Onko isännöitsijä tai hallitus velvollinen seuraamaan lämmitysenergiankulutusta.
Ovatko he velvollisia suorittamaan energiakatselmuksia.
Ovatko he velvollisia tarkistuttamaan kiinteistön ilmavuotoja ns tiiveyttä
Ovatko he velvollisia tarkistuttamaan ilmanvaihdon säätöjä ja ilmanvaihdon vaikutusta lämmitysenergian kulutukseen ja sisätilojen lämpötiloihin
Ovatko he velvollisia tutkituttamaan automaattiset lämpötilojen tunnistimet, vaihtelevien säätilojen huomioimiseksi ja käyrien viiveet ja jyrkkyydet.
Onko isännöitsijä tai hallitus velvollinen käyttämään erikoisosaavia kyseisten alojen tutkijoita tai tarkastajia.
Mihinkä sitten perustuu tiedot, että kyseisen kiinteistön lämmitysenergian kulutus on oikealla tasolla. Vertailu, arvio, tutkimuksiin
Energiatodistus antaa tiedot energiankulutuksesta, mutta ei kerro mitkä ovat perusteet kyseiselle kulutukselle.
Kiinteistön lämpötilat liian alhaisia tai korkeita
Kiinteistön vuotoilmasta tai tiiveydestä
Ilmanvaihdon tehot liian korkeat kiinteistön rakenteisiin tai ilmavuotoihin nähden
Koko kiinteistön kaikki korvausilmaventtiilit auki säätöjen mukaisesti
Korvausilmaventtileistä on talviaikaan, osa teipattu kiinni, jopa kaikki jne
Ovatko he velvollisia suorittamaan energiakatselmuksia.
Ovatko he velvollisia tarkistuttamaan kiinteistön ilmavuotoja ns tiiveyttä
Ovatko he velvollisia tarkistuttamaan ilmanvaihdon säätöjä ja ilmanvaihdon vaikutusta lämmitysenergian kulutukseen ja sisätilojen lämpötiloihin
Ovatko he velvollisia tutkituttamaan automaattiset lämpötilojen tunnistimet, vaihtelevien säätilojen huomioimiseksi ja käyrien viiveet ja jyrkkyydet.
Onko isännöitsijä tai hallitus velvollinen käyttämään erikoisosaavia kyseisten alojen tutkijoita tai tarkastajia.
Mihinkä sitten perustuu tiedot, että kyseisen kiinteistön lämmitysenergian kulutus on oikealla tasolla. Vertailu, arvio, tutkimuksiin
Energiatodistus antaa tiedot energiankulutuksesta, mutta ei kerro mitkä ovat perusteet kyseiselle kulutukselle.
Kiinteistön lämpötilat liian alhaisia tai korkeita
Kiinteistön vuotoilmasta tai tiiveydestä
Ilmanvaihdon tehot liian korkeat kiinteistön rakenteisiin tai ilmavuotoihin nähden
Koko kiinteistön kaikki korvausilmaventtiilit auki säätöjen mukaisesti
Korvausilmaventtileistä on talviaikaan, osa teipattu kiinni, jopa kaikki jne
Vastaukset 21
Vanhimmat
Kyllähän isännöitsijä voi laittaa ilmoitustaulle Helsingin pörssiin kulutustietonne valotaululle, lasku on sen mukainen ja mielellään kutsuu kiinteistönvälittäjät tutkimaan kiinteistönne kuntoa.
Jaa tällaista tuli mieleesi aamuyöstä?
No toki kiinteistön enegiankulutusta seurataan ja vuosittainen energiankulutus ilmoitetaan vuosikertomuksessa.
Normaalit ja selkeät viat korjaa kiinteistöhuolto tai LVI-alan ammattilainen asukkaiden, osakkaiden, huoltoyhtiön, hallituksen tai isännöitsijän antamien tietojen perusteella. Mutta jos joku teippaa asunnostaan ilmanvaihtoventtiilin umpeen, niin ei sille isännöitsijä mitään voi. Tämä on hyvin yleistä, että vasta säädetty ilmanvaihto menee hetkessä sekaisin, kun asukkaat omatoimisesti "säätävät". Mutta minkäs teet?
Mutta ei isännöitsijä tai hallitus ole mitenkään "velvollinen" näitä energiankulutus asioita erityisesti seuraamaan, ellei yhtiökokouksessa osakkaat vaadi asian selvittämistä. Jos näin vaaditaan, käyttää isännöitsijä / hallitus asian selvittämiseen LVI-alan ammatilaista.
Yleensä itku energiankulutuksesta loppuu, kun asia selvitetään ja päätöksiä asioiden korjaamiseksi aletaan sorvaamaan. Tällöin yleensä tarvitaan rahaa, joka luonnollisesti peritään osakkailta.
Esim. lämmitysverkon perussäätö tarkoittaa varsinkin vanhassa talossa kaikkien linjasäätö ja patteriventtiilien termostaattien uusimista, ennen kuin säätöä voidaan tehdä. Jo pelkästään tästä tulee äkkiä 1000€ lasku per huoneisto.
Kuten edellinen vastasi, niin kyllähän osakkaat voivat yhtiökokouksen kautta velvoittaa hallituksen, ja sitä kautta isännöitsijän tekemään melkein mitä vain.
Mutta se tietysti maksaa, ja siinä vaiheessa, kun yhtiökokoukselle tuodaan hinta, joka saattaa nousta useisiin kymmeniin tuhansiin euroihin, niin monesti innostus loppuu siihen.
Isännöitsijällä on sopimukset ja hän pystyy säätelemään niillä omaa laskutusta ja välistäveto urakoissa on helppoa.
Usko jo, että ei se isännöitsijä päätä, mistä ne urakat tilataan, ja paljonko niistä maksetaan.
Hallitus ja loppupeleissä osakkaat yhtiökokouksen kautta päättävät.
Tietysti, jos on niin lepsu hallitus, että antaa isännöitsijälle liikaa vapauksia, asia on toinen. Mutta siinä tapauksessa osakkaiden on syytä valita parempi hallitus.
Olet tosi tyhmä, kylllä varmasti päättää rakennuttajana KÄYTÄNNÖSSÄ.
Olisi hieman ajateltavaa. Kuuluu, ei kuulu, kuuluu jne
Miksi kinataan epäolennaisista asioista kun kyseessä on yhteinen kiinteä omaisuus ja sen aiheuttamat yhteiset ylläpito kustannukset.
- Toimiva ja säädetty ilmanvaihto parantaa sisäilman laatua ja estää kosteusvaurioita
- Patterien säädöt parantaa asumismukavuutta ja laskee lämmityskustannuksia
- Tiiviit ikkuna ja ovet mahdollistavat säätöjen mukaisesti toimivan ilmanvaihdon ja laskevat lämmityskustannuksia 10 - 15%.
Kun nämä asiat hoidetaan taloyhtiön toimesta, niin parannetaan asumismukavuutta sekä estetään hengityselinten sairauksia ja säästetään asukkaiden rahaa.
Jospa nämä asiat olisin näin yksinkertaisia. Uudessa talossa nämä asiat ovat lähtökohtaisesti kunnossa, mutta 50-vuotiaassa talossa näiden asioiden kuntoon saattaminen vaatii rahaa ja paljon.
Esim. Vanhan kerrostalon painovoismaista ilmanvaihtoa on käytännössä mahdoton säätää optimaaliseksi. Ilmanvaihdon koneellistaminen on sitten taas todella kallista vanhassa talossa.
Lämmityksen peerussäätö vaatii usein kaikkien linjasäätö ja patteriventtiilien sekä termostaattien uusimisen, ennen kuin varsinaista säätöä voidaan tehdä.
Ikkunaremontti maksaa tuhansia euroja per huoneisto.
Kyllä, kun nämä asiat hoidetaan kuntoon, asumismukavuus ja energitalous varmasti paranee, mutta samalla osakkaiden osakkaille tulee reilusti maksettavaa rahoitusvastikkeena ja siinä tulee monella raja vastaan. Kun vielä muistetaan, että vanhassa talossa on myös paljon muita korjausta vaativia kohteita, esim. putket, katto, ulkovuori, parvekkeet jne jne...
Mutta tämä ei tosin liity aloitajan kysymyksiin isännöitsijän ja hallituksen velvollisuuksista. Ei hallituksella ja isännöitsijällä ole mitään velvollisuutta näitä asioita erityisesti valvoa, muuta kuin yleisten vikailmoitusten / esiintyvien ongelmien perusteella. Tällaisten suurten korjaushankkeiden eteenpäin meneminen riippuu hallituksen aktiivisuudesta ja osakkaiden maksuhaluista.
Perussäätö ei vaadi mitään uutta.Perussäätö on kerralla tehtävä tasapainotustyö (viritys),johon ei tule kajota,ellei tehdä järjestelmään rakenteellisia muutoksia.
Pääkaupunkiseutua lukuun ottamatta,säätötyön tekee putkimies tai putkityönjohtaja,MUTU-tekniikalla.Tällöin hän esimerkiksi säätää pattereihin,lämpökuvissa olevan säätöarvon,vaikka ensin olisi tutkittava,onko urakoitsijan asentama venttiili saman vakmistajan,kuin suunnittelijan suunnittelema.Yleensä ei,joten olisi käytettävä muunnostaulukoita,mutta eihän se putkari sitä ymmärrä.
Kun MOTIVA kertoo sivuillaan,että suurin osa kosteusongelmista johtuu huonosti tehdyistä säätötöistä,tarkoittenevat vesivirtojen säätötöitä,eivätkä ilmavirtojen säätötöitä.
Perussäätö ei vaadi mitään uuta, jos säätölaitteet on asennettu tai ne toimivat.
Mutta usein näin ei ole. Vanhoissa patteriverkoissa ei usein ole linjasäätöventtiileitä tai patterikohtaisia säätöventtiileitä ollenkaan. Tai jos on, ne voivat olla jumissa ja alkavat vuotamaan, kun niitä mennään ruuvailemaan.
Näin ollen usein näitä venttileita joudutaan asentamaan tai vaihtamaan iso läjä, ennen kuin mitään säätöä voidaan tehdä.
energisti1 Kyllä on todella rajalliset tiedot kiinteistön ilmanvaihdon ja energiatehokkuuden parannus mahdollisuuksista. Tehokkaita toimenpiteitä voidaan suorittaa hyvinkin pienillä kustannuksilla. Käsityksesi mukaan kenelläkään ei ole mitään velvollisuuksia huolehtia yhteisestä kiinteästä omaisuudesta. Osakkailla ei ole siihen taitoja eikä osaamista. Eikö silloin pitäisi tietävän ja osaavan isännöitsijän olla suunnnan näyttäjä. Vai eikö vain osta tai tiedetä ja siitä aiheutuu aivan turhaa vaivaa. Ja sitten onkin selitysten ja vastaväitteiden aika.
Mitähän ne "tehokkaat" toimenpiteet ovat?
Talot ovat aina aikakautensa kuvia ja niiden perusominaisuuksia ei voi muuttaa, ilman suuria remontteja. Totta kai laitteistoja voidaan uusia ja säätää paremmin, mutta raja siinäkin vastaan tulee.
En ole missään vaiheessa väittänyt, että kellään ei olisi velvollisuttaa tai vastuuta huolehtia yhteisestä omaisuudesta. Se velvollisuus ja vastuu on ensisijaisesti taloyhtiön hallituksella, mutta myös kaikilla osakkailla.
Isännöitsijä ei päätä taloyhtiössä. Isännöitsijä voi ehdottaa hallitukselle, hallitus voi ehdottaa osakkaille, mutta osakkaat viimekädessä päättävät.
Osakkaat viimekädessä päättävät, mutta homma toimii sillä tavalla, että isännöitsijä voi nostaa itselleen mieluisat toimet esityslistalle, mikä tarkoittaa sitä, että sellaiset ehdotukset, missä korotetaan vastiketta, menevät aina läpi. Isännöitsijät ovat samanlaisia juokaleita kuin sinä, vain oman tilin saldo merkitsee. kiinteistön saa vaikka antaa mädäntyä.
"Esityslistalle": mitähän mahdat tarkoittaa? Miten korotettu vastike hyödyttää isännöitsijää? Kuulutko kenties siihen suureen joukkoon osakkaita, joka kuvittelee, että vastike menee isännöitsijän taskuun. Osa tietenkin menee, mutta voi olla vaikea löytää isännöitsijä, joka tekisi töitä ilmaiseksi.
Todella surkeaa hallitustyöskentelyä, jos ei itse aktiivisesti osallistuta esityslistan sisältöön.
Pidätkö sinä ihmisiä tyhminä vai oletko itse joku huijari?
Kokouksissa isännöitsijä on usein puheenjohtaja ja hallituksen puheenjohtaja eli isännöitsijän kumileimasin sihteeri. Tässä lisäohjeita.
http://karhulantalopalvelu.fi/attachments/article/8/IRTISANOMINEN_isännöinti.doc
Ei suinkaan näin. Isännöitsijä avaa suunsa vain kysyttäessä. As oyn luottamushenkilö toimii puheenjohtajana. Isännöitsijä voi olla sihteeri.
Isännöitsijällä ei ole mitään päätösvaltaa yhtiökokouksessa, ellei ole samalla osakas.
Ja yhtiökokous valitsee kokouksen puheenjohtajan ja sihteerin.
"hallituksen puheenjohtaja eli isännöitsijän kumileimasin sihteeri"
Jos teillä näin on, niin teillä osakkaina on valta olla valitsematta ko henkilöä hallitukseen. Eli jos et tiedä, niin as oy:ssä kaikki lopullinen valta on osakkailla yhtiökokouksen kautta.
Käytännön liike-elämässä vedetään usein välistä, kun toisaalta tiedetään ettei kukaan sille mitään voi. Itsepähän olet maksumiehenä.
isännöitsijähän ei omista taloyhtiön varoja.taloyhtiö maksaa isännöitsijän palkan ja kyllä hallitus päättää mitä korjataan ja mitä ei.isännöitsijä voi suositella.
Rakennuksen eli osakkaiden kiinteän omaisuuden käytöstä ja ylläpidosta on osakkailla vain harmaa aavistus.
Taitava ja tietävä isännöitsijä on alan asiantuntijana hallituksen opastaja ja ohjaaja.
Kiinteän omaisuuden ylläpito ja huolto vaatii aina käytännön tekoja.
Rakennuksen elikaaren aikana vaaditaan useita kymmeniä huoltokertoja, rakenteiden ilmatiiveyksien parannustoimia, lämpötilojen ja ilmanvaihdon säätötoimia.
Nämä kaikki ovat edullisia toimia, rakennuksen elinkaarihuoltoja, joilla voidaan parantaa asumismukavuutta, vähentää lämmityskustannuksia, varmistaa hallitun ilmanvaihdon joka parantaa sisäilman laatua ja estää kosteusvaurioiden syntymistä.
Huoltaako teidän osakkaat vain autoaan, jonka arvo laskee joka vuosi.