Luotettava kiinteistönvälittäjä

Avauksessa ehdotettu testi vaikuttaa ihan kokeilemisen arvoiselta.

Pitääpä kokeilla kirjoitti:

Avauksessa ehdotettu testi vaikuttaa ihan kokeilemisen arvoiselta.

Täysin hanurista.

"Jospa oletkin itse se naapurirasite, onko asia käynyt mielessäsi?"

Saatan muuten hyvinkin olla.

Mutta esitäpä kysymyksesi tuolla "Suhteita"- palstalla niin pohdin asiaa hieman syvällisemmin.

Tämä sivusto lienee tarkoitettu ihmisen henkilökohtaisten ominaisuuksien ruotimisen sijaan paremminkin asuntokauppaa koskevien kysymysten käsittelyyn.

Kysyppä siltä välittäjältä sitä, että miksi sinun ei ole pakko myydä vaikka ostaja tarjoaisi pyytämäsi hinnan (oikeustoimilaki kun lähtökohtaisesti edellyttää sitä). Jos osaa vastata perustellusti, niin on varsin osaava. Tarkista tietenkin samalla hänen myyntihenkisyys, "toimistorottamaisella pykäläosaajalla" et tee mitään.

Velvoittaahan välityslaki välittäjää ilmoittamaan häiriköivästä naapurista. Asunto-osakeyhtiöissä asia on selkeä, tiedon yhtiön häirikölle antamasta varoituksesta saa isännöitsijältä. Hyvin hoidetussa yhtiössä asiaan puututaan kyllä ripeästi ja huoneiston hallintaanotton ryhdytään heti jos häiriö ei lopu. Asunto-osakeyhtiössä ei siis onneksi tarvitse luottaa toimeksiantajan subjektiiviseen näkemykseen häiriöstä.

Omakotialueilla tilanne on toinen, jos toimeksiantajalla ei ole osoittaa poliisin antamaa pöytäkirjaa aiheutuneesta häiriöstä, niin sitä ei voi katsoa olevan. Muutaman omakotitalon olen urani aikana myynyt jossa toimeksiantaja piti yhtenä tärkeänä myynnin syynä v-mäistä naapuriaan. Mutta ihan kummallisesti ostajat ovat vuosi kauppojen jälkeen soittaessani kertoneet viihtyvänsä hyvin, etenkin mukavien naapurien vuoksi. Omakotitaloissa tietenkin korostuu niiden omistajien tyhmyys, jos naapurilla on käyttöoikeus (rasiteoikeus), niin naapurilla on. Sillä, että näkyykö se rasitustodistuksessa ei käytännössä ole merkitystä (tosin silloin rasiteoikeuden haltijan tulee se todistaa). Toisaalta rasiteoikeuksiakin käytetään väärin, tieoikeus ei oikeuta pysäköintiin rasiteoikeustiellä, venevalkamaan ei saa rakentaa laituria tai käyttää sitä uimapaikkana/viettää siellä aikaa yms. Ja ainahan härmäläinen riidan saa aikaiseksi kunhan vähän vaivautuu...

Välittäjä_LKV kirjoitti:

Velvoittaahan välityslaki välittäjää ilmoittamaan häiriköivästä naapurista. Asunto-osakeyhtiöissä asia on selkeä, tiedon yhtiön häirikölle antamasta varoituksesta saa isännöitsijältä. Hyvin hoidetussa yhtiössä asiaan puututaan kyllä ripeästi ja huoneiston hallintaanotton ryhdytään heti jos häiriö ei lopu. Asunto-osakeyhtiössä ei siis onneksi tarvitse luottaa toimeksiantajan subjektiiviseen näkemykseen häiriöstä.

Omakotialueilla tilanne on toinen, jos toimeksiantajalla ei ole osoittaa poliisin antamaa pöytäkirjaa aiheutuneesta häiriöstä, niin sitä ei voi katsoa olevan. Muutaman omakotitalon olen urani aikana myynyt jossa toimeksiantaja piti yhtenä tärkeänä myynnin syynä v-mäistä naapuriaan. Mutta ihan kummallisesti ostajat ovat vuosi kauppojen jälkeen soittaessani kertoneet viihtyvänsä hyvin, etenkin mukavien naapurien vuoksi. Omakotitaloissa tietenkin korostuu niiden omistajien tyhmyys, jos naapurilla on käyttöoikeus (rasiteoikeus), niin naapurilla on. Sillä, että näkyykö se rasitustodistuksessa ei käytännössä ole merkitystä (tosin silloin rasiteoikeuden haltijan tulee se todistaa). Toisaalta rasiteoikeuksiakin käytetään väärin, tieoikeus ei oikeuta pysäköintiin rasiteoikeustiellä, venevalkamaan ei saa rakentaa laituria tai käyttää sitä uimapaikkana/viettää siellä aikaa yms. Ja ainahan härmäläinen riidan saa aikaiseksi kunhan vähän vaivautuu...

Lue lisää

"Velvoittaahan välityslaki välittäjää ilmoittamaan häiriköivästä naapurista. Asunto-osakeyhtiöissä asia on selkeä, tiedon yhtiön häirikölle antamasta varoituksesta saa isännöitsijältä."

Mutta siinä taitaa olla sellainen porsaanreikä, että nykysäännöillä kiinteistönvälittäjää ei velvoiteta olemaan aktiivinen tämän tiedon tarkastamisen suhteen.

"Muutaman omakotitalon olen urani aikana myynyt jossa toimeksiantaja piti yhtenä tärkeänä myynnin syynä v-mäistä naapuriaan."

Vaikutat luotettavalta välittäjältä, mutta olenko oikeassa, kun arvelen, ettet sinäkään ole myynyt yhtään sellaista kerrostaloasuntoa, jossa naapurirasitteen olemassaolo on etukäteen ilmoitettu?

Tämä naapurirasitteen olemassaolo ja jatkuvuus on taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän saamattomuuden tulos. Ikävää asiaa ei haluta tai kyetä hoitamaan. Myyntitilanteessa ainoa keino häiritylle naapurille on kierrättää vahinkoa edelleen.

Olen ehdottanut, että naapurirasitteen ilmoittamisvelvoite poistettaisiin, sillä eihän sääntöä käytännössä kukaan noudata, vaikka pitäisi. Sen sijaan vahinkoa kärsimään joutunut ostaja voisi osoittaa korvausvaatimuksen taloyhtiölle, kun se on laiminlyönyt ongelman hoidon. Miksi ongelman hoito laiminlyödään, johtuu siitä, että vain kiinteistön hinta vaarantuu myyntitilanteessa vain seinänaapurien osalta. Tämä seinänaapuri taas ei voi hoitaa ongelmaa ilman taloyhtiön päätöstä; siis ongelmaa, joka koskee koko taloyhtiötä.

Ehdottamassani mallissa kaikki osakkaat osallistuisivat vahingon korvaamiseen samassa suhteessa, kuin esimerkiksi ylimääräiseen yhtiövastikkeeseen. Saadaanko vahinko perittyä sen todelliselta aiheuttajalta eli häiriköltä, ei enää olisi yhden osakkeenomistajan kamppailun varassa. Menetyksen pelossa kaikki taloyhtiön osakkaat alkaisivat toimia aktiivisemmin ongelman poistamiseksi.

Korjausehdotus kirjoitti:

"Velvoittaahan välityslaki välittäjää ilmoittamaan häiriköivästä naapurista. Asunto-osakeyhtiöissä asia on selkeä, tiedon yhtiön häirikölle antamasta varoituksesta saa isännöitsijältä."

Mutta siinä taitaa olla sellainen porsaanreikä, että nykysäännöillä kiinteistönvälittäjää ei velvoiteta olemaan aktiivinen tämän tiedon tarkastamisen suhteen.

"Muutaman omakotitalon olen urani aikana myynyt jossa toimeksiantaja piti yhtenä tärkeänä myynnin syynä v-mäistä naapuriaan."

Vaikutat luotettavalta välittäjältä, mutta olenko oikeassa, kun arvelen, ettet sinäkään ole myynyt yhtään sellaista kerrostaloasuntoa, jossa naapurirasitteen olemassaolo on etukäteen ilmoitettu?

Tämä naapurirasitteen olemassaolo ja jatkuvuus on taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän saamattomuuden tulos. Ikävää asiaa ei haluta tai kyetä hoitamaan. Myyntitilanteessa ainoa keino häiritylle naapurille on kierrättää vahinkoa edelleen.

Olen ehdottanut, että naapurirasitteen ilmoittamisvelvoite poistettaisiin, sillä eihän sääntöä käytännössä kukaan noudata, vaikka pitäisi. Sen sijaan vahinkoa kärsimään joutunut ostaja voisi osoittaa korvausvaatimuksen taloyhtiölle, kun se on laiminlyönyt ongelman hoidon. Miksi ongelman hoito laiminlyödään, johtuu siitä, että vain kiinteistön hinta vaarantuu myyntitilanteessa vain seinänaapurien osalta. Tämä seinänaapuri taas ei voi hoitaa ongelmaa ilman taloyhtiön päätöstä; siis ongelmaa, joka koskee koko taloyhtiötä.

Ehdottamassani mallissa kaikki osakkaat osallistuisivat vahingon korvaamiseen samassa suhteessa, kuin esimerkiksi ylimääräiseen yhtiövastikkeeseen. Saadaanko vahinko perittyä sen todelliselta aiheuttajalta eli häiriköltä, ei enää olisi yhden osakkeenomistajan kamppailun varassa. Menetyksen pelossa kaikki taloyhtiön osakkaat alkaisivat toimia aktiivisemmin ongelman poistamiseksi.

Lue lisää

Ensinnäkin suurin syy "naapurirasitteen" olemassaolon selvittämättä jäämiseen on toimeksiantajan valehtelu välittäjälle. Toimeksiantaja kuittaa omalla allekirjoituksellaan antaneensa välittäjälle kaikki hänen tiedossaan olevat kaupan kohteeseen liittyvät seikat. Jos toimeksiantaja kertoo häirikkönaapurista, niin välittäjälle syntyy välityslain mukainen erityinen selonottovelvollisuus. Siinä tilanteessa välittäjä sitten selvittää asian taloyhtiön kanssa.

Todelliset häirikkönaapurit ovat onneksi harvinaisia, tosin sosiaaliperustein tuetuissa vuokrataloissa niitä on varmaan n. 100 kertaa enemmän kun omistusyhtiöissä. Eli puhutaan todella harvinaisesta marginaali-ilmiöstä. Ja ainahan ylimääräisen yhtiökokouksen saa kutsuttua kokoon, riittää kun 10 % osakkaista sitä vaatii. Jos siihen ei pysty, niin ongelma on yleensä "napuristaan kärsivän" korvien välissä, eli mitään laillista perustetta huoneiston hallintaanotolle ei ole.

Välittäjä_LKV kirjoitti:

Ensinnäkin suurin syy "naapurirasitteen" olemassaolon selvittämättä jäämiseen on toimeksiantajan valehtelu välittäjälle. Toimeksiantaja kuittaa omalla allekirjoituksellaan antaneensa välittäjälle kaikki hänen tiedossaan olevat kaupan kohteeseen liittyvät seikat. Jos toimeksiantaja kertoo häirikkönaapurista, niin välittäjälle syntyy välityslain mukainen erityinen selonottovelvollisuus. Siinä tilanteessa välittäjä sitten selvittää asian taloyhtiön kanssa.

Todelliset häirikkönaapurit ovat onneksi harvinaisia, tosin sosiaaliperustein tuetuissa vuokrataloissa niitä on varmaan n. 100 kertaa enemmän kun omistusyhtiöissä. Eli puhutaan todella harvinaisesta marginaali-ilmiöstä. Ja ainahan ylimääräisen yhtiökokouksen saa kutsuttua kokoon, riittää kun 10 % osakkaista sitä vaatii. Jos siihen ei pysty, niin ongelma on yleensä "napuristaan kärsivän" korvien välissä, eli mitään laillista perustetta huoneiston hallintaanotolle ei ole.

Lue lisää

"Jos siihen ei pysty, niin ongelma on yleensä "napuristaan kärsivän" korvien välissä, eli mitään laillista perustetta huoneiston hallintaanotolle ei ole. "

Näyttää siltä, ettei sinulla ole omakohtaisia kokemuksia todellisesta naapurirasitteesta.

Kun esitin kertomiasi toimenpiteitä isännöitsijälle, hän suorastaan säikähti. Ja miten saadaan ylimääräinen yhtiökokous kasaan, kun kukaan ei halua edes keskustella asiasta, eikä päätännällisessä mielessä koskea pitkällä tikullakaan asiaan. Todellinen naapurirasite osaa pelotella ratkaiset toimijat tai muuten käyttäytyä heitä kohtaan niin inhottavasti, että he passivoituvat täysin ongelman käsittelystä.

Homma etenee seuraavasti: Ongelmaa kierrätetään asunnon ostajalle petollisella kaupalla. Naapurit eivät puhu ongelmasta mitään, vaan antavat uuden tulokkaan elää mahdollisimman kauan siinä uskossa, että vitsaus on puhjennut vasta uuden tulokkaan saapumisen aikoihin. Muuten he ovat vaarassa joutua todistamaan uuden asukkaan puolesta entistä naapuriaan ja pelättyä häirikköä vastaan, jos petollisesta asuntokaupasta tulee oikeudenkäynti.

Taloyhtiön hallitus ja isännöitsijä venkoilevat kaikissa toimenpiteitä vaativissa avunpyynnöissä. Tähän heillä on valmis, usein käytetty kaava, sillä häirikön seinä/kerrosnaapurit vaihtuvat tiheään omissa vahingonkierrätystä jatkavissa asuntokaupoissaan.

Kuvaamani esimerkkitapaus on tosielämästä. Kaikki meni raskaimman kautta. Tapaus sattui Jyväskylässä. Vahingonkierrätyksen oli aloittanut se laillisen kiinteistönvälittäjän titteliä käyttävä naishenkilö, joka välitti minulle asunnon. Hän oli ollut ensimmäinen huoneiston lukuisista omistajista. Toimeksiantooni vieläpä kuului etsiä häiriköistä vapaa asunto. Isokokoinen isännöitsijä oli asunut samassa kerroksessa ja myös hän oli kierrättänyt vahinkoa myymällä oman asuntonsa, kun häirikkö oli alkanut häntä ja hänen perhettään uhkailla.

Tarina on pitkä ja karmea, mutta siitä lisää muistelmissa.

Välittäjä_LKV kirjoitti:

Ensinnäkin suurin syy "naapurirasitteen" olemassaolon selvittämättä jäämiseen on toimeksiantajan valehtelu välittäjälle. Toimeksiantaja kuittaa omalla allekirjoituksellaan antaneensa välittäjälle kaikki hänen tiedossaan olevat kaupan kohteeseen liittyvät seikat. Jos toimeksiantaja kertoo häirikkönaapurista, niin välittäjälle syntyy välityslain mukainen erityinen selonottovelvollisuus. Siinä tilanteessa välittäjä sitten selvittää asian taloyhtiön kanssa.

Todelliset häirikkönaapurit ovat onneksi harvinaisia, tosin sosiaaliperustein tuetuissa vuokrataloissa niitä on varmaan n. 100 kertaa enemmän kun omistusyhtiöissä. Eli puhutaan todella harvinaisesta marginaali-ilmiöstä. Ja ainahan ylimääräisen yhtiökokouksen saa kutsuttua kokoon, riittää kun 10 % osakkaista sitä vaatii. Jos siihen ei pysty, niin ongelma on yleensä "napuristaan kärsivän" korvien välissä, eli mitään laillista perustetta huoneiston hallintaanotolle ei ole.

Lue lisää

"Ensinnäkin suurin syy "naapurirasitteen" olemassaolon selvittämättä jäämiseen on toimeksiantajan valehtelu välittäjälle. "


Tämän takia pelisääntöihin pitää saada muutos. Kiinteistönvälittäjän toteuttamissa asuntokaupoissa ei ole mitään virkaa "naapurirasite"- termillä ja sitä koskevilla muillakaan pelisäännöillä, jos välittäjällä ei ole rasitetta koskevien tietojen hankintavelvollisuutta.

Jos tätä velvollisuutta ei ole, miten silloin voidaan puhua, että kiinteistönvälittäjä muka ajaa asuntokaupassa molempien osapuolten etua? Kaikki tietävät, että käytännössä jokainen toimeksiantaja yrittää pimittää jo kiinteistönvälittäjältä naapurirasitteen olemassaolon.

Maan tapa on, että näissä tilanteessa luotetaan siihen, että uusi omistaja pääsee ongelman todellisesta luonteesta selville vasta niin pitkällä viiveellä, ettei hän lähde asiaa riitauttamaan. Lisäksi hänelle on riitatapauksessa sälytetty kaikki näyttövelvoitteet niin rasitteen olemassaolosta, kuin myös siitä, että myyjällä on ollut tieto ja käsitys ongelman todellisesta vakavuudesta. Totta kai myyjä yrittää luikerrella vastuusta väittämällä, että kyse on vain uuden asukkaan subjektiivisesta kokemuksesta ja näkemyksestä.

Täytyy olla todella poikkeuksellisen vahva ja juridiikasta perillä oleva henkilö, joka jaksaa tällaiseen kamppailuun lähteä ja oikeutta saada.