Kuolinpesän metsät

Metsien osalta ei kannata MML:n kauppahintarekisteriin turvautua. Vaikka teoreettisesti kauppahintamenetelmä onkin kaikkien kiinteistöjen kannalta paras menetelmä ei se käytännössä metsien kohdalla näin ole. Näissä kauppahintatilastoissa kun ei ole mitään tietoja myydyn alueen maaperästä ja siitä puustosta joka vaihtoi omistajaa kaupassa.

Käytännössä metsien arviointiin kannattaa käyttää ammattilaista. Maanomistajien arviointikeskus lienee ihan hyvä valinta kuten myös metsänhoitoyhdistykset.

Metsänarvioinista näin yleensäkin niin metsän maapohjan arvon sekä taimikojen arvot voidaan periaatteessa katsoa taulukosta mutta varsinainen puusto joudutaan arvioimaan tapauskohtaisesti paikanpäällä. Mitään taulukkoarvoja ei ole siinä mielessä kuin esim pellon hinnalle voidaan laskea.

Viimein tapa arvioittaa ostajilla on kieltämättä kyllä aika vekkuli. Pisteet sille kuka tuon on keksinyt ;-)

Maanmittari kirjoitti:

Metsien osalta ei kannata MML:n kauppahintarekisteriin turvautua. Vaikka teoreettisesti kauppahintamenetelmä onkin kaikkien kiinteistöjen kannalta paras menetelmä ei se käytännössä metsien kohdalla näin ole. Näissä kauppahintatilastoissa kun ei ole mitään tietoja myydyn alueen maaperästä ja siitä puustosta joka vaihtoi omistajaa kaupassa.

Käytännössä metsien arviointiin kannattaa käyttää ammattilaista. Maanomistajien arviointikeskus lienee ihan hyvä valinta kuten myös metsänhoitoyhdistykset.

Metsänarvioinista näin yleensäkin niin metsän maapohjan arvon sekä taimikojen arvot voidaan periaatteessa katsoa taulukosta mutta varsinainen puusto joudutaan arvioimaan tapauskohtaisesti paikanpäällä. Mitään taulukkoarvoja ei ole siinä mielessä kuin esim pellon hinnalle voidaan laskea.

Viimein tapa arvioittaa ostajilla on kieltämättä kyllä aika vekkuli. Pisteet sille kuka tuon on keksinyt ;-)

Lue lisää

Maanomistajien arviointikeskus ja MHY:t eivät ole hyviä valintoja sillä he ovat yksityisiä ja harrastavat välitystä ja heillä ei ole arvioista minkäänlaista vastuuta loppujen lopuksi. Mikä tahansa kiinteistönvälittäjä on mielestäni käytännössä parempi. Tosin metsien osalta kannattaa pyytää arvio metsäkeskuksesta. Vertailukaupat ovat perinnönjaossa kaikkein paras arviointitapa sillä se ottaa paikalliset olot huomioon eikä aiheuta jälkeenpäin riitoja aiheuttavaa virhettä yläkanttiin (moiteperuste).

Jari kirjoitti:

Maanomistajien arviointikeskus ja MHY:t eivät ole hyviä valintoja sillä he ovat yksityisiä ja harrastavat välitystä ja heillä ei ole arvioista minkäänlaista vastuuta loppujen lopuksi. Mikä tahansa kiinteistönvälittäjä on mielestäni käytännössä parempi. Tosin metsien osalta kannattaa pyytää arvio metsäkeskuksesta. Vertailukaupat ovat perinnönjaossa kaikkein paras arviointitapa sillä se ottaa paikalliset olot huomioon eikä aiheuta jälkeenpäin riitoja aiheuttavaa virhettä yläkanttiin (moiteperuste).

Lue lisää

No ei mitään haittaa kiinteistövälittäjän arviossakaan ole mutta kannattaa varmistaa että kiinteistövälittäjällä on oikeasti kokemusta metsän arvioinnista. Tässä tapauksessahan ilmeisesti metsä muodostaan suurinman osan tilan arvosta. Mihinkään kaupungin kiinteistövälittäjään en luottaisi. Periaatteessa jos puoluetonta ja asiantuntevaa arviointia kaipaa niin kannattanee ehkä turvautua auktorisoituun kiinteistöarvioijaan. Idea järjestelmässä on vähän sama kuin asianajoliitossa eli arivoija tekee tietyn kokeen sekä omaa tietyn määrän arviointikokemusta. Hän saa silloin oikeuden käytää auktorisoidun kiinteistövälittäjän nimeä ja sitoutuu tiettyihin eettisiin ja ammatillisiin sääntöihin. Auktorisoidun kiinteistöarvioijan arviosta voi asiakas valittaa auktorisoinnin antaneeseen järjesteöön eli kiinteistöarvioinnin auktorisointiyhdistykseen. Tarkempaa tietoa ko. järjestelmästä ja säännöistä mihin arvioija sitoutuu löytyy sivulta http://www.kolumbus.fi/hanna.raasakka/etusivu.htm
Siellä on lista mm. auktorisoiduista arvioijista ja ko. järjestelmästä yleensäkkin.

Ja jarille. Miten kummassa oikeasti vertailukaupoilla arvioit metsää. Siis se teoriassa on ihan oikea metodi koska se kuten sanoit ottaa huomioon mm. paikalliset olot. Kuitenkin se on työlläs menetelmä koska miten löydät tarpeeksi samanlaisia vertailukauppoja. Samanlaisuutta pitäisi löytyä ainakin maaperästä sekä puuston määrästä. Näitä tietoja ei löydy kauppahintarekisteristä joten arviomiehen pitäisi käydä arvioimassa (tai muuten selvittää) jokaisen vertailukaupan puusto ja maaperä. Tämän jälkeen todennäköisesti sopivia vertailukauppoja ei ole kovin suurta määrää käteen jäänyt niin että arvioinnin tarkuutta syö hintojen satunnaisvaihtelu joka ei häviä mikäli vertailukauppoja on liian vähän. Käytännössä kauppahintamenetelmä sopii vain rakennuspaikkojen (myös haja asutus) ja detaljikaavoitetun maan eri maankäyttölajien hintojen määräämiseen sekä joissakin erikoistapauksessa muun tyyppisiin kiinteistöihin. Tosin myös raakamaata on kätevä arvioittaa kauppahintamenetelmällä. Maa ja metsätalouskäytössä olevaa maata en arvioisi kauppahintamenetemällä.

Maanmittari kirjoitti:

No ei mitään haittaa kiinteistövälittäjän arviossakaan ole mutta kannattaa varmistaa että kiinteistövälittäjällä on oikeasti kokemusta metsän arvioinnista. Tässä tapauksessahan ilmeisesti metsä muodostaan suurinman osan tilan arvosta. Mihinkään kaupungin kiinteistövälittäjään en luottaisi. Periaatteessa jos puoluetonta ja asiantuntevaa arviointia kaipaa niin kannattanee ehkä turvautua auktorisoituun kiinteistöarvioijaan. Idea järjestelmässä on vähän sama kuin asianajoliitossa eli arivoija tekee tietyn kokeen sekä omaa tietyn määrän arviointikokemusta. Hän saa silloin oikeuden käytää auktorisoidun kiinteistövälittäjän nimeä ja sitoutuu tiettyihin eettisiin ja ammatillisiin sääntöihin. Auktorisoidun kiinteistöarvioijan arviosta voi asiakas valittaa auktorisoinnin antaneeseen järjesteöön eli kiinteistöarvioinnin auktorisointiyhdistykseen. Tarkempaa tietoa ko. järjestelmästä ja säännöistä mihin arvioija sitoutuu löytyy sivulta http://www.kolumbus.fi/hanna.raasakka/etusivu.htm
Siellä on lista mm. auktorisoiduista arvioijista ja ko. järjestelmästä yleensäkkin.

Ja jarille. Miten kummassa oikeasti vertailukaupoilla arvioit metsää. Siis se teoriassa on ihan oikea metodi koska se kuten sanoit ottaa huomioon mm. paikalliset olot. Kuitenkin se on työlläs menetelmä koska miten löydät tarpeeksi samanlaisia vertailukauppoja. Samanlaisuutta pitäisi löytyä ainakin maaperästä sekä puuston määrästä. Näitä tietoja ei löydy kauppahintarekisteristä joten arviomiehen pitäisi käydä arvioimassa (tai muuten selvittää) jokaisen vertailukaupan puusto ja maaperä. Tämän jälkeen todennäköisesti sopivia vertailukauppoja ei ole kovin suurta määrää käteen jäänyt niin että arvioinnin tarkuutta syö hintojen satunnaisvaihtelu joka ei häviä mikäli vertailukauppoja on liian vähän. Käytännössä kauppahintamenetelmä sopii vain rakennuspaikkojen (myös haja asutus) ja detaljikaavoitetun maan eri maankäyttölajien hintojen määräämiseen sekä joissakin erikoistapauksessa muun tyyppisiin kiinteistöihin. Tosin myös raakamaata on kätevä arvioittaa kauppahintamenetelmällä. Maa ja metsätalouskäytössä olevaa maata en arvioisi kauppahintamenetemällä.

Lue lisää

Haluaa saada todellisen arvon niin etsiii vertailukaupat. Maanostajat ovat erittäin kranttuja mutta arvioijat huitasevat suot ja kivikot ym risukot samaan muottiin. Usein perinnönjaossa ne jotka haluavat osuutensa rahassa käyttävät näitä mainitsemiasi mutta valitettavasti taitava pesänjakaja korjaa arviot oikeaan suuntaan eli alaspäin. Eri menetelmiä ja korjauksia ynnäämällä saadaan 200-500% heittoja.

Jos kirjoitti:

Haluaa saada todellisen arvon niin etsiii vertailukaupat. Maanostajat ovat erittäin kranttuja mutta arvioijat huitasevat suot ja kivikot ym risukot samaan muottiin. Usein perinnönjaossa ne jotka haluavat osuutensa rahassa käyttävät näitä mainitsemiasi mutta valitettavasti taitava pesänjakaja korjaa arviot oikeaan suuntaan eli alaspäin. Eri menetelmiä ja korjauksia ynnäämällä saadaan 200-500% heittoja.

Lue lisää

Sinänsä puhut totta että yleisimmän metsänarviointimenetelmän eli summa-arvo menetelmän suurin heikkous on se että siihen pitää tehdä harkinnanvarainen kokonaisarvon korjaus joka voi olla hyvinkin suuri. Tämä onkin se kohta arvioinnissa jossa arvioian ammattitaito mitataan. Kokonaisarvon korjauksen tekemättäjättäminen taasen tarkoittaa lähes varmasti arvion osumista liian suureksi. Tutkimuksissa on nimittäin todettu että kun vertaillaan summa-arvolla saatuja arvoja vastaavien kiinteistöjen kauppa-arvoon niin summa-arvolla saadut arvot ovat selvästi suurempia kuin kauppa-arvot. Siksi kokonaisarvon korjaus on tehtävä.

Tosin sama kokonaisarvon korjauksen problematiikka löytyy myös rakennettujen kiinteistöjen arvinoinnista jossa yleensä kauppa-arvolla arvioidaan tontti ja kustannusarvolla talo ja lopullinen arvo on noiden summa vähennettynä kokonaisarvon korjauksella. Muistaakseni kokonaisarvon korjauksesta rakennettujen kiinteistöjen kohdalla taisi juuri yksi henkilö väitelläkin Teknillisessä korkeakoulussa itsensä tohtoriksi.

En nyt rupea sen enempää inttämään mutta sanonpahan vaan että siitä vaan keräämään vertailukauppoja jos hermot kestää tutkia kaupat tarpeeksi tarkasti. Jos mukana on epäedustavia kauppoja (ei tarpeeksi samat ominaisuudet arvioiotavan kohteen kansa) niin arvion perusta murenee.

Ehkä tärkeintä olisikin sopia yhteisesti pesän osakkaiden kesken ulkopuolisen arviomiehen käyttämisestä jonka puolueettomuuteen kaikki osakkaat voivat luottaa. (ja jonka tekemään arvioon sitoutuvat jo etukäteen) Kunnon arviomies tekee myös arviokirjan joka sisältää laskemansa arvon lisäksi keinot miten hän on arvoon päässyt sekä luotettavuusanalyysin jossa selvitetään arvion luotettavuutta sekä mahdollisia hintaan vaikuttavia epävarmuustekijöitä.

Maanmittari kirjoitti:

Sinänsä puhut totta että yleisimmän metsänarviointimenetelmän eli summa-arvo menetelmän suurin heikkous on se että siihen pitää tehdä harkinnanvarainen kokonaisarvon korjaus joka voi olla hyvinkin suuri. Tämä onkin se kohta arvioinnissa jossa arvioian ammattitaito mitataan. Kokonaisarvon korjauksen tekemättäjättäminen taasen tarkoittaa lähes varmasti arvion osumista liian suureksi. Tutkimuksissa on nimittäin todettu että kun vertaillaan summa-arvolla saatuja arvoja vastaavien kiinteistöjen kauppa-arvoon niin summa-arvolla saadut arvot ovat selvästi suurempia kuin kauppa-arvot. Siksi kokonaisarvon korjaus on tehtävä.

Tosin sama kokonaisarvon korjauksen problematiikka löytyy myös rakennettujen kiinteistöjen arvinoinnista jossa yleensä kauppa-arvolla arvioidaan tontti ja kustannusarvolla talo ja lopullinen arvo on noiden summa vähennettynä kokonaisarvon korjauksella. Muistaakseni kokonaisarvon korjauksesta rakennettujen kiinteistöjen kohdalla taisi juuri yksi henkilö väitelläkin Teknillisessä korkeakoulussa itsensä tohtoriksi.

En nyt rupea sen enempää inttämään mutta sanonpahan vaan että siitä vaan keräämään vertailukauppoja jos hermot kestää tutkia kaupat tarpeeksi tarkasti. Jos mukana on epäedustavia kauppoja (ei tarpeeksi samat ominaisuudet arvioiotavan kohteen kansa) niin arvion perusta murenee.

Ehkä tärkeintä olisikin sopia yhteisesti pesän osakkaiden kesken ulkopuolisen arviomiehen käyttämisestä jonka puolueettomuuteen kaikki osakkaat voivat luottaa. (ja jonka tekemään arvioon sitoutuvat jo etukäteen) Kunnon arviomies tekee myös arviokirjan joka sisältää laskemansa arvon lisäksi keinot miten hän on arvoon päässyt sekä luotettavuusanalyysin jossa selvitetään arvion luotettavuutta sekä mahdollisia hintaan vaikuttavia epävarmuustekijöitä.

Lue lisää

Löytyy helposti netistä, lehdistä, välittäjiltä ja nimenomaan Maanmittauslaitokselta. Halpa ja varma tapa verrattuna johonkin kenties johdattelemalla ja tietoja pimittelemällä saatuun arvioon. Ostaja joka ei osaa arvostaa itse havittelemaansa kohdetta voi jättää ostamatta.

MML kirjoitti:

Löytyy helposti netistä, lehdistä, välittäjiltä ja nimenomaan Maanmittauslaitokselta. Halpa ja varma tapa verrattuna johonkin kenties johdattelemalla ja tietoja pimittelemällä saatuun arvioon. Ostaja joka ei osaa arvostaa itse havittelemaansa kohdetta voi jättää ostamatta.

Lue lisää

Tiedän kyllä mistä hintoja löytyy. Tiedän myös sen että MML:n kauppahintarekisteristä ei löydy metsätilojen kohdalla puusto tai maaperätietoja. Vain pinta-ala ja hinta sekä lähinnä paikan arvoon rakennusmaana liittyviä tietoja sekä sijainti. Jos kauppojen puustotietoja ei käy yksin kappalein kysymässä ostajilta eli selvitä vertailukaupan puustoa niin vertailukaupoista ei voi päätellä mitenkään oman metsikön arvoa. Välittäjiltä kysymällä tietysti on se hyvä puoli että ne voivat kertoa jotain metsän arvosta.

Mutta kuten sanoin jos on viitseliäisyyttä tarkistaa vertailukauppojen sopivuus selvittämällä jokaisen vertailukaupan maaperä ja ennenkaikkea puusto niin siitä vaan.

Pointtini koko asiassa on se että kauppahintoja on helppo saada mutta tarpeeksi samanlaisten kohteiden etsiminen on erittäin työllästä ja vaatii jokaisen vertailukaupan puustotietojen läpikäymistä, mieluusti myös maaperätietojen läpikäymistä.

Kokenut ostaja tietysti osaa arvioida kohteen itse jollakin tavalla. Ainakin hän varmaan haluaa arvion puuston määrästä jonka teettää jossakin (tai tarkistaa alueen metsänhoitosuunnitelmasta jos se on suht tuore) jollei ole metsäalan ammattilainen. Mutta siitä ei tässä ole kyse vaan perikunnan metsien arvioittamisesta jotta toinen osakas voidaan ostaa ulos.

Maanmittari kirjoitti:

Tiedän kyllä mistä hintoja löytyy. Tiedän myös sen että MML:n kauppahintarekisteristä ei löydy metsätilojen kohdalla puusto tai maaperätietoja. Vain pinta-ala ja hinta sekä lähinnä paikan arvoon rakennusmaana liittyviä tietoja sekä sijainti. Jos kauppojen puustotietoja ei käy yksin kappalein kysymässä ostajilta eli selvitä vertailukaupan puustoa niin vertailukaupoista ei voi päätellä mitenkään oman metsikön arvoa. Välittäjiltä kysymällä tietysti on se hyvä puoli että ne voivat kertoa jotain metsän arvosta.

Mutta kuten sanoin jos on viitseliäisyyttä tarkistaa vertailukauppojen sopivuus selvittämällä jokaisen vertailukaupan maaperä ja ennenkaikkea puusto niin siitä vaan.

Pointtini koko asiassa on se että kauppahintoja on helppo saada mutta tarpeeksi samanlaisten kohteiden etsiminen on erittäin työllästä ja vaatii jokaisen vertailukaupan puustotietojen läpikäymistä, mieluusti myös maaperätietojen läpikäymistä.

Kokenut ostaja tietysti osaa arvioida kohteen itse jollakin tavalla. Ainakin hän varmaan haluaa arvion puuston määrästä jonka teettää jossakin (tai tarkistaa alueen metsänhoitosuunnitelmasta jos se on suht tuore) jollei ole metsäalan ammattilainen. Mutta siitä ei tässä ole kyse vaan perikunnan metsien arvioittamisesta jotta toinen osakas voidaan ostaa ulos.

Lue lisää

Jos arvioita yritetään käyttää väärin niin aina vertailla ja sitten etsiä arvion virheet. Ne voi oikaista jos ei muuten niin moitekanteella. Välittäjät saavat isomman provikan mitä suuremmat summat ja nimenomaan he vedättävät hintoja ylös.
Heillä on otsaa laittaa naapuripalstoille toisistaan moninkertaisesti poikkeavat hinnat.
Omakohtaista kokemusta on muttei oma lehmä ojassa.

Sama kirjoitti:

Jos arvioita yritetään käyttää väärin niin aina vertailla ja sitten etsiä arvion virheet. Ne voi oikaista jos ei muuten niin moitekanteella. Välittäjät saavat isomman provikan mitä suuremmat summat ja nimenomaan he vedättävät hintoja ylös.
Heillä on otsaa laittaa naapuripalstoille toisistaan moninkertaisesti poikkeavat hinnat.
Omakohtaista kokemusta on muttei oma lehmä ojassa.

Lue lisää

MHY arviossa on kuviotiedot hakkuuta edeltävältä ajalta tai ne on tehnyt apukoulun käynyt toimihenkilö. Auktorisoitu arvioija ottaa pohjiksi väärät MHY arviot ja käyttää tuttoarvomenetelmää muttei kerro korkoa tai laittaa virhemahdollisuudeksi vaikkapa 50%. Lisäksi hän sekoittaa kokonaisalennuksen ja kokonaiskorjauksen keskenään (kokonaiskorjaus jää pois tai siinä käytetään taajama-alueen arvoa.
Näin virhe lähentelee jo 100% eli arviossa on ilmaa yli 50% tai arvion hinta toteutuu vasta v. 2014 teoriassa.

Sama kirjoitti:

Jos arvioita yritetään käyttää väärin niin aina vertailla ja sitten etsiä arvion virheet. Ne voi oikaista jos ei muuten niin moitekanteella. Välittäjät saavat isomman provikan mitä suuremmat summat ja nimenomaan he vedättävät hintoja ylös.
Heillä on otsaa laittaa naapuripalstoille toisistaan moninkertaisesti poikkeavat hinnat.
Omakohtaista kokemusta on muttei oma lehmä ojassa.

Lue lisää

Naapuripalstojen todellinen arvo voi oikeasti olla valtavasti erisuuri.

Olen ostellut metsiä aika monia kertoja. Osaan arvioida puuston ja koko metsän arvon siten että uskallan arvioni perusteella ostaa metsää. Yleensä sanoisin, ettei MHY:n arviot, joita myyjät tarjoaa kaupantekotilanteissa, juurikaan merkittävästi ole eronneet omista arvioistani (Ei niillä hinnoilla kauppoja tehdä. Kauppahinta voi olla sekä ylempi että alempi mutta se riippuu ostajan ja myyjän halusta ostaa ja myydä).

En luottaisi kiinteistönvälittäjään vaan MHY:hyn. MHY:n tyypit arvioi jatkuvasti hakattavia metsiä ja he saavat jatkuvasti palautteen metsässä todella olleesta puumäärästä jolloin he ovat kyllä oppineet aika tarkoiksi. Kiinteistönvälittäjiltä yleensä puuttuu palautemahdollisuus jolloin he eivät ole voineet oppia niin tarkoiksi.

Väite, että erilaisia kuvioita ei arvioitaisi erikseen on minusta outo, kyllä aina kuviointi on minusta ollut aika hyvin ja tarkasti tehty.

En ole kytköksissä mihinkään MHY:hyn mutta itse luotan heihin ammattilaisina kovasti.

Metsän arviointi on todella vaikeaa koska asioita voi arvottaa monin eri tavoin. Aina arviota tutkiessa on tutustuttava arviointiperusteisiin jotka on arviossa oltava näkyvissä.

Ilmainen arvioija kirjoitti:

Naapuripalstojen todellinen arvo voi oikeasti olla valtavasti erisuuri.

Olen ostellut metsiä aika monia kertoja. Osaan arvioida puuston ja koko metsän arvon siten että uskallan arvioni perusteella ostaa metsää. Yleensä sanoisin, ettei MHY:n arviot, joita myyjät tarjoaa kaupantekotilanteissa, juurikaan merkittävästi ole eronneet omista arvioistani (Ei niillä hinnoilla kauppoja tehdä. Kauppahinta voi olla sekä ylempi että alempi mutta se riippuu ostajan ja myyjän halusta ostaa ja myydä).

En luottaisi kiinteistönvälittäjään vaan MHY:hyn. MHY:n tyypit arvioi jatkuvasti hakattavia metsiä ja he saavat jatkuvasti palautteen metsässä todella olleesta puumäärästä jolloin he ovat kyllä oppineet aika tarkoiksi. Kiinteistönvälittäjiltä yleensä puuttuu palautemahdollisuus jolloin he eivät ole voineet oppia niin tarkoiksi.

Väite, että erilaisia kuvioita ei arvioitaisi erikseen on minusta outo, kyllä aina kuviointi on minusta ollut aika hyvin ja tarkasti tehty.

En ole kytköksissä mihinkään MHY:hyn mutta itse luotan heihin ammattilaisina kovasti.

Metsän arviointi on todella vaikeaa koska asioita voi arvottaa monin eri tavoin. Aina arviota tutkiessa on tutustuttava arviointiperusteisiin jotka on arviossa oltava näkyvissä.

Lue lisää

Yhteenlaskuvirheitä en ole tavannut missään muissa arvioissa.

Ilmainen arvioija kirjoitti:

Naapuripalstojen todellinen arvo voi oikeasti olla valtavasti erisuuri.

Olen ostellut metsiä aika monia kertoja. Osaan arvioida puuston ja koko metsän arvon siten että uskallan arvioni perusteella ostaa metsää. Yleensä sanoisin, ettei MHY:n arviot, joita myyjät tarjoaa kaupantekotilanteissa, juurikaan merkittävästi ole eronneet omista arvioistani (Ei niillä hinnoilla kauppoja tehdä. Kauppahinta voi olla sekä ylempi että alempi mutta se riippuu ostajan ja myyjän halusta ostaa ja myydä).

En luottaisi kiinteistönvälittäjään vaan MHY:hyn. MHY:n tyypit arvioi jatkuvasti hakattavia metsiä ja he saavat jatkuvasti palautteen metsässä todella olleesta puumäärästä jolloin he ovat kyllä oppineet aika tarkoiksi. Kiinteistönvälittäjiltä yleensä puuttuu palautemahdollisuus jolloin he eivät ole voineet oppia niin tarkoiksi.

Väite, että erilaisia kuvioita ei arvioitaisi erikseen on minusta outo, kyllä aina kuviointi on minusta ollut aika hyvin ja tarkasti tehty.

En ole kytköksissä mihinkään MHY:hyn mutta itse luotan heihin ammattilaisina kovasti.

Metsän arviointi on todella vaikeaa koska asioita voi arvottaa monin eri tavoin. Aina arviota tutkiessa on tutustuttava arviointiperusteisiin jotka on arviossa oltava näkyvissä.

Lue lisää

Jaossa ei voida käyttää "renkaanpotkijoitten" hintoja vaan tilastotietoja joita sovelletaan oikein. Tämä toimistotyöskentely tuntuu olevan MHY:n heikkouksia. Mikäli kuviotiedot ovat vuosikymmeniä vanhoista hakkuista ja metsä on jätetty hoitamatta niin nykytiedot eivät pidä paikkaansa. Lisäksi heitä rasittaa MTK:laisuus.

"Väite, että erilaisia kuvioita ei arvioitaisi erikseen on minusta outo"

Tottakai ne arvioidaan erikseen mutta jos oletetaan, että kuvion sisällä ei ole kasvupaikoilla eroja niin siinä tulee iso virhe.
On käynyt niin, että kuvio on 2* suurempi mitä harvennettu ala on. Loppu on ollut suota ja tyhjää.

MML kirjoitti:

Jaossa ei voida käyttää "renkaanpotkijoitten" hintoja vaan tilastotietoja joita sovelletaan oikein. Tämä toimistotyöskentely tuntuu olevan MHY:n heikkouksia. Mikäli kuviotiedot ovat vuosikymmeniä vanhoista hakkuista ja metsä on jätetty hoitamatta niin nykytiedot eivät pidä paikkaansa. Lisäksi heitä rasittaa MTK:laisuus.

"Väite, että erilaisia kuvioita ei arvioitaisi erikseen on minusta outo"

Tottakai ne arvioidaan erikseen mutta jos oletetaan, että kuvion sisällä ei ole kasvupaikoilla eroja niin siinä tulee iso virhe.
On käynyt niin, että kuvio on 2* suurempi mitä harvennettu ala on. Loppu on ollut suota ja tyhjää.

Lue lisää

Pieni mielipide tähän väliin.

Tietysti pitäisi voida olettaa ettei kuvion sisällä kasvupaikoilla ole kovin suuria eroja.
Eikö kuvioinnin tarkoitus ole jakaa metsä sisäisesti mahdollisimman homogeenisiin osiin. Jos kuvio sisältää puolet suota ja puolet kunnon metsää niin silloin kuvinointi on mielestäni epäonnistunut. Ilmeisesti tarkoitit tällaista tilannetta. Tietysti jos tietää että kuviointi on nk päin puuta niin tietysti tämä pitää yrittää ottaa huomioon jos ei halua teettää uutta arviota jossa tehtäisiin uusi kuviointi.

MML kirjoitti:

Jaossa ei voida käyttää "renkaanpotkijoitten" hintoja vaan tilastotietoja joita sovelletaan oikein. Tämä toimistotyöskentely tuntuu olevan MHY:n heikkouksia. Mikäli kuviotiedot ovat vuosikymmeniä vanhoista hakkuista ja metsä on jätetty hoitamatta niin nykytiedot eivät pidä paikkaansa. Lisäksi heitä rasittaa MTK:laisuus.

"Väite, että erilaisia kuvioita ei arvioitaisi erikseen on minusta outo"

Tottakai ne arvioidaan erikseen mutta jos oletetaan, että kuvion sisällä ei ole kasvupaikoilla eroja niin siinä tulee iso virhe.
On käynyt niin, että kuvio on 2* suurempi mitä harvennettu ala on. Loppu on ollut suota ja tyhjää.

Lue lisää

Ettei nyt vain olisi käynyt niin, ettei ole tilattukaan varsinaista arviota vaan kysytty esimerkiksi laskelmaa jonkin vanhan metsätaloussuunnitelman tietojen pohjalta. Se on halvempaa kuin maastotyö. Toisaalta sitä yleensä saa mitä tilaa.

Kuviolla tarkoitetaan yleensä näitä samassa metsäpalstassa olevia erilaisia (puustoltaan tai metsäpohjaltaan)metsäalueita. Kooltaan ne voivat olla muutamia aarejakin, jos metsä on vaihtelevaa. Arviossa ne on piirretty karttaan ja sitten arvioitu kuvio kuviolta. Sattuu niissä virheitä tai enemmän tulkintaeroja mutta ei kovin paljon. Eli siis nämä kuviot ovat niitä tarkoittamiasi erilaisia kasvupaikkoja.

Mielestäni metsän arvoa ei voi mitenkään arvioida luotettavasti tilastotietojen perusteella, aivan sama kuin ostaisit punaisen auton punaisten autojen tilastollisella keskihinnalla.

Sitten siitä MTK laisuudesta. Metsätoimihenkilöt kuuluvat Sttk:n alaiseen liittoon.

Ilmainen arvioija kirjoitti:

Ettei nyt vain olisi käynyt niin, ettei ole tilattukaan varsinaista arviota vaan kysytty esimerkiksi laskelmaa jonkin vanhan metsätaloussuunnitelman tietojen pohjalta. Se on halvempaa kuin maastotyö. Toisaalta sitä yleensä saa mitä tilaa.

Kuviolla tarkoitetaan yleensä näitä samassa metsäpalstassa olevia erilaisia (puustoltaan tai metsäpohjaltaan)metsäalueita. Kooltaan ne voivat olla muutamia aarejakin, jos metsä on vaihtelevaa. Arviossa ne on piirretty karttaan ja sitten arvioitu kuvio kuviolta. Sattuu niissä virheitä tai enemmän tulkintaeroja mutta ei kovin paljon. Eli siis nämä kuviot ovat niitä tarkoittamiasi erilaisia kasvupaikkoja.

Mielestäni metsän arvoa ei voi mitenkään arvioida luotettavasti tilastotietojen perusteella, aivan sama kuin ostaisit punaisen auton punaisten autojen tilastollisella keskihinnalla.

Sitten siitä MTK laisuudesta. Metsätoimihenkilöt kuuluvat Sttk:n alaiseen liittoon.

Lue lisää

Sitä sun tätä todellakin saa MHY:ltä. Laskelmista ei ollut missään vaiheessa puhetta. Semmoisia emme tarvitse tarvitse varsinkaan jos vuoristoinsinöörin yhteenlaskutaito on todella huono. Jos et tiedä niin kuvio muodostuu esim. määrättyyn aikaan istutetusta taimikosta.
Tilastotiedoilla tarkoitan MML:n kaupanvahvistajilta keräämiä vertailukauppoja jotka ovat yksilöityjä. Ei tietynlaisia. Ketä muuten luulet kuuluvan MHY valtuustoihin. Ovatko hekin teknisiä tai kenties salaojateknikkoja?

Sulttaani kirjoitti:

Sitä sun tätä todellakin saa MHY:ltä. Laskelmista ei ollut missään vaiheessa puhetta. Semmoisia emme tarvitse tarvitse varsinkaan jos vuoristoinsinöörin yhteenlaskutaito on todella huono. Jos et tiedä niin kuvio muodostuu esim. määrättyyn aikaan istutetusta taimikosta.
Tilastotiedoilla tarkoitan MML:n kaupanvahvistajilta keräämiä vertailukauppoja jotka ovat yksilöityjä. Ei tietynlaisia. Ketä muuten luulet kuuluvan MHY valtuustoihin. Ovatko hekin teknisiä tai kenties salaojateknikkoja?

Lue lisää

Uskon, että ne toimihenkilöt suorittavat ne arvioinnit. Eivät ne luottamusmiehet niihin koske millään lailla. Arviot ovat jopa täysin luottamuksellisia eikä MHY:n tyypit edes anna niitä luottamusmiehille tiedoksi vaikka joku ymmärtämättömyyttään pyytäisikin.

En usko että olet MHY:n arvioon törmännyt tuossa jutussasi, josta tässä kerrot ja josta olemme keskustelleet jo aiemminkin eri nimmareilla. Monet asiat ei täsmää tuossa tarinassasi. Et ole saanut laskelmia (hassua että silti oli niin paljon laskettu väärin) eikä kuvioita ole päivitetty kymmeniä vuosia vanhoista yms. Ehkä kyse on vanhasta metsätaloussuunnitelmasta, jota joku pesässäsi on sinulle arviona tarjonnut.

Ilmainen arvioija kirjoitti:

Uskon, että ne toimihenkilöt suorittavat ne arvioinnit. Eivät ne luottamusmiehet niihin koske millään lailla. Arviot ovat jopa täysin luottamuksellisia eikä MHY:n tyypit edes anna niitä luottamusmiehille tiedoksi vaikka joku ymmärtämättömyyttään pyytäisikin.

En usko että olet MHY:n arvioon törmännyt tuossa jutussasi, josta tässä kerrot ja josta olemme keskustelleet jo aiemminkin eri nimmareilla. Monet asiat ei täsmää tuossa tarinassasi. Et ole saanut laskelmia (hassua että silti oli niin paljon laskettu väärin) eikä kuvioita ole päivitetty kymmeniä vuosia vanhoista yms. Ehkä kyse on vanhasta metsätaloussuunnitelmasta, jota joku pesässäsi on sinulle arviona tarjonnut.

Lue lisää

Kaikenlaista puppua. Missäs sinä olet arvioita nähnyt? Et tiedä edes mikä on kuvio ja kirjoittelet sttk:sta ja muuta paskaa.

Ilmainen arvioija kirjoitti:

Uskon, että ne toimihenkilöt suorittavat ne arvioinnit. Eivät ne luottamusmiehet niihin koske millään lailla. Arviot ovat jopa täysin luottamuksellisia eikä MHY:n tyypit edes anna niitä luottamusmiehille tiedoksi vaikka joku ymmärtämättömyyttään pyytäisikin.

En usko että olet MHY:n arvioon törmännyt tuossa jutussasi, josta tässä kerrot ja josta olemme keskustelleet jo aiemminkin eri nimmareilla. Monet asiat ei täsmää tuossa tarinassasi. Et ole saanut laskelmia (hassua että silti oli niin paljon laskettu väärin) eikä kuvioita ole päivitetty kymmeniä vuosia vanhoista yms. Ehkä kyse on vanhasta metsätaloussuunnitelmasta, jota joku pesässäsi on sinulle arviona tarjonnut.

Lue lisää

"Et ole saanut laskelmia"

MHY ei todellakaan meinannut antaa tila-arviota mutta kun kuulivat, että asia menee käräjäoikeuteen niin lepertelyjen kera tuli hakkuusuunnitelmatkin ja niistäkin kävi ilmi, että arviossa oli kymmeniä tuhansia euroja ilmaa.

Ilmainen arvioija kirjoitti:

Uskon, että ne toimihenkilöt suorittavat ne arvioinnit. Eivät ne luottamusmiehet niihin koske millään lailla. Arviot ovat jopa täysin luottamuksellisia eikä MHY:n tyypit edes anna niitä luottamusmiehille tiedoksi vaikka joku ymmärtämättömyyttään pyytäisikin.

En usko että olet MHY:n arvioon törmännyt tuossa jutussasi, josta tässä kerrot ja josta olemme keskustelleet jo aiemminkin eri nimmareilla. Monet asiat ei täsmää tuossa tarinassasi. Et ole saanut laskelmia (hassua että silti oli niin paljon laskettu väärin) eikä kuvioita ole päivitetty kymmeniä vuosia vanhoista yms. Ehkä kyse on vanhasta metsätaloussuunnitelmasta, jota joku pesässäsi on sinulle arviona tarjonnut.

Lue lisää

Tavallaan valtuustot arvioivat maalla koska kaikki tuntevat toisensa ja voidaan kähmiä aivan viran puolesta hirviporukassa tai kunnantalon käytävillä. Se on paljon hauskempaa juonitella kuin tehdä töitä.

Miksei samantien amerikkalainen arvioija

Jari kirjoitti:

Maanomistajien arviointikeskus ja MHY:t eivät ole hyviä valintoja sillä he ovat yksityisiä ja harrastavat välitystä ja heillä ei ole arvioista minkäänlaista vastuuta loppujen lopuksi. Mikä tahansa kiinteistönvälittäjä on mielestäni käytännössä parempi. Tosin metsien osalta kannattaa pyytää arvio metsäkeskuksesta. Vertailukaupat ovat perinnönjaossa kaikkein paras arviointitapa sillä se ottaa paikalliset olot huomioon eikä aiheuta jälkeenpäin riitoja aiheuttavaa virhettä yläkanttiin (moiteperuste).

Lue lisää

Maanomistajien Arviointikeskus Oy ei välitä kiinteistöjä. Arviolausuntojen laatijat ovat Auktorisoituja kiinteistöarvioijia (AKA) ja heitä valvoo Keskuskauppakamari. Arviointikeskus on puolueeton kiinteistöarvioija ilman sidoksia pankkeihin ja välitysyrityksiin.

Jos sopua ei synny niin ei mene ihan noin helposti.

Eli siis ulosostosta voi kieltäytyä jos haluaa. Maita ei myöskään voi laittaa yleiseen myyntiin koska yhteisen omaisuuden myyntiin pitää olla kaikkien yhteisomistajien suostumus. Koska kuitenkin yksittäisellä yhteisomsitajalla on oikeus saada osuutensa erotetuksi pakkokeinoja on olemassa.

Yhteisomistuksessa olevan kohteen voi periaatteessa oikeus pyynnöstä pakkomyydä. Tähän Kai kai viittaa. Kuitenkin ensisijainen yhteisomistuksen purkutapa on lain mukaan esineen/kohteen jakaminen jos se on mahdollista eikä huomattavasti pudota esineen arvoa. Tässä tapauksessa se tarkoittaa että ensisijainen pakkotoimenpide on vaatia halkomista Maanmittaustoimistolta. Käräjäoikeuden pakkomyynti tulee kysymykseen vain silloin jos kiinteistö ei ole jakokelpoinen eli joko todella pieni tai pelkkä rakennuspaikka/tontti. Tässä tapauksessa kun koko on 100 ha niin jako pitää toimittaa halkomalla eikä käräjäoikeuden pakkomyynnillä, siis jos ulosostosta tai tilan myynnistä muuten ei päästä sopuun perikunnan kesken.

Ensinnäkin kannatta muistaa, että laki määrää hakatun metsän uudistettavaksi. Lopulta se tehdään yhteiskunnan toimin ja kuluja vastaan voidaan myydä ko taimikko (siis jos omistaja ei sitä tee) Siis uudistuskulut on laskettava pian lankeavaksi lakisääteiseksi menoksi ostajalle uudistamattomasta alasta. Toisaalta jo istutetulle alalle on välttämätöntä tehdä taimikon raivaustoimenpiteitä, jotka maksavat aikalailla.

Pieniä ensiharvennustuloja on odotettavissa vasta useiden kymmenien vuosien kuluttua ja merkittäviä vasta lähempänä 100 v. (riippuu paljon paikkakunnasta ja pohjasta) Jos diskonttaat tulevat tulot tähän päivään edes jonkinlaisella korko-olettamalla niin juurikaan ei niille jää arvoa.

Toisaalta metsän pinta-alaperustainen verotus on poistunut, joten juuri nyt ei mene veroakaan muuta kuin hakkuutulosta. Kiinteistöveron ulottamista metsäpohjiin kuitenkin suunnitellaan kuola valuen monilla poliittisilla tahoilla ja saattaa tulla tilanne, että maksat metsäpohjasta lopun ikääsi veroa ilman mahdollisuutta saada siitä koskaan senttiäkään.

Kylmästi laskimella laskien metsäpohjasta, jossa ei ole jo vakiintunutta taimikkoa ei kannata maksaa rahaa. Jos metsällä on muita arvoja niin sitten tilanne muuttuu. Jos pitää metsästä, sekin saattaa riittää.

Jos kuitenkin haluat tehdä itse työt metsässäsi vaikkapa kuntoiluna niin kulut ovat aika pienet. Jo muutaman kymmenen vuoden kuluttua metsäsi on komea nuori kasvatusmetsä ja sen arvo kasvaa kokoajan. Sellaiselle metsälle on jo ostajia tai sitä voi käyttää vakuutena tai vain käydä silloin tällöin katsomassa kättensä työn jälkiä.

Tilanteessasi pyytäisin vaikkapa sieltä tässä keskustelussa parjatusta metsänhoitoyhdistyksestä arvio metsän uudistuskuluista ja taimikkojen raivauskuluista ja lupaisin ottaa ne vastatakseni metsän hintana. Sillä ne todella ovat kuin kiinteistöön kiinnitettyä velkaa.

Haluan vielä korostaa, että tämä oli vain minun omia mietteitäni. Voin olla täysin väärässäkin mutta näin minä tekisin. Edes istutetulla taimikolla ei ole juurikaan arvoa vaikka sen istutuskulut ovat aika suuret.

Ilmainen arvioija kirjoitti:

Ensinnäkin kannatta muistaa, että laki määrää hakatun metsän uudistettavaksi. Lopulta se tehdään yhteiskunnan toimin ja kuluja vastaan voidaan myydä ko taimikko (siis jos omistaja ei sitä tee) Siis uudistuskulut on laskettava pian lankeavaksi lakisääteiseksi menoksi ostajalle uudistamattomasta alasta. Toisaalta jo istutetulle alalle on välttämätöntä tehdä taimikon raivaustoimenpiteitä, jotka maksavat aikalailla.

Pieniä ensiharvennustuloja on odotettavissa vasta useiden kymmenien vuosien kuluttua ja merkittäviä vasta lähempänä 100 v. (riippuu paljon paikkakunnasta ja pohjasta) Jos diskonttaat tulevat tulot tähän päivään edes jonkinlaisella korko-olettamalla niin juurikaan ei niille jää arvoa.

Toisaalta metsän pinta-alaperustainen verotus on poistunut, joten juuri nyt ei mene veroakaan muuta kuin hakkuutulosta. Kiinteistöveron ulottamista metsäpohjiin kuitenkin suunnitellaan kuola valuen monilla poliittisilla tahoilla ja saattaa tulla tilanne, että maksat metsäpohjasta lopun ikääsi veroa ilman mahdollisuutta saada siitä koskaan senttiäkään.

Kylmästi laskimella laskien metsäpohjasta, jossa ei ole jo vakiintunutta taimikkoa ei kannata maksaa rahaa. Jos metsällä on muita arvoja niin sitten tilanne muuttuu. Jos pitää metsästä, sekin saattaa riittää.

Jos kuitenkin haluat tehdä itse työt metsässäsi vaikkapa kuntoiluna niin kulut ovat aika pienet. Jo muutaman kymmenen vuoden kuluttua metsäsi on komea nuori kasvatusmetsä ja sen arvo kasvaa kokoajan. Sellaiselle metsälle on jo ostajia tai sitä voi käyttää vakuutena tai vain käydä silloin tällöin katsomassa kättensä työn jälkiä.

Tilanteessasi pyytäisin vaikkapa sieltä tässä keskustelussa parjatusta metsänhoitoyhdistyksestä arvio metsän uudistuskuluista ja taimikkojen raivauskuluista ja lupaisin ottaa ne vastatakseni metsän hintana. Sillä ne todella ovat kuin kiinteistöön kiinnitettyä velkaa.

Haluan vielä korostaa, että tämä oli vain minun omia mietteitäni. Voin olla täysin väärässäkin mutta näin minä tekisin. Edes istutetulla taimikolla ei ole juurikaan arvoa vaikka sen istutuskulut ovat aika suuret.

Lue lisää

Summa-arvomenetelmällä arvioituna taimikko on arvokkaampaa kuin nuori metsä. Sitten vain lainan vakuudeksi ja välittäjä takaamaan. Toivottavasti saa linnatuomion aikanaan.

Juuh, eikä aikaakaan ole kulunut kuin vaivaiset 18 vuotta, eli jutunjuuri ohitti ripitysiän, onnee teille.

T. Lawetorder ansaan astunutkaan