ptjp

Vapaa kuvaus

Aloituksia

28

Kommenttia

371

  1. Mitä vielä Haso Verkkosaaren aloitusnäkymiin tulee, niin nyt näyttääkin ei suinkaan aimpaa helpommalta vaan jopa entistäkin vaikeammalta löytää sille urakoitsijaa, joka kykenisi toteuttamaan hankkeen ARA:n raameihin mahtuvin rakennuskustannuksin:

    https://stat.fi/julkaisu/cl8196s915lxp0bus7fmoiyhb - Tiedote 16.2.2023 | Rakennuskustannusindeksi 2023, tammikuu ...rakennuskustannukset nousivat vuoden 2023 tammikuussa 6,4 % vuodentakaisesta... Kokonaisindeksi kasvoi 0,9 % edellisestä kuukaudesta.
  2. Kääk. Ei sittenkään näytä näkymät olevan paranemassa uusien Haso -kohteiden aloitusmahdollisuuksien kannalta vaan päinvastoin jopa entisestään vaikeutumassa, sillä viime vuoden loppupuolella kuukaudesta toiseen hyvin tasaisina pysyneet rakennuskustannukset ovatkin nyt sitten tammikuussa jälleen harpanneet reippasti ylöspäin edellisen kuun tasoonkin verrattuna. Eli tuskinpa ainakaan vielä vuoden alkupuolella tulee haettaviksi muita uusia Hason kohteita kuin tuo jo rakenteille lähtenyt Gunillanpuisto ja (ehkä) Saariseläntie. Ja loppuvuoden osalta on paha vielä ennustaa mitään. Mutta jo nyt lienee kuitenkin selvää, että ainakaan mitään kovin vilkkaan Haso-kohteiden rakentamisen vuotta ei kuluvasta vuodestakaan tule. Ikävä juttu erityisesti ikivanhojen järjestysnumeroiden käytön viime tinkaan jättäneille.

    https://stat.fi/julkaisu/cl8196s915lxp0bus7fmoiyhb - Tiedote 16.2.2023 | Rakennuskustannusindeksi 2023, tammikuu ...rakennuskustannukset nousivat vuoden 2023 tammikuussa 6,4 % vuodentakaisesta... Kokonaisindeksi kasvoi 0,9 % edellisestä kuukaudesta.
  3. ...ja tuohon Asuntosäätiön Verkkoneula 4 -hankkeeseen on saatu jo viime vuonna ARA:n hyväksyntäkin - josta osapäätöksestä näkyi pääurakoisijan olevan Jatke Uusimaa Oy. (ja ainakin oman lähipiirin parinkin viime vuosien kokemuksen perusteella Jatke on todella hyvä urakoitsija, joka vahtii tarkasti aliurakoitsijoitaankin - ja korjaa mukisematta virheet.) Eli jos Asuntosäätiön vastikkeet eivät omalle kukkarolle ole liian pahoja, niin tästä Verkkoneula 4:n kohteesta nyt ainakin voisi vielä saada tänä vuonna uuden asokämpän.
  4. ...ja mitä vielä Asuntosäätiöön tulee, niin sillekin on tulossa juuri Verkkosaareen uusi asokohde, joka voi hyvinkin keritä haettavaksi vielä tämän vuoden aikana - ehkä jo vuoden alkupuolella:

    https://www.asuntosaatio.fi/asunnot/uudiskohteet/ ...

    Helsinki, Verkkosaari, Verkkoneula 4 | Asokoti
    Rakentaminen alkaa: arviolta alkuvuodesta 2023
    Arvioitu valmistumisaika: 12/2024
    Asumistyyppi: asumisoikeusasuntoja
    Asuntoja: 38
    Huoneistokoot: 1H+KT-4H+KT 28,5-81 m2
    Kerroksia: 8
    Hissi: kyllä
    Esite: tulossa
  5. Nelinumeroisella järjestysnumerollahan - varsinkin jos on pienemmästä päästä - voi hyvässä lykyssä saada tuoltapäin valmiistakin asotalosta vapautuvan kämpän - varsinkin kun Hason ja Asuntosäätiön lisäksihän noilla kulmilla on (jo) myös Suomen Omakodin asokohde: https://www.suomenomakoti.fi/hankkeet/kalasatama-capellan-kortteli - ja jos ikää on jo 55+ niin sitten kyseeseen voisi tulla myös tämä nykyään KAS asunnoille kuuluva asokohde: https://asokas.fi/talot/kalastajankartano/

    Ja mitä vielä uudiskohteisiin tulee, niin jäin miettimään sitäkin että onkohan tuossa Yrjö ja Hanna säätiön Marianne -infossa virhe - kun siis jos ko. kohteen rakentaminen on jo alkanut, niin miten ihmeessä sen hakua voisivat lykätä aina ensi vuoden puolelle asti?
  6. Tuolla Hilmassa ei näy jälki-ilmoitusta solmitusta urakkasopimuksesta, eikä ARA ole myöskään vielä tehnyt rahoituksesta osapäätöstä tälle hankkeelle - joten ei ole mitään viitteitä siitä että tämä hanke olisi ainakaan ihan lähiaikoina lähdössä rakenteille - hakuun tulosta puhumattakaan. ARA on sen sijaan tehnyt viime vuoden lopulla osapäätöksen Yrjö ja Hanna säätiön 67 asunnon Verkkosaaren asokohteesta, ja siitä saattoivat näin ollen silloin lopullisen urakkasopimuksenkin solmia - ja rakennustyötkin ovat nyt siellä jo alkaneet. Hakuun tuokaan Verkkosaaren uusi asokohde ei ole kuitenkaan vielä lähiaikoina tulossa:

    https://yrjojahanna.fi/kohteet/marianne-helsinki/ - "...Yksi Kalasataman upeista uusista hankkeista on Yrjö ja Hanna Kotien ASO-kohde, Marianne, johon on suunnitteilla 67 asumisoikeusasuntoa 30-neliöisistä yksiöistä 83,5-neliöisiin 4h + kt -perheasuntoihin. Osoitteeseen Verkkoneula 5 rakennettavaan asuinkerrostaloon tulee saman verran M2-Kotien vuokra-asuntoja. Taloon tulee neljä porrashuonetta; M2-asunnot sijoittuvat pääosin A- ja B-porrashuoneisiin, C-porrashuoneessa on molempien yhtiöiden asuntoja ja D-portaassa yksinomaan asoasuntoja. Kerrosluku vaihtelee 6:sta 10:een. Asuntojen lisäksi kohteen ensimmäiseen kerrokseen tulee päivittäistavarakauppa. Kohde on savuton.

    Marianne ja M2-Kotien Verkkoneula ovat osa isompaa korttelikokonaisuutta. Korttelin tonteille tulee yhteinen pysäköintilaitos ja sen päällä kansipiha.

    Hankkeen pääsuunnittelijana on arkkitehti SAFA, professori Pentti Kareoja ARK-House Arkkitehdit Oy:stä ja sen rakentaa Hausia Oy. Rakentaminen on alkanut maansiirtotöillä tammikuussa 2023 ja kohde valmistuu vuonna 2025.

    Mariannen asunnot tulevat näillä näkymin hakuun vuoden 2024 alkupuolella."
  7. No jo on kumma - vaikka NCC:llä on jo yli kuukauden ollut työmaa käynnissä, niin silti AT ilmoittaa tulevien Hason kohteiden sivulla jälleen uudesta lykkäyksestä Gunillanpuiston haku-aikaan, joksi arvioidaan nyt 4/2023 (viimeksi 1-3/2023). Johtuneeko tämä lykkäys viime aikojen älämölöstä varsinkin Hason viime aikoina valmistuneiden uudiskohteiden nyt 1.3. vuosikorotuksessa erityisen rajusti nousevista vastikkeista? Eli AT:ssa on ehkä ajateltu että parempi antaa pölyn vähän laskeutua ennen kuin seuraava Hason kohde laitetaan haettavaksi - semminkin kun sen asuntojen alkuperäiset asomaksutkin tulevat olemaan väistämättä todella hulppeita.
  8. Hitas -taloja rakennuttavat myös muutkin kuin AT - niin kauan kuin kaupunki vielä Hitas-ehdoilla uusia tontteja vuokraa. Kaupunkihan on tehnyt päätöksen nykyisen Hitas-järjestelmän lopettamisesta ja korvaamisesta jollain muulla välimallin ratkaisulla - aikataulusta ja tuosta uudesta mallista ei tosin ole vielä tietoa. Sellainenkin vaihtoehto on kai ollut esillä että Hitas korvattaisiin kovanrahan asumisoikeusasuntotuotannolla - jonka laki jo mahdollistaisi mutta jota vaihtoehtoa kohtaan ei ole ollut vielä toimijoilla kiinnostusta. Osuuskuntamallejakin on esitetty Hitasin korvaajaksi. Mutta vielä jonkin aikaa uusia nykymallin mukaisia Hitas kohteita siis yhä pukkaa useiltakin toimijoilta, ks: https://www.hel.fi/fi/asuminen/omistusasunnot/hitas-uudiskohteet
  9. No niin, "HATT" Gunillanpuiston rakentaminen on vihdoinkin alkanut. Näin ollen tämän kohteen hakukin alkanee pikapuolin.

    https://www.ncc.fi/projektit/hatt-gunillanpuisto-ja-heka-svanstrominkuja-helsinki/ - HATT Gunillanpuisto ja HEKA Svanströminkuja, Helsinki - NCC rakentaa Helsingin Laajasaloon yhteensä 143 asuntoa. HASO Gunillanpuisto kattaa kaksi asuntotaloa ja parkkihallin. Gunillanpuistoon tulee yhteensä 66 asumisoikeusasuntoa. Svanströminkujalle rakennetaan 77 seniorivuokra-asuntoa* ... Rakennusaika: 12/2022-12/2024

    (*Senioritalo lienee Hekan kohteista naapuritaloksi sieltä rauhallisemmasta päästä.)
  10. Ystävyydenpuiston asuntotarkastukset oli jo E-rapusta alkaen elokuun alkupuolelta syyskuun alkuun. Ainakin siinä nyttemmin irtisanomassani C-rapun kaksiossa työn laatu oli erinomainen - itse asunnosta sisältä en löytänyt yhtään mitään huomautettavaa. Parvekkeen rakenteissa oli kyllä muutamia pieniä pintavirheitä - jotka nekin Jatkeen työnjohtaja kirjasi tarkasti ylös korjauslistalle. Itse en tuolloin viitsinyt moisten takia varata edes jälkitarkastusta varten aikaa - jotka tarkastuksetkin on arvatenkin nekin jo keritty tehdä kaikissa niissä asunnoissa joihin sellaisetkin oli sovittu.
  11. Rakennuskustannusindeksi on jälleen päivittynyt:

    https://stat.fi/julkaisu/ckgge7gq01l4l0b59h0vvhe8t - Rakennuskustannukset nousivat lokakuussa 5,9 % vuodentakaisesta - ...Kuukausimuutokset ovat kääntyneet negatiivisiksi useammassa eri panosnimikkeessä ja siten hillitsevät rakennuskustannusten nousua. Kokonaisindeksi kasvoi 0,1 % edellisestä kuukaudesta...

    (Saas nyt sitten nähdä kuinka pitkäksi aikaa rakentamisen kustannukset jäävät jotakuinkin tälle nykyiselle erittäin korkealle tasolleen. Tämä rakennuskustannustaso yhdistyneenä nousseisiin korkoihin on hyvin vaikea yhtälö uusien asokohteiden aloituksia ajatellen. Ja nimenomaan tämä yhdistelmä selittänee Haso Saariseläntien ja Gunillantien viimeisimmät lykkäyksetkin - kun siis nykyisin rakennus- ja rahoituskustannuksin näiden ei kuitenkaan mitenkään huippusijaintien kohteiden vastikkeet karkaisivat ilmeisesti (jopa Hasolla) sijainteihinsa nähden aivan liian korkeiksi.)
  12. Irtisanomalleni Haso Ystävyydenpuiston 6. krs pikkukaksiolle löytyi nähtävästi yhä jonossa olleista hakijoista heti halukas ottaja, sillä sain ATT:ltä tiedon että saan ko. asunnon indeksikorotetun asumisoikeusmaksun takaisin jo parin viikon kuluessa. Arvelin kyllä että ylimmän kerroksen eteläpuolen puistonäkymän kaksio voi löytää uuden haltijan aika nopeastikin, mutta en arvannut että voisin saada ATT:ltä rahani takaisin sentään näin nopeasti. Mutta hyvä näin.

    Viime tingassa irtisanotulle Ystävyydenpuiston 2. kerroksen koilliseen avautuvalle kaksiolle sen sijaan ei löytynyt enää kohteen vanhasta hakijajonosta ottajaa:

    https://www.att.hel.fi/fi/asumisoikeusasunnot/helsingin-asumisoikeus-oy-ystävyydenpuisto - ...Huoneisto D 96 on vapaa (2h kt, 48 m2, 2. krs, alustava asumisoikeusmaksu 30 501,91 €, alustava käyttövastike 535,00 €/kk, vakuusmaksu 500,00 €) ja haettavissa ke 9.11.2022 klo 10.00 - ke 23.11.2022 klo 10.00 välisenä aikana...

    (Tuohon asuntoon - edes parvekkeelle - ei aurinko kyllä paista edes kesäaamuina. Niinpä jos ykköspreferenssinä on se että asunto on kesäisin mahdollisimman vilpoisa, niin tämän parempaa kaksiota ei tästä kohteesta löydy. Jos taas tärkeää on asunnon valoisuus, niin tämä asunto ei todellakaan ole sopiva.)
  13. Pointtini liittyikin juuri tuohon, että jos jossain kantakaupungin vanhassa Hason kohteessa sattuisi vapautumaan asunto ensi vuoden viimeisen neljän kuukauden aikana, niin kohteen sisälle arvatenkin on kertynyt niin paljon patoutuneita toiveita saada toisenlaisia asuntoja että todennäköisesti jo kohteen sisäisen muuttoketjun läpivienti kestää niin kauan että siinä vaiheessa kun on vihdoin päästy siihen pisteeseen että seuraavaksi vapautuvalle asunnolle ei enää löydy ottajaa kohteen sisältä niin ollaankin hyvinkin jo v. 2024 puolella.
  14. Jahas, HASO Ystävyydenpuisto valmistuukin jo 26.1. - mikä omalla kohdallani tarkoitti kuitenkin sitä että tulikin kiire toimittaa heti tänään jo jonkun aikaa sitten täytetty rakennusaikaisen asumisoikeuden luovutusilmoitus ja asumisoikeusopimus ATT:lle - kun perhetilanteen ennakoimattoman muutoksen johdosta (#jälkikasvu #maitojuna) nykyistä paljon pienempään Hason kämppään muutto ei vielä käynytkään päinsä. Rakennuskustannusindeksihän on noussut viimeiset runsaat puolitoista vuotta melkoista kyytiä, joten ihan kivastihan tämä tahattomasti sijoitukseksi kääntynyt alkukevään 2021 hankinta kyllä tuo minulle tuottoa - josta verottaja nyt sitten kuitenkin vie 30%, niin kuin mistä tahansa luovutusvoitosta (kun kahden vuoden "omassa" asoasunnossakin asumisen jälkeenhän vasta verovapaus).

    Kuvittelisin että irtisanomani Haso Ystävyydenpuiston asunto C 89 (6.krs kaakkoon avautuva 42 m2 kaksio) kelpaa jollekin tähän kohteeseen yhä jonoon jääneelle. Mutta ellei kelpaa, niin tämäkin Ystävyydenpuisto asunto voi vielä tulla viime hetkillä ATT:n kautta haettavaksi - kuten on juuri parhaillaan 2.krs 36 m2 yksiö:

    https://www.att.hel.fi/fi/asumisoikeusasunnot/helsingin-asumisoikeus-oy-yst%C3%A4vyydenpuisto - ...Huoneisto E 123 on vapaana haettavaksi. Hakuaika alkaa 20.10.2022 klo 14.00 ja päättyy 3.11.2022 klo 14.00...
  15. Jos ja kun rakentamisen panosten kysyntä Suomessa vähenee niin kyllähän se väistämättä painaa niiden täkäläisiä hintoja alaspäin. Missä määrin ja kuinka nopeasti riippuu sitten toki paljon monista ulkoisista tekijöistäkin - esim ja erityisesti puutavaran ja teräksen kohdalla, joiden hinnat pomppasivat keväällä kun tuonti Venäjältä loppui. Nyt sitten kun kautta Euroopan suhdanteet niin yleisesti kuin rakentamisessa ovat jo hiipumassa niin puutavaran ja teräksen hinnoissa ollaan jo nyt palailtu sotaa edeltäville tasoille - joskin korkeiden energiahintojen takia kummassakaan ei mitään suurta hintaromahdusta ole nyt näköpiirissä - kuten ei betonin, tiilten, eristeiden, lasin ym. materiaalien hinnoissakaan. Mutta mitä taas ihan Suomessa määräytyvään työn hintaan tulee, niin kysynnän vähentyessä korkeasuhdanteen aikana hyvinkin huomattavat palkkaliukumat vähenevät yleensä aika nopeastikin ja palataan taas enenevästi taulukkopalkkoihin. Ja näin se indeksin ainakin nousu on nyt siis jo loppumassa - ja korkeista energianhinnoista huolimatta tiedä vaikka jo loppuvuoden indeksitarkistuksissa nähtäisiin pitkästä aikaa kuukausitasolla jo indeksin pientä laskuakin.
  16. Rakennuskustannusindeksi on jälleen päivittynyt. Ja vaikka viime vuoden syyskuuhun verrattuna nousu oli yhä reipasti, niin edelliseen kuukauteen verrattuna nousua ei enää juuri ollut.

    https://stat.fi/julkaisu/ckgge5k1s1l2q0b07hhrz6hvt - Rakennuskustannukset nousivat syyskuussa 6,2 % vuodentakaisesta - ...Kokonaisindeksi kasvoi 0,1 % edellisestä kuukaudesta...

    (Eli indeksin nousuralli taitaa tosiaankin olla tältä erää ohi. Ja mitä indeksiin tietenkin vahvasti vaikuttaviin kysynnän muutoksiin tulee niin ks: https://www.sttinfo.fi/tiedote/q4-rakentamisen-aloitusten-arvo-36-miljardia-euroa-laskua-15-?publisherId=69817392&releaseId=69953088

    "RPT Byggfaktan vuoden 2022 viimeistä neljännestä koskeva rakentamisaloitusten raportti on julkaistu. Raporttiin kerättyjen tietojen mukaan vuoden viimeisellä neljänneksellä Suomessa aloitetaan rakennushankkeita 3,6 miljardin euron arvosta, mikä on 15 % vähemmän kuin vuoden 2021 viimeisellä neljänneksellä.")
  17. Ainakaan Helsingin karttapalvelussa Keski-Pasilan alueelle ei ole merkattu yhtään suunnitteilla olevaa asokohdetta (kartta.hel.fi => Aineistot => Kiinteistöt, määräalat ja rakennukset => Suunnitellut Hitas- ja asumisoikeusasunnot => Asumisoikeusasunnot).
  18. Verottajan ohjeessa sanotaan kyllä selvästi että verovapauden edellytys on kahden vuoden SEKÄ omistus ETTÄ asuminen:

    "Oman asunnon luovutuksesta saatu voitto on verovapaata tuloa, jos myyt huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet tai osuudet taikka rakennuksen, jonka olet omistanut vähintään kaksi vuotta ja olet käyttänyt huoneistoa/rakennusta omistusaikanasi ennen luovutusta yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan omana tai perheesi vakituisena asuntona."

    (Ja siis suoraan asoyhtiön perimästä lähdeverosta ei toki ole kyse, vaan mikäli verovapauden edellytykset eivät täytyy niin vaikuttaa henkilön lopulliseen verotukseen. Ja 30 000 euron rajaan asti vuoden pääomatulojen veroprosentti on tuo 30 (ja siitä yli 34).)
  19. Rakennuskustannusindeksi päivittyy aina kuun puolivälissä, tässä Tlastokeskuksen viimeisin (eli 15.9) tiedote asiasta:

    https://stat.fi/julkaisu/ckg29qrl40gmq01630mkfxvxx - Rakennuskustannukset nousivat elokuussa 6,8 % vuodentakaisesta - ... Kokonaisindeksi kasvoi [kuitenkin enää] 0,3 % edellisestä kuukaudesta.

    (Eli kuukaudesta toiseen nousu alkanut jo selvästi hidastua. Ja koska rakentamisen liikevaihto on jo kääntynyt kuukausitasolla selvään laskuun (ks. https://stat.fi/julkaisu/cktwyy6iw4uz90b55a6c80isz ), niin loppuvuoden aikana indeksi tuskin enää paljoa nousee - eikä toisaalta korkeiden energiahintojen vaikutusten takia varmaan kyllä ainakaan mainittavasti myöskään laskekaan.

    Ja juu - kyllä saa indeksillä korotettuna rakenteilla olevan kohteenkin asomaksun. Ja jos kyse sattuisi olemaan vaikka Haso Ystävyydenpuiston asunnosta, niin tässä n. puolessatoista vuodessa indeksin kovan nousurallin jälkeen palautettava summa on noussut yli 10% suuremmaksi kuin mitä asomaksu alunperin oli - MUTTA on huomioitava sekin että korotuksesta 30% nappaa verottaja (koska vasta 2 vuoden asumisen jälkeen veroa ei mene).
  20. Ei tää antiikkinen foorumi ymmärrä noin vaikeita linkkejä. Mutta maalaamalla tuosta koko linkin sen saattoi tietty avata. Ja ei tule tuonne Gunillantien-Reiherintien kiilaan tontille Hason kohdetta vaan Kojamon ym. "Troglodyyttien kristallipalatsi" (voi googlata).

    Täältä selviää Haso Gunillanpuiston talojen sijoittuminen:

    https://www.sarlinsopanen.fi/gunillanpuisto/

    (Valitettavasti ei kuitenkaan edes esimerkkipohjia tuolla arkkitehtitoimiston referenssikohdesivulla.)
    21. 6 / 19
TietosuojaselosteKäyttöehdotEvästeasetuksetSäännöt