Suurimmalle osalle suomalaisista asunnon ostaminen tulee eteen vain muutamia kertoja elämänsä aikana. Asunto ja siihen liittyvä kiinteistö, olipa sitten kysymyksessä osake tai asuinkiinteistö, on sekä teknisesti että juridisesti monimuotoinen kokonaisuus. Tämän huomaa esim. alan asiantuntijoidenkin varsin kirjavista ja toisistaan poikkeavista näkemyksistä, joita esitetään mm. oikeustodistelussa.
Ylivoimaisesti suurin osa ostamiseen liittyvistä ongelmista liittyy rakenteellisiin virheisiin, kosteus- ja homeongelmat ja niistä aiheutuvat terveyshaitat päällimmäisinä. Usein virheet ovat ns. piilovirheitä, mutta hyvin monissa tapauksissa ostaja on laiminlyönyt tarkastusvelvollisuutensa. Yleinen käsitys piilovirheistä on, että ne kuuluvat aina myyjän korvausvastuuseen. Lain mukaan virheen on oltava merkittävä, jotta myyjä vastaisi niistä. Silloin, kun oikeus määrää hinnanalennusta tai vahingonkorvausta, erittäin harvoin ostaja saa sen, mitä hakee. Asian käsittelystä aiheutuu myös aina taloudellisia menetyksiä.
Miten riskejä voi välttää tai minimoida? Ostoprosessi - kuinka se suoritetaan, millaisia teknisiä tarkastuksia tehdään, millaisia sopimuksia laaditaan - tällä on suurin merkitys asunnon oston onnistumiseen. Täytyy muistaa, että täysin riskitöntä kohdetta ei ole olemassakaan. Uusikin rakennus voi osoittautua joltakin osaltaan toimimattomaksi. Myös vanha, päällisin puolin kunnossa oleva rakennus voi remontissa osoittautua joltakin osin epäterveeksi. Sitten kysytään "kuka vastaa?". Vastuu riippuu täysin siitä, miten on toimittu ja mitä on sovittu.
Ostajan on hyvä selvittää itselleen, millaisia velvoitteita ja vastuita laki hänelle lähtökohtaisesti asettaa. Ei riitä, että ostaja opettelee lainkohdat, joita kauppaan sovelletaan, vaan pitää perehtyä myös aiempaan, yleisesti omaksuttuun oikeuskäytäntöön (lain tulkinta vastaavissa tapauksissa). Lähtökohtaisesti laki esim. ei edellytä ostajalta teknisiä toimenpiteitä ennakkotarkastuksessa, mutta on paljon tapauksia, joissa oikeus on määrännyt toisin; näkemänsä perusteella ostajan olisi tullut hankkia tarkempi, teknisiä toimenpiteitä vaativa selvitys asiasta, ja tällä perusteella kanne on joko hylätty tai ostaja on saanut vain pienen osan vaatimastaan.
Ostamiseen liitty myös muita riskejä, joista sopimusriskit ovat merkittävimpiä. Kannattaa huomioida, että "kaupantekoa" tulkitaan kokonaisuutena ostoneuvotteluista lopulliseen kauppakirjaan saakka. Tämän vuoksi ei ole yhdentekevää, mitä ostotarjoukseen kirjataan ja millainen kauppakirja laaditaan. Asunnon vapautumiseen kohdistuu aika paljon ongelmia. Nämäkin ongelmat voidaan eliminoida selkeällä ja tarkoituksenmukaisella sopimustekniikalla.
Asuntoa ostettaessa kannattaa muistaa, että kodin lisäksi se on aina myös sijoitus; siitä pitää voida myös tarvittaessa luopua. Tämän vuoksi ostaminen on paljon tärkeämpää kuin myyminen. Kuten ikivanha kauppiaiden oppi sanoo: "Tulos tehdään ostettaessa". Asunnon ostossa tämä pitää erinomaisesti paikkaansa. Liian monelle asunto on maksanut huomattavasti enemmän, kuin alun perin oli suunnitelmissa. Todellisuus yllätti.
Asunnon ostamiseen liittyvistä riskeistä
9
2040
Vastaukset 9
Lähtökohtaisesti suurin ongelma on pääomariski, mitä teet kun asunnon arvo lakee 20 % ja lainaa on 90 % alkuperäisestä kauppahinnasta?
Miksi mennä oikeuteen, laitat 10 % kauppahinnan määrästä sivuun, ja korjaat löytyvät vauriot (ja niitä löytyy varmasti, joko suurempia tai pienempiä).
Ai niin, eihän tuo onnistu kun koko asunnon ostaminen perustuu velanottoon, ja laina alkaa tosissaan lyhenemään kymmenen vuoden kuluttua...- Partnevia
On totta, että monet ensiasunnot ostetaan varsin merkittävällä velkapääomalla suhteessa asunnon arvoon. Läheskään aina ei tarvitse edes syntyä tuota 20% arvonalennusta, kun ostos osoittautuu aiottua kalliimmaksi esim. asunnosta löytyvien vikojen vuoksi. Ja kuten totesitkin, harvapa laittaa 10% asunnon hinnasta sivuun mahdollisia korjauksia varten. Valitettavaa on myös, etteivät rahoittajat monestikaan laske lainalupauksia myöntäessään tällaista "pelivaraa". Mutta, alkuperäinen ajatukseni olikin tämä: Ostaja on ostavinaan 200.000 € kohteen, mutta sen lopulliseksi hinnaksi tuleekin esim. 210.000 €. Usein toimenpiteet, joita joudutaan tekemään, eivät sinällään nosta kohteen jälleenmyyntiarvoa, joten asunto on uudistusten jälkeenkin edelleen tuon 200.000 € arvoinen markkinahintaisesti.
Mitä otsikkoosi tulee, myönnän markkinoinnillisenkin näkökohdan. Myönnätkö sinä Välittäjä_LKV, monelleko ostajalle olet kertonut olemassa olevat riskit, joita kohteeseen tai tehtyihin sopimuksiin liittyy? Olet kuitenkin ilmeisesti aika kokenut alalla? Monelleko ostajalle olet perinpohjaisesti selvittänyt, mitä ennakkotarkastusvelvollisuus käytännössä tarkoittaa ja millaiset mahdolliset virheet ostaja joutuu sietämään saamatta mitään hyvitystä myyjältä? Onko asiakkaasi saanut tiedon teknisen käyttöikänsä päässä olevista laitteista, rakennusosista ja järjestelmistä, ja että mahdollisen merkittävänkin salaisen virheen ilmaantuessa myyjän mahdollinen vastuu on niiden osalta ehkä 10% toteutuneista korjaus- tai uusimiskustannuksista? - Minetsu
Partnevia kirjoitti:
On totta, että monet ensiasunnot ostetaan varsin merkittävällä velkapääomalla suhteessa asunnon arvoon. Läheskään aina ei tarvitse edes syntyä tuota 20% arvonalennusta, kun ostos osoittautuu aiottua kalliimmaksi esim. asunnosta löytyvien vikojen vuoksi. Ja kuten totesitkin, harvapa laittaa 10% asunnon hinnasta sivuun mahdollisia korjauksia varten. Valitettavaa on myös, etteivät rahoittajat monestikaan laske lainalupauksia myöntäessään tällaista "pelivaraa". Mutta, alkuperäinen ajatukseni olikin tämä: Ostaja on ostavinaan 200.000 € kohteen, mutta sen lopulliseksi hinnaksi tuleekin esim. 210.000 €. Usein toimenpiteet, joita joudutaan tekemään, eivät sinällään nosta kohteen jälleenmyyntiarvoa, joten asunto on uudistusten jälkeenkin edelleen tuon 200.000 € arvoinen markkinahintaisesti.
Mitä otsikkoosi tulee, myönnän markkinoinnillisenkin näkökohdan. Myönnätkö sinä Välittäjä_LKV, monelleko ostajalle olet kertonut olemassa olevat riskit, joita kohteeseen tai tehtyihin sopimuksiin liittyy? Olet kuitenkin ilmeisesti aika kokenut alalla? Monelleko ostajalle olet perinpohjaisesti selvittänyt, mitä ennakkotarkastusvelvollisuus käytännössä tarkoittaa ja millaiset mahdolliset virheet ostaja joutuu sietämään saamatta mitään hyvitystä myyjältä? Onko asiakkaasi saanut tiedon teknisen käyttöikänsä päässä olevista laitteista, rakennusosista ja järjestelmistä, ja että mahdollisen merkittävänkin salaisen virheen ilmaantuessa myyjän mahdollinen vastuu on niiden osalta ehkä 10% toteutuneista korjaus- tai uusimiskustannuksista?" Monelleko ostajalle olet perinpohjaisesti selvittänyt, mitä ennakkotarkastusvelvollisuus käytännössä tarkoittaa ja millaiset mahdolliset virheet ostaja joutuu sietämään saamatta mitään hyvitystä myyjältä? "
Oikeasti kukaan välittäjä ei ole kiinnostunut siitä miten tarkasti ostaja asunnon tai kiinteistön tutkii, koska välittäjää kiinnostaa vain saada kauppa aikaiseksi. Jos kohteessa kaupan jälkeen on ongelmia, se on ostajan ja myyjän välinen asia, joka ei kiinnosta enää välittäjää, joka on palkkionsa jo saanut. - Torppari
Minetsu kirjoitti:
" Monelleko ostajalle olet perinpohjaisesti selvittänyt, mitä ennakkotarkastusvelvollisuus käytännössä tarkoittaa ja millaiset mahdolliset virheet ostaja joutuu sietämään saamatta mitään hyvitystä myyjältä? "
Oikeasti kukaan välittäjä ei ole kiinnostunut siitä miten tarkasti ostaja asunnon tai kiinteistön tutkii, koska välittäjää kiinnostaa vain saada kauppa aikaiseksi. Jos kohteessa kaupan jälkeen on ongelmia, se on ostajan ja myyjän välinen asia, joka ei kiinnosta enää välittäjää, joka on palkkionsa jo saanut.Joo tuo Minetsun kertoma on kyllä tullut koettua, samoin lähipiirissa muutoinkin välittäjien paniikinomainen toiminta myyntivaiheessa. Välittäjät myy itseään todella hienoin sanoin ja luotettavuutta ja huolenpitoa painottaen. Kun nimi on alla, alkaa träysi sooloilu, jossa tarkoituksena on vain saada kauppa nopeasti syntymään. Myyjälle ja ostajaehdokkaalle selitetään samat asiat eri tavalla. Tämä on kahden kaupan jälkeen selvinnyt kun välittäjä on maksettu pois ja tutustuttu myyjä-ostaja puolien kesken. Monien kyläilyjen yhteydessä on vielä ihmetelty jälkeenpäin välittäjän toimintaa.
Erään kohteen välitys-sopimuksen päättymisen jälkeen, ostaja otti suoraan yhteyttä ja halusi että esittelemme itse ja vastaamme kysymyksiin. Kaupat tuli ja välittäjä otettiin "nolona" tekemään kaupat ja veloittamaan puolet palkkiosta. Oli antanut aivan tuulesta temmattuja tietoja ostajalle, joka oli ne oneksi kyseenalaistanut.
- Vasara ja nauloja
Epärehellinen toimintamalli
Henkilö /-t joiden omistuksessa oleva asuinrakennus on osoittautunut homevaurioituneeksi,
ovat tilanteessa, jossa joudutaan mietimään miten tilanteen kanssa edetään. Homevaurioitunut asuinrakennus on terveysriski ja se on saattanut aiheuttaa siinä asuvalle perheelle oireita, joko
lievempiä tai voimakkaita, riippuen vaurion tilasta ja talon rakenteista.
Siinä on mahdollisesti hajuhaittoja, välttämättä ei. Jos kosteusvaurio on vanha, puutteelisesti korjatun vesivahingon aiheuttama, voi rakenteisiin kuivumaan jääneen kosteuden jäljiltä olla olemassa myös rakenteellinen riski, lahovaurioiden vuoksi, ilman hajuhaittaa.
Talon, laajojen, vaurioiden korjaaminen on aina kallis toimenpide, siinä on purettava usein sähköt ja vesiputkistot, jotta päästään purkamaan pintamateriaaleja ja sitä kautta tutkimaan ja korjaamaan
rakenteiden vauriot. Omistajaperheellä saattaa olla talo kiinnitettynä täysin jo olemassa oleviin
lainoihin, eikä korjauksiin ole taloudellisesti mahdollista ryhtyä. Usein on jopa niin ettei edes tutkimuksiin ole varaa. Talon vaurioista kertominen johtaisi siihen, että sen arvo romahtaisi.
Sen vakuusarvo ei edes riittäisi kattamaan sitä vastaan otettuja lainoja, saati sitten lainoja vaurioiden tutkimisen ja korjaamisten osalta.
Jos ja kun talous on tuolla hetkellä jo ollut tiukalla, tulisi myyjän tietämyksen osalta suorittaa aina poliisitutkinta, ostajan löytämien vaurioiden paljastuttua. (tarkoitan laajoja vaurioita, ei mitään pienta paikallista muutamalla tuhannella korjattavaa)
Epärehellisiä ratkaisumalleja, hometalosta eroon päsemiseen, on kaksi.
Molemmat ovat toteutettuaan ainoita vaihtoehtoja koittaa selviytyä homevaurion löytymisestä niin, ettei oma talous romahda. Jokainen ymmärtää että kymmenien tuhansien korjaukset, eivät nosta talon arvoa samassa suhteessa, ainut mikä nostaa muutamalla tuhannella on uudet pintamateriaalit, sähköt ja käyttö-lämmitysvesiputkistot. Rakennuksen tekninen käyttöikä ei pitene, ellei koko taloa rakenneta uudelleen perustuksia ja runkoa myöten.
Vaurioituneesta, todellisen arvonsa menettäneestä omaisuudesta koitetaan saada epärehellisin keinoin täysi hinta, joko talo myymällä, salaten tietämys vaurioista tai talon polttaminen vakuutuspetoksena.
Miten muuten tilanteesta voi selvitä, jos ei muuta omaisuutta ole ja mahdollisuutta siten saada lainaa
talon korjauksiin. Talosta pitää päästä eroon mahdollisimman pian. Kun talo on myyty tai poltettu, on heti varaa ja mahdollisuus muuttaa vuokra-asuntoon, muutoin ei olisi.
Aina kun omakotitalo palaa, viedään omistajat kuulusteltavaksi. Kuulustelu suorietaan molemmat
erikseen kuulemalla, jos kyseessä on pariskunnan omistama talo. Kaikki asiat selvitetään, taloudel-
lista tilannetta myöten. Kertomusten tulee olla yhteneviä ja täsmätä, lisäksi poliisi suorittaa palon jälkeen teknisen tutkinnan. Palon syttymisen syyksi todetaan joko sähkölaitteen, tulisijan tai hormin
kautta syttynyt tai muu tahaton vahinko. Palon tutkimisen yhteydessä havaitaan myös se, onko
rakenteissa ollut vaurioita, jotka muun syyn löytymättä jäädessä saattaisivat vahvistaa epäilyä tuhopoltosta vaurioiden vuoksi. Jokainen kiistää kysyttäessä itse sytyttäneensä talon vakuutus-petosta yrittäen, oli siihen syyllistynyt tai ei.
Homeisen talon voi kuitenkin myydä, vauriot salaten. Jos kukaan ei 5 vuoteen löydä vaurioita on selvinnyt rikoksestaan. Siksi kuivalahon ja homeen voi helposti peittää pintaremonttien taakse, juuri remontoituja pintoja tuskin lähdetään avaamaan lähivuosien aikana.
Kun talo on myyty on jäljellä enää mahdollinen korvausvastuu ja sen poistaminen onnistuu palkkaamalla taitava asianajaja, vastapuolen ollessa rakennusten teknisistä tosi-seikoista usein tietämättömiä ja uskoen siten myös virheelliset todisteet, kuten kuten käyttäen
käyttöiän määrittämiseksi, kunnossapitojaksoja.
Omaa tietämysta ei tuossa vaiheessa edes voisi myöntää kenellekkään, kukaan joka talonsa on vauriot tietäen myynyt on jo silloin päättänyt että asiaa ei myönnetä jatkossakaan. Silloinhan kaikki
asiaan liittyvät kulut, vahingonkorvauksineen tulisivat maksettavaksi. Petokseen on ryhdytty ja se on vietävä niin loppuun saakka.
Kun salaaminen menee tuomioistuimessa läpi, ei asiaan enää voida puuttua, vaikka todisteita
asiaan olisikin. Salaaminen menee tuoioistuimessa läpi jos pystyy vain loppuun saakka asian kiistämään. Tutkimuskulut, sijaisasumisen vuokrat ym jäävät ostajan vastattaviksi, usein myös asianajokulut, syöden hinnanalennuksena (liiana pienenä) korjauksia varten tarkoitetun summan.- Vasara ja nauloja
Rehellisiä toimintamalleja on kaksi.
Tutkitaan talon vauriot ja hankitaan Korjaus-suunnitelma ja kustannusarvio. Hankitaan rahoitus
ja korjataan rakennus kontoon mikäli se on mahdollista.
Tutkitaan talon vauriot ja myydään kiinteistö siten, että joku ostaa sen joko korjattavaksi,
jos vauriot eivät ole todella laajoja, tai ostaa kiinteistön purkaen asuinrakennuksen ja rakentaen
siihen uuden.
Molemmat rehellisistä toimintamalleista aiheuttavat omistajalle huomattavia kuluja, joista hänen
tulee voida selviytyä. Pahin tilanne on silloin jos talo osoittautuu purkukuntoiseksi. Siinä on sitten jäljellä enää periaatteessa vain tontti ja liittymät ja maksettavana mahdolliset purku ja jätteen-käsittelymaksut. Pistää varmasti miettimään yrittääkö huijata ja siirtää ongelma seuraavalle... - Dille Dorppari
Vaikuttas siltä että sulla on home asiasta käytännön kokemusta?
Dille Dorppari kirjoitti:
Vaikuttas siltä että sulla on home asiasta käytännön kokemusta?
Ei niin paljoa, että lähettäisi lupaamansa pöytäkirjat sähköpostilla..
- rppp
"Kuten ikivanha kauppiaiden oppi sanoo: "Tulos tehdään ostettaessa". Asunnon ostossa tämä pitää erinomaisesti paikkaansa. Liian monelle asunto on maksanut huomattavasti enemmän, kuin alun perin oli suunnitelmissa. "
Nyt ollaan asian ytimessä!!!!!!!!!!!
Ketjusta on poistettu 0 sääntöjenvastaista viestiä.
Luetuimmat keskustelut
Ampuminen kylpylässä
Onko vornasen timbe käynyt hiukan kylpemässä vai mikä tämä ampumatapaus on kylpylässä? Tuntuu aika villi meno olevan naa771806Kemijärvellä vesionnettomuus
Pitkänsillan ja taiteilijanniemen välillä nähty henkilön painuvan veden alle. Mitä on tapahtunut? Onko vesihiisi taas as341182Hei, voitko kuunnella
Voisitko auttaa minua selvittämään asioita? En halua ajaa sinua hulluuteen kanssani, en sitoa sinua, en esittää vaatimu134944Joku porukka lähtenyt täältä
Ihmeen hiljainen on palsta nyt. Yleensä tänne tulvii aloituksia yms, mutta nyt on kyllä erikoisen hiljaista.200869- 64704
- 77692
Olipa yllätys
Kuten hyvin moni tiesi/arvasi että valetta alusta loppuun toi *olemme ystäviä* satu. Instassaan käsi kädessä kuva kertoo210664On todella ikävää
Todella ikävää, että asiat ovat menneet tällaisiksi. Tämä ei ollut missään vaiheessa tarkoitukseni. Olen tehnyt virheit79618- 51601
- 63561
- 33551
Se kun olit pitkästä aikaa silmieni edessä
Oli kyllä sykähdyttävää. Tiedätkö, mikä laittaa minut ikävöimään sinua? Kun palautan mieleeni valtavan ihanan olemuksen,32538- 55517
- 36504
Oletteko koskaan torjuneet kaivattuanne?
Minä olen, kun en silloin tajunnut vielä ihastuneeni. Yritin paikata tapahtunutta, mutta ei onnistunut enää.25457Kai sä mies ymmärrät..
..ettet jättänyt vaihtoahtoa. Tottakai toivon vielä, että pystyisit toimimaan niin että asiat korjaantuisivat. Vahvast28442- 33423
- 40417
- 82408
Hämmentävä hetki: TTK:sta pudonnut Johanna Puhakka lataa pettyneenä: "Sitä ei voi kieltää"
Johanna Puhakka ja Jurijs Jurza Trosenko tippuivat Tanssii Tähtien Kanssa -kisasta. Suositussa viihdeohjelmassa nähtiin12398