"Asuntoyhtiö otti osakkaan asunnon laittomasti haltuun – lasku riidasta lähes 25 000 euroa"
"Päijät-Hämeen käräjäoikeus julisti vuoden takaisin haltuunottopäätöksen pätemättömäksi. Sen vuoksi asuntoyhtiö joutuu maksamaan omansa ja asunnon omistajan oikeuskulut, jotka nousevat lähes 25 000 euroon.
Oikeuden ratkaisun mukaan asunnon omistajaa ei varoitettu lain edellyttämällä tavalla. Varoituksen antaminen kuuluu hallitukselle eikä isännöitsijälle.
Varoituksessa on lisäksi yksilöitävä moitteet, jotta osakas voi korjata toimintaansa niin, että huoneiston haltuunotto käy tarpeettomaksi.
Hallituksen olisi pitänyt osoittaa, että asuntoyhtiölle tai jollekin toiselle asunnon omistajalla oli aiheutunut väitetystä huonosta hoidosta haittaa.
"
Eikö näissä hallintaan otoissa tarvita enää käräjäoikeuden päätöstä ennen kuin yhtiö voi tehdä päätöksen hallintaan otosta? Jokatapauksessa homma on mennyt kiville ja yhtiölle koitui hommasta 25 000 € kustannukset. Hallituksen jäsenethän on yleensä maallikkoja joten tällaiset asiat hoitaa isännöitsijä. Onko isännöitsijällä mitään vastuuta asian huonosta hoidosta ja siitä koituvista kustannuksista? Pitäisikö hallitus pistää korvausvastuuseen?
"Päijät-Hämeen käräjäoikeus julisti vuoden takaisin haltuunottopäätöksen pätemättömäksi. Sen vuoksi asuntoyhtiö joutuu maksamaan omansa ja asunnon omistajan oikeuskulut, jotka nousevat lähes 25 000 euroon.
Oikeuden ratkaisun mukaan asunnon omistajaa ei varoitettu lain edellyttämällä tavalla. Varoituksen antaminen kuuluu hallitukselle eikä isännöitsijälle.
Varoituksessa on lisäksi yksilöitävä moitteet, jotta osakas voi korjata toimintaansa niin, että huoneiston haltuunotto käy tarpeettomaksi.
Hallituksen olisi pitänyt osoittaa, että asuntoyhtiölle tai jollekin toiselle asunnon omistajalla oli aiheutunut väitetystä huonosta hoidosta haittaa.
"
Eikö näissä hallintaan otoissa tarvita enää käräjäoikeuden päätöstä ennen kuin yhtiö voi tehdä päätöksen hallintaan otosta? Jokatapauksessa homma on mennyt kiville ja yhtiölle koitui hommasta 25 000 € kustannukset. Hallituksen jäsenethän on yleensä maallikkoja joten tällaiset asiat hoitaa isännöitsijä. Onko isännöitsijällä mitään vastuuta asian huonosta hoidosta ja siitä koituvista kustannuksista? Pitäisikö hallitus pistää korvausvastuuseen?
Vastaukset 11
Vanhimmat
Isännöitsijä on ollut ammattitaidoton, mutta taloyhtiö maksaa kulut, jos eivät saa vakuutuksesta. Tai sitten hallitus ei ole kuunnellut isännöitsijää.
Miten tuollaista isännöitsijää voi kuunnella, jos ei tunne ao-lakia. No, miksi mennä hallitukseen, jos ei halua perehtyä ko. lakin. Koko homma hoidettu päin p:tä.
No, pääasia, ettei rahaa kulu hiekoitukseen tai vaikkapa lamppuihin.
Ei koskaan ole tarvittu mitään käräjäoikeuden päätöstä ennen haltuunottoa. Hallitus ja isännöitsijä vastaavat. Ensin käydään isännöitsijä(toimiston) vakuutuksen kimppuun. Toivottavasti on toiminnan vastuuvakuutus. Omavastuu tulee henkilökohtaisesti maksettavaksi jos taloyhtiö on jämeränä ja tilintarkastajat valvovat asian. Vastuuvapaus annetaan vasta sitten kun asia on selvä.
Isännöitsijän vastuuvakuutuksesta tuskin saa mitään. Asiahan on ollut täysin hallituksen käsissä varoituksen antamisesta ja oikeudessa toimimisesta asti. Jos hallituksella ei ole ollut edes oikeudessa asianajajaa apunaan, niin hallituksen voisi ehkä katsoa toimineen huolimattomasti ja hallitukselle voisi tulla korvausvastuu. Tosin kuluista päätellen omakin asianajaja on ollut, mutta mitkäköhän hänen neuvonsa yhtiölle ovat olleet. Kiinteistöasioihin perehtynyt asianajaja olisi heti huomannut jo pelkän muotovirheen ja kehottanut yhtiötä perumaan haltuunoton.
Vastuuvakuutus korvaa nimenomaan oman hölmöilyn aiheuttamia kuluja.
Isännöitsijän vastuuvakuutus ei korvaa hallituksen hölmöilyä. Yhtiöllä pitää olla erikseen vastuuvakuutus hallitusta varten.
Yksi isännöitsijän tehtävistä on olla panematta toimeen laittomia päätöksiä. Jos tästä luistetaan, tulee vastuuvakuutus mukaan kuvaan. Tosin kiinteistön täysarvovakuutukseen sisältyy normaalisti hallituksen vastuuvakuutus.
Mitäköhän laitonta päätöstä isännöitsijä on tässä tapauksessa mielestäni pannut toimeen?
Emme tietenkään tunne alkuperäistä tapausta, mutta seuraavaa voisi kuvitella tapahtuneen:
- Isännöitsijä itsenäisesti tai hallituksen käskystä on antanut huomautuksen osakkaalle. => ihan laillista ja normaalia toimintaa
- Hallitus on kutsunut yhtiökokouksen koolle päättämään asunnnon haltuunotosta
- Yhtiökokous on päättänyt ottaa asunnon haltuun (isännöitsijä ei asiasta päätä)
- Osakas on haastanut yhtiön oikeuteen. Isännöitsijän tehtävänä on tiedottaa asiasta yhtiön hallitusta, joka päättää jatkosta.
- Yhtiö on hävinnyt oikeudessa ja haltuunotto siis pätemätön
Isännöitsijän ei ole todennäköisesti missään vaiheessa tarvinnut tehdä mitään toimenpiteitä yhtiössä.
Tilanne olisi eri, jos hallitus olisi esimerkiksi käskenyt tyhjentää osakkaan asunnon ja isännöitsijä olisi sen toteuttanut.
Yleisen insinööritoimiston isännöitsijä ei tunne näköjään paljonkaan alaa. Huoneiston haltuunoton vaiheisiin ei kuulu mitään huomautusta.
Lehtitietojen mukaan oikeuden päätös johtui vääränlaisesta varoituksen antamisesta. Varoituksessa pitää olla tietyt muodot. Selvitys siitä miksi varoitus on annettu (tietysti syiden pitää olla laissa määritellyt). Lisäksi pitää tuoda esille mahdollinen haltuunotto jos huomautus ei johda asioiden parantumiseen. Hallitus ei ole antanut varoitusta lain mukaisesti ja/tai isännöitsijä ei ole muotoillut sitä oikein.
Erikoinen lausuma: "Isännöitsijän ei ole todennäköisesti missään vaiheessa tarvinnut tehdä mitään toimenpiteitä yhtiössä". Mitähän se tarkoittanee?
Et edelleenkään vastannut kysymykseen, mitä laittomia toimenpiteitä isännöitsijä on mielestäsi tehnyt (ja joiden perusteella isännöitsijä joutuisi korvaamaan oikeudenkäyntikuluja).
Haltuunotossa annettavan varoituksen antaa hallitus, ei isännöitsijä (tämä kyllä selviää jopa alkuperäisestä lehtiotteesta). Siksi kirjoitin, että isännöitsijä antoi huomautuksen, ettei sitä sekoitettaisi laissa annettavaan varoitukseen (jota isännöitsijä ei voi siis edes antaa). Lehtiartikkelin mukaan osakas oli saanut nimenomaan tällaisen isännöitsijän kirjoittaman heippa lapun.
Yhtiön kulut syntyivät myös vasta oikeudenkäynnin tuloksena. Jos yhtiöllä on ollut asianajaja, hän on varmasti huomannut varoituksen antamisessa olleen muotovirheen ja varoittanut hallitusta häviämisen mahdollisuudesta. Jos ei ole huomannut tai hallitus ei ole reagoinut, niin se ei ole isännöitsijän vika.
Pitää valvoa että kulut ei jää taloyhtiölle.