asiaa ylipäätänsä

"Kiinteistösijoittaminen on kannattavaa vain muuttovoittopaikkakunnissa, joissa kiinteistöjen arvo kyllä nousee inflaatiota nopeammin. Muuttotappiopaikkakunnilla saa omistaja vain katsoa kun sijoitettu pääoma sulaa pois."

Mutta tuosta esimerkistäni on selkeästi nähtävissä se, että sijoituksen arvon pitää nousta todella reippaasti ennen kuin ainakaan mitään reaalivoittoa siitä sijoittajalle käteen voi jäädä. Toki toinen mahdollisuus on se, että onnistuu ostamaan reippaaseen alihintaan.

"Mistä puolikkaasta pitää maksaa luovutusvoittoveroa? Luovutusvoittovero on kylläkin porrastettu, 30% 30000 € saakka ja sen ylittävältä osalta 34%. Luovutusvoitosta saa vähentää kulut, kuten varainsiirtoveron, lohkomiskulut, peruskunnostusten kustannukset, kiinteistönvälittäjän palkkion jne."

Et nyt ymmärtänyt sitä mitä tuolla tarkoitin. Ajattelin tuota siis sijoituksen nykyarvolla mennen(siinä olikin olettaen, että esimerkissä sijotus säilyttää nykyarvonsa). Ja kun numeraalinen hinta tuplaantuu inflaation myötä, niin siitä nykyarvosta(jonka oletetaan tässä säilyvän) joudutaan silloin sen puolikkaasta maksamaan tuo 30% eli koko nykyarvosta tuo 15%. Toki tuon 30% sijaan porrastettuna enemmän, koska nähtävästi sekin on jo 34%, ja ties mihin vielä nousee tulevaisuudessa. No 15% sijaan tuhon tuleekin sitten 17%, eli ollaan kaikkiaan 16% luokassa.

Lasketaampa vähän. Olet ostanut tontin pk-seudulta 5 vuotta sitten 100000 € hintaan. Nyt myyt sen 150000 € hintaan. Varainsiirtovero on ollut 4000 €, kiinteistönvälittäjän palkkio 5000 €, eli kustannukset yhteensä kiinteistövero huomioituna noin 10000 €. Luovutusvoittoveroa menee siis noin 12400 €, eli puhtaana käteen jää yli 27000 €, eli nettotuotto on yli 5,4%.

"Kiinteistösijoittaminen on kannattavaa vain muuttovoittopaikkakunnissa, joissa kiinteistöjen arvo kyllä nousee inflaatiota nopeammin. Muuttotappiopaikkakunnilla saa omistaja vain katsoa kun sijoitettu pääoma sulaa pois."

Yritin tuolla esimerkillä valaista juurikin sitä, että sijoituskiinteistön arvon pitää nousta todella reippaasti inflaatiota enemmän ennen kuin ainakaan mitään reaalivoittoa siitä on saatavissa. Ja tämä siis johtuen noista kuluista tai verotuksen inflaation kanssa yhteisvaikutuksesta. No yli tuon 16% kuitenkin siis pitää nousta.

"Täytyy muistaa, että 20000-30000 € saa jo hyväkuntoisen omakotitalon pienemmästä kaupungista Itä-Suomessa, mutta töitä ei sitten välttämättä olekaan."

Johonkin jumalan selän taakse pitää mennä ennen kuin noilla hinnoilla lähtee, tai sitten on kyseessä purkukuntoinen tönö pienellä tontilla jossain sivussa. Kesämökitkin maksavat ainakin isojen sisävesistöjen rannoilla etelässä 100 tonnia. Ja nämä saavat olla vaatimattomalla mökillä, komeimmilla mökeillä tuplasti tuo.

Kiinteistöjä on muutakin kuin asuntoja, mm. metsiä ja kesämökkejä. Toki näitäkin saa sitä halvemmalla mitä kauemmas etelästä ja isoista asutuskeskuksista mennään, ja myös hyvät tieyhteydet ovat tärkeässä roolissa.

Anonyymi kirjoitti:

Lasketaampa vähän. Olet ostanut tontin pk-seudulta 5 vuotta sitten 100000 € hintaan. Nyt myyt sen 150000 € hintaan. Varainsiirtovero on ollut 4000 €, kiinteistönvälittäjän palkkio 5000 €, eli kustannukset yhteensä kiinteistövero huomioituna noin 10000 €. Luovutusvoittoveroa menee siis noin 12400 €, eli puhtaana käteen jää yli 27000 €, eli nettotuotto on yli 5,4%.

Lue lisää

No ei tuo räknäily vaikeata ole seurata. Noinhan se menee. Mutta tässä siis numeraalista hinnan nousua tarvittiin tuo 50% ja 5 vuoden sisään. Se on paljon se, ellei sitten onnistu alihintaan ostamaan. Lisäksi tuo 27000 käteen jäänyt pitää infllatiokorjata. Mikä inflaatio taasen on varmasti ollut reipasta jos tuollaista hinnannousua tapahtuu noin lyhyessä ajassa. Eli paljon jäisi alle tuon 5,4% reaalituotto, mutta toki hyvin se jos nyt ylipäätään jotainkin reaalituottoa saisi, jo inflaation peittoaminen sijoituksilla on hyvä saavutus.

Anonyymi kirjoitti:

Lasketaampa vähän. Olet ostanut tontin pk-seudulta 5 vuotta sitten 100000 € hintaan. Nyt myyt sen 150000 € hintaan. Varainsiirtovero on ollut 4000 €, kiinteistönvälittäjän palkkio 5000 €, eli kustannukset yhteensä kiinteistövero huomioituna noin 10000 €. Luovutusvoittoveroa menee siis noin 12400 €, eli puhtaana käteen jää yli 27000 €, eli nettotuotto on yli 5,4%.

Lue lisää

Tuohon räknäilyysi vielä keskeisen tärkeä huomio. Et tuolla räknäilylläsi vielä sitä voi osoittaa, että oletko voittanut tai hävinnyt ja kuinka paljon ko. sijoituksellasi, ja tämä nimeenomaan reaalitermeissä. Et siksi kun et tuossa huomioi miten paljon se sijoittamasi 100 tonnia on menettänyt arvoaan inflaation myötä. Tuossa voittoräknäilyssäsi oletat, että inflaatio ei mitenkään olisi purrut siihen mitä likoon laitoit, tai että inflaatiota ei lainkaan olisi ollut ja kaikki hinnan nousu olisi ollut reaalinousua, mikä taasen on vähintäänkin epätodennäköistä. Juuri tätä keskeistä asiaa tuossa esimerkissänikin pyrin huomioon ottamaan. No ehkä olet ammattisijoittaja tain sellaisen näkövinkkelistä asioita tarkasteleva. Nämähän katsovat vain numeraalista tuottoa ja sen perusteella palkkionsa ja bonuksensa kuittaavat, ja inflaatiolla ei heille ole sikäli merkitystä, muiden varoilla kun pelailevat.

Anonyymi kirjoitti:

Tuohon räknäilyysi vielä keskeisen tärkeä huomio. Et tuolla räknäilylläsi vielä sitä voi osoittaa, että oletko voittanut tai hävinnyt ja kuinka paljon ko. sijoituksellasi, ja tämä nimeenomaan reaalitermeissä. Et siksi kun et tuossa huomioi miten paljon se sijoittamasi 100 tonnia on menettänyt arvoaan inflaation myötä. Tuossa voittoräknäilyssäsi oletat, että inflaatio ei mitenkään olisi purrut siihen mitä likoon laitoit, tai että inflaatiota ei lainkaan olisi ollut ja kaikki hinnan nousu olisi ollut reaalinousua, mikä taasen on vähintäänkin epätodennäköistä. Juuri tätä keskeistä asiaa tuossa esimerkissänikin pyrin huomioon ottamaan. No ehkä olet ammattisijoittaja tain sellaisen näkövinkkelistä asioita tarkasteleva. Nämähän katsovat vain numeraalista tuottoa ja sen perusteella palkkionsa ja bonuksensa kuittaavat, ja inflaatiolla ei heille ole sikäli merkitystä, muiden varoilla kun pelailevat.

Lue lisää

Jos sijoituksen teet velkarahalla, niin silloin huomioidaan kuluina velasta maksettava korko, eikä siis silloin tarvitse inflaatiota huomioida kun ei omia varoja liosssa. Toki verotuksessa on alettu poistaa tätä korkojen vähennyksiin hyväksymistä, ja siksi velkarahalla sijoittaminen on tullut sekin huonommin kannattavaksi. Jos velkojen korot kaikki hyväksytään vähennyskelpoiseksi verotuksessa, niin kannattavuus ajaa suurin piirtein samaan kuin mitä omia varoja likoon laittaen. Tämä silloin jos korot ovat sen verran toteutuvaa inflaatiota suuremmat, mitä niiden pitäisi olla.

"Ei, se luovutusvoittovero ei koskaan ole 14%, vaan 30/34%. Sinulla on nyt joku aivopieru, veron määrä ei puolitu vaikka möisi puolikkaan kiinteistöstä!"

Miten ihmeessä voit oikeasti noin tulkita sitä mitä tuossa kirjoittamallani tarkoitin.

Anonyymi kirjoitti:

Lasketaampa vähän. Olet ostanut tontin pk-seudulta 5 vuotta sitten 100000 € hintaan. Nyt myyt sen 150000 € hintaan. Varainsiirtovero on ollut 4000 €, kiinteistönvälittäjän palkkio 5000 €, eli kustannukset yhteensä kiinteistövero huomioituna noin 10000 €. Luovutusvoittoveroa menee siis noin 12400 €, eli puhtaana käteen jää yli 27000 €, eli nettotuotto on yli 5,4%.

Lue lisää

Mä ehkä laitoin tuota asiaa sittenkin vähän liian yleisellä tasolla, vain esimerkinomaisuudesta siinä kyllä puhuinkin.
Mutta siis tämä konkreettinen esimerkki jonka laitoit toimii hyvin asian ilmaisemiseksi tässä esimerkkitapauksessa. Ja siitä pitäisi myös olla helppo nähdä miten tämä asia yleensäkin menee. Kunhan vain ensin inflaatiokorjaat tuon 5 vuoden kuluttua saamasi hinnan ja siitä vähennät tuon maksamasi 100 tonnia, niin tulos on siinä joko positiivisena tai negatiivisena. Käytännössä olisit ehkä yllättynyt miten usein tuo tulos menee negatiiviselle vaikka huomattavaakin numeraalista hinnanousua olisi tapahtunut inflaation johdosta.
Tämä inflaation huomiotta jättäminen tai jonkinlaisena tabu-asiana pitäminen on todella yleinen ilmiö. Se on toki ymmärrettävä asia että veroja rokottelevat tahot tai ammattisijoittajat(jotka muiden rahoilla pelailevat) eivät tätä asiaa huomioi, siksi kun se ei ole heidän intresseissään niin tehdä, päinvastoin. Toki myös esimerkiksi nyt puhutaan inflaation ryöstäytymisen uhastakin ja ekp on nostanut jo inflaatiotavoitteenkin yli 2%, mutta tämä puhe menee toisaalla. Ei sijoittamisen tai verottamisen yhteydessä inflaation siihen vaikuttamisesta juuri kukaan puhu, vaikka se on siis aivan keskeisen tärkä asia omia varojaan sijoittavalle ja verotuksessa myös . Onhan se nyt varojaan sijoittavalle tärkeä asia se paljonko sijoituksellaan on hävinnyt tai paljonko on onnistunut inflaatiokompensaatiota sillä saamaan tai ehkä joskus jopa voittanutkin jotain tai vaurastunut, mikä jälkimmäinen on hämmästyttävänkin harvinaista johtuen juurikin paljolti tästä verotuksen inflaaation kanssa vaikutuksesta. Sitä vaan ynnäillään tarkkoja lukuja desimaalipilkkuineenkin, mutta samalla kuitenkin jätetään keskeisin asiaan vaikuttava parametri tykkänään pois.