Asuntomarkkinoilla muhii hintakupla
Poikkeuksellisen matala lainakorkojen taso on vauhdittanut asuntokauppaa kasvukeskuksissa parin viime vuoden ajan. Samalla kun osakekurssit ovat hiipuneet, asuntohinnat ovat nousseet voimakkaasti. Meneillään on ollut asuntohintojen kova inflaatio, jota ei kuitenkaan haluta nähdä uhkatekijänä. 1980-luvun lopun nousukauden pahimpia seurauksia oli asuntohintojen nousu, mikä korkotason äkkinousun jälkeen kääntyi hintaromahdukseksi.
Parina viime vuotena asuntohinnat eivät olisi kohonneet talouden laskukauden aikana, elleivät korot olisi olleet matalia. Kun muiden hintojen osalta on lisäksi kirjattu laskua, asuntovarallisuuden arvonnousu on tasapainottanut kotitalouksien rahailluusiota eli mielikuvaa rikastumisesta.
Tosiasia on, että asuntolainoista on maksettu poikkeuksellisen korkeaa reaalikorkoa. Kun lainakorot ovat olleet 4-6 prosentissa ja kuluttajahintojen inflaatio 1-2 prosenttia, todellinen korkotaso (reaalikorko) on liikkunut 3-4 prosentissa. Vanha nyrkkisääntö on, että järkevä reaalikoron taso on yhtä suuri kuin kansantalouden kasvu. Matalien korkojen aikana bruttokansantuote on lisääntynyt vain 0,5-1,5 prosenttia.
Talouden noususuhdanteen vahvistuessa korkotaso kohoaa vääjäämättä. Odotettavissa on 1,5-2,5 prosenttiyksikön korotus, mikä lisää lainarahan hintaa. Keskimääräisestä 100 000 euron asuntolainasta joutuu sen jälkeen maksamaan 35 prosenttia enemmän korkoa kuukaudessa kuin nyt. Se merkitsee noin 200 euron lisämaksua, mikä auttamatta vähentää muuta yksityistä kulutusta.
Pankinjohtajana tarjoan asunnonostajille nyrkkisääntöä, jonka mukaan uusi asunto saisi maksaa 2-2,5 kertaa perheen käytettävissä olevat vuositulot ilman vanhasta asunnosta saatava vaihtorahaa. Valitettavasti näin toimitaan harvoin, kun matala korkotaso houkuttelee suurempaan asuntokauppaan, isompaan lainaan ja pitempään maksuaikaan. Pitkä maksuaika laskee kuukausimaksun määrää kuitenkin vähemmän kuin äkkinäisen koronnoston tuoma lisäys.
Korkotason nousu johtaa tilanteeseen, jossa kalliiden ja paljon asuntolainaa edellyttävien kohteiden kysyntä alkaa hiipua. Se johtaa hintojen laskuun ja asuntovarallisuuden pienenemiseen siellä, missä varallisuuden kasvun odotusarvot ovat olleet suurimmat. Esimerkiksi taajamien ydinalueiden hintatasot voivat tällöin olla vaarassa.
Kiinteistövälittäjät eivät pidä siitä, että asuntohintojen nousua epäillään tai korkotason kohoamisen ennakoidaan leikkaavan kysyntää. Asuntokauppiaat ovat kuitenkin käyttäneet markkinoinnissaan väitteitä, joiden mukaan ”matalien korkojen aikana kannattaa ostaa”. Saman ajatuksen kääntöpuolena on, ettei nousevien korkojen aikana kannata olla yhtä innokas.
Asuntokauppiaat tietenkin ennustavat kysynnän kasvua ja hintojen nousua, koska heidän omat ansionsa ovat kiinni kauppojen määrästä ja hintatasosta. Sen vuoksi kauppiaiden omassa keskuudessa tehdyillä tutkimuksilla on vain oma arvo.
Korkotason kehitystä kannattaa siis seurata ja laskea, mitä korkomenojen tuntuva nousu merkitsisi omalle taloudelle.
Tuplariskiä ei kannata ottaa: korkojen nousupiikin ei kannata antaa puhkaista asunnon hintakuplaa.
Poikkeuksellisen matala lainakorkojen taso on vauhdittanut asuntokauppaa kasvukeskuksissa parin viime vuoden ajan. Samalla kun osakekurssit ovat hiipuneet, asuntohinnat ovat nousseet voimakkaasti. Meneillään on ollut asuntohintojen kova inflaatio, jota ei kuitenkaan haluta nähdä uhkatekijänä. 1980-luvun lopun nousukauden pahimpia seurauksia oli asuntohintojen nousu, mikä korkotason äkkinousun jälkeen kääntyi hintaromahdukseksi.
Parina viime vuotena asuntohinnat eivät olisi kohonneet talouden laskukauden aikana, elleivät korot olisi olleet matalia. Kun muiden hintojen osalta on lisäksi kirjattu laskua, asuntovarallisuuden arvonnousu on tasapainottanut kotitalouksien rahailluusiota eli mielikuvaa rikastumisesta.
Tosiasia on, että asuntolainoista on maksettu poikkeuksellisen korkeaa reaalikorkoa. Kun lainakorot ovat olleet 4-6 prosentissa ja kuluttajahintojen inflaatio 1-2 prosenttia, todellinen korkotaso (reaalikorko) on liikkunut 3-4 prosentissa. Vanha nyrkkisääntö on, että järkevä reaalikoron taso on yhtä suuri kuin kansantalouden kasvu. Matalien korkojen aikana bruttokansantuote on lisääntynyt vain 0,5-1,5 prosenttia.
Talouden noususuhdanteen vahvistuessa korkotaso kohoaa vääjäämättä. Odotettavissa on 1,5-2,5 prosenttiyksikön korotus, mikä lisää lainarahan hintaa. Keskimääräisestä 100 000 euron asuntolainasta joutuu sen jälkeen maksamaan 35 prosenttia enemmän korkoa kuukaudessa kuin nyt. Se merkitsee noin 200 euron lisämaksua, mikä auttamatta vähentää muuta yksityistä kulutusta.
Pankinjohtajana tarjoan asunnonostajille nyrkkisääntöä, jonka mukaan uusi asunto saisi maksaa 2-2,5 kertaa perheen käytettävissä olevat vuositulot ilman vanhasta asunnosta saatava vaihtorahaa. Valitettavasti näin toimitaan harvoin, kun matala korkotaso houkuttelee suurempaan asuntokauppaan, isompaan lainaan ja pitempään maksuaikaan. Pitkä maksuaika laskee kuukausimaksun määrää kuitenkin vähemmän kuin äkkinäisen koronnoston tuoma lisäys.
Korkotason nousu johtaa tilanteeseen, jossa kalliiden ja paljon asuntolainaa edellyttävien kohteiden kysyntä alkaa hiipua. Se johtaa hintojen laskuun ja asuntovarallisuuden pienenemiseen siellä, missä varallisuuden kasvun odotusarvot ovat olleet suurimmat. Esimerkiksi taajamien ydinalueiden hintatasot voivat tällöin olla vaarassa.
Kiinteistövälittäjät eivät pidä siitä, että asuntohintojen nousua epäillään tai korkotason kohoamisen ennakoidaan leikkaavan kysyntää. Asuntokauppiaat ovat kuitenkin käyttäneet markkinoinnissaan väitteitä, joiden mukaan ”matalien korkojen aikana kannattaa ostaa”. Saman ajatuksen kääntöpuolena on, ettei nousevien korkojen aikana kannata olla yhtä innokas.
Asuntokauppiaat tietenkin ennustavat kysynnän kasvua ja hintojen nousua, koska heidän omat ansionsa ovat kiinni kauppojen määrästä ja hintatasosta. Sen vuoksi kauppiaiden omassa keskuudessa tehdyillä tutkimuksilla on vain oma arvo.
Korkotason kehitystä kannattaa siis seurata ja laskea, mitä korkomenojen tuntuva nousu merkitsisi omalle taloudelle.
Tuplariskiä ei kannata ottaa: korkojen nousupiikin ei kannata antaa puhkaista asunnon hintakuplaa.
Vastaukset 3
Vanhimmat
Viestiä ei kannata edes lukea! Copypasteskeidaa varstetulla nikillä!
Viimeisen vuoden aikana inflaatio +0,4% ja palkat +4,3%. Niin että, missä kupla?
Kirjoittaja ei ole pankinjohtaja.