Taloyhtiön hallitus

Kyllä se ASOY-lain 8 luku huomioon ottaen on johdettavissa jossain määrin jo laista, eli kyllä hallitus voinee päättää avainhallinnan perusteet ainakin tavanomaisella tavalla itse. Toki yhtiökokous voinee siihen jotain sanoa, mutta ei kuitenkaan tehdän tyhjäksi lakia.
Yhtiöjärjestys on sen verran raskaan sarjan asiakirja, että harvoin sinne moisia nippeleitä otetaan.

Onko nämä jotain koulukysymyksiä? Ne pitäisi ratkoa kyllä jollain muulla tavalla, kuin roskafoorumeilla kyselemällä.
Vai oletko riidoissa hallituksen kanssa?

Hallitus päättää, onko täloyhtiön rakennuksissa lukkoja ylipäänsä. Se on ihan hallituksen asia.

Jos hallitus on päättänyt lukkoja hankkia, se myös päättää avaimista ja järjestelmästä. Yleisavain kuuluu tuohon lukitusjärjestelmään.

Anonyymi kirjoitti:

Hallitus päättää, onko täloyhtiön rakennuksissa lukkoja ylipäänsä. Se on ihan hallituksen asia.

Jos hallitus on päättänyt lukkoja hankkia, se myös päättää avaimista ja järjestelmästä. Yleisavain kuuluu tuohon lukitusjärjestelmään.

Lue lisää

Noo, ei nyt ihan tarkalleen nyt noinkaan.
Jos hallitus haluaisi poistattaa lukot kaikista ovista, kyllä taustalla tulisui olla yhtiökokouksen päätös.
Samoin, jos tehdään mittava lukitusuudistus, niin kyllä se on yhtiökokousasia jo pelkästään taloudellisena investointina.
Lukituksen yksityiskohtia voi sitten hallitus ensi kädessä vähän tuunata "juoksevana hallintona", mutta kyllä yhtiökokous lain sallimissa rajoissa voi sitten kävellä hallituksen päätösten yli.

Anonyymi kirjoitti:

Noo, ei nyt ihan tarkalleen nyt noinkaan.
Jos hallitus haluaisi poistattaa lukot kaikista ovista, kyllä taustalla tulisui olla yhtiökokouksen päätös.
Samoin, jos tehdään mittava lukitusuudistus, niin kyllä se on yhtiökokousasia jo pelkästään taloudellisena investointina.
Lukituksen yksityiskohtia voi sitten hallitus ensi kädessä vähän tuunata "juoksevana hallintona", mutta kyllä yhtiökokous lain sallimissa rajoissa voi sitten kävellä hallituksen päätösten yli.

Lue lisää

En kirjoittanut lukkojen poistamisesta mitään, vaan aikanaan [rakennusvaiheessa] taloyhtiössä on yleensä lukitus otettu käyttöön. Se perustuu hallituksen toimintaan, joka tosin on grynderin hallinnassa silloin.

Anonyymi kirjoitti:

Hallitus päättää, onko täloyhtiön rakennuksissa lukkoja ylipäänsä. Se on ihan hallituksen asia.

Jos hallitus on päättänyt lukkoja hankkia, se myös päättää avaimista ja järjestelmästä. Yleisavain kuuluu tuohon lukitusjärjestelmään.

Lue lisää

Asiat päätetään monesti jo rakennusvaiheessa, kun hallitus koostuu täysin eri porukasta.

Miksi ei?
Isännöitsijällä on kuitenkin hallitukseen verrattava lakisääteinen pääsyoikeus huoneistoihin.

Anonyymi kirjoitti:

Miksi ei?
Isännöitsijällä on kuitenkin hallitukseen verrattava lakisääteinen pääsyoikeus huoneistoihin.

osakkeen omistaja voi ilmoittaa hallitukselle ja isännöitsijälle, että kukaan ei tule hänen asuntoon omilla avaimilla, jos tulevat tekevät rikoksen.
ei edes huoltoyhtiö.
tulevat silloin kun asukas on paikalla.

Anonyymi kirjoitti:

osakkeen omistaja voi ilmoittaa hallitukselle ja isännöitsijälle, että kukaan ei tule hänen asuntoon omilla avaimilla, jos tulevat tekevät rikoksen.
ei edes huoltoyhtiö.
tulevat silloin kun asukas on paikalla.

Lue lisää

Ei aivan. Käynti on kiireettömissä tapauksissa järjestettävä osakkaalle/haltijalle sopivaan aikaan, jolloin toki myös tullaan ovikellon kautta. Loputtomasti tuolla ei kuitenkaan voi sakata ennen, kuin se muuttuukin pääsyn estämiseksi. Silloin sitten tullaan omilla avaimilla ja tarvittaessa poliisin turvaamana.
Kiireellisissä tapauksissa saa mennä heti omilla avaimilla.

Osakkeenomistajan "ilmoitukset siitä, että tekevät rikoksen" on siis yhtä tyhjän kanssa, eikä ylikirjoita lakia mitenkään.

Ilmoittamatta tuleminen, jos kyse ei ole kiireellisestä asiasta, on ASOY-lain vastaista, mutta on kyllä vähintään epäselvää, kvalifioiko se silti mitään rikosta. Kas kun kaikki lainvastainen ei ole rikollista.

Mutta kuten itsekin kerrot, asiasta oli ilmoitettu.
Kun kyse on esimerkiksi tarkastus- tai huoltotyöstä, jossa käydään kaikissa asunnoissa, ei kaikkien osakkaiden/haltijoiden kanssa voida yksilöllisesti asiastas sopia, vaan ilmoitetaan vain asiasta, ja pyydetään tarvittaessa olemaan yhteydessä paremman ajan sopimiseksi, jos ilmoituksessa annettu aika tai aikahaarukka ei käy.

Sinun ilmoituksesi siitä, että vain luvan kanssa saisi tulla, on edelleen aivan yhtä tyhjän kanssa ASOY-lain 8 luvun mukaisesti.

Anonyymi kirjoitti:

Ilmoittamatta tuleminen, jos kyse ei ole kiireellisestä asiasta, on ASOY-lain vastaista, mutta on kyllä vähintään epäselvää, kvalifioiko se silti mitään rikosta. Kas kun kaikki lainvastainen ei ole rikollista.

Mutta kuten itsekin kerrot, asiasta oli ilmoitettu.
Kun kyse on esimerkiksi tarkastus- tai huoltotyöstä, jossa käydään kaikissa asunnoissa, ei kaikkien osakkaiden/haltijoiden kanssa voida yksilöllisesti asiastas sopia, vaan ilmoitetaan vain asiasta, ja pyydetään tarvittaessa olemaan yhteydessä paremman ajan sopimiseksi, jos ilmoituksessa annettu aika tai aikahaarukka ei käy.

Sinun ilmoituksesi siitä, että vain luvan kanssa saisi tulla, on edelleen aivan yhtä tyhjän kanssa ASOY-lain 8 luvun mukaisesti.

Lue lisää

On näistä isännöitsijöitä kotirauhan rikkomsiesta tuomittu. Tarkkana pitää olla.

Jos ilmoitustaulua lukee sieltä se tieto sinulle olisi tullut.
Huoneistoon saattoi tulla postiluukusta myös tieto lapulla.

Anonyymi kirjoitti:

On näistä isännöitsijöitä kotirauhan rikkomsiesta tuomittu. Tarkkana pitää olla.

Jos on ilmoitustaululla yleisluontoinen ilmoitus. Jossa on toimenpiteen päivämäärä ja arvioitu kellonaika.
Ei ole syytä valittaa kotirauhan rikkomisesta.

Meidän talon hallituksen puheenjohtaja asennutti oveensa turvalukon ja siten voi estää yleisavaimen käytön, on varmaan ihan laillista ja hallituksen hyväksymää toimintaa.

****Nyt ei asuta vuokratalossa, vaan omistusasunnossa.*****

Täh, et omista asuntoa, vaan asuntosi omistaa As Oy, sinulla on korkeintaan hallintaoikeus asuntoon.

Anonyymi kirjoitti:

****Nyt ei asuta vuokratalossa, vaan omistusasunnossa.*****

Täh, et omista asuntoa, vaan asuntosi omistaa As Oy, sinulla on korkeintaan hallintaoikeus asuntoon.

Lue lisää

Ostin asunto-osakkeen ja voin myydä sen kun haluan. Ja en silti omista sitä ?
Miten voi myydä jotain mitä ei omista ?

Anonyymi kirjoitti:

Ostin asunto-osakkeen ja voin myydä sen kun haluan. Ja en silti omista sitä ?
Miten voi myydä jotain mitä ei omista ?

Mistä näitä oikein tulee ? Asuntosi omistaa As Oy. Jos myyt asuntosi, niin myyt osakkeet, jotka oikeuttavat kyseisen huoneiston hallintaan.

Se on aivan täysin sinun oma asiasi, jos haluat maksaa jollekin vartioimisliikkeelle tarkastuskäynnistä. Millään tavalla se ei muuta ASOY-lain 8 luvun sääntelyä siitä, missä tilanteessa hallituksen jäsen, isännöitsijä tai heidän valtuuttamansa voi mennä asuntoon ilman, että ovi avataan sisältäpäin. Jos se oikeutettu käynti sitten laukaisee jonkin vartioimisliikkeen ylimääräisen maksun, niin se on täysin vartioimisliikkeen kanssa sopimuksen tehneen ja vartioimisliikkeen välinen asia.

Useissa asunto-osakeyhtiöissä tosiaan ainakaan koko hallituksella ei ole yleisavaimia, eikä sille oikein mitään järkevää syytä edes olisi. Isännöitsijän ja huoltoyhtiön kautta toteutuvat tarpeelliset käynnit. Monessa silti myös hallituksen puheenjohtajalla on.

Anonyymi kirjoitti:

Meidän talon hallituksen puheenjohtaja asennutti oveensa turvalukon ja siten voi estää yleisavaimen käytön, on varmaan ihan laillista ja hallituksen hyväksymää toimintaa.

Turvalukon tosiaan saa asentaa, eikä sen avainta tarvitse luovuttaa kenellekään. Sitten tosin, kun sen oikeutetun omatoimisen käynnin aika tulee joko siksi, että asukas sakkaa käyntiä olemalla sopimatta mitään sopivaa aikaa tai asian kiireellisyyden vuoksi, on se turvalukon asennuttaja, joka vastaa turvalukon ohittamisesta syntyvistä kustannuksista.
Sama on tilanne esimerkiksi turhaan huutavan palovaroittimen takia käyvän palokunnan murtaessa turvalukon, kun huoltoyhtiön avaimilla pääsi vain normaalilukosta.

Anonyymi kirjoitti:

Ostin asunto-osakkeen ja voin myydä sen kun haluan. Ja en silti omista sitä ?
Miten voi myydä jotain mitä ei omista ?

Et ostanut asuntoa, etkä asunto-osaketta.

Ostit tietyn numeroidun osakesarjan asunto-osakeyhtiön osakekannasta. Se tietty sarja osakkeita on "korvamerkitty" oikeuttamaan tietyn asunnon hallintaan asunto-osakeyhtiön omistamassa rakennuksessa olevista niin ikään asunto-osakeyhtiön omistamista huoneistoista.
Samalla se toki päätösvallan asunto-osakeyhtiön yhteisessä päätöksenteossa yleensä ääni-per-huoneisto-periaatteella sekä velvollisuuden maksaa hoito- ja pääomavastikkeita yleensä osakkeiden määrään (joka on yleensä sidottu asunnon kokoon) suhteutettuna sekä velvollisuuden huolehtia asunnon kunnosta.

Voit myydä edelleen sen osakesarjasi tai voit luovuttaa sen osakesarjan tuoman hallinnan toiselle vuokrasopimuksella.

Tänä päivänä, kun osakekirjatkin siirtyvät sähköiseen muotoon, et siis omista edes sitä vähää mitään kouriintuntuvaa, kuin ennen vanhaan paperisten osakekirjojen aikakaudella (tai voihan teillä ne vielä olla, mutta ei loputtomiin).

Anonyymi kirjoitti:

Mistä näitä oikein tulee ? Asuntosi omistaa As Oy. Jos myyt asuntosi, niin myyt osakkeet, jotka oikeuttavat kyseisen huoneiston hallintaan.

myydäänkö oikotiellä asuntoja ?

Anonyymi kirjoitti:

Turvalukon tosiaan saa asentaa, eikä sen avainta tarvitse luovuttaa kenellekään. Sitten tosin, kun sen oikeutetun omatoimisen käynnin aika tulee joko siksi, että asukas sakkaa käyntiä olemalla sopimatta mitään sopivaa aikaa tai asian kiireellisyyden vuoksi, on se turvalukon asennuttaja, joka vastaa turvalukon ohittamisesta syntyvistä kustannuksista.
Sama on tilanne esimerkiksi turhaan huutavan palovaroittimen takia käyvän palokunnan murtaessa turvalukon, kun huoltoyhtiön avaimilla pääsi vain normaalilukosta.

Lue lisää

eli hallituksen puheenjohtaja pääsee muiden asuntoihin, mutta hänen asuntoon ei kukaan ?

Anonyymi kirjoitti:

myydäänkö oikotiellä asuntoja ?

Myydään siellä niitäkin. Kun ostat esimerkiksi omakotitalon, tavallisesti ostat kyllä koko rakennuksen. Usein ostat samalla jopa kiinteistön, eli tontin, jolla se rakennus sijaitsee.
Mutta paljolti siellä tosiaan myydään niitä asuntojen hallintaan oikeuttavia osakesarjoja "asuntoina".

Anonyymi kirjoitti:

eli hallituksen puheenjohtaja pääsee muiden asuntoihin, mutta hänen asuntoon ei kukaan ?

No melko varmasti sinne on isännöitsijällä ja huoltoyhtiöllä avain. Mutta on toisaalta niitäkin asunto-osakeyhtiöitä (yleensä melko pieniä), joilla ei ole isännöitsijää eikä huoltoyhtiötä, vaan kaikki tehdään "talon väen voimin".
Silloin saattaa tilanne tosiaan olla se, että HPJ:llä on yleisavain ja kaikilla muilla avaimet vain omiin asuintoihinsa.
Toki järkevä HPJ antaa omankin asuntonsa avaimen kopion edes jollekulle muulle, jotta hänkin pääsee rikkomatta asuntoonsa, jos jättää avaimet sisälle tai hukkaa ne. Mutta ei se pakko ole, ja se joku voi olla joku muukin, kuin saman talon asukas.

Anonyymi kirjoitti:

Mistä näitä oikein tulee ? Asuntosi omistaa As Oy. Jos myyt asuntosi, niin myyt osakkeet, jotka oikeuttavat kyseisen huoneiston hallintaan.

Semantiikkaa: Asunto-osakeyhtiö ei omista yleensä yhtään asuntoa. Se voi toki joskus olla hankkinut omia osakkeitaan ja siten jokin huoneisto voi olla yhtiön hallinnassa [esim. talomiehen käytössä]. Asunto-osakeyhtiö omistaa toki RAKENNUKSEN, jossa asuinhuoneistot ovat.

Voidaan sanoa, ettei "asuntoja" omista kukaan. Niitä vain hallitaan yhtiöjärjesyksen mukaan yhtiön omistamassa rakennuksessa.

Anonyymi kirjoitti:

Semantiikkaa: Asunto-osakeyhtiö ei omista yleensä yhtään asuntoa. Se voi toki joskus olla hankkinut omia osakkeitaan ja siten jokin huoneisto voi olla yhtiön hallinnassa [esim. talomiehen käytössä]. Asunto-osakeyhtiö omistaa toki RAKENNUKSEN, jossa asuinhuoneistot ovat.

Voidaan sanoa, ettei "asuntoja" omista kukaan. Niitä vain hallitaan yhtiöjärjesyksen mukaan yhtiön omistamassa rakennuksessa.

Lue lisää

Hohhoijaa mitä lillukanvarsia.
Joo, eikä hotellirakennuksen omistaja omista hotellihuoneita, eikä toimistorakennuksen omistaja omista toimistohuoneita, eiksvaan?. Mitäpä sitä rakennusta sen kummemmin tosiaan omistajuuden kannalta jakamaan mihinkään tarkoituksenmukaisiin kokonaisuuksiin. Puhutaan aina vain mieluummin koko rakennuksesta kerralla.

Jos nyt semanttiselta saivartelultasi joudat, niin myöntänet kuitenkin, että ainakaan se osakkeenomistaja ei henkilökohtaisesti omista laastinmuruakaan siitä asunnosta, tai yleisesti ottaen rakennuksesta, jos niin haluat.
Koko rakennuksen, miten se hallinnollisesti onkaan jaettu, omistaa se "taloyhtiö" vieläpä niin, että osakkeidenomistuksen perusteella luovutettu hallintakin on oikeasti vain osittaista. Ei se haltija voi mitä tahansa hallinnassaan olevassa asunnossa tehdä, vaan omistaja voi vaikuttaa siihen monessa tasossa.

Anonyymi kirjoitti:

Meidän talon hallituksen puheenjohtaja asennutti oveensa turvalukon ja siten voi estää yleisavaimen käytön, on varmaan ihan laillista ja hallituksen hyväksymää toimintaa.

Yleisavainta yleensä tarvitaan jos oma avain on unohtunut sisälle tai kadonnut, että pääsee takaisin asuntoonsa. Myös sairaskohtaus tapauksissa olisi hyvä päästä asuntoon helposti ja sitä varten esim. kotisairaanhoidon piirissä olevilla vara-avain on kotisairaanhoidon hallussa. Huoltomiehillä on myös avaimet joilla asuntoon pääsee, mutta etukäteen pitää ilmoittaa vierailusta ja asukas voi kieltäytyä tästä ja tietenkin vesivahingot ja sellaiset vahingot joista ei voi etukäteen tietää ajankohtaa pitää päästä hoitamaan. Itsekin voi varautua pitämällä yhden avaimen jossain jemma nimisessä paikassa asunnon ulkopuolella, että pääsee sisään tarvittaessa.

Anonyymi kirjoitti:

Hohhoijaa mitä lillukanvarsia.
Joo, eikä hotellirakennuksen omistaja omista hotellihuoneita, eikä toimistorakennuksen omistaja omista toimistohuoneita, eiksvaan?. Mitäpä sitä rakennusta sen kummemmin tosiaan omistajuuden kannalta jakamaan mihinkään tarkoituksenmukaisiin kokonaisuuksiin. Puhutaan aina vain mieluummin koko rakennuksesta kerralla.

Jos nyt semanttiselta saivartelultasi joudat, niin myöntänet kuitenkin, että ainakaan se osakkeenomistaja ei henkilökohtaisesti omista laastinmuruakaan siitä asunnosta, tai yleisesti ottaen rakennuksesta, jos niin haluat.
Koko rakennuksen, miten se hallinnollisesti onkaan jaettu, omistaa se "taloyhtiö" vieläpä niin, että osakkeidenomistuksen perusteella luovutettu hallintakin on oikeasti vain osittaista. Ei se haltija voi mitä tahansa hallinnassaan olevassa asunnossa tehdä, vaan omistaja voi vaikuttaa siihen monessa tasossa.

Lue lisää

Siis mitä??

Juurihan totesin, ettei kukaan niitä asunto-osakeyhtiön "asuntoja" omista. Näin ollen on juuri niin, ettei sakkeenomistaja omista muruakaan mistään asunnosta.

Huoneiston hallinta on määrätty yhtiöjärjestyksessä. Siihen voidaan puuttua myös asunto-osakeyhtiölain mukaisessa menettelyssä.

Osakkaiden omistus kohdistuu yksinomaan yhtiön osakkeisiin. niille hän voi tehdä ihan mitä huvittaa, vaikka polttaa. Sellainen toimenpide on luonnollisesti tehtävä paloturvallisuusmääräyksiä noudattaen. Osakas ei saa vaarantaa yhtiön rakennusta.

Anonyymi kirjoitti:

Siis mitä??

Juurihan totesin, ettei kukaan niitä asunto-osakeyhtiön "asuntoja" omista. Näin ollen on juuri niin, ettei sakkeenomistaja omista muruakaan mistään asunnosta.

Huoneiston hallinta on määrätty yhtiöjärjestyksessä. Siihen voidaan puuttua myös asunto-osakeyhtiölain mukaisessa menettelyssä.

Osakkaiden omistus kohdistuu yksinomaan yhtiön osakkeisiin. niille hän voi tehdä ihan mitä huvittaa, vaikka polttaa. Sellainen toimenpide on luonnollisesti tehtävä paloturvallisuusmääräyksiä noudattaen. Osakas ei saa vaarantaa yhtiön rakennusta.

Lue lisää

Ne asunto-osakeyhtiön asunnot omistaa se asunto-osakeyhtiö. Yleensä aivan kaikki. Aivan kuin hotellirakennuksen omistaja omistaa ne hotellihuoneet ja toimistorakennuksen omistaja omistaa ne toimistohuoneet. Toki ne ovat erottamattomia osia sitä rakennusta, mutta on sen nyt vähän pöljää sanoa, että niitä auntoja ei kukaan omista vaan vain rakennus omistetaan.
On kokonaan toinen juttu, että se asunto-osakeyhtiö voi itse omistaa myös niitä omia osakkeitaan niin, että saa sillä perusteella hallinnan johonkin asuntoon. Aluksi toki joku (rakennusliike tai jo perustettu asoy) omistaa ne kaikki osakkeet, ellei niitä ole myyty jo rakennusvaiheessa tai peräti ennen rakentamista, kuten nykyään on muotia.

Osakkeita ei voi polttaa. Niitä edustavat osakekirjat voi polttaa, joskin ainakin vielä ennen, kuin ne on siirretty sähköiseem rekisteriin, siitä voipi tulla ongelmia ja kustannuksia, kun ne pitää korvata.

No ei isännöitsijä kyllä mitenkään automaattisesti hallitukseen kuulu. Suuremmalla osalla taloyhtiöitä on kyllä ihan ostoisännöitsijä, joka ei kuulu hallitukseen. Ammatti-isännöitsijöillä ei luultavasti ole mitään haluakaan olla hallitusvastuussa kakkissa isännöimissään taloyhtiöissä.

Käynneistä ilmoitetaan eteisen ilmoitustaululla. Jos ovat jokaista huoneistoa koskevia huolto- ja korjaus toimenpiteitä.
Käynneistä mainitaan päivämäärät ja arvioitu kellonaika.
Mitään yllätyskäyntejä ei saisi tulla ja niistä on pakko jättää maininta huoneistoon, osakkaalle, vuokralaiselle.
Kirjallisesti, s-postitse että milloin käynti tapahtui ja minkä vuoksi.

Yleensä yllätyskäynnin tai äkillisen tarpeen päästä huoneistoon estää erittäin tehokkaasti turvalukko.
Jota ei yleisavaimen haltija huoltomies pääse avaamaan.
Joskus näitä tilanteita sattuu että jotain on tapahtunut ja on pakottava tarve päästä sisälle huoneistoon.
Jos sairauskohtaus, viranomaisten väliintuloa vaativa tilanne on käynnissä.
Näin esimerkkinä

Anonyymi00038 kirjoitti:

Käynneistä ilmoitetaan eteisen ilmoitustaululla. Jos ovat jokaista huoneistoa koskevia huolto- ja korjaus toimenpiteitä.
Käynneistä mainitaan päivämäärät ja arvioitu kellonaika.
Mitään yllätyskäyntejä ei saisi tulla ja niistä on pakko jättää maininta huoneistoon, osakkaalle, vuokralaiselle.
Kirjallisesti, s-postitse että milloin käynti tapahtui ja minkä vuoksi.

Lue lisää

Huoneistossa voi olla ollut tulipalo, vesivahinkoja yms

Anonyymi00039 kirjoitti:

Yleensä yllätyskäynnin tai äkillisen tarpeen päästä huoneistoon estää erittäin tehokkaasti turvalukko.
Jota ei yleisavaimen haltija huoltomies pääse avaamaan.
Joskus näitä tilanteita sattuu että jotain on tapahtunut ja on pakottava tarve päästä sisälle huoneistoon.
Jos sairauskohtaus, viranomaisten väliintuloa vaativa tilanne on käynnissä.
Näin esimerkkinä

Lue lisää

Jos esinerkiksi vesivahinko pahenee siitä syystä, että turvalukon vuoksi siihen puuttuminen viivästyy, on turvalukon asettanut itse vastuussa lisävahingosta.

>> "Nykyään yleisavain ei ole kenellekään osakkaalla/ asukkaalla vaan yleensä on vartiointiliikkeellä tai lukkoliikkeellä, josta avain on tilattu."

Se on täysin siten, miten asiat on sovittu. Meidän taloyhtiössä on yleisavain isännöitsijällä ja yhdellä osakkaalla.

Se on tismalleen noin.

Sinulta jäi esittelemättä jokin tällainen sivistynyt Euroopan maa ja sen asunnonomistusjärjestelmän keskeiset erot Suomeen.