Saa 400 tonnin perinnön ja ostaa sillä uuden/uudehkon 120 neliön laadukkaasti rakennetun ok-talon. Paljonko asumismenot ovat kaikkine remontteineen seuraavan 50 vuoden aikana?
Kerrostalo-osakkeessa 50 vuodessa maksetaan vastikkeita asunnon hinnan verran sekä saman verran menee remontteihin. Paljonko halvemmalla ok-talossa pääsee?
Kerrostalo-osakkeessa 50 vuodessa maksetaan vastikkeita asunnon hinnan verran sekä saman verran menee remontteihin. Paljonko halvemmalla ok-talossa pääsee?
Vastaukset 71
Vanhimmat
Meillä Helsingissä OKT 160m2 varastot ja autotalli jotka myös lämpimiä. Maalämpö. Asumiskulut n. 300-350e/kk.
Sisältää sähkö, vesi, jäte, kiinteistövero.
Kotivakuutusta en laske kun sehän nyt otetaan asuinmuodosta riippumatta.
Ihan alkajaisiksi muista, että osakkeisiin sijoitettuna 400000 tuottaa osinkoja 15000 - 25000 euroa vuodessa puhtaana käteen. Miltä tuntuisi ok-talon sijasta eläkepäivät alkaen nyt tai lähivuosina?
Miten meinasit tuollaisilla tuloilla eläkkeelle siirtyä, johan noista menisi valtaosa vuokran maksamiseen?!
15000-25000€/ vuosi... Siis vain. Asumalla omassa säästää saman verran joka vuosi. Oletettavasti olisit vauraampi ja sijoituksesi tuottaisi enemmän jos olisit ostanut oman etkä koko ajan hukkaisi rahaa vuokraan.
No pörssissä vaan on huono puoli se että joidenkin osakkeiden arvot saattavat mitätöityä pysyvästikkin, eikä niitä osinkojakaan aina saa paljon mitään. Lisäksi näiden osinkojen verotusta on kiristelty ja kiristellään edelleen niin että ei niistä helposti mitään ole saatavvissakaan Myyntivoitoista taasen joutuu maksamaan pääomatuloveroa, vaikka kyseessä olisi pelkästään inflaatiosta johtuva numeraalinen hinnannousu ja mahdollisesti vielä realiarvon laskukin, missä tapauksessa maksat veroa köyhtymisestäsikin.
Vain idiootti sijoittaa yhteen tai kahteen osakkeeseen, silloin riski on aivan liian suuri. Fiksu sijoittaa indeksirahastoon, kulut pienet. 50 vuoden aikana osakkeet tuottavat satavarmasti paremmin kuin asuntosijoitus.
Mitenkäs sijoitat rahan jota sinulla ei ole?
Asunnon ostoon saa edullista ja ehdoiltaan joustavaa asuntolainaa. Rahastosijoitukseen ei saa.
aivan .....asunto-osakekin on vain se yksi osake, kannattaa sijoittaa useampaan koriin kuin yhteen asunto-osakkeeseen
No idiootti tai ei. Minä sattumalta olin onnekas Elisan kanssa jota aloin vähän kerätä 2008 syksyllä ja 2011 helmikuussa möin kaikki pois, keskimäärin 16,65€ hintaan. Niistä sai vähän osinkojakin. Asunnon ostoon kyllä meni ne rahat.
Nyt ei oikein vaan ole kantti kestänyt pörssiä klikata vaikka se koneellani on. Rahaa on aika vähän ja verotkin pitää nyt vielä joulukuusta maksella niistä myynneistä ja muutakin kulua on liittyen tuohon uuteen asuntoonikin.
Voi veikkonen, halpaa on ainakin jos uskoo tämän palstan asiantuntijoita. Pari euroa neliö koko 50 vuoden ajan joten asuminen on lähes ilmaista. Niin ja asunnon hinta tuossa ajassa moninkertaistuu, sitä rikastuu kun asuu ok-talossa.
Jos sijoittaa kerralla asuntoon 400 000 euroa niin pitää ottaa huomioon menetetyt pääomatulot. Osakkeisiin sijoitetuille rahoille voi laske 50 vuodessa kohtuullisen vaatimattoman neljän prosentin keskimääräisen reaalituoton. Reaalituotosta on vähennetty inflaatio joka tuona aikana lienee yhden ja kuuden prosentin välillä.
Tämä tarkoittaa sitä että joka vuosi menettäisi 16 000 euroa pääomatuloja 50 vuoden ajan tämän päivän rahaa vastaava määrä. Vaikka tuosta menee 30% veroja menetys on silti 11200 euron vuotuinen nettomenetys.
Kun tuo jaetaan asunnon neliöiden määrällä (120) saadaan kuukaudessa neliötä kohti 7,77 euroa. Tähän päälle kaikki muu, päästään yli kymmenen euroa neliö joten kaukana ilmaisesta asumisesta ollaan.
Keskimäärinen vuoka on toiskymppiä kuukaudessa, joten oman osaminen on kannattavaa.
400 tonnia 120 neliön asunnosta on aika paljon, vastaavalta alueelta ei saa kympillä neliö vuokra-asuntoa.
Viime vuosina sijoitukset on voinu mennä helposti myös miinukselle, joten sekin parantaa oman asunnon kannattavuutta.
Kyllä oma kannattaa ostaa mutta omistusasumisen hintaan pitään laskea menetetyt pääomatulot. Sitähän ei ikinä tehdä vaan höpötetään parin euron neliö asumiskuluista kuukaudessa.
Nokiaa sitä kuitenkin olisi ostettu ja sijoitussalkku olisi reippaasti miinuksella. Omakotitaloon sijoitettu raha on sen sijaan reilusti plussa.
Jos olisit ostatu 10 vuotta sitten Nokiaa, niin se olisi maksanut noin 17€, nyt arvo on noin 2€, eli 400 tonnin potista olisi sulanut 353.000 taivaan tuuliin. No toki sieltä olisi tullut vuosittain vähän myös osinkoja lohdutuspalkinnoksi.
Vastaavasti 10 vuotta sitten ostettu 400 tonnin talo olisikin nyt noin 500 tonnin talo.
Muista siis lisätä sijoitustappiot vuokra-asumisvaihtoehtoon.
V!tun porssigurut. Jos Nokiaan on sijoittanut niin parempi sijoitus olisi ollut ostaa sillakin rahalla kaljaa. Tyhjista pulloista saa enemman kuin Nokian osakkeista tanaan.
Laadukas ja heti remontteja? Haloooooooo? Meillä asumiskulut 155/225 neliötä noin 150 euroa kuukaudessa.
Eikös aloittaja kysynyt kaikkien kustannusten määrää 50 vuodessa neliötä kohti. Vai onko ok-talot nykyään rakennettu niin laadukkaasti ettei 50 vuodessa tarvitse juuri remonttia tehdä?
Vaikka näin ihmeellisesti olisi menettää joka kuukausi lähes kahdeksan euroa neliö pääomatuloja. Tästä on vähennetty vero ja inflaatio joten ei kovin halpaa.
Asuinkelvllisessa maksaa tnnista, kahteen kuussa. Mu on satuilua. Sähkö nuosussa, etenkin siirtohinnat..
Montas oot juonu?
Asiantuntia sivulta. Nyt lasket punanen mummunmökki varastetuilla risuilla. Sähkö jo 300-500€/kk.
Sähkölämmitys ja 200 neliötä, kaikki sähköt 2500€ vuodessa. Vuokrallakin menisi taloussähköä noin 1000€ vuodessa.
Omakotitalossa ei makseta mistään sellaisesta, mistä ei maksettaisi myös osakkeessa. Mutta osakkeessa maksetaan paljon sellaista, mitä ei tarvi maksaa omakotitalossa.
Omakotitaloissa on tapana tehdä itse ne työt jotka osakeyhtiössä ostetaan huoltoyhtiöltä ja isännöitsijältä. okt on siis töiden verran halvempi ylläpitää ja työhän se on mikä Suomessa maksaa.
Omakotitalossa sinä olet se joka päättää että milloin reontoidaan ja miten remontoidaan ja mitä remontoidaan. Yhtiössä sen päättää hallitus ja sinä maksat.
Itse olen laskenut että meidän 200 neliön 10 vuotta vanhan okt:n kulut on noin 400€/kk, mitään isompita remontteja en ole laskenut mukaan, sillä eipä niitä juuri edes ole ensimmäisen 30 vuoden aikana, mutta tavalliset pikku korjaukset ja maalaukset mahtuu tuohon hintaan.
Kustannus siis noin 2€ neliöltä kuukaudessa, kun osakkeissa se on noin 3,5€ neliö. Ja tuossa omakotitalon neliöhinnassa on mukana jo sellaisia menoja jotka osakkeessa maksetaan hoitovastikkeen päälle (vesi, sähkö, autopaikka, kotivakuutus yms.).
Laske myös menetetyt pääomatulot niin tuo sinun pari euroa neliöltä kuukaudessa muuttuu aivan toiseksi. Aloittajahan kysyi kuluista 50 vuoden aikana, siinä ajassa kaikki pitää uusia vai eikö nykyisiä ok-taloja tarvitse ikinä remontoida?
Taloyhtiön muodostaa osakkaat. Aivan yhtä hyvin voisi sanoa että vaimosi päättää mitä ja milloin remontoidaan, sinä teet ja maksat.
Pitäähän ne menetetyt pääomatulot laskea myös vuokrasta..
50 vuoden sisään joutuu okt:ssa vaihtamaan lv-varaajan 2 kertaa, lto tai ilmastointikojeen ainakin kerran, suodattimia 50-100 kpl saunankiuas 3-5 kertaa, jenkkikaappi (se, minkä läski tarjoaisi) 10 kertaa, uudemmissa kosteudenpoistajan vähintään kerran, maalattava sisältä ainakin 3 kertaa, ulkoa sama. Lattiat suositeltavaa ainakin kerran, keittiöremontti (trendien takia) 2-3 kertaa.
Siinä sitä onkin, karkea yhteenlaskun tulos nykypäivän hinnalla= 400000€
Tuossa yllä laskettiin jo kuinka paljon olisi menetetty rahaa jos se olisi sijoitettu pörssiin, esimerkissä Nokiaan. 400 tonnin potista olisi enää vajaa 50 tonnia jäjellä. Onneksi rakensin OKT:n enkä hassannut velkarahaa pörsiin.
Ainakaan meillä vaimo ei ota juuri kantaa muuhun kuin sisustukseen. Kaikki osakkaat ei koskaan ole yhtiön hallityksessa, jotan vain osa päättää.
Kun tiedetään että asuminen vuokralla ja omassa maksaa ensimmäisen 20 vuoden jaksolla saman verran, niin totuushan on se että vuokralaisella ei kerry säästöön yhtään enempää.
Omalta kohdaltani olen noista sinun mainitsemista kuluista aika paljon jäljessä. IV-suodattamia ei ole vielä tarvinnut ostaa, 10 vuotta on mennyt samoilla pestävillä karkeasuodattimilla ja niin ikään pestävällä sähkösuodattimella. Menee varmaan vielä toiset 10 vuotta, mutta voi olla että koneeseeen pitää vaihtaa puhaltimet siihen menessä. Saunan kiukaaseen olen vaihtanut yhden vastuksen, maksoi 19€. Jääkaappipakasti toimii toistaiseksi, mutta uunin ja tiskikoneen olen joutunut hiljattain vaihtamaan. Keittiö ja yksi vessa on jo kokenut pienen remontin ja lähes kaikki huoneet on maalattu kertaalleen uusiksi. Rahaa näihin kaikkiin on kulunut noin 5000€, mutta pakollisia vajaa 1000€, eli nuo rikkoontumiset, tekee noin 8€/kk.
Hohhoijaa, se on aivan omaa hölmöyttä jos sijoittaa yhteen tai kahteen osakkeeseen. Tutustu indeksirahastoihin, ne tuottavat pitkässä juoksussa kaikkein parhaiten.
Seuraavan 10 vuoden sisällä sinun on tehtävä salaojaremontti ja kosteiden tilojen remontti. Seuraavan 20 vuoden sisällä kattoremppa, ja puuverhoilussa talossa huoltomaalaus 5 vuoden välein (kiitä vain viherpiirtäjiä nykyisten maalien huonosta kestosta).
Mitään näistä ei tietenkään ole pakko tehdä, mutta myyntitilanteessa menetät enemmän kuin niihin sijoittamasi rahamäärän. Ja jos et tee mitään ylläpidon suhteen, niin sinun ei kannata myydä taloa, vaan rakennuspaikka rakennuksen purkukustannuksilla vähennettynä.
Eli se halpuus sulaa kuitenkin pakollisiin remontteihin, tai niiden puuttuessa rakennusten totaaliseen arvonmenetykseen.
Hohhoijakkaa itsellesi. Muutamia vuosia sitten Alexandria suositteli sijoittamaan indeksirahastoon. Vuosia myöhemmin tarkastin miten olisi kannattanut, raskaasti olisi sekin ollu miinuksella. Onneksi ei ollu rahaa ryhtyä vedätettävksi.
Jos olisi pistänyt rahansa 10 vuotta sitten helsingin pörssiin, niin se ei olisi maksanut yhtään. Jos rahat olisi pistänyt pörssiin 5 vuotta sitten, niin ne olisi 55% miinuksella.
Muista laskea todellinen tuotto, eli verot ja kulut pois tuotosta.
Kun sijoittaa joka kuukausi pitkän aikaa, 20-30 vuotta ei kurssinousuilla ja laskuilla ole merkitystä, ne tasaantuvat. Sinä ymmärrät osakesijoittamisesta yhtä paljon kuin sika tyylimyllystä.
Ei sulla jää 20 vuoden jaksolla yhtään enempää sijoitettavaa jos asut saman tasoisesti vuokralla tai omassa.
Asuminen on aina valinta omistamisen ja vuokraamisen välillä, kumpikin maksaa.
Lähtötilannehan ei ole yleensä se että ostanko 200.000€:n asunnon vai sijoitanko 200.000€ rahastoon.
Vaihtoehtona on se että jatkanko vuokralla, vai otanko 200.000€ lainaa ja ostan asunnon.
Asunnon hinnat nousee inflaation tahdissa ja 20 vuoden aikana hinnat ovat tuplaanutneet.
Omistusasuja tekee tilinsä seuraavan 20 vuoden aikana, jolloin vuokralaisen vuokra on niin ikään tuplaantunut, mutta omistusasujalla on edessä edullista asumista.
Salaoja remppa maksaa noin tonnin koneineen putkineen ja sepeleineen. Kallista on juu. Mikä kattoremppa? Jos peltiä niin maali noin 15v välein ja maksaa tonnin pintaan maalit ja pesuaineet. Toisella tonnilla maalaa tönön kauttaaltaan jos on puu vuoraus. LKV ei taida tietää hevon vittua remonttien hinnoista. Kerrotaan vielä, että käyttövesiputket kun uusitaan niin 5000 eurolla saa lähes varmasti ok-taloon ja kestää seuraavat 50 vuotta. Vähänkin kun itse tekee niin halvalla pääsee. Tosin tuo putkiremppa kannattaa jättää ammattilaiselle. Pesuhuone on se kallis keittiön kanssa, mutta ei nekään maltaita maksa kun itse tekee.
Samaa mieltä. Palstalla liioitellaan ok-asumisen remonttikustannuksista. Naurattaa näin ok-asujan vinkkelistä katsottuna. 4500E maksoi putkiremppa vanhempien taloon ja siitä vielä verovähernnykset pois. Talo rakennettu 1976 ja yhdessä tasossa. Viemärit muoviputkea joten niihin ei tarvinnut koskea. Hintaan kuului suihku ja hanat sekä yksi wc-istuin.
heh, no tietenkin!
Laitoin vain karkean kokonaisarvion ettei tuhnuilla olisi paha mieli.
Jo sähkösuodatin on pirun paljon halvempi käytössä.
Pitäisi lailla kieltää nuo vaihdettavat.. Voi toki olla ettei niitä monikaan vaihda vaan imuroi useimmiten..
Aijoo, samantyyppiset suodattimet ne on muuten kassullakin, ellei ole painovoimainen iv.
Onko sinulla jääkaappipakastin? Nehän on muuten kassulla kiellettyjä?
eikös kaikissa vähänkään paremmissa laatu-okt:issa ole kotimaiset festivot tai vähintään jääpalakoneella olevat ruotsalaiset kaapit?
Tai sellaiset amerikankaapit?
Sellaisia ei läski kassulle suostu maksamaan, vaikka ne johonkin saisi mahdutettuakin.
:)
eihän tuossa ollut kyse pitkäaikassäästämisestä vaan 400k€: kertamällistä.
Lisäksi tilanne on poikkeuksellinen, harva saa tuollaisia perintöjä lapaan.
Jos joudut ostamaan asunnon lainalla, on turha miettiä mikä on menetetty tuotto, koska vertailukohtana on myös vastaava vuokra joka satavarmasti on menetetty raha.
Sika ei ymmärrä tuulimyllystä, mutta tietää että jos isäntä on läski, niin itse ei ole.
Meillä on tavallista syvempi jääkaappi, mahtuu 1,5 litran pullotkin pystyyn tai poikittain jos tarve vaatii, ei tosin vaadi, koska pakasteosan ovessa on jääpalaautomaatti. Aika kätevää kun ei tarvi pitää juomia kylämässä kun voi jäähdyttää ne jäillä.
Kyllä se o.k. talojen pito juuri tällaista on.
Noista rahasummista paljonko menee, niin se riippuu kyllä siitäkin minkälaisia urakoitsijoita on tarjolla ja onko asianomaisella kenties jotain kavereita jotka voivat tulla vaikkapa kaivurin kanssa edullsiesti. Mutta kyllä näihin juttuihin silti aina rahaa palaa, tavalla tai toisella.
Salaoja- ja kosteiden tilojen remontti 10 vuoden välein. No älä nyt viitsi naurattaa.
Asut varmaan vuokralla ja olet tuollaisilla lähtötiedoilla tehnyt siitä itsellesi mielessäsi kannattavampaa.
Miloinkas vuokrakämppäsi kosteat tilat on viimeksi remontoitu? Muutkin vuokralaiset saavat kommentoida.
Ai putkiremontti? Eihän teillä laitettu kuin vesijohdot uusiksi. Kerrostalossa tällainen on parin tonnin juttu per kämppä.
Koitas vielä tehdä ne rästiin jääneet työt eli KPH vesieritykset, sähkötekniikkaa tämän päivän tasolle (vikavirtasuojaukset yms.), viemäreitäkin pääsee kaivelemaan ylös, jahka maaperä painuu ja putkiin tulee perskaatoja. Tähän päälle ikkunoiden uusiminen ja/tai 70-luvun onnettomien lämmöneristysten parantaminen ja valesokkelien yms. suunnittelumokien paikkailut.
Tommoisen pienen (vesipisteiden määrästä päätellen) talon remontteihin uppoaa hyvin helposti 50 tonnia sitten kun työhön ryhtyy. Johtuen juuri siitä, että kun paikkoja avataan, rupeaa korjattavaa löytymään vähän enemmänkin. Rintsikat yms. onkin jo ”automaattisesti” sadan tonnin luokassa.
Ja kyllä uudempiinkin rupeaa kustannuksia tulemaan, kun on mittarissa 30 vuotta. Taloja on rakenneltu vetisille paikoille, joten pihamaan painumia joutunee korjaamaan viemäreitä oikomaan joskus, KPH vesieristysten elinikä on 30 vuotta, suorasähkölämmittäjillä paukkuu kaapelit lattiassa, puhaltimilla, pumpuilla & IV-koneilla voi alkaa olemaan käyttötunnit täynnä.
Eikä ainakaan 80 ja 90-lukujen vaihteessa rakentamisen laatukaan vielä kaksista ollut, joten erinäisiä virheitä & niistä johtuvia vaurioitakin voi päästä ehjäämään. Esim. höyrysulut ja aluskatteet on vähän niin kuin sinnepäin (ei limityksiä / aluskate päättyy liian aikaisin jne.). Vesikaton pienen rakennevirheen/tumpuloinnin korjauskustannus voi olla 10-50 kiloeuroa riippuen siitä, ehtiikö tuhoa tulla ennen ongelman havaitsemista, nimim. kokemusta on.
Ja huom. edellä esitetyt hinnat edellyttävät omaa työpanosta eli vähintäänkin pitää itse hoitaa kaikki kilpailutukset, sopimusasiakirjat (näissä voi tulla kivasti takkiinkin) työn valvonta jne. ellei peräti tehdä töistäkin (rintsikan tapauksessa) valtaosa itse. Hintalappu on paljon karmaisevampi, jos koko hoito, siis töiden suunnittelu, kilpailutus, valvonta yms. teetetään ostopalveluna – tällöinhän vasta voitaisiin kustannuksia suoraan verrata kerrostalossa asumiseen.
No, kun kerran omakotiorjasta vaan kivaa uhrata 4 vuoden ajan kaikki lomat & arki-illat sen iiiihanan homerintsikan kursimiseen kasaan, niin sittenhän voisi laskea kerrostaloasumisenkin kustannuksia siltä pohjalta, että toimii ao. talossa talomiehenä ja saa siitä hyvästä ilmaisen/puoli-ilmaisen asunnon ;-D
Toki asuminen voi mennä myös siltä pohjalta, että kulut on vaan muutama satanen vuodessa ts. mitään remontteja ei tehdä = talo käytetään loppuun ja puretaan noin 50 vuoden ikäisenä. Tällaistakin on tehty – netissä pyöri joskus 70-luvun tasakattolättänän kuntoarvioraportti. Katossa vesivuotoja, perustukset painuneet, sisäpinnat pitkälti ”alkuperäiskunnossa”, olemattomat lämmöneristeet jne. -> ei tällaista kannata enää alkaa paikkailemaan, kun rahaa palaisi ainakin 100 k€ ja lopputulos olisi silti kaukana uudesta.
Helsingissä on osattu päästää myös kokonaisia vuokrakerrostaloja tähän tilanteeseen.
>>>Saa 400 tonnin perinnön ja ostaa sillä uuden/uudehkon 120 neliön laadukkaasti rakennetun ok-talon.
Tuosta kuvitellusta summasta kaveri joutuisi maksamaan vähintään noin 54000 euroa perintöveroa. Parin vuoden ryyppäämsen jälkeen saisi vielä jalasmökin ehkä hankittua. Köyhä menee nimittäin rahasta sekaisin, aina.
Eiköhän aloittaja puhunut nettoperinnöstä. Ei puolen miljoonan perintö ole mikään ihmeellisen suuri etenkään jos on ainoa lapsi.
On se ikituhnulle aika satumainen summa.
Puolimilliä milli perintöä on normaalia vain meille joilla on omistusasumista suvussa jo useammassa polvessa.
Jos on kaksi tai kolme lasta niin ei satavarmasti jokaiselle jää puolta miljoonaa kuin aniharvassa tapauksessa.
Suurten ikäpolvien vanhuksilla on keskimäärin 1,7 lasta. PS. perintö voi olla millin vaikka se jaettaisiin kymmeneen osaan, silloin kukin saa vain 100 tonnia.
No ei ole puoli miljoonaa vielä mikään 7 oikein lottovoittoon verrattava harvinaisuus. Onneksi vanhemmat ja isovanhemmat ovat aikanaan ymmärtäneet omistusasumisen ja asuntosijoittamisen päälle. Espoossa 2 omakotitaloa, tonttia yhteensä 8000 neliötä, itsellä se kolmas. Helsingissä pari sijoituskaksiota.
Jos yksin asut niin 100 eur/kk selviät eteläsuomessa. Enemman porukkaa ja talo pohjoisempana kulut kasvavat lineaarisesti.
Taitaa kyllä kulut pienentyä kun mennään pienempiin paikkakuntiin pohjoisessa.
Lämmityskulut kasvavat pohjoiseen mentäessä. Muut kuluerät velattomassa uudessa talossa ovat mitättömiä.
Jos lämmittää sähköllä, niin lämmityskulut on noin viidennes asumiskuluista, ainakin meillä on näin. Jos lämmityskulu nousee 30%, niin se tekee kokonaiskustannuksiin +6%. Mutta jos haluaa välttämättä lämmittää osittain puilla, niin koivupilkettä saa jossain Pudasjärvellä paljon halvemmalla kuin etelän kaupungeissa. Maalämmöllä läämmitysmenojen merkitys myös kutistuu melko merkityksettömäksi, ero kuitataan jo pelkästään sillä että kiinteistövero on pikkukaupungeissa paljon pienempi.
Jos investoitikuluilla ei ole merkitystä, niin pohjoisen taloon voi pistää paksummat eristeet, jolloin sen lämmittäminenkään ei kuluta enempää eneergiaa.
Tästä aasinsilta varsinaiseen kustannukseen, eli juuri hankintakustannus on se joka on pohjoisen pikkukaupungissa erittäin merkittävästi pienempi.
Asumismenot ovat aivan sinusta itsestäsi kiinni. Miksi kyselet palstalla näin abstrakteja ja henkilösidonnaisia asioita?
Pääkaupunkiseudulla asuntojen hinnat on pumpattu niin täyteen ilmaa, että 50 vuoden vastikkeilla tuskin saisit huoneistoa. Näin ainakin oman osakkeeni kohdalla.
Muuten olen sitä mieltä, että ylimääräiselle rahalle ei ole parempaa käyttökohdetta, kuin asumismukavuuden parantaminen, joten itse sijoittaisin perinnön asuntoon, jos sinulla ei semmoista vielä ole. Sillä ei ole väliä onko se asunto sitten omakotitalo tai kerrostalo.
PS. 400 000 ei vielä saa kummoista omakotitaloa PK-seudulta, mutta vanha remontoimaton lähiöosake tuolla kyllä irtoaa.
Montako asuntoa saisit 50 vuoden vuokrilla jos vuokra nousee vaikka 3% vuodessa.
Jos lähtötaso on 800€/kk (15€/neliö ja 60 neliötä) ja vuokra nousee 3% vuodessa, niin 50 vuoden vuokrat tekee yli miljoona euroa. Eikös sillä saisi pk-seudulta jotain 3-5 kaksiota?
Jos huomasit. niin asun myös itse omistusasunnossa ja liputan omistusasumisen puolesta. Uskon vakaasti, että 50 vuoden päästä miljoonalla eurolla tuskin saa montakaan kaksiota.
Höpö höpö. Vantaalta 400K:lla saa jo vaikka mitä.
http://www.helsinginuutiset.fi/artikkeli/131057-omakotitalojen-hinnat-nousivat-vantaalla-ja-espoossa
Kyllä sillä varmaan yhden saa...
Ehkä kannattaisi ostaa nyt kun on halvepaa?
Tässä kannattaisi ostaa 400000 euron talo, ottaa maltillinen 200000 euron asuntolaina, maksaa 200000 euroa käteisellä. Lopun 200000 euroa sijoittaa vaikka sitten osakkeisiin. Halpaa asuntolainaa ei kannata jättää hyödyntämättä, kun kerran vakuuksissa löytyy. Nämä pääoman sitoutumiset ovat höpöhöpöä, kun on kyse omasta asunnosta. Siinä on kuitenkin aina vuokra-asuminen vastapelurina, joka on lähes aina kalliimpaa pitkällä tähtäimellä.
Näillä koroilla kannattaa ottaa lainaa niin suuri osuus kuin ikinä saa ja sijoittaa käteisvaroja muualle. Ei tarvi olla kummoinen sijoittaja niin saa paremman tuoton kuin mitä asuntolainan korko on tällä hetkellä.
Tuo on tietysti optimaalista, jos kaikki menee, kuten on ajatellut. Itse pelaisin varmemman päälle. Lainaa kannattaa ottaa niin vähän, että saa vielä kohtuullisen marginaalin (1%-yksikkö tai alle) eikä vakuuksien kanssa tule missään vaiheessa tiukkaa vaan lainaa saa jatkossakin. Jos vetää homman niin tiukille, että on kaikki velka mitä saa niin siitä juoksee sitten korotkin. Siinä voi yhtäkkiä olla tilanne, että korko on noussut muutaman prosenttiyksikön, sijoitukset ovat vähän miinuksella ja taloa pitäisi remontoida. Sitä tilannetta varten jättäisin vakuuksia käyttämättä.
>> Nämä pääoman sitoutumiset ovat höpöhöpöä, kun on kyse omasta asunnosta.
Eivät ihan höpöhöpöä. Minulla on pikkukaupungissa kaksio, jonka arvo on luokkaa 70000 euroa. Sen lisäksi on osakesalkkua noin 150000 euron verran. Mielestäni olen käytännössä aika paljon varakkaampi kuin helsinkiläinen, jolla on kaikki rahansa kiinni 220000 euron arvoisessa kaksiossa. Jos ei vapaan pääoman merkitys muuten käy selväksi, niin ainakin vastikkeeseen saan vaivatta rahat osingoista, mutta tuo stadilainen joutuu tekemään niiden eteen työtä.
Joku tietysti sanoo nyt, että kaksion arvonnousumahdollisuudet ovat suuremmat Helsingissä. Niin ovat olleet ja ovat varmaan myöhemminkin, mutta miten se realisoidaan, kun asuakin pitää?
Olet oikeassa. Tietysti enemmän rahaa jää muuhun, jos asuu jossain muualla kuin pääkaupunkiseudulla. Jos kuitenkin verrataan tilannetta, että asuu vuokralla ja että asuu omassa niin koko sitoutunut pääoma on hölmö käsite, kun vuokralla ja omassa menee lähes sama raha asumiseen kuukausittain. Ja sijoittamiseen ei saa lainaa läheskään yhtä hyvillä ehdoilla kuin omistusasumiseen.
>> Ja sijoittamiseen ei saa lainaa läheskään yhtä hyvillä ehdoilla kuin omistusasumiseen.
Voisin tietysti pistää tuon ylimääräisen 150000 euroa useampaan sijoitusasuntoon, jolloin saisin lainaa liki samoilla ehdoilla kuin omaankin asuntoon. Esimerkiksi 50 % omarahoituksella kuusi yksiötä raksuttaisi aika mukavasti vuokratuloa ja olisi jo riittävä määrä tasaamaan riskejäkin. Itse kuitenkin pidän enemmän persoonattomista pörssiosakkeista.
Tärkeintä on tässä huomata se, että omaan asuntoon sitoutunut raha todella merkitsee menetettyä tuottoa. Ensiasunnon ostaja säästää vuokran, mutta asumistasoa nostettaessa juoksevat kulut lisääntyvät ja pääomaa sitoutuu lisää ilman vastaavaa kompensaatiota. Omistusasuminenkin muuttuu jossain vaiheessa sijoituksesta kulutukseksi. Jos esimerkiksi itse vaihtaisin kolmioon, joutuisin maksamaan lisähuoneesta 30000 euroa. Vastike nousisi satasella kuukaudessa ja osinkotuloni pienenisivät saman verran, kun rahaa jäisi enemmän asuntoon kiinni.
Eihän väljässä asumisessa mitään pahaa ole, mutta sen eteen pitää useimpien tehdä työtä. Jotkut tekevät sitä niin paljon, etteivät ikänään ennätä mitään muuta. Helpompaa on antaa rahan ahertaa puolestaan.
Miksei näin:
Puolet asuntoon, siihen vielä 200k€ lainaa halvoilla koroilla.
200tuhatta käytetään:
A: velattomaan sijoituskaksioon espoo tai helsinki. Vuokra 1000€/kk (HALPA) ja vastike lienee 200€/kk, tai 300€/kk jos yhtiölainaa.
700€:sta vero se 30%, tuottoa jää 490€/kk , vuodessa 5880€, joka sijoitetaan osakkeisiin. Lisäksi tulee veronpalautusta niiden vastikkeiden osalta ja sillä ostetaan lapinmatka perheelle.
B: 2 puolivelkaista sijoituskaksiota espoo tai helsinki. Vuokra 1000€/kk (HALPA) ja
vastike 200-300. tuhannesta/ asunto menee 300 yhtiölle, ja 50€ lainan korkoon kuukaudessa. 650€:sta vero 30%, tuottoa jää 440€/kk , joka käytetään lainanlyhennykseen. (20v laina) Lisäksi tulee veronpalautusta vastikkeiden osalta, ja niillä maksetaan lapinmatka perheelle.
B2: koska asuntosijoittamisen makuun on päästy, niin ei kannata odottaa sitä 20 vuotta että luukut ovat omia, vaan antaa lainan hoitaa rahaa ettei itse tarvitse tehdä: 5vuoden päästä 2 sijoitusasuntoa on lyhentynyt (440€x2/kk x 5vuotta) 50tuhatta€, lainaa enää 150tuhatta, mutta vakuusarvoa (2x 250tuhatta -30% -150tuhatta) vapaana 200tuhatta, ja ostetaan kolmas, mutta vähän pienempi koska hinnat ovat jo nousseet ja 200tuhannella ei enää saa samanlaista kuin 5vuotta sitten.
Tässä laskelmassa ei ole huomioitu rommelia -90%
Tässä laskelmassa ei ole huomioitu vuokrankorotuksia eikä koronnousua.
Eihän vakuuksien kanssa voi tulla tiukkaa kun on rahaa millä mällätä. Voi ostaa asunnon 400 tonnin lainalla. Lisävakuutta tarvitaan 120 tonnia ja sen voi hoitaa vaikka 10 vuoden pankkitalletuksena korkeakorkoiselle (jossa ei niin kovin korkea korko) tilille, jonka panttaa lainan vakuudeksi. Nyt lainallla on 130% vakuudet ja pankkin on kovasti tyytyväinen ja antaa halvan marginaalin.
Nyt on sitten vielä 280 tonnia rahaa jota voi sijoittaa hajautetusti eri kohteisiin. Vähän pörssiin, vähän korkorahastoihin ja miksei voisi ostaa vaikka sijoitusasunnonkin, tai muutaman, mutta senkin kohdalla kannattaa näillä koroilla käyttää lainarahaa.
Tuossa on kuitenkin 400 tuhatta lainaa, jonka korot voivat nousta rajustikin. Korkorahasto yhdessä käteispuskurin kanssa on ehkä paras vastapeluri noin isolle lainalle. Omilla mitättömillä tuloillani en pitäisi yli 200 tuhannen euron lainaa. Asuntojen hinnat voivat laskea ja korot nousta. Se on tuolle skenaariollesi myrkkyä varsinkin jos tuo 10 vuoden pankkitalletus on määräaikainen.
Jos nyt lähdetään sittä että omaan käyttään tuleva talo maksaa 400 tonnia. Siihen 70% lainaa ja 30% omia. Jää 280 tonnia sijoitettavaksi. Sillä voi ostaa kolme kaksiota, kun ottaa taas vähintään puolet lainarahaa, Asunnot esim. Vantaalta radan läheltä tai sitten vaikka Turusta tai tampereelta, Helsingistä ei kannata ostaa, sillä hinnat suhteessa vuokraan on kovia.
Ja vielä fiksumpaa olisi ostaa se oma talo jostain vähän syrjästä ja käyttää enemmän rahaa sijoituksiin, ei tarvi välttämättä mennä enää lainkaan töihin, hallinnoi vain vuokra-asuntojaan.
Mutsi ja faija ovat asustaneet kotitaloksi luokittelemassani, reilut 200-neliöisessä ok-talossa 38 vuotta. Ostivat sen uutena rakentajalta. Hankintahinta oli nykyrahaksi muutettuna nippanappa yli 100.000 €. Muisteloni mukaan talossa on vaihdettu lattiapäällysteet, ulko-ovet ja märkätilojen laatoitukset kerran, tapiseerattu/maalattu seinät kaksi kertaa, uusittu öljypoltin kolmesti. Keittiö koneineen on uusittu kaksi kertaa. Mitä noista tulee, en tiedä. Ikkunoihin, ulkovuoraukseen, vesikattoon, lämmöneristykseen, perustuksiin ei ole koskettu. Öljyä kuluu 2500-3000 litraa vuodessa riippuen talven pakkasista.
"Nykyrahaksi muutettuna"?
Silloin 38 vuotta sitten keskipalkka oli suunnilleen 1000 markkaa, eli noin 168 Euroa. Ei 18.000 markkaa, kuten nyt.
Eli "nykyrahaksi muuttaminen" ontuu "hieman" omalla logiikallasi.
Ei se onnu mihinkään. Ota asioista selvä ennen kuin paljastat tietämättömyytesi.
http://www.tilastokeskus.fi/til/khi/2011/khi_2011_2012-01-18_tau_001.html
Omat vanhempani rakensivat talonsa 1975, (37 vuotta sitten).. Jos en väärin muista niin luulen kuulleeni että talo maksoi 170.000mk..
170.000mk on suoraan euroiksi käännettynä 28.571€, sen kun jakaa 37 vuodelle, niin tekee 772€/vuosi. Olisikohan heidän kannattanut jäädä aikoinaan tuhnuttelemaan ja odottelemaan öljykriisin aiheuttamaa hintojen romahdusta?
Ihmisillä tuntuu olevan heikohko käsitys rahasta ja sen arvosta. Tämä ilmenee mm. yrityksillä kääntää 70-luvun markkasummia nykypäivään suoraan euron muuntokertoimella 5.94573. Rahalla on kaksi arvoa: nimellisarvo ja reaaliarvo. Nimellisarvo osoittaa nimensä mukaisesti rahan nimellisen arvon; sadan euron seteli on sadan euron arvoinen. Reaaliarvo taas määrittää rahan todellisen arvon eli sen ostovoiman eli sen mitä tietyllä rahamäärällä saa ostettua. Kun menneiden aikojen rahasummia muutetaan nykyhetkeen, tulee käyttää rahanarvokerrointa, jonka julkaisee Tilastokeskus. Kerroin perustuu viralliseen elinkustannusindeksiin ja ilmaisee paljonko tietyn ajankohdan rahamäärällä olisi ostovoimaa nykyhetkellä. Esimerkkinä v. 2002, jolloin siirryttiin euroon: rahanarvonkerroin on 1,1583 eli vuoden 2002 1 euro olisi vuoden 2011 tasolla 1,1583 euroa. Ylempänä viestissä esitetty vuoden 1975 170 000 mk vastaisi vuonna 2011 rahamäärää 131 920 € (kerroin 0,7760).