Kiinteistön hallintaoikeuden viivästyminen

Lainhuudon saa heti kun luovutusopimus on allekirjoitettu, ja varaisiirtovero maksettu. Luovututussopimuksen vahvistaa julkinen kaupanvahvistaja, ja kaikkien osapuolten tulee olla samaan aikaan paikalla. Joten kun kauppa on tehty, niin voi hakea lainhuutoa (edellyttää toki että omistusoikeus on siirtynyt).

Ja "Partnevia" olet väärässä. Eli lainhuutoa tulee hakea sen kuuden kuukauden sisällä, eikä sitä saa maksamatta varaisiirtoveroa. Mutta vaikka maksaisi varainsiirtoveron ajallaan, niin lainhuudatuksen laiminlyönti aiheuttaa varainsiirtoveron korotuksen. Eli lainhuudatuskulu on sama, mutta varainsiirtovero nousee.

No, kyllä sinäkin ajan mittaan opit asioita ;)

Välittäjä_LKV kirjoitti:

Lainhuudon saa heti kun luovutusopimus on allekirjoitettu, ja varaisiirtovero maksettu. Luovututussopimuksen vahvistaa julkinen kaupanvahvistaja, ja kaikkien osapuolten tulee olla samaan aikaan paikalla. Joten kun kauppa on tehty, niin voi hakea lainhuutoa (edellyttää toki että omistusoikeus on siirtynyt).

Ja "Partnevia" olet väärässä. Eli lainhuutoa tulee hakea sen kuuden kuukauden sisällä, eikä sitä saa maksamatta varaisiirtoveroa. Mutta vaikka maksaisi varainsiirtoveron ajallaan, niin lainhuudatuksen laiminlyönti aiheuttaa varainsiirtoveron korotuksen. Eli lainhuudatuskulu on sama, mutta varainsiirtovero nousee.

No, kyllä sinäkin ajan mittaan opit asioita ;)

Lue lisää

Lainhuudatuskulu on sama, mutta viranomainen voi määrätä lainhuudatuksen hakematta jättämisestä uhkasakon (MK III osa 11. luku 5 §). Eikö tämä ole maksun korottamista? No, ei ole. Sakko ja lainhuudatusmaksu ovat eri asiat.

Alkuperäinen kysymys ei ihmetytä, mikäli myyjänä on esim. kuolinpesä, jolta ei ole saatu perukirjaa ja/ tai sukuselvitystä, taikka puolison suostumus puuttuu, taikka myyjä ei ole hakenut saannolleen lainhuutoa. Tällöin lainhuutoa ei saa, vaan se jätetään lepäämään, kunnes tarvittavat asiakirjat on toimitettu.

Omistusoikeuden siirtyminen ei ole lainhuudon hakemisen este eikä hakematta jättämisen peruste. Kauppa voidaan tehdä esim. ehdolla, että omistusoikeus siirtyy kun kauppahinta on kokonaisuudessaan maksettu. Kauppahinnan maksu voi olla vaikka vuoden päästä, mutta lainhuutoa pitää hakea puolen vuoden kuluessa kauppakirjan allekirjoituksesta. Tällöinkin lainhuuto jää lepäämään, kunnes Maanmittauslaitokselle toimitetaan kuitti, että ehto on täytetty. Ja sitten saa lainhuudon.

Partnevia kirjoitti:

Lainhuudatuskulu on sama, mutta viranomainen voi määrätä lainhuudatuksen hakematta jättämisestä uhkasakon (MK III osa 11. luku 5 §). Eikö tämä ole maksun korottamista? No, ei ole. Sakko ja lainhuudatusmaksu ovat eri asiat.

Alkuperäinen kysymys ei ihmetytä, mikäli myyjänä on esim. kuolinpesä, jolta ei ole saatu perukirjaa ja/ tai sukuselvitystä, taikka puolison suostumus puuttuu, taikka myyjä ei ole hakenut saannolleen lainhuutoa. Tällöin lainhuutoa ei saa, vaan se jätetään lepäämään, kunnes tarvittavat asiakirjat on toimitettu.

Omistusoikeuden siirtyminen ei ole lainhuudon hakemisen este eikä hakematta jättämisen peruste. Kauppa voidaan tehdä esim. ehdolla, että omistusoikeus siirtyy kun kauppahinta on kokonaisuudessaan maksettu. Kauppahinnan maksu voi olla vaikka vuoden päästä, mutta lainhuutoa pitää hakea puolen vuoden kuluessa kauppakirjan allekirjoituksesta. Tällöinkin lainhuuto jää lepäämään, kunnes Maanmittauslaitokselle toimitetaan kuitti, että ehto on täytetty. Ja sitten saa lainhuudon.

Lue lisää

Maakaari 2
12§ Myyjän luovutusvelvollisuus
Jollei luovutusajankohtaa ole sovittu, ostajalla on oikeus saada kiinteistö hallintaansa heti kaupan tekemisen jälkeen. Kiinteistö on luovutettava ostajalle sellaisessa kunnossa kuin mistä kaupassa voidaan katsoa sovitun.
Myyjän on annettava ostajalle ne hallussaan olevat kiinteistön saantokirjat, jotka ovat tarpeen lainhuudon saamiseksi. Sama koskee panttikirjoja, vuokrasopimuksia ja muita näihin verrattavia asiakirjoja, jotka ovat ostajalle kiinteistön omistajana tarpeen.

27§ Myyjän viivästys
Jollei myyjä luovuta kiinteistön hallintaa sovittuna ajankohtana, ostajalla on oikeus vaatia sopimuksen täyttämistä tai, jos viivästys on olennainen eikä ostaja ota kiinteistöä vastaan, kaupan purkua. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.
Jollei myyjä luovuta 12 §:n 2 momentissa tarkoitettuja asiakirjoja ostajalle sovittuna ajankohtana, sovelletaan, mitä 1 momentissa säädetään.

Eli kuinkahan tämä oikein meneekään:)?

Ketähän komppaisi:)? kirjoitti:

Maakaari 2
12§ Myyjän luovutusvelvollisuus
Jollei luovutusajankohtaa ole sovittu, ostajalla on oikeus saada kiinteistö hallintaansa heti kaupan tekemisen jälkeen. Kiinteistö on luovutettava ostajalle sellaisessa kunnossa kuin mistä kaupassa voidaan katsoa sovitun.
Myyjän on annettava ostajalle ne hallussaan olevat kiinteistön saantokirjat, jotka ovat tarpeen lainhuudon saamiseksi. Sama koskee panttikirjoja, vuokrasopimuksia ja muita näihin verrattavia asiakirjoja, jotka ovat ostajalle kiinteistön omistajana tarpeen.

27§ Myyjän viivästys
Jollei myyjä luovuta kiinteistön hallintaa sovittuna ajankohtana, ostajalla on oikeus vaatia sopimuksen täyttämistä tai, jos viivästys on olennainen eikä ostaja ota kiinteistöä vastaan, kaupan purkua. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.
Jollei myyjä luovuta 12 §:n 2 momentissa tarkoitettuja asiakirjoja ostajalle sovittuna ajankohtana, sovelletaan, mitä 1 momentissa säädetään.

Eli kuinkahan tämä oikein meneekään:)?

Lue lisää

omistusoikeus kontra hallintaoikeus...Maakaaren mukaan vain hallintaoikeudella on merkitystä.

Minä taas.... kirjoitti:

omistusoikeus kontra hallintaoikeus...Maakaaren mukaan vain hallintaoikeudella on merkitystä.

Vain omistusoikeudella on väliä. Mistä teitä pikkulikkoja täne sikiää?

Maakaaressa ei ole erityistä säännöstä, josta ilmenisi, milloin kiinteistön omistusoikeus
siirtyy myyjältä ostajalle. Lain 2 luvun 12 §:ssä todetaan, että ostajalla on oikeus
saada kiinteistö hallintaansa heti kaupanteon jälkeen ja että myyjän on luovutettava
ostajalle kaikki asiakirjat, joita hän kiinteistön omistajana tarvitsee lainhuudatusta varten. Jollei hallinan luovutusajankohtaa toisin sovita.

Lainaus:
"Miksi lainhuutoa on haettava?
Ainoastaan lainhuudon myöntämisen jälkeen ostaja merkitään lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin kiinteistön omistajaksi. Lainhuuto on myös edellytyksenä kiinnityksen hakemiselle.

Lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin tarkoituksena on kuvata mahdollisimman täydellisesti kaikki ne seikat, jotka vaikuttavat kiinteistön omistajan oikeuteen määrätä kiinteistöstä. Lainhuutomerkintä rekisterissä luo omistajaa koskevan olettaman, johon muun muassa kiinteistön ostaja tai velkoja voivat luottaa.

Lainhuuto turvaa kiinteistön saajan etuja
Rekisterin julkinen luotettavuus edellyttää, että rekisteri sisältää tarkat ja ajantasaiset tiedot kulloisestakin kiinteistön omistajasta. Sen vuoksi laissa on säädetty, että ostajan velvollisuus on hakea kiinteistön omistusoikeuden saannolle lainhuuto.

Kiinteistön saajan oman edun mukaista on hakea lainhuuto mahdollisimman pian saannon jälkeen. Määräalan lohkominen käynnistyy vasta, kun lainhuuto on myönnetty. Lainhuuto on myös edellytyksenä sille, että kiinteistöä voi käyttää velan vakuutena.

Lainhuudosta menee tieto eri viranomaisille
Lainhuutoon liittyy kiinteistön saajan eduksi merkittäviä oikeusvaikutuksia, joista voidaan mainita esimerkiksi sellainen tapaus, että kiinteistö on luovutettu kahteen kertaan. Kiinteistön myöhempi ostaja voi saada kiinteistön omistukseensa, jos ensimmäinen ostaja ei ole hakenut lainhuutoa eikä myöhempi ostaja tiennyt aikaisemmasta luovutuksesta.

Lainhuudon myöntämisestä menee tieto myös eri viranomaisille, kuten verotoimistoon ja väestörekisteriin".

Kiinteistöjen luovutuksissa varainsiirtovero on 4 % luovutussopimukseen merkitystä kauppahinnasta ja se on oma-aloitteisesti maksettava ennen lainhuudon hakemista. Lainhuutoa ei myönnetä, jos varainsiirtovero on maksamatta.

Lainhuutoa on haettava viimeistään kuuden kuukauden kuluessa luovutussopimuksen tekemisestä. Jollei lainhuutoa tai kirjaamista haeta määräajassa, veroa korotetaan 20 prosentilla jokaiselta alkavalta kuudelta kuukaudelta. Veronkorotus on enintään 100 % eli varainsiirtoveron voi joutua maksamaan kaksinkertaisena. Jos saannolle ei tarvitse hakea lainhuutoa, varainsiirtovero on kuitenkin maksettava kuuden kuukauden kuluessa luovutussopimuksen tekemisestä.

Että näin...siis ovat aivan eri asioita mutta toisistaan riippuvaisia :)).
Muuten, kuten huomaat kiinteistökaupassa puhutaan luovutuksista....
Ehkäpä LKV -tutkinto olisi paikallaan :))...tai ainakin hieman jotain rauhoittavaa :-D :-D

Välittäjä_LKV kirjoitti:

Vain omistusoikeudella on väliä. Mistä teitä pikkulikkoja täne sikiää?

Omistusoikeudella on merkitystä VAIN lainhuudon SAAMISEN kannalta, ei lainhuudon HAKEMISEN kannalta. Lainhuutoa tulee hakea 6 kk kuluessa luovutussopimuksen ALLEKIRJOITTAMISESTA.
Otan esimerkin:
Kauppa tehdään jakamattoman kuolinpesän ollessa myyjänä (ei ole haettu selvennyslainhuutoa pesän osakkaille). Kaupantekotilaisuudessa kauppahinnasta ei makseta mitään, maksuehtojen mukaan kauppahinta maksetaan kokonaisuudessaan 8 kk kaupanteon jälkeen (jolloin esim. ostaja saa nostettua määräaikaissijoituksensa, jolla hänen on tarkoitus rahoittaa kiinteistö eikä kulujen vuoksi halua ottaa väliaikaista rahoitusta). Hallintaoikeus siirtyy 2 kk kuluessa kaupanteosta (mikä on myyjän kannalta typerä ehto, mutta Maakaaren mukaan kiinteistönkaupassa on sopimusvapaus). Kauppakirjaan unohtuu merkitä purkava ehto omistusoikeuden siirtymisestä. Tapahtuu seuraavaa:
- Ostajan on haettava lainhuutoa 6 kk kuluessa kauppakirjan allekirjoituksesta. Maksetun varainsiirtoveron lisäksi ostajan on esitettävä lainhuutohakemuksessaan kuolinpesän osakkaiden virkatodistukset mahdolliset suostumukset mahdolliset maistraatin luvat (tässä tarkemmin niitä selvittämättä, missä tapauksissa) ja tietysti itse kauppakirja. Tässä tapauksessa ostaja saa lainhuudon eli omistusoikeuden heti.
Jos on tehty edellä kuvattu kauppakirja, mutta siihen onkin otettu ehto, jonka mukaan omistusoikeus siirtyy vasta, kun kauppahinta on kokonaisuudessaan maksettu. Tapahtuu juuri samoin, kuin aiemmassakin tapauksessa, mutta ostaja ei saa lainhuutoa, vaan lainhuutohakemus jää lepäämään. Samoin lainhuuto jää lepäämään, mikäli joitakin lainhuudon myöntämiseen tarvittavia kuolinpesän asiakirjoja puuttuu. Lainhuutoa on siis haettava 6 kk kuluessa, vaikka omistusoikeus siirtyisikin myöhempään ajankohtaan. Käytetään myös sanamuotoa "lainhuudatus laitetaan vireille". Lainhuuto eli omistusoikeus myönnetään, kun todistaa Maanmittauslaitokselle, että kauppakirjan ehto on täytetty.
Eli: Omistus- ja hallintaoikeudesta voidaan kauppakirjassa sopia vapaasti ja ne määräytyvät sen mukaan, mutta lainhuutoa on haettava 6 kk kuluessa siitä, kun kauppakirja tehdään.
Välittäjä_LKV:lle: Käy koulua. Äläkä nuku tunnilla. Ja kysy, jos et ymmärtänyt.

Sivusta katsoja kirjoitti:

Maakaaressa ei ole erityistä säännöstä, josta ilmenisi, milloin kiinteistön omistusoikeus
siirtyy myyjältä ostajalle. Lain 2 luvun 12 §:ssä todetaan, että ostajalla on oikeus
saada kiinteistö hallintaansa heti kaupanteon jälkeen ja että myyjän on luovutettava
ostajalle kaikki asiakirjat, joita hän kiinteistön omistajana tarvitsee lainhuudatusta varten. Jollei hallinan luovutusajankohtaa toisin sovita.

Lainaus:
"Miksi lainhuutoa on haettava?
Ainoastaan lainhuudon myöntämisen jälkeen ostaja merkitään lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin kiinteistön omistajaksi. Lainhuuto on myös edellytyksenä kiinnityksen hakemiselle.

Lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin tarkoituksena on kuvata mahdollisimman täydellisesti kaikki ne seikat, jotka vaikuttavat kiinteistön omistajan oikeuteen määrätä kiinteistöstä. Lainhuutomerkintä rekisterissä luo omistajaa koskevan olettaman, johon muun muassa kiinteistön ostaja tai velkoja voivat luottaa.

Lainhuuto turvaa kiinteistön saajan etuja
Rekisterin julkinen luotettavuus edellyttää, että rekisteri sisältää tarkat ja ajantasaiset tiedot kulloisestakin kiinteistön omistajasta. Sen vuoksi laissa on säädetty, että ostajan velvollisuus on hakea kiinteistön omistusoikeuden saannolle lainhuuto.

Kiinteistön saajan oman edun mukaista on hakea lainhuuto mahdollisimman pian saannon jälkeen. Määräalan lohkominen käynnistyy vasta, kun lainhuuto on myönnetty. Lainhuuto on myös edellytyksenä sille, että kiinteistöä voi käyttää velan vakuutena.

Lainhuudosta menee tieto eri viranomaisille
Lainhuutoon liittyy kiinteistön saajan eduksi merkittäviä oikeusvaikutuksia, joista voidaan mainita esimerkiksi sellainen tapaus, että kiinteistö on luovutettu kahteen kertaan. Kiinteistön myöhempi ostaja voi saada kiinteistön omistukseensa, jos ensimmäinen ostaja ei ole hakenut lainhuutoa eikä myöhempi ostaja tiennyt aikaisemmasta luovutuksesta.

Lainhuudon myöntämisestä menee tieto myös eri viranomaisille, kuten verotoimistoon ja väestörekisteriin".

Kiinteistöjen luovutuksissa varainsiirtovero on 4 % luovutussopimukseen merkitystä kauppahinnasta ja se on oma-aloitteisesti maksettava ennen lainhuudon hakemista. Lainhuutoa ei myönnetä, jos varainsiirtovero on maksamatta.

Lainhuutoa on haettava viimeistään kuuden kuukauden kuluessa luovutussopimuksen tekemisestä. Jollei lainhuutoa tai kirjaamista haeta määräajassa, veroa korotetaan 20 prosentilla jokaiselta alkavalta kuudelta kuukaudelta. Veronkorotus on enintään 100 % eli varainsiirtoveron voi joutua maksamaan kaksinkertaisena. Jos saannolle ei tarvitse hakea lainhuutoa, varainsiirtovero on kuitenkin maksettava kuuden kuukauden kuluessa luovutussopimuksen tekemisestä.

Että näin...siis ovat aivan eri asioita mutta toisistaan riippuvaisia :)).
Muuten, kuten huomaat kiinteistökaupassa puhutaan luovutuksista....
Ehkäpä LKV -tutkinto olisi paikallaan :))...tai ainakin hieman jotain rauhoittavaa :-D :-D

Lue lisää

"Maakaaressa ei ole erityistä säännöstä, josta ilmenisi, milloin kiinteistön omistusoikeus
siirtyy myyjältä ostajalle."

Maakaaren ensimmäinen virke kertoo sen: "Omistusoikeus kiinteistöön saadaan kaupalla, vaihdolla, lahjana tai muulla luovutuksella niin kuin tässä laissa säädetään." Toisin sanoen, ellei kauppakirjassa ole erityistä ehtoa omistusoikeuden siirtymisestä (huom. sopimusvapaus, Maakaaren 1. luvun 9 §), omistusoikeus siirtyy yksinkertaisesti kauppakirjalla kaupanteossa.

Omistusoikeuden kirjaaminen on eriasia; "Omistusoikeus kiinteistöön kirjataan myöntämällä saannolle lainhuuto." (10. luku 1 § 1. mom.). Lainhuudolla saadaan siis oikeusvaikutteita omistamiseen. Kiinteistöllä voi periaatteessa olla yhtäaikaa monta omistajaa (esim. kiinteistö on myyty samana päivänä useammalle), mutta sillä, joka ensimmäisenä hakee vilpittömässä mielessä lainhuutoa, on oikeus saada lainhuuto, eli hänestä tulee kiinteistön virallinen omistaja.

Partnevia kirjoitti:

Omistusoikeudella on merkitystä VAIN lainhuudon SAAMISEN kannalta, ei lainhuudon HAKEMISEN kannalta. Lainhuutoa tulee hakea 6 kk kuluessa luovutussopimuksen ALLEKIRJOITTAMISESTA.
Otan esimerkin:
Kauppa tehdään jakamattoman kuolinpesän ollessa myyjänä (ei ole haettu selvennyslainhuutoa pesän osakkaille). Kaupantekotilaisuudessa kauppahinnasta ei makseta mitään, maksuehtojen mukaan kauppahinta maksetaan kokonaisuudessaan 8 kk kaupanteon jälkeen (jolloin esim. ostaja saa nostettua määräaikaissijoituksensa, jolla hänen on tarkoitus rahoittaa kiinteistö eikä kulujen vuoksi halua ottaa väliaikaista rahoitusta). Hallintaoikeus siirtyy 2 kk kuluessa kaupanteosta (mikä on myyjän kannalta typerä ehto, mutta Maakaaren mukaan kiinteistönkaupassa on sopimusvapaus). Kauppakirjaan unohtuu merkitä purkava ehto omistusoikeuden siirtymisestä. Tapahtuu seuraavaa:
- Ostajan on haettava lainhuutoa 6 kk kuluessa kauppakirjan allekirjoituksesta. Maksetun varainsiirtoveron lisäksi ostajan on esitettävä lainhuutohakemuksessaan kuolinpesän osakkaiden virkatodistukset mahdolliset suostumukset mahdolliset maistraatin luvat (tässä tarkemmin niitä selvittämättä, missä tapauksissa) ja tietysti itse kauppakirja. Tässä tapauksessa ostaja saa lainhuudon eli omistusoikeuden heti.
Jos on tehty edellä kuvattu kauppakirja, mutta siihen onkin otettu ehto, jonka mukaan omistusoikeus siirtyy vasta, kun kauppahinta on kokonaisuudessaan maksettu. Tapahtuu juuri samoin, kuin aiemmassakin tapauksessa, mutta ostaja ei saa lainhuutoa, vaan lainhuutohakemus jää lepäämään. Samoin lainhuuto jää lepäämään, mikäli joitakin lainhuudon myöntämiseen tarvittavia kuolinpesän asiakirjoja puuttuu. Lainhuutoa on siis haettava 6 kk kuluessa, vaikka omistusoikeus siirtyisikin myöhempään ajankohtaan. Käytetään myös sanamuotoa "lainhuudatus laitetaan vireille". Lainhuuto eli omistusoikeus myönnetään, kun todistaa Maanmittauslaitokselle, että kauppakirjan ehto on täytetty.
Eli: Omistus- ja hallintaoikeudesta voidaan kauppakirjassa sopia vapaasti ja ne määräytyvät sen mukaan, mutta lainhuutoa on haettava 6 kk kuluessa siitä, kun kauppakirja tehdään.
Välittäjä_LKV:lle: Käy koulua. Äläkä nuku tunnilla. Ja kysy, jos et ymmärtänyt.

Lue lisää

Vaikka esimerkit ovatkin hieman kaukaa haettuja.

Olenko koskaan väittänyt että lainhuutoa ei tarvitsisi hakea kuuden kuukauden sisällä luovutussopimuksen allekirjoittamisesta?

Toisaalta välittäjäkaupassa eo voi puuttua asiakirjoja, joten lainhuuto on mahdollista saada heti kun omistusoikeus on siirtynyt.

Ja koko pääpointti on ollut varainsiirtoveron ja lainhuudon kytköksessä. Olen tavannut ostajia jotka ovat maksaneet varainsiirtoveron ajallaan, mutta eivät ole hakenut lainhuutoa määräajassa. Sitten ihmetellään huuli pyöreänä veronkorotusta (kun vero on maksettu ajallaan). Eli lainhuudon hakemisen laiminlyönnin primäärisanktio on edelleenkin varainsiirtoveron korotus!!

Olet muuten unohtanut mainita yhden pikkuseikan, kiinteistön ostaja vastaa myös mahdollisen edellisen omistajan laiminlöynneistä, eli jos myyjä ei ole hakenut lainhuutoa, niin ostaja maksaa myyjänkin varainsiirtoveron.

Ei millään pahalla, mutta teoretisoit aika lailla, käytännön kokemusta sinulla ei taida liiemmin olla... Jos saan arvata, niin olet vastavalmistunut/valmistumassa oleva juristi?

Partnevia kirjoitti:

"Maakaaressa ei ole erityistä säännöstä, josta ilmenisi, milloin kiinteistön omistusoikeus
siirtyy myyjältä ostajalle."

Maakaaren ensimmäinen virke kertoo sen: "Omistusoikeus kiinteistöön saadaan kaupalla, vaihdolla, lahjana tai muulla luovutuksella niin kuin tässä laissa säädetään." Toisin sanoen, ellei kauppakirjassa ole erityistä ehtoa omistusoikeuden siirtymisestä (huom. sopimusvapaus, Maakaaren 1. luvun 9 §), omistusoikeus siirtyy yksinkertaisesti kauppakirjalla kaupanteossa.

Omistusoikeuden kirjaaminen on eriasia; "Omistusoikeus kiinteistöön kirjataan myöntämällä saannolle lainhuuto." (10. luku 1 § 1. mom.). Lainhuudolla saadaan siis oikeusvaikutteita omistamiseen. Kiinteistöllä voi periaatteessa olla yhtäaikaa monta omistajaa (esim. kiinteistö on myyty samana päivänä useammalle), mutta sillä, joka ensimmäisenä hakee vilpittömässä mielessä lainhuutoa, on oikeus saada lainhuuto, eli hänestä tulee kiinteistön virallinen omistaja.

Lue lisää

"Kiinteistöllä voi periaatteessa olla yhtäaikaa monta omistajaa (esim. kiinteistö on myyty samana päivänä useammalle), mutta sillä, joka ensimmäisenä hakee vilpittömässä mielessä lainhuutoa, on oikeus saada lainhuuto, eli hänestä tulee kiinteistön virallinen omistaja. "

Teoretisoin nyt, kuten sinulla on tapana. Kiinteistö jonka maapohja 2500 m2, ja jolla sijatsee viisi paritaloa, jokaisen huoneiston osuus on siis 250/2500 osaa kiinteistöstä. Hallinnanjakosopimus on laadittu epämääräisesti, eikä kauppakirjassa ole mainintaa ostetun määräosan hallinta-alueesta (sitä ei lain mukaan tarvita. koska määräosa on yhteisomistussuhde). Jokainen määräosa myydään kahteen kertaan, ja kaikki luovutussopimukset allekirjoitetaan kolmen vuorokauden sisällä. Mitä sen jälkeen seuraa? Saako ne kymmenen ensimmäistä lainhuudon, mutta eivät ostamaansa asuntoa, vaan jonkun toisen samalla kiinteistöllä?

Kuten huomaat, niin teoretisoimalla voidaan luoda tilanteita jotka eivän käytännössä oikein voi toteutua.. :)

Välittäjä_LKV kirjoitti:

Vaikka esimerkit ovatkin hieman kaukaa haettuja.

Olenko koskaan väittänyt että lainhuutoa ei tarvitsisi hakea kuuden kuukauden sisällä luovutussopimuksen allekirjoittamisesta?

Toisaalta välittäjäkaupassa eo voi puuttua asiakirjoja, joten lainhuuto on mahdollista saada heti kun omistusoikeus on siirtynyt.

Ja koko pääpointti on ollut varainsiirtoveron ja lainhuudon kytköksessä. Olen tavannut ostajia jotka ovat maksaneet varainsiirtoveron ajallaan, mutta eivät ole hakenut lainhuutoa määräajassa. Sitten ihmetellään huuli pyöreänä veronkorotusta (kun vero on maksettu ajallaan). Eli lainhuudon hakemisen laiminlyönnin primäärisanktio on edelleenkin varainsiirtoveron korotus!!

Olet muuten unohtanut mainita yhden pikkuseikan, kiinteistön ostaja vastaa myös mahdollisen edellisen omistajan laiminlöynneistä, eli jos myyjä ei ole hakenut lainhuutoa, niin ostaja maksaa myyjänkin varainsiirtoveron.

Ei millään pahalla, mutta teoretisoit aika lailla, käytännön kokemusta sinulla ei taida liiemmin olla... Jos saan arvata, niin olet vastavalmistunut/valmistumassa oleva juristi?

Lue lisää

Juridiikka on lähellä työtäni, ja teen kyllä paljon yhteistyötä juristien kanssa. Käytännön kokemusta on sadoista asuntojen ja kiinteistöjen kauppakirjoista, joita olen sekä laatinut että tarkastanut ennen kaupantekoa. Kiinteistöalan koulutuksissa käyn myös mahdollisuuksien mukaan, en missään tusinatapahtumissa, vaan ammattilaisia kuulemassa (mm. Marianne Palo, Sakari Haulos, Markku O. Tunturi,...). Kirjahyllyssäni on myös vino pino asunto- ja kiinteistökaupan juridiikkaan liittyviä teoksia, samoin esine- ja sopimusoikeuteen (jotka myös liittyvät läheisesti asunto- ja kiinteistökauppaan).

Vaikka kommenttini onkin varsin teoreettisia, kyllä ne silti ovat ihan "oikeassa elämässä" täysin mahdollisia, ja hyvin monesti myös todella tapahtuneita. Se, mikä on mahdollista, on aina riski. Asunnon/ kiinteistön osto on kuitenkin sen verran iso taloudellinen satsaus (VELKAA!!), että kyllä ostajien tulisi osata MINIMOIDA siihen liittyvät riskit. Koskaanhan niitä ei voi täysin eliminoida, mutta tilanteet olisi paljon helpompia, jos niihin edes varautuisi.

Valitettavasti tälle palstalle ei mahtuisi kuin osa kaikesta siitä, mitä ostajien (miksei myyjienkin) OIKEASTI pitäisi ottaa huomioon asunto- ja kiinteistökauppoja tehdessään. Tilanteita ja kohteita on yhtä paljon kuin kauppojakin ja käytönnöt hiukan muuttuu koko ajan. Maakaareenkin kaivataan jo uudistuksia, vaikka se onkin aika tuore verrattuna aiempaan. Se on vain harmi, kun näitä asioita aletaan kyselemään vasta sitten, kun kauppa on jo tehty!!! Ne on sitten juristien heiniä ja yleensä tulee lovi pankkitilille hyvistä vakuutuksista huolimatta.

Välittäjä_LKV kirjoitti:

"Kiinteistöllä voi periaatteessa olla yhtäaikaa monta omistajaa (esim. kiinteistö on myyty samana päivänä useammalle), mutta sillä, joka ensimmäisenä hakee vilpittömässä mielessä lainhuutoa, on oikeus saada lainhuuto, eli hänestä tulee kiinteistön virallinen omistaja. "

Teoretisoin nyt, kuten sinulla on tapana. Kiinteistö jonka maapohja 2500 m2, ja jolla sijatsee viisi paritaloa, jokaisen huoneiston osuus on siis 250/2500 osaa kiinteistöstä. Hallinnanjakosopimus on laadittu epämääräisesti, eikä kauppakirjassa ole mainintaa ostetun määräosan hallinta-alueesta (sitä ei lain mukaan tarvita. koska määräosa on yhteisomistussuhde). Jokainen määräosa myydään kahteen kertaan, ja kaikki luovutussopimukset allekirjoitetaan kolmen vuorokauden sisällä. Mitä sen jälkeen seuraa? Saako ne kymmenen ensimmäistä lainhuudon, mutta eivät ostamaansa asuntoa, vaan jonkun toisen samalla kiinteistöllä?

Kuten huomaat, niin teoretisoimalla voidaan luoda tilanteita jotka eivän käytännössä oikein voi toteutua.. :)

Lue lisää

Hyvä case! Ensinnäkin, kauppakirjassa ei tarvitsekaan välttämättä olla mainintaa kaupan kohteena olevan määräosan hallinta-alueesta tai rakennuksista, koska ne on hallinnanjakosopimuksessa (tai siis pitäisi olla, sopimuksen nimikin jo sen kertoo: sovitaan kiinteistön hallinnan jakamisesta). Hallinnanjakosopimuksessa on niiden omistajien nimet, jotka hallinnanjakosopimuksen ovat keskenään alunperin laatineet. Jos kiinteistönosuudet on myyty jo useammin, oikea kiinteistönosuus (hallinta-alue) selviää aiemmista kauppakirjoista, jotka löytyvät Maanmittaustoimistosta. Lainhuudonhan voi hakea vain omistamalleen kiinteistönosuudelle. Esimerkissäsi ei tullut esille, onko hallinnanjakosopimusta kirjattu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin (parhaalle etusijalle). Mikäli näin on tehty, myös hallinnanjakosopimus löytyy rekisterinpitäjältä, josta voidaan tarkistaa hallinta-alue.

Jos jokainen ostaja on ollut vilpittömässä mielessä, niin lainhuuto myönnetään hakemisjärjestyksessä jokaiselle kiinteistönosuudelle erikseen (kuten edellä totesin, osuuden voi jäljittää, mikäli hallinnanjakosopimus on tehty ja vielä helpommin, jos se on kirjattu). Ei ole siis mahdollista, että mihinkään huoneistoon olisi tyrkyllä enempää kuin kaksi ostajaa. Hallinnanjakosopimustahan ei voi tehdä itsensä kanssa, eli osuuksilla pitää olla eri omistajat.

Jos taas esimerkissäsi tarkoitit uudiskohdetta, jossa kiinteistö on kokonaan vielä esim. grynderifirmalla, niin silloinhan hallinnanjakosopimus on vasta luonnos tulevasta sopimuksesta ja tällöin, kuten totesit "epämääräisesti laadittuna", voisi tulla tilanne, että ostajat tappelisivat huoneistoista enemmänkin. Tällaisesta tulisi kyllä todella hieno oikeustapaus! Haluaisin nähdä, miten käy :). Tässäkin tapauksessa lainhuudot myönnettäisiin hakemisjärjestyksessä.

Teoriassa siis näin. Käytännössä myös, mutta sen lisäksi myyjä menee melko huonoon kuntoon...

Sivusta katsoja kirjoitti:

Maakaaressa ei ole erityistä säännöstä, josta ilmenisi, milloin kiinteistön omistusoikeus
siirtyy myyjältä ostajalle. Lain 2 luvun 12 §:ssä todetaan, että ostajalla on oikeus
saada kiinteistö hallintaansa heti kaupanteon jälkeen ja että myyjän on luovutettava
ostajalle kaikki asiakirjat, joita hän kiinteistön omistajana tarvitsee lainhuudatusta varten. Jollei hallinan luovutusajankohtaa toisin sovita.

Lainaus:
"Miksi lainhuutoa on haettava?
Ainoastaan lainhuudon myöntämisen jälkeen ostaja merkitään lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin kiinteistön omistajaksi. Lainhuuto on myös edellytyksenä kiinnityksen hakemiselle.

Lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin tarkoituksena on kuvata mahdollisimman täydellisesti kaikki ne seikat, jotka vaikuttavat kiinteistön omistajan oikeuteen määrätä kiinteistöstä. Lainhuutomerkintä rekisterissä luo omistajaa koskevan olettaman, johon muun muassa kiinteistön ostaja tai velkoja voivat luottaa.

Lainhuuto turvaa kiinteistön saajan etuja
Rekisterin julkinen luotettavuus edellyttää, että rekisteri sisältää tarkat ja ajantasaiset tiedot kulloisestakin kiinteistön omistajasta. Sen vuoksi laissa on säädetty, että ostajan velvollisuus on hakea kiinteistön omistusoikeuden saannolle lainhuuto.

Kiinteistön saajan oman edun mukaista on hakea lainhuuto mahdollisimman pian saannon jälkeen. Määräalan lohkominen käynnistyy vasta, kun lainhuuto on myönnetty. Lainhuuto on myös edellytyksenä sille, että kiinteistöä voi käyttää velan vakuutena.

Lainhuudosta menee tieto eri viranomaisille
Lainhuutoon liittyy kiinteistön saajan eduksi merkittäviä oikeusvaikutuksia, joista voidaan mainita esimerkiksi sellainen tapaus, että kiinteistö on luovutettu kahteen kertaan. Kiinteistön myöhempi ostaja voi saada kiinteistön omistukseensa, jos ensimmäinen ostaja ei ole hakenut lainhuutoa eikä myöhempi ostaja tiennyt aikaisemmasta luovutuksesta.

Lainhuudon myöntämisestä menee tieto myös eri viranomaisille, kuten verotoimistoon ja väestörekisteriin".

Kiinteistöjen luovutuksissa varainsiirtovero on 4 % luovutussopimukseen merkitystä kauppahinnasta ja se on oma-aloitteisesti maksettava ennen lainhuudon hakemista. Lainhuutoa ei myönnetä, jos varainsiirtovero on maksamatta.

Lainhuutoa on haettava viimeistään kuuden kuukauden kuluessa luovutussopimuksen tekemisestä. Jollei lainhuutoa tai kirjaamista haeta määräajassa, veroa korotetaan 20 prosentilla jokaiselta alkavalta kuudelta kuukaudelta. Veronkorotus on enintään 100 % eli varainsiirtoveron voi joutua maksamaan kaksinkertaisena. Jos saannolle ei tarvitse hakea lainhuutoa, varainsiirtovero on kuitenkin maksettava kuuden kuukauden kuluessa luovutussopimuksen tekemisestä.

Että näin...siis ovat aivan eri asioita mutta toisistaan riippuvaisia :)).
Muuten, kuten huomaat kiinteistökaupassa puhutaan luovutuksista....
Ehkäpä LKV -tutkinto olisi paikallaan :))...tai ainakin hieman jotain rauhoittavaa :-D :-D

Lue lisää

jos koko kiinteistön osuuden siirto tapahtuu edellisen omistajan velasta, eli onko silloinkin maksettava varainsiirtovero 4 %. Niin mikäli pankin kanssa pääsee tuosta lainansiirrosta yhteisymmärrykseen.

kanssa on kirjoitti:

jos koko kiinteistön osuuden siirto tapahtuu edellisen omistajan velasta, eli onko silloinkin maksettava varainsiirtovero 4 %. Niin mikäli pankin kanssa pääsee tuosta lainansiirrosta yhteisymmärrykseen.

Lue lisää

Se on normaali kauppa, sinä otat lainan jolla maksat kauppahinnan ja varainsiirtoveron. Toisten lainoja ei voi ottaa nimiinsä!

Ja varainsiirtovero menee jokaisessa kaupassa, jopa vapaaehtoisessa kaupanpurussa. Eli siinä tapauksessa myyjä maksaa varaisiirtoveron, eikä ostaja voi hakea sitä takaisin. Sen vuoksi kauppakirjassa tulee olla kirjattuna purkava ehto jos sellaista tarvitaan, ja juuri samasta syystä riitatapauksissa haetaan kaupanpurkutuomiota oikeusistuimelta.

Partnevia kirjoitti:

Omistusoikeudella on merkitystä VAIN lainhuudon SAAMISEN kannalta, ei lainhuudon HAKEMISEN kannalta. Lainhuutoa tulee hakea 6 kk kuluessa luovutussopimuksen ALLEKIRJOITTAMISESTA.
Otan esimerkin:
Kauppa tehdään jakamattoman kuolinpesän ollessa myyjänä (ei ole haettu selvennyslainhuutoa pesän osakkaille). Kaupantekotilaisuudessa kauppahinnasta ei makseta mitään, maksuehtojen mukaan kauppahinta maksetaan kokonaisuudessaan 8 kk kaupanteon jälkeen (jolloin esim. ostaja saa nostettua määräaikaissijoituksensa, jolla hänen on tarkoitus rahoittaa kiinteistö eikä kulujen vuoksi halua ottaa väliaikaista rahoitusta). Hallintaoikeus siirtyy 2 kk kuluessa kaupanteosta (mikä on myyjän kannalta typerä ehto, mutta Maakaaren mukaan kiinteistönkaupassa on sopimusvapaus). Kauppakirjaan unohtuu merkitä purkava ehto omistusoikeuden siirtymisestä. Tapahtuu seuraavaa:
- Ostajan on haettava lainhuutoa 6 kk kuluessa kauppakirjan allekirjoituksesta. Maksetun varainsiirtoveron lisäksi ostajan on esitettävä lainhuutohakemuksessaan kuolinpesän osakkaiden virkatodistukset mahdolliset suostumukset mahdolliset maistraatin luvat (tässä tarkemmin niitä selvittämättä, missä tapauksissa) ja tietysti itse kauppakirja. Tässä tapauksessa ostaja saa lainhuudon eli omistusoikeuden heti.
Jos on tehty edellä kuvattu kauppakirja, mutta siihen onkin otettu ehto, jonka mukaan omistusoikeus siirtyy vasta, kun kauppahinta on kokonaisuudessaan maksettu. Tapahtuu juuri samoin, kuin aiemmassakin tapauksessa, mutta ostaja ei saa lainhuutoa, vaan lainhuutohakemus jää lepäämään. Samoin lainhuuto jää lepäämään, mikäli joitakin lainhuudon myöntämiseen tarvittavia kuolinpesän asiakirjoja puuttuu. Lainhuutoa on siis haettava 6 kk kuluessa, vaikka omistusoikeus siirtyisikin myöhempään ajankohtaan. Käytetään myös sanamuotoa "lainhuudatus laitetaan vireille". Lainhuuto eli omistusoikeus myönnetään, kun todistaa Maanmittauslaitokselle, että kauppakirjan ehto on täytetty.
Eli: Omistus- ja hallintaoikeudesta voidaan kauppakirjassa sopia vapaasti ja ne määräytyvät sen mukaan, mutta lainhuutoa on haettava 6 kk kuluessa siitä, kun kauppakirja tehdään.
Välittäjä_LKV:lle: Käy koulua. Äläkä nuku tunnilla. Ja kysy, jos et ymmärtänyt.

Lue lisää

Ikävä todeta, mutta kyllä LKV:t ovat nykyään aivan liian heppoisella osaamisella liikenteessä.

Kyllä kiinteistöasioihin löytyy osaajia, mutta he eivät yleensä alennu LKV:ksi tai siitä saa liian huonsti liksaa.

ih mettelen kirjoitti:

Ikävä todeta, mutta kyllä LKV:t ovat nykyään aivan liian heppoisella osaamisella liikenteessä.

Kyllä kiinteistöasioihin löytyy osaajia, mutta he eivät yleensä alennu LKV:ksi tai siitä saa liian huonsti liksaa.

Lue lisää

http://www.keskuskauppakamari.fi/Tutkinnot-ja-kokeet/LKV-koe/Aiemmat-LKV-kokeet-ja-arvosteluperusteet

Tästäpä vaan testaamaan, miten helppoa se on. Ja - oikeassakaan kokeessa ei saa luntata, mutta lakikirjaa saa käyttää.