Tutkiskelin tuossa tilastokeskuksen sivuilta taas tilastoja. Melko erikoista, että vanhojen kerrostaloasuntojen reaalihinnat ovat jatkuvasti nousseet samaan aikaan, kun asuntojen keski-ikä on kasvanut. En löytänyt mistään tilastoa asuntojen keski-iästä, mutta rakentamistahdin hiipumisesta voi päätellä jotain asuntojen keski-iän kehityksestä. Toisaalta tarjonnan puute uusissa nostaa vanhojen hintoja, mutta siltikin on vähintäänkin kummallista, että vanhojen asuntojen REAALIHINTA, vaikka ovat aina vaan vanhempia ja siten enemmän remontteja luvassa lähivuosille. Uudisrakentaminen on 80-luvun jälkeen vähentynyt huomattavasti.
Tilastotutkiskelua
valhe, emävalhe...
15148
0Äänestä
Muut lukivat myös
Odottaa vastausta
Näihin keskusteluihin ei ole vielä vastattu. Ole ensimmäinen.
Vastaukset 15
Vanhimmat
""tarjonnan puute uusissa nostaa vanhojen hintoja, mutta""
Tarjonnasta ei ole puutetta...
http://www.oikeus.fi/14499.htm
Ostaisit edes yhden asunnon itsekkin ja ottaisit siitä vastuun. Näin saisit vähän tuntumaa asiaan konkreettisemmaltakin pohjalta.
Vanhojen asuntojen hinnat ovat todellakin merkittävästi halvempia kuin mitä uusien. Vaikka nämä vanhat asunnot olisivat hyvään kuntoon saneerattuja(julkisivuremontti, ikkunanpokat j.n.e.) niin hinta on siltikin vain jotain puolet viereeen rakennettavan uuden hinnasta, ja usein vain jotain kolmannes uuden hinnasta.
Mistä sait päähäsi, etten olisi asuntoa omistanut? No äkkiä katottuna esim. Tampereelta halvin uusi saunallinen kolmio, pyynti 170000 €. Halvin vanha saunallinen kolmio, pyynti 114000 € (yksi näkyi äkkiä haussa, että olisi velaton hinta 97000 €, mutta ilmoitusta tarkemmin katsoessa löytyikin 41000 € velkaosuus vielä päälle). Missä ne puolet halvemmat vanhat on?
Uuden hinta nousee totta kai inflaation myötä. Uusista vain tulee niitä vanhoja. Kun uusien rakentaminen on vähentynyt eikä vanhemmasta päästä juuri pureta, on niitä vanhempia koko ajan suhteellisesti enemmän vanhojen hintaindeksissä. Kuitenkin vanhojen REAALIHINTA on koko ajan noussut viimeiset parikymmentä vuotta, siis asunnot ovat kallistuneet rahan arvoa nopeammin, vaikka asuntojen keski-ikä on samaan aikaan kasvanut. Eikö vanhojen asuntojen hintojen kasvun asuntojen keski-iän kasvaessa pitäisi olla inflaatiota hitaampaa eli reaalihintojen laskea? Vanhassa on käytännössä aina jokin remontti kohta edessä. Yksi osa kun saadaan rempattua, on seuraavan vuoro ja kun viimeinenkin kohta on uusittu, aloitetaan alusta. Ei niillä saneerauksilla uutta, joka menee pari-kolmekymmentä vuotta aika pienillä korjauksilla, saada juuri koskaan aikaiseksi. Eri osilla on erilaiset käyttöiät, eikä ole järkeä saneerata sellaisia osia, jotka eivät vielä ole käyttöikänsä päässä.
Kyllä vanhaan taloon 10 vuoden sisällä on käytännössä aina jotain hieman isompaa tulossa. Tyypillisiä käyttöikiä eri kohteille esim. huopa- tai tiilikatto 30-40 vuotta, peltikatto 50 vuotta, julkisivun hiekkapuhallus ja maalaus 40 vuoden välein, huoltomaalaus ja elementtien saumaus jotain 15 vuoden välein, putket 50 vuotta, lämmitysputkistot ehkä jotain 60-70 vuotta, sähkötkin olisi hyvä joskus uusia tämän päivän vaatimustasolle, ikkunat menee 30-40 vuotta. Sitten vielä hissit, iv-laitteistot, märkätilat jne. jne. jne. Kaikkia ei koskaan pysty tekemään samaan aikaan tai sitten on jo parempi purkaa koko paska ja rakentaa uusi tilalle.
Vanhojen asuntojen reaalihintaindeksiä (http://stat.fi/til/ashi/2012/03/ashi_2012_03_2012-04-27_kuv_005_fi.html) kun katsoo, huomaa että olemme jo ohittaneet 90-luvun lamaan johtaneet reaalihinnat, vaikka nyt myytävien vanhojen asuntojen keski-ikä on korkeampi kuin tuolloin!
"Asuntojen REALIHINNAT ovat nousseet, siis asunnot ovat kallistuneet rahan arvoa nopeammin."
Ai että asuntojen arvo on noussut vielä rahankin arvon nousua enemmän. Jos todella niin ajattelet mitä tuosta tulkitsen niin kyllä se turhauttavalta tuntuu.
Minulla taasen on sellainen käsitys, että asuntojen numeraaliset hinnat(siis käytetyssö olevassa rahassa) harvemmin ainakaan laskevat vaikka niiden realiarvo laskeekin ajan kuluessa ja niiden isojen remonttienkien lähestyessä(ja jo siksikin kun ne käyvät epätredikkäiksi), ja että tämä johtuu siitä kun rahan arvo laskee yleensä aina vielä tätä paljonkin enemmän.
Poikkeuksena tästä säännöstä on jollain taantuvilla takamailla sijaitsevat asunnot joille ei ole minkäänlaista kysyntää. Näiden assuntojen numeraalisetkin hinnat voivat laskea.
Toisaalta kasvukeskuksissa hyvillä paikoilla olevien asuntojen arvoa voi kova kysyntä nostaa jopa enemmän kuin mitä niiden arvo laskee vanhenemisen johdosta. Tällaisissa asunnoissa voi siis kovasta kysynnästä johtuen tapahtua jopa realiarvonkin nousua, eli niiden numeraalinen hinta voi nousta enemmänkin kuin inflaation verran. Tällöin kyseessä on poikkeuksellisen hyvillä paikoilla sijaitsevat asunnot. Vanhemmissa asunnoissa on usein juuri tällaisia sijainniltaan uusia parempia koska parhaat paikat tavataan rakennetaa ensin(joskaan ei tämä aina näinkään ole). Lisäksi mitä uudemmista rakennusalueista(ydinkeskustan ulkopuolella) on kyse sitä tiivimmin ne tapaavat olla rakennettuja, pienemmälle tontille enemmän asuntoja.
Mutta jos otat vaikkapa jonkun siistissä kunnossa olevan 70/80- luvun asunnon johon ei kuitenkaan julkisivu- tai putkiremonttia ole tehty, tai jos vaikka toinen näistä olisi jo tehtykkin mutta ei molemmat, niin kyllä se hinta jotain puolet on tai vähän yli siitä mitä uuden asunnon jos sellainen olisi viereen rakenteilla. Ja tässä ei siis ole kyseessä vielä mikään ihan huonokuntoinen vanha asunto. Seuraa vaan näitä uudistuotantokohteita ja vertaile niiden välittömässä läheisyydessä sijaitsevien vanhojen asuntojen hintoja näihin. Kyllä se Tampereellakin näin menee.
Tuntemallani henkilöllä oli Tampereella vuoden väliaikaisena asuntona siistiin kuntoon laitettu 70-luvun 60 neliön kaksio. Käyttövesiputket uusittu, muuten muoviputkilla alunperin. 80000€ velattomana maksoi, ja kun sitten myyntiin laittoi niin eipä ollut kiinnostuneita ostajia juuri lainkaan. Kyllä hän siitä muutaman tonnin joutui laskemaan hintaa, en kuitenkaan viitsinyt kysyä montako tonnia, mutta kyllä hän siitä eroon pääsi.
No kun ei se reaaliarvo ole laskenut ajan kuluessa. Vanhojen kerrostaloasuntojen reaalihintaindeksi on lähes kaksinkertaistunut - pääkaupunkiseudulla jopa yli kaksinkertaistunut - kahdessakymmenessä vuodessa, vaikka asuntojen keski-ikä on noussut. Vanhojen asuntojen hinnoista noin puolet siis on ilmaa, joka ei perustu inflaatioon ja asuntojen reaaliarvo ei ole asuntojen ikääntyessä laskenut vaan noussut.
Eikä muuten näytä toteutuvan tuo puolet saati sitten 2/3 halvempi vanha Tampereella oikein missään. Esim Lentävänniemestä 70-luvun putkiremontoimattoman talon saunaton kolmio yli 100000 €. Samalta alueelta saa uuden 2013 valmistuvan saunallisen kolmion 170000 eurolla.
Hervannassa myös paljon uudiskohteita ja vanhoja vierekkäin. 80-luvun talosta, joissa ei sen enempää putket kuin julkisivutkaan ole vielä tulleet eteen, saunaton kolmio maksaa alle puolet vähemmän kuin Hervantaan valmistuvat uudet saunalliset. Keskustaan rakennetaan uusia järven rantaan järvinäköalalla. Ei näidenkään hinnoista tarvitse ottaa kuin joku kolmannes pois, niin ollaan keskustan vanhojen kohteiden hinnoissa.
Vuoreksen uudelle asuntoalueelle (ensi kesän asuntomessualue) rakennettavistakin kolmioita saa parilla satkulla. Alueelle on tulossa kaikki palvelut kouluineen, päiväkoteineen ja kauppoineen ja sijainti on liikenteellisesti hyvä niin julkisilla kuin omallakin autolla kulkien. Tuolla nyt ei ole vanhoja vertailukohtana, mutta vastaavalla etäisyydellä keskustasta olevilla alueilla vanhat maksavat yli puolet tuosta.
Nopeasti tein vertailua kolmioilla. Yksiöissä ja kaksioissa vanhojen hintataso taitaa olla vieläkin järjettömämpi verrattuna uusiin. Vanhojen asuntojen REAALIHINNAT siis ovat korkeammalla kuin ennen 90-luvun lamaa, vaikka nyt myytävät vanhat asunnot ovat keskimäärin vanhempia kuin 90-luvulla. Ennemmin tai myöhemmin reaalihintojen on pakko lähteä taas laskuun. Se on eri asia tapahtuuko tämä hitaasti numeraalisten hintojen putoamatta vai romahduksena kuten 90-luvulla. Nyt nousukaan ei ole ollut yhtä jyrkkä kuin 80-luvulla, vaan reaalihinnat ovat kivunneet aika vaivihkaa hitaasti 20 vuoden aikana.
Samalla hetkellä kun uuteen asuntoon muutetaan, on se jo vanha asunto (jopa 1v muutosta myytävät asunnot ovat "vanhoja" asuntoja). Eli saman asunnon reaaliarvo voi laskea, vaikka keskiarvo nousee, koska tilastoihin ilmestyvät "uudet" asunnot nostavat myyntihintoja.
hups... Piti olla "REAALIHINTA kasvaa", mutta jäi tekstiä muokatessa toi kasvaa-sana pois.
Nyt kuitenkin hinnat näyttää olevan laskusuunnassa,kauppa tökkii pahasti vaika pitäisi olla kovinta myynti aikaa.
Eikö se hinta joustakaan?
No sitten määrä.
Toisesta ketjusta ymmärsin että -40% tarjoukset menee läpi kun välittäjä puhelimessa nyökyttelee :)
.
Nyt pitää huomata, että PIILO-myynnistä myydyt asunnot eivät näy noissa tilastoissa, vaan ne on piilotettu. Todellisuus paljastuu vasta, kun tietää että PIILO-asuntojen hinnat ovat jo rommanneet 30-40 prosenttia ja lisää on tulossa.
Näkyy siellä tilastoissa esim. perinnönjaon yhteydessäkin tehdyt asuntokaupat. Näissä voidaan tehdä kaupat niin alhaiseen hintaan kuin mitä vaan verottajalta läpi menee. Loput voidaan maksaa rahana tai sopia muuten. Tällaiset voivat näkyä myyntitilastoissa jotain 20% alle sen hinnan mitä niistä on oikeasti maksettu.
Mitenköhän se tällainen piilomyynti tehdään ettei siitä verottajalle ilmoiteta. Herran jestas sentään kun nämä tyfnyt ovat pihalla kuin tamppoonin naru. Eipä ihme ettei tuolta nousta vuoka kärvistelyä paremmalle tasolle koskaan. Taitaa tyfnyys kulkea teillä veren perintönä.