Kuntoarviot

Taloyhtiöitä rahastetaan kuntoarvioilla.

Yhdessä yhtiössä tulisi tuhansien eurojen kustannus sähkövehkeistä. Jos olisi niille jotain tehty. Alettiin selvitellä mitä LAIN MUKAAN on pakko tehdä. Ei paljon mitään tarvitse tehdä. Sähköt ovat 22-luvun talossa viimeksi korjattu joskus 50-luvulla.

Taitamattomat isännöitsijät teettävät korjaussuunnitelmia tuollaisilla kuntoarvioijilla. Jos olisi pätevä isännöitsijä, ei turhia remppoja koko ajan tehtäisi. Ennenvanhaan asiat olivat paremmin. Joulukuun vastikekin annettiin joululahjaksi. Silloin isännöitsijät osasivat isännöidä ja talonmiehet pitää talon kunnossa.

LAIN MUKAAN ei tarvitse tehdä mitään kuntoarvioijien liirumlaarumeita koskaan. Suurta kusetusta koko juttu.

Sitäpaitsi moderni tapa hoitaa putket on pinnoitus. Pinnoitus palauttaa putket uuden veroisiksi 50 vuodeksi. Putkirempan putket kestävät tuskin 25 vuotta. Talo on remontissa tuosta lisäksi sen ensimmäisen vuoden eli oikeastaan kestää vain 24 vuotta.

Pinnoitus on lisäksi siitä hyvä, että isolla rahalla tehdyt kylpyhuoneet säilyvät ennallaan kun ei seiniä revitä auki.

Kiinteistölehdessä oli hyvä ja asiallinen juttu Oulusta jossa tehtiin vuonna 1969 valmistuneseen taloon remontti asukas maksoi vain 172 € neliö.

Sähköt jäävät liian vähälle huomiolle noissa kuntoarviojutuissa.

Kiinteistöjen kuntoarviot ovat taitamattomien hakuammuntaa.
Putkistojen kuntoarviot ovat eri "oppisuuntien" mielipideasioita.
Sähkön osalta kukaan ei osaa sanoa mitään, koska asiaa ei ymmärretä.
Ikkunoiden kuntoarviot suorittaa alan taitamattomat insinööritoimistot.
Olemattomia "asiantuntijoita" on niin paljon että päät kolisevat.
Kiinteistön varainhoitajat (hallitus&isän.) ovat kiinteistöhoidon amatöörejä.
Kiinteistöt on taitamattomien rahastuskohteita.

Onko kukaan nähnyt kunnollista kuntoarviota? Siis sellaista josta yhtiö saa asiallisen vastineen. Eli realistisia kunnostusehdotuksia pitkälle ajalle. Miten hyvin energiaosuus vastaa tarpeita?

Kaksi ääripäätä.
Inssitoimistojen laskussakin on enemmän tekstiä kuin kuntoarviossa ja työselityksessä.
Kaupungin virkamiesten ja museoviraston kuntoarviot ja työselitykset ovat pikkutarkkoja
täysremonttipykäliä pullollaan. Remontin kalleus ja siitä saatava energiatehokkuus ei ole hinta-laatusuhteessa. Harvassa on osaavat ja hyvät kuntoarvion tekijät.

Hyvän puhetaidon omaava "asiantuntija" saa sanoa melkein mitä vain.
Taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijöiden tieto on olematon.
Pientalossa asujan tieto on lähinnä lompakossa eli mitä kaikki maksaa.
Pientalojen rakentajan tieto vähäinen onhan takana vain yksi taloprojekti.
Harvassa lienee sellainen kuntoarvioitsija, jolla on omalta alaltaan vuosikymmenien käytännön työkokemus ja vahva teorian tietämys.

Ikkunoista ainakin saa puolueettoman ja tarkan kuntoarvion.
Katso googlesta: Ikkuna-asiantuntija

Ikkunanvaihdon saa helposti näyttämään kannattavalta. Valitaan vain jäljellä oleva käyttöikä sopivaksi. Ja tuossa on se juoni ikkunahommiin. 99 % ikkunoitten vaihtamisista ei ikinä maksa takaisin kustannuksiaan.

Pitää olla muutakin järkeä vaihtamisessa kuin energiansäästö.

Kerrostaloasukkaiden kukkaro on pohjaton. Enemmistön, yleensä alaa tietämättömien päätöksillä ne mielipidehankinnat suoritetaan.
Uusien puu/alumiini-ikkunoiden elinkaari on 40-50 vuotta.
Vanhan ja huolletun ikkunan elinkaari on loputon.
Jos vanhat ikkunat on korjauskelvottomia, miksi isännöitsijää ja hallitusta ei vaadita vastuuseen ikkunahuollon laiminlyönneistä?

"Jos vanhat ikkunat on korjauskelvottomia, miksi isännöitsijää ja hallitusta ei vaadita vastuuseen ikkunahuollon laiminlyönneistä? "

Mainio näkökulma. Uuden lain mukaan vastuut ovat onneksi koventuneet. Eli isännöitsijän tulee esittää ammattitaitoisesti korjaustarpeita ja hallituksen on asiat vietävä eteenpäin.

Tuo isännöitsijän ammattitaito on sitä, että osaa ottaa oikeasti asiaa tuntevia kuntoarvion tekijoitä tekemään arviointeja ja ehdotuksia.

Kiitos tiedosta. Pelaako vastuut käytännössä ja mitkä on laiminlyöstien sanktiot.

Laiminlyönneissä arvioidaan aiheutetut vahingot. Aiheuttajille on tullut suora korvausvastuu. Eli isännöitsijä ehdottaa toimenpiteitä riittävästi asiantuntemusta käyttäen. Joko omaa tai ostettua. Hallitus ryhtyy toimiin asioitten eteenpäin viemiseksi. Pienet hoidetaan ilman yhtiökokousta. Isot esitetään yhtiökokoukselle.

Yhtiökokous on se paikka, jossa asiat sitten siunataan joko etenemään tai jätetään roikkumaan. Yhtiökokouksessa taasen vastuussa on koko yhtiö eikä hallitus yksin. Henkilökohtaisista vastuista päästäkseen asiat on vietävä yhtiökokoukseen asti. Tosin hallitusten kokouksissakin voi antaa eriävän mielipiteen asioitten hoitamatta jättämisessä, jolloin vastuut rajautuvat tarkemmin. Ilmeisesti myös yhtiökokouksissa voi kirjata eriävän mielipiteen. Jos siis putkirempan viivyttely aiheuttaa vesivahingon ja kalliin korjauksen, voisi ainakin teoriassa vetäytyä maksamasta viivyttelyyn vedoten, mikäli on antanut eriävän.

Kannattaa huomata, että poissa olleet eivät voi vapautua mistään.

Maamme ilmasto aiheuttaa kiinteistöille jatkuvasti vaurioita.
Vaurioiden ennalta ehkäisemiseen ja vaurioiden huoltotoimiin ei ole riittävää asiantuntemusta. Taitamattomuuden takia vähäiset vauriot jäävät vaille huoltotoimia.
Vasta vaurioiden haitatessa aloitetaan suunnitella halpoja huoltotoimia.
Taitamattomuus ja välinpitämättömyys vaurioittaa eniten kiinteistökantaamme.
Oikeusoppineet ovat sanoneet, että huoltotoimien laiminlyönnit ovat: välillisesti aiheutettu, tahallinen vahingonteko.
Miksi isännöitsijä ja hallitus ei koskaan joudu vastuuseen tahallisesta vahingonteosta?

Eräässä kuntoarviokohteessa anellaan vielä yli vuoden jälkeen raportin tekijältä, jotta eihän näitä pidä tehdä eihän.

No mitä tuohon muuta vastaisi kuin että asia on ihan tarkkaan hallinnon asia. Minä en voi mitään lupaa antaa jättää tekemättä enkä anna.

Kuinka paljon insinöörin tekemässä kuntoarviossa on käytännön tietoa ja osaamista?

Mitä vähemmän asuja tietää kiinteistöjen olemuksesta sen vähemmän tietävä asiantuntijat tuon asujan mielestä.

Sanotaan että tieto tuskaa lisää. Kiinteistön ylläpidossa tuo pitää oikein hyvin paikkansa.

Jos motivoitunut kuntoarvioija on orientoitunut alallensa esimerkiksi vuodesta 1975 asti, niin mitä luulisit tiedon tasoksi? Entä koulusta juuri valmistuneen tiedon taso? Entä pätevöityneen tiedon taso? Mielikuvia kehiin kiitos!

Ei teorian tietämys tai pitkä työkokemus ole ammatitaidon takuu.
Kuntoarvion tekoon auttaa pitkä käytännön kokemus rakennus- ja saneeraustöissä.
Siihen kun lisätään teoriakoulutus sekä pitkät käytännön työjaksot. Lisäksi hyvä havaintokyky, niin osa kuntoarviolausunnosta voi osua kohdalleen.
Ylvästely osaamisella, on varmin tapa epäonnistua lausunnoissaan.
Miten muuten voi selittää, että kuntoarvioiden jälkeenkin löytyy paljon hometaloja ja nopeasti vaurioituneita julkisivuja.
Tähän johtaa taidottomat kuntoarviot ja virheelliset työselitykset.

Maailmaa pyörittävät keskinkertaiset.

Suoritusohjeessa on niin, että kullekin osa-alueelle on oltava tekijänsä. Varsin tunnettu yritys hoitaa sähköosuuden niin, että sen tekee putkipuolen asiantuntija siinä ohessa. Eräs kuntoarvioija hoiti kaikki osuudet rakennuspuolen asiantuntijana. Sähköosuuden anti oli useimmiten, että autolämmityspylväs on vinossa.

Eräästä systeemistä tulee hulvaton määrä paperia. Joka asialle on oma lomakkeensa. Kyllähän tuo tyrmää kenet vaan.

Insinööritoimisto tekee kiinteistön "kuntoarvion" laittaa leimat ja puukstaavit alle.
Alaa taitamaton hallitus ja isännöitsi, ei osaa muuta kuin pyöritellä tyhjäsanaista paperia.

Taitamaton isännöitsijä hommaa "kuntoarvion" joltain huuhaaporukalta. Taitamaton hallinto tekee jotain näennäistä tai turhaa tai sitten väärässä järjestyksessä.

Suomalaista asiantuntemusta ja kuntoarvioita.
Kuntoarvioiden sekä työselitysten ja urakoitsijatöiden jälkeen sama rumba jatkuu.
Homeongelmia, katot- ja putket vuotavat, rappaukset tippuu, uusista ja vanhoista ikkunoista vetää jne.

Rakentamisvaiheen hoitaminen taitamattomasti on varma tapa saada huono lopputulos. Valvojassa säästäminen on se ykkösjuttu. Kympin säästö väärässä paikassa on miljoonan vahinko näissä piireissä.

Onko kokemusta suunnittelussa tai rakennuttajassa säästämisessä?

Käytännön korjaustoimia osaamaton kuntoarvioitsija on täysin tarpeeton tuttavuus.

Mutta onhan elinkaaritaulukot. Niistä vain katsoo missä vaiheessa ikkunat uusitaan.

Wanhojen huollettujen puuikkunoiden elinkaari on ainakin 100-200 vuotta..
Huoltamattoman puu/alumiini-ikkunan elinkaari 40-50 vuotta.
Oikeatapaisilla huoltotoimilla huollettu, puu/alumiini-ikkunan elinkaari on ainakin 80 vuotta.
Oikeilla huoltotavoilla on kauaskantoiset merkitykset.

Ei ei ei. Taitamattoman kuntoarvioijan tulee katsoa elinkaaritaulukosta, että jäljellä on viisi vuotta. Ja sitten vaihtoon.

Ikkunamyyjätkin saavat vaihdon helposti kannattavaksi energian säästöllä. Katsovat myös elinkaaritaulukosta, että 5 vuoden päästä menee kuitenkin vaihtoon. Investoinnista otetaan vain pieni osa - esimerkiksi 5-7 % - ja lasketaan sen osalle energiansäästöllä takaisinmaksuaika.

Vai ikkunateollisuuden luoma elinkaaritaulukko?
Taulukko on laadittu nykyisin teollisest valmistetuille rimpula ikkunoille.
Kiinteistön sijainti, korkeus, ilmansuunnat, huoltotoimet ym vaikuttavat ikkunoiden kuntoon, eikä taulukko
Viiden vuoden välein suoritettavat oikeat huoltotoimet vähentävät kalliiden ikkunaremonttien teon sekä ennenaikaisen uusimistarpeen.
Vain energiasäästön takia ikkunoiden vaihto on kannattamaton investointi.
Uudet ilmavaihtosäleiköllä varustetut ikkunat, lisäävät kiinteistön lämmityskustannuksia yli 10%.

Sähkötekniset korjaustarpeet ovat rahallisesti kovin vaatimattomia. Joku hengenvaarallinen juttu tulee korjatuksi esimerkiksi 100 eurolla.

Kuntoarvioryhmissä on outoa vääntöä sen suhteen, että alle 1000 euron juttuja ei pitäisi ollenkaan esittää raportissa. Itse olen ratkaissut asian niin että esitän silti. Mutta ihme nälvimistä saa kuulla kun on niin pieniäkin juttuja.

Pienet jutut ovat todella tärkeitä asioita. Pienestä jutusta tulee ajansaatossa iso juttu.
Ei vesijohdossakaan tarvitse olla isoa reikää, kun ajansaatossa....?
Kun kiinteistössä on vain isoja juttuja, niin kiinteistön välihuoltotoimet on laiminlyöty.
Kyseessä on taitamaton kiinteän omaisuuden ylläpito.

Energiatodistuksesta puuttuu EU:n määräys.
" Rakennuksen tai rakennuksen osan mahdolliselle ostajalle tai vuokralaiselle olisi annettava energiatehokkuustodistuksessa paikkaansa pitävää tietoa rakennuksen energiatehokkuudesta ja käytännön ohjeita tämän tehokkuuden parantamiseksi."
Nykyisessä energiatodistuksesta ei ole puutteita eikä parannusehdotuksia.

Isännöitsijän tekemät loppuvat. Pätevät tekevät jatkossa energiatodistukset.

Meidän yhtiössä jokainen osakas tietää vuotuisen energiakulutuksen sekä kustannukset.
Ei siihen erillistä todistusta tai luokitusta tarvita.
Meiltä puuttuu tieto mitkä seikat aiheuttavat suuret energiakulutukset.
Lisäksi millä toimenpiteillä voidaan energiakulutusta vähentää.

Uusi energiatodistus ei keskity kuluneeseen energiaan. Siinä tehdään laskennallinen selvitys kohteen rakenteista. Jos on 1968 vanhempi talo, käytetään surkeita arvoja laskelmassa. Näin saadaan vanhat talot näyttämään surkeilta energiarosvoilta.

Kiinteistössä on energiakulutus tiedossa. Vertailukaavio nettiin, niin jokainen taloyhtiö voi itse verrata mikä on heidän luokitus.
Todistus ilman todellista tietoa, on arvoton rahastus paperi.

Energiasäästöohjeita, puhtaamman huoneilman ehdotuksia, vedon poistamisneuvoja, ikkunoiden ja ovien kuntoarviot jne saa ainakin ikkuna-asiantuntijalta.

Veto poistetaan tiivistämällä kaikki tuloilmareitit.

Ikkunoiden ja ovien kuntoarvion voi suorittaa itse. Katsoin netistä ohjeet: ikkunan ja oven kuntoarvio

Meillä on olohuoneen sekä parvekkeen välissä puinen ikkunaseinä.
Seinän läheisyydessä tuntuu vetoa ja kylmiä ilmavirtauksia.
Kuka osaa tehdä kuntoarvion? Jos tarve vaatii, onko ammattipäteviä korjaajia?

Ei missään kiinteistöalan koulutusohjelmissa käsitellä rakenneliitosten tiiveysasioita.
Et siis löydä kyseiseen tehtävään koulutettua kuntoarvioitsijaa tai korjaajaa.
Energiatodistuksen laatijan ei tarvitse tietää miksi kiinteistö kuluttaa paljon lämmitysenergiaa. Tämän tiedon puuttuessa, energiatodistus on tarpeeton rahastuspaperi