raatajamuulille

Kustaan aina silmään!

jep, vuokralainen maksaa kahdeksaan kertaan.

Homeneukku? Löylynlyömät muulit hokee nirvanassa täällä, miksi?
Ylihintaan?

50 vuoden aikana asunto on maksettu veltatomaksi ja isot remontit tehty kertaalleen ja nekin maksettu. Omistusasuja on maksanut rahan arvon muuttumisen (lue: inflaation) takia asuntonsa ostohinnan neljä kertaa. Vuokralainen tosin maksaa 50 vuoden aikana asunnon alkuperäisen ostohinnan n. viisinkertaisesti vuokrina. Lopputulema vain on, että omistusasukkaalla on velaton remontoitu asunto ja asumiskulut vain murto-osa siitä mitä vuokralaisella on. Vuokralainen omistaa edelleen vain tuulen huuhtoman perseensä.

....niin, tosiaan.. Mitä väliä sillä on 50 vuoden kuluttua? No ei varmaan mitään. Ehkä omistusasunto kannattaa myydä ja kuitata rahat patjan rakoon, sitten siirtyä vuokralle tuhnuttelemaan, tuhlaamaan omaisuuttansa ja odottamaan kuolemaa? Taikka sitten käyttää kertynyttä asuntovarallisuuttansa ja vivuttaa yksi vuokra-asunto kymmenen vuoden välein. Vanhuuspäivillään voi sitten lyödä lihoiksi niitä sijoitusasuntojansa ja mällätä niitä rahoja?

"Isännöintiliiton
toimitusjohtaja Tero Heikkilä varoittaa."

Mä taas varoitan sekaantumista kommuuniasumiseen jos vain suinkin mahdollista. Taloyhtiö on kaiken pahan alku ja juuri taloyhtiöissä ja jos haluaa välttää pahaa, niin ok-talon rakentaminen kasarmiasunnon hinnalla on fiksu way to go.

Ok-taloon ei iske hoitovastikkeen korotus tai taloyhtiön turhanpäiväiset remontit kuten rivarin pihan asfaltointi 30 000 eurolla, 150 euron alumiiniset postilaatikot X 30 kpl ja 10 000 euron leikkipaikat.

"Remontoimattoman asunnon osto tulee keskimäärin 18 prosenttia kalliimmaksi kuin jo putkiremontoidun.
Seuraavan vuosikymmenen aikana putkiremontti koskettaa yli sataatuhatta 30-60-vuotiasta kerrostaloasuntoa. Sekä ostajat että myyjät ovat kiinnostuneita siitä, miten vääjäämättä ajankohtaistuva putkiremontti vaikuttaa asunnon myyntihintaan.

- Tuleva putkiremontti kyllä laskee asuntojen hintoja, mutta ei niin paljon, että alennus kattaisi remontin kulut, kertoo Isännöintiliiton toimitusjohtaja Tero Heikkilä.

Putkiremontti ei näy asunnon hinnassa

Nyrkkisääntö on, että putkiremontti maksaa yleensä 500 euroa per neliö silloin, kun remontin yhteydessä tehdään myös kylpyhuoneremontti.

Niinpä juuri ennen remonttia esimerkiksi 50-neliöisen kaksion hinnan tulisi olla noin 25000 euroa halvempi kuin vieressä sijaitsevan samanarvoisen, jo remontoidun asunnon. Käytännössä alennus ei kuitenkaan ole niin suuri.

Isännöintiliiton ja Kiinteistömaailman tutkimuksen mukaan lähestyvä remontti alkaa laskea asunnon hintaa yleensä noin kuusi vuotta ennen tulevaa putkiremonttia. Silloin hinta tulee alas noin kolme prosenttia. Vuotta ennen remonttia hinta tippuu noin yhdeksällä prosentilla.

- Se, joka ostaa putkiremonttiin menevästä talosta asunnon, maksaa silti melkoisen lisähinnan, Heikkilä toteaa.

Kun velattomaan myyntihintaan lisätään putkiremontin kustannukset, remontoitavat asunnot tulevat noin 18 prosenttia jo remontoituja kalliimmiksi. Vuotta ennen remonttia erotus on noin 11 prosenttia.

- Hintavaikutus on selvästi pienempi kuin kustannusvaikutus, Heikkilä huomauttaa.

Vastaavasti asunnon hinnan pitäisi putkiremontin jälkeen nousta 15-20 prosentilla. Käytännössä juuri putkiremontoidun asunnon myyntihinta on kuitenkin vain noin kolme prosenttia kalliimpi kuin aiemmin remontoidun asunnon.

Heikkilä kehottaa remontoimattoman asunnon ostamista suunnittelevia laskemaan kauppahintaan myös suunnitellut remontit. Siten saa tietää, mitä asunto oikeasti tulee maksamaan.

- Harva osaa ajatella tällä tavalla. Asuntoja ostaessa ei aina mietitä lopullista hintaa, hän toteaa.

Selustaansa voi turvata pyytämällä ennen ostoa nähtäväksi talon remonttihistorian sekä suunnitelman tulevista remonteista. Jälkimmäisen osalta on hyvä varmistaa, onko suunnitelma luotettavan asiantuntijatahon tekemä.

- Jos suunnitelmaa ei ole lainkaan, olisin ostamisen suhteen erittäin, erittäin kriittinen. Poikkeuksen tekevät tietysti aivan uudet talot, Heikkilä sanoo.

Jotta asuntokaupan osapuolet voivat ottaa remontit huomioon, on yhtiöllä oltava pitkän aikavälin korjaussuunnitelma. Huonosti johdetussa taloyhtiössä korjauksia ei suunnitella ja ne tupsahtavat eteen yllättäen.

"

Oletetaan varovainen 3% inflaatio. 50 vuodessa rahan arvo muuttuisi siten, että nykyinen ostohinta pitäisi kertoa 1,03^50 = ~4,39:llä, että saataisiin vastaava summa.

Tuossa siis voittaa, vaikka joutuukin maksamaan ostohinnan neljään kertaan.

Tämä olettaen, että asuntojen hinnat seuraavat inflaatiota, eivätkä ostovoimaa. Tähän asti näyttäisi siltä, että hinnat ovat nousseet pidemmällä ajanjaksolla aina inflaatiota nopeammin (tietysti).

Siksipä vuokralainen maksaa asunon viiteen kertaan 50 vuoden aikana.