Kuinka paljon lainaa järkevää?

Laskeskelin myös tuota 30% omaosuutta, mutta se tarkoittaisi vähintään parin vuoden lisäsäästämistä, jolloin halvan koron aika menisi auttamatta ohitse, joten en ole ihan varma jäisikö voitolle vai tappiolle, kun tämänhetkinen vuokrakin on hippasen päälle 600 €/kk , kun taas laina (nykykorolla marginaalilla) tulisi kustantamaan pois "omasta pussista" vain sen 80-100 euroa! Laskenko jotain väärin?

Miten muuten nuo putkiremontit oikein menevät?

Olen käsittänyt, että kämpän neliömäärän mukaan sitten maksetaan joku könttäsumma, vai nostaako vastikkeita pidemmäksikin aikaa? Vai voiko tuota jotenkin valita? Ja kuinka paljon tuo pahimmillaan voi tulla kustantamaan (noin) ?

Ensiasunnon ostaja kirjoitti:

Laskeskelin myös tuota 30% omaosuutta, mutta se tarkoittaisi vähintään parin vuoden lisäsäästämistä, jolloin halvan koron aika menisi auttamatta ohitse, joten en ole ihan varma jäisikö voitolle vai tappiolle, kun tämänhetkinen vuokrakin on hippasen päälle 600 €/kk , kun taas laina (nykykorolla marginaalilla) tulisi kustantamaan pois "omasta pussista" vain sen 80-100 euroa! Laskenko jotain väärin?

Miten muuten nuo putkiremontit oikein menevät?

Olen käsittänyt, että kämpän neliömäärän mukaan sitten maksetaan joku könttäsumma, vai nostaako vastikkeita pidemmäksikin aikaa? Vai voiko tuota jotenkin valita? Ja kuinka paljon tuo pahimmillaan voi tulla kustantamaan (noin) ?

Lue lisää

kustannukset menee m2 mukaan. hintahaarukka15,000-40,000 riippuen miten ne tehdään. Perinteinen missä seiniin upotettu putkisto revitään irti ja laitetaan uutta tilalle on kallein tapa ja viee aikaa. Putkistojen pinnoitus puolet halvempaa samoin vaonhojen tulppaaminen ja pintaputkistojen laittaminen tilalle. Hyvä talon yhtiö on jo hieman varautunut remppaan ja kerännyt asukkailta pidemmältä ajalta muutaman kympin ylimääräistä vastiketta jolloin osa rahoista löytyy valmiina. Näin mikäli asukkaat ovat siihen suostuneet. Muuten se maksetaan kertaheitolla pois tai lisätään vastikkeeseen tietyiksi vuosiksi. Jos ostettavaan asuntoon on tulossa lähiaikoina putkiremppa niin se huomioidaan myös hinnassa. Yleensä isännöitsiällä köytyy jo kustannuslaskelmat.

Ensiasunnon ostaja kirjoitti:

Laskeskelin myös tuota 30% omaosuutta, mutta se tarkoittaisi vähintään parin vuoden lisäsäästämistä, jolloin halvan koron aika menisi auttamatta ohitse, joten en ole ihan varma jäisikö voitolle vai tappiolle, kun tämänhetkinen vuokrakin on hippasen päälle 600 €/kk , kun taas laina (nykykorolla marginaalilla) tulisi kustantamaan pois "omasta pussista" vain sen 80-100 euroa! Laskenko jotain väärin?

Miten muuten nuo putkiremontit oikein menevät?

Olen käsittänyt, että kämpän neliömäärän mukaan sitten maksetaan joku könttäsumma, vai nostaako vastikkeita pidemmäksikin aikaa? Vai voiko tuota jotenkin valita? Ja kuinka paljon tuo pahimmillaan voi tulla kustantamaan (noin) ?

Lue lisää

Jos lasket homman kannattavuuden sen mukaan että saat vuoden tai parin verran halpaa rahaa niin kannattaa varmaan harkita hetken aikaa mitä on tekemässä.

Korot siis eivät pysy matalalla ikuisesti. Jos mitoitat lainan nyt sellaiseksi että siitä juuri selviää niin koron nousu muuttaa maksuaikataulua aika dramaattisesti. Parin vuoden "ALEn" varaan ei kannata laskea mitään.

... kirjoitti:

Jos lasket homman kannattavuuden sen mukaan että saat vuoden tai parin verran halpaa rahaa niin kannattaa varmaan harkita hetken aikaa mitä on tekemässä.

Korot siis eivät pysy matalalla ikuisesti. Jos mitoitat lainan nyt sellaiseksi että siitä juuri selviää niin koron nousu muuttaa maksuaikataulua aika dramaattisesti. Parin vuoden "ALEn" varaan ei kannata laskea mitään.

Lue lisää

Niin, korot eivät pysy matalalla ikuisesti ja laina olisi kokonaisuutta ajatellen mitoitettu siten (kuten aloitusviestissäni sanoin), että silloin kun korko on seitsemässä prosenttiyksikössä, niin asumiseen menevät kulumme olisivat noin 40% nettotuloistamme (miettimäni kipuraja).

Mitä tarkoitin "halvan koron" ajalla - ja miksi olen suunnittelemassa asunnon ostoa nyt - perustuu laskelmaan ja olettamukseeni, että korot pysyisivät ensimmäiset kaksi vuotta alle kolmessa prosenttiyksikössä, jolloin lainan korot marginaali hoitovastike - lyhennys = 400 euroa /kk pois omasta pussista.

Joka käy halvemmaksi kuin nykyinen vuokra 600 euroa /kk, joka minulta menisi omasta pussista sinä aikana, kun säästäisin puuttuvaa summaa 30% omarahoitteisuudesta.

Jos lainan sitoisi 12kk Euriboriin nyt, tällä korolla, niin ensimmäisen vuoden menot olisivat tuotakin vähemmän (yhteensä noin 300 euroa /kk) (Olettamus siis, että kysessä olisi annuiteettilaina)

Eli yhteenvetona: Kyse ei ole siitä pystyisimmekö maksamaan lainaa takaisin korkeammalla korolla, vaan siitä kumpi on kannattampaa rahallistesti, säästää kaksi vuotta ja maksaa samalla 600 euroa/kk, vai muuttaa nyt omaan ja hyödyntää halvan koron aika ja maksaa pois omasta pussista liki puolet vähemmän per kk!

Ensiasunnon ostaja kirjoitti:

Niin, korot eivät pysy matalalla ikuisesti ja laina olisi kokonaisuutta ajatellen mitoitettu siten (kuten aloitusviestissäni sanoin), että silloin kun korko on seitsemässä prosenttiyksikössä, niin asumiseen menevät kulumme olisivat noin 40% nettotuloistamme (miettimäni kipuraja).

Mitä tarkoitin "halvan koron" ajalla - ja miksi olen suunnittelemassa asunnon ostoa nyt - perustuu laskelmaan ja olettamukseeni, että korot pysyisivät ensimmäiset kaksi vuotta alle kolmessa prosenttiyksikössä, jolloin lainan korot marginaali hoitovastike - lyhennys = 400 euroa /kk pois omasta pussista.

Joka käy halvemmaksi kuin nykyinen vuokra 600 euroa /kk, joka minulta menisi omasta pussista sinä aikana, kun säästäisin puuttuvaa summaa 30% omarahoitteisuudesta.

Jos lainan sitoisi 12kk Euriboriin nyt, tällä korolla, niin ensimmäisen vuoden menot olisivat tuotakin vähemmän (yhteensä noin 300 euroa /kk) (Olettamus siis, että kysessä olisi annuiteettilaina)

Eli yhteenvetona: Kyse ei ole siitä pystyisimmekö maksamaan lainaa takaisin korkeammalla korolla, vaan siitä kumpi on kannattampaa rahallistesti, säästää kaksi vuotta ja maksaa samalla 600 euroa/kk, vai muuttaa nyt omaan ja hyödyntää halvan koron aika ja maksaa pois omasta pussista liki puolet vähemmän per kk!

Lue lisää

Lukea noin järkevästi ajattelevan ensiasunnon ostajan kirjoituksia.

Pari sekalaista huomiota:

- voi olla että vaikkapa 2011-12 korot nousevat ja kämppien hinnat laskevat, jolloin olisi ollut kannattavampaa säästää vielä kaksi vuotta ja ostaa sitten halvemmalla. Harmi vaan kun ei omista kristallipalloa!

- laskit aivan oikein että YV, korko muut remppakulut (näitä et arvioinut) ovat verrattavissa vuokraan. Itse asiassa vuokraan sisältyy YV, muut remppakulut vuokraisännän voitto-osuus. Kun kämppä ostetaan velkarahalle, maksetaan YV, muut remppakulut pankin voitto-osuus; siis "vuokra" rahasta.

- käsirahan osalta on huomioitava nk. "opportunity cost". Eli tuotto mitä samalle rahalle olisi voinut saada mikäli sitä ei olisi sidottu asuntoon. Tällä hetkellä riskitön tuotto on kylläkin alhainen, eli kovin suurta vaikutusta tällä ei ole, ellei sitten ole valmis hyväksymään riskiä paremman tuoton toivossa.

Itse asun vuokralla. Miksi? Asunnon ostaminen tarkoittaisi säästöjen täysimittaista realisointia pikku lainaa kaupan päälle. Asunnot täällä päin ovat kalliita. Tiedän että vuokraisäntäni voittomarginaali on alle 3% vuodessa - JOS mikään ei mene vikaan. Yksikin merkittävä remontti saattaa tarkoittaa 12-24 kk:n tuottojen lentämistä taivaan tuuliin. Asuntoon laittamallani rahalla säästäisin siis alle 3% voittomarginaalin maksamisen vuokraisännälle. Mutta menettäisin osingot, korot ja muut tuotot. Tällä hetkellä en näe ainuttakaan syytä miksi tekisin niin. Mutta tämä on minun tapani toimia, ei mikään ainoa oikea tapa. Riskiä kaihtavalle esim. osakkeiden omistaminen ei sovi.

Kiitoksia rohkaisusta! :)

Molemmat ovat liitoissa juu, tuota isompaakin mietittiin, mutta pakko venyttää sitä vielä vähintään sen viitisen vuotta, koska jossain vaiheessa (viimeistään siinä lastentekovaiheessa) tulee eteen myös auton ostoa yms. joten pitäisi jäädä sen verran "pelivaraa", että saisi jotain säästöön autoakin varten.

Ensiasunnon ostaja kirjoitti:

Kiitoksia rohkaisusta! :)

Molemmat ovat liitoissa juu, tuota isompaakin mietittiin, mutta pakko venyttää sitä vielä vähintään sen viitisen vuotta, koska jossain vaiheessa (viimeistään siinä lastentekovaiheessa) tulee eteen myös auton ostoa yms. joten pitäisi jäädä sen verran "pelivaraa", että saisi jotain säästöön autoakin varten.

Lue lisää

venyttämään sitä hanetta viidellä vuodella koska se on jo neljännes asunnon lyhennysajasta. Viiden vuoden aikana voi sitten säästetyistä vuokra rahoista säästää autoon. Viidessä vuodessa on asunnon arvo melkovarmasti noussut ja erotuksen säästäminen vuokralla asuessaan hankalaa.

omassa... kirjoitti:

venyttämään sitä hanetta viidellä vuodella koska se on jo neljännes asunnon lyhennysajasta. Viiden vuoden aikana voi sitten säästetyistä vuokra rahoista säästää autoon. Viidessä vuodessa on asunnon arvo melkovarmasti noussut ja erotuksen säästäminen vuokralla asuessaan hankalaa.

Lue lisää

Arvonnousun varaan ei tule laskea yhtään mitään. Kymmenen vuotta on noustu, sitä edelliset kymmenen vuotta lasketeltiin. Seuraavan kymmenen vuoden kehitystä ei osaa ennustaa kukaan. Alla olevassa graafissa asuntojen reaaliarvojen (inflaatio otettu huomioon) kehitys:

http://www.stat.fi/til/ashi/2008/02/ashi_2008_02_2008-07-30_tie_001_001.gif

Eikä arvonnoususta olisi edes hyötyä ap:lle. Hänhän on suunnittelemassa vaihtoa isompaan asuntoon. Jos asuntojen hinnat vielä tästä kuplatasosta nousevat, luultavasti tämä koskee myös sitä isompaa asuntoa...

omassa... kirjoitti:

venyttämään sitä hanetta viidellä vuodella koska se on jo neljännes asunnon lyhennysajasta. Viiden vuoden aikana voi sitten säästetyistä vuokra rahoista säästää autoon. Viidessä vuodessa on asunnon arvo melkovarmasti noussut ja erotuksen säästäminen vuokralla asuessaan hankalaa.

Lue lisää

Tarkoitin siis, että nyt olisi tarkoitus muuttaa meille sopivankokoiseen asuntoon pois vuokralta ja säästää se aika rahaa seuraavaan, isompaan, asuntoon autoon yms. sekä katsella vähän mihin suuntaan asuntojen hinnat seuraavana parina vuotena asettuvat.

Olen miettinyt, että hyvä sijainti kohtalainen kunto voisivat toimia jonkinlaisena puskurina myös sitä vastaan, että jos asuntojen arvot lähtevät lievään laskuun tämän buumin jälkimainigeissa alespäin, niin tästä saisi paremmalla todennäköisyydellä rahansa takaisin uuteen muutettaessa.

Ainoa miinus tuossa toki on se, että ensiasunnon verohyöty menisi jo silloin viiden vuoden päästä hukkaan, mutta mitä laskeskelin, niin se ei kovinkaan paljoa lopulta tee / vuosi, ellei korko nouse todella kovaksi verrattuna muuna kuin ensiasunnon verohyötyyn.

Ensiasunnon ostaja kirjoitti:

Tarkoitin siis, että nyt olisi tarkoitus muuttaa meille sopivankokoiseen asuntoon pois vuokralta ja säästää se aika rahaa seuraavaan, isompaan, asuntoon autoon yms. sekä katsella vähän mihin suuntaan asuntojen hinnat seuraavana parina vuotena asettuvat.

Olen miettinyt, että hyvä sijainti kohtalainen kunto voisivat toimia jonkinlaisena puskurina myös sitä vastaan, että jos asuntojen arvot lähtevät lievään laskuun tämän buumin jälkimainigeissa alespäin, niin tästä saisi paremmalla todennäköisyydellä rahansa takaisin uuteen muutettaessa.

Ainoa miinus tuossa toki on se, että ensiasunnon verohyöty menisi jo silloin viiden vuoden päästä hukkaan, mutta mitä laskeskelin, niin se ei kovinkaan paljoa lopulta tee / vuosi, ellei korko nouse todella kovaksi verrattuna muuna kuin ensiasunnon verohyötyyn.

Lue lisää

Ajateltu. Ratkaisevaa tosiaan on se, miten juuri teidän ostamanne asunnon hinta kehittyy verrattuna muihin asuntoihin. Tarkemmin, verrattuna siihen asuntoon mihin sitten aikanaan vaihdatte. Niin kuin alempana kirjoitin, paras tilanne olisi se että asuntojen hinnat laskevat, mutta teidän asuntonne hinta laskee keskimääräistä vähemmän. Tietty voi olla vaikeaa päästä ko. tilanteeseen, jos haette sitten uutta kämppää samalta alueelta tms. Ylipäätään hintakehitystä on vaikea ennustaa, ja toisekseen halutuilla alueilla usko arvonnousuun tuppaa "sisältymään" nykyhintoihin. Mutta jos tosiaan kyseessä on pienehkö rt-asunto Tampereella, on vaikea kuvitella että myyminen tuottaisi vaikeuksia.

Yksinkertaistettu esimerkki:

Pieni asunto 120 000, iso asunto 200 000
- myytte pienen asunnon, ostatte ison asunnon -> maksettavaa jää 80 000

Hinnat nousevat 20%

Pieni asunto 144 000, iso asunto 240 000
- myytte pienen asunnon, ostatte ison asunnon -> maksettavaa jää 96 000

;-)

No vaimolla työpaikka on enemmän kuin turvattu, mutta itse olen suhdannevaihteluille alttiilla alalla, jonka vuoksi tuo laina-aika tosiaan vähän hirvittääkin, mutta ei huvittaisi vuokranantajankaan lompakkoa ikuisesti lihottaa.. Positiivista tosin se, että ennenkuin taloudessa asustelee muita, niin hyvältä paikalta olevasta kämpästä pääsee (kenties) kohtuu helposti myös eroon, ellei ole mitään hirveän isoa rommausta tulossa.

Oman alani suhdannenotkahdus meni jo viime vuoden kolmannen neljänneksen jälkeen ohitse (paperilla, eikä osunut lomautukset sille osastolle, jossa painan hommia) ja taas näyttäisi vähäksi aikaa paremmalta, mutta eipä tuosta tosiaan koskaan voi tietää!

Ensiasunnon ostaja kirjoitti:

No vaimolla työpaikka on enemmän kuin turvattu, mutta itse olen suhdannevaihteluille alttiilla alalla, jonka vuoksi tuo laina-aika tosiaan vähän hirvittääkin, mutta ei huvittaisi vuokranantajankaan lompakkoa ikuisesti lihottaa.. Positiivista tosin se, että ennenkuin taloudessa asustelee muita, niin hyvältä paikalta olevasta kämpästä pääsee (kenties) kohtuu helposti myös eroon, ellei ole mitään hirveän isoa rommausta tulossa.

Oman alani suhdannenotkahdus meni jo viime vuoden kolmannen neljänneksen jälkeen ohitse (paperilla, eikä osunut lomautukset sille osastolle, jossa painan hommia) ja taas näyttäisi vähäksi aikaa paremmalta, mutta eipä tuosta tosiaan koskaan voi tietää!

Lue lisää

Taitaa muuten mennä niin, ettette välttämättä edes tarvitse takaajaa, kun säästöt ovat nykymittapuussa aika kovat.

Ensiasunnon ostaja kirjoitti:

No vaimolla työpaikka on enemmän kuin turvattu, mutta itse olen suhdannevaihteluille alttiilla alalla, jonka vuoksi tuo laina-aika tosiaan vähän hirvittääkin, mutta ei huvittaisi vuokranantajankaan lompakkoa ikuisesti lihottaa.. Positiivista tosin se, että ennenkuin taloudessa asustelee muita, niin hyvältä paikalta olevasta kämpästä pääsee (kenties) kohtuu helposti myös eroon, ellei ole mitään hirveän isoa rommausta tulossa.

Oman alani suhdannenotkahdus meni jo viime vuoden kolmannen neljänneksen jälkeen ohitse (paperilla, eikä osunut lomautukset sille osastolle, jossa painan hommia) ja taas näyttäisi vähäksi aikaa paremmalta, mutta eipä tuosta tosiaan koskaan voi tietää!

Lue lisää

"No vaimolla työpaikka on enemmän kuin turvattu, mutta itse olen suhdannevaihteluille alttiilla alalla, jonka vuoksi tuo laina-aika tosiaan vähän hirvittääkin, mutta ei huvittaisi vuokranantajankaan lompakkoa ikuisesti lihottaa.."

Jos yhtiövastike lainan korko muut rempat ovat olennaisesti vähemmän kuin vuokra (eikä ole kiinnostusta sijoittamiseen), on ihan perusteltua ostaa oma. Joudutte kyllä maksamaan vuokraa pankille, mutta siitähän pääsee eroon sitten aikanaan kun laina maksettu.

"Positiivista tosin se, että ennenkuin taloudessa asustelee muita, niin hyvältä paikalta olevasta kämpästä pääsee (kenties) kohtuu helposti myös eroon, ellei ole mitään hirveän isoa rommausta tulossa."

Kyllä varmasti pienestä rivarikämpästä Tampereen alueella pääsee eroon. Mitä rommaukseen tulee, itse asiassa sinun kannattaa toivoa kädet ristissä juuri sitä. Silloinhan maksaisit pienemmän summan "väliä" muuttaessasi isompaan, eikö? ;-)

Ylipäätään oudoksuttaa miksi ihmiset kokevat sen hyvänä asiana jos asuntojen arvo nousee. Arvonnousun realisointi onnistuu vain muuttamalla vuokralle tai ostamalla halvempi tilalle. Kuinka monella tämä on suunnitelmissa?

"Oman alani suhdannenotkahdus meni jo viime vuoden kolmannen neljänneksen jälkeen ohitse (paperilla, eikä osunut lomautukset sille osastolle, jossa painan hommia) ja taas näyttäisi vähäksi aikaa paremmalta, mutta eipä tuosta tosiaan koskaan voi tietää!"

Hienoa että olette varovaisia. Paperialan tulevaisuus tosiaan näyttää epävarmalta. Äkkiseltään laskettuna uskoisin että pelivara työttömyyden varalle olisi just ja just riittävä.