Asumme neljän erillistalon as oy:ssä ja nykyinen isännöintitoimisto ilmoitti reippaasta hinnankorotuksesta, kk maksu miltei tuplaantuu kuukauden varoitusajalla.
Pieni taloyhtiö ei kaikille toimistoille kelpaa, eivät halua antaa edes tarjousta.
Onko antaa vinkkiä pienen yhtiön isännöitsijästä?
Osakkaista kukaan ei halua ottaa työtä itselleen.
Entä onko mahdollista luopua koko as oy:stä ja tehdä hallinnanjakosopimus tms?
Pieni taloyhtiö ei kaikille toimistoille kelpaa, eivät halua antaa edes tarjousta.
Onko antaa vinkkiä pienen yhtiön isännöitsijästä?
Osakkaista kukaan ei halua ottaa työtä itselleen.
Entä onko mahdollista luopua koko as oy:stä ja tehdä hallinnanjakosopimus tms?
Vastaukset 20
Vanhimmat
joudutte maksamaan 4%. Tässä tapauksessa, jossa käytännön omistusoikeus ei muutu, myyntivoiton saatte varmaan junailtua niin, ettei yhtiölle (=osakkaille) tule siitä mainittavampia veroseraamuksia.
Toinen vaihtoehto on fiilata vastuunjako yhtiön ja osakkaiden välillä sellaiseksi, että kukin vastaa omista erillistaloistaan täysin itse ja antaa paperirulianssi tilitoimiston hoidettavaksi.
http://plaza.fi/ajassa/talous/verotus/verojuristi-vastaa/verojuristi-mita-veroseuraamuksia-asunto-osakeyhtion-purusta-aiheutuu
Mitähän varten olet sitten valinnut noin vaikean yhtiön asua, kysyn vaan.
Vaikea arvioida hinnankorotuksen asiallisuutta kun ei tiedä euroja, jos satasesta nostat vaikka kahteensataan kuukaudessa niin kyllähän se tuplaantuu, mutta veloitus edes vähäisistä töistä kuukaudessa verojen jälkeen on aika muodollinen.
Asiakas harvoin ymmärtää tai isännöitsijäntoimisto viitsii kertoa ettei pieni taloyhtiö ole yhtään sen "helpompi" asiakas kuin suurikaan, on monia tehtäviä jotka on tässä yhtiömuodossa tehtävä riippumatta montako huoneistoa kiinteistössä sattuu olemaan.
Tiedän kyllä toimistoja jotka ottavat edelleen pieniä asiakkaita joten kirvestä ei kannata vielä heittää kaivoon.
Olette tietysti niin riitaisia keskenänne, että isännöitsijän jokainen aamu alkaa puhelinsoitolla "se katto mua pahasti" ..
Is. toimiston kanssa voi neuvotella hinnasta, mutta pitää myös muistaa, että vaatii vain sen palvelun, josta maksaa.
Sanoit, että kukaan ei halua ottaa isännöintiä itselleen. Miettikää vielä.
Isännöin kolmen talon yhtiötä amatöörinä. Kaksi huoneistoa on myyty, isännöitsijäntodistuksia kirjoitettu, korjauslistaa tehty, budjettia väsätty, yhtiökokouksia vedetty, yhtiöjärjestystä muutettu : ei tämä mitään rakettitiedettä ole.
Kirjanpidon hoitaa ulkopuolinen tilitoimisto, joka myös pitää huolen kaikista koukeroista mm ettei "voitto" mene verotuksen puolelle. Se maksaa 200eur vuodessa.
Arkisin, "normaalimoodissa" kun ei ole mitään erikoista menossa, ei tarvi tehdä mitään. Laskut rullaa suoravelotuksella, sillointällöin katsoo vaan että rahaliikenne menee niinkuin pitää. Senpuoleen isännöintivastuutahan voi jakaa. Yksi teistä voi hoitaa kassaa, toinen yhtiökokouksia yms. Ja kuten sanottiin, kunnossapitovastuutakin voi jakaa (yhtiöjärjestykseen) jolloin hallintointi helpottuu. Rohkeasti vaan!
Tai sitten teidän pitää vain maksaa, mutta turhaan maksatte.
Ei ole vaikea kuvitella että olet amatööri, eikä siinä mitään vikaa ole kunhan asiakkaasi sen myös tietävät.
Amatööri tuntuu olevan myös tilitoimisto, joka veloittaa 200 euroa vuodessa, eli ilman veroja 162,60 eur, mikä on ruhtinaalliset 13,55 euroa kuukaudessa. Puolalaiset sähkömiehet saavat Olkiluodossa sentään 1,59 eur tunnissa...
Just, koskahan tämä halpaduunaribuumi saataisiin konsultointiin ja isännöintialalle, isännöitsijät somaliasta ja marokosta, konsultit kiinasta ja vietnamista, isännöintikulut olisi noin 100€/kk..valvontakulut 30€ hymyn kera, somali "juu kyllä ma tietä kaikki teitä talost, mut ei tietä nii.."
tälle olisi tarvetta meidän monikulttuurisessa kehityksessä. Juntit isännöitsijät pois ja moniosaaja mamut tilalle.Täystuho seura täytyy värvätä täthän koulutusrumbaan, heidi hautala innostuisi asiasta heti!!!!!!!!
"halpa on hyvää?" : Höh - kyse on siis muutamasta laskusta, tuskin ne ihan koko vuotta meidän ohutta mappia tarkastaa. Siihen menee aikaa pari tuntia, josta tuo 200 eur lasku. Eli tuntiliksa jotain 100-200 eur/h. (luulisin)
ITS:lle, taidat olla itse isännöitijä, vai? En yritä kyseenalaistaa ammatti-isännöinnin tarpeellisuutta isoissa firmoissa, mutta pienissä firmoissa homma kannattaa ilmanmuuta tehdä itse, ja niin että sitä vastuuta jakaa muille osakkaille. Jos ongelmia tulee, silloin voi aina turvautua ammattiapuun esim lakitoimistosta, sekin on halvempaa kuin maksaa juoksevia kuluja tyhjästä joka kuukausi.
Eikä se "ammati-isännöinti" aina niin laadukasta ole vaikka on minkälaiset sertifikaatit. itse kun omasta huolen pitää, niin motivaatio on kohdallaan.
Juttu olis saattanut mennyt läpi jos tuon tilitoimiston tilalle olisi laitettu vaikka naapurin mummu, jolle maksetaan 200 e/v kulukorvausta.
Vaikuttaa että voisin vielä vähän avata tätä kirjanpitojuttua. Yhtiö on siis 3 talon yhtiö, vastuunjako on jaettu mahdollisimman pitkälle osakkaille. Korjauskulut ei siis juurikaan mene yhtiön varojen kautta, tilitapahtumia onkin lähinnä : menopuolella on vero, vesi, roska, kaapeli-tv, vakuutus, vähäiset satunnaiset menot. Tulopuolella on vastikkeet. Näistä tulee keskimäärin kuukaudessa n. 10 tilitapahtumaa, vuodessa ehkä siis se 120. Kirjanpitäjä tekee näistä tilitapahtumista tuloslaskelman ja taseen ja hoitaa poistot yms niin että tulos ei ole voitollinen. Kirjanpitäjä on ollut sama vuosikausia joten yhtiö on tuttu, edelisten vuosien tunnusluvut on tallessa. Tekevät jollain kirjanpito-ohjelmalla, vaikea nähdä että tähän paria tuntia pidempään menisi. Mappi viedään tilikauden päätteeksi kirjanpitäjälle, kerran vuodessa. Hinta taisi itseasiassa olla 250eur, mutta yhtäkaikki, kyllä he tuntipalkkansa saavat.
Yhtiön pienuutta voi hyödyntää myös toiminnantarkastuksessa. Lakihan vaatii sellaisen, mutta vapautuksen saa jos kirjaa sen yhtiöjärjestykseen. Jos toiminnantarkastajaa ei ole, voi hyvin pakottaa naapurit selaamaan kuittimapin läpi ja huomauttamaan jos jotain on. Ja jos / kun on itse tehnyt asiat huolellisesti, mitään huomauttamista ei ole.
Onhan tässä pieniä mokiakin sattunut. Budjetointi on helppoa koska kulurakenne on simppeli. Silti, kohonnut kiinteistövero jäi eräänä vuonna huomaamatta. Sillä seurauksella että rahat meinasi loppua. Onneksi vain meinasi. On silti hyvä, että naapurit ymmärtävät amatööri-isännöinnin mahd. ongelmat.
Ymmärrän täysin ammatti-isännöitsijöiden ongelman pienten yhtiöiden kanssa. Jos työllä pitää elää, on pyydettävä korvaus. Pikkusummalla saa vaan harmia itselleen, isännöitsijälle järkevä summa on yhtiöllä liian suuri.
Meillä Suomessa palvelujen suhteen on yleensäkin se ongelma ettei niistä olla valmiita maksamaan. Ikkunanpesijöitä kiertää keskustoissa pesemässä liiketilojen ikkunoita, mutta asuinalueella sellaisesta ei makseta jonka voi tehdä itse, vaikka ilta-yöstä nalkuttavan vaimon säestyksellä.
Sama koskee isännöintiä. Ajatellaan oman lompakon kautta ja kyllähän se satanen kuukaudessa tuntuu suurelta summalta selallaisesta, josta ei mitään tiedetä eikä ymmärretä mitä sen tekemättä jättäminen aiheuttaa.
Voisin kyllä tehdä edullisemmin jos myös asiakas ymmärtäisi ja sitoutuisi edullisemman hinnan tuomaan heikompaan palvelutasoon, mutta eipä se onnistu kun ensimmäisenä tammikuussa huhuillaan jo tilinpäätöstä joka on sovittu tehtäväksi juhannukseen mennessä.
Entä jos pankki (tai uusi ostajakandidaatti) kysyy taloyhtiön edellisen vuoden verotuspäätöstä. Jos kirjanpitäjänne on senkin hoitanut, niin halvalla menee. Älkää kuitenkaan luopuko toiminnantarkastuksesta, yllä olevat voivat sitäkin tiedustella.
Jos joku TODELLA kysyy verotuspäätöstä asunto-ostoksilla, niin käydään paperit läpi ja vaikka koko kirjanpito 10 vuodelta. On mahdollista tietty että joku asia on mennyt väärin. Tottakai! Mutta miten isosti asiat voi mennä pieleen, jos vuosituotto on n. 5000 euroa ja menot saman verran? Vuodesta toiseen tappiolla. Pitäisikö sellaisen busineksen manageeraamiseen palkata ukko jokusella saturaisella/kk, verovirheiden pelossa??
Mikä on todennäköinen tuotto isännöitsijän palkkaamiselle, voi laskea esim paljonko isännöinti maksaa 10 vuodessa ja paljonko uskoo tekevänsä tappiota samassa ajassa tietämättömyydellään. Pienessä firmassa tuo suhdeluku taitaa antaa vinkkiä että isännöinnin palkkaaminen on raskaasti tappiota yhtiölle. Mutta jos epävarmuudensieto on nollassa, ei tietenkään kannata amatööri-isännöitsemään. Ja fakta on, että amatööri tekee aina enemmän virheitä kuin ammattilainen. Tottakai! Jokainen miettikööt näitä itse.
Toiminnantarkastuksesta : mikä pointti? Ei laki sitä ehdottomasti vaadi. Jos sitä kysytään, vastaus on : ei ole, ja yhtiöjärjestys vastauksen liitteeksi.
Viisaammat kertokaa, onko tilin- tai toiminnantarkastus siis vapaaehtoinen nykyään?
Miten olette muokanneet yhtiöjärjestystä pienessä yhtiössä, jos osakas on isännöitsijänä ja kunnossapitovastuuta on jaettu enemmän osakkaille?
Mites yhtiöjärjestys suhteessa hallinnanjakosopimukseen, mihin kirjataan ylös omat piha-alueet ja yhdessä hoidettavat?
Meillä on muistaakseni muotoa "yhtiöllä ei ole velvollisuutta valita toiminnantarkastajaa". Sanamuoto on maistraatin ehdottama.
Vastuunjaosta sanotaan jotain "osakas vastaa sen talon kunnossapidosta, jossa hänen hallitsemansa huoneisto on". Tämä teksti on jostain oppaasta lainattu, kiinteistöliitto tms. (eli yhtiössä on kolme erillistaloa)
Yhtiöjärjestys vs. hallinnanjakosopimus, vaikea kysymys mutta tuo lakihan puhuu yhtiöjärjestyksestä. Siksi muutokset yhtiöjärjestykseen luulisi näin maalaisjärjellä olevan vankemmalla pohjalla. Toivottavasti joku korjaa tarvittaessa.
Toiminnantarkastajaa ei tarvita pienissä yhtiöissä, mutta miksi sitä ei haluta käyttää? Naapurit, jotka eivät ole hallituksessa, saavat toiminnantarkastajasta ehkä paremmat yöunet, mutta entä asunnon myyjä, mitä hän sanoo ostajalle "ei meillä mitään toiminnantarkastajia ole". Mikä on tämän lauseen hinta, pääkaupunkiseudulla ehkä useampi kymmenen tuhatta?
Useampi kymppitonni.... jep....:-D
Saattaisimpa itse harkita sitä useamman kymppitonnin halvempaa taloa, ehkä säästyneellä rahalla voisi vaikka tehdä jotain omiakin selviytksiä yhtiön tilasta!
Mitähän toiminnantarkastajat käyttää aikaa vuodessa per pikkufirma. Olisi siinä melkoinen lisäarvo tehdylle työlle, toivottavasti osaavat arvostaa työnsä myös laskussa!
Monta kertaa yhtiökokouksen hallitusvalinnassa yritetään etsiä sopivia ja päteviä hallitukseen ja niitäkään ei tahdo löytyä. Viimeiseksi vallinnaksi jää sitten toimmintarkastajan ja hänen varahenkilönsä valitsiminen. Joku onneton siihen sitten puoliksi pakotetaan joka ei tiedä taloyhtiön tilipäätöksestä rahastoineen sitäkään mitä ehkä hallitus saattaa tietää.
Kyllä siinä aika leväperäisellä pohjalla ollaan.
Laillistettu tilintarkastaja katsoo tilit lain velvoitteen mukaisesti ja voidaan olettaa tarkastuksen olevan täsmällistä.
Isännötsijäksi nyt voi alkaa kuka vain ja eipä ole vailkee homma.
Tilitoimisto hoitaa kaiken muun (kirjanpidon, vastikeseurannan, sähkölaskutukset, jos sellaista on ja laskut..
Hyvä hallitus toimii aktiivisesti
Kansiot vain tilitoimistolle.. Helppoa!
Kokemusta on muutaman vuoden ajalta..