Osakkeenomistajan ilmoitusvelvollisuus yhti-ölle kuuluvasta kunnossapidosta.
Ilmoitusvelvollisuuden laiminlyöminen voi käsittääkseni olla sitä, että ei ilmoita
havaitsemastaan viasta. Mutta mitä kaikkea voidaan edellyttää, että havaitsee?
Ko taitaa olla jotain "Huolellisesti toiminut rakennusalaa tuntematon henkilö"
se mitä voidaan edellyttää.
Mutta mitä tuo käytännössä tarkoittaa? Millaisia vikoja voidaan olettaa, että sellainen henkilö havaitsee?
Ja tietäisikö kukaan linkkejä oikeuden päätöksiin jossa asiaa olisi linjattu?
Ilmoitusvelvollisuuden laiminlyöminen voi käsittääkseni olla sitä, että ei ilmoita
havaitsemastaan viasta. Mutta mitä kaikkea voidaan edellyttää, että havaitsee?
Ko taitaa olla jotain "Huolellisesti toiminut rakennusalaa tuntematon henkilö"
se mitä voidaan edellyttää.
Mutta mitä tuo käytännössä tarkoittaa? Millaisia vikoja voidaan olettaa, että sellainen henkilö havaitsee?
Ja tietäisikö kukaan linkkejä oikeuden päätöksiin jossa asiaa olisi linjattu?
Vastaukset 17
Vanhimmat
Tapauskohtaisesti. Kaikenlaisista vesivuodoista ja kosteusvaurioepäilyistä kannattaa tehdä ilmoitus yhtiölle mielummin ennemmin kuin myöhemmin, koska jos vikaa ei korjata, sillä on taipumus laajentua, jolloin korjauksen kustannukset kasvavat.
Märkätilat ovat kriittistä aluetta ja tiedän tapauksia, joissa yhtiön vastuulla olevan korjauksen kustannuksia on jyvitetty osakkaan ja yhtiön kesken juuri ilmoittamisvelvollisuuden laiminlyönnin perusteella. Viimeistään silloin kun huomaa esim. reikiä pesuhuoneen muovimatossa, saumat ovat rispaantuneet/auenneet tai laattoja on irronnut, kannattaa ottaa yhteyttä isännöitsijään, hpj:n tai huoltoyhtiöön.
No tietenkin kannattaa ilmoittaa heti kaikesta mitä havaitsee.
Mutta jos ei ole havainnut vikaa, ennenkuin vahinko on jo tapahtunut
ja taloyhtiö pitää osakasta korvausvelvollisena.
Eli taloyhtiö on sitä mieltä, että olisi kuulunut havaita vika ja niinollen
on korvausvelvollinen ja osakas taas sitä mieltä, että ei häneltä voi
""Huolellisesti toiminut rakennusalaa tuntematon henkilönä" edellyttää
vian havaitsemista(eli ei synny tuottamusta).
Niin mistä vois löytyä oikeuden päätöksiä joissa asiaa linjataan?
Ja olen yrittäny etsiä vähän joka suunnasta nettiä, mut ei ole löytynyt mitään
muuta ko "katsotaan tapauskohtaisesti". Mut ko haluaisin just löytää sit niitä menneitä jo oikeudessa olleita tapauksia joista jotain ees vois päätellä
tai jotain virallista tietoa mitä tarkalleen ottaen täytyisi havaita?
Varmaan harvemmin menee oikeuteen asti ja toisaalta, jokainen tapaus on erilainen. Moni asia vaikuttaa puoleen ja toiseen, kuten onko yhtiö itse suorittanut kiinteistön kunnon valvontaa. Onko asukkaita tiedotettu ilmoitusvelvollisuudesta ja missä laajuudessa. Rakenteiden käyttöikä. Osakkaan valmius (mm. ikä) havaita vikoja vaikuttaa. Jos esim. kyse märkätilasta, onko yhtiö teettänyt jo remontteja märkätiloihin ja miten maksut on aikaisemmin jyvitetty. Muuttujia on lukematon määrä.
Soita tuonne: http://www.asukasliitto.fi/
,,ja miksei tietysti kiinteistöliitostakin voi kysyä: http://www.kiinteistoliitto.fi/
,,joskin on kiinteistön omistajien etujärjestö.
en sano.Meidän osakeomisteisessa taloyhtiössä suoritetiin 2009 kylpyhuoneiden tarkastus huoneistoja 35 kpl 16 kylpyhuoneessa mattojen saumat irti.Senjälkeen yhtiökokous jotta muutetaan laatoiksi ja laitetaan vesieristys siitäkös vanhat leskimammat hermostuivat ettäkun maksaa siinä tuli nyt hyvin ilmi se kuinka "hyvin" talon asukkaat hoitavat omaisuuttaan.
No nyt on kyseessä sellane, että joskus vuonna nakki(ehkä 80-90 taitteessa) joku on ilmeisesti
tehny kerrostalon kylpyhuoneeseen kylppäri remonttia ja laittanu laattaa
muovimaton ja maalatun seinän tilalle. . ja hanojen läpivientiin ei
o laitettu mitään eristeitä, on vaan tukittu koko läpivienti kaakelien
kiinnitys laastilla. Eli näkyy sellasen auki ruuvattavan suoja kupin ohi katsoen(irtoo
ehkä noin 3cm seinästä) putki joka menee laastin sisään kaakelin paksuuden
verran kaakelipinnan tasosta seinään päin. aika perkeleesti sai tiirailla taskulampun kans et näki ylipäätään yhtään mitään.
Ja siitä on sit menny vettä suihkuroiskeiden ansiosta sisään, ko laasti on vissii
vanhuuttaan murentunu sen verra ettei ilmeisesti o enää tiivis. ja siitä
tullu vesivahinko sillai et on seinä ja lattia märkänä.
Ja nyt taloyhtiö on sitä mieltä että osakas, joka on ostanu asunnon
2004, on syyllinen siihen että on rikkonu ilmoittamisvelvollisuuttaan,
sillä ettei ole ilmoittanut taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvasta viasta
ja että se olisi kuulunut havaita ja koska ei o havainnu ja ilmoittanu, ni
on vahingonkorvausvelvollinen!
Eli oisin tosiaan utelias tietämään, että onko yhtään missään mitään linjauksia
mitä voi edellyttää ""Huolellisesti toiminut rakennusalaa tuntematon henkilön"
havaitsevan? Sais ehkä vähän taottua tervettä järkeä isännöitsijän ja hallituksen
puheen johajan nuppiin! Isännöitsijä tuntuu vaan peesaavan kaikessa hallitusta
vaikka ei menis minkään lakien mukaan. Ja hallituksen pj on
hommassa 30v ollu vanha pieru, mikä on vissii saanu huseerata aikas vapaasti
ja nyt kuvittelee, että jos hallitus sanoo jotain, ni sit niin on laillista. prkl.
Vaikka jonkun ennakkotapauksen löytäisitkin, niin aina voidaan sanoa, että se on ollut erilainen. Aika vaikea tuohon on kenenkään netissä ottaa kantaa.
Itse lähtisin siitä, että jos vika ei ole selvästi havaittavissa (ilman mitään aukaisuja), niin sitten se ei ole osakkaan vika.
Kannattaa dokumentoida tuo vika ainakin kunnolla, ennen mitään korjauksia. Voisit ehkä pyytää tavarantarkastajalta tai joltain ammattilaiselta jonkun lausunnonkin. Tiedätkö, onko yhtiössänne tehty kylpyhuoneiden tarkastuksia yhtiön toimesta? Jos on, niin miksei vikaa ole havaittu. Jos yhtiö on 80 luvun puolella tehty, niin tuollainen tarkastus voisi olla paikallaan.
Kyllä tuollainen homma on taloyhtiön vastuulla, jos et itse ole tehnyt ko. remonttia. Ei asukkaan tarvitse ruuvailla hanojen suojakuppeja auki. Osakkaalle / asukkaalle kuuluu huolehtia silikonisaumoista, joiden kestoikä on yleensä noin reilu 5 vuotta. Jos hanakulmat on tilkitty laastilla, niin ei se ole sinu vikasi.
Taas tiedetään on oikeassa: vesieristeet ja sen liitokset ovat yhtiön kunnossapito-vastuulla. Muutoksen tehnyt osakas on työstään jopa yli kymmenen vuotta vahingonkorvausvastuussa, jos työssä on tapahtunut törkeä virhe. Teidän tapauksessanne muutoksen tehneen osakkaan vastuut ovat jo päättyneet, jos sisustuksellinen muutostyö on tehty toista kymmentä vuotta sitten.
Miten vesivaurio tuli ilmi, ei kertomuksestanne selviä. Yhtiö voi vaatia osakasta myös osallistumaan korjauskustannuksiin, jos oskas on rikkonut yhtiön rakenteita, hoitanut huoneistoa huonosti, ei ole ilmoittanut yhtiölle näkemistään vioista ja siten aiheuttanut lisävaurioita. Nyt kysymys on siitä, miten vesivaurio ilmeni? Osakkaan ei tarvitse avata suojakuppeja auki, kuten taas tiedetään mainitsi. Mutta jos laatat ja saumat irtoavat, lattia kupruilee ym. vastaavaa, niin ollaan jo selkeän kosteusvaurion piirissä ja pitäisi osata jo ilmoittaa hallitukselle viasta. Tällöin ollaan jo selvästi silmin havaittavissa olevissa muutoksissa, josta tulee ilmoittaa hallitukselle.
Mutta jos hallitus ei ole informoinut asukkaita huoneiston kunnon tarkkailusta, oli se osakkaille lieventävä seikka erään kosteusvauriotapauksen. Lisäksi tämän ikäisen kiineistön kunnon ylläpitoon kuuluu ammattilaisten tekemät kylpyhuoneiden kuntotarkastukset, joiden perusteella tehdään kylpyhuoneiden PTS.
Kun ilmeisesti yhtiön alkuperäinen materiaalien taso on ollut kylpyhuoneessa muovimatto ja muovitapetti, on yhtiö velvollinen korjaamaan kylpyhuoneenne kuitenkin vain alkuperäiseen tasoon, eli muovimatto ja muovitapetti, ja sisustukselliset lisäykset, laatat seinissä ja lattioissa, on teidän vastuullanne, mikäli haluatte säilyttää nykyisen sisustustason. Nykyisin muovimattoa ei enää käytetä lattiassa eikä sen päälle saa enää laatoittaa, niin yhtiön vastuulla on vesieristeiden kustantaminen ja ne on tehtävä hyvän rakennustavan mukaisesti, eli märkätilojen normeja noudattaen.
Kannattaa tarkistaa, onko kotivakuutuksessanne vastuuvakuutusosio ja oikeustusrvaosio, noin varmuuden vuoksi.
Kannattaa lukea uusi asunto-osakeyhtiölaki huolella läpi ja etsiä netistä kylpyhyoneen kosteusvauriosta tietoa - sitä löytyy kyllä.
VALOKUVAA AINA KOHTEET ENNEN REMONTTIA JA TYÖVAIHEET KUVAMATERIAALI ON HYVÄ TODISTUS AINAKIN SIINÄVAIHEESSA ,KUN OLET MYYMÄSSÄ.
kyseessä on suihkun hanan läpiviennit, jotka ovat aukiruuvattan metallisen suoja kupin alla. Olisiko kuulunut havaita läpiviennin
puutteellinen vesieristys, ennenkuin siitä on mennyt roiskevesiä sisään ja aiheuttanut vesivahingon?
Läpivienti&sen eristys on tietenkin yhtiön rakenne. Mutta asoy laki 4luku 8§
käsittelee juuri ilmoitusvelvollisuutta yhtiön kunnossapitovastuulla olevan
vian ilmoittamista. ja jos et ilmoita havaitsemaasi(tai sellaista mikä PITÄISI havaita "Noudattaen normaalia huolellisuutta") olet vahingonkorvausvastuussa.
Ja nyt yhtiö väittää, että olen maksuvelvollinen, koska en ilmoittanut eristeen huonosta kunnosta ja että mun olis pitänyt havaita se.
Eli onko jossai suoraan oikeuden päätöstä tuollaiseen asiaan/johonkin
riittävän vastaavaan tai virallista tietoa tyyliin "siellä ja siellä on linjattu, että
ainoastaan viat mitkä näkyvät ilman toimenpiteitä(täs tapaukses kupin auki ruuvailu ja sen alle tiirailu) ovat sellaisia joita ""Huolellisesti toiminut rakennusalaa tuntematon henkilö" tulisi havaita"
Ja joo, tiedän senkin että yhtiöjärjestyksessä/taloyhtiön säännöissä tms.
voidaan määrätä ny vaikka millaisiin toimiin. Mutta puhun sellaisista asioista
mistä ei ole mitään erillismainintaa missään järjestyksissä jne.
Ja tiedän, että normaalijärjellä ajatellen, tietenkään en voi joutua maksumieheksi. Mut en o vakuuttunut, että oikeudessa lait&pykälät tulkitaan
aina terveen järjen mukaan. Just siksi haluaisin ees jotain päätöksiä, että tietäis kuin järkevästi tai älyttömästi on tulkittu sitä, mikä kaikki nyt sit on normaalia huolellisuutta...
tavallinen fakiiri jos läpiviennin toiseltapuolen näkee tai tietää,että koolauksen väliin on päässyt vettä.Näkemykseni asiasta on että edellinen omistaja on tehnyt korjauksen väärin ja isännöitsijä tai henkilö joka on valtuutettu valvomaan ei ole suorittanut tehtäväänsä.
No ei ole koolausta, vaan kiviseinä(tai no harkkoa ja betonia...)
Ja remontista on arviolta 20v... eli iha mahdollista, että on tehty ennen vuotta -92 tammikuuta, jota ennen ei tarvinnu ees ilmoitella remontteja minnekään. Tai no ei ainakaan niitä mitkä ei vaatinu viranomaislupaa...ja voi olla, että tiivistys&eristys on
ihan vaan vanhuuttaan kypsä.. Ko talo on vuodelta -57, jote voi ol et tiivisteel on
ikää jo 54v....
Ja oon ite asunu täs 8v, ja ei ainakaan sinä aikana o taloyhtiö tarkastanu
yhtään mitään... ja nyt se o muka mun syy, että havainnu että piilos oleva tiiviste
o kypsä tai sit vaa puutteellinen...
Siis miten kosteusvaurio tuli ilmi? Kuka teki ilmoituksen isännöitsijälle? Mitä merkkejä oli kosteusvauriosta? Oliko märkyyttä alakerran katossa, vai teillä kylpyhuoneen seinän toisella puolella? Tekikö ammattimainen firma kosteuskartoituksen ja koska olit ennen sitä käynyt suihkussa?
Onko nyt seinä jo avattu ja kuivaus aloitettu? Vai odottaako hallitus, että osakas kustantajana itse hoitaa remontin? Kuinka laaja kosteusvaurioalue on ja onko muissa huoneistoissa tästä vuodosta aiheutuvaa kosteutta? Mutta yhtä kaikki - vesieristeen korjaus kuuluu yhtiölle eikä osakkaalle uuden asoylain mukaan. Maksajan paikasta voidaan tapella vaikka 5 vuotta! Kotivakuutuksen oikeusturvaan saattaa liittyä neuvontaa, joten sieltä kannattaa kysyä apua.
Aikaisemmista kylpyhuonekorjauskeskusteluista voi löytyä oikeustapauksien listoja, mutta selkeää "tämä linjaus on tällainen" on vaikea löytää. Sitä paitsi vesijohtoliitokset ovat ammatti-ihmisten asioita ja siihen liittyen myös peitelevyt. Kuka tavallinen asukas/osakas osaisi mennä avaamaan suihkusekoittajan seinäkiinnityksen peitelevyt?
Tuli ilmi sillai, että alko tuoksua homeen hajua.
Ja tarpeeksi nenä pitkänä asunnossa meni, ni se paikallistui just kylpyhuoneen
seinän toiselle puolella. Siinä vaihees soitin isännöitsijälle. Ilman homeenhajua, koko vahinkoa oltais tuskin vieläkään huomattu.
Siinä seinässä kun on sellanen vinyylipintainen tapetti, että ei mitään muutoksia näkyny. Ja vesi tuli vesijohtojen kourua pitkin sillai, et vuosi toiselle puolelle ihan
lattian rajasta. jote ko laminaatti on elämisvaroje takia hiukan irti, ni vesi kastelia
ainoastaan seinärakennessta ja sit meni lattian ja seinän kulmasta laminaatin askelsuojamaton alle. Eli toisella puolelle ei tullu mitään muutoksia tapettiin tai
laminaattii tai jalkalistaan.
Kosteuskartoituksen teki ammattimainen firma. Suihkussa olin käyny edeltävänä päivänä. Mut ei sil suohkuil taida olla väliä.. Koska kun otti (siis se kosteuskatottaja teki näin.) lattia listan irti ja suihkun puolelta ruuvari suojakupit irti ja päästi suihkusta suoraan sinne taakse, ni tuli silmin nähden vettä kourua pitkin toiselle puolelle. No ei sinne tietenkään ny normaalisti suihkussa käyden roiskevesiä mene sellasia määriä ,mut ilmeisesti riittävästi siihen, että lattia ja seinä saivat vesivahingon itseensä..
Hallitus ei o tehny yhtään mitään. Ne väittävät vaan tiukasti, että
mun kuuluu tehdä ja maksaa. Eikä o auttanu, että oon ilmottanu, että
korjausvastuu on täysin kiistattomasti taloyhtiöllä..
Jotenki tuntuu, että hallituksella ei o todellakaan mitään hajua asoy laista...
Ja pj on istunu paikallaan likemmäs 30v, jote luulis siinä ajas jo ollut pakko tutustua... No, ehkä sit aikasemmin kaikki osakkaat on vaan niellyt purematta
ihan kaiken mitä hallitus on päättäny...
Eniten ihmettelen isännöitsijää.. ko on täysin ammatimainen ja on paljon
taloyhtiöitä isännöitävänä.. Siis vaikka hallituksen jäsenet ny on maallikoita, ni kyl isännöitsijältä vois odottaa parempaa asoy lain tuntemusta... Eli ois voinu, että se ny sit ois lukenu hallitukselle lakia...
Oon jopa pistäny sähköpostiin hallitukselle suoria lainauksia asoy laista ja kunnosspitovastuusta jne. mut eipä o mitään tapahtunut... Oon jopa
pistäny niille kiinteistöliiton puhelinnumeroa ja ehdottanu, että ottavat yhteyttä sen taloyhtiölle ilmaiseen lakineuvontaan.
Huoh. Tuntuu, että menee käräjien kautta, että saa edes yhtiön aloittamaan remontin tekemisen, mikä sil selkeästi kuuluu,,
Ja varmaan samaa kautta mennään sitten ko maksajaa katotaan...
Ei sinänsä, voipi olla mielenkiintoinen kokemus. Mut vituttaa ko tulee siitä taloyhtiölle(ja itsekin kun osakas olen) maksettavia asianajokuluja sit ko häviävät. Ja iha sen takii, ettei hallitus ole lukenut yhtään asoy lakia...
Voisit vihjata hallituksen jäsenille, että viime kädessä he voivat joutua vastaamaan yhtiölle aiheutuneista kuluista, jos huolimattomuuttaan tai tahallaan aiheuttavat sellaisia. Tässä tapauksessa heidän tosiaan kannattaisi hankkia asiantuntijan lausunto selustansa suojaamiseksi, jos aikovat kannassaan pysyä.
Ja jos olet huomannut, niin uudessa as oy laissa annetaan mahdollisuus osakkaalle tehdä remontti, jos yhtiö siitä kieltäytyy ja myöhemmin laskuttaa yhtiöltä kuluja siitä.
Mutta joka tapauksessa näyttää, että voit joutua ottamaan yhteyttä lakimieheen.
Kiitos hyvästä vesivaurion vianetsinnän kuvauksesta! Jos tosiaan tilanne on niin, ettei kylpyhuoneen puolelta voinut havaita mitään, vaan että toisen tilan hajun perusteella rupesitte etsimään vikaa, ei teitä voi syyttää huoneiston huonosta hoidosta eikä ilmoituksen tekemisen viivyttelemisestä. Yhtiö on kosteusvaurion korjaamisesta vastuussa ja kustannuksista se voi siiten keskustella myöhemmin. Jos yhtiö on kiinteistöliiton jäsen, se voi sieltä pyytää apua jäsenmaksua vastaan.
Teillä ei ole mitään hätää yhtiön rakenteiden korjauskustannusten suhteen. Sen sijaan joutunette kustantamaan pintamateriaaleista tasonnoston osuuden. Tästä kustannuksesta saatte kotivakuutukseen lähes kaikki kusustannukset. Tehkää kotivakuutukseen vikailmoitus, niin sieltä saatte lausunnon korjauksen maksajasta: yhtiön vastuulla korjaus. Kuvatkaa kaikki kohdat huolla vaiklka kosteuskartoittaja onkin niitä jo kuvannut. Niin kaosteuskartoitusraportti tulee lähettää kotivakuutukseenne joten pyytäkää se itsellenne.
Tässä hyvä ja yhä pääosin ajantasainen raportti kosteusvaurioiden problematiikasta. Kannattaa lukea kappale 2.1.4 oikeustapauksineen. Piilevä vika tulee joskus esiin....
2.1.4 Osakkeenomistajan ilmoitusvelvollisuuden vaikutus vastuuseen
http://pre20031103.stm.fi/suomi/pao/homeraportti/osa1_3.htm