Vouhottajat tekevät liian suuren numeron mahdollisesta korkojen noususta.
Ensinnäkin suurin osa nykyisistä asuntoluotoista on otettu muutama vuosi sitten tai aiemmin, jolloin korot ovat olleet tuon 2-3 prosenttiyksikköä korkeammalla. Ne on silloin mitoitettu sen mukaan, joten tämä parin vuoden matalempien korkojen aika on vain lyhentänyt tasaerässä maksavien maksuaikaa alkuperäisestä suunnitelmasta tai jättänyt käteen vähän enemmän pätäkkää niille, joilla laina-aika oli mitoitettu kiinteäksi.
Toiseksi ei se parin prosentin koron nousu niin katastrofaalista ole. Tein lainalaskurilla pientä vertailua. Oletetaan, että henkilö on ottanut 100.000 euron lainan 20v maksuajalla tämän vuoden alkupuolella matalan koron aikaan. Kuukausierä on ollut alkuvuoden noin 570 euroa, josta korkoja noin 290€/kk. Verovähennyshyöty on noin 75€/kk netto, joten netossa lainanhoitokulut ovat olleet alkuvuoden noin 500€/kk.
Jos korot nousisivat 2%, nousisi bruttomääräinen kuukausierä noin 110€ eli 570 eurosta 680 euroon. Vastaavasti koron osuus kuukausierästä olisi suurempi, toisaalta nostaen nettoverovähennyshyötyä 75 eurosta 120 euroon/kk, joten nettomääräiset lainanhoitokulut olisivat 2% yksikön koron nousun jälkeen samalla 20 vuoden maksuajalla 560€/kk.
Esimerkkilaskelmassa siis 100.000€ lainassa kiinteällä 20 vuoden maksuajalla nousisi nettomääräiset lainanhoitokulut vain 60€/kk (500->560), jos markkinakorot nousisivat 2 prosenttiyksikköä.
On siis turha kuvitella, että kukaan joutuisi maksuvaikeuksiin parin prosentinkaan korkojen nousun vuoksi. Jos pystyy maksamaan lainaa 500 kuussa, pystyy kyllä maksamaan 560 kuussa, tai jos kykenee tonniin, kykenee myös 1100:aan!
Jokainen laskutaitoinen voi tarkistaa nämä laskelmat esim. osuuspanki lainalaskuria käyttäen.
Ensinnäkin suurin osa nykyisistä asuntoluotoista on otettu muutama vuosi sitten tai aiemmin, jolloin korot ovat olleet tuon 2-3 prosenttiyksikköä korkeammalla. Ne on silloin mitoitettu sen mukaan, joten tämä parin vuoden matalempien korkojen aika on vain lyhentänyt tasaerässä maksavien maksuaikaa alkuperäisestä suunnitelmasta tai jättänyt käteen vähän enemmän pätäkkää niille, joilla laina-aika oli mitoitettu kiinteäksi.
Toiseksi ei se parin prosentin koron nousu niin katastrofaalista ole. Tein lainalaskurilla pientä vertailua. Oletetaan, että henkilö on ottanut 100.000 euron lainan 20v maksuajalla tämän vuoden alkupuolella matalan koron aikaan. Kuukausierä on ollut alkuvuoden noin 570 euroa, josta korkoja noin 290€/kk. Verovähennyshyöty on noin 75€/kk netto, joten netossa lainanhoitokulut ovat olleet alkuvuoden noin 500€/kk.
Jos korot nousisivat 2%, nousisi bruttomääräinen kuukausierä noin 110€ eli 570 eurosta 680 euroon. Vastaavasti koron osuus kuukausierästä olisi suurempi, toisaalta nostaen nettoverovähennyshyötyä 75 eurosta 120 euroon/kk, joten nettomääräiset lainanhoitokulut olisivat 2% yksikön koron nousun jälkeen samalla 20 vuoden maksuajalla 560€/kk.
Esimerkkilaskelmassa siis 100.000€ lainassa kiinteällä 20 vuoden maksuajalla nousisi nettomääräiset lainanhoitokulut vain 60€/kk (500->560), jos markkinakorot nousisivat 2 prosenttiyksikköä.
On siis turha kuvitella, että kukaan joutuisi maksuvaikeuksiin parin prosentinkaan korkojen nousun vuoksi. Jos pystyy maksamaan lainaa 500 kuussa, pystyy kyllä maksamaan 560 kuussa, tai jos kykenee tonniin, kykenee myös 1100:aan!
Jokainen laskutaitoinen voi tarkistaa nämä laskelmat esim. osuuspanki lainalaskuria käyttäen.
Vastaukset 12
Vanhimmat
Eli 100.000 euron lainalle kiinteällä 20 vuoden maksuajalla tulisi lainanhoitokuluja kuukaudessa 60 euroa lisää (netto verojen jälkeen).
Mitä tuo 2% yksikön koronnousu merkitsisi muussa taloudessa. No tietysti sitä, että talous olisi hyvässä kasvuvauhdissa, koska sitä ei enää tarvitsisi matalalla korolla tukea. Se taas merkitsee sitä, että tuo lainanmaksaja saa liksaa käteen lisää enemmän kuin tuon koroissa häviämänsä 60€/kk, joten hänen ostovoimansa korkeampien korkojen aikana on todennäköisesti suurempi kuin nyt, muutamalla kympillä kasvaneista korkomenoista huolimatta. Tämä voipi vaikuttaa asuntojen hintoihin nousupainetta..
Noin olin itsekkin ajatellut. Mutta kun juttelin erään talousihmisen kanssa aiheesta, tulin hieman mietteliääksi.
Kas hän puhui öljyn hinnasta ja USA:n kauppataseesta. Ystävämme Bush on ajanut USA:n talouden hieman pahaan jamaan, missä USA:n ulkomaan velka on kasvanut kasvamistaan. Tämä kuulemma aiheuttaa tätä koron nosto paineita. Jos viellä öljykentillä "pamahtaa" niin kuulemma on taloudelle paha juttu.
Itse en näistä mitään ymmärrä, mutta kuullosti jotenkin loogiselta. USA ostaa enemmän kuin myy, ja velkaantuu. Jotta saa lisää lainaa joutuu nostamaan korkojaan.
Varmaan vähän yksinkertaistettu malli, mutta kun joutu mulle rautalangasta vääntämään ;)
Hälyttävää tässä oli se että hän tuumi että ei korko varmaan yli 8%:iin nouse viidessä vuodessa.
Eek? 8% minä kun olin vain ajatellut vuoden eteenpäin ! Minulla on kyllä se 20 vuoden laina :(
Onhan 5 vuotta pitkä aika, mutta jos korko on silloin noussut 8%, niin se alkaa jo tuntua, ja _silloin_ ymmärrän että voi vaikuttaa asuntojen hintaan.
Kyllähän se korko sahaa, mutta kuulemma tämmöisiä usean vuoden trendejä on aina(?) ja kovasti oli talous mies sitä mieltä että korko nouse 1-2% vuodessa.
Vielläkin ihmetteen miksi kuluttaja nyt tästä pitäisi riemastua? Mehän ne korot maksetaan loppu peleissä :(
Korkeat korot kielivät myös kiihtyneestä inflaatiosta ja nopeutuneesta talouskasvusta. Miksi meidän pitäisi siitä riemastua? Koska talous pyörii ja raha liikkuu. Lähes nollakorot ovat merkki hitaasta talouskasvusta, jota pitää tukea. Korkeampien korkojen ja taloudellisen nousun aikana nettovarallisuus lisääntyy.
Juu, hyvähän se on jos talous menee hyvin. Varsinkin jos se vähentää työttömyyttä :D
Mutta jos korko nousee vaikka tuonne 8% esim 5 vuodessa, niin laina lyhennys nousee huimasti.
Esim: 100000 laina 20 vuotta
3% korolla 550€ ~3300mk
9% korolla 900€ ~5400mk
Hui 350€ lisää ! Palkat nyt nousee yleensä aika paljon vähemmän :(
No jos työllisyys paranee, niin toivottavasti sitä saa olla töissä koko lainan ajan, jolloin noista maksuista kyllä pitäisi selviä :)
Mutta voin kuvitella että jotain vaikutusta asuntojen hintakehitykseen tuolla korolla voi olla.
Mutta kai kysynnän / tarjonnan laki on viellä kovempi hinnoittelia kuin korko?
Piristyvä talous = lisää työpaikkoja (toivottavastsi)
Ja työssäkäviät yleensä muuttavat kaupunkeihin, ja tarvitsevat siis asunnon jne.
Jos korko nousisi 8%:iin se olisi vain lyhytaikainen ilmiö. EU:ssa ohjataan taloutta niin, että inflaatio pyritään pitämään matalana, joten tuo 8% selityksesi on liiallista pessimismiä.
Jos korko todella olisi lyhytaikaisesti talouden nopean kasvun aikana 8%, merkitsisi se seuraavaa;
1. Laskemasi 350€/kk lisää lainanhoitomenoissa nostaisi korkojen osuutta/kk annuiteettilainassa vielä enemmän kuin tuon 350€/kk. Tsekkasin OKO:n lainalaskurilla asian, korkojen osuus olisi esittämässäsi esimerkissä 470€/kk enemmän kuin nykytilassa. Tämä merkitsi 140€/kk enemmän verovähennystä netto. Eli vaikka korko olisi lainassa muutaman vuoden huimat 9%, jossa kyllä jo ammut lyhytaikaisenakin ilmiönä yli, olisi sen vaikutus nettolainanhoitomenoihin 200€/kk. Siis 3,4% korolla nettomenot 490€/kk, 9% korolla 690€/kk.
2. Voit olla varma, että 8% korkotasolla myös inflaatio laukkaisi ja palkat nousisivat helposti enemmän kuin vuosina 1999-2002, jolloin silloinkin nettoansiot nousivat (indeksillä tarkistettuna) 5% vuodessa. Veikkaanpa, että nettoansiot nousisivat tuolla korko/inflaatiotasolla sen 8-10%, joka vastaisi suurinpiirtein lisääntyneitä lainanhoitomenoja.
" Mutta kai kysynnän / tarjonnan laki on viellä kovempi hinnoittelia kuin korko?
Piristyvä talous = lisää työpaikkoja (toivottavastsi) Ja työssäkäviät yleensä muuttavat kaupunkeihin, ja tarvitsevat siis asunnon jne. "
Tuossa olet oikeassa.
EU -jäsenyyden myötä vertailut 90 -luvun vaihteeseen eivät ole toimivia. Hitaan talouskasvun aikana korot ovat erityisen alhaalla, jolloin ihmisillä on varaa ostaa ja maksaa asuntoja huonommallakin talouskasvulla/ansiokehityksellä. Nopean kasvun aikana ihmisillä on varaa suurempiin lainanhoitomenoihin/korkeampaan korkotasoon.
EU tuo tässä vakautta, ihmisten kyky hoitaa asuntolainoja säilyy hyvänä heikonkin talouskasvun aikana, koska silloin alueen taloutta tuetaan matalilla koroilla. Noususuhdanteessa korot voivat toki nousta, mutta eivät kohtuuttomasti suhteessa talouskasvun tuomaan lisävarallisuuteen.
Siis, koron nousu 2%:lla nostaa kuukausierää koron osalta 290:stä 400:an euroon eli 38%.
Miten on mahdollista että verovähennysetu nousee samalla 75:stä 120:een eli 60% ?
Korkojen osuus annuiteettilainassa ei mene ihan suoraviivaisesti, joten kannattaa käyttää esim. www.oko.fi lainalaskuria, josta saa kuukausierät kiinteällä maksuajalla ja takaisinmaksusuunnitelmat, joista näkee koron ja pääoman lyhennyksen osuudet. Seuraavat lukemat on suoraan laskurista ja sen takaisinmaksusuunnitelmasta.
100.000 euroa/20v, korko 3,4%, kk-erä alussa 575€, josta korkoa 283€.
100.000 euroa/20v, korko 5,4%, kk-erä alussa 682€, josta korkoa 450€.
Ensimmäisessä tilanteessa korkojen nettohyöty/vähennys tuloista on 0,29x283=82€/kk eli velanhoitomenot netossa ovat n. 490€/kk (575-82).
Toisessa tilanteessa tilanteessa korkojen nettohyöty/vähennys tuloista on 0,29x450=130,5 €/kk eli velanhoitomenot netossa ovat n. 550€/kk (682-130,5).
Avauksessani laskin vähän epätarkemmin, mutta kuten huomaat, suuruusluokka on se mitä esitin. Kahden prosenttiyksikön nousu koroissa nostaa lainanhoitomenoja sadan tonnin lainasta/20v lainan alkuvaiheessa vain noin 60€/kk (490->550). Ja siinä vaiheessa, jos korot nousevat noin paljon, on talouden kasvu sellaista luokkaa, että lainanmaksajien nettotulot kasvavat enemmän, mitä tuo koronnoousu nostaa lainanhoitokuluja. Markkinat rahoittuvat kasvualueilla vasta sitten, kun vanhojen asuntojen hinnat ovat riittävän lähellä rak. kustannuksia.
ok, esittämiäsi uusia lukuja en jaksa tarkistaa, siinä kuitenkin laskemasi verovähennyshyöty kasvanee samassa suhteessa korkokulujen kanssa.
Korot ovat jo lähteneet nousuun, kuten lainanhoitokuluni. Milloin voin odottaa palkkani nousevan ? Pelkäänpä että alamme monivuotisesta sopimuksesta ei lipsuta euriborin muuttuessa.
Laskelmassasi kannattaa mainita, että 2% koron nousu nostaa kuukausittaisia lainanhoitokuluja (682-575)/575 = 18,6% !!!!!
" Laskelmassasi kannattaa mainita, että 2% koron nousu nostaa kuukausittaisia lainanhoitokuluja (682-575)/575 = 18,6% !!!!! "
Laskit väärin. Pitää verrata nettolainanhoitomenoja verovähennysten jälkeen, jotka ovat 490€/kk ennen koron nousua ja 550€/kk 2% yksikön koronnousun jälkeen. Nousu on siis 12,2% (60€).
Jos korot nousevat talouskasvun kiihtymisen myötä, nousevat myös palkat tilastollisesti keskimäärin enenmmän kuin normaalisti. Tämä johtuu työvoiman kysynnän kasvusta ja ammattiliittojen sopimukset eivät siin paljon paina. Tietysti, jos omalla kohdallasi ei palkkaliukumaa tapahdu muuta kuin sopimuskorotusten verran, olet häviäjän asemassa, joka ei hyödy nopeamman talouskasvun vaikutuksista. Keskimäärin palkat kuitenkin nousevat nopeammin.
"Kuukausierä on ollut alkuvuoden noin 570 euroa, josta korkoja noin 290€/kk. Verovähennyshyöty on noin 75€/kk netto, joten netossa lainanhoitokulut ovat olleet alkuvuoden noin 500€/kk."
Laskeppa vielä uudelleen tuo verovähennyshyöty, vähennettävä osuus ei kokonaisuudessaan pienennä lainanhoitokuluja, ainoastaan siltä osin, kuin tuosta 75 eurosta on maksettu veroja...veroprosentin ollessa 20, olisi nettohyöty 15 euroa.
Sinulla on nyt perusasiat hukassa. Asuntolainan korkomenot vähennetään ensisijaisesti pääomatuloista. Jos niitä ei ole, vahvistetaan niin sanottu alijäämähyvitys, joka vähennetään suoraan veroista. Sen vaikutus on sama kaikissa tuloluokissa l. pääomatulojen veroprosentin verran, ensiasunnon ostajalla 30%. Korkomenoja ei ole vähennetty valovuosiin enää ansiotulosta, vaan pääomatulosta ja niiden puuttuessa pääomatulojen veroprosentilla (kiinteä) suoraan veroista. Tämä merkitsee sitä, että vähennyshyöty on kaikille samansuuruinen. Perehdy asiaan verotusoppaasta tai www.vero.fi.
Esittämäni laskelma on täysin oikein ja se n. 75 euron nettohyöty tulee siis 280 euron korkomenoista. Vastaavasti 2% korkojen nousu nostaa kuukausittaisen korkomenon annuiteettilainalla 450 euroon ja verotuksen nettohyöty kasvaa 75 eurosta n. 125 euroon..
miksi tulevaisuudessa pitäisi ennemminkin
varautua vähentämään asuntomenojen
osuutta tuloista?
- Kunnallisverojen nousupaineet.
- Kiinteistöverojen nousupaineet.
- Sairasvakuutusmaksujen nousupaineet.
- Eläkemaksujen nousupaineet.
- Liikennemenojen nousupaineet.