s-asuntorahasto

Asuntosijoituksen tuotto-odotukseksi asetti Timo Metsola uusimmassa lehtihaastattelussa neljä (4) prosenttia. Ennen oli kuutta prosenttia.

Hintoja nostaa sijoittajaryntäyksessä syntynyt ylikysyntä pienistä asunnoista

3.vuokra-asuntoa kirjoitti:

Asuntosijoituksen tuotto-odotukseksi asetti Timo Metsola uusimmassa lehtihaastattelussa neljä (4) prosenttia. Ennen oli kuutta prosenttia.

Hintoja nostaa sijoittajaryntäyksessä syntynyt ylikysyntä pienistä asunnoista

Lue lisää

Ja se taas johtuu siitä, että riskitön korko on nykyisin nollan tuntumassa. Neljä prosenttiakin on paljon enemmän kuin nolla.

Asuntorahastokaan tuskin saa suurempaa tuottoa kuin kohteensa tarkkaan valitseva yksittäinen sijoittaja. Rahastoon sijoittava piensijoittaja menettää siitäkin puolet hoitopalkkioina.

3.vuokra-asuntoa kirjoitti:

Asuntosijoituksen tuotto-odotukseksi asetti Timo Metsola uusimmassa lehtihaastattelussa neljä (4) prosenttia. Ennen oli kuutta prosenttia.

Hintoja nostaa sijoittajaryntäyksessä syntynyt ylikysyntä pienistä asunnoista

Lue lisää

Metsola ehdotti järkevää kieltoa kolo talonyhtiölainoille.
Nyt tiedetään sinskin kenen persettä Fiva hyysää.

Uusien asuntojen taloyhtiölainat kannattaisi juuri tähän hetkeen ajoitetulla lakimuutoksella kieltää kokonaan, Metsola sanoi Vuokraturvan tiedotteessa tällä viikolla.

Hän arvioi, että näin asuntorakentaminen saisi uuden alun ja suunnan, kun markkinoille tulisi uudiskohteita, jotka olisivat vapaita taloyhtiölainojen mainehaitasta ja muista ongelmista.

Finanssivalvonnan (Fiva) toimistopäällikkö Arttu Kiviniemi ei lämpene Metsolan ajatukselle.

Hän huomauttaa, että vasta heinäkuussa tuli voimaan useita lakimuutoksia. Ennen uusia muutoksia hänestä on syytä katsoa, miten jo tehdyt toimet purevat.

– Nämä ovat aika tuoreita, eivätkä välttämättä ole vielä ehtineet vaikuttaa, Kiviniemi sanoo.

3.vuokra-asuntoa kirjoitti:

Asuntosijoituksen tuotto-odotukseksi asetti Timo Metsola uusimmassa lehtihaastattelussa neljä (4) prosenttia. Ennen oli kuutta prosenttia.

Hintoja nostaa sijoittajaryntäyksessä syntynyt ylikysyntä pienistä asunnoista

Lue lisää

Hyvin oltu hajulla päättömistä tuottolupauksista jo 2017.

Tämän kirjoituksen luettuani jätin sijoittamisen näihin väliin.

https://www.taloustaito.fi/Rahat/ovatko-asuntorahastot-pyramidihuijaus/#b27c818e

3.vuokra-asuntoa kirjoitti:

Asuntosijoituksen tuotto-odotukseksi asetti Timo Metsola uusimmassa lehtihaastattelussa neljä (4) prosenttia. Ennen oli kuutta prosenttia.

Hintoja nostaa sijoittajaryntäyksessä syntynyt ylikysyntä pienistä asunnoista

Lue lisää

Tästä kun rääpäistn poissa rahastojen noin neljän prossan kokonaiskulut niin mitä jäikään oikeaksi tuotoksi…

Anonyymi kirjoitti:

Tästä kun rääpäistn poissa rahastojen noin neljän prossan kokonaiskulut niin mitä jäikään oikeaksi tuotoksi…

Tämä oli kirjoitettu 11/23

eQ liikekiinteistöt haki hulluina vuosina ryöstöhalpaa kiinteistövakuudellista bondirahaa rahastolleen hintaan 2,75 % p.a. Bondin eräpäivä on tammikuun lopussa. Kiinteistömarkkina ei olekaan enää ihan yhtä kuuma ja korot nousseet aika reippaasti. Bondin jälkimarkkinahinta on indikoinut 10-15 % yieldia eräpäivään jo jonkin aikaa, eli aika paljon epävarmuuksia jälleenrahoitukseen on liittynyt.

Tänään rahasto ilmoitti hakevansa bondin omistajilta lupaa pidentää eräpäivää vuoden 2024 loppuun, maksaa karkeasti puolet bondista pois, ja jäljelle jäävän bondin koroksi ehdotetaan 8,25 % tästä eteenpäin. Jos bondin omistajat tämän hyväksyvät. Hyväksynnästä bondin omistaja saa 0,25 % early bird feen ja 1,50 % hyväksymis-feen korkeamman koron lisäksi. Toivottavasti vuokratuototkin ovat nousseet 5,5 %.

Tästä voisi varmaan kirjoittaa jos jonkinlaista teoriaa, mutta ei tuo oikein missään skenaariossa vaikuta älyttömän houkuttelevalta rahaston omistamisen kannalta.

Anonyymi kirjoitti:

Hyvin oltu hajulla päättömistä tuottolupauksista jo 2017.

Tämän kirjoituksen luettuani jätin sijoittamisen näihin väliin.

https://www.taloustaito.fi/Rahat/ovatko-asuntorahastot-pyramidihuijaus/#b27c818e

Lue lisää

On se mukavaa kun joku ouhuu totta👍🏻

Anonyymi kirjoitti:

Tämä oli kirjoitettu 11/23

eQ liikekiinteistöt haki hulluina vuosina ryöstöhalpaa kiinteistövakuudellista bondirahaa rahastolleen hintaan 2,75 % p.a. Bondin eräpäivä on tammikuun lopussa. Kiinteistömarkkina ei olekaan enää ihan yhtä kuuma ja korot nousseet aika reippaasti. Bondin jälkimarkkinahinta on indikoinut 10-15 % yieldia eräpäivään jo jonkin aikaa, eli aika paljon epävarmuuksia jälleenrahoitukseen on liittynyt.

Tänään rahasto ilmoitti hakevansa bondin omistajilta lupaa pidentää eräpäivää vuoden 2024 loppuun, maksaa karkeasti puolet bondista pois, ja jäljelle jäävän bondin koroksi ehdotetaan 8,25 % tästä eteenpäin. Jos bondin omistajat tämän hyväksyvät. Hyväksynnästä bondin omistaja saa 0,25 % early bird feen ja 1,50 % hyväksymis-feen korkeamman koron lisäksi. Toivottavasti vuokratuototkin ovat nousseet 5,5 %.

Tästä voisi varmaan kirjoittaa jos jonkinlaista teoriaa, mutta ei tuo oikein missään skenaariossa vaikuta älyttömän houkuttelevalta rahaston omistamisen kannalta.

Lue lisää

Kuka hullu noihin laittaa rahoja?? Haloo otetaan lainaa ja siitä vielä veloitetaan täydet kulut! Voithan antaa rahasi suoraan rahastoyhtiön myyjälle omaksi:)

Anonyymi kirjoitti:

Tästä kun rääpäistn poissa rahastojen noin neljän prossan kokonaiskulut niin mitä jäikään oikeaksi tuotoksi…

Myyjän hyvä palkkio.

Anonyymi kirjoitti:

Hyvin oltu hajulla päättömistä tuottolupauksista jo 2017.

Tämän kirjoituksen luettuani jätin sijoittamisen näihin väliin.

https://www.taloustaito.fi/Rahat/ovatko-asuntorahastot-pyramidihuijaus/#b27c818e

Lue lisää

Ja 2016

https://yle.fi/aihe/artikkeli/2016/03/17/laillista-pyramidipelia-vuokra-asunnoilla

Anonyymi kirjoitti:

Myyjän hyvä palkkio.

Vallin Malli

3.vuokra-asuntoa kirjoitti:

Asuntosijoituksen tuotto-odotukseksi asetti Timo Metsola uusimmassa lehtihaastattelussa neljä (4) prosenttia. Ennen oli kuutta prosenttia.

Hintoja nostaa sijoittajaryntäyksessä syntynyt ylikysyntä pienistä asunnoista

Lue lisää

Alla esimerkki miten exel rahaa luodaan. Osakkeissa tosin kukaan ei maksa täyttä hintaa tasearvosta. Rahastot kirjaa kernaasti arvot tappiin. Se kun mahdollistaa tuottosidonnaisen palkkion veloituksen asiakkaalta.

Kojamo ja Sato tekevät paperilla yhteensä yli miljardin tulosloikan – sijoittajien vaatimuksesta
Asuntosijoittaja Kojamo kirjaa tulevaisuuden tuottoja tulokseksi, koska muutkin tekevät niin. Sijoittajalle kiinteistöjen tuottoarvo antaa paremman näkymän tulevaisuuteen.

Mikäli Kojamon sijoituskiinteistöjen käypä arvo syyskuun 2019 lopun tilanteessa arvioitaisiin uudella arvostusmenetelmällä, olisi käypä arvo arviolta noin 760–840 miljoonaa euroa korkeampi kuin nyt käytössä olevalla kauppa-arvomenetelmällä, yhtiön marraskuussa antama tiedote kertoo.

Käytännössä Kojamon tulos 20-kertaistuu kertaiskusta, sillä kiinteistöyhtiöiden voittoon sisällytetään nettovoitot tai -tappiot sijoituskiinteistöjen arvonmuutoksista.

Miten tämä on edes mahdollista? Yksityiselle vuokra-asunnon omistajalle naurettaisiin, jos tämä ilmoittaisi noin vain korottavansa sijoitusasuntojensa myyntihintaa vaikkapa 20 prosentilla tulevien tuottojen perusteella.

Myös ruotsalaisen Balderin pääomistama vuokra-asuntojätti Sato siirtyy tuottoarvomenetelmän käyttöön. Saton tiedotteen mukaan: Arvostusmenetelmän muutoksen seurauksena yhtiön sijoituskiinteistöjen arvon odotetaan kasvavan 400–500 miljoonalla eurolla ja siten vuoden 2019 tuloksen arvioidaan paranevan vastaavasti.

Suuret kiinteistösijoittajat parantavat tulostaan kirjanpidollisella hokkuspokkus-tempulla, joka on kuitenkin vallitsevien sääntöjen mukainen – ja vieläpä yleinen käytäntö.

Suomessa vastaavaa menetelmää käyttävät entuudestaan ostotarjouksen kohde Hoivatilat ja Citycon.

Temppu ja miten se tehdään

Kyseessä on laskentatavan muutos, jossa Kojamo siirtyy kauppa-arvomenetelmästä tuottoarvomenetelmään.
Kauppa-arvomenetelmässä yhtiön kiinteistökanta arvostetaan vallitsevien markkinahintojen perusteella – paljonko Kojamo saisi asunnoistaan, jos se myisi ne markkinoilla nyt? Tässä haasteena on järkevien verrokkiasuntojen löytäminen, kohteet ovat kuitenkin erilaisia ja täysin vastaavien vertailukohteiden löytäminen ei onnistu.
Tuottoarvo on eteenpäin katsova tapa laskea kiinteistösalkun arvoa. Yksinkertaisimmillaan tuottoarvo tulee verottajan kaavasta, jossa kiinteistöjen tuottoarvo tulee jakamalla nettovuokratuotto halutulla tuottovaatimuksella.
Kojamon sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli syyskuun lopussa 5,4 miljardia. Jotta kiinteistöjen arvot nousevat Kojamon arvioimalla tavalla esimerkiksi 800 miljoonaa euroa 6,2 miljardiin euroon, olisi yksinkertaiseen kaavaan iskettävä tuottovaatimus 3,9–4,0 prosenttia.
Tässä oletetaan nettovuokratuoton nousevan koko vuonna samaa 7,6 prosentin tahtia kuin tammi-syyskuun tulosraportissa, ja nettovuokratuotto olisi siten 252 miljoonaa euroa.
Käytännössä laskentatapa on hienostuneempi. Yhtiöt arvioivat jokaisen omistamansa kiinteistökohteen tulevat nettovuokratuotoista kertyvät kassavirrat. Tuottovaatimusta arvioitaessa ne joutuvat ottamaan huomioon myös kohteen sijainnin sekä kohteen kunnon, huoltotarpeet ja inflaation.
Kojamo ja Sato esittänevät tilinpäätösten yhteydessä kiinteistöjen käyvän arvon määrittämisen yksityiskohtaisemmin, kuten esimerkiksi Citycon tekee.
Citycon määrittelee käyvät arvot kohdekohtaisesti 10 vuoden kassavirta-analyysilla, jossa otetaan huomioon niihin kohdistuvat kulut ja jonkinlainen vajaakäyttö. Laskennassa käytettävä diskonttokorko vaihtelee kohteittain.
Tulos ja tase kasvavat, velkaa saa lisää
Kuten Kojamon tiedotteessa todetaan, muutoksessa on kyse kirjanpidollisen arvion muutoksesta: arvostuskäytännön muutoksella ei tule olemaan vaikutusta Kojamon liikevaihtoon, kassavirtaan ennen käyttöpääoman muutosta eikä uudistuotantoinvestointeihin ja asuntokannan ostoihin.
Eteenpäin katsovan tuottoarvon käyttäminen antaakin yhtiöön sijoittavalle tulevaisuuden näkymää. Sen toteutuminen edellyttää, että kaikki menee laskentamallin olettamalla tavalla.
Kojamo perustelee muutosta sillä, että muutos mahdollistaa yhtiön paremman vertailtavuuden sen keskeisiin kansainvälisiin vertailuyhtiöihin, jotka käyttävät jo kassavirtapohjaista arvostusmenetelmää.

Vuokratuottoakaan uudistus ei paranna, mutta se ottaa myös tulevaisuuden vuokratuotot huomioon.
Muutos myös parantaa merkittävästi kiinteistösijoittajien tasetta ja antaa niille mahdollisuuden kasvattaa velkavipua huomattavasti nykyisestä.
Tavallaan markkinat ohjaavat Kojamon muuttamaan laskentatapaansa, sillä yhtiön osakekurssi on karannut pilviin, ja analyytikoiden asettama tavoitehinta on kirinyt kurssiakin .
Tuottoarvomenetelmällä nettovarallisuus nousee ja EPRA NAV tulee lähemmäs yhtiön nykyistä markkina-arvoa.
Cityconilla osakekohtainen nettovarallisuus on selvästi korkeampi kuin yhtiön osakekurssi. Sijoittajat siis epäilevät kauppakeskuksiin keskittyneen Cityconin kiinteistösalkun arvoa.

Asuntorahastojen suurin ongelma (siis kulujakin suurempi) on juuri tuo lunastus. Eikä vain siksi, että se kestää pitkään. Rahastot joutuvat pitämään koko ajan suurta käteiskassaa, jolla voi maksaa lunastajien osuudet pois. Ja siltikin tulee ongelmia, jos isompi joukko haluaa eroon. Viime kesänä Britanniassa monet kiinteistö/asuntorahastot joutuivat keskeyttämään lunastukset joksikin aikaa. Kun lunastuksia on enemmän kuin rahastossa käteistä, pitää myydä omaisuutta, ja se pitää tehdä nopeasti. Se taas tarkoittaa, että joutuu myymään halvalla.

Itse sijoittaisin asunto/kiinteistörahastoihin vain pörssin kautta (etf tai reit-rahastot). Mutta tämä ei sitten missään nimessä ole suositus sijoittaa Oravaan, sillä on ylenpalttisesti muita ongelmia. Maailmalta löytyy vaihtoehtoja.

Ja ihan senkin takia kun nää on nyt pääsääntöisesti jumissa. Eli eivät pysty maksamaan sijoituksia takaisin.

jklkg kirjoitti:

Asuntorahastojen suurin ongelma (siis kulujakin suurempi) on juuri tuo lunastus. Eikä vain siksi, että se kestää pitkään. Rahastot joutuvat pitämään koko ajan suurta käteiskassaa, jolla voi maksaa lunastajien osuudet pois. Ja siltikin tulee ongelmia, jos isompi joukko haluaa eroon. Viime kesänä Britanniassa monet kiinteistö/asuntorahastot joutuivat keskeyttämään lunastukset joksikin aikaa. Kun lunastuksia on enemmän kuin rahastossa käteistä, pitää myydä omaisuutta, ja se pitää tehdä nopeasti. Se taas tarkoittaa, että joutuu myymään halvalla.

Itse sijoittaisin asunto/kiinteistörahastoihin vain pörssin kautta (etf tai reit-rahastot). Mutta tämä ei sitten missään nimessä ole suositus sijoittaa Oravaan, sillä on ylenpalttisesti muita ongelmia. Maailmalta löytyy vaihtoehtoja.

Lue lisää

Suurin ongelma on se ku rahoja ei saa ulos ollenkaan😂😂🤣🤣🤣

Ja nyt myös sen takia et rahat on jumis ja pois et saa

jklkg kirjoitti:

Asuntorahastojen suurin ongelma (siis kulujakin suurempi) on juuri tuo lunastus. Eikä vain siksi, että se kestää pitkään. Rahastot joutuvat pitämään koko ajan suurta käteiskassaa, jolla voi maksaa lunastajien osuudet pois. Ja siltikin tulee ongelmia, jos isompi joukko haluaa eroon. Viime kesänä Britanniassa monet kiinteistö/asuntorahastot joutuivat keskeyttämään lunastukset joksikin aikaa. Kun lunastuksia on enemmän kuin rahastossa käteistä, pitää myydä omaisuutta, ja se pitää tehdä nopeasti. Se taas tarkoittaa, että joutuu myymään halvalla.

Itse sijoittaisin asunto/kiinteistörahastoihin vain pörssin kautta (etf tai reit-rahastot). Mutta tämä ei sitten missään nimessä ole suositus sijoittaa Oravaan, sillä on ylenpalttisesti muita ongelmia. Maailmalta löytyy vaihtoehtoja.

Lue lisää

UB lupaili haastatteluissa inflaatiosuojaa. Ei vaan oo vielä toteutunut tuo suojan osa..

Anonyymi kirjoitti:

UB lupaili haastatteluissa inflaatiosuojaa. Ei vaan oo vielä toteutunut tuo suojan osa..

Oliko sellainen sliipattu pelle sullekkin pitsaamassa?🤣🤣🤣

Kolmen viikon kurssikehityksellä ei ole yhtään mitään merkitystä, jos et käy lyhyttä kauppaa. Ja rahastolla, josta exitin tekeminen kestää 3 kk, ei voi käydä lyhyttä kauppaa.

Sijoitin 10 000 euroa S-asuntorahastoon vuosi sitten. Nyt tuotto sijoituksesta on vuodessa
0,66 %. Jos rahat lunastaisi, tuotta menisi pari prossaa negatiiviseksi.
S-pankki mainostaa, että vuosituotto olisi 6 - 7 %!!

Voi tuosta 4 vuoden jälkeen saada juuri ja juuri omansa pois eli sen 10000 euroa.

Pah_ja_pah kirjoitti:

Sijoitin 10 000 euroa S-asuntorahastoon vuosi sitten. Nyt tuotto sijoituksesta on vuodessa
0,66 %. Jos rahat lunastaisi, tuotta menisi pari prossaa negatiiviseksi.
S-pankki mainostaa, että vuosituotto olisi 6 - 7 %!!

Voi tuosta 4 vuoden jälkeen saada juuri ja juuri omansa pois eli sen 10000 euroa.

Lue lisää

Sijoitin noin 3 -4 vuotta sitten 5 000 ja vuosi sitten 5 000 nyt on 11 131€.
Jos joka vuosi menee 1.9% hoitokuluihin, sehän on jo melkein 8%.
Ja muut sijoitus ja nostoprosentit päälle. Ei näytä vieläkään jäävän mitään.
Ei siis kannattanut tämäkään.

Pah_ja_pah kirjoitti:

Sijoitin 10 000 euroa S-asuntorahastoon vuosi sitten. Nyt tuotto sijoituksesta on vuodessa
0,66 %. Jos rahat lunastaisi, tuotta menisi pari prossaa negatiiviseksi.
S-pankki mainostaa, että vuosituotto olisi 6 - 7 %!!

Voi tuosta 4 vuoden jälkeen saada juuri ja juuri omansa pois eli sen 10000 euroa.

Lue lisää

Ässä kusettaa siinä ku muutkin vastaavat

Pah_ja_pah kirjoitti:

Sijoitin 10 000 euroa S-asuntorahastoon vuosi sitten. Nyt tuotto sijoituksesta on vuodessa
0,66 %. Jos rahat lunastaisi, tuotta menisi pari prossaa negatiiviseksi.
S-pankki mainostaa, että vuosituotto olisi 6 - 7 %!!

Voi tuosta 4 vuoden jälkeen saada juuri ja juuri omansa pois eli sen 10000 euroa.

Lue lisää

Ota ihmeessä poissa jos omille edes pääset.

vihibkj kirjoitti:

Kolmen viikon kurssikehityksellä ei ole yhtään mitään merkitystä, jos et käy lyhyttä kauppaa. Ja rahastolla, josta exitin tekeminen kestää 3 kk, ei voi käydä lyhyttä kauppaa.

Lue lisää

Nykyään exit kestää 6kk ja jos missaat lunastusikkunan menee helposti 9kk.
Ei kannata näihin kiinteistörahastoihin sijoittaa. Täyttä huijausta..

vihibkj kirjoitti:

Kolmen viikon kurssikehityksellä ei ole yhtään mitään merkitystä, jos et käy lyhyttä kauppaa. Ja rahastolla, josta exitin tekeminen kestää 3 kk, ei voi käydä lyhyttä kauppaa.

Lue lisää

Ei voi käydä kauppaa ollenkaan nykyään ku o jumis

Anonyymi kirjoitti:

Nykyään exit kestää 6kk ja jos missaat lunastusikkunan menee helposti 9kk.
Ei kannata näihin kiinteistörahastoihin sijoittaa. Täyttä huijausta..

Nykyää menee yli 12kk

Anonyymi kirjoitti:

Nykyää menee yli 12kk

Nykyään monella rahastolle ei ole edes lunastusaikaa ku ne on jumissa.

Kiitokset jollekin fiksulle tälläkin palstalla. Varoitteli jo vuosia sitten näistä. Tuli itselläkin tutustua asiaan tarkemmin. Saatiin onneksi pienet säästömme ajoissa poissa.

vihibkj kirjoitti:

Kolmen viikon kurssikehityksellä ei ole yhtään mitään merkitystä, jos et käy lyhyttä kauppaa. Ja rahastolla, josta exitin tekeminen kestää 3 kk, ei voi käydä lyhyttä kauppaa.

Lue lisää

Tarkoitit varmasti rahastoissa joissa exitin tekeminen kestää vuodesta tuntemattomaan

Anonyymi kirjoitti:

Ei voi käydä kauppaa ollenkaan nykyään ku o jumis

Ja pysyy jumissa

Luin Jaakko Analin tekstiä, jossa aivan täyttä kukkahattua kiinteistöjen arvioinnista.
Taisi Jaakolla unohtua se + - -10% joka lukee arvioitsijan disclaimerissä.
Alla olevan perusteella kaikki pitäisi siis sijoittaa Titaniumin rahastoon. Heidän exel jyskyttää varmasti ylöspäin:).
Näkemyksemme mukaan kiinteistöarvioitsijat ovat varsin hyvin perillä markkinahinnoista ja ovat näin ollen mielestämme luotettavia. Mikäli ilmenisi, että kiinteistöarvioitsijat arvioivat kiinteistön arvon yli todellisen markkina-arvon, jäisi tästä "kiinni" viimeistään siinä vaiheessa, kun omistaja on myymässä kiinteistöä. Jotta asiakas tai kuka tahansa pystyisi aidosti haastamaan kiinteistölle määritetyn arvon, tulisi hänellä olla käytettävissä enemmän tietoa kuin virallisilla kiinteistöarvioitsijoilla. Hyvämaineisten ja tunnettujen kiinteistöarvioitsijoiden käyttäminen pienentää riskiä, että kiinteistö merkittävästi yli- tai aliarvostettaisiin.

Ehkäpä näistä kokemuksista voi vetää yhteen ettei kiinteistöiden arvojen oikeellisuutta todellisuudessa tarkista kukaan puolueettomasti. Sonta lyö tuulettimeen siinä kohti kun varat reallisoidaan.

Unohdit mainita älyn ja rahan👍🏻

Voi pitää tietenkin tosi lyhyen eläkkeen.

Anonyymi kirjoitti:

Voi pitää tietenkin tosi lyhyen eläkkeen.

Aina voi turvautua valtion takuueläkkeeseen. Jää pankkimiehelle enemmän

Anonyymi kirjoitti:

Aina voi turvautua valtion takuueläkkeeseen. Jää pankkimiehelle enemmän

Miten eq rahastot voi lakea?? Niissä on tosi hyvät vuokralaiset.

No kunhan töissä jaksat käydä loppuelämän niin tämä on hyvä sijoitus sinulle

Anonyymi kirjoitti:

No kunhan töissä jaksat käydä loppuelämän niin tämä on hyvä sijoitus sinulle

Kaifari Tampereella oli laittanut koko vakuutussalkunsa näitä täyteen.
On kuulemma hiljaista sijoitusneuvojan suunnalta juuri nyt:)

Siellä on ilmennyt hyviä alkutuottoja. Harmillista ettei osakemarkkinoilla voi kikkailla exelillä😂😂

Anonyymi kirjoitti:

Siellä on ilmennyt hyviä alkutuottoja. Harmillista ettei osakemarkkinoilla voi kikkailla exelillä😂😂

Eräs Bernie pystyi tähän Jenkeissä tosi pitkään. Saa nährä kuka vie oalkinnon pisimmästä pyramiidipelistä. EQ on piikki paikalla.

Anonyymi kirjoitti:

Eräs Bernie pystyi tähän Jenkeissä tosi pitkään. Saa nährä kuka vie oalkinnon pisimmästä pyramiidipelistä. EQ on piikki paikalla.

Makui leffa saadaan eq saagastakin. Titteli ehdotus ”kuinka venytimme kirjanpitoa hoivakojteissa” Bernien palli on kyllä vapisemassa

Anonyymi kirjoitti:

Makui leffa saadaan eq saagastakin. Titteli ehdotus ”kuinka venytimme kirjanpitoa hoivakojteissa” Bernien palli on kyllä vapisemassa

Unohtuiko mainita ”nostimme osinkoa tuottosidonnaisen veloituksesta” tämäkin toki edellä mainitun kirjanpitokikkailun avulla. Pitäkää hatusta kiinni.

Anonyymi kirjoitti:

Unohtuiko mainita ”nostimme osinkoa tuottosidonnaisen veloituksesta” tämäkin toki edellä mainitun kirjanpitokikkailun avulla. Pitäkää hatusta kiinni.

No tää taitaa olla stoori kaikis näis vakaantuottiksen fundeissa
Kantsii hiffata esim kojamon ongelmat ja funtsii onks nää jotain velhoja ku arvot ei laske enempää

Anonyymi kirjoitti:

Unohtuiko mainita ”nostimme osinkoa tuottosidonnaisen veloituksesta” tämäkin toki edellä mainitun kirjanpitokikkailun avulla. Pitäkää hatusta kiinni.

No tää taitaa olla stoori kaikis näis vakaantuottiksen fundeissa
Kantsii hiffata esim kojamon ongelmat ja funtsii onks nää jotain velhoja ku arvot ei laske enempää

Anonyymi kirjoitti:

Unohtuiko mainita ”nostimme osinkoa tuottosidonnaisen veloituksesta” tämäkin toki edellä mainitun kirjanpitokikkailun avulla. Pitäkää hatusta kiinni.

No tää taitaa olla stoori kaikis näis vakaantuottiksen fundeissa
Kantsii hiffata esim kojamon ongelmat ja funtsii onks nää jotain velhoja ku arvot ei laske enempää

Anonyymi kirjoitti:

Unohtuiko mainita ”nostimme osinkoa tuottosidonnaisen veloituksesta” tämäkin toki edellä mainitun kirjanpitokikkailun avulla. Pitäkää hatusta kiinni.

No tää taitaa olla stoori kaikis näis vakaantuottiksen fundeissa
Kantsii hiffata esim kojamon ongelmat ja funtsii onks nää jotain velhoja ku arvot ei laske enempää
epäilen vahvasti

Anonyymi kirjoitti:

Eräs Bernie pystyi tähän Jenkeissä tosi pitkään. Saa nährä kuka vie oalkinnon pisimmästä pyramiidipelistä. EQ on piikki paikalla.

eQ alkaa olla poikki ja perässä tulee nämä pienemmät puljut kuten UB ja Aleksandria.

Anonyymi kirjoitti:

Eräs Bernie pystyi tähän Jenkeissä tosi pitkään. Saa nährä kuka vie oalkinnon pisimmästä pyramiidipelistä. EQ on piikki paikalla.

Nyt voisi alkaa kirjoitella uutta leffaa Testo Teron virityksistä eQ:lla:)
Ja Santanen sopivasti hyppää Titaniumilta sivuun ennen suurempaa rytinää.
Titskulla on varmaan todella vanha versio exelistä. Rahasto tuottaa positiivisesti koroista ja markkinoista riippumatta.

Anonyymi kirjoitti:

Makui leffa saadaan eq saagastakin. Titteli ehdotus ”kuinka venytimme kirjanpitoa hoivakojteissa” Bernien palli on kyllä vapisemassa

Samaan tuotantoon kotimainen sarja nimellä Testoa Terolle. Avausjaksolla kuinka rikastuin muiden rahoilla..

Anonyymi kirjoitti:

Nyt voisi alkaa kirjoitella uutta leffaa Testo Teron virityksistä eQ:lla:)
Ja Santanen sopivasti hyppää Titaniumilta sivuun ennen suurempaa rytinää.
Titskulla on varmaan todella vanha versio exelistä. Rahasto tuottaa positiivisesti koroista ja markkinoista riippumatta.

Lue lisää

Santis vetää viivan pulveria js rahasto rokkaa

Anonyymi kirjoitti:

Samaan tuotantoon kotimainen sarja nimellä Testoa Terolle. Avausjaksolla kuinka rikastuin muiden rahoilla..

Onko tää Tero joku punttisalin sankari? Sen jutut ainakin kuullostaa sille.

Pienet on tuotot ja riskit vieläkin suuremmat. Suurin osa voi laittaa niin pieniä rahoja sijoitukseen että tuotot on olemattomia pitkälläkin aikavälillä.

Rahaa voi tehdä muutoinkin helpommin.

Rakentamiskustannukset ovat niin hurjia, että S-rahaston lupauksien toteutumista vahvasti epäilen. Varsinkin kun kulut ovat superkovat.

Itse alkuviikosta sijoitin a) osinkokoneina tunnettuihin ja b) aliarvostettuihin osakkeisiin Nordnetissä yhteensä 23 tonnia.
Kaiken sijoittelun asetin tasakymppitonneihin kuluttomalla Suomi-superrahastolla 7 tonnia. Vuoden kuluttua näkee mikä on 30 tonnin salkun arvo silloin

saaps_näkee kirjoitti:

Rakentamiskustannukset ovat niin hurjia, että S-rahaston lupauksien toteutumista vahvasti epäilen. Varsinkin kun kulut ovat superkovat.

Itse alkuviikosta sijoitin a) osinkokoneina tunnettuihin ja b) aliarvostettuihin osakkeisiin Nordnetissä yhteensä 23 tonnia.
Kaiken sijoittelun asetin tasakymppitonneihin kuluttomalla Suomi-superrahastolla 7 tonnia. Vuoden kuluttua näkee mikä on 30 tonnin salkun arvo silloin

Lue lisää

Senkun odotat romahdusta. Asunnot ovat turvallisempia.

kokom2 kirjoitti:

Senkun odotat romahdusta. Asunnot ovat turvallisempia.

Hajautus on sijoittamisen perussääntöjä. Jos asut omistusasunnossa ja sijoitat asuntorahastoon, olet vain yhdessä omaisuusluokassa.

Vaikka asuntorahastosijoittamista mainostetaankin nimenomaan turvallisuudella ja tasaisella tuotolla, asuntohintojen jatkuva nousu ei ole mitenkään kiveen kirjoitettua.
Osakkeiden volatiliteetti on tietenkin isompi kuin asuntojen, mutta tekeekö se osakesijoittamisesta turvattomampaa ei ole selviö.
Riskikorjatun tuoton arviointikin on jo melko haastavaa rahastomyyntitiskeillä.

Asuntohintavaihteluakin on aina ollut ja tulee aina olemaan, eikä tämä ole mitään näillä foorumeilla yleistä rommauspovausta, vaan ihan tilastollinen fakta. Jopa asuntorahastoista lunastusten tekeminenkin voi osoittautua haastavaksi kun yleiseen taloustilanteeseen tulee esim. joku ulkoinen yllätys.

Kannattaa tutustua vastaaviin rahastoihin UKssa, Irlannissa ja USAssa:)
Kun rahoja piti alkaa lunastamaan isolla kädellä kiinteistökohteista olisi tuo -50% ollut vielä pieni tappio. Monihan näistä meni tosin jumiin useaksi vuodeksi. Löytyy tosin näitä yli 10 vuotta jumissakin olleita, joissa suojataan osuudenomistajia (rahastoyhtiön omistajia) rajoittamalla lunastuksia, eli laittamalla lunastukset säppiin.

kokom2 kirjoitti:

Senkun odotat romahdusta. Asunnot ovat turvallisempia.

Joo 90-luvun alusta ei kestänyt ku reilu 10 vuotta ja Hesassa pääsi omille. Muistakaa se sijainti😂😂😂😂

kokom2 kirjoitti:

Senkun odotat romahdusta. Asunnot ovat turvallisempia.

Joko loppui odotus😂😂😂

kokom2 kirjoitti:

Senkun odotat romahdusta. Asunnot ovat turvallisempia.

Pitääkö vielä odottaa pitkään:)

Mikä siinä on varmaa???

kokom2 kirjoitti:

Senkun odotat romahdusta. Asunnot ovat turvallisempia.

Joko masat ostaa halvalla ku rahasto dyykannu

kokom2 kirjoitti:

Senkun odotat romahdusta. Asunnot ovat turvallisempia.

Vieläkö pitää pitkään odottaa??
Tolkanen pyramidi-rahasto on hiukka eri ku suora kiinteistö

Anonyymi kirjoitti:

Mikä siinä on varmaa???

Kohtuuttomat kulut

Anonyymi kirjoitti:

Mikä siinä on varmaa???

Kulut on varmaa

Kuinka tasaista se tuotto olikaan???
T,Rahat jumissa siellä

Anonyymi kirjoitti:

Pitääkö vielä odottaa pitkään:)

Ei vissin tarvitse enää odotella

kokom2 kirjoitti:

Senkun odotat romahdusta. Asunnot ovat turvallisempia.

Missä se turvallisia nyt näkyy😂😂

Anonyymi kirjoitti:

Kohtuuttomat kulut

Kaikissa kiinteistörahastoissa joita Suomessa tuputetaan on aivan älyttömät kulut

Anonyymi kirjoitti:

Kulut on varmaa

Kallista on etänä kiinteistöjen hallinnointi kun yli 2% veloitetaan

Anonyymi kirjoitti:

Kaikissa kiinteistörahastoissa joita Suomessa tuputetaan on aivan älyttömät kulut

Ja saa kusettamista tuotoissa. Kysykää nyt miten se rahaston alkutuotto muodostuu?

Tääkö ei voi laskea?? Ootko joku undulaatti?

kokom2 kirjoitti:

Senkun odotat romahdusta. Asunnot ovat turvallisempia.

Vielä saa ootelka??

Anonyymi kirjoitti:

Kulut on varmaa

Ei vaan poskettomat kulut

kokom2 kirjoitti:

Senkun odotat romahdusta. Asunnot ovat turvallisempia.

Nää on rahastoja idiootti

Joillakin tasaisesti tuotosta on vaan erilainen käsitys kun aikaisemmalla kirjoittajalla...

Anonyymi kirjoitti:

Joko loppui odotus😂😂😂

Ei tässö enää tarvitse odottaa. Rahat on menetetty mun mielestä.

Anonyymi kirjoitti:

Ei vaan poskettomat kulut

Voitte ymmärtää miksi myyjä haluaa pitää sinut rahastossa💸💸💸💸

saaps_näkee kirjoitti:

Rakentamiskustannukset ovat niin hurjia, että S-rahaston lupauksien toteutumista vahvasti epäilen. Varsinkin kun kulut ovat superkovat.

Itse alkuviikosta sijoitin a) osinkokoneina tunnettuihin ja b) aliarvostettuihin osakkeisiin Nordnetissä yhteensä 23 tonnia.
Kaiken sijoittelun asetin tasakymppitonneihin kuluttomalla Suomi-superrahastolla 7 tonnia. Vuoden kuluttua näkee mikä on 30 tonnin salkun arvo silloin

Lue lisää

jännitetään nyt ub pohjoismaiset liikekiinteistöt rahaston seuraavaa arvonlaskentaa toivottavasti alkaa tuottoa muodostua ja menetetty tuotto saadaan nopsasti takaisin

funtsin kyllä mitä rahasto voi kulujen jälkeen tässä markkinassa tuottaa.
onko kellään vastausta?

kuluista paljon tällä palstalla kirjoittelua
onko nämä kalliita rahastoja?

tän rahaston kulut ovat avaintietoesitteen mukaan:

kertaluonteiset kulut: merkintäpalkkio 1-2%, lunastuspalkkio 5-0%

jatkuvaluonteiset kulut: salkkutapahtumiin liittyvät kulut 0,56%, muut jatkuvaluonteiset
kulut 2,64%
satunnaiset kulut: tuottosidonnainen palkkio 0,57%

esitteessä olevan kun laskee yhteen tulee aika hurja kulu

onkohan tässä mukana kaikki talonyhtiöiden huoltokulut kun ovat nousseet paljon?

ei raskisi lunastaakaan ku rahasto veloittaa siitä kulua

kokom2 kirjoitti:

Senkun odotat romahdusta. Asunnot ovat turvallisempia.

Onko ne asunnot murtoturvallisia, vai mihin turvallisuuteen viittaat??

Anonyymi kirjoitti:

Ei tässö enää tarvitse odottaa. Rahat on menetetty mun mielestä.

Ootellaan ootellaan ei taida paljoa jäädä kun tyhmyyksissäni näitä ostin

kokom2 kirjoitti:

Senkun odotat romahdusta. Asunnot ovat turvallisempia.

Piti vaan kysymään kun sitä romahdusta sai odottaa että joko nyt😂

Anonyymi kirjoitti:

Onko ne asunnot murtoturvallisia, vai mihin turvallisuuteen viittaat??

Rahastot ovat todellakin murtoturvattuja. Sijoittaja ei saa varojaan ulos edes sorkkaraudalla.

Anonyymi kirjoitti:

jännitetään nyt ub pohjoismaiset liikekiinteistöt rahaston seuraavaa arvonlaskentaa toivottavasti alkaa tuottoa muodostua ja menetetty tuotto saadaan nopsasti takaisin

funtsin kyllä mitä rahasto voi kulujen jälkeen tässä markkinassa tuottaa.
onko kellään vastausta?

kuluista paljon tällä palstalla kirjoittelua
onko nämä kalliita rahastoja?

tän rahaston kulut ovat avaintietoesitteen mukaan:

kertaluonteiset kulut: merkintäpalkkio 1-2%, lunastuspalkkio 5-0%

jatkuvaluonteiset kulut: salkkutapahtumiin liittyvät kulut 0,56%, muut jatkuvaluonteiset
kulut 2,64%
satunnaiset kulut: tuottosidonnainen palkkio 0,57%

esitteessä olevan kun laskee yhteen tulee aika hurja kulu

onkohan tässä mukana kaikki talonyhtiöiden huoltokulut kun ovat nousseet paljon?

ei raskisi lunastaakaan ku rahasto veloittaa siitä kulua

Lue lisää

Meinaatko et talonyhtiö saa rahaston palkkiosta jotain!!!
Tää raha menee kuule liituraidoille. Kiinteistöistä maksetaan ihan normaalit kulut jotka nousseet vuokria enemmän.

Voi kuvitella millainen hyväveli/Lestojen peli on noiden kohteiden huoltamisessa ja hallinnoinnissa.

Olethan muistanut katsoa tuottoprosentin etumerkin oikein?
On tullut tappiota tosiaan yli 20%.

Tai sitten vaan kohteiden luotettavasti ja nopeasta arvioinnista.
Kannattaa tutustua tilinpäätöksiin näissä rahastoissa. Kiinnitä eniten huomiota sanaan alkutuotto ja jaksotetut kulut.
Tulet huomaamaan et vuokratuotot ei olman velkavipua kata edes kuluja. Rahaston hallinnointikulusta ei muuten makseta kiinteistöihin liittyviä kustannuksia vaan se kulu maksetaan rahastoyhtiölle. Kaikki muut kiinteistöiden hallintaan ja hankkimiseen liittyvät kulut veloitetaan erikseen.

Nyt notkahti ja notkahtaa lisää

Ja eikö yhtään kellot kilautelleet kun nämä vaan tuotto pommin varmasti?

Vai unohtuiko exel vaan päivittää?

Osakemarkkinat ovat nyt tuottaneet jos Suomi jätetään laskuista ja kyseiset rahastot dyykänneet.

Kaikki nää kiinteistö jne ”tasaisen” tuoton tallaajat on samanlaisia virityksiä.

Anonyymi kirjoitti:

Kaikki nää kiinteistö jne ”tasaisen” tuoton tallaajat on samanlaisia virityksiä.

Aattelin kokeilla UBn taskujen syvyyttä. Mamma kun sattuu olemaan juristi niin voidaan hieman tarkistella näitä sähköpostiin kirjoitettuja lupauksia myyjän suunnalta.
Eniten sapettaa kun sama myyjä siirrätti varat poissa Titaniumin rahastosta ja tilalle otettiin eq ja ub rahastoja. Täysin paskoja olleet molemmat viimeiset kolme vuotta.

Anonyymi kirjoitti:

Aattelin kokeilla UBn taskujen syvyyttä. Mamma kun sattuu olemaan juristi niin voidaan hieman tarkistella näitä sähköpostiin kirjoitettuja lupauksia myyjän suunnalta.
Eniten sapettaa kun sama myyjä siirrätti varat poissa Titaniumin rahastosta ja tilalle otettiin eq ja ub rahastoja. Täysin paskoja olleet molemmat viimeiset kolme vuotta.

Lue lisää

Itellä sama polku taaprattu. Jälkikäteen helppo ajatella myyjän Vantaalla vaan kusettaneen mua.
Millä oletuksilla UB Liikekiinteistöt olisi voinut tuottaa paremmin. No nyt lunari on sisässä ja oppirahoja maksetaan.

Ainakin rahastoyhtiö tienaa yli 20%..

Ässä varmasti kiittää kymppivuoden hallinnointipalkkioista ja lähettää ilmaisen bonuskortin

Älykön älykkö. Huomaathan jo kuluista miksi näitä sulle suositellaan..

There us no money like sticky money…

No nythän niistä on suurin osa juntturassa. Rahoja ei saa ulos ja liituraidalla palkkiot juoksee.

Anonyymi kirjoitti:

No nythän niistä on suurin osa juntturassa. Rahoja ei saa ulos ja liituraidalla palkkiot juoksee.

Viranomainen oli ainaski meitsin tapauksessa täysin hampaaton

Anonyymi kirjoitti:

Viranomainen oli ainaski meitsin tapauksessa täysin hampaaton

Ette tule näkemään rahojanne tilillä ainaskaan muutamaan vuoteen.
eQ ilmoitteli jo kesällä et maksetaan ku jaksetaan hinnalla jota voidaan arpoa myöhemmin.
UB Pohjoismaiset liikekiinteistöt pukkas myynnistä saatavat hillot heti uusiin kohteisiin ettei velkavipu vahingossakaan tipu alle kriittisen 50%. Tällä velka-asteellahan rahasto on suomeksi sanottuna jo kusessa!

Saattaa seuraavan lunastusikkunan jälkeen olla vaikea saada masseja ulos ku rahastolta loppuu käteinen ja merkinnät muuttuneet negaksi

OP-vuokratuotto ei saa myytyä markkinoille asuntomäärää joka on 5% sen koko asuntokannasta?

Laskeskelin hieman, mitä nämä esitetyt euromääräiset lunastukset suunnilleen tarkoittavat asunnoiksi muutettuna. Ålandsbankenin osalta käytetty lunastuksissa HS:n 3 esittämää 80 Meur:a, joka siis pitäisi maksaa omistajille lokakuussa. OP:n ja S-Pankin lunastukset otettu @juurikki viestistä yltä, eli luvut pohjautuvat näiden rahastojen nettomerkintöihin (nettolunastuksiin) tammi-elokuun aikana. Muut luvut kaivettu rahastokatsauksista ja -esitteistä rahastojen nettisivuilta.

Ålandsbanken
Lunastukset: 80 Meur
Velkaa rahaston pääomasta: 41,8 %
Myytävien asuntojen arvo, jos velkasuhde pidetään samana: 137 Meur
Rahaston pääoma: 934 Meur
Asuntojen lukumäärä rahastossa: 3634 kpl
Myytävien asuntojen lkm, jotta lunastukset saadaan maksettua: 534 kpl

OP
Lunastukset: 67 Meur
Velkaa rahaston pääomasta: 28,2 %
Myytävien asuntojen arvo, jos velkasuhde pidetään samana: 93 Meur
Asuntokannan arvo: 1319 Meur (24 % kiinteistöistä toimitiloja. Oletetaan, että näitä ei myydä.)
Asuntojen lukumäärä rahastossa: 5760 kpl
Myytävien asuntojen lkm, jotta lunastukset saadaan maksettua: 408 kpl

S-Pankki
Lunastukset: 43 Meur
Velkaa rahaston pääomasta: 33,9 %
Myytävien asuntojen arvo, jos velkasuhde pidetään samana: 66 Meur
Rahaston pääoma: 572,6 Meur
Asuntojen lukumäärä rahastossa: 1320 kpl
Myytävien asuntojen lkm, jotta lunastukset saadaan maksettua: 151 kpl

Rahastojen käteispuskurien määrää ei ole otettu huomioon, mutta lienee järkevää olettaa, että käteisen määrä halutaan nykytilanteessa pitää vähintään nykyisellä tasolla rahastoissa ja lunastukset maksetaan asuntoja myymällä. Käytännössä asuntokannan arvo siis Ålandsbankenilla ja S-Pankilla (rahastojen käteispuskurit huomioiden) hieman yllä esitettyä pienempi, mikä tarkoittaa, että asuntoja on myytävä kappalemääräisesti hieman enemmän.

Lisäksi on oletettu, että asunnot on arvostettu kesäkuun lopussa rahastojen katsauksissa käypään markkinahintaan ja että kauppaa käydään tasaisesti eri kokoisilla ja arvoisilla asunnoilla (rahastojen “keskivertoasunnoilla”). Jos asuntojen arvot ovat todellisuudessa nykymarkkina huomioiden rahastojen esittämää arvoa alempia, täytyy asuntoja tietysti taas myydä hieman enemmän lunastusten kattamiseksi.

Vertailun vuoksi: HS:n mukaan elokuussa myytiin koko maassa noin 2000 kerrostaloasuntoa, millä tahdilla kvartaalissa myytäisiin 6000 kerrostaloasuntoa. Ålandsbankenin 534 myytävää asuntoa olisi siis suuruusluokaltaan noin 9 % kaikista kvartaalin kerrostaloasuntokaupoista koko Suomessa, jos myynnit toteutettaisiin 3kk kuluessa (ja rahastoon ei virtaisi uutta pääomaa, millä lunastukset voitaisiin maksaa).

OP:n rahaston vuosikertomuksen mukaan 1 rahasto myi vuoden 2022 aikana yhteensä 41 asuntoa. Nyt olisi siis pitänyt 8 kuukauden sisään myydä 10-kertainen määrä asuntoja, jotta rahat olisi saatu maksettua asiakkaille kasvattamatta velkavipua. Muista rahastoista ei äkkiseltään osunut silmiin vastaavaa tietoa viime vuoden myyntimääristä.

EDIT: tuossa HS:n kertomassa kauppamäärässä mukana vain kiinteistövälittäjien ja rakennusliikkeiden ilmoittamat kaupat. Todellinen kokonaiskauppamäärä siis varmaankin suurempi.

EDIT 2:
Jatketaan vielä hieman pohdintaa Ålandsbankenin asuntorahaston osalta.

Rahaston pääomaksi on Ålandsbankenin sivuilla esitetty siis 934 Meur, mistä osuudenomistajien pääomaa on 544 Meur ja velkaa 390 Meur. Tuo 934 Meur lienee siis arvioitu asuntojen markkina-arvo (plus käteiskassa).

JOS asuntojen arvot olisi arvioitu yläkanttiin ja todellisuudessa ne menisivät kaupaksi Asuntojen arvostustaso -ketjussa esitettyjen huutokauppakohteiden tapaan -20 % “alennuksella” parin vuoden takaisista hinnoista, mitä tapahtuisi?

Tällöin rahaston arvo olisi enää 0,8 x 934 Meur, eli 747 Meur. Velkaa olisi rahastolla edelleen samat 390 Meur, eli osuudenomistajien pääoma olisikin enää 357 Meur, eli noin 66 % esitetystä. Silloin nuo 80 Meur nostot muuttuisivatkin enää 52,5 Meur nostoiksi. Tästä revittyjen uutisten seuraukset voi kukin arvailla itse. (Kertokaa joku kiltti, että laskuissani/ajattelussani on virhe! Ja ei, itselläni ei ole rahaa kiinni asuntorahastoissa.)

Rahaston vuoden kehitykseksi on esitetty rahaston sivulla -1,21 % ja 3 kk kehitykseksi -1,13 %. Kolmen vuoden arvonkehityksen puolestaan on esitetty olevan +11,55 %. Toki vuokratuotot jotain plussaa tuovat, mutta mutta…

Anonyymi kirjoitti:

OP-vuokratuotto ei saa myytyä markkinoille asuntomäärää joka on 5% sen koko asuntokannasta?

Laskeskelin hieman, mitä nämä esitetyt euromääräiset lunastukset suunnilleen tarkoittavat asunnoiksi muutettuna. Ålandsbankenin osalta käytetty lunastuksissa HS:n 3 esittämää 80 Meur:a, joka siis pitäisi maksaa omistajille lokakuussa. OP:n ja S-Pankin lunastukset otettu @juurikki viestistä yltä, eli luvut pohjautuvat näiden rahastojen nettomerkintöihin (nettolunastuksiin) tammi-elokuun aikana. Muut luvut kaivettu rahastokatsauksista ja -esitteistä rahastojen nettisivuilta.

Ålandsbanken
Lunastukset: 80 Meur
Velkaa rahaston pääomasta: 41,8 %
Myytävien asuntojen arvo, jos velkasuhde pidetään samana: 137 Meur
Rahaston pääoma: 934 Meur
Asuntojen lukumäärä rahastossa: 3634 kpl
Myytävien asuntojen lkm, jotta lunastukset saadaan maksettua: 534 kpl

OP
Lunastukset: 67 Meur
Velkaa rahaston pääomasta: 28,2 %
Myytävien asuntojen arvo, jos velkasuhde pidetään samana: 93 Meur
Asuntokannan arvo: 1319 Meur (24 % kiinteistöistä toimitiloja. Oletetaan, että näitä ei myydä.)
Asuntojen lukumäärä rahastossa: 5760 kpl
Myytävien asuntojen lkm, jotta lunastukset saadaan maksettua: 408 kpl

S-Pankki
Lunastukset: 43 Meur
Velkaa rahaston pääomasta: 33,9 %
Myytävien asuntojen arvo, jos velkasuhde pidetään samana: 66 Meur
Rahaston pääoma: 572,6 Meur
Asuntojen lukumäärä rahastossa: 1320 kpl
Myytävien asuntojen lkm, jotta lunastukset saadaan maksettua: 151 kpl

Rahastojen käteispuskurien määrää ei ole otettu huomioon, mutta lienee järkevää olettaa, että käteisen määrä halutaan nykytilanteessa pitää vähintään nykyisellä tasolla rahastoissa ja lunastukset maksetaan asuntoja myymällä. Käytännössä asuntokannan arvo siis Ålandsbankenilla ja S-Pankilla (rahastojen käteispuskurit huomioiden) hieman yllä esitettyä pienempi, mikä tarkoittaa, että asuntoja on myytävä kappalemääräisesti hieman enemmän.

Lisäksi on oletettu, että asunnot on arvostettu kesäkuun lopussa rahastojen katsauksissa käypään markkinahintaan ja että kauppaa käydään tasaisesti eri kokoisilla ja arvoisilla asunnoilla (rahastojen “keskivertoasunnoilla”). Jos asuntojen arvot ovat todellisuudessa nykymarkkina huomioiden rahastojen esittämää arvoa alempia, täytyy asuntoja tietysti taas myydä hieman enemmän lunastusten kattamiseksi.

Vertailun vuoksi: HS:n mukaan elokuussa myytiin koko maassa noin 2000 kerrostaloasuntoa, millä tahdilla kvartaalissa myytäisiin 6000 kerrostaloasuntoa. Ålandsbankenin 534 myytävää asuntoa olisi siis suuruusluokaltaan noin 9 % kaikista kvartaalin kerrostaloasuntokaupoista koko Suomessa, jos myynnit toteutettaisiin 3kk kuluessa (ja rahastoon ei virtaisi uutta pääomaa, millä lunastukset voitaisiin maksaa).

OP:n rahaston vuosikertomuksen mukaan 1 rahasto myi vuoden 2022 aikana yhteensä 41 asuntoa. Nyt olisi siis pitänyt 8 kuukauden sisään myydä 10-kertainen määrä asuntoja, jotta rahat olisi saatu maksettua asiakkaille kasvattamatta velkavipua. Muista rahastoista ei äkkiseltään osunut silmiin vastaavaa tietoa viime vuoden myyntimääristä.

EDIT: tuossa HS:n kertomassa kauppamäärässä mukana vain kiinteistövälittäjien ja rakennusliikkeiden ilmoittamat kaupat. Todellinen kokonaiskauppamäärä siis varmaankin suurempi.

EDIT 2:
Jatketaan vielä hieman pohdintaa Ålandsbankenin asuntorahaston osalta.

Rahaston pääomaksi on Ålandsbankenin sivuilla esitetty siis 934 Meur, mistä osuudenomistajien pääomaa on 544 Meur ja velkaa 390 Meur. Tuo 934 Meur lienee siis arvioitu asuntojen markkina-arvo (plus käteiskassa).

JOS asuntojen arvot olisi arvioitu yläkanttiin ja todellisuudessa ne menisivät kaupaksi Asuntojen arvostustaso -ketjussa esitettyjen huutokauppakohteiden tapaan -20 % “alennuksella” parin vuoden takaisista hinnoista, mitä tapahtuisi?

Tällöin rahaston arvo olisi enää 0,8 x 934 Meur, eli 747 Meur. Velkaa olisi rahastolla edelleen samat 390 Meur, eli osuudenomistajien pääoma olisikin enää 357 Meur, eli noin 66 % esitetystä. Silloin nuo 80 Meur nostot muuttuisivatkin enää 52,5 Meur nostoiksi. Tästä revittyjen uutisten seuraukset voi kukin arvailla itse. (Kertokaa joku kiltti, että laskuissani/ajattelussani on virhe! Ja ei, itselläni ei ole rahaa kiinni asuntorahastoissa.)

Rahaston vuoden kehitykseksi on esitetty rahaston sivulla -1,21 % ja 3 kk kehitykseksi -1,13 %. Kolmen vuoden arvonkehityksen puolestaan on esitetty olevan 11,55 %. Toki vuokratuotot jotain plussaa tuovat, mutta mutta…

Lue lisää

os jollain on mielenkiintoa seurata miten Ålandsbankenin asuntorahaston asuntojen myynti etenee, niin jatketaan tähän liittyen nyt vielä hieman, kun tuli mielenkiinnosta kaiveltua noita myynnissä olevia kohteita.

En tiedä miten hyvin tämä keskustelu sopii tähän ketjuun Ålandsbankenista sijoituskohteena, mutta onhan tässä nyt ainakin jonkinasteinen potentiaalinen brändiriski nähtävissä. Ylläpito siirtäköön viestin parempaan paikkaan, jos näkee tämän kuuluvan ennemmin johonkin muualle.

Alla listattu helposti rahaston vuosikertomuksesta ja Oikotieltä yhdistettävät kohteet, eli nämä ovat kaikki asunto-osakeyhtiöistä, joista rahasto omistaa vuosikertomuksen mukaan vain yhden asunnon. Kaikissa Huoneistokeskus välittäjänä ja asunnot joko tyhjillään tai vuokrattuna. Näillä perustein suurella todennäköisyydellä rahaston omistuksessa.

Asunto Oy Helsingin Werner
Sijainti: Vallila
Pinta-ala: 79,5
Pyyntihinta: 529 000 eur
Arvostustaso rahaston vuosiraportissa (31.12.2022): 579 525 eur
Pyyntihinnan perusteella laskettu arvonmuutos vuoden 2023 aikana: -50 525 eur
Linkki Oikotien myynti-ilmoitukseen 25

Asunto Oy Helsingin Vihervarpunen
Sijainti: Tapanila
Pinta-ala: 84,5
Pyyntihinta: 406 000 eur
Arvostustaso rahaston vuosiraportissa (31.12.2022): 414 050 eur
Pyyntihinnan perusteella laskettu arvonmuutos vuoden 2023 aikana: -8 050 eur
Linkki Oikotien myynti-ilmoitukseen 9

Asunto Oy Helsingin Emmy
Sijainti: Etu-Töölö
Pinta-ala: 47
Pyyntihinta: 391 000 eur
Arvostustaso rahaston vuosiraportissa (31.12.2022): 390 100 eur
Pyyntihinnan perusteella laskettu arvonmuutos vuoden 2023 aikana: +900 eur
Linkki Oikotien myynti-ilmoitukseen 18

Asunto Oy Espoon Valssikallio
Sijainti: Leppävaara
Pinta-ala: 71,5
Pyyntihinta: 338 000 eur
Arvostustaso rahaston vuosiraportissa (31.12.2022): 394 775 eur
Pyyntihinnan perusteella laskettu arvonmuutos vuoden 2023 aikana: -56 775 eur
Linkki Oikotien myynti-ilmoitukseen 8

Asunto Oy Espoon Puro
Sijainti: Finnoo
Pinta-ala: 66
Pyyntihinta: 357 000 eur
Arvostustaso rahaston vuosiraportissa (31.12.2022): 356 400 eur
Pyyntihinnan perusteella laskettu arvonmuutos vuoden 2023 aikana: +600 eur
Linkki Oikotien myynti-ilmoitukseen 3

Asunto Oy Vantaan Virna
Sijainti: Pakkala
Pinta-ala: 66,5
Pyyntihinta: 300 000 eur
Arvostustaso rahaston vuosiraportissa (31.12.2022): 299 250 eur
Pyyntihinnan perusteella laskettu arvonmuutos vuoden 2023 aikana: +750 eur
Linkki Oikotien myynti-ilmoitukseen 4

Asunto Oy Sipoon Nikkilänportti
Sijainti: Nikkilä
Pinta-ala: 81,5
Pyyntihinta: 233 000 eur
Arvostustaso rahaston vuosiraportissa (31.12.2022): 236 350 eur
Pyyntihinnan perusteella laskettu arvonmuutos vuoden 2023 aikana: -3 350 eur
Linkki Oikotien myynti-ilmoitukseen 4

Asunto Oy Kangasalan Freesia
Sijainti: Kangasala
Pinta-ala: 77,5
Pyyntihinta: 248 000 eur
Arvostustaso rahaston vuosiraportissa (31.12.2022): 251 875 eur
Pyyntihinnan perusteella laskettu arvonmuutos vuoden 2023 aikana: -3 875 eur
Linkki Oikotien myynti-ilmoitukseen 2

Asunto Oy Vuoreksen Huippu
Sijainti: Vuores
Pinta-ala: 29
Pyyntihinta: 131 000 eur
Arvostustaso rahaston vuosiraportissa (31.12.2022): 136 300 eur
Pyyntihinnan perusteella laskettu arvonmuutos vuoden 2023 aikana: -5 300 eur
Linkki Oikotien myynti-ilmoitukseen 7

Nämä kohteet (9 kpl) ovat kappalemäärällisesti noin 1,7 % siitä asuntomäärästä, mitä yllä laskeskelin, että rahaston tulisi myydä, jos asiakkaiden lokakuulle haluamat lunastukset (80 Meur) katettaisiin asuntomyynneillä rahaston velkavipua kasvattamatta.

Näiden kohteiden pyyntihintojen perusteella laskettuna rahaston asuntosalkun arvo olisi laskenut tämän vuoden aikana 4,1 %. Eri asia tietysti sitten, että millä nämä oikeasti menevät kaupaksi nykytilanteessa. Ja ehkä kannattaa myös huomata, että alle 50 m2 asuntoja on tässä otoksessa vain 22 %, kun rahastossa niitä on kokonaisuudessaan 51 % asunnoista.

Anonyymi kirjoitti:

OP-vuokratuotto ei saa myytyä markkinoille asuntomäärää joka on 5% sen koko asuntokannasta?

Laskeskelin hieman, mitä nämä esitetyt euromääräiset lunastukset suunnilleen tarkoittavat asunnoiksi muutettuna. Ålandsbankenin osalta käytetty lunastuksissa HS:n 3 esittämää 80 Meur:a, joka siis pitäisi maksaa omistajille lokakuussa. OP:n ja S-Pankin lunastukset otettu @juurikki viestistä yltä, eli luvut pohjautuvat näiden rahastojen nettomerkintöihin (nettolunastuksiin) tammi-elokuun aikana. Muut luvut kaivettu rahastokatsauksista ja -esitteistä rahastojen nettisivuilta.

Ålandsbanken
Lunastukset: 80 Meur
Velkaa rahaston pääomasta: 41,8 %
Myytävien asuntojen arvo, jos velkasuhde pidetään samana: 137 Meur
Rahaston pääoma: 934 Meur
Asuntojen lukumäärä rahastossa: 3634 kpl
Myytävien asuntojen lkm, jotta lunastukset saadaan maksettua: 534 kpl

OP
Lunastukset: 67 Meur
Velkaa rahaston pääomasta: 28,2 %
Myytävien asuntojen arvo, jos velkasuhde pidetään samana: 93 Meur
Asuntokannan arvo: 1319 Meur (24 % kiinteistöistä toimitiloja. Oletetaan, että näitä ei myydä.)
Asuntojen lukumäärä rahastossa: 5760 kpl
Myytävien asuntojen lkm, jotta lunastukset saadaan maksettua: 408 kpl

S-Pankki
Lunastukset: 43 Meur
Velkaa rahaston pääomasta: 33,9 %
Myytävien asuntojen arvo, jos velkasuhde pidetään samana: 66 Meur
Rahaston pääoma: 572,6 Meur
Asuntojen lukumäärä rahastossa: 1320 kpl
Myytävien asuntojen lkm, jotta lunastukset saadaan maksettua: 151 kpl

Rahastojen käteispuskurien määrää ei ole otettu huomioon, mutta lienee järkevää olettaa, että käteisen määrä halutaan nykytilanteessa pitää vähintään nykyisellä tasolla rahastoissa ja lunastukset maksetaan asuntoja myymällä. Käytännössä asuntokannan arvo siis Ålandsbankenilla ja S-Pankilla (rahastojen käteispuskurit huomioiden) hieman yllä esitettyä pienempi, mikä tarkoittaa, että asuntoja on myytävä kappalemääräisesti hieman enemmän.

Lisäksi on oletettu, että asunnot on arvostettu kesäkuun lopussa rahastojen katsauksissa käypään markkinahintaan ja että kauppaa käydään tasaisesti eri kokoisilla ja arvoisilla asunnoilla (rahastojen “keskivertoasunnoilla”). Jos asuntojen arvot ovat todellisuudessa nykymarkkina huomioiden rahastojen esittämää arvoa alempia, täytyy asuntoja tietysti taas myydä hieman enemmän lunastusten kattamiseksi.

Vertailun vuoksi: HS:n mukaan elokuussa myytiin koko maassa noin 2000 kerrostaloasuntoa, millä tahdilla kvartaalissa myytäisiin 6000 kerrostaloasuntoa. Ålandsbankenin 534 myytävää asuntoa olisi siis suuruusluokaltaan noin 9 % kaikista kvartaalin kerrostaloasuntokaupoista koko Suomessa, jos myynnit toteutettaisiin 3kk kuluessa (ja rahastoon ei virtaisi uutta pääomaa, millä lunastukset voitaisiin maksaa).

OP:n rahaston vuosikertomuksen mukaan 1 rahasto myi vuoden 2022 aikana yhteensä 41 asuntoa. Nyt olisi siis pitänyt 8 kuukauden sisään myydä 10-kertainen määrä asuntoja, jotta rahat olisi saatu maksettua asiakkaille kasvattamatta velkavipua. Muista rahastoista ei äkkiseltään osunut silmiin vastaavaa tietoa viime vuoden myyntimääristä.

EDIT: tuossa HS:n kertomassa kauppamäärässä mukana vain kiinteistövälittäjien ja rakennusliikkeiden ilmoittamat kaupat. Todellinen kokonaiskauppamäärä siis varmaankin suurempi.

EDIT 2:
Jatketaan vielä hieman pohdintaa Ålandsbankenin asuntorahaston osalta.

Rahaston pääomaksi on Ålandsbankenin sivuilla esitetty siis 934 Meur, mistä osuudenomistajien pääomaa on 544 Meur ja velkaa 390 Meur. Tuo 934 Meur lienee siis arvioitu asuntojen markkina-arvo (plus käteiskassa).

JOS asuntojen arvot olisi arvioitu yläkanttiin ja todellisuudessa ne menisivät kaupaksi Asuntojen arvostustaso -ketjussa esitettyjen huutokauppakohteiden tapaan -20 % “alennuksella” parin vuoden takaisista hinnoista, mitä tapahtuisi?

Tällöin rahaston arvo olisi enää 0,8 x 934 Meur, eli 747 Meur. Velkaa olisi rahastolla edelleen samat 390 Meur, eli osuudenomistajien pääoma olisikin enää 357 Meur, eli noin 66 % esitetystä. Silloin nuo 80 Meur nostot muuttuisivatkin enää 52,5 Meur nostoiksi. Tästä revittyjen uutisten seuraukset voi kukin arvailla itse. (Kertokaa joku kiltti, että laskuissani/ajattelussani on virhe! Ja ei, itselläni ei ole rahaa kiinni asuntorahastoissa.)

Rahaston vuoden kehitykseksi on esitetty rahaston sivulla -1,21 % ja 3 kk kehitykseksi -1,13 %. Kolmen vuoden arvonkehityksen puolestaan on esitetty olevan 11,55 %. Toki vuokratuotot jotain plussaa tuovat, mutta mutta…

Lue lisää

Jos jollain on mielenkiintoa seurata miten Ålandsbankenin asuntorahaston asuntojen myynti etenee, niin jatketaan tähän liittyen nyt vielä hieman, kun tuli mielenkiinnosta kaiveltua noita myynnissä olevia kohteita.

Alla listattu helposti rahaston vuosikertomuksesta ja Oikotieltä yhdistettävät kohteet, eli nämä ovat kaikki asunto-osakeyhtiöistä, joista rahasto omistaa vuosikertomuksen mukaan vain yhden asunnon. Kaikissa Huoneistokeskus välittäjänä ja asunnot joko tyhjillään tai vuokrattuna. Näillä perustein suurella todennäköisyydellä rahaston omistuksessa.

Asunto Oy Helsingin Werner
Sijainti: Vallila
Pinta-ala: 79,5
Pyyntihinta: 529 000 eur
Arvostustaso rahaston vuosiraportissa (31.12.2022): 579 525 eur
Pyyntihinnan perusteella laskettu arvonmuutos vuoden 2023 aikana: -50 525 eur
Linkki Oikotien myynti-ilmoitukseen 25

Asunto Oy Helsingin Vihervarpunen
Sijainti: Tapanila
Pinta-ala: 84,5
Pyyntihinta: 406 000 eur
Arvostustaso rahaston vuosiraportissa (31.12.2022): 414 050 eur
Pyyntihinnan perusteella laskettu arvonmuutos vuoden 2023 aikana: -8 050 eur
Linkki Oikotien myynti-ilmoitukseen 9

Asunto Oy Helsingin Emmy
Sijainti: Etu-Töölö
Pinta-ala: 47
Pyyntihinta: 391 000 eur
Arvostustaso rahaston vuosiraportissa (31.12.2022): 390 100 eur
Pyyntihinnan perusteella laskettu arvonmuutos vuoden 2023 aikana: +900 eur
Linkki Oikotien myynti-ilmoitukseen 18

Asunto Oy Espoon Valssikallio
Sijainti: Leppävaara
Pinta-ala: 71,5
Pyyntihinta: 338 000 eur
Arvostustaso rahaston vuosiraportissa (31.12.2022): 394 775 eur
Pyyntihinnan perusteella laskettu arvonmuutos vuoden 2023 aikana: -56 775 eur
Linkki Oikotien myynti-ilmoitukseen 8

Asunto Oy Espoon Puro
Sijainti: Finnoo
Pinta-ala: 66
Pyyntihinta: 357 000 eur
Arvostustaso rahaston vuosiraportissa (31.12.2022): 356 400 eur
Pyyntihinnan perusteella laskettu arvonmuutos vuoden 2023 aikana: +600 eur
Linkki Oikotien myynti-ilmoitukseen 3

Asunto Oy Vantaan Virna
Sijainti: Pakkala
Pinta-ala: 66,5
Pyyntihinta: 300 000 eur
Arvostustaso rahaston vuosiraportissa (31.12.2022): 299 250 eur
Pyyntihinnan perusteella laskettu arvonmuutos vuoden 2023 aikana: +750 eur
Linkki Oikotien myynti-ilmoitukseen 4

Asunto Oy Sipoon Nikkilänportti
Sijainti: Nikkilä
Pinta-ala: 81,5
Pyyntihinta: 233 000 eur
Arvostustaso rahaston vuosiraportissa (31.12.2022): 236 350 eur
Pyyntihinnan perusteella laskettu arvonmuutos vuoden 2023 aikana: -3 350 eur
Linkki Oikotien myynti-ilmoitukseen 4

Asunto Oy Kangasalan Freesia
Sijainti: Kangasala
Pinta-ala: 77,5
Pyyntihinta: 248 000 eur
Arvostustaso rahaston vuosiraportissa (31.12.2022): 251 875 eur
Pyyntihinnan perusteella laskettu arvonmuutos vuoden 2023 aikana: -3 875 eur
Linkki Oikotien myynti-ilmoitukseen 2

Asunto Oy Vuoreksen Huippu
Sijainti: Vuores
Pinta-ala: 29
Pyyntihinta: 131 000 eur
Arvostustaso rahaston vuosiraportissa (31.12.2022): 136 300 eur
Pyyntihinnan perusteella laskettu arvonmuutos vuoden 2023 aikana: -5 300 eur
Linkki Oikotien myynti-ilmoitukseen 7

Nämä kohteet (9 kpl) ovat kappalemäärällisesti noin 1,7 % siitä asuntomäärästä, mitä yllä laskeskelin, että rahaston tulisi myydä, jos asiakkaiden lokakuulle haluamat lunastukset (80 Meur) katettaisiin asuntomyynneillä rahaston velkavipua kasvattamatta.

Näiden kohteiden pyyntihintojen perusteella laskettuna rahaston asuntosalkun arvo olisi laskenut tämän vuoden aikana 4,1 %. Eri asia tietysti sitten, että millä nämä oikeasti menevät kaupaksi nykytilanteessa. Ja ehkä kannattaa myös huomata, että alle 50 m2 asuntoja on tässä otoksessa vain 22 %, kun rahastossa niitä on kokonaisuudessaan 51 % asunnoista.

Anonyymi kirjoitti:

os jollain on mielenkiintoa seurata miten Ålandsbankenin asuntorahaston asuntojen myynti etenee, niin jatketaan tähän liittyen nyt vielä hieman, kun tuli mielenkiinnosta kaiveltua noita myynnissä olevia kohteita.

En tiedä miten hyvin tämä keskustelu sopii tähän ketjuun Ålandsbankenista sijoituskohteena, mutta onhan tässä nyt ainakin jonkinasteinen potentiaalinen brändiriski nähtävissä. Ylläpito siirtäköön viestin parempaan paikkaan, jos näkee tämän kuuluvan ennemmin johonkin muualle.

Alla listattu helposti rahaston vuosikertomuksesta ja Oikotieltä yhdistettävät kohteet, eli nämä ovat kaikki asunto-osakeyhtiöistä, joista rahasto omistaa vuosikertomuksen mukaan vain yhden asunnon. Kaikissa Huoneistokeskus välittäjänä ja asunnot joko tyhjillään tai vuokrattuna. Näillä perustein suurella todennäköisyydellä rahaston omistuksessa.

Asunto Oy Helsingin Werner
Sijainti: Vallila
Pinta-ala: 79,5
Pyyntihinta: 529 000 eur
Arvostustaso rahaston vuosiraportissa (31.12.2022): 579 525 eur
Pyyntihinnan perusteella laskettu arvonmuutos vuoden 2023 aikana: -50 525 eur
Linkki Oikotien myynti-ilmoitukseen 25

Asunto Oy Helsingin Vihervarpunen
Sijainti: Tapanila
Pinta-ala: 84,5
Pyyntihinta: 406 000 eur
Arvostustaso rahaston vuosiraportissa (31.12.2022): 414 050 eur
Pyyntihinnan perusteella laskettu arvonmuutos vuoden 2023 aikana: -8 050 eur
Linkki Oikotien myynti-ilmoitukseen 9

Asunto Oy Helsingin Emmy
Sijainti: Etu-Töölö
Pinta-ala: 47
Pyyntihinta: 391 000 eur
Arvostustaso rahaston vuosiraportissa (31.12.2022): 390 100 eur
Pyyntihinnan perusteella laskettu arvonmuutos vuoden 2023 aikana: 900 eur
Linkki Oikotien myynti-ilmoitukseen 18

Asunto Oy Espoon Valssikallio
Sijainti: Leppävaara
Pinta-ala: 71,5
Pyyntihinta: 338 000 eur
Arvostustaso rahaston vuosiraportissa (31.12.2022): 394 775 eur
Pyyntihinnan perusteella laskettu arvonmuutos vuoden 2023 aikana: -56 775 eur
Linkki Oikotien myynti-ilmoitukseen 8

Asunto Oy Espoon Puro
Sijainti: Finnoo
Pinta-ala: 66
Pyyntihinta: 357 000 eur
Arvostustaso rahaston vuosiraportissa (31.12.2022): 356 400 eur
Pyyntihinnan perusteella laskettu arvonmuutos vuoden 2023 aikana: 600 eur
Linkki Oikotien myynti-ilmoitukseen 3

Asunto Oy Vantaan Virna
Sijainti: Pakkala
Pinta-ala: 66,5
Pyyntihinta: 300 000 eur
Arvostustaso rahaston vuosiraportissa (31.12.2022): 299 250 eur
Pyyntihinnan perusteella laskettu arvonmuutos vuoden 2023 aikana: 750 eur
Linkki Oikotien myynti-ilmoitukseen 4

Asunto Oy Sipoon Nikkilänportti
Sijainti: Nikkilä
Pinta-ala: 81,5
Pyyntihinta: 233 000 eur
Arvostustaso rahaston vuosiraportissa (31.12.2022): 236 350 eur
Pyyntihinnan perusteella laskettu arvonmuutos vuoden 2023 aikana: -3 350 eur
Linkki Oikotien myynti-ilmoitukseen 4

Asunto Oy Kangasalan Freesia
Sijainti: Kangasala
Pinta-ala: 77,5
Pyyntihinta: 248 000 eur
Arvostustaso rahaston vuosiraportissa (31.12.2022): 251 875 eur
Pyyntihinnan perusteella laskettu arvonmuutos vuoden 2023 aikana: -3 875 eur
Linkki Oikotien myynti-ilmoitukseen 2

Asunto Oy Vuoreksen Huippu
Sijainti: Vuores
Pinta-ala: 29
Pyyntihinta: 131 000 eur
Arvostustaso rahaston vuosiraportissa (31.12.2022): 136 300 eur
Pyyntihinnan perusteella laskettu arvonmuutos vuoden 2023 aikana: -5 300 eur
Linkki Oikotien myynti-ilmoitukseen 7

Nämä kohteet (9 kpl) ovat kappalemäärällisesti noin 1,7 % siitä asuntomäärästä, mitä yllä laskeskelin, että rahaston tulisi myydä, jos asiakkaiden lokakuulle haluamat lunastukset (80 Meur) katettaisiin asuntomyynneillä rahaston velkavipua kasvattamatta.

Näiden kohteiden pyyntihintojen perusteella laskettuna rahaston asuntosalkun arvo olisi laskenut tämän vuoden aikana 4,1 %. Eri asia tietysti sitten, että millä nämä oikeasti menevät kaupaksi nykytilanteessa. Ja ehkä kannattaa myös huomata, että alle 50 m2 asuntoja on tässä otoksessa vain 22 %, kun rahastossa niitä on kokonaisuudessaan 51 % asunnoista.

Lue lisää

Kiitokset erittäin valaisevasta kirjoituksesta.
Näissä rahastoissa piilee siis useita muitakin pommeja sijoittajan varojen menetyksen lisäksi.

Anonyymi kirjoitti:

os jollain on mielenkiintoa seurata miten Ålandsbankenin asuntorahaston asuntojen myynti etenee, niin jatketaan tähän liittyen nyt vielä hieman, kun tuli mielenkiinnosta kaiveltua noita myynnissä olevia kohteita.

En tiedä miten hyvin tämä keskustelu sopii tähän ketjuun Ålandsbankenista sijoituskohteena, mutta onhan tässä nyt ainakin jonkinasteinen potentiaalinen brändiriski nähtävissä. Ylläpito siirtäköön viestin parempaan paikkaan, jos näkee tämän kuuluvan ennemmin johonkin muualle.

Alla listattu helposti rahaston vuosikertomuksesta ja Oikotieltä yhdistettävät kohteet, eli nämä ovat kaikki asunto-osakeyhtiöistä, joista rahasto omistaa vuosikertomuksen mukaan vain yhden asunnon. Kaikissa Huoneistokeskus välittäjänä ja asunnot joko tyhjillään tai vuokrattuna. Näillä perustein suurella todennäköisyydellä rahaston omistuksessa.

Asunto Oy Helsingin Werner
Sijainti: Vallila
Pinta-ala: 79,5
Pyyntihinta: 529 000 eur
Arvostustaso rahaston vuosiraportissa (31.12.2022): 579 525 eur
Pyyntihinnan perusteella laskettu arvonmuutos vuoden 2023 aikana: -50 525 eur
Linkki Oikotien myynti-ilmoitukseen 25

Asunto Oy Helsingin Vihervarpunen
Sijainti: Tapanila
Pinta-ala: 84,5
Pyyntihinta: 406 000 eur
Arvostustaso rahaston vuosiraportissa (31.12.2022): 414 050 eur
Pyyntihinnan perusteella laskettu arvonmuutos vuoden 2023 aikana: -8 050 eur
Linkki Oikotien myynti-ilmoitukseen 9

Asunto Oy Helsingin Emmy
Sijainti: Etu-Töölö
Pinta-ala: 47
Pyyntihinta: 391 000 eur
Arvostustaso rahaston vuosiraportissa (31.12.2022): 390 100 eur
Pyyntihinnan perusteella laskettu arvonmuutos vuoden 2023 aikana: 900 eur
Linkki Oikotien myynti-ilmoitukseen 18

Asunto Oy Espoon Valssikallio
Sijainti: Leppävaara
Pinta-ala: 71,5
Pyyntihinta: 338 000 eur
Arvostustaso rahaston vuosiraportissa (31.12.2022): 394 775 eur
Pyyntihinnan perusteella laskettu arvonmuutos vuoden 2023 aikana: -56 775 eur
Linkki Oikotien myynti-ilmoitukseen 8

Asunto Oy Espoon Puro
Sijainti: Finnoo
Pinta-ala: 66
Pyyntihinta: 357 000 eur
Arvostustaso rahaston vuosiraportissa (31.12.2022): 356 400 eur
Pyyntihinnan perusteella laskettu arvonmuutos vuoden 2023 aikana: 600 eur
Linkki Oikotien myynti-ilmoitukseen 3

Asunto Oy Vantaan Virna
Sijainti: Pakkala
Pinta-ala: 66,5
Pyyntihinta: 300 000 eur
Arvostustaso rahaston vuosiraportissa (31.12.2022): 299 250 eur
Pyyntihinnan perusteella laskettu arvonmuutos vuoden 2023 aikana: 750 eur
Linkki Oikotien myynti-ilmoitukseen 4

Asunto Oy Sipoon Nikkilänportti
Sijainti: Nikkilä
Pinta-ala: 81,5
Pyyntihinta: 233 000 eur
Arvostustaso rahaston vuosiraportissa (31.12.2022): 236 350 eur
Pyyntihinnan perusteella laskettu arvonmuutos vuoden 2023 aikana: -3 350 eur
Linkki Oikotien myynti-ilmoitukseen 4

Asunto Oy Kangasalan Freesia
Sijainti: Kangasala
Pinta-ala: 77,5
Pyyntihinta: 248 000 eur
Arvostustaso rahaston vuosiraportissa (31.12.2022): 251 875 eur
Pyyntihinnan perusteella laskettu arvonmuutos vuoden 2023 aikana: -3 875 eur
Linkki Oikotien myynti-ilmoitukseen 2

Asunto Oy Vuoreksen Huippu
Sijainti: Vuores
Pinta-ala: 29
Pyyntihinta: 131 000 eur
Arvostustaso rahaston vuosiraportissa (31.12.2022): 136 300 eur
Pyyntihinnan perusteella laskettu arvonmuutos vuoden 2023 aikana: -5 300 eur
Linkki Oikotien myynti-ilmoitukseen 7

Nämä kohteet (9 kpl) ovat kappalemäärällisesti noin 1,7 % siitä asuntomäärästä, mitä yllä laskeskelin, että rahaston tulisi myydä, jos asiakkaiden lokakuulle haluamat lunastukset (80 Meur) katettaisiin asuntomyynneillä rahaston velkavipua kasvattamatta.

Näiden kohteiden pyyntihintojen perusteella laskettuna rahaston asuntosalkun arvo olisi laskenut tämän vuoden aikana 4,1 %. Eri asia tietysti sitten, että millä nämä oikeasti menevät kaupaksi nykytilanteessa. Ja ehkä kannattaa myös huomata, että alle 50 m2 asuntoja on tässä otoksessa vain 22 %, kun rahastossa niitä on kokonaisuudessaan 51 % asunnoista.

Lue lisää

Hyvin havainnollistettu kiinteistörahastojen arvostus (huijaus).
Luulisi kohteen arvostuksen laskevan tilinpäätöksessä jos ollaan valmiita myymään halvemmalla hinnalla.
Liituraidad vetää näistä markkinoiden korkeimpia palkkioita ja huijaaminen näyttää sallitulle myös valvojan silmissä.

Anonyymi kirjoitti:

Hyvin havainnollistettu kiinteistörahastojen arvostus (huijaus).
Luulisi kohteen arvostuksen laskevan tilinpäätöksessä jos ollaan valmiita myymään halvemmalla hinnalla.
Liituraidad vetää näistä markkinoiden korkeimpia palkkioita ja huijaaminen näyttää sallitulle myös valvojan silmissä.

Lue lisää

Saahan sitä tarjota halavemmalla jos ei mee myymään.

Anonyymi kirjoitti:

Saahan sitä tarjota halavemmalla jos ei mee myymään.

Joo tää on ihan oikeesti millin kämppä vsik ei mee seiskasatasella kaupsn😂😂😂😂
Pojat muistakaa muistakaa trailpalkkio juoksee…

Juuri sitä! Jos sijoittajat nostavat varoja tuota enemmän niin rahasto menee jumiin. Tosin rahasto esittää asian hienommin kun se ”suojaa” sijoittajia.
Olisi hienoa kun osakerahastokin ”suojaisi” sijoittajat matalan kurssikehityksen aikana eikä maksaisi varoja ulos:)

Anonyymi kirjoitti:

Juuri sitä! Jos sijoittajat nostavat varoja tuota enemmän niin rahasto menee jumiin. Tosin rahasto esittää asian hienommin kun se ”suojaa” sijoittajia.
Olisi hienoa kun osakerahastokin ”suojaisi” sijoittajat matalan kurssikehityksen aikana eikä maksaisi varoja ulos:)

Lue lisää

Voiko rahasto muka kieltäytyä maksamasta varoja ulos??

Anonyymi kirjoitti:

Voiko rahasto muka kieltäytyä maksamasta varoja ulos??

Voi. Tai siis ei kokonaan, mutta lunastukset voidaan keskeyttää siksi aikaa, mitä tilanteen selkeyttäminen vaatii.

Erityisesti tällaista tapahtuu kiinteistö/asuntorahastoissa. Ne eivät voi työntää isoa määrää omistuksiaan myyntiin ilman merkittäviä hintavaikutuksia, ja myyntiajatkin ovat usein pitkiä.

Viime vuosilta löytyy monia esimerkkitapauksia maailmalta.

Anonyymi kirjoitti:

Voi. Tai siis ei kokonaan, mutta lunastukset voidaan keskeyttää siksi aikaa, mitä tilanteen selkeyttäminen vaatii.

Erityisesti tällaista tapahtuu kiinteistö/asuntorahastoissa. Ne eivät voi työntää isoa määrää omistuksiaan myyntiin ilman merkittäviä hintavaikutuksia, ja myyntiajatkin ovat usein pitkiä.

Viime vuosilta löytyy monia esimerkkitapauksia maailmalta.

Lue lisää

Ja Vaasasta👍🏻😂 Toki possan tuotto olikin ihan jotain muuta

Anonyymi kirjoitti:

Voiko rahasto muka kieltäytyä maksamasta varoja ulos??

Eipä tuollaiset kiviseinät hetkessä cashiksi muutu varsinkaan ny ku kauppa aivan jäässä. Jos muuttuu onks veivauksessa vahvoilla myyjä vai ostaja.
OP ounasteli vielä 5-8 prossan kuilua kuluvalle vuodelle. Ihan hikeä pukkaa ku silmäilee oman sijoitusasunnon yhtiölainaa ja kuukausittaista rahareikää vuokran jälkeen.
Aatteleppa jos joku ottaa vielä pari pinnaa välistä.

Anonyymi kirjoitti:

Eipä tuollaiset kiviseinät hetkessä cashiksi muutu varsinkaan ny ku kauppa aivan jäässä. Jos muuttuu onks veivauksessa vahvoilla myyjä vai ostaja.
OP ounasteli vielä 5-8 prossan kuilua kuluvalle vuodelle. Ihan hikeä pukkaa ku silmäilee oman sijoitusasunnon yhtiölainaa ja kuukausittaista rahareikää vuokran jälkeen.
Aatteleppa jos joku ottaa vielä pari pinnaa välistä.

Lue lisää

Rahastossa voit anteliaana hyväntekijänä lahjoittaa 3-4% ulkopuolisille köyhille finanssialalla.

Anonyymi kirjoitti:

Rahastossa voit anteliaana hyväntekijänä lahjoittaa 3-4% ulkopuolisille köyhille finanssialalla.

Ja maksaa kiinteistön ylläpidosta muutaman pinnan ulkopuolisille. Ei taida ässän liituraidat olla kiinteistöjä huoltamassa😂

Anonyymi kirjoitti:

Voi. Tai siis ei kokonaan, mutta lunastukset voidaan keskeyttää siksi aikaa, mitä tilanteen selkeyttäminen vaatii.

Erityisesti tällaista tapahtuu kiinteistö/asuntorahastoissa. Ne eivät voi työntää isoa määrää omistuksiaan myyntiin ilman merkittäviä hintavaikutuksia, ja myyntiajatkin ovat usein pitkiä.

Viime vuosilta löytyy monia esimerkkitapauksia maailmalta.

Lue lisää

Mutta näiden kiinteistörahastojenhan piti olla varma betti?

Anonyymi kirjoitti:

Ja maksaa kiinteistön ylläpidosta muutaman pinnan ulkopuolisille. Ei taida ässän liituraidat olla kiinteistöjä huoltamassa😂

Kaikkihan näissä on ulkoistettu hankinto myöten. Sama systeemi kaikissa suomalaisissa rahastoissa.

Kun eka jumittaa jumittaa muutkin. Kansa laittaa lunarit sisään ja soppa on valmis

Anonyymi kirjoitti:

Voiko rahasto muka kieltäytyä maksamasta varoja ulos??

Lue säännöt ja googleta. kyllä voi ja varmasti näin tarvittaessa tekee.
mitä veikkaatte ku lunarit lyödään jumiin pitääkö rahasto edellen palkkiot ylhäällä. helppoa veloittaa ku asiakkast ei pääse pois

Anonyymi kirjoitti:

Lue säännöt ja googleta. kyllä voi ja varmasti näin tarvittaessa tekee.
mitä veikkaatte ku lunarit lyödään jumiin pitääkö rahasto edellen palkkiot ylhäällä. helppoa veloittaa ku asiakkast ei pääse pois

Lue lisää

Sijoitun rahastoon ison osan säästöistä. Myyjä lupasi tasaista tuottoa ja pientä riskiä.
Nyt kun katson tuottoja on alkanut kaduttaa. Pankistakin saa muutamsn prosentin ja rahastosijlitukseni on tuottanut tappiota vuoden ajan. Onko täällä jollakin lisää tietoa mahdollisista viiveistä jos nostan säästöni tappiolla poissa?

Anonyymi kirjoitti:

Sijoitun rahastoon ison osan säästöistä. Myyjä lupasi tasaista tuottoa ja pientä riskiä.
Nyt kun katson tuottoja on alkanut kaduttaa. Pankistakin saa muutamsn prosentin ja rahastosijlitukseni on tuottanut tappiota vuoden ajan. Onko täällä jollakin lisää tietoa mahdollisista viiveistä jos nostan säästöni tappiolla poissa?

Lue lisää

Riskeistä ha hollupollus arvistuksista on varoiteltu jo pitkään

https://www.taloustaito.fi/Rahat/kiinteistorahastoissa-piilee-monta-pommia/#97a0659b

Anonyymi kirjoitti:

Riskeistä ha hollupollus arvistuksista on varoiteltu jo pitkään

https://www.taloustaito.fi/Rahat/kiinteistorahastoissa-piilee-monta-pommia/#97a0659b

Lue lisää

Linkki https://www.arvopaperi.fi/uutiset/kiinteisto-nayttaa-rahastossa-arvokkaammalta-kuin-porssissa-finanssivalvonta-arvioihin-liittyy-poikkeuksellista-epavarmuutta/8e60cf03-5f80-4fa5-a514-ec9402e1d941

Anonyymi kirjoitti:

Kaikkihan näissä on ulkoistettu hankinto myöten. Sama systeemi kaikissa suomalaisissa rahastoissa.

Kun eka jumittaa jumittaa muutkin. Kansa laittaa lunarit sisään ja soppa on valmis

Lue lisää

https://yle.fi/a/3-9513990

Oli kerrassaan valaiseva haastattelu aiheesta.

Tilastokeskuksen Ilkka Lehtinen: Jotkut asuntorahastot ovat pyramidihuijaus
Asuntorahastojen tuottolupauksissa piilee iso riski, Tilastokeskuksen kehittämispäällikkö Ilkka Lehtinen huomauttaa Kova talous -haastattelussa.

ilastokeskuksen pitkäaikainen kehittämispäällikkö Ilkka Lehtinen kehottaa asuntorahastoon sijoittamista suunnittelevia olemaan tarkkana rahaston tuottolupausten kanssa.

– Tässä on ihan selvä tämmöinen sisäänrakennettu, hyvin suuri riski, Lehtinen sanoo.

Asuntorahastot lupailevat hänen mielestään liian kovia tuottoja, ja Finanssivalvonnan pitäisi puuttua tilanteeseen.

– Ne lupaavat 6–8 prosentin tuottoa, kun asunnon juokseva vuokratuotto on vain 2–3 prosenttia. Loppuosa tuotosta perustuu siihen, että asuntojen arvo nousee. Rahastot joutuvat kierteeseen [tuottolupaustensa kanssa], ja voi sanoa, että se on pyramidihuijaus, Lehtinen täräyttää.

Arvonnousua pitäisi luvata ylimääräisenä hyvänä
Lehtisen mielestä lupausten pitäisi perustua vain juoksevaan tuottoon, koska taetta asuntojen hintojen jatkuvasta noususta ei ole.

Asuntorahastojen omistamissa taloyhtiöissä asuvat vuokralaiset eivät Lehtisen mielestä ole kuitenkaan vaarassa, vaikka rahasto joutuisi vaikeuksiin.

– Jos asuntorahasto menee nurin tai ei pysty maksaman luvattuja korkoja, niin eivät ne asunnot mihinkään häviä. Aina löytyy markkinoilta ostajia, jotka ostavat asunnot vaikeuksiin joutuneilta rahastoilta.

Häviäjiä ovat sijoittajat, jotka ovat kuvitelleet saavansa seitsemän prosentin tuoton.

– Korttitalo voi romahtaa, mutta asunnot jäävät ja pysyvät.

Anonyymi kirjoitti:

Mutta näiden kiinteistörahastojenhan piti olla varma betti?

WinCapitankin piti olla varma

Eqek maksa mitään ulos nyt. Siellä on lunareita jonossa Hesasta Inariin saakka.

No nyt kun nostat saatat seikkailusi kunnialla loppuun ilman suurempia tappioita. Mikä laulaen tulee se viheltäen menee..

Asiallinen kirjoitus ja kuvastaa näiden markkinointia hyvin.

Anonyymi kirjoitti:

Asiallinen kirjoitus ja kuvastaa näiden markkinointia hyvin.

Näidenhän piti olla melkein pankkitilin korvikkeita. Nyt tuottaneet pidempään jo turskaa. Koroista saa paremman ja varmemman tuoton.

Anonyymi kirjoitti:

Asiallinen kirjoitus ja kuvastaa näiden markkinointia hyvin.

Ålandsbankenin asuntorahasto on tuottanut vuodessa noin 9 %. Näin äkkiseltään kuulostaa ihan kohtuulliselta tuotolta. Asunstosijoittamisessa käytetään kuitenkin velkaa, joka vivuttaa tuottoa. Vuoden 2015 tuloslaskelmassa (vuosiraportti, sivu 16) asuntorahaston kuluiksi on kirjattu 7,57 miljoonaa ja tilikauden voitoksi 19,56 miljoonaa. (Kulut noin 39 % voitoista). Jos tuloslaskelman liitetietoja kuitenkin pähkäilee tarkemmin niin huomataan mielestäni jotain erittäin huolestuttavaa. Realisoitumattomasta arvonmuutoksesta kertyi 19,28 miljoonaa, kun vuokrista (sisältäen rahoitus- ja yhtiövastike 7,11 milj.) tuli vain 14,28 miljoonaa. Mikä tässä on huolestuttavaa? Koko vuoden 2015 (samoin on vuoden 2014 kohdalla) tilikauden voitto on periaatteessa syntynyt vain pelkästä realisoitumattomasta arvonnoususta. Jos tätä olematonta rahaa ei laskettaisi tuloslaskelmassa tilikauden voitoksi, niin itse asiassa vuokratuotot (ja niistä vielä vähennettävät rahoitus- ja yhtiövastikkeet) eivät edes kata asuntorahaston kuluja. Kenelle tästä tuleekaan mieleen Orava ja sen "pyramidihuijaus"?

Anonyymi kirjoitti:

Ålandsbankenin asuntorahasto on tuottanut vuodessa noin 9 %. Näin äkkiseltään kuulostaa ihan kohtuulliselta tuotolta. Asunstosijoittamisessa käytetään kuitenkin velkaa, joka vivuttaa tuottoa. Vuoden 2015 tuloslaskelmassa (vuosiraportti, sivu 16) asuntorahaston kuluiksi on kirjattu 7,57 miljoonaa ja tilikauden voitoksi 19,56 miljoonaa. (Kulut noin 39 % voitoista). Jos tuloslaskelman liitetietoja kuitenkin pähkäilee tarkemmin niin huomataan mielestäni jotain erittäin huolestuttavaa. Realisoitumattomasta arvonmuutoksesta kertyi 19,28 miljoonaa, kun vuokrista (sisältäen rahoitus- ja yhtiövastike 7,11 milj.) tuli vain 14,28 miljoonaa. Mikä tässä on huolestuttavaa? Koko vuoden 2015 (samoin on vuoden 2014 kohdalla) tilikauden voitto on periaatteessa syntynyt vain pelkästä realisoitumattomasta arvonnoususta. Jos tätä olematonta rahaa ei laskettaisi tuloslaskelmassa tilikauden voitoksi, niin itse asiassa vuokratuotot (ja niistä vielä vähennettävät rahoitus- ja yhtiövastikkeet) eivät edes kata asuntorahaston kuluja. Kenelle tästä tuleekaan mieleen Orava ja sen "pyramidihuijaus"?

Lue lisää

Hesarissa juttua näistä. Kantsii nostaa jos vielä saa rahat poissa. Tässä tuolileikissä ei riitä tuoleja kaikille.

Anonyymi kirjoitti:

Hesarissa juttua näistä. Kantsii nostaa jos vielä saa rahat poissa. Tässä tuolileikissä ei riitä tuoleja kaikille.

Kohta ei riitä edes leikkejä kaikille.

Anonyymi kirjoitti:

Asiallinen kirjoitus ja kuvastaa näiden markkinointia hyvin.

Voi juma mitkä kulut

Anonyymi kirjoitti:

Näidenhän piti olla melkein pankkitilin korvikkeita. Nyt tuottaneet pidempään jo turskaa. Koroista saa paremman ja varmemman tuoton.

Se on realiomaisuus mikä kannattaa sanoi myyjä Tampereella. Ei tainut reppanalla olla muuta tarjolla. Sliipattu salunhoitajakin puhui täysin pehmeitä muutama vuosi sitten. Norjan markkinoilla tuotot inflaation myötä senkun paranivat😂😂😂

Ei kai se Dansken vika ole, että Venäjä on kieltänyt arvopaperikaupan ulkomaalaisilta?

Anonyymi kirjoitti:

Ei kai se Dansken vika ole, että Venäjä on kieltänyt arvopaperikaupan ulkomaalaisilta?

Aikalailla ollaan vieraalla kaistalla Venäjän sijoituksissa otsikon suhteen

Anonyymi kirjoitti:

Aikalailla ollaan vieraalla kaistalla Venäjän sijoituksissa otsikon suhteen

Voihan rahastot kohta sijoittaa Venäjälle. Saisi kovat alkutuotot ja instikka alennukset

Tuottovaatimus kiinteistöillä nousee korkojen nousun myötä. Mitä uutta tässä on kiinteistösijoittamisen näkökulmasta?
Taitaa vaan olla nämä rahastosijoittajat ja rahastojen myyjät vielä niin märkäkorvia että korkojen nousua ei olla aikaisemmin koettu.
Katselisin suorien kiinteistöjen perään ensikesän korvilla kun hinnat laskeneet. Rahastoissa vaikuttaa olevan todella hidasta hintojen alaskirjaaminen.

Anonyymi kirjoitti:

Tuottovaatimus kiinteistöillä nousee korkojen nousun myötä. Mitä uutta tässä on kiinteistösijoittamisen näkökulmasta?
Taitaa vaan olla nämä rahastosijoittajat ja rahastojen myyjät vielä niin märkäkorvia että korkojen nousua ei olla aikaisemmin koettu.
Katselisin suorien kiinteistöjen perään ensikesän korvilla kun hinnat laskeneet. Rahastoissa vaikuttaa olevan todella hidasta hintojen alaskirjaaminen.

Lue lisää

Rahastot on puhdasta kusetusta

Anonyymi kirjoitti:

Tuottovaatimus kiinteistöillä nousee korkojen nousun myötä. Mitä uutta tässä on kiinteistösijoittamisen näkökulmasta?
Taitaa vaan olla nämä rahastosijoittajat ja rahastojen myyjät vielä niin märkäkorvia että korkojen nousua ei olla aikaisemmin koettu.
Katselisin suorien kiinteistöjen perään ensikesän korvilla kun hinnat laskeneet. Rahastoissa vaikuttaa olevan todella hidasta hintojen alaskirjaaminen.

Lue lisää

https://yle.fi/a/3-9434312

Sijoittamisen ammattilaiset varoittavat: Asuntorahastoissa piilee riskejä
Yhä useampi suomalainen on innostunut sijoittamaan asuntoihin ja rakennusalaan. Mitä sijoittajan pitää ottaa huomioon tänä vuonna?

Asuntosijoittamisen ammattilaiset varoittavat myös asuntorahastoihin liittyvistä riskeistä. Niistä on tullut suosittuja sijoituskohteita viime vuosina.

– Asuntorahastoja on markkinoilla hyvin monenlaisia. Siellä on sellaisia rahastoja, jotka hoitavat asiansa hyvin. Mutta sitten on myös toisenlaisia rahastoja, joissa tuotto maksetaan sellaisista varoista, joita ei oikeasti ole vielä olemassa, esimerkiksi oletetusta asuntojen arvonnoususta, Hypo-pankin riskienhallintajohtaja Mikko Huopio sanoo.

Hälytyskellojen pitää soida, jos sijoittaja ei itse ymmärrä, miten rahaston tuotot kertyvät.

– On hyvin tärkeää ymmärtää tapa, jolla asuntorahasto kerryttää tuottonsa ja jakaa sijoittajille, Huopio painottaa.

Timo Metsola kuvailee osaa asuntorahastoista "äärimmäisen huonoiksi".

– Voi sanoa suoraan, että joskus ollaan jopa huijauksen rajamailla, Metsola sanoo.

Anonyymi kirjoitti:

Rahastot on puhdasta kusetusta

Aivan käsittämätöntä stooria ja paskaa oli tää UB Suomi Kiinteistöt.
Tsekatkaapa avaintietoesiteestä kulut:
merkintä 1,5-2,5%
lunastuspalkkio 1-4
salkuntapahtumiin liittyvät kulut 0,44%
muut jatkuvaluonteiset kulut 2,6%
Satunnaiset kulut (tuottosidonnainen) 0,66-0,78%
Tähän päälle ihan normaalit kiinteistösijoittajan kulut yhtiövastike jne..
Kusetuksen makua on kyllä esitteessä jota liituraita esitteli. Spiikkas vaa hallinnointipalkkiosta täydellä sijoitusasteella 1,175%! Täähän tarkoittais et vipu olisi tapissa ja rahasto kusessa!!
Kyl on kovia sällejä jos noiden kuljjen jälkeen takoo tavoiteltua 7%

Anonyymi kirjoitti:

Aivan käsittämätöntä stooria ja paskaa oli tää UB Suomi Kiinteistöt.
Tsekatkaapa avaintietoesiteestä kulut:
merkintä 1,5-2,5%
lunastuspalkkio 1-4
salkuntapahtumiin liittyvät kulut 0,44%
muut jatkuvaluonteiset kulut 2,6%
Satunnaiset kulut (tuottosidonnainen) 0,66-0,78%
Tähän päälle ihan normaalit kiinteistösijoittajan kulut yhtiövastike jne..
Kusetuksen makua on kyllä esitteessä jota liituraita esitteli. Spiikkas vaa hallinnointipalkkiosta täydellä sijoitusasteella 1,175%! Täähän tarkoittais et vipu olisi tapissa ja rahasto kusessa!!
Kyl on kovia sällejä jos noiden kuljjen jälkeen takoo tavoiteltua 7%

Lue lisää

Jäätävää shittiä

Anonyymi kirjoitti:

Aivan käsittämätöntä stooria ja paskaa oli tää UB Suomi Kiinteistöt.
Tsekatkaapa avaintietoesiteestä kulut:
merkintä 1,5-2,5%
lunastuspalkkio 1-4
salkuntapahtumiin liittyvät kulut 0,44%
muut jatkuvaluonteiset kulut 2,6%
Satunnaiset kulut (tuottosidonnainen) 0,66-0,78%
Tähän päälle ihan normaalit kiinteistösijoittajan kulut yhtiövastike jne..
Kusetuksen makua on kyllä esitteessä jota liituraita esitteli. Spiikkas vaa hallinnointipalkkiosta täydellä sijoitusasteella 1,175%! Täähän tarkoittais et vipu olisi tapissa ja rahasto kusessa!!
Kyl on kovia sällejä jos noiden kuljjen jälkeen takoo tavoiteltua 7%

Lue lisää

Aika poskettomat on kulut!
Näytti noudattavan samaa kaavaa eq rahastoissa.
Eihän tuosta voi kiinteistöihin sijoittamalla mitään asiakkaalle jäädä. Myyjällä kyllä Rolex kiiltää ranteessa.

Anonyymi kirjoitti:

Jäätävää shittiä

Samanlainen setappi on Titskulla jol on ny fundi vaa tikannu ylös. Just samat heput myi Titskua suu vaahdossa jokunen vuosi sit

hidasta on lunastus....maaliskuun alussa laiton lunastukseen...

Anonyymi kirjoitti:

hidasta on lunastus....maaliskuun alussa laiton lunastukseen...

Sama täällä ja rahaston arvonmääritys tuntuu kestävän myös ikuisuuden
Toivottavasti saa rahat ulos

Anonyymi kirjoitti:

Sama täällä ja rahaston arvonmääritys tuntuu kestävän myös ikuisuuden
Toivottavasti saa rahat ulos

Samaa paskaa jauhaa moni taho. Ei nyt kannata lunastaa ku arvot alhaalla. Arvoja ei ole edes kunnolla alettu kirjaamaan nykyisiin arvoihin joten ottaakaa rahat ilman kanssa poissa jos saatte

https://www.omavaraisuushaaste.com/taman-takia-kiinteistorahastoihin-ei-kannata-sijoittaa/

Anonyymi kirjoitti:

Samaa paskaa jauhaa moni taho. Ei nyt kannata lunastaa ku arvot alhaalla. Arvoja ei ole edes kunnolla alettu kirjaamaan nykyisiin arvoihin joten ottaakaa rahat ilman kanssa poissa jos saatte

https://www.omavaraisuushaaste.com/taman-takia-kiinteistorahastoihin-ei-kannata-sijoittaa/

Lue lisää

Arvoista ei tiedä kukaan vaan arvot perustuu ennustaja eukon kristalli palloon..

Anonyymi kirjoitti:

Arvoista ei tiedä kukaan vaan arvot perustuu ennustaja eukon kristalli palloon..

Markkina lasketellut jo neljänneksen huippuhinnoista.

https://www.hs.fi/talous/art-2000009830118.html

Rahastojen exelit tuntuvat laskevan huomattavasti hitaammin. Onkohan kuinka rehtiä laskentaa rahastoissa….

Anonyymi kirjoitti:

Sama täällä ja rahaston arvonmääritys tuntuu kestävän myös ikuisuuden
Toivottavasti saa rahat ulos

Just luin tiedotteen uusista säännöistä. Surullista toimintaa valvojalta kun rahojen ulosmaksua voidaan yksipuolisesti muuttaa:(

Anonyymi kirjoitti:

hidasta on lunastus....maaliskuun alussa laiton lunastukseen...

Meillä kaa lunarit sisällä tässä ja eqssa

Anonyymi kirjoitti:

Sama täällä ja rahaston arvonmääritys tuntuu kestävän myös ikuisuuden
Toivottavasti saa rahat ulos

Se on varppina Gatesin Bilin syytä ku exel ei päivity😂😂😂

Anonyymi kirjoitti:

Se on varppina Gatesin Bilin syytä ku exel ei päivity😂😂😂

Jep! Selvä salaliitto Suomea vastaan Bilin suunnalta.
Voise tietenkin olla et rahastoilla on jääny office maksut rästiin ja ei vaan millään päivity.
Osa toki korjaillut arvoja jälkikäteen vuoden päästäkin.

Anonyymi kirjoitti:

Markkina lasketellut jo neljänneksen huippuhinnoista.

https://www.hs.fi/talous/art-2000009830118.html

Rahastojen exelit tuntuvat laskevan huomattavasti hitaammin. Onkohan kuinka rehtiä laskentaa rahastoissa….

Lue lisää

Älyttömät kulut selittää näiden innokasta myyntiä.

Anonyymi kirjoitti:

Markkina lasketellut jo neljänneksen huippuhinnoista.

https://www.hs.fi/talous/art-2000009830118.html

Rahastojen exelit tuntuvat laskevan huomattavasti hitaammin. Onkohan kuinka rehtiä laskentaa rahastoissa….

Lue lisää

Joko tuulipuvuille myydään edullista markkinaa??

Nyt Ålands menikin ensiks juntturaa.

Terve. Riippuu milloin lunastit,Muuttui noi säännöt .itse lunastin 3.5 2023...ei ainakaan vielä oo näkynyt...tämän kuun lopussa pitäs olla tilillä..luulisin..

Anonyymi kirjoitti:

Terve. Riippuu milloin lunastit,Muuttui noi säännöt .itse lunastin 3.5 2023...ei ainakaan vielä oo näkynyt...tämän kuun lopussa pitäs olla tilillä..luulisin..

Saitko millaisen tuoton viimeisille vuosille ku mulla mäyttää olevan pakkasella?

Anonyymi kirjoitti:

Saitko millaisen tuoton viimeisille vuosille ku mulla mäyttää olevan pakkasella?

Miinuksella on noston jälkeen kolme vuottakin

Anonyymi kirjoitti:

Saitko millaisen tuoton viimeisille vuosille ku mulla mäyttää olevan pakkasella?

jäihän tuosta ihan hyvät hillot purkkiin ....

Anonyymi kirjoitti:

Saitko millaisen tuoton viimeisille vuosille ku mulla mäyttää olevan pakkasella?

siellähän se nouskäyrä näyttää alusta tähänpäivään...

Anonyymi kirjoitti:

jäihän tuosta ihan hyvät hillot purkkiin ....

Nyt ei saa edes purkkia auki varmaankaan:(

Olipa simät aukaiseva juttu tästä koko kansan kusetuksesta

Anonyymi kirjoitti:

Olipa simät aukaiseva juttu tästä koko kansan kusetuksesta

Jaa kusetus?
Kenen syy se on, jos asiakas ei tutustu tuotteeseen ennen sijoituspäätöstä?
Kenen syy se on, jos asiakas ei etukäteen yhtään pohdi, miten sijoituskohde käyttäytyy taantumassa tai lamassa? Ei yhtään katso, mitä muualla on tapahtunut vastaavien rahastojen kanssa? Ei yhtään pohdi, voisiko vastaavaa tapahtua myös Suomessa?

Tähän mennessä asuntorahastojen toiminta on ollut ihan ennakko-odotusten mukaista. Mielenkiintoista nähdä mitä tapahtuu, jos/kun asuntojen kauppa ja hinnat hiipuvat tästä vielä pidemmäksikin aikaa.

Anonyymi kirjoitti:

Jaa kusetus?
Kenen syy se on, jos asiakas ei tutustu tuotteeseen ennen sijoituspäätöstä?
Kenen syy se on, jos asiakas ei etukäteen yhtään pohdi, miten sijoituskohde käyttäytyy taantumassa tai lamassa? Ei yhtään katso, mitä muualla on tapahtunut vastaavien rahastojen kanssa? Ei yhtään pohdi, voisiko vastaavaa tapahtua myös Suomessa?

Tähän mennessä asuntorahastojen toiminta on ollut ihan ennakko-odotusten mukaista. Mielenkiintoista nähdä mitä tapahtuu, jos/kun asuntojen kauppa ja hinnat hiipuvat tästä vielä pidemmäksikin aikaa.

Lue lisää

Kyllä siinä kun liituraita myyjä kertoo ja esitteessä lukee ni mummo saattaa todeksi tuon lunastuslupauksen ottaa.

Anonyymi kirjoitti:

Jaa kusetus?
Kenen syy se on, jos asiakas ei tutustu tuotteeseen ennen sijoituspäätöstä?
Kenen syy se on, jos asiakas ei etukäteen yhtään pohdi, miten sijoituskohde käyttäytyy taantumassa tai lamassa? Ei yhtään katso, mitä muualla on tapahtunut vastaavien rahastojen kanssa? Ei yhtään pohdi, voisiko vastaavaa tapahtua myös Suomessa?

Tähän mennessä asuntorahastojen toiminta on ollut ihan ennakko-odotusten mukaista. Mielenkiintoista nähdä mitä tapahtuu, jos/kun asuntojen kauppa ja hinnat hiipuvat tästä vielä pidemmäksikin aikaa.

Lue lisää

Ruuvataan Exeliä ja saahaan uusia tuottoja

Anonyymi kirjoitti:

Olipa simät aukaiseva juttu tästä koko kansan kusetuksesta

Onhan näistä varoiteltu jo vuonba 2016. Ei taida finanssivalvojalla vaa YLE näkyä.

https://yle.fi/aihe/artikkeli/2016/03/17/laillista-pyramidipelia-vuokra-asunnoilla

Samma bo here. Eivät maksaneet ainakaan aikaisemman aikataulun mukaan…

Talouselämässä oli tänään alla oleva uutinen:(

Sijoittajat säikähtivät: Voivatko rahat jäädä jumiin rahastoon?

Asuntorahastojen ongelmat toivat sijoittajille muistutuksen siitä, ettei epälikvidistä tule likvidiä rahaston ansiosta.
Suosituissa asuntorahastoissa on tänä vuonna ollut paljon lunastuksia, ja se tuottaa rahastoyhtiöille päänvaivaa.
Hitaat rahat. Suosituissa asuntorahastoissa on tänä vuonna ollut paljon lunastuksia, ja se tuottaa rahastoyhtiöille päänvaivaa.KUVA: KAROLIINA VUORENMÄKI

Lukuaika noin 2 min
Tänään
6:00
author image
Henri Koponen
Asuntorahastoihin sijoittaneet ovat tänä vuonna joutuneet huomaamaan, ettei varoja saa enää rahastosta pois yhtä sujuvasti kuin ennen. Ålandsbanken ilmoitti syyskuussa siirtävänsä Asuntorahastonsa lunastusten ajankohtaa eteenpäin aiemmin määritellystä.

Jo elokuussa se oli ilmoittanut, että lunastuksista täytyy kertoa puoli vuotta etukäteen aiemman kahden kuukauden sijaan. Lunastusväliä puoleen vuoteen ovat pidentäneet esimerkiksi OP:n Vuokratuotto ja S-Pankin Asunto-rahastot.

Tilaa tästä Talouselämän maksuton uutiskirje
Voiko rahastosijoittaja enää luottaa siihen, että varat saa halutessaan helposti ulos?

Yrjölä joko kusettaa tai on totaallisesti kuutamolla

Anonyymi kirjoitti:

Yrjölä joko kusettaa tai on totaallisesti kuutamolla

Varmaan molempia;)

Eipä tässä ehdi mitään tehdä kun ovat niin paskasti lunastettavissa

Jaa Sauli on vaan 8 vuotta myöhässä😂😂

Ei mee ruottissakaan nää aivan lankulle. Noo tietääpä sit kuinka kujalla suomen valvoja näistä on🥶

Anonyymi kirjoitti:

Ei mee ruottissakaan nää aivan lankulle. Noo tietääpä sit kuinka kujalla suomen valvoja näistä on🥶

Hurjaa on meno muuallaki
Yritäppä lunastaa vai liikekiinteistörahastosta ja kohta luuri pirisee myyntimieheltä
”ny ei kantsi lunastaa ku hinta laskenu ja sen lisäks meillä tosi hyvät vuokralaiset”

Ja menee kaikenlaisia kuluja. Palkkioiden takia näitä myydään sanoi alalla oleva kaiffari.
Näistä oli joskus juttu lehdessä. Joku fiksumpi oli käynyt luvut läpi. Vuokrat eivät kattaneet edes kuluja.

Toivotaan että sijoitukset näkyy joskus taksisin omalla tilillä🥶

Anonyymi kirjoitti:

Toivotaan että sijoitukset näkyy joskus taksisin omalla tilillä🥶

Ei ole vielä näkynyt. Kulut oli kyllä veloitettu ja rahaa ei sitten muuhun ole jäänytkään.

Vanhemmilleni tuputettu tälläista paskaa vielä velkarahalla vivutettuns. Tappio 12 kk -28% sisältäen rahaston tappion, kulut ja velan korko.

Ihmetyttää millaisilla papereilla tälläinen kombo on myyty 82 vuotiaalle isälleni. Hänen käsitys sijoituksen riskitasosta ”matala” muutui kertarysäyksellä.
Nyt myyntimies tuputtaa äidilleni jotain uusiutuvaa energiaa rinnalle jossa yllättäen on taas matala riski.

Vain pankkiiri tuon voi ymmärtää😂 Mun talo on oikeasti miljoonan euron hintainen. Markkina haluaa nyt vaan käydä sillä kauppaa seitsemäänsataantonniin. Mut ihan aikuisten oikeesti kyllä se millin talo on.

Anonyymi kirjoitti:

Vain pankkiiri tuon voi ymmärtää😂 Mun talo on oikeasti miljoonan euron hintainen. Markkina haluaa nyt vaan käydä sillä kauppaa seitsemäänsataantonniin. Mut ihan aikuisten oikeesti kyllä se millin talo on.

Lue lisää

Miulla se on kahren miljuunan lukaali. Markkinat on väärässä

Anonyymi kirjoitti:

Miulla se on kahren miljuunan lukaali. Markkinat on väärässä

Joo perskule ku ei markkina ja pankki ymmärrä munkaan luukun arvoa. Omasta ja äitin mielestä toista milliä ku on nii kivasti sisustettu.

Anonyymi kirjoitti:

Vain pankkiiri tuon voi ymmärtää😂 Mun talo on oikeasti miljoonan euron hintainen. Markkina haluaa nyt vaan käydä sillä kauppaa seitsemäänsataantonniin. Mut ihan aikuisten oikeesti kyllä se millin talo on.

Lue lisää

Minun yksiö on sitten neljän miljoonan arvoinen

Anonyymi kirjoitti:

Minun yksiö on sitten neljän miljoonan arvoinen

Meidän kesämökki ilman sähköä ja vettä kyllä millin ylittää. Jos asentaisi vesiputken tulisi tuntuva 11%”alkutuotto”😂

Anonyymi kirjoitti:

Meidän kesämökki ilman sähköä ja vettä kyllä millin ylittää. Jos asentaisi vesiputken tulisi tuntuva 11%”alkutuotto”😂

Laitahan vielä puucee velalla ja oot ”täydessä sijoitusasteessa”. Kukut laskee😝

Eikait yksikään rahasto voi merkittävästi poiketa markkinoiden kehityksestä. Rahastojen myyjät tosin kertovat aivan toista tarinaa…

Anonyymi kirjoitti:

Eikait yksikään rahasto voi merkittävästi poiketa markkinoiden kehityksestä. Rahastojen myyjät tosin kertovat aivan toista tarinaa…

Tuli muutokset United Bankersilta ja samalla sain tietää heidän kautta hankittujen EQ rahastojen tilasta.
Ei myyjä liikaa asiasta ole ilmoitellu…

Anonyymi kirjoitti:

Eikait yksikään rahasto voi merkittävästi poiketa markkinoiden kehityksestä. Rahastojen myyjät tosin kertovat aivan toista tarinaa…

Rahastojen myyntimiehet (asiantuntijat) saavat osan rahaston palkkioista palkkioina tai palkkana. He nyt viimeisenä kehottavat sinua nostamaan rahoja poissa.

Anonyymi kirjoitti:

Eikait yksikään rahasto voi merkittävästi poiketa markkinoiden kehityksestä. Rahastojen myyjät tosin kertovat aivan toista tarinaa…

Eikait nämä voi mitään oikeata tuottoa tuottaa ku kulut käy läpi? Varmasti kivoja rahastoja myyjille.

Anonyymi kirjoitti:

Rahastojen myyntimiehet (asiantuntijat) saavat osan rahaston palkkioista palkkioina tai palkkana. He nyt viimeisenä kehottavat sinua nostamaan rahoja poissa.

Ei ne tosiaan tapa lypsävää lehmää….

Anonyymi kirjoitti:

Eikait yksikään rahasto voi merkittävästi poiketa markkinoiden kehityksestä. Rahastojen myyjät tosin kertovat aivan toista tarinaa…

Titanium voi. Tämä toki osoittaa kuinka luotettavaa arviointi näissä on.
-15% kun sulaa poissa lisää niin kansa viimeistään tajuaa kusetuksen.

Nyt paukahti eQn exeli jumiin ja UBlla ollaan kans paskat housussa. Omien fundien lisäksi myyneet näitä aivan helvetisti. Liikaa vipua liikaa kipua

03.01.2024
Hyvä Asiakkaamme,

eQ Rahastoyhtiö Oy siirtää Erikoissijoitusrahasto eQ Liikekiinteistöjen lunastusten maksuajankohtaa rahaston sääntöjen 8 §:n mukaisesti. Siirto koskee joulukuun 2023 lunastuspäivälle kohdistuneita lunastustoimeksiantoja, joita on yhteensä noin 50 MEUR. Lunastukset toteutetaan myöhemmin erikseen ilmoitettavana ajankohtana tällöin laskettavaan rahasto-osuuden arvoon. Rahaston osuudenomistajilta ei vaadita toimenpiteitä tämän johdosta.

Erikoissijoitusrahasto eQ Yhteiskuntakiinteistöt tulee maksamaan 31.12.2023 lunastukset normaalisti tammikuun 2024 alkupäivinä.

Korkojen ennätyksellisen nopea nousu ja inflaatio ovat johtaneet kiinteistöjen tuottovaateiden nousuun, rahoitusympäristön kiristymiseen sekä kustannusten nousuun. Edellä mainituista muutoksista johtuen myös kiinteistöjen transaktiomarkkina on ollut erittäin hiljainen jo useita vuosineljänneksiä. Lunastusten siirto johtuu ennen kaikkea vallitsevasta markkinatilanteesta, jossa kiinteistökauppaa ei rahoituksen kiristymisen vuoksi juurikaan käydä. Lunastusten siirron tarkoitus on säilyttää rahaston toiminta vakaalla pohjalla sekä varmistaa riittävä likviditeetti ja hallittu siirtymä nykyisen, epänormaalin markkinatilanteen yli. Rahaston kiinteistösalkku sijaitsee pääosin pääkaupunkiseudulla ja Tampereella. Kiinteistösalkun tilanne on hyvä ja sen kohteiden vuokrat nousevat tammikuussa pääosassa vuokrasopimuksia noin 5 prosenttia.

Lisätietoja on saatavilla asiakasyhteyshenkilöltänne ja eQ Asiakaspalvelusta asiakaspalvelu(at)eq.fi, puh. 09-6817 8700.

Ystävällisin terveisin,

eQ Rahastoyhtiö

Anonyymi kirjoitti:

Nyt paukahti eQn exeli jumiin ja UBlla ollaan kans paskat housussa. Omien fundien lisäksi myyneet näitä aivan helvetisti. Liikaa vipua liikaa kipua

03.01.2024
Hyvä Asiakkaamme,

eQ Rahastoyhtiö Oy siirtää Erikoissijoitusrahasto eQ Liikekiinteistöjen lunastusten maksuajankohtaa rahaston sääntöjen 8 §:n mukaisesti. Siirto koskee joulukuun 2023 lunastuspäivälle kohdistuneita lunastustoimeksiantoja, joita on yhteensä noin 50 MEUR. Lunastukset toteutetaan myöhemmin erikseen ilmoitettavana ajankohtana tällöin laskettavaan rahasto-osuuden arvoon. Rahaston osuudenomistajilta ei vaadita toimenpiteitä tämän johdosta.

Erikoissijoitusrahasto eQ Yhteiskuntakiinteistöt tulee maksamaan 31.12.2023 lunastukset normaalisti tammikuun 2024 alkupäivinä.

Korkojen ennätyksellisen nopea nousu ja inflaatio ovat johtaneet kiinteistöjen tuottovaateiden nousuun, rahoitusympäristön kiristymiseen sekä kustannusten nousuun. Edellä mainituista muutoksista johtuen myös kiinteistöjen transaktiomarkkina on ollut erittäin hiljainen jo useita vuosineljänneksiä. Lunastusten siirto johtuu ennen kaikkea vallitsevasta markkinatilanteesta, jossa kiinteistökauppaa ei rahoituksen kiristymisen vuoksi juurikaan käydä. Lunastusten siirron tarkoitus on säilyttää rahaston toiminta vakaalla pohjalla sekä varmistaa riittävä likviditeetti ja hallittu siirtymä nykyisen, epänormaalin markkinatilanteen yli. Rahaston kiinteistösalkku sijaitsee pääosin pääkaupunkiseudulla ja Tampereella. Kiinteistösalkun tilanne on hyvä ja sen kohteiden vuokrat nousevat tammikuussa pääosassa vuokrasopimuksia noin 5 prosenttia.

Lisätietoja on saatavilla asiakasyhteyshenkilöltänne ja eQ Asiakaspalvelusta asiakaspalvelu(at)eq.fi, puh. 09-6817 8700.

Ystävällisin terveisin,

eQ Rahastoyhtiö

Lue lisää

Mitähän kommentoi Eero Testovirta😂😂😂

Anonyymi kirjoitti:

Mitähän kommentoi Eero Testovirta😂😂😂

Pitää rahastoa jumissa mahdollisimman pitkään. Hallinnointipalkkiot juoksee varmasti eikä sijoittaja saa rahojaan ulos.
Säälittävää toimintaa valvojalta kun päästi nämä hokkuspokkusrahastot Suomen markkinoille. Olisivat hieman tutkineet miten vastaavat jumittivat maailmalla jo ennen finanssikriisiä.

Anonyymi kirjoitti:

Mitähän kommentoi Eero Testovirta😂😂😂

Testo Tero selittää huijauksiaan Arvopaperissa tänään. Sitten kun on likvidiä saa asiakkaat varansa.
Likvidin puute ei estä Teroa veloittamasta hallinnointikuluja.
Metsälehdessä taas kerrotaan millaista
Kusettamista metsärahastot on.

Kiinteistörahastoissa kuohuu jälleen. Eq:n liikekiinteistöihin sijoittava rahasto kertoi tammikuun alussa lykkäävänsä lunastusten maksamista. Yhtiön julkaiseman tiedotteen mukaan lunastukset toteutetaan myöhemmin erikseen ilmoitettavana ajankohtana tällöin laskettavaan rahasto-osuuden arvoon. Lunastuksia on maksamatta yhtiön mukaan joulukuulta noin 50 miljoonan euron edestä.

Eq:n mukaan korkojen ennätyksellisen nopea nousu ja inflaatio ovat johtaneet kiinteistöjen tuottovaateiden nousuun, rahoitusympäristön kiristymiseen sekä kustannusten nousuun.

Pörssin tuloskausi: Tilaa Arvopaperin maksuton Tuloskausi-uutiskirje
”Edellä mainituista muutoksista johtuen myös kiinteistöjen transaktiomarkkina on ollut erittäin hiljainen jo useita vuosineljänneksiä. Lunastusten siirto johtuu ennen kaikkea vallitsevasta markkinatilanteesta, jossa kiinteistökauppaa ei rahoituksen kiristymisen vuoksi juurikaan käydä”, yhtiö kertoi tiedotteessa.

Milloin sijoittajat saavat lunastamansa varat takaisin, eQ:n kiinteistösijoitusten johtaja Tero Estovirta?
Sitten kun likviditeettiä on riittävästi. Puhutaan siis kuukausista eikä viikoista. Ensisijaisesti tiedotetaan saman tien kaikkia osuudenomistajia. Sitä en pysty vielä tarkalleen sanomaan, että kuinka kauan tässä kestää.”

Estovirran mukaan taustalla on kiinteistömarkkinan iso kuva. Transaktiovolyymit ovat matalammat kuin aikaisempina vuosina.

”Varat pitää hankkia, kun hinta ja aika ovat oikeita. Sen takia lykkäys tehdään.”

Estovirta ei osaa arvioida vielä seurauksia. Yhtiöllä on asiakkainaan paljon ammattimaisia sijoittajia, joille kiinteistösijoitukset ovat strategisia.

”Tämä on sopeutumista markkinatilanteeseen. Vaikutukset nähdään pitkässä juoksussa.”

Liikekiinteistöissä etätyöskentely on muuttanut toimistotilojen kysyntää. Yhdysvalloissa markkina on ollut kovassa stressitestissä. Esimerkiksi San Franciscossa vuonna 2019 valmistuneen toimistorakennuksen arvo oli neljä vuotta sitten 300 miljoonaa dollaria. Korkojen nousun ja kysynnän laskun vuoksi sen myytiin viime vuonna noin 60 miljoonalla dollarilla eli arvonlaskua kertyi 80 prosenttia.

”Käyttöasteet ovat tulleet hurjasti alas myös Suomessa. Toisaalta vaikutus on ollut vähäisempi esimerkiksi hyvällä sijainnilla olevissa kauppakeskuksissa. Markkina on siinä mielessä monimuotoisempi asuntomarkkinoihin verrattuna”, Inderesin analyytikko Sauli Vilén sanoo.

Vilénin mukaan huomattavasti suuremmassa yhteiskuntakiinteistörahastossa transaktioita on saatu toteutettua, ja lunastukset pystytty täten maksamaan.

Viime vuonna myös S-Pankin ja Alexandrian kiinteistörahastot kertoivat lykkäävänsä lunastuksia. S-Pankin kahdessa kiinteistörahastoissa lykkäys tarkoitti sitä, että lunastaminen kestää vähintään puoli vuotta. Aikaisemmin lunastettavat varat pystyi saamaan parhaimmillaan muutamassa päivässä, kun arvolaskenta oli suoritettu.

Alexandrian kiinteistörahastoista varoja voidaan nostaa jatkossa kahdesti vuodessa, kun aikaisemmin varoja pystyi nostamaan kolmen kuukauden välein.

Analyytikon mukaan käänne saattaa olla tulossa

Eq:n rahaston säännöt sallivat lunastusten lykkäyksen. Vilénin mukaan yhtiön tulee saada velkavipua alas kiinteistöjen arvojen laskiessa, sillä sääntöjen mukaan velkaa saa olla enintään 50 prosenttia. Vilén on samaa mieltä Estovirran kanssa siitä, että transaktiomarkkina on ollut viime aikoina todella hiljainen.

”Kiinteistöt eivät ole likvidi omaisuuserä ja nykyisen kaltainen stressitilanne osoittaa sen hyvin. Rahastojen kannalta on ollut ongelmallista myös se, että pankkien halukkuus rahoittaa kiinteistörahastoja on laskenut selvästi viimeisen puolentoista vuoden aikana.”

Vilénin arvion mukaan markkinasentimentti oli viime vuoden toisella vuosipuoliskolla todella pessimistinen. Hänen mukaansa on kiinnostavaa nähdä, miten paljon lunastuksia on jonossa, kun rahastot lopulta maksavat kumuloituneet lunastukset.

”Lykkäysten jälkeen lunastusten määrä nähdään heinäkuussa eli viive on todella merkittävä. On kiinnostavaa nähdä, miten paljon kiinteistörahastojen arvot ovat kehittyneet heinä–joulukuussa ja miten tämä on vaikuttanut lunastuksiin. Sitähän ei nyt ulkopuoliset pysty tietämään.”

Vilén ei osaa arvioida, että mikä kiinteistörahasto voisi olla seuraavana lykkäämässä lunastuksia. Yhtälö on kuitenkin vaikea kaikille kiinteistöihin sijoittaville rahastoille.

”On ihan selvää, että kun transaktiot hiipuvat ja tulee lunastuksia paljon, niin tämä ei ole rahastoille helppo kombinaatio.”

Laskevat euriborit voivat vilkastuttaa markkinaa tänä vuonna. Vilén pitää kuitenkin optimistisena arviona, että kiinteistörahastojen nettomerkinnät olisivat tänä vuonna plussalla.

”Tilanne elää koko ajan.”

Anonyymi kirjoitti:

Nyt paukahti eQn exeli jumiin ja UBlla ollaan kans paskat housussa. Omien fundien lisäksi myyneet näitä aivan helvetisti. Liikaa vipua liikaa kipua

03.01.2024
Hyvä Asiakkaamme,

eQ Rahastoyhtiö Oy siirtää Erikoissijoitusrahasto eQ Liikekiinteistöjen lunastusten maksuajankohtaa rahaston sääntöjen 8 §:n mukaisesti. Siirto koskee joulukuun 2023 lunastuspäivälle kohdistuneita lunastustoimeksiantoja, joita on yhteensä noin 50 MEUR. Lunastukset toteutetaan myöhemmin erikseen ilmoitettavana ajankohtana tällöin laskettavaan rahasto-osuuden arvoon. Rahaston osuudenomistajilta ei vaadita toimenpiteitä tämän johdosta.

Erikoissijoitusrahasto eQ Yhteiskuntakiinteistöt tulee maksamaan 31.12.2023 lunastukset normaalisti tammikuun 2024 alkupäivinä.

Korkojen ennätyksellisen nopea nousu ja inflaatio ovat johtaneet kiinteistöjen tuottovaateiden nousuun, rahoitusympäristön kiristymiseen sekä kustannusten nousuun. Edellä mainituista muutoksista johtuen myös kiinteistöjen transaktiomarkkina on ollut erittäin hiljainen jo useita vuosineljänneksiä. Lunastusten siirto johtuu ennen kaikkea vallitsevasta markkinatilanteesta, jossa kiinteistökauppaa ei rahoituksen kiristymisen vuoksi juurikaan käydä. Lunastusten siirron tarkoitus on säilyttää rahaston toiminta vakaalla pohjalla sekä varmistaa riittävä likviditeetti ja hallittu siirtymä nykyisen, epänormaalin markkinatilanteen yli. Rahaston kiinteistösalkku sijaitsee pääosin pääkaupunkiseudulla ja Tampereella. Kiinteistösalkun tilanne on hyvä ja sen kohteiden vuokrat nousevat tammikuussa pääosassa vuokrasopimuksia noin 5 prosenttia.

Lisätietoja on saatavilla asiakasyhteyshenkilöltänne ja eQ Asiakaspalvelusta asiakaspalvelu(at)eq.fi, puh. 09-6817 8700.

Ystävällisin terveisin,

eQ Rahastoyhtiö

Lue lisää

Samainen rahasto näyttää olevan kyseessä joka vaimoni sijoituksille tarjottiin turvallisena vaihtoehtona.
Vaimoni sai vasta eilen tiedon huom! netistä rahaston vaikeuksista.
Vaikka kyseessä on eläkeläisten pienet säästöt sapettaa silti suunnattomasti tapa jolla Tampereella toimiva neuvojamme siirrätti vaimoni osakeissa olevat säästöt tähän liikekiinteistöön ja johonkin metsärahastoon.
Itse pidin rahani osakkeissa ja kolmen vuoden ajalta jäänyt muutakin kuin kuluja käteen.
Jälkiviisaana kierrämme kaikki nämä turvalliseksi mainostetut vaihtoehdot kaukaa ja pidämme sen osan varoista pankkitilillä.

Anonyymi kirjoitti:

Testo Tero selittää huijauksiaan Arvopaperissa tänään. Sitten kun on likvidiä saa asiakkaat varansa.
Likvidin puute ei estä Teroa veloittamasta hallinnointikuluja.
Metsälehdessä taas kerrotaan millaista
Kusettamista metsärahastot on.

Kiinteistörahastoissa kuohuu jälleen. Eq:n liikekiinteistöihin sijoittava rahasto kertoi tammikuun alussa lykkäävänsä lunastusten maksamista. Yhtiön julkaiseman tiedotteen mukaan lunastukset toteutetaan myöhemmin erikseen ilmoitettavana ajankohtana tällöin laskettavaan rahasto-osuuden arvoon. Lunastuksia on maksamatta yhtiön mukaan joulukuulta noin 50 miljoonan euron edestä.

Eq:n mukaan korkojen ennätyksellisen nopea nousu ja inflaatio ovat johtaneet kiinteistöjen tuottovaateiden nousuun, rahoitusympäristön kiristymiseen sekä kustannusten nousuun.

Pörssin tuloskausi: Tilaa Arvopaperin maksuton Tuloskausi-uutiskirje
”Edellä mainituista muutoksista johtuen myös kiinteistöjen transaktiomarkkina on ollut erittäin hiljainen jo useita vuosineljänneksiä. Lunastusten siirto johtuu ennen kaikkea vallitsevasta markkinatilanteesta, jossa kiinteistökauppaa ei rahoituksen kiristymisen vuoksi juurikaan käydä”, yhtiö kertoi tiedotteessa.

Milloin sijoittajat saavat lunastamansa varat takaisin, eQ:n kiinteistösijoitusten johtaja Tero Estovirta?
Sitten kun likviditeettiä on riittävästi. Puhutaan siis kuukausista eikä viikoista. Ensisijaisesti tiedotetaan saman tien kaikkia osuudenomistajia. Sitä en pysty vielä tarkalleen sanomaan, että kuinka kauan tässä kestää.”

Estovirran mukaan taustalla on kiinteistömarkkinan iso kuva. Transaktiovolyymit ovat matalammat kuin aikaisempina vuosina.

”Varat pitää hankkia, kun hinta ja aika ovat oikeita. Sen takia lykkäys tehdään.”

Estovirta ei osaa arvioida vielä seurauksia. Yhtiöllä on asiakkainaan paljon ammattimaisia sijoittajia, joille kiinteistösijoitukset ovat strategisia.

”Tämä on sopeutumista markkinatilanteeseen. Vaikutukset nähdään pitkässä juoksussa.”

Liikekiinteistöissä etätyöskentely on muuttanut toimistotilojen kysyntää. Yhdysvalloissa markkina on ollut kovassa stressitestissä. Esimerkiksi San Franciscossa vuonna 2019 valmistuneen toimistorakennuksen arvo oli neljä vuotta sitten 300 miljoonaa dollaria. Korkojen nousun ja kysynnän laskun vuoksi sen myytiin viime vuonna noin 60 miljoonalla dollarilla eli arvonlaskua kertyi 80 prosenttia.

”Käyttöasteet ovat tulleet hurjasti alas myös Suomessa. Toisaalta vaikutus on ollut vähäisempi esimerkiksi hyvällä sijainnilla olevissa kauppakeskuksissa. Markkina on siinä mielessä monimuotoisempi asuntomarkkinoihin verrattuna”, Inderesin analyytikko Sauli Vilén sanoo.

Vilénin mukaan huomattavasti suuremmassa yhteiskuntakiinteistörahastossa transaktioita on saatu toteutettua, ja lunastukset pystytty täten maksamaan.

Viime vuonna myös S-Pankin ja Alexandrian kiinteistörahastot kertoivat lykkäävänsä lunastuksia. S-Pankin kahdessa kiinteistörahastoissa lykkäys tarkoitti sitä, että lunastaminen kestää vähintään puoli vuotta. Aikaisemmin lunastettavat varat pystyi saamaan parhaimmillaan muutamassa päivässä, kun arvolaskenta oli suoritettu.

Alexandrian kiinteistörahastoista varoja voidaan nostaa jatkossa kahdesti vuodessa, kun aikaisemmin varoja pystyi nostamaan kolmen kuukauden välein.

Analyytikon mukaan käänne saattaa olla tulossa

Eq:n rahaston säännöt sallivat lunastusten lykkäyksen. Vilénin mukaan yhtiön tulee saada velkavipua alas kiinteistöjen arvojen laskiessa, sillä sääntöjen mukaan velkaa saa olla enintään 50 prosenttia. Vilén on samaa mieltä Estovirran kanssa siitä, että transaktiomarkkina on ollut viime aikoina todella hiljainen.

”Kiinteistöt eivät ole likvidi omaisuuserä ja nykyisen kaltainen stressitilanne osoittaa sen hyvin. Rahastojen kannalta on ollut ongelmallista myös se, että pankkien halukkuus rahoittaa kiinteistörahastoja on laskenut selvästi viimeisen puolentoista vuoden aikana.”

Vilénin arvion mukaan markkinasentimentti oli viime vuoden toisella vuosipuoliskolla todella pessimistinen. Hänen mukaansa on kiinnostavaa nähdä, miten paljon lunastuksia on jonossa, kun rahastot lopulta maksavat kumuloituneet lunastukset.

”Lykkäysten jälkeen lunastusten määrä nähdään heinäkuussa eli viive on todella merkittävä. On kiinnostavaa nähdä, miten paljon kiinteistörahastojen arvot ovat kehittyneet heinä–joulukuussa ja miten tämä on vaikuttanut lunastuksiin. Sitähän ei nyt ulkopuoliset pysty tietämään.”

Vilén ei osaa arvioida, että mikä kiinteistörahasto voisi olla seuraavana lykkäämässä lunastuksia. Yhtälö on kuitenkin vaikea kaikille kiinteistöihin sijoittaville rahastoille.

”On ihan selvää, että kun transaktiot hiipuvat ja tulee lunastuksia paljon, niin tämä ei ole rahastoille helppo kombinaatio.”

Laskevat euriborit voivat vilkastuttaa markkinaa tänä vuonna. Vilén pitää kuitenkin optimistisena arviona, että kiinteistörahastojen nettomerkinnät olisivat tänä vuonna plussalla.

”Tilanne elää koko ajan.”

Lue lisää

Steroidi Terollahan lopahtaa osinkojen juoksu mikäli varoja aletaan maksaa ulos:)

Anonyymi kirjoitti:

Testo Tero selittää huijauksiaan Arvopaperissa tänään. Sitten kun on likvidiä saa asiakkaat varansa.
Likvidin puute ei estä Teroa veloittamasta hallinnointikuluja.
Metsälehdessä taas kerrotaan millaista
Kusettamista metsärahastot on.

Kiinteistörahastoissa kuohuu jälleen. Eq:n liikekiinteistöihin sijoittava rahasto kertoi tammikuun alussa lykkäävänsä lunastusten maksamista. Yhtiön julkaiseman tiedotteen mukaan lunastukset toteutetaan myöhemmin erikseen ilmoitettavana ajankohtana tällöin laskettavaan rahasto-osuuden arvoon. Lunastuksia on maksamatta yhtiön mukaan joulukuulta noin 50 miljoonan euron edestä.

Eq:n mukaan korkojen ennätyksellisen nopea nousu ja inflaatio ovat johtaneet kiinteistöjen tuottovaateiden nousuun, rahoitusympäristön kiristymiseen sekä kustannusten nousuun.

Pörssin tuloskausi: Tilaa Arvopaperin maksuton Tuloskausi-uutiskirje
”Edellä mainituista muutoksista johtuen myös kiinteistöjen transaktiomarkkina on ollut erittäin hiljainen jo useita vuosineljänneksiä. Lunastusten siirto johtuu ennen kaikkea vallitsevasta markkinatilanteesta, jossa kiinteistökauppaa ei rahoituksen kiristymisen vuoksi juurikaan käydä”, yhtiö kertoi tiedotteessa.

Milloin sijoittajat saavat lunastamansa varat takaisin, eQ:n kiinteistösijoitusten johtaja Tero Estovirta?
Sitten kun likviditeettiä on riittävästi. Puhutaan siis kuukausista eikä viikoista. Ensisijaisesti tiedotetaan saman tien kaikkia osuudenomistajia. Sitä en pysty vielä tarkalleen sanomaan, että kuinka kauan tässä kestää.”

Estovirran mukaan taustalla on kiinteistömarkkinan iso kuva. Transaktiovolyymit ovat matalammat kuin aikaisempina vuosina.

”Varat pitää hankkia, kun hinta ja aika ovat oikeita. Sen takia lykkäys tehdään.”

Estovirta ei osaa arvioida vielä seurauksia. Yhtiöllä on asiakkainaan paljon ammattimaisia sijoittajia, joille kiinteistösijoitukset ovat strategisia.

”Tämä on sopeutumista markkinatilanteeseen. Vaikutukset nähdään pitkässä juoksussa.”

Liikekiinteistöissä etätyöskentely on muuttanut toimistotilojen kysyntää. Yhdysvalloissa markkina on ollut kovassa stressitestissä. Esimerkiksi San Franciscossa vuonna 2019 valmistuneen toimistorakennuksen arvo oli neljä vuotta sitten 300 miljoonaa dollaria. Korkojen nousun ja kysynnän laskun vuoksi sen myytiin viime vuonna noin 60 miljoonalla dollarilla eli arvonlaskua kertyi 80 prosenttia.

”Käyttöasteet ovat tulleet hurjasti alas myös Suomessa. Toisaalta vaikutus on ollut vähäisempi esimerkiksi hyvällä sijainnilla olevissa kauppakeskuksissa. Markkina on siinä mielessä monimuotoisempi asuntomarkkinoihin verrattuna”, Inderesin analyytikko Sauli Vilén sanoo.

Vilénin mukaan huomattavasti suuremmassa yhteiskuntakiinteistörahastossa transaktioita on saatu toteutettua, ja lunastukset pystytty täten maksamaan.

Viime vuonna myös S-Pankin ja Alexandrian kiinteistörahastot kertoivat lykkäävänsä lunastuksia. S-Pankin kahdessa kiinteistörahastoissa lykkäys tarkoitti sitä, että lunastaminen kestää vähintään puoli vuotta. Aikaisemmin lunastettavat varat pystyi saamaan parhaimmillaan muutamassa päivässä, kun arvolaskenta oli suoritettu.

Alexandrian kiinteistörahastoista varoja voidaan nostaa jatkossa kahdesti vuodessa, kun aikaisemmin varoja pystyi nostamaan kolmen kuukauden välein.

Analyytikon mukaan käänne saattaa olla tulossa

Eq:n rahaston säännöt sallivat lunastusten lykkäyksen. Vilénin mukaan yhtiön tulee saada velkavipua alas kiinteistöjen arvojen laskiessa, sillä sääntöjen mukaan velkaa saa olla enintään 50 prosenttia. Vilén on samaa mieltä Estovirran kanssa siitä, että transaktiomarkkina on ollut viime aikoina todella hiljainen.

”Kiinteistöt eivät ole likvidi omaisuuserä ja nykyisen kaltainen stressitilanne osoittaa sen hyvin. Rahastojen kannalta on ollut ongelmallista myös se, että pankkien halukkuus rahoittaa kiinteistörahastoja on laskenut selvästi viimeisen puolentoista vuoden aikana.”

Vilénin arvion mukaan markkinasentimentti oli viime vuoden toisella vuosipuoliskolla todella pessimistinen. Hänen mukaansa on kiinnostavaa nähdä, miten paljon lunastuksia on jonossa, kun rahastot lopulta maksavat kumuloituneet lunastukset.

”Lykkäysten jälkeen lunastusten määrä nähdään heinäkuussa eli viive on todella merkittävä. On kiinnostavaa nähdä, miten paljon kiinteistörahastojen arvot ovat kehittyneet heinä–joulukuussa ja miten tämä on vaikuttanut lunastuksiin. Sitähän ei nyt ulkopuoliset pysty tietämään.”

Vilén ei osaa arvioida, että mikä kiinteistörahasto voisi olla seuraavana lykkäämässä lunastuksia. Yhtälö on kuitenkin vaikea kaikille kiinteistöihin sijoittaville rahastoille.

”On ihan selvää, että kun transaktiot hiipuvat ja tulee lunastuksia paljon, niin tämä ei ole rahastoille helppo kombinaatio.”

Laskevat euriborit voivat vilkastuttaa markkinaa tänä vuonna. Vilén pitää kuitenkin optimistisena arviona, että kiinteistörahastojen nettomerkinnät olisivat tänä vuonna plussalla.

”Tilanne elää koko ajan.”

Lue lisää

Näähän on kaikki tasaista tuottoa lupaavat rahastot helvetin kalliita ja täyttä sontaa

Anonyymi kirjoitti:

Testo Tero selittää huijauksiaan Arvopaperissa tänään. Sitten kun on likvidiä saa asiakkaat varansa.
Likvidin puute ei estä Teroa veloittamasta hallinnointikuluja.
Metsälehdessä taas kerrotaan millaista
Kusettamista metsärahastot on.

Kiinteistörahastoissa kuohuu jälleen. Eq:n liikekiinteistöihin sijoittava rahasto kertoi tammikuun alussa lykkäävänsä lunastusten maksamista. Yhtiön julkaiseman tiedotteen mukaan lunastukset toteutetaan myöhemmin erikseen ilmoitettavana ajankohtana tällöin laskettavaan rahasto-osuuden arvoon. Lunastuksia on maksamatta yhtiön mukaan joulukuulta noin 50 miljoonan euron edestä.

Eq:n mukaan korkojen ennätyksellisen nopea nousu ja inflaatio ovat johtaneet kiinteistöjen tuottovaateiden nousuun, rahoitusympäristön kiristymiseen sekä kustannusten nousuun.

Pörssin tuloskausi: Tilaa Arvopaperin maksuton Tuloskausi-uutiskirje
”Edellä mainituista muutoksista johtuen myös kiinteistöjen transaktiomarkkina on ollut erittäin hiljainen jo useita vuosineljänneksiä. Lunastusten siirto johtuu ennen kaikkea vallitsevasta markkinatilanteesta, jossa kiinteistökauppaa ei rahoituksen kiristymisen vuoksi juurikaan käydä”, yhtiö kertoi tiedotteessa.

Milloin sijoittajat saavat lunastamansa varat takaisin, eQ:n kiinteistösijoitusten johtaja Tero Estovirta?
Sitten kun likviditeettiä on riittävästi. Puhutaan siis kuukausista eikä viikoista. Ensisijaisesti tiedotetaan saman tien kaikkia osuudenomistajia. Sitä en pysty vielä tarkalleen sanomaan, että kuinka kauan tässä kestää.”

Estovirran mukaan taustalla on kiinteistömarkkinan iso kuva. Transaktiovolyymit ovat matalammat kuin aikaisempina vuosina.

”Varat pitää hankkia, kun hinta ja aika ovat oikeita. Sen takia lykkäys tehdään.”

Estovirta ei osaa arvioida vielä seurauksia. Yhtiöllä on asiakkainaan paljon ammattimaisia sijoittajia, joille kiinteistösijoitukset ovat strategisia.

”Tämä on sopeutumista markkinatilanteeseen. Vaikutukset nähdään pitkässä juoksussa.”

Liikekiinteistöissä etätyöskentely on muuttanut toimistotilojen kysyntää. Yhdysvalloissa markkina on ollut kovassa stressitestissä. Esimerkiksi San Franciscossa vuonna 2019 valmistuneen toimistorakennuksen arvo oli neljä vuotta sitten 300 miljoonaa dollaria. Korkojen nousun ja kysynnän laskun vuoksi sen myytiin viime vuonna noin 60 miljoonalla dollarilla eli arvonlaskua kertyi 80 prosenttia.

”Käyttöasteet ovat tulleet hurjasti alas myös Suomessa. Toisaalta vaikutus on ollut vähäisempi esimerkiksi hyvällä sijainnilla olevissa kauppakeskuksissa. Markkina on siinä mielessä monimuotoisempi asuntomarkkinoihin verrattuna”, Inderesin analyytikko Sauli Vilén sanoo.

Vilénin mukaan huomattavasti suuremmassa yhteiskuntakiinteistörahastossa transaktioita on saatu toteutettua, ja lunastukset pystytty täten maksamaan.

Viime vuonna myös S-Pankin ja Alexandrian kiinteistörahastot kertoivat lykkäävänsä lunastuksia. S-Pankin kahdessa kiinteistörahastoissa lykkäys tarkoitti sitä, että lunastaminen kestää vähintään puoli vuotta. Aikaisemmin lunastettavat varat pystyi saamaan parhaimmillaan muutamassa päivässä, kun arvolaskenta oli suoritettu.

Alexandrian kiinteistörahastoista varoja voidaan nostaa jatkossa kahdesti vuodessa, kun aikaisemmin varoja pystyi nostamaan kolmen kuukauden välein.

Analyytikon mukaan käänne saattaa olla tulossa

Eq:n rahaston säännöt sallivat lunastusten lykkäyksen. Vilénin mukaan yhtiön tulee saada velkavipua alas kiinteistöjen arvojen laskiessa, sillä sääntöjen mukaan velkaa saa olla enintään 50 prosenttia. Vilén on samaa mieltä Estovirran kanssa siitä, että transaktiomarkkina on ollut viime aikoina todella hiljainen.

”Kiinteistöt eivät ole likvidi omaisuuserä ja nykyisen kaltainen stressitilanne osoittaa sen hyvin. Rahastojen kannalta on ollut ongelmallista myös se, että pankkien halukkuus rahoittaa kiinteistörahastoja on laskenut selvästi viimeisen puolentoista vuoden aikana.”

Vilénin arvion mukaan markkinasentimentti oli viime vuoden toisella vuosipuoliskolla todella pessimistinen. Hänen mukaansa on kiinnostavaa nähdä, miten paljon lunastuksia on jonossa, kun rahastot lopulta maksavat kumuloituneet lunastukset.

”Lykkäysten jälkeen lunastusten määrä nähdään heinäkuussa eli viive on todella merkittävä. On kiinnostavaa nähdä, miten paljon kiinteistörahastojen arvot ovat kehittyneet heinä–joulukuussa ja miten tämä on vaikuttanut lunastuksiin. Sitähän ei nyt ulkopuoliset pysty tietämään.”

Vilén ei osaa arvioida, että mikä kiinteistörahasto voisi olla seuraavana lykkäämässä lunastuksia. Yhtälö on kuitenkin vaikea kaikille kiinteistöihin sijoittaville rahastoille.

”On ihan selvää, että kun transaktiot hiipuvat ja tulee lunastuksia paljon, niin tämä ei ole rahastoille helppo kombinaatio.”

Laskevat euriborit voivat vilkastuttaa markkinaa tänä vuonna. Vilén pitää kuitenkin optimistisena arviona, että kiinteistörahastojen nettomerkinnät olisivat tänä vuonna plussalla.

”Tilanne elää koko ajan.”

Lue lisää

https://yle.fi/aihe/artikkeli/2016/03/17/laillista-pyramidipelia-vuokra-asunnoilla

Vahva suositus katsoa tää

Kiitti vinkistä👍🏻
Olihan villiä luettavaa. Varsinkin nuo valvojan lausahdukset esim. kiinteistömarkkinoista särähtivät pahasti.
No selväksihän se tuosta tuli ettei lunastusten maksulle ole mitään valvojan asettamaa aikarajaa.

Tässä vielä juttu jakoon

Kiinteistörahastojen salkut halpenevat ja lunastusten maksaminen on takkuillut. Sekä sijoittajilla että rahastoilla on edessään sopeutuminen normaalien korkojen aikaan.

Ålandsbankenin asuntorahasto ei pystynyt maksamaan kaikkia lunastuksia vuoden 2023 syksyn lunastusikkunassa. Rahastosta voi normaalisti tehdä lunastuksia neljä kertaa vuodessa.

Sijoittajien tekemiä lunastuksia on edelleen maksamatta kymmeniä miljoonia euroja. Rahaston nettomerkinnät olivat viime vuonna 97 miljoonaa miinuksella.

”Kolmannen vuosineljänneksen lunastusikkunaan tuli lunastuspyyntöjä melkein 100 miljoonalla eurolla, ja niistä osa jouduttiin lykkäämään. Tammikuussa maksoimme osan syyskuussa lykätyistä lunastuksista, kaikkia emme valitettavasti pystyneet vielä tässä vaiheessa maksamaan”, Ålandsbankenin rahastoyhtiön liiketoimintajohtaja Pasi Huhtakangas sanoo.

Huhtakankaan mukaan asuntorahasto pyrkii myymään eri kokoisia ja hintaisia asuntoja kuluttajille. Myyntiä hidastaa se, että rahasto omistaa vähemmistöosuuksia asuntoyhtiöistä, eikä siten pysty myymään kokonaisia taloja, joita instituutiosijoittajat ostaisivat helpommin.

Kiinteistöistä ei pääse eroon kuten osakkeista. Siksi kiinteistöihin sijoittavat rahastot ohjaavat lunastuspalkkioilla sijoittajia pitkäjänteisyyteen. Mitä nopeammin lunastat rahasi pois, sitä suurempi lunastusmaksu.

”Niin kauan kuin markkina on tällainen kuin se nyt on, lunastusjonon purku on hyvin hidasta. Aikataululla spekulointi on jopa vaarallista.”

Vuoden 2022 lopun jälkeen sijoittajien rahastoon panema pääoma on kutistunut reilulla 150 miljoonalla eurolla. Rahasto-osuuden arvo on samalla tasolla, missä se oli keväällä 2019.

Huhtakangas muistuttaa, että rahasto-osuuden arvossa ei oteta huomioon rahaston vuosittain ulos maksamaa tuottoa.

Vuokrausaste on pysynyt 96 prosentissa, mutta vuokria ei ole pystytty nostamaan inflaation tahdissa. Osassa asuntoja rahasto ei ole tehnyt korotuksia lainkaan, jotta se saa pidettyä vuokralaisista kiinni.

Korkojen nousu katkaisi kiinteistörahastojen lihavat vuodet

Takana on kiinteistörahastojen kultainen vuosikymmen. Muodikkaaseen asuntosijoittamiseen pääsi kätevästi mukaan sijoittamalla asuntorahastoon. Kaikkia kiinteistösektoreita siivitti ulkomaisten sijoittajien saapuminen Suomeen, lainaraha oli halpaa ja kiinteistöjen hinnat nousivat.

Korkojen nousu käänsi rahavirran suunnan, ja rahastojen on muutettava omaisuuttaan käteiseksi. Vaihtoehtoisten rahastojen luokkaan kuuluvista kiinteistörahastoista lunastettiin viime vuonna 440 miljoonaa euroa.

EQ Varainhoidon kiinteistösijoituksista vastaavan johtajan Tero Estovirran mukaan viime vuoden kiinteistökauppamäärät kertovat hyvin siitä, missä markkinoilla nyt mennään. KTI Transaktioseurannan mukaan ammattimaisia kiinteistökauppoja tehtiin viime vuonna 2,6 miljardilla eurolla, kun niitä vielä vuonna 2022 tehtiin yli seitsemällä miljardilla. Viimeksi kauppamäärät olivat tällä tasolla kymmenen vuotta sitten, mutta silloin myös alan toimijoiden määrä oli selvästi pienempi.

”Nyt markkinoilla on odottava tilanne. On ollut jo pitkään tiedossa, että vuosi 2024 näyttää suuntaa, minne kiinteistömarkkinoilla mennään”, Estovirta sanoo.

EQ:n Liikekiinteistö- ja eQ Yhteiskuntakiinteistö -rahastot ovat olleet Ålandsbankenin rahaston tapaan kiinteistörahastojen kultakauden menestyjiä. Takana on liki 10 nousun ja kasvun vuotta. Koko kiinteistösektoria paisutti epänormaali nollakorkojen aika.

EQ Yhteiskuntakiinteistöt myi joulun alla kiinteistöjä yhteensä 175 miljoonalla eurolla ja sai lunastukset hoidettua tammikuun alussa. Sen sijaan eQ Liikekiinteistöt -rahaston joulukuun lunastuspäivälle kohdistuneet noin 50 miljoonan euron lunastukset rahasto maksaa, kunhan niiden maksuun on riittävästi rahaa.
”Ei tässä mitään valtavia liikkeitä ole nähty. Rahastojen perustana ovat instituutiosijoittajat, jotka katsovat sijoituksiaan yli ajan. He haluavat olla kiinteistösijoittamisessa mukana, eivätkä lähde, vaikka markkinatilanne ajoittain heikkenee. Rahastot ovat kuitenkin toimineet jo niin pitkään, että osa sijoittajista voi vaihtaa sijoituskohdetta”, Estovirta sanoo.

Estovirta näkee kuitenkin markkinoilla valoa.

”Markkinakorot ovat laskusuunnassa ja kiinteistömarkkinoiden henkinen tila on muuttunut positiivisemmaksi. Aiemmin markkinoilla oli ostajia niin paljon, että myyminen oli helppoa. Nyt meidän on aktiivisesti selvitettävä ostajien kiinnostuksen kohteita, jotta osaamme tarjota heille mitä he haluavat.”

Vuoden 2023 viimeisellä neljänneksellä Liikekiinteistöt-rahaston arvo laski 7,6 prosenttia ja Yhteiskuntakiinteistöt-rahaston arvo 8,9 prosenttia. Syynä on ulkopuolisten kiinteistöarvioitsijoiden tekemät rahastojen kiinteistöomaisuuden arvonalennukset.

Anonyymi kirjoitti:

Kiitti vinkistä👍🏻
Olihan villiä luettavaa. Varsinkin nuo valvojan lausahdukset esim. kiinteistömarkkinoista särähtivät pahasti.
No selväksihän se tuosta tuli ettei lunastusten maksulle ole mitään valvojan asettamaa aikarajaa.

Tässä vielä juttu jakoon

Kiinteistörahastojen salkut halpenevat ja lunastusten maksaminen on takkuillut. Sekä sijoittajilla että rahastoilla on edessään sopeutuminen normaalien korkojen aikaan.

Ålandsbankenin asuntorahasto ei pystynyt maksamaan kaikkia lunastuksia vuoden 2023 syksyn lunastusikkunassa. Rahastosta voi normaalisti tehdä lunastuksia neljä kertaa vuodessa.

Sijoittajien tekemiä lunastuksia on edelleen maksamatta kymmeniä miljoonia euroja. Rahaston nettomerkinnät olivat viime vuonna 97 miljoonaa miinuksella.

”Kolmannen vuosineljänneksen lunastusikkunaan tuli lunastuspyyntöjä melkein 100 miljoonalla eurolla, ja niistä osa jouduttiin lykkäämään. Tammikuussa maksoimme osan syyskuussa lykätyistä lunastuksista, kaikkia emme valitettavasti pystyneet vielä tässä vaiheessa maksamaan”, Ålandsbankenin rahastoyhtiön liiketoimintajohtaja Pasi Huhtakangas sanoo.

Huhtakankaan mukaan asuntorahasto pyrkii myymään eri kokoisia ja hintaisia asuntoja kuluttajille. Myyntiä hidastaa se, että rahasto omistaa vähemmistöosuuksia asuntoyhtiöistä, eikä siten pysty myymään kokonaisia taloja, joita instituutiosijoittajat ostaisivat helpommin.

Kiinteistöistä ei pääse eroon kuten osakkeista. Siksi kiinteistöihin sijoittavat rahastot ohjaavat lunastuspalkkioilla sijoittajia pitkäjänteisyyteen. Mitä nopeammin lunastat rahasi pois, sitä suurempi lunastusmaksu.

”Niin kauan kuin markkina on tällainen kuin se nyt on, lunastusjonon purku on hyvin hidasta. Aikataululla spekulointi on jopa vaarallista.”

Vuoden 2022 lopun jälkeen sijoittajien rahastoon panema pääoma on kutistunut reilulla 150 miljoonalla eurolla. Rahasto-osuuden arvo on samalla tasolla, missä se oli keväällä 2019.

Huhtakangas muistuttaa, että rahasto-osuuden arvossa ei oteta huomioon rahaston vuosittain ulos maksamaa tuottoa.

Vuokrausaste on pysynyt 96 prosentissa, mutta vuokria ei ole pystytty nostamaan inflaation tahdissa. Osassa asuntoja rahasto ei ole tehnyt korotuksia lainkaan, jotta se saa pidettyä vuokralaisista kiinni.

Korkojen nousu katkaisi kiinteistörahastojen lihavat vuodet

Takana on kiinteistörahastojen kultainen vuosikymmen. Muodikkaaseen asuntosijoittamiseen pääsi kätevästi mukaan sijoittamalla asuntorahastoon. Kaikkia kiinteistösektoreita siivitti ulkomaisten sijoittajien saapuminen Suomeen, lainaraha oli halpaa ja kiinteistöjen hinnat nousivat.

Korkojen nousu käänsi rahavirran suunnan, ja rahastojen on muutettava omaisuuttaan käteiseksi. Vaihtoehtoisten rahastojen luokkaan kuuluvista kiinteistörahastoista lunastettiin viime vuonna 440 miljoonaa euroa.

EQ Varainhoidon kiinteistösijoituksista vastaavan johtajan Tero Estovirran mukaan viime vuoden kiinteistökauppamäärät kertovat hyvin siitä, missä markkinoilla nyt mennään. KTI Transaktioseurannan mukaan ammattimaisia kiinteistökauppoja tehtiin viime vuonna 2,6 miljardilla eurolla, kun niitä vielä vuonna 2022 tehtiin yli seitsemällä miljardilla. Viimeksi kauppamäärät olivat tällä tasolla kymmenen vuotta sitten, mutta silloin myös alan toimijoiden määrä oli selvästi pienempi.

”Nyt markkinoilla on odottava tilanne. On ollut jo pitkään tiedossa, että vuosi 2024 näyttää suuntaa, minne kiinteistömarkkinoilla mennään”, Estovirta sanoo.

EQ:n Liikekiinteistö- ja eQ Yhteiskuntakiinteistö -rahastot ovat olleet Ålandsbankenin rahaston tapaan kiinteistörahastojen kultakauden menestyjiä. Takana on liki 10 nousun ja kasvun vuotta. Koko kiinteistösektoria paisutti epänormaali nollakorkojen aika.

EQ Yhteiskuntakiinteistöt myi joulun alla kiinteistöjä yhteensä 175 miljoonalla eurolla ja sai lunastukset hoidettua tammikuun alussa. Sen sijaan eQ Liikekiinteistöt -rahaston joulukuun lunastuspäivälle kohdistuneet noin 50 miljoonan euron lunastukset rahasto maksaa, kunhan niiden maksuun on riittävästi rahaa.
”Ei tässä mitään valtavia liikkeitä ole nähty. Rahastojen perustana ovat instituutiosijoittajat, jotka katsovat sijoituksiaan yli ajan. He haluavat olla kiinteistösijoittamisessa mukana, eivätkä lähde, vaikka markkinatilanne ajoittain heikkenee. Rahastot ovat kuitenkin toimineet jo niin pitkään, että osa sijoittajista voi vaihtaa sijoituskohdetta”, Estovirta sanoo.

Estovirta näkee kuitenkin markkinoilla valoa.

”Markkinakorot ovat laskusuunnassa ja kiinteistömarkkinoiden henkinen tila on muuttunut positiivisemmaksi. Aiemmin markkinoilla oli ostajia niin paljon, että myyminen oli helppoa. Nyt meidän on aktiivisesti selvitettävä ostajien kiinnostuksen kohteita, jotta osaamme tarjota heille mitä he haluavat.”

Vuoden 2023 viimeisellä neljänneksellä Liikekiinteistöt-rahaston arvo laski 7,6 prosenttia ja Yhteiskuntakiinteistöt-rahaston arvo 8,9 prosenttia. Syynä on ulkopuolisten kiinteistöarvioitsijoiden tekemät rahastojen kiinteistöomaisuuden arvonalennukset.

Lue lisää

Ja jatkuu
Vuoden 2023 viimeisellä neljänneksellä Liikekiinteistöt-rahaston arvo laski 7,6 prosenttia ja Yhteiskuntakiinteistöt-rahaston arvo 8,9 prosenttia. Syynä on ulkopuolisten kiinteistöarvioitsijoiden tekemät rahastojen kiinteistöomaisuuden arvonalennukset. Rahastot eivät itsekään osanneet odottaa näin suuria arvonalennuksia.

Estovirta muistuttaa, että vaikka kiinteistöjen arvot ja sitä kautta rahasto-osuuksien arvot ovat laskeneet, vuokrista tuleva kassavirta on vain vahvistunut. Vuokrien korotukset ovat indeksisidonnaisia, ja ne ovat nousseet tänä vuonna viisi prosenttia, viime vuonna nousu oli yhdeksän prosenttia. Siten rahaston vuokrakassavirtatuotto sijoittajalle on kasvanut.

EQ:n ja Ålandsbankenin rahastojen kaltaiset erikoissijoitusrahastot jakavat lain mukaan 75 prosenttia vuosituloksestaan rahaston omistajille.

Rahastomaailmassa karsastetaan pakkomyynti-termiä, mutta tosiasiallisesti sitä kohti rahastoissa edetään, mikäli lunastusten määrä pysyy pitkään uusia sijoituksia korkeampana ja kiinteistöjen arvojen lasku nostaa rahastojen velkasuhdetta. Onneksi näin ei vielä ole.

Fiva kommentoi

Finanssivalvonta selvitti viime vuonna erikoissijoitusrahastojen stressitestejä ja niiden kykyä myydä kiinteistöjään tarvittaessa. Fiva huomautti rahastoyhtiöitä havaitsemistaan puutteista, ja Fivan johtavan valvojan Marko Hovin mukaan vastauksia on tullut.

”Markkinatilanteen heikentyessä lunastuspyynnöt alkoivat lisääntyä. Rahastoyhtiöt olivat reagoineet tähän muuttamalla sääntöjä vuoden 2023 aikana, lähes kaikki korjasivat sääntöjään lunastusten maksamisen suhteen”, Hovi sanoo.

Mutta kuinka pitkään kiinteistörahasto voi siirtää lunastusten maksua?

Rahastojen sääntöjen ja myös lain mukaan lunastukset voidaan keskeyttää väliaikaisesti, eikä keskeytykselle ole Hovin mukaan mitään aikamäärettä.

”Jo korona-aikana piti pohtia, mitä väliaikainen tarkoittaa. Tuolloin Euroopan arvopaperimarkkinaviranomainen ESMA totesi, että sitovaa määräaikaa ei voida asettaa. Meillä ei ole valtuuksia määrätä rahastoa maksamaan lunastuksia tietyssä aikaikkunassa”, Hovi toteaa.

”Aikaraja tarkoittaisi pakkomyyntiä, mikä voisi johtaa merkittävästi alihintaisiin kauppoihin. Se olisi osuudenomistajien näkökulmasta lunastusten siirtoja huonompi tilanne.”

Parhaat kohteet menisivät kaupaksi ensimmäisenä, ja tämä johtaisi rahastojen asiakkaiden epätasa-arvoiseen kohteluun.

”Meidän on ajateltava myös kiinteistömarkkinan vakautta. Jos lunastusten lykkäyksiä tulee yhä lisää, kohteiden myynti vaikeutuu entisestään.”

Valvontatoimessaan Fivalla on oikeus kysyä, kuinka paljon rahastoissa on sisällä pyydettyjä lunastuksia, jotka eivät vielä Rahastoraportissa näy. Niiden määrän kehitystä Fiva ei voi kommentoida.

Myös rahastojen velkasuhde on seurannassa. Lain mukaan erikoissijoitusrahastoilla voi olla enintään 50 prosenttia velkaa rahaston kiinteistöjen arvosta. Rahastojen velka-aste on liikkunut noin 30 prosentissa, mutta erot ovat suuria. Kun rahastojen kiinteistöomaisuuden arvo laskee, velkasuhde kasvaa.

Ymmärrän nyt hyvin palstalla mainitut herjaukset Piikki Terosta ” Rahastot eivät itsekään osanneet odottaa näin suuria arvonalennuksia”. Jos rahastoyhtiö itse on noin kujalla arvostuksista ja samaan aikaan mainostaa itseänsä ammattisijoittajana niin on Tepa varmaan hieman muutakin kuin punttipiikkiä vetänyt…

Onhan tuo aika huollestuttavaa kun rahasto voi ihmisten varat pitää vaan sisällä eikä mikään laki velvoita maksamaan lunastuksia ulos….

Anonyymi kirjoitti:

Onhan tuo aika huollestuttavaa kun rahasto voi ihmisten varat pitää vaan sisällä eikä mikään laki velvoita maksamaan lunastuksia ulos….

Ja kenenkähän etu tämä on? Ei ainaskaan sijoittajan!

Finanssivalvontahan on täysin näiden talutettavissa. Asian pitäisi tietenkin olla toisinpäin mut ei oo!

Marko on kyllä täysi pelle.

UB Pohjoismaiset Liikekiinteistöt ilmoittaa velan näin.

Rahaston lainoitusaste** | 44 %
Kiinteistösalkun lainoitusaste | 50 %

* "Funds from operations": kassavirta ennen lainan lyhennystä, tilanne 1.1.2024
** Pl. käteinen, sisältää myös vähemmistöomisteisten yhtiöiden velat

eQn Liikekiinteistöissä asia on muotoiltu näin.

Rahaston koko, milj. eu 650,7
Kiinteistövarallisuus, milj. eu 1 209,8

Eli tuo 50 % on UBlla jo täynnä ja eQ on rimaahipoen siinä rajalla!!
Huvittava huomata rahastojen säännöistä että rahastot ottavat hallinnointipalkkion myös velkaosuudesta!!

Paljonkohan lie lunastuksia sisässä alkuvuodesta 2024.
Kuten joku fiksusti aikaisemmin tuolla totesi ”tässä tuolileikissä tuoleja ei jää kaikille”.

Anonyymi kirjoitti:

UB Pohjoismaiset Liikekiinteistöt ilmoittaa velan näin.

Rahaston lainoitusaste** | 44 %
Kiinteistösalkun lainoitusaste | 50 %

* "Funds from operations": kassavirta ennen lainan lyhennystä, tilanne 1.1.2024
** Pl. käteinen, sisältää myös vähemmistöomisteisten yhtiöiden velat

eQn Liikekiinteistöissä asia on muotoiltu näin.

Rahaston koko, milj. eu 650,7
Kiinteistövarallisuus, milj. eu 1 209,8

Eli tuo 50 % on UBlla jo täynnä ja eQ on rimaahipoen siinä rajalla!!
Huvittava huomata rahastojen säännöistä että rahastot ottavat hallinnointipalkkion myös velkaosuudesta!!

Paljonkohan lie lunastuksia sisässä alkuvuodesta 2024.
Kuten joku fiksusti aikaisemmin tuolla totesi ”tässä tuolileikissä tuoleja ei jää kaikille”.

Lue lisää

Tässä ei jää edes leikkejä kaikille..

KIINTEISTÖRAHASTOJEN ARVONMÄÄRITYKSESSÄ PAHANKUULOISIA PUUTTEITA

Kiinteistörahastot poikkeavat monessa mielessä perinteisistä vaikkapa osakkeisiin sijoittavista sijoitusrahastoista. Eroja on arvonmäärityksessä, aukiolossa ja velan käytössä.

Vilkkaasti vaihtuviin noteerattuihin arvopapereihin sijoittavan rahaston arvonmääritys on kohtuullisen simppeliä puuhaa: katsotaan kurssit pörssistä ja ynnätään salkun arvo.

Kiinteistöjen arvoa ei voi määritellä noin vain tietokoneelta vilkaisemalla. Rahastoilla on eri keinoja määritellä kunkin kiinteistön ja koko kiinteistösalkun arvo. Kiinteistöjä voi vertailla muihin samankaltaisiin kiinteistöihin ja haarukoida siten niiden potentiaalista kauppahintaa. Arvoa voi lähestyä diskonttaamalla tulevia vuokratuottoja nykyhetkeen.

Arvonmääritys on sijoittajan kannalta olennainen seikka, sillä sen perusteella määräytyy kunkin osuuden arvo. Siksi on huolestuttavaa, että Finanssivalvonnan arvion mukaan kuudelta rahastolta puuttui kokonaan erillinen rahastokohtainen arvonmäärityspolitiikka eivätkä kaikki yhtiöt eivät olleet tarkastaneet uudelleen arvonmäärityspolitiikkaansa sääntelyn mukaisesti.”

”Osalle yhtiöistä vastuujako kiinteistöarvioitsijan ja yhtiön välillä oli epäselvä. Kaikkien yhtiöiden kohdalla ei voitu varmistua siitä, että salkunhoitajan riippumattomuus säilyy täysin arvonmäärityksen yhteydessä. Useamman yhtiön kohdalla ei voitu varmistua siitä, että arvonmääritysmenetelmiä sovelletaan johdonmukaisesti. Vain kolme yhtiötä oli vertaillut kiinteistönarvioitsijan ilmoittamia arvoja omiin laskelmiinsa tai validoi kiinteistönarvioitsijan käyttämiä tietoja”, Finanssivalvonnan raportissa huomautetaan.

Anonyymi kirjoitti:

KIINTEISTÖRAHASTOJEN ARVONMÄÄRITYKSESSÄ PAHANKUULOISIA PUUTTEITA

Kiinteistörahastot poikkeavat monessa mielessä perinteisistä vaikkapa osakkeisiin sijoittavista sijoitusrahastoista. Eroja on arvonmäärityksessä, aukiolossa ja velan käytössä.

Vilkkaasti vaihtuviin noteerattuihin arvopapereihin sijoittavan rahaston arvonmääritys on kohtuullisen simppeliä puuhaa: katsotaan kurssit pörssistä ja ynnätään salkun arvo.

Kiinteistöjen arvoa ei voi määritellä noin vain tietokoneelta vilkaisemalla. Rahastoilla on eri keinoja määritellä kunkin kiinteistön ja koko kiinteistösalkun arvo. Kiinteistöjä voi vertailla muihin samankaltaisiin kiinteistöihin ja haarukoida siten niiden potentiaalista kauppahintaa. Arvoa voi lähestyä diskonttaamalla tulevia vuokratuottoja nykyhetkeen.

Arvonmääritys on sijoittajan kannalta olennainen seikka, sillä sen perusteella määräytyy kunkin osuuden arvo. Siksi on huolestuttavaa, että Finanssivalvonnan arvion mukaan kuudelta rahastolta puuttui kokonaan erillinen rahastokohtainen arvonmäärityspolitiikka eivätkä kaikki yhtiöt eivät olleet tarkastaneet uudelleen arvonmäärityspolitiikkaansa sääntelyn mukaisesti.”

”Osalle yhtiöistä vastuujako kiinteistöarvioitsijan ja yhtiön välillä oli epäselvä. Kaikkien yhtiöiden kohdalla ei voitu varmistua siitä, että salkunhoitajan riippumattomuus säilyy täysin arvonmäärityksen yhteydessä. Useamman yhtiön kohdalla ei voitu varmistua siitä, että arvonmääritysmenetelmiä sovelletaan johdonmukaisesti. Vain kolme yhtiötä oli vertaillut kiinteistönarvioitsijan ilmoittamia arvoja omiin laskelmiinsa tai validoi kiinteistönarvioitsijan käyttämiä tietoja”, Finanssivalvonnan raportissa huomautetaan.

Lue lisää

VELKAVIPUA JA EPÄLIKVIDIYTTÄ

Kiinteistörahastot ovat auki uusille sijoituksilla tyypillisesti vain kerran kolmessa kuukaudessa. Tämä on ymmärrettävää jo siksi, että lunastuksia ja merkintöjä voidaan tehdä vain silloin, kun rahaston arvo tiedetään. Hankala arvonmääritysprosessi on epäilemättä hintava ja siten syö sijoittajien tuottoja.

Toiseksi harva aukiolo helpottaa salkunhoitajan työtä. Jos rahastosta tehdään isoja lunastuksia, salkunhoitajalle jää aikaa reagoida niihin. Esimerkiksi EQ:n kiinteistörahastoista voi tehdä lunastuksia vain kahdesti vuodessa ja lunastustoiveesta pitää kertoa rahastolle vähintään kolme kuukautta ennen määräpäivää, Ålandsbankenin tonttirahastolle peräti puoli vuotta ennen lunastusta.

Kiinteistörahastoissa piileekin aito ”fund runin” riski: Jos monet suuret sijoittajat päättävät lunastaa omistuksiaan, salkunhoitaja voi joutua myymään kiireellä rahaston omistuksia. Kauppaa voi kiihdyttää alentamalla myyntihintaa, ja jos myyntihinta on edellisessä arvonmäärityksessä käytettyä arvoa pienempi, rahaston arvo tuon omistuksen osalta laskee.

Kiinteistörahaston omistajan kannalta onkin poikkeuksellisen tärkeää katsoa, keiden kanssa on samassa veneessä.

Rahastoilla on tyypillisesti mahdollisuus nostaa tuottoja käyttämällä velkaa. Esimerkiksi OP-Vuokratuoton velkavipu on vajaat parikymmentä prosenttia kiinteistömassan arvosta. Lunastustilanteessa salkunhoitaja voi kiinteistömyyntien lisäksi tai sijaan kasvattaa rahaston velkaisuusastetta.

Siksi on ainakin teoriassa mahdollista, että hyvin informoidut sijoittajat pääsevät markkinoiden heiketessä tekemään lunastuksensa vielä hyvän arvostuksen aikana – heidän lunastuksensa maksetaan ottamalla lisää velkaa – ja kiinteistöjä pannaan polkumyyntiin vasta sen jälkeen.

Anonyymi kirjoitti:

VELKAVIPUA JA EPÄLIKVIDIYTTÄ

Kiinteistörahastot ovat auki uusille sijoituksilla tyypillisesti vain kerran kolmessa kuukaudessa. Tämä on ymmärrettävää jo siksi, että lunastuksia ja merkintöjä voidaan tehdä vain silloin, kun rahaston arvo tiedetään. Hankala arvonmääritysprosessi on epäilemättä hintava ja siten syö sijoittajien tuottoja.

Toiseksi harva aukiolo helpottaa salkunhoitajan työtä. Jos rahastosta tehdään isoja lunastuksia, salkunhoitajalle jää aikaa reagoida niihin. Esimerkiksi EQ:n kiinteistörahastoista voi tehdä lunastuksia vain kahdesti vuodessa ja lunastustoiveesta pitää kertoa rahastolle vähintään kolme kuukautta ennen määräpäivää, Ålandsbankenin tonttirahastolle peräti puoli vuotta ennen lunastusta.

Kiinteistörahastoissa piileekin aito ”fund runin” riski: Jos monet suuret sijoittajat päättävät lunastaa omistuksiaan, salkunhoitaja voi joutua myymään kiireellä rahaston omistuksia. Kauppaa voi kiihdyttää alentamalla myyntihintaa, ja jos myyntihinta on edellisessä arvonmäärityksessä käytettyä arvoa pienempi, rahaston arvo tuon omistuksen osalta laskee.

Kiinteistörahaston omistajan kannalta onkin poikkeuksellisen tärkeää katsoa, keiden kanssa on samassa veneessä.

Rahastoilla on tyypillisesti mahdollisuus nostaa tuottoja käyttämällä velkaa. Esimerkiksi OP-Vuokratuoton velkavipu on vajaat parikymmentä prosenttia kiinteistömassan arvosta. Lunastustilanteessa salkunhoitaja voi kiinteistömyyntien lisäksi tai sijaan kasvattaa rahaston velkaisuusastetta.

Siksi on ainakin teoriassa mahdollista, että hyvin informoidut sijoittajat pääsevät markkinoiden heiketessä tekemään lunastuksensa vielä hyvän arvostuksen aikana – heidän lunastuksensa maksetaan ottamalla lisää velkaa – ja kiinteistöjä pannaan polkumyyntiin vasta sen jälkeen.

Lue lisää

KIINTEISTÖRAHASTOISSA KULUT KOHOLLA

Kiinteistörahastojen palkkiot ovat keskimäärin muita sijoitusrahastoja korkeampia. Esimerkiksi Ålandsbanken Asuntorahaston vuotuiskulut ovat 2,25 prosenttia pääomasta. Toisin kuin monella muulla rahastolla sillä ei kuitenkaan ole käytössä tuottosidonnaista palkkiota.

Monella kiinteistörahastolla on karvalakkiosuussarja ja silinteriosuussarja. Jos rahastoon laittaa kiinni miljoonan, palkkioista saa alennusta.

Korkeita kuluja voi yrittää perustella sillä, että kiinteistöjen hoitaminen on työlästä. On vuokraustoimintaa, on arvioiden tekemistä. No, ulkopuolisten asiantuntijoiden kuten vuokravälittäjän kulut maksetaan kyllä salkusta eli osuudenomistajan kukkarosta. Eivät salkunhoitajat käy vaihtamassa jääkaappeja ja tekemässä lähtötarkastuksia.

Huomiota herättävän korkeita ovat kiinteistörahastojen merkintä- ja lunastuspalkkiot. Niillä voi osin olla myös pitkäjänteisyyteen ohjaavaa vaikutusta. Salkunhoitajalle ja muille osuudenomistajille aiheutuu harmia rahastoon virtaavasta uudesta ja ennen kaikkea pois virtaavasta pääomasta.

Rahastoyhtiö saa lunastuspalkkioissa korvauksen salkunhoitajan harmeista, mutta jäävien osuudenomistajien harmia balsamoisi parhaiten salkkuun maksettava kaupankäyntipalkkio. Sellainen on käytössä esimerkiksi Ålandsbankenilla.

Anonyymi kirjoitti:

VELKAVIPUA JA EPÄLIKVIDIYTTÄ

Kiinteistörahastot ovat auki uusille sijoituksilla tyypillisesti vain kerran kolmessa kuukaudessa. Tämä on ymmärrettävää jo siksi, että lunastuksia ja merkintöjä voidaan tehdä vain silloin, kun rahaston arvo tiedetään. Hankala arvonmääritysprosessi on epäilemättä hintava ja siten syö sijoittajien tuottoja.

Toiseksi harva aukiolo helpottaa salkunhoitajan työtä. Jos rahastosta tehdään isoja lunastuksia, salkunhoitajalle jää aikaa reagoida niihin. Esimerkiksi EQ:n kiinteistörahastoista voi tehdä lunastuksia vain kahdesti vuodessa ja lunastustoiveesta pitää kertoa rahastolle vähintään kolme kuukautta ennen määräpäivää, Ålandsbankenin tonttirahastolle peräti puoli vuotta ennen lunastusta.

Kiinteistörahastoissa piileekin aito ”fund runin” riski: Jos monet suuret sijoittajat päättävät lunastaa omistuksiaan, salkunhoitaja voi joutua myymään kiireellä rahaston omistuksia. Kauppaa voi kiihdyttää alentamalla myyntihintaa, ja jos myyntihinta on edellisessä arvonmäärityksessä käytettyä arvoa pienempi, rahaston arvo tuon omistuksen osalta laskee.

Kiinteistörahaston omistajan kannalta onkin poikkeuksellisen tärkeää katsoa, keiden kanssa on samassa veneessä.

Rahastoilla on tyypillisesti mahdollisuus nostaa tuottoja käyttämällä velkaa. Esimerkiksi OP-Vuokratuoton velkavipu on vajaat parikymmentä prosenttia kiinteistömassan arvosta. Lunastustilanteessa salkunhoitaja voi kiinteistömyyntien lisäksi tai sijaan kasvattaa rahaston velkaisuusastetta.

Siksi on ainakin teoriassa mahdollista, että hyvin informoidut sijoittajat pääsevät markkinoiden heiketessä tekemään lunastuksensa vielä hyvän arvostuksen aikana – heidän lunastuksensa maksetaan ottamalla lisää velkaa – ja kiinteistöjä pannaan polkumyyntiin vasta sen jälkeen.

Lue lisää

Salkunhoitajan katsaua q4/2023 lainoitus aste 29.1% OP-vuokratuotto

Anonyymi kirjoitti:

Salkunhoitajan katsaua q4/2023 lainoitus aste 29.1% OP-vuokratuotto

3 v tuotto nolla OP Vuokratuotossa mut tää varmasti lämmittää ” Omistaja-asiakkaan edut henkilö-
asiakkaalle:
- kerryttää OP-bonuksia”🤣🤣
Samalla periodilla Eurooppa osakkeet +20% Jenkit +30%. Nää ei tosin jaa boonuksia..

Anonyymi kirjoitti:

Salkunhoitajan katsaua q4/2023 lainoitus aste 29.1% OP-vuokratuotto

Eipä tuosta ottanut selvää lasketaanko omistettujen kohteiden lainat mukaan vai ei🤔

Anonyymi kirjoitti:

Salkunhoitajan katsaua q4/2023 lainoitus aste 29.1% OP-vuokratuotto

Mikähän on aste nostoikkunan jälkeen…

Anonyymi kirjoitti:

KIINTEISTÖRAHASTOISSA KULUT KOHOLLA

Kiinteistörahastojen palkkiot ovat keskimäärin muita sijoitusrahastoja korkeampia. Esimerkiksi Ålandsbanken Asuntorahaston vuotuiskulut ovat 2,25 prosenttia pääomasta. Toisin kuin monella muulla rahastolla sillä ei kuitenkaan ole käytössä tuottosidonnaista palkkiota.

Monella kiinteistörahastolla on karvalakkiosuussarja ja silinteriosuussarja. Jos rahastoon laittaa kiinni miljoonan, palkkioista saa alennusta.

Korkeita kuluja voi yrittää perustella sillä, että kiinteistöjen hoitaminen on työlästä. On vuokraustoimintaa, on arvioiden tekemistä. No, ulkopuolisten asiantuntijoiden kuten vuokravälittäjän kulut maksetaan kyllä salkusta eli osuudenomistajan kukkarosta. Eivät salkunhoitajat käy vaihtamassa jääkaappeja ja tekemässä lähtötarkastuksia.

Huomiota herättävän korkeita ovat kiinteistörahastojen merkintä- ja lunastuspalkkiot. Niillä voi osin olla myös pitkäjänteisyyteen ohjaavaa vaikutusta. Salkunhoitajalle ja muille osuudenomistajille aiheutuu harmia rahastoon virtaavasta uudesta ja ennen kaikkea pois virtaavasta pääomasta.

Rahastoyhtiö saa lunastuspalkkioissa korvauksen salkunhoitajan harmeista, mutta jäävien osuudenomistajien harmia balsamoisi parhaiten salkkuun maksettava kaupankäyntipalkkio. Sellainen on käytössä esimerkiksi Ålandsbankenilla.

Lue lisää

Kysesestä rahastosta oli juttua MOT ohjelmassa joskus 2017. Toimittaja sanoi pyramidihuijaukseksi.

Anonyymi kirjoitti:

VELKAVIPUA JA EPÄLIKVIDIYTTÄ

Kiinteistörahastot ovat auki uusille sijoituksilla tyypillisesti vain kerran kolmessa kuukaudessa. Tämä on ymmärrettävää jo siksi, että lunastuksia ja merkintöjä voidaan tehdä vain silloin, kun rahaston arvo tiedetään. Hankala arvonmääritysprosessi on epäilemättä hintava ja siten syö sijoittajien tuottoja.

Toiseksi harva aukiolo helpottaa salkunhoitajan työtä. Jos rahastosta tehdään isoja lunastuksia, salkunhoitajalle jää aikaa reagoida niihin. Esimerkiksi EQ:n kiinteistörahastoista voi tehdä lunastuksia vain kahdesti vuodessa ja lunastustoiveesta pitää kertoa rahastolle vähintään kolme kuukautta ennen määräpäivää, Ålandsbankenin tonttirahastolle peräti puoli vuotta ennen lunastusta.

Kiinteistörahastoissa piileekin aito ”fund runin” riski: Jos monet suuret sijoittajat päättävät lunastaa omistuksiaan, salkunhoitaja voi joutua myymään kiireellä rahaston omistuksia. Kauppaa voi kiihdyttää alentamalla myyntihintaa, ja jos myyntihinta on edellisessä arvonmäärityksessä käytettyä arvoa pienempi, rahaston arvo tuon omistuksen osalta laskee.

Kiinteistörahaston omistajan kannalta onkin poikkeuksellisen tärkeää katsoa, keiden kanssa on samassa veneessä.

Rahastoilla on tyypillisesti mahdollisuus nostaa tuottoja käyttämällä velkaa. Esimerkiksi OP-Vuokratuoton velkavipu on vajaat parikymmentä prosenttia kiinteistömassan arvosta. Lunastustilanteessa salkunhoitaja voi kiinteistömyyntien lisäksi tai sijaan kasvattaa rahaston velkaisuusastetta.

Siksi on ainakin teoriassa mahdollista, että hyvin informoidut sijoittajat pääsevät markkinoiden heiketessä tekemään lunastuksensa vielä hyvän arvostuksen aikana – heidän lunastuksensa maksetaan ottamalla lisää velkaa – ja kiinteistöjä pannaan polkumyyntiin vasta sen jälkeen.

Lue lisää

EQ Liikekiinteistöt jatkaa syöksyssä. Testo Teron rahasto dyykkas taas lähes viisi pinnaa vuoden alusta.
Jospa lunastusten viivästyksissä vedottaisiin tällä kertaa vaikka metsäneläimien suojeluun.

Olisihan se siistiä nähdä rahaston velkavivun nousevan kolmeen neljäsosaan rahaston arvosta.

Piikki auki! Tepa maksaa!!

Anonyymi kirjoitti:

EQ Liikekiinteistöt jatkaa syöksyssä. Testo Teron rahasto dyykkas taas lähes viisi pinnaa vuoden alusta.
Jospa lunastusten viivästyksissä vedottaisiin tällä kertaa vaikka metsäneläimien suojeluun.

Olisihan se siistiä nähdä rahaston velkavivun nousevan kolmeen neljäsosaan rahaston arvosta.

Piikki auki! Tepa maksaa!!

Lue lisää

Tämä EQ on ollut kyllä sysipaska kohde omassa salkussa. Myytiin pienen riskin rahastona ja tauluun tullut vuodessa yli 20 prosenttia!
Näyttää Finanssivalvontakin olevan aivan onneton taho näiden valvojana. Taisi mennä rahat kuuhun vai pitäisikö sanoa E-Quuhun

Anonyymi kirjoitti:

Tämä EQ on ollut kyllä sysipaska kohde omassa salkussa. Myytiin pienen riskin rahastona ja tauluun tullut vuodessa yli 20 prosenttia!
Näyttää Finanssivalvontakin olevan aivan onneton taho näiden valvojana. Taisi mennä rahat kuuhun vai pitäisikö sanoa E-Quuhun

Lue lisää

On kyllä paskamainen huijaus

Anonyymi kirjoitti:

KIINTEISTÖRAHASTOJEN ARVONMÄÄRITYKSESSÄ PAHANKUULOISIA PUUTTEITA

Kiinteistörahastot poikkeavat monessa mielessä perinteisistä vaikkapa osakkeisiin sijoittavista sijoitusrahastoista. Eroja on arvonmäärityksessä, aukiolossa ja velan käytössä.

Vilkkaasti vaihtuviin noteerattuihin arvopapereihin sijoittavan rahaston arvonmääritys on kohtuullisen simppeliä puuhaa: katsotaan kurssit pörssistä ja ynnätään salkun arvo.

Kiinteistöjen arvoa ei voi määritellä noin vain tietokoneelta vilkaisemalla. Rahastoilla on eri keinoja määritellä kunkin kiinteistön ja koko kiinteistösalkun arvo. Kiinteistöjä voi vertailla muihin samankaltaisiin kiinteistöihin ja haarukoida siten niiden potentiaalista kauppahintaa. Arvoa voi lähestyä diskonttaamalla tulevia vuokratuottoja nykyhetkeen.

Arvonmääritys on sijoittajan kannalta olennainen seikka, sillä sen perusteella määräytyy kunkin osuuden arvo. Siksi on huolestuttavaa, että Finanssivalvonnan arvion mukaan kuudelta rahastolta puuttui kokonaan erillinen rahastokohtainen arvonmäärityspolitiikka eivätkä kaikki yhtiöt eivät olleet tarkastaneet uudelleen arvonmäärityspolitiikkaansa sääntelyn mukaisesti.”

”Osalle yhtiöistä vastuujako kiinteistöarvioitsijan ja yhtiön välillä oli epäselvä. Kaikkien yhtiöiden kohdalla ei voitu varmistua siitä, että salkunhoitajan riippumattomuus säilyy täysin arvonmäärityksen yhteydessä. Useamman yhtiön kohdalla ei voitu varmistua siitä, että arvonmääritysmenetelmiä sovelletaan johdonmukaisesti. Vain kolme yhtiötä oli vertaillut kiinteistönarvioitsijan ilmoittamia arvoja omiin laskelmiinsa tai validoi kiinteistönarvioitsijan käyttämiä tietoja”, Finanssivalvonnan raportissa huomautetaan.

Lue lisää

https://yle.fi/a/74-20054678 loistavia kommentteja!

Voiko joulupukkia vivuttaa?
UB suositteli muutama vuosi sitten sijoittamaan näihin kaikkiin lainallarahalla. Oman kämpän olisi kuulemaan voinut laittaa vakuudeksi rahaston lisäksi. No on onneksi vielä kämppä Tampereella eikä lainaa.

Muistakaahan katsoa otsakarpaloiden hikeä kaverilta joka myynyt teille tällaisen varman betin. Vetääkö ne vielä inflaatiotarinaa.

Tottahan toki rahastoja vivutetaan. Vivutuksella myyjä ja rahastoyhtiö käärii vielä paremmat palkkiot. kolme prossaa muuttuu 6 prossaksi helposti.
Maailmanlopun meno näissä näyttää jo olevan. Ensin rahasto ottaa velkaa rahaston sisällä maksimimäärän 50 % ja sitten rahastoa myydään tuulipuvuille vivutettuna.
Reima-asuiset hakee vielä myyjän opastuksella varmuuden vuoksi pankista tähän sijoitukseen puolet lisää rahaa kiinnittäen samalla omaisuuttaan vakuudeksi.
Lipevä myyntimies toki kertaa rahaston olevan vakuutena mutta jos se ei riitä alkaa pankkia kiinnostamaan muukin omaisuus.
Omasta lainasta Reimat maksaa reilun1-1,5 % marginaalin ja yleisesti 12 kk euriborin pyöreästi viisi prosenttia. Tähän kun lisästään rahaston rahaston maksama n. 4-6 % korko jota se maksaa noin puolesta rahaston arvosta.
Kirsikaksi kakun päälle rahaston avaintietoesitteen mukaiset kulut 3-5 prosentin vuodessa. On siinä kalkulaattorilla vaikeuksia päästä tuoton puolelle vaikka vuokralaisena olisi itse Paavi..

Anonyymi kirjoitti:

Tottahan toki rahastoja vivutetaan. Vivutuksella myyjä ja rahastoyhtiö käärii vielä paremmat palkkiot. kolme prossaa muuttuu 6 prossaksi helposti.
Maailmanlopun meno näissä näyttää jo olevan. Ensin rahasto ottaa velkaa rahaston sisällä maksimimäärän 50 % ja sitten rahastoa myydään tuulipuvuille vivutettuna.
Reima-asuiset hakee vielä myyjän opastuksella varmuuden vuoksi pankista tähän sijoitukseen puolet lisää rahaa kiinnittäen samalla omaisuuttaan vakuudeksi.
Lipevä myyntimies toki kertaa rahaston olevan vakuutena mutta jos se ei riitä alkaa pankkia kiinnostamaan muukin omaisuus.
Omasta lainasta Reimat maksaa reilun1-1,5 % marginaalin ja yleisesti 12 kk euriborin pyöreästi viisi prosenttia. Tähän kun lisästään rahaston rahaston maksama n. 4-6 % korko jota se maksaa noin puolesta rahaston arvosta.
Kirsikaksi kakun päälle rahaston avaintietoesitteen mukaiset kulut 3-5 prosentin vuodessa. On siinä kalkulaattorilla vaikeuksia päästä tuoton puolelle vaikka vuokralaisena olisi itse Paavi..

Lue lisää

Ei sotketa Reiman hyvää brändiä tällaisiin kura-rahastoihin. Laillista huijausta vai miksi noita rahastoja voisi kutsua?

Jos ottaa laskimen käteen, niin voi laskea että lunastuksia maksetaan 4,5 miljoonaa, kun rahaston arvo on 333 miljoonaa. Tuosta voi laskea että pystytään maksamaan lunastuksia vain 1% koko rahaston arvosta, mikä on käsittämättömän vähän!

Onko näissä lunastus 2x vuodessa, niin tähän tahtiin jos maksavat lunastuksia, menee 74 vuotta että viimeiset rahat saa ulos !

Onko tuollainen toiminta muka laillista?

Anonyymi kirjoitti:

Jos ottaa laskimen käteen, niin voi laskea että lunastuksia maksetaan 4,5 miljoonaa, kun rahaston arvo on 333 miljoonaa. Tuosta voi laskea että pystytään maksamaan lunastuksia vain 1% koko rahaston arvosta, mikä on käsittämättömän vähän!

Onko näissä lunastus 2x vuodessa, niin tähän tahtiin jos maksavat lunastuksia, menee 74 vuotta että viimeiset rahat saa ulos !

Lue lisää

Joo tällä turvataan sijoittajan (Jopen ääni ”myyjän”) etuja.

Anonyymi kirjoitti:

Jos ottaa laskimen käteen, niin voi laskea että lunastuksia maksetaan 4,5 miljoonaa, kun rahaston arvo on 333 miljoonaa. Tuosta voi laskea että pystytään maksamaan lunastuksia vain 1% koko rahaston arvosta, mikä on käsittämättömän vähän!

Onko näissä lunastus 2x vuodessa, niin tähän tahtiin jos maksavat lunastuksia, menee 74 vuotta että viimeiset rahat saa ulos !

Lue lisää

No ei oo pitkä pätkä. Ässä nappaa pitkät bonukset sun sijoituksista tuossa välissä.

Hei Haloo!
Miksi Ässä, eQ, UB tai mikään muukaan taho maksaisi lunastuksia ulos. Nythän lukossa oleva raha takoo heille hyvää tulosta hallinnointipalkkion muodossa.

Anonyymi kirjoitti:

Hei Haloo!
Miksi Ässä, eQ, UB tai mikään muukaan taho maksaisi lunastuksia ulos. Nythän lukossa oleva raha takoo heille hyvää tulosta hallinnointipalkkion muodossa.

Myyjä saa vielä oman provision siihen päälle.
Nyt joukolla asiakkaan etuja suojaamaan😂😂🤣

Ei ole kuulunut.

Anonyymi kirjoitti:

Ei ole kuulunut.

Näillä pikkuisilla puljuilla noita saa arvioida kuka tahansa.
Titaniumilla yksi pieni firma Espoosta antaa juuri sellaisen arvion kun arvion tilaaja haluaa.
UB on taas harvoja tahoja jossa inflaatio suorastaan parantaa rahaston tuottoja.
Ota näistä nyt selvää. Selvää on etten sijoita näihin.

Anonyymi kirjoitti:

Ei ole kuulunut.

Nopeesti löivät kiinteistön myynnistä saadut fytkat takas johonkin huoltoasemaan. Olisi varmasti ollut järkevämpää laskea huimaa velkavipua. Tällä liikkeellä saatiin veivattua lisää kuuluisaa alkutuottoa Exeliin.

Anonyymi kirjoitti:

Näillä pikkuisilla puljuilla noita saa arvioida kuka tahansa.
Titaniumilla yksi pieni firma Espoosta antaa juuri sellaisen arvion kun arvion tilaaja haluaa.
UB on taas harvoja tahoja jossa inflaatio suorastaan parantaa rahaston tuottoja.
Ota näistä nyt selvää. Selvää on etten sijoita näihin.

Lue lisää

Ja jos näihin kerran sokeasti uskoo niin Titanium on ylivoimaisesti paras💪