Asunnossamme vikoja

Pitääkö käytetyn asunnon myyjän korvata ostajalle yllättävät remonttikustannukset?

Käytetyn osakeasunnon myynyt yksityishenkilö vastaa asunnossa ilmenevistä piilevistä virheistä kaksi vuotta asunnon hallinnan luovutuksesta. Kiinteistön kaupassa yksityishenkilön vastuu myyjänä on viisi vuotta.

Kaikki käytetyssä asunnossa ilmenevät viat eivät ole myyjän vastuulle kuuluvia asunnon virheitä. Asiaa arvioidaan tapauskohtaisesti mm. asunnon iän, kunnon, hinnan ja myyntihetkellä annettujen tietojen perusteella. Käytettyä asuntoa ostettaessa ostajalla on ennakkotarkastusvelvollisuus.

Mikäli asunnossa on virhe, ostajalla on oikeus kohtuulliseen hinnanalennukseen. Jos virhe on huomattava, saattaa myös kaupan purku tulla kyseeseen. Joskus ostaja voi saada myös vahingonkorvausta.

Hinnanalennukseen määrään vaikuttavat esimerkiksi vian korjauskustannukset, kuitenkin niin ettei asunnon myyjän tarvitse korvata asunnon ostajalle remontin aiheuttamaa asunnon tason nousua.


tämä vielä:

Asunnon kunto aiheuttaa eniten ongelmia

Asunnon ostossa harkinta ja huolellisuus ovat valttia. Käytettyä asuntoa ostettaessa kannattaa tutustua huolella asunnon kuntoon ja uutta asuntoa ostettaessa siihen, mitä sopimuksessa luvataan. Yleisimpiä ongelmia käytetyissä asunnoissa ovat asunnon piilevät virheet ja niitä koskevat vastuukysymykset. Uusien asuntojen kohdalla valitetaan yleensä työn laadusta.

- Asuntojen piilevät virheet ovat kuluttajaneuvonnan kysytyin aihe. Tällaisia piileviä virheitä ovat muun muassa asunnon kosteus- ja homevauriot, kertoo kuluttajaneuvoja Hannele Korkama Tampereelta. Korkaman mukaan kuluttajat ovat saaneet lehdistä väärän käsityksen, että myyjä vastaisi yksinään asunnon piilevien virheiden aiheuttamista kustannuksista. Asia ei kuitenkaan ole käytännössä näin yksioikoinen vaan vaurion suuruus sekä asunnon ikä-hinta-ja laatusuhde vaikuttaa siihen, mitä myyjä joutuu piilevistä vaurioista korvaamaan. Jos esimerkiksi kymmenen vuotta vanhempaan asuntoon joudutaan tekemään tuhannen markan remontti, jäävät kustannukset melko varmasti ostajan maksettaviksi.

Kiistakysymyksissä kuluttajaneuvonnan roolina on hoitaa sovittelua myyjän ja ostajan välillä ja pyrkiä löytämään ratkaisu siihen, mikä olisi kohtuullinen summa, jolla myyjä osallistuisi vaurioiden korjaamiseen.


Ostajalla ennakkotarkastusvelvollisuus

Korkama muistuttaa, ettei myyjällä ole minkäänlaista korvausvelvollisuutta sellaisten virheiden korjaamisessa, jotka ostajan on mahdollista ostotilanteessa havaita. Silmin havaittavat virheet ovat puhtaasti ostajan vastuulla.
- Asunnon ostajalla on ennakkotarkastusvelvollisuus. Jos oveen on esimerkiksi lyöty nyrkillä reikä, ei siitä voi jälkikäteen ruveta urputtamaan, Korkama toteaa.

Piilevistä vaurioista yleisimpiä, kosteus- ja homevaurioita voi pyrkiä selvittämään etukäteen tehdyillä mittauksilla. Asunnossa voi teetättää pintapuolisemman tai perusteellisemman mittauksen. Mittauksen kustannukset lankeavat teetättäjälle. Myyjäpuolikin teettää usein kosteus- ja homemittauksia välttyäkseen ikävältä jälkipyykiltä.



Putkiremppa tulossa?

Käytettyä asuntoa ostaessaan kannattaa Korkaman mukaan ylipäänsäkin varautua siihen, että asunnossa joudutaan useimmiten tekemään jotakin remonttia oston jälkeen. Vanhempaa asuntoa ostettaessa kannattaa huomioida myös koko talonyhtiössä tehdyt ja tulossa olevat remontit: putki-, ikkuna-, julkisivu- ym. remontit. Nämä käyvät ilmi isännöitsijän todistuksesta.
- Mikään ei kuitenkaan estä käyttämästä myös omaa päätä ostotilanteessa. Jos on kyse on 30-vuotiaasta talosta, jossa ei ole tehty vielä putkiremonttia eikä isännöitsijän todistuksestakaan löydy mainintaa, että se olisi tulossa, on syytä miettiä josko se olisi lähivuosina ajankohtainen ja kysyä asiaa isännöitsijältä, Korkama neuvoo.

Omakotitaloa ostettaessa pitää selvittää tontin rasitteet: onko esim. hoitamattomia sähkölaskuja tai muita saatavia. Kiinteistövälittäjä huolehtii yleensä rasitetodistuksen hankkimisesta, yksin kauppoja tehdessä se jää omalle kontolle. Rasitetodistuksen saa kunnalta.

Tyytymättömyyttä työn laatuun

Uutta asuntoa ostettaessa tulisi tutustua huolella pohjapiirustukseen ja siihen, mitä sopimuksessa luvataan ja mitä ei. Mitä materiaaleja ja koneita asunnossa tulee sopimuksen mukaan olemaan, millainen asunnon maksuaikataulu on. Näiden kysymysten suhteen ilmenee Korkaman mukaan kuitenkin hyvin harvoin ongelmia. Ongelmana uusien asuntojen kohdalla yleensä on se, että ostaja löytää uudesta asunnosta virheitä, jotka tämä haluaisi korjattavan heti.
- Normaalikäytäntö on kuitenkin, että uusien asuntojen vioista tehdään lista ja kaikki viat korjataan vuosiremontin yhteydessä, Korkama toteaa.





Asunnonostajan muistilista

Mieti aluksi tarkkaan minkätyyppisen- ja kokoisen asunnon tarvitset. Ota huomioon myös sijaintiin liittyvät kysymykset: mitä palveluita tarvitset, joudutko käyttämään joukkoliikennepalveluita.
Arvioi taloudellinen tilanteesi: millainen on maksukykysi pidemmällä aikavälillä. Erään nyrkkisäännön mukaan lainaa voi ottaa 20 x perheen bruttotulojen määrän, mutta ei juuri sen enempää.
Selvitä mistä kaikista rahasuorituksista joudut millekin taholle vastaamaan (lainat, yhtiövastikkeet, vakuudet, muut asumismenot jne.)
Varaa riittävästi aikaa asunnon etsimiseen ja päätöksentekoon.
Asuntoon tutustuessasi kiinnitä huomiota asunnon toimivuuteen kuten pistorasioiden sijoitteluun, säilytystilojen riittävyyteen, valaistuksen järjestelyyn, pesutilojen ilmanvaihtoon, äänieritykseen jne.
Tutustu huolella asunnon kuntoon. Silmin havaittavista virheistä ei voi jälkikäteen vaatia myyjää tilille. Joskus saattaa olla tarpeen käyttää ulkopuolisen ammatti-ihmisen apua ja teetättää asunnossa esimerkiksi kosteus- ja homemittaukset.
Selvitä ennen ostopäätöstä asunnon tarkka myyntihinta sekä muut asunnon hallintaan liittyvät kulut ja menoerät: vastikkeet, vesimaksut, sauna- ja autopaikkamaksut, myytävien osakkeiden osalle tuleva osuus yhtiön veloista, tehdyt tai tulossa olevat remontit talonyhtiössä.
Selvitä myös asunnon käyttöä tai luovutusta koskevat rajoitukset sekä yhtiöllä tai osakkeenomistajilla oleva lunastusoikeus asuntoon.
Ota selvää asunnon vapautumis- tai valmistusajankohdasta.
Valmisteilla olevaa asuntoa ostaessasi tutustu huolella asunnon pohjapiirrokseen ja sopimukseen: mitä luvataan ja mitä ei.
Varmista, että rahoitus on kunnossa ennen kuin teet ostotarjouksen. Ostotarjous vahvistetaan yleensä käsirahalla. Jos ostaja peruu kaupan, menettää hän yleensä käsirahan.
Katso, että asunnon oston vahvistava kauppakirja on asianmukainen. Kahtena kappaleena tehtävästä kauppakirjasta tulisi käydä ilmi ainakin seuraavat seikat:
tiedot myyjästä ja ostajasta (nimet osoitteet, puhelinnumerot)
asunto-osakeyhtiön nimi ja osoite
osakkeiden numerot ja määrä sekä huoneiston numero
huoneiston tiedot (talo, porras, huoneiden lukumäärä ja pinta-ala)
hinta ja maksuehdot
osakekirjojen luovuttamisajankohta
omistus-ja hallintaoikeuden siirtymisajankohta, milloin yhtiönvastike tulee ostajan maksettavaksi
maininta varainsiirtoveron maksamisesta

Lähteet: Kuluttajavirasto: http://www.kuluttajavirasto.fi, http://www.muuttaja.com

tämä vielä:

Kauppakirja
Asuntokauppalaissa ei ole määräyksiä käytetyn asunnon kauppakirjasta. Kauppakirjaan on kuitenkin kirjattava kaikki olennaiset kauppaan vaikuttavat asiat.

Eräänä kaupan ehtona on esim. sovittava, mistä alkaen ostaja vastaa yhtiö- ja rahoitusvastikkeesta. Ostaja on vastuussa maksamattomista vastikkeista 3 kk:n ajalta ennen kauppaa.

Kauppakirjaan pitää kirjata yksilöidysti asunnon viat ja puutteet, jotta ostaja ei voisi myöhemmin vedota niihin virheenä. Samoin on syytä todeta, että ostaja on tutustunut huoneistoa koskeviin asiakirjoihin ja tarkastanut asunnon. Myyjä puolestaan antaa vakuutuksen siitä, että on kertonut ostajalle kaikki tiedossaan olevat seikat, joilla voi olla vaikutusta ostopäätökseen.

Kauppakirjaan tehdään myös maininta siitä, että siirtomerkinnällä varustettu osakekirja on annettu ostajalle tai jos näin ei tapahdu, missä osakekirja on säilytettävänä.


Silloin kun myyjä on avioliitossa/rekisteröidyssä parisuhteessa, tarvitaan kauppakirjaan myös aviopuolison/parisuhdekumppanin allekirjoittama suostumus, mikäli myytävä kohde on yhteiseksi kodiksi tarkoitettu asunto.


Holhoustoimilain mukaan asuntokaupalle tarvitaan kauppakirjan liitteeksi maistraatin lupa, jos myyjä tai joku heistä (esim. kuolinpesän osakas) on alaikäinen tai hänellä on edunvalvoja.


Asuntokauppavaltakirjassa on myyjän annettava valtuutetulleen lupa allekirjoittaa kauppakirja ja sopia kaupan ehdoista, tehdä siirtomerkintä osakekirjaan ja luovuttaa se ostajalle ja vastaanottaa kauppahinta, jos se maksetaan kaupantekotilaisuudessa.


Vastaavasti ostaja valtuuttaa edustajansa allekirjoittamaan kauppakirjan, sopimaan ehdoista, vastaanottamaan osakekirjan ja maksamaan kauppahinnan puolestaan.

Ajattele, jos asuntonne olisi ollut vaikkapa homeessa ja te olisitte sairastuneet siellä.

No tehkää siihen lainana 10.000 euron ylimääräinen lyhennys, niin ratkaisee tuon ongelman. Kyllä noista vioista jonkun korvauksen pitäisi saada.

Mistään sellaisesta ei voi vaatia hyvitystä, minkä olisi voinut huomata ennen ostamista, kuten se reikä seinässä, sehän oli siinä jo esittelyssä.

APK on ehkä siinä rajoilla, mutta muutamalla satasella saat kaupasta upo uuden tilalle. Suhteellisuuden tajua, kannattaako kymmenien tai satojen tuhansien kaupan jälkeen menettää yöunensa neljän sadan euron pesukoneen vuoksi?