kiinteistöihin sijoittamisesta koskien siinä verotuksen inflaation kanssa vaikutusta asiaan.
Noin esimerkinomaisesti ajatellaan ostettavaksi kiinteistö, jota pidetään niin kauan kunnes sen numeraalinen hinta tuplaa. Edelleen oletetaan että kiinteistön reaaliarvo markkinoilla pysyy vakiona, mutta siis sen numeraalinen hinta tuplaa inflaation johdosta.
Ostettaessa kiinteistöstä maksetaan 4% varainsiirtoveroa, ja myydessä sen puolikkaasta maksetaan 30% veroa(ns. luovutusvoittoveroa) eli 15% koko arvosta. Nämä siis tekevät yhteensä 19% veroa kaikkiaan. Lisäksi tulee kiinteistötrokarin palkkio 3-4% koko arvosta eli sen kanssa menee reilusti yli 20%. Toki lisäksi vielä esim. lohkomisista ja kaupanvahvistajankin palkkio ja muutakin pienempää juttua.
No voittaahan tuo sentään sen vaihtoehdon missä olisit pitänyt rahojasi tilillä nollakorolla makaamassa, jolloin ko. varan arvo jotain tämän neljänneksen sijaan olisi puolittunut.
Tämä esimerkki osoittaa sen, miten kiinteistösijoituksen arvon pitää laskea vähemmän kuin mitä rahan arvo laskee, ennen kuin sen sijoituksen kanssa edes tuon nollakorolla tilillä vaihtoehdon peittoaa.
No jos rakennuksia kuuluu kiinteistöön niin on varsinkin niistä aina isojakin kuluja. Mutta on kiinteistöistä usein myös tulopuoltakin tai omaksi hyödyksi tulevaa juttua, joka tässä on sitten oma lukunsa. Mutta siis pelkkänä sijoituksena(varojen kiinni pitämisenä) kiinteistöt eivät hevin ole ainakaan kannattavia sijoituskohteita. Verottaja inflaation kanssa pitää huolen siitä että näin ei ole.
Noin esimerkinomaisesti ajatellaan ostettavaksi kiinteistö, jota pidetään niin kauan kunnes sen numeraalinen hinta tuplaa. Edelleen oletetaan että kiinteistön reaaliarvo markkinoilla pysyy vakiona, mutta siis sen numeraalinen hinta tuplaa inflaation johdosta.
Ostettaessa kiinteistöstä maksetaan 4% varainsiirtoveroa, ja myydessä sen puolikkaasta maksetaan 30% veroa(ns. luovutusvoittoveroa) eli 15% koko arvosta. Nämä siis tekevät yhteensä 19% veroa kaikkiaan. Lisäksi tulee kiinteistötrokarin palkkio 3-4% koko arvosta eli sen kanssa menee reilusti yli 20%. Toki lisäksi vielä esim. lohkomisista ja kaupanvahvistajankin palkkio ja muutakin pienempää juttua.
No voittaahan tuo sentään sen vaihtoehdon missä olisit pitänyt rahojasi tilillä nollakorolla makaamassa, jolloin ko. varan arvo jotain tämän neljänneksen sijaan olisi puolittunut.
Tämä esimerkki osoittaa sen, miten kiinteistösijoituksen arvon pitää laskea vähemmän kuin mitä rahan arvo laskee, ennen kuin sen sijoituksen kanssa edes tuon nollakorolla tilillä vaihtoehdon peittoaa.
No jos rakennuksia kuuluu kiinteistöön niin on varsinkin niistä aina isojakin kuluja. Mutta on kiinteistöistä usein myös tulopuoltakin tai omaksi hyödyksi tulevaa juttua, joka tässä on sitten oma lukunsa. Mutta siis pelkkänä sijoituksena(varojen kiinni pitämisenä) kiinteistöt eivät hevin ole ainakaan kannattavia sijoituskohteita. Verottaja inflaation kanssa pitää huolen siitä että näin ei ole.
Vastaukset 13
Vanhimmat
Miksi ottaa trokari väliin vaikeuttamaan?
Mikään ei pelasta enää.
Mistä+puolikkaasta+pitää+maksaa+luovutusvoittoveroa?+Luovutusvoittovero+on+kylläkin+porrastettu,+30%+30000+€+saakka+ja+sen+ylittävältä+osalta+34%.+Luovutusvoitosta+saa+vähentää+kulut,+kuten+varainsiirtoveron,+lohkomiskulut,+peruskunnostusten+kustannukset,+kiinteistönvälittäjän+palkkion+jne.
"Kiinteistösijoittaminen on kannattavaa vain muuttovoittopaikkakunnissa, joissa kiinteistöjen arvo kyllä nousee inflaatiota nopeammin. Muuttotappiopaikkakunnilla saa omistaja vain katsoa kun sijoitettu pääoma sulaa pois."
Mutta tuosta esimerkistäni on selkeästi nähtävissä se, että sijoituksen arvon pitää nousta todella reippaasti ennen kuin ainakaan mitään reaalivoittoa siitä sijoittajalle käteen voi jäädä. Toki toinen mahdollisuus on se, että onnistuu ostamaan reippaaseen alihintaan.
"Mistä+puolikkaasta+pitää+maksaa+luovutusvoittoveroa?+Luovutusvoittovero+on+kylläkin+porrastettu,+30%+30000+€+saakka+ja+sen+ylittävältä+osalta+34%.+Luovutusvoitosta+saa+vähentää+kulut,+kuten+varainsiirtoveron,+lohkomiskulut,+peruskunnostusten+kustannukset,+kiinteistönvälittäjän+palkkion+jne."
Lasketaampa+vähän.+Olet+ostanut+tontin+pk-seudulta+5+vuotta+sitten+100000+€+hintaan.+Nyt+myyt+sen+150000+€+hintaan.+Varainsiirtovero+on+ollut+4000+€,+kiinteistönvälittäjän+palkkio+5000+€,+eli+kustannukset+yhteensä+kiinteistövero+huomioituna+noin+10000+€.+Luovutusvoittoveroa+menee+siis+noin+12400+€,+eli+puhtaana+käteen+jää+yli+27000+€,+eli+nettotuotto+on+yli+5,4%.
"Kiinteistösijoittaminen+on+kannattavaa+vain+muuttovoittopaikkakunnissa,+joissa+kiinteistöjen+arvo+kyllä+nousee+inflaatiota+nopeammin.+Muuttotappiopaikkakunnilla+saa+omistaja+vain+katsoa+kun+sijoitettu+pääoma+sulaa+pois."
"Täytyy muistaa, että 20000-30000 € saa jo hyväkuntoisen omakotitalon pienemmästä kaupungista Itä-Suomessa, mutta töitä ei sitten välttämättä olekaan."
Johonkin jumalan selän taakse pitää mennä ennen kuin noilla hinnoilla lähtee, tai sitten on kyseessä purkukuntoinen tönö pienellä tontilla jossain sivussa. Kesämökitkin maksavat ainakin isojen sisävesistöjen rannoilla etelässä 100 tonnia. Ja nämä saavat olla vaatimattomalla mökillä, komeimmilla mökeillä tuplasti tuo.
Kiinteistöjä on muutakin kuin asuntoja, mm. metsiä ja kesämökkejä. Toki näitäkin saa sitä halvemmalla mitä kauemmas etelästä ja isoista asutuskeskuksista mennään, ja myös hyvät tieyhteydet ovat tärkeässä roolissa.
No+ei+tuo+räknäily+vaikeata+ole+seurata.+Noinhan+se+menee.+Mutta+tässä+siis++numeraalista+hinnan+nousua+tarvittiin+tuo+50%+ja+5+vuoden+sisään.+Se+on+paljon+se,+ellei+sitten+onnistu+alihintaan+ostamaan.+Lisäksi+tuo+27000+käteen+jäänyt++pitää+infllatiokorjata.+Mikä+inflaatio+taasen+on+varmasti+ollut+reipasta+jos+tuollaista+hinnannousua++tapahtuu+noin+lyhyessä+ajassa.+Eli+paljon+jäisi+alle+tuon+5,4%+reaalituotto,+mutta+toki+hyvin+se+jos+nyt+ylipäätään+jotainkin+reaalituottoa+saisi,+jo+inflaation+peittoaminen+sijoituksilla+on+hyvä+saavutus.
Tuohon räknäilyysi vielä keskeisen tärkeä huomio. Et tuolla räknäilylläsi vielä sitä voi osoittaa, että oletko voittanut tai hävinnyt ja kuinka paljon ko. sijoituksellasi, ja tämä nimeenomaan reaalitermeissä. Et siksi kun et tuossa huomioi miten paljon se sijoittamasi 100 tonnia on menettänyt arvoaan inflaation myötä. Tuossa voittoräknäilyssäsi oletat, että inflaatio ei mitenkään olisi purrut siihen mitä likoon laitoit, tai että inflaatiota ei lainkaan olisi ollut ja kaikki hinnan nousu olisi ollut reaalinousua, mikä taasen on vähintäänkin epätodennäköistä. Juuri tätä keskeistä asiaa tuossa esimerkissänikin pyrin huomioon ottamaan. No ehkä olet ammattisijoittaja tain sellaisen näkövinkkelistä asioita tarkasteleva. Nämähän katsovat vain numeraalista tuottoa ja sen perusteella palkkionsa ja bonuksensa kuittaavat, ja inflaatiolla ei heille ole sikäli merkitystä, muiden varoilla kun pelailevat.
Jos sijoituksen teet velkarahalla, niin silloin huomioidaan kuluina velasta maksettava korko, eikä siis silloin tarvitse inflaatiota huomioida kun ei omia varoja liosssa. Toki verotuksessa on alettu poistaa tätä korkojen vähennyksiin hyväksymistä, ja siksi velkarahalla sijoittaminen on tullut sekin huonommin kannattavaksi. Jos velkojen korot kaikki hyväksytään vähennyskelpoiseksi verotuksessa, niin kannattavuus ajaa suurin piirtein samaan kuin mitä omia varoja likoon laittaen. Tämä silloin jos korot ovat sen verran toteutuvaa inflaatiota suuremmat, mitä niiden pitäisi olla.
"Ei,+se+luovutusvoittovero+ei+koskaan+ole+14%,+vaan+30/34%.+Sinulla+on+nyt+joku+aivopieru,+veron+määrä+ei+puolitu+vaikka+möisi+puolikkaan+kiinteistöstä!"
Mä+ehkä+laitoin+tuota+asiaa+sittenkin+vähän+liian+yleisellä+tasolla,+vain+esimerkinomaisuudesta+siinä+kyllä+puhuinkin.