A omistaa huoneiston X osakkeet
A on aiheuttanut häiriötä huoneistossa ja yhtiö on kutsunut varoituksen jälkeen yhtiökokouksen tekemään päätös huoneiston hallintaanotosta päivälle Y
A myy huoneiston B:lle ennen päivää Y, B on A:n lähisukulainen
1) Voiko yhtiökokous tehdä päätöksen hallintaanotosta koskien uutta omistajaa B?
2) Jos B haluaa vuokrata huoneiston A:lle, voiko taloyhtiö tehdä asialle mitään, mikäli A ei aiheuta lisää häiriötä?
A on aiheuttanut häiriötä huoneistossa ja yhtiö on kutsunut varoituksen jälkeen yhtiökokouksen tekemään päätös huoneiston hallintaanotosta päivälle Y
A myy huoneiston B:lle ennen päivää Y, B on A:n lähisukulainen
1) Voiko yhtiökokous tehdä päätöksen hallintaanotosta koskien uutta omistajaa B?
2) Jos B haluaa vuokrata huoneiston A:lle, voiko taloyhtiö tehdä asialle mitään, mikäli A ei aiheuta lisää häiriötä?
Vastaukset 21
Vanhimmat
Yhtiöjärjestyksessä pitää olla lunastuslauseke. Osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston asunto-osakeyhtiön hallintaan ottamisesta päättää yhtiökokous. Osakehuoneisto voidaan ottaa yhtiön hallintaan korkeintaan kolmen vuoden ajaksi ilman osakkeenomistajan suostumusta, jos lain vaatimukset täyttyvät.
Omistaja voi tehdä asiassa kanteen käräjäoikeuteen.
Asunto-osakeyhtiölaissa tarkoitettu kolmen vuoden määräaika lasketaan siitä, kun yhtiö on saanut osakehuoneiston hallintaansa, jollei yhtiökokous päätä aikaisemmasta ajankohdasta.
Kysymyksiin liittyen oleellisia ovat päivämäärät: milloin yhtiö on saanut osakehuoneiston hallintaansa ellei yhtiökokous ole päättänyt aikaisemmasta ajankohdasta. Jos hallinta on jo vaihtunut, osakkeenomistajalla ei ole ollut oikeutta myydä.
Jos luottamus on mennyt, yhtiökokouksella tuskin on halua saada vuokralaista A uudelleen vuokralaisekseen. Jos asian käsittely on myynnin aikana kesken yhtiökokouksessa, haltuunotto voi koskea sekä asunnon uutta että vanhaa omistajaa, jos kyseessä on sama häiriö ja sama häiriötä aiheuttanut taho, henkilö tai vuokralainen.
Yhtiökokouksella on lain mukaan asiassa täysi valta, jonka ohi menee vain käräjäoikeus. Osakehuoneistoa ei saa ottaa yhtiön hallintaan, jos rikkomuksella on vain vähäinen merkitys.
Osakkeenomistajalle on myös varattava mahdollisuus moittia päätöstä. Hallintaanottoon liittyy määrämuotomääräyksiä ja prosessi on vaativa. Hallintaanotetun osakkeen voi myydä, mutta taloyhtiön tekemä sopimus sitoo kuitenkin myös uutta omistajaa.
Taloyhtiön hallituksen on huolehdittava huoneiston vuokrauksesta käypään vuokraan.
Sen jälkeen, kun päätöksestä on annettu tietää, voi osakkeenomistaja, vuokralainen tai muu henkilö viedä päätös tuomioistuimen tutkittavaksi. Tuomioistuin päättää, onko päätöksessä kerrottu peruste AOYL 8 luvun 2 §:n mukainen. Tämä on tehtävä kuitenkin pantava vireille 30 päivän kuluessa siitä, kun päätöksestä on ilmoitettu.
Google-löydöksesi ei vastannut kumpaankaan aloittajan kysymykseen.
Miksi sitten et vastaa itse, vaan huutelet puskista ja nurkista?
Mitä tarkoitat, eikä vastata?
Vaikka A myisikin asunnon B:lle, taloyhtiön tekemä sopimus sitoo myös uutta omistajaa eli B:tä. Jos taloyhtiön sopimus koskee A:ta, joka on häirikkö, B ei voi tehdä vuokrasopimusta A:n kanssa. Eikö niin?
Hallintaanotetun asunnon voi siis myydä vaikka B:lle, mutta A:lle sitä ei saa vuokrata, jos sopimus häntä koskee.
Huokaus.
Asunnon hallintaanotto ei ole mikään sopimus, vaan asunto-osakeyhtiöoikeudellinen pakkotoimi, joka voi kohdistua vain huoneiston osakkeiden omistajaan A:han, joka (tässä tapauksessa) viettää tai sallii vietettävän asunnossa häiritsevää elämää. Ei asunto-osakeyhtiö A:n kanssa ole mitään B:tä sitovaa sopimusta tekemässä hallintaanotolla.
Sopimuksen sitovuus tarkoittaa tilannetta, jossa huoneisto on ehditty ottaa hallintaan ja (ASOYL:n asettaman velvoitteen mukaisesti) vuokrattu asunto-osakeyhtiön toimesta eteenpäin. Tällöin vuokrasopimus sitoo uutta omistajaa, kuten siinäkin normaalissa tapauksessa, että vuokrattu asunto myydään uudelle omistajalle.
Nyt kuitenkin aloituksen mukaan A oli myymässä asunnon B:lle päivää ennen kuin yhtiökokous päättäisi asiasta. Olettaen nyt, että yhtiökokous edes päättäisi hallintaanoton puolesta, ei se tietenkään voi tehdä tätä päätöstä uutta omistajaa kohtaan, vaan prosessi raukeaa omistajanvaihdokseen.
Uusi omistaja taas voi tietenkin oletusarvoisesti vuokrata asunnon kenelle haluaa (ei asunto-osakeyhtiö päätä uuden omistajan puolesta kenelle tämä saa vuokrata), mutta fiksusti toimiva taloyhtiö varoittaisi B:tä, että A:n tullessa vuokralaiseksi kynnys käynnistää hallintaanottoprosessi B:tä kohtaan tulisi olemaan varsin alhainen, jos A jatkaisi vanhaa elämäntapaansa asunnossa.
" Jos hallinta on jo vaihtunut, osakkeenomistajalla ei ole ollut oikeutta myydä."
Ja tämäkin oli väärin. Tietenkin A:lla on oikeus myydä osakkeensa, vaikka hallintaanotto olisi jo tapahtunut alkaen jo ihan PL:n takaamasta omaisuudensuojasta. Asiaa käsitellään myös ASOYL:n 8:7 §:ssä, jossa ainoa rajoite uudelle omistajalle saada huoneisto hallintaansa, on mahdollisesti maksamattomien vastike- yms. rästien maksaminen.
"Huokaus."
Mene nukkumaan jos väsyttää. Besserwisserien nukkumaanmenoaika.
Teit siis itse avauksen. Kumma heppu.
Täh?
Korkki kiinni. Kännissä tulee näemmä tehtyä kaikkia tuollaisia päin sitä itseään meneviä johtopäätöksiä, joihin mikään tekstissä ei anna aihetta.
Kaikkeen se Google osaakin vastata.
Myynnille ei ole estettä.
Sekä vuokralainen kuin osakkeenomistajakin voidaan häätää huoneistosta ja huoneisto voidaan lisäksi ottaa taloyhtiön hallintaan. Vaikka yhtiökokous tekisi päätöksen huoneiston haltuunotosta, asunnon omistajan häätö voi käynnistyä vasta, kun käräjäoikeus on vahvistanut yhtiökokouksen päätöksen.
Koska häädöstä ei ole kysymys, vaan annetusta varoituksesta ja haltuunotosta, A voi myydä B:lle ja vuokrata edelleen A:lle. Edelleen omistaja A saa asua asunnossaan esteettä, ellei käräjäoikeuden ratkaisua häädöstä ole.
Käytännössä haltuunotto on huomattavan hankala ja hidas toteuttaa.
Haltuunottoa ei voida panna toimeksi, jos varoituksella on saatu aikaan haluttu vaikutus. Häiriökäyttäytymisen osalta laki edellyttää vain yhden varoituksen antamista, mutta nyt ilmeisesti häiriökäytös jatkuu tai on jatkunut pitkään. Varoituksen tulee olla hallituksen antama sekä omistajalle että vuokralaiselle.
A on siis omistaja ja asuu itse asunnossa, omistaja A itse on myös häiriön aiheuttaja. Jos yhtiökokous tekee päätöksen huoneiston haltuunotosta, huoneiston omistaja A saa asua paikalla siihen saakka kunnes käräjäoikeus vahvistaa yhtiökokouksen päätöksen. Omistajana A voi poistua joko vapaaehtoisesti muuttokehoituksesta tai vasta pakolla käräjäoikeuden häätötuomiolla.
Huoneisto siirtyy asunto-osakeyhtiön hallintaan joko vapaaehtoisesti osakkeenomistajan luovutuksella tai häätökanteen avulla, joka vahvistetaan
tuomioistuimessa. Päätös hallintaanottamisesta tehdään yhtiökokouksessa, jonka hallitus kutsuu koolle. Kirjallinen kutsu toimitetaan jokaiselle osakkaalle. Kutsussa ilmoitetaan käsiteltävät asiat ja se toimitetaan ASOYL:n mukaan viimeistään kaksi viikkoa ennen yhtiökokouksen järjestämistä. Jokainen osakkeenomistaja on oikeutettu osallistumaan ja käyttämään omia puheenvuorojaan yhtiökokouksessa. Myös hallintaanottoa koskevalla osakkeenomistajalla on oikeus osallistua.
Laissa ei ole säännöstä siitä, milloin haltuunottoa koskeva yhtiökokouksen päätös on viimeistään pantava täytäntöön. Jos yhtiökokoukseen mennessä laiminlyönti on tullut korjatuksi, haltuunottoa ei toteuteta lainkaan. Yhtiökokouksen päätös osakehuoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan on annettava osakkeenomistajalle, vuokralaiselle ja osakehuoneistossa asuvalle muulle käyttöoikeuden saaneelle tiedoksi 60 päivän kuluessa päätöksen tekemisestä. Muuten päätös on tehoton.
Vaikka hallinta olisikin vaihtunut taloyhtiölle, omistajuus ei vaihdu ilman luovutusta. Omistaja saa hallinnasta huolimatta luovuttaa asunnon missä vaiheessa tahansa. Uuden osakkeenomistajan on saatava huoneisto omaan hallintaansa ilman aiheettomia viivytyksiä, jos taloyhtiöllä ei ole asiassa erillisiä saatavia. Maksamalla saatavat uusi omistaja saa huoneiston hallintaansa niin halutessaan.
Haltuunotto koskee osakehuoneistoa (osakkeita) omistajasta riippumatta, joten ostaja ottaa tietoisen riskin siitä, että hallinta ei siirrykään luovutuksessa. Koska haltuunotto tai sen harkinta on tiedossa, kauppakirjassa tulee olla maininta asiasta. Huonoimmassa tapauksessa on niin, että vaikka omistajuus vaihtuu luovutuksen myötä, hallinta on taloyhtiöllä.
Normaalisti taloyhtiöllä ja vuokralaisella ei sopimussuhdetta, joten vuokralaiselle sitovaa varoitusta ei anna yhtiö, vaan vuokranantaja. Jos hallinta puolestaan on taloyhtiöllä, uusi omistaja ei voi vapaasti päättää vuokraamisesta. Jotta hallinta vaihtuisi uudelle omistajalle, yhtiöllä ei saa olla saamisia asiassa ja hallinnan siirto saattaa vaatia jopa uuden yhtiökokouksen.
* * *
"1) Voiko yhtiökokous tehdä päätöksen hallintaanotosta koskien uutta omistajaa B?"
Asia on kovin teoreettinen, koska yleensä koko haltuunnotto kestää viikkoja ja kuukausia. Lisäksi tieto omistajanmuutoksesta on tehtävä 2 kk kuluessa ja omistusoikeuden rekisteröinti käsitellään vasta 2 - 3 kk kuluessa. Edellinen huomioiden yhtiökokous voi toimia täysin tietämättä siitä, että omistaja on edes vaihtunut.
Jos päätös haltuunotosta on tehty mutta omistaja on vaihtunut, helpoimmalla taloyhtiö pääsee silloin, kun päätöstä hallintaanotosta ei anneta lainkaan tiedoksi 60 päivän määräajassa, koska silloin päätös hallintaanottamisesta on tehoton.
Onpa haltuunotto tehokas tai tehoton, uusi omistaja B saa joka tapauksessa halutessaan asunnon hallinnan itselleen sen jälkeen, kun yhtiöllä ei ole huoneistoon liittyviä saamisia. Yhtiö ei voi olla esteenä uuden omistajan B oikeuksille.
"2) Jos B haluaa vuokrata huoneiston A:lle, voiko taloyhtiö tehdä asialle mitään, mikäli A ei aiheuta lisää häiriötä?"
Katso kohta edellä. B voi vuokrata asunnon A:lle vain, jos B:llä on huoneistoon hallintaoikeus. Vuokrasopimus on A:n ja B:n välillä, joten taloyhtiö ei voi asialle mitään eli uusi omistaja B voi vuokrata huoneiston kenelle haluaa.
>>> Yhtiökokouksen päätös osakehuoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan on annettava osakkeenomistajalle, vuokralaiselle ja osakehuoneistossa asuvalle muulle käyttöoikeuden saaneelle tiedoksi 60 päivän kuluessa päätöksen tekemisestä. Muuten päätös on tehoton.
Häiriön aiheuttaja siis on vanha omistaja, jolle tieto haltuunotosta pitää antaa.
Jos huoneisto on asunto-osakeyhtiön hallussa, mutta uuden omistajan omistama, voiko yhtiö estää vanhan häirikkö-omistajan jäämistä vuokralaiseksi?
a) Jos asunto on taloyhtiön hallussa, taloyhtiön tehtävä on vuokrata asunto käypään hintaan valitsemalleen vuokralaiselle. Taloyhtiö tuskin haluaa vuokrata henkilölle, joka on häiriön aiheuttaja. Häirikön on lähdettävä, mutta halutessaan vain häätöilmoituksen kautta.
b) Uuden omistajan on saatava käyttää omaa omistusoikeuttaan. Jos uudella omistajalla on sekä asunnon omistus- että hallintaoikeudet, uusi omistaja voi tehdä vuokrasopimuksen kenen kanssa itse katsoo aiheelliseksi.
Miksi A ei aiheuttaisi häiriötä myös vuokralaisena?
Voi toki aiheuttaa. Ja sen jälkeen joko vuokranantaja B voi purkaa vuokrasopimuksen tai ASOY voi ottaa asunnon hallintaansa B:ltä.
ASOY ei kuitenkaan voi estää A:ta myymästä asuntoa B:lle, ja jos kauppa tapahtuu ennen asunnon hallintaanottoa ja edellenvuokrausta, ASOY ei voi päättää kenelle B vuokraa asunnon.
Kyse on huoneistosta ei sen omistajasta .
ASOY ei voi estää asunnon myyntiä, tapahtuupa luovutus ennen tai jälkeen haltuunottoa. Jos huoneisto on B:n hallinnassa, ASOY ei voi päättää, kenelle B vuokraa sen.
Jos huoneisto on kuitenkin haltuunotettu tai jo päätetty haltuunottaa, uusi omistaja on B voi vapaasti vuokrata asuntoa, koska B:llä ei ole hallintaoikeutta. B voi vuokrata asunnon vapaasti vasta sen jälkeen kun, hallinta on B:llä, ja ASOY:n tulee siirtää hallinta heti B:lle, kun asuntoon kohdistuvia saamisia ei ole.
Kyse on sekä omistajasta että huoneistosta.. Jos asunnolla on uusi omistaja, ASOY voi estää uuden omistajan täyden omistusoikeuden - hallinta mukaan lukien - vain siinä tapauksessa, että ASOY:llä on asuntoon kohdistuvia saamisia.
onko huostaanotetun asunnon omistajan tiedettävä kenelle asuto on vuokrattu
Oikea vastaus: Yhtiö ei voi ottaa haltuun A:n myymiä osakkeita sillä perusteella, että A olisi viettänyt huoneistossa häiritsevää elämää.
Ostaja saa vuokrata huoneiston kenelle haluaa, ja hän saa siis vuokrata sen myös A:lle. Jollei A uudestaan aiheuta häiriötä huoneistossa, ei ole perusteita ottaa huoneistoa yhtiön haltuun B:ltä.
A, n häiriö se ongelma,
ei niinkään omistus kyllä vuokalainen saadaan ulos samalla haltuunotolla jos vuokraisäntä ei välitä mistään mitään...