Puolueeton tutkimus hinnoista

2.4 Hintakuplat
Hintojen muutokset, jotka aiheutuvat markkinoilla toimijoiden itse itsensä toteuttavista
odotuksista, kutsutaan usein kupliksi. Hintakuplien yhteydessä viitataan
usein J.M. Keynesin (1936) kuvaukseen osakemarkkinoista. Hänen
mukaansa osakemarkkinoilla spekulaattorit yrittävät ennustaa, miten yleinen
mielipide ennustaa yleisen mielipiteen kehittyvän, sen sijaan, että he kiinnittäisivät
huomion niihin tekijöihin, jotka ovat perustavanlaatuisia markkinoiden toiminnalle
(Flood ja Hodrick, 1990).
Kirjallisuudessa kupla kuvataan yleensä tietyntyyppiseksi poikkeamaksi markkinoiden
perustekijöiden määräämästä tasapainohinnasta. Asuntomarkkinoiden tapauksessa
perustekijöiden määräämä tasapainohinta perustuu tulojen,
työllisyyden, väestön, korkojen sekä asumisen käyttökustannusten kehitykseen.
Todellisen hinnan poikkeamaa perustekijöiden määräämästä tasapainohinnasta
voidaan kutsua kuplaksi, jos se perustuu odotukseen siitä, että poikkeama jatkuu.
Toisin sanoen hintakupla on olemassa, jos poikkeaman kasvu voidaan ennakoida
aikaisemmasta poikkeaman kasvusta.

Sen jälkeen kun kupla on syntynyt, se kasvaa suuremmaksi ja suuremmaksi, ja
jossain vaiheessa se todennäköisesti puhkeaa. Tämä johtaa reaalihintojen laskuun
ja supistaa todellisen hinnan ja markkinoiden perustekijöiden määräämän hinnan
välistä aukkoa. Se voi johtaa myös siihen, että syntyy vastakkaissuuntainen kupla,
toisin sanoen itse itseään ruokkiva hintojen lasku alle tasapainohintatason.

.
.
.
Asuntojen hintojen nousu ja samanaikainen reaalikorkojen lasku käynnistivät
vilkkaan vapaarahoitteisen asuntotuotannon. Se toteutui tavanomaisella viiveellä,
ja uusien asuntojen valmistumisen huippu ajoittui vuosille 1989 - 90. Asuntotuotannon
rajuin kasvu koski vapaarahoitteisia omistusasuntoja, mutta niiden ohella
myös arava-vuokra-asuntojen tuotanto lisääntyi. Kun toimitilarakentaminen oli
vilkasta samaan aikaan, rakennusalalla tapahtui ylikuumenemista, joka ilmeni
rakentamisen panoskustannusten ja palkkojen voimakkaana nousuna. Vaikka rakentaminen
asuntokantaan suhteutettuna oli vilkkainta Helsingin seudulla, asuntotuotannon
kiihtyminen koettiin suunnilleen samaan aikaan kaikilla muillakin
alueilla, myös muuttotappiosta kärsivillä maaseutualueilla.

.
.
.
Asuntojen hinnat kääntyivät laskuun jo vuoden 1989 keskivaiheilla, suunnilleen
vuoden aikaisemmin kuin tuotanto ja työllisyys. Tähän oli useita syitä. Hintojen
nousun myötä käynnistyneen asuntojen tuotantobuumin seurauksena uusia asuntoja
tuli markkinoille enemmän kuin kysynnän kasvu edellytti. Tämän seurauksena
tyhjien asuntojen osuus asuntokannasta kasvoi ja asuntojen myyntiajat
pitenivät. Markkinoilla oli yhä enemmän uusia myymättömiä asuntoja. Toinen
hintojen laskuun vaikuttanut tekijä oli korkojen nousu, joskin ensimmäinen raju
korkopiikki ajoittui vasta vuoden 1989 lopulle. Kolmas tekijä oli epävarmuuden
lisääntyminen mm. Suomen talouden tilasta käydyn keskustelun sekä osakemarkkinoiden
epävakauden vuoksi.

.
.
.
Asuntomarkkinoilla laman pahimmat vaikutukset kohdistuivat omistusasuntomarkkinoilla
ylivelkaantuneisiin kotitalouksiin. Näitä olivat ne kotitaloudet, jotka
olivat ottaneet suuria asuntolainoja silloin, kun asuntojen hinnat olivat korkealla.
Korkojen nousu ja tulojen supistuminen ajoivat monet kotitaloudet tilanteeseen,
jossa tulot eivät riittäneet velkojen korkoihin ja kuoletuksiin. Asuntojen hintojen
laskiessa lukuisten velalla ostettujen asuntojen vakuusarvot laskivat alle velan
arvon. Tässä tilanteessa moni joutui velkoja lyhentääkseen realisoimaan asuntonsa
huomattavasti alle sen hinnan, mikä asunnosta aikanaan maksettiin. Osa kotitalouksista
ylivelkaantui jouduttuaan kahden asunnon loukkuun. Lisäksi monilla
yrittäjillä perheen asunto oli yritystoiminnan velkojen vakuutena, jolloin yritystoiminnan
konkurssin seurauksena perhe saattoi menettää asuntonsa. Ylivelkaantuneet
kotitaloudet jäivät väliinputoajiksi yhteiskunnan tukijärjestelmien
verkostossa. Uusia asuntopoliittisia välineitä ei otettu käyttöön heidän tilanteensa
helpottamiseksi.
.
.
.
Asuntojen hintojen ja asuntotuotannon voimakkaat vaihtelut aiheuttavat ongelmia
sekä kotitalouksille asumispalvelusten kuluttajina että rakennuttajille, rakennusyrityksille
ja vuokra-asuntojen omistajille asuntojen tarjoajina. Voimakkaat vaihtelut
lisäävät asuntoinvestointeihin liittyvää riskiä. Kohoavat hinnat aiheuttavat
ongelmia ennen kaikkea potentiaalisille omistusasuntomarkkinoille tulijoille.
Tyypillisesti he ovat nuoria kotitalouksia, joilla ei ole suuria alkupääomia. Tässä
tilanteessa ylivelkaantumisen riski on suuri. Useimmat asuntojen hintavaihteluihin
liittyvät riskit laukeavat sen jälkeen, kun mahdollinen hintakupla on puhjennut
tai asuntojen hinnat ovat kääntyneet muista syistä laskuun. Koska asuntojen
hinnat ja uusien asuntojen tuotanto liittyvät läheisesti yhteen, asuntojen hintavaihtelu
saa aikaan suurta vaihtelua myös asuntotuotannossa. Tästä seuraa, että
rakennusalan liikevaihto, kapasiteetin käyttö ja työvoiman tarve vaihtelevat voimakkaasti.
Tämä aiheuttaa alalle ylimääräisiä kustannuksia ja tehottomuutta.

Mitä helvettiä sä postailet tänne vuoden vanhoja juttuja?

Eikö romahduspuheisiin ole saatu vettä myllyyn uusilla jutuilla, kun pitää vanhoja kaivella?

90-luvun lama.... hui hui.... se on täällä taas... niinkö?

"Historiasta opimme, että emme opi historiasta mitään".