Isännöitsijän vaihto

Juu kyllä sen ymmärrän, mutta mitä esim papereita tarvitsee nykyiseltä isännöitsijältä kun lähtee kilpailuttamaan.

timojehvi kirjoitti:

Juu kyllä sen ymmärrän, mutta mitä esim papereita tarvitsee nykyiseltä isännöitsijältä kun lähtee kilpailuttamaan.

millä se isännöitsijä on teille palkattu jos ette eri palvelua halua.

Sen kyllä haluaisin nähdä että nykyinen isännöitsijä suorittaisi isännöinnin kilpailuttamisen hallituksen pyynnöstä. Vähän järkeä peliin, jos tuollaista menee hallitus edes ehdottamaan niin varmasti nykyinen isännöitsijä irtisanoo itsensä välittömästi. Kilpailuttaminen pitää tapahtua isännöitsijän tietämättä. Ei kukaan puhtaat jauhot pussissa oleva isännöitsijä firma lähde huutokauppaan palkkiosta. Hallitus totta kai joutuu vastuuseen jos ei pätevää uutta isännöitsijää löydy nykyisen irtisanomisajan puitteissa. Suuremmilla isännöitsijäfirmoilla tuntuu olevan valinnan vara mitä taloyhtiöitä ottavat isännöintiin. Pieniä, riitaisia tai muuten vain asiat sekottaneita taloyhtiötä tuskin edes noteerataan. Pienemmät puljut saattavat taas tehdä isännöinnin puoli ilmaiseksi mutta työn laatu on varmasti sen mukaista, kuten ollaan monta kertaa nähty.

Hal.jäs.75 kirjoitti:

Sen kyllä haluaisin nähdä että nykyinen isännöitsijä suorittaisi isännöinnin kilpailuttamisen hallituksen pyynnöstä. Vähän järkeä peliin, jos tuollaista menee hallitus edes ehdottamaan niin varmasti nykyinen isännöitsijä irtisanoo itsensä välittömästi. Kilpailuttaminen pitää tapahtua isännöitsijän tietämättä. Ei kukaan puhtaat jauhot pussissa oleva isännöitsijä firma lähde huutokauppaan palkkiosta. Hallitus totta kai joutuu vastuuseen jos ei pätevää uutta isännöitsijää löydy nykyisen irtisanomisajan puitteissa. Suuremmilla isännöitsijäfirmoilla tuntuu olevan valinnan vara mitä taloyhtiöitä ottavat isännöintiin. Pieniä, riitaisia tai muuten vain asiat sekottaneita taloyhtiötä tuskin edes noteerataan. Pienemmät puljut saattavat taas tehdä isännöinnin puoli ilmaiseksi mutta työn laatu on varmasti sen mukaista, kuten ollaan monta kertaa nähty.

Lue lisää

Ensin kannattaa tutustua isännöintisopimukseen jossa määritellään mm. irtisanomisaika joka on yleensä kolme kalenterikuukautta, ts. lokakuussa irtisanottu sopimus päättyy tammikuun lopussa.

Isännöintisopimuksen irtisanominen (isännöitsijää ei irtisanota ellei ole työsopimussuhteessa vaan isännöintisopimus) käsitellään hallituksen päätösvaltaisessa kokouksessa jonka kutsussa asiasta on mainittu, kutsu on luonnollisesti toimitettava kaikille jäsenille sekä isännöitsijälle. Kutsujana on aina puheenjohtaja (ellei yhtiöjärjestys muuta määrää), isännöitsijällä on oikeus olla läsnä hallituksen kokouksessa joten hänen tietämättään ei asiaa voi päättää, vaikka yleensä näin tehdäänkin.

Hallituksen puheenjohtaja vastaa että kokouksesta tehdään pöytäkirja ja isännöintisopimus irtisanotaan kirjallisesti, suullinen irtisanominen ei ole yleisten sopimusehtojen mukaan pätevä. Irtisanomisaika alkaa juosta siitä päivästä kun irtisanominen on tehty kirjallisesti, päivällä saattaa olla sopimuksen voimassaoloaikaa kuukaudella lykkäävä vaikutus koska irtisanominen lasketaan kalenterikuukausien mukaan.

Isännöintisopimus jatkuu normaalisti irtisanomisaikana, tosin laajempia korjaushankkeita ei ole järkevää laittaa alulle ellei ole aivan pakko. Uuden isännöitsijän on helpompi lähteä liikkeelle jollei joudu hyppäämään liikkuvaan junaan.

Tarjouspyynnöt toimitetaan n. 5-10 taholle joilta on ensin kysytty halukkuutta tarjota palvelujaan jolloin ennalta voidaan odottaa että tarjouksia myös saadaan. Tarjouspyynnössä tulisi olla mukana isännöitsijäntodistus, edellinen tilinpäätös ja talousarvio, yhtiökokouspöytäkirja sekä yhtiöjärjestys. Tarjouksen antaja pyytää lisäselvityksiä tarvittaessa.

Isännöintitehtävissä kannattaa käyttää Kiinteistöliiton julkaisemaa isännöinnin tehtäväluetteloa joko sellaisenaan tai sovellettuna. Kannattaa myös käyttää tervettä järkeä kuinka paljon tehtäviä esim. halutaan tehdä itse, parin vuoden päästä saattaa hallituksessa olla sellainen kokoonpano joka ei niitä enää tee. Silloin hommat hoidetaan erillisveloituksella joka maksaa.

Päätösvaltainen hallitus käsittelee tarjoukset ja valitsee uuden isännöitsijän. Isännöintisopimus kannattaa laatia mahdollisimman pian jotta uusi isännöitsijä saa aikaa valmistautua uuden yhtiön vastaanottamiseen. Erotetulle isännöitsijälle tiedotetaan valinnasta jotta hän tietää kenelle materiaali toimitetaan.

Jos sekä irtisanottu ja valittu uusi isännöitsijä ovat ammattilaisia hoituu "vallanvaihto" yleensä ilman suurempaa dramatiikkaa tai hallituksen väliintuloa.

Vielä ennen isännöintisopimuksen irtisanomista kannattaa miettiä ne todelliset syyt koska viimeistään yhtiökokouksessa niitä saatetaan kysyä. Jollei kunnon syitä löydy tai nykyisen isännöitsijän kanssa asioista ei ole edes keskusteltu mennään metsään ja lujaa. Irtisanomisaikana on turha yrittää hakemalla hakea syitä.

Ei yksikään isännöitsijä rupea lähettelemään tarjouspyyntöjä kilpaileville firmoille.

Tosin, kilpailu alkaa olkaa olla vähän toisinpäin.
Taloyhtiöt saavat olla iloisia, jos löytyy joku, jota kiinnostaa.

Hal.jäs.75 kirjoitti:

Sen kyllä haluaisin nähdä että nykyinen isännöitsijä suorittaisi isännöinnin kilpailuttamisen hallituksen pyynnöstä. Vähän järkeä peliin, jos tuollaista menee hallitus edes ehdottamaan niin varmasti nykyinen isännöitsijä irtisanoo itsensä välittömästi. Kilpailuttaminen pitää tapahtua isännöitsijän tietämättä. Ei kukaan puhtaat jauhot pussissa oleva isännöitsijä firma lähde huutokauppaan palkkiosta. Hallitus totta kai joutuu vastuuseen jos ei pätevää uutta isännöitsijää löydy nykyisen irtisanomisajan puitteissa. Suuremmilla isännöitsijäfirmoilla tuntuu olevan valinnan vara mitä taloyhtiöitä ottavat isännöintiin. Pieniä, riitaisia tai muuten vain asiat sekottaneita taloyhtiötä tuskin edes noteerataan. Pienemmät puljut saattavat taas tehdä isännöinnin puoli ilmaiseksi mutta työn laatu on varmasti sen mukaista, kuten ollaan monta kertaa nähty.

Lue lisää

Olen pariinkin kertaan kahdessa yhtiössä kokenut sen, että irtisanottu isännöitsijä on lähettänyt tarjouspyynnöt hallituksen toimesta valituille kilpailijoille. Molemmassa tapauksessa homma hoitui ja isännöitsijä toimitti tarjouspyynnöt halutun mukaan. Vastaukset tosin pyydettiin hallituksen pj:lle.

Muista että nykyinen isännöitsijä on sitoutunut, ainakin meillä oli, laatimaan yhtiön tarjouspyynnöt. Mikäli hän ei tätä tee sovitussa ajassa tekee hän sopimusrikkomuksen ja irtisanomisaikaa voi sen perusteella lyhentää.

??? kirjoitti:

Ei yksikään isännöitsijä rupea lähettelemään tarjouspyyntöjä kilpaileville firmoille.

Tosin, kilpailu alkaa olkaa olla vähän toisinpäin.
Taloyhtiöt saavat olla iloisia, jos löytyy joku, jota kiinnostaa.

Lue lisää

Kyllä ne lähettää. Perustelu toisessa vastauksessa.
Siinä olen samaa mieltä kanssasi, ettei uuden löytäminen ole helppoa.

jarkko kirjoitti:

Olen pariinkin kertaan kahdessa yhtiössä kokenut sen, että irtisanottu isännöitsijä on lähettänyt tarjouspyynnöt hallituksen toimesta valituille kilpailijoille. Molemmassa tapauksessa homma hoitui ja isännöitsijä toimitti tarjouspyynnöt halutun mukaan. Vastaukset tosin pyydettiin hallituksen pj:lle.

Muista että nykyinen isännöitsijä on sitoutunut, ainakin meillä oli, laatimaan yhtiön tarjouspyynnöt. Mikäli hän ei tätä tee sovitussa ajassa tekee hän sopimusrikkomuksen ja irtisanomisaikaa voi sen perusteella lyhentää.

Lue lisää

Joskus isännöitsijä on ihan mielissään, että pääsee eroon tietyn tyyppisistä sopimuskumppaneista. Silloin halukkuus hoitaa nuokin hommat on varmaan yllättävän suuri...

niin! kirjoitti:

Joskus isännöitsijä on ihan mielissään, että pääsee eroon tietyn tyyppisistä sopimuskumppaneista. Silloin halukkuus hoitaa nuokin hommat on varmaan yllättävän suuri...

Sekä isännöitsijä, että hallitus tietävät ettei yhteistyö toimi jos luottamus puuttuu.
Tässä tilanteessa paras on selvittää asia isännöitsijän kanssa ja jos tilanne todetaan korjaamattomaksi yhdessä hoitaa asia kuntoon.
Isännöitsiät ovat myös tietoisia siitä, että nykyään herkästi vaihdetaan uusi tilalle jos homma ei toimi ja jättää omalle toimistolleen oven auki mikäli asiakas huomaa joutuneensa ojasta allikkoon ja taas lähtee uuden hakuun.

lyhyt oppimäärä kirjoitti:

Ensin kannattaa tutustua isännöintisopimukseen jossa määritellään mm. irtisanomisaika joka on yleensä kolme kalenterikuukautta, ts. lokakuussa irtisanottu sopimus päättyy tammikuun lopussa.

Isännöintisopimuksen irtisanominen (isännöitsijää ei irtisanota ellei ole työsopimussuhteessa vaan isännöintisopimus) käsitellään hallituksen päätösvaltaisessa kokouksessa jonka kutsussa asiasta on mainittu, kutsu on luonnollisesti toimitettava kaikille jäsenille sekä isännöitsijälle. Kutsujana on aina puheenjohtaja (ellei yhtiöjärjestys muuta määrää), isännöitsijällä on oikeus olla läsnä hallituksen kokouksessa joten hänen tietämättään ei asiaa voi päättää, vaikka yleensä näin tehdäänkin.

Hallituksen puheenjohtaja vastaa että kokouksesta tehdään pöytäkirja ja isännöintisopimus irtisanotaan kirjallisesti, suullinen irtisanominen ei ole yleisten sopimusehtojen mukaan pätevä. Irtisanomisaika alkaa juosta siitä päivästä kun irtisanominen on tehty kirjallisesti, päivällä saattaa olla sopimuksen voimassaoloaikaa kuukaudella lykkäävä vaikutus koska irtisanominen lasketaan kalenterikuukausien mukaan.

Isännöintisopimus jatkuu normaalisti irtisanomisaikana, tosin laajempia korjaushankkeita ei ole järkevää laittaa alulle ellei ole aivan pakko. Uuden isännöitsijän on helpompi lähteä liikkeelle jollei joudu hyppäämään liikkuvaan junaan.

Tarjouspyynnöt toimitetaan n. 5-10 taholle joilta on ensin kysytty halukkuutta tarjota palvelujaan jolloin ennalta voidaan odottaa että tarjouksia myös saadaan. Tarjouspyynnössä tulisi olla mukana isännöitsijäntodistus, edellinen tilinpäätös ja talousarvio, yhtiökokouspöytäkirja sekä yhtiöjärjestys. Tarjouksen antaja pyytää lisäselvityksiä tarvittaessa.

Isännöintitehtävissä kannattaa käyttää Kiinteistöliiton julkaisemaa isännöinnin tehtäväluetteloa joko sellaisenaan tai sovellettuna. Kannattaa myös käyttää tervettä järkeä kuinka paljon tehtäviä esim. halutaan tehdä itse, parin vuoden päästä saattaa hallituksessa olla sellainen kokoonpano joka ei niitä enää tee. Silloin hommat hoidetaan erillisveloituksella joka maksaa.

Päätösvaltainen hallitus käsittelee tarjoukset ja valitsee uuden isännöitsijän. Isännöintisopimus kannattaa laatia mahdollisimman pian jotta uusi isännöitsijä saa aikaa valmistautua uuden yhtiön vastaanottamiseen. Erotetulle isännöitsijälle tiedotetaan valinnasta jotta hän tietää kenelle materiaali toimitetaan.

Jos sekä irtisanottu ja valittu uusi isännöitsijä ovat ammattilaisia hoituu "vallanvaihto" yleensä ilman suurempaa dramatiikkaa tai hallituksen väliintuloa.

Vielä ennen isännöintisopimuksen irtisanomista kannattaa miettiä ne todelliset syyt koska viimeistään yhtiökokouksessa niitä saatetaan kysyä. Jollei kunnon syitä löydy tai nykyisen isännöitsijän kanssa asioista ei ole edes keskusteltu mennään metsään ja lujaa. Irtisanomisaikana on turha yrittää hakemalla hakea syitä.

Lue lisää

Hei
Tunnut tietävän mitä kirjoitat. Voiko isännöitsijäsopimuksen purkaa jos isännöintitoimitsto saa uuden omistajan, joka vaihtaa vastuuhenkilön eli isännöitsijän jolla on korkein mahdollinen koulutus henkilöön jolla on perustutkinto taskussa. Eli taloyhtilö on aimmemmin ostanut isännöinitpalvelut akreditoidulta toimistolta, joka ei omaistajavaidon myötä ei enää ole edes akreditoitu.

Yst. terv
toimistojohtajan sanailuun kyllästynyt

asunto-osakeyhtiössä määrää yhtiöjärjestys, ei laki. Mikäli yhtiöjärjestyksessä sanotaan että hallitus "voi" nimittää isännöitsijän niin silloin se ei ole pakollista. Jos sen sijaan yhtiöjärjestyksessä sanotaan että "tulee olla hallituksen nimittämä isännöitsijä", niin silloin se on oltava. Hallituksen puheenjohtaja ei voi olla isännöitsijä mutta hallituksen jäsen voi, eli halutessaan hallitus voi kiertää määräystä (ihan laillisesti) nimittämällä jonkun hallituksen jäsenistä isännöitsijäksi, ellei yhtiöjärjestys ole tätä erikseen kieltänyt.

On kyllä mielenkiintoinen huru-ukko tämä herra, joka tuolla pääasiassa meklaroi :D