Onko vuokraoikeus testamentattavissa?

Vuokralaisen kuoltua vuokrasopimuksen osapuolena jatkaa vuokralaisen kuolinpesä.

"Jos huoneiston vuokralainen kuolee, vuokrasuhde pysyy voimassa entisin ehdoin, jollei jäljempänä toisin säädetä, ja vuokralaisen kuolinpesä on vastuussa vuokraehtojen täyttämisestä." (HVL 46.1 §)

//Lain mukaan, jos vuokranantaja haluaa vastustaa vuokrasuhteen jatkamista, vuokranantajan tulee saattaa vastustamisensa peruste tuomioistuimen tutkittavaksi.//

Vuokrasuhteen JATKAMISEEN oikeutettuja ovat vain 46 §:n 2 momentissa mainitut tahot eli kanssavuokralainen, vuokralaisen ko. asunnossa asuva puoliso, perheeseen kuuluva lapsi tahi vuokralaisen tai vuokralaisen puolison vanhempi. Muiden tahojen kohdalla jatkaminen ei tule kysymykseen.

Vuokraoikeuden SIIRTÄMINEN käy päinsä edellä mainituille, mutta ilman vuokranantajan suostumusta ei muille tahoille.

"Vuokralainen ei saa ilman vuokrasopimuksessa annettua tai vuokranantajan erikseen antamaa lupaa siirtää vuokraoikeuttaan, ellei jäljempänä tässä luvussa toisin säädetä." (HVL 44.1 §)

//Voiko kuolinpesä vuokrata asunnon edelleen alivuokralaiselle, vai onko vuokranantajalla oikeus estää alivuokraus?//

Koko asuntoa kuolinpesä ei edellä olevan mukaisesti voi vuokrata. Alivuokralaiselle voidaan vuokrata ENINTÄÄN PUOLET asunnosta.

"Vuokralainen saa käyttää asuinhuoneistoa omana tai yhteisenä asuntona puolisonsa ja perheeseen kuuluvien lasten kanssa. Jollei siitä aiheudu vuokranantajalle huomattavaa haittaa tai häiriötä, vuokralainen saa käyttää huoneistoa yhteisenä asuntona myös lähisukulaisensa ja puolisonsa lähisukulaisen kanssa taikka luovuttaa alivuokrauksena tai muutoin enintään puolet huoneistosta toisen käytettäväksi asumiseen.

Muussa tapauksessa vuokralainen ei saa ilman vuokrasopimuksessa olevaa suostumusta tai vuokranantajan erikseen antamaa lupaa luovuttaa huoneistoa tai sen osaa toisen käytettäväksi." (HVL 17 §)

Jos asunnosta vuokrataan edelleen enemmän kuin puolet, kysymys on jälleenvuokrauksesta, mikä ilman vuokranantajan lupaa on kiellettyä.

"Jälleenvuokrasuhteella tarkoitetaan vuokrasuhdetta, joka syntyy, kun vuokranantajalta asuinhuoneiston vuokrannut (ensivuokralainen) vuokraa koko huoneiston vuokrasopimuksen tai vuokranantajan erikseen antaman luvan perusteella edelleen yhdelle tai useammalle omalle vuokralaiselleen (jälleenvuokralainen)." (HVL 72.1 §)

//Onko vuokraoikeus huoneistoon testamentattavissa niin kauan kuin sopimus on voimassa tai vapaasti?//

Testamenttaaminen sopimuksen ehdoilla on mahdollista, mutta vain niille tahoille (ja muilla HVL:n ehdoilla), jotka edellä olevan mukaisesti voisivat vuokrasuhdetta jatkaa tai joille sopimus olisi siirrettävissä ilman vuokranantajan antamaa lupaa.

//Jos haluaa pitää vuokraehdot ennallaan, onko varmin tapa tai jopa ainoa mahdollisuus pitää huoneiston vuokrasopimus kuolinpesän nimissä, ja vasta kun kuolinpesä lakkaa olemasta, vuokrasopimus purkautuu?//

Tapauksessasi se on ainoa mahdollisuus.