Tein tällaisen laskelman. Mitäs olette oi viisaat tuhnuttelijat mieltä?
Tehdään laskelma oletuksin, ja oletetaan tulevaa inflaatiokehitystä:
Pariskunnan asuntolainan määräksi 200.000 euroa, lyhennysaika tasalyhennyksin 20 vuotta á 10.000 eur eli 833 eur per kuukausi. Ei säästöjä mutta esim. isin antama reaalivakuus.
Inflaatioksi 2,5 prosenttia vuodessa, ja toteutustavaksi palkan nousu sama 2,5 prosenttia joka vuosi.
20 vuodessa 2,5 prosentin palkankorotuksiksi kahden henkilön lähtöpalkoista á 3000 euroa johtavat loppupalkkaan á 4915 euroa.
Asunnon arvon (jos liikkuu vain inflaation verran) nousuksi arvoon 328.000 euroa.
Samaan aikaan vuokriksi inflaation mukana (200.000 euron asunnon vuokran tuottotavoite 4 prosenttia = 8000 eur / vuosi eli 667 eur per kk määrään 1092. Markkinamuutos tulee siihen päälle, jos on tullakseen.
Toisin sanoen omistusasuja, maksamalla joka kuukausi lainanlyhennystä kartuttaa 20 vuodessa omaisuutensa määräksi 328.000 euroa, kun vuokralla-asujalle jää käteen ensimmäisen muutaman vuoden edullisempien vuosien asumiskustannukset (verotus huomioiden).
Nyt olennaista siis on markkinamuutosten ennakointi. Jos tulee väärään aikaan markkinoille, tulee omaisuuden arvon kehittymisestä paljon hitaampaa kuin jos lähtee suotuisasta hetkestä.
Siitä varmaan tuhnutkin ovat samaa mieltä, että pitkällä tähtäimellä omistusasuminen on järkevämpää, mutta markkinanäkemys on pessimistinen. Jos näin on, niin sopiiko että toteamme yhdessä, että OK POINTTINNE ON SELVÄ: NYT ON MIELESTÄNNE YLEINEN HINTATASO KOVA.
Voimmeko tämän jälkeen palstalla taas kirjoitella asumisesta ja asunnoista yleensä?
Pitäisikö ylläpidon perustaa teille ROMMAUS SYKSYLLÄ 01/02/03/04/05 -tyypeille oma aihealue:
"Asuntomarkkinat"
Menevätkö hinnat ylös vai alas, miten FEDin koronnousu vaikuttaa? Keskustele asuntomarkkinoiden tilasta.
On nimittäin aika kypsää lukea tylsiä viestejänne, mitään uutta sanottavaa teillä ei ole. Ja tiedoksi, olen asunut 15 vuotta omistusasunnossa, ei velkaa, ei myyntiaikeita.
Tehdään laskelma oletuksin, ja oletetaan tulevaa inflaatiokehitystä:
Pariskunnan asuntolainan määräksi 200.000 euroa, lyhennysaika tasalyhennyksin 20 vuotta á 10.000 eur eli 833 eur per kuukausi. Ei säästöjä mutta esim. isin antama reaalivakuus.
Inflaatioksi 2,5 prosenttia vuodessa, ja toteutustavaksi palkan nousu sama 2,5 prosenttia joka vuosi.
20 vuodessa 2,5 prosentin palkankorotuksiksi kahden henkilön lähtöpalkoista á 3000 euroa johtavat loppupalkkaan á 4915 euroa.
Asunnon arvon (jos liikkuu vain inflaation verran) nousuksi arvoon 328.000 euroa.
Samaan aikaan vuokriksi inflaation mukana (200.000 euron asunnon vuokran tuottotavoite 4 prosenttia = 8000 eur / vuosi eli 667 eur per kk määrään 1092. Markkinamuutos tulee siihen päälle, jos on tullakseen.
Toisin sanoen omistusasuja, maksamalla joka kuukausi lainanlyhennystä kartuttaa 20 vuodessa omaisuutensa määräksi 328.000 euroa, kun vuokralla-asujalle jää käteen ensimmäisen muutaman vuoden edullisempien vuosien asumiskustannukset (verotus huomioiden).
Nyt olennaista siis on markkinamuutosten ennakointi. Jos tulee väärään aikaan markkinoille, tulee omaisuuden arvon kehittymisestä paljon hitaampaa kuin jos lähtee suotuisasta hetkestä.
Siitä varmaan tuhnutkin ovat samaa mieltä, että pitkällä tähtäimellä omistusasuminen on järkevämpää, mutta markkinanäkemys on pessimistinen. Jos näin on, niin sopiiko että toteamme yhdessä, että OK POINTTINNE ON SELVÄ: NYT ON MIELESTÄNNE YLEINEN HINTATASO KOVA.
Voimmeko tämän jälkeen palstalla taas kirjoitella asumisesta ja asunnoista yleensä?
Pitäisikö ylläpidon perustaa teille ROMMAUS SYKSYLLÄ 01/02/03/04/05 -tyypeille oma aihealue:
"Asuntomarkkinat"
Menevätkö hinnat ylös vai alas, miten FEDin koronnousu vaikuttaa? Keskustele asuntomarkkinoiden tilasta.
On nimittäin aika kypsää lukea tylsiä viestejänne, mitään uutta sanottavaa teillä ei ole. Ja tiedoksi, olen asunut 15 vuotta omistusasunnossa, ei velkaa, ei myyntiaikeita.
Vastaukset 12
Vanhimmat
Puhut paljon mutta viisaita...:-)
Olen pitkälti samaa mieltä. Suurimalle osalle (muitakin löytyy ja monella sillekin ihan järki perusteet)omistusasuminen on se oikea tapa asua mutta onko markkinoille järkevää tulla juuri nyt!? Tätä onkin paljon hauskempi ja järkevämpi pohtia kuin sitä tajusiko joku ostaa kämpän vuonna -96 tai paljonko joku tekee rahaa soffalla tuhnuttelemalla. Alkaa jo olemaan toistoa, toistoa.. Toisaalta kunnon provoja, jos hyvin laadittu, on ihan hauska lukea...:-)
Oma asunto myyty ahtauden vuoksi vajaa vuosi sitten ja tarkoitus ostaa noin vuoden sisällä uusi, UGH
Milloin ostat ? Ennen vai jälkeen romahduksen.
Siitä tässä on kyse !
jotka asutte mielummin vuokralla. Kiitos.
Täällähän viisaita jauhetaan. Täällä joku sohvaperunatuhnuttelija heittelee helmiä sioille jauhamalla tuota "tili tehdään ostovaiheessa"-mantraansa. Itse olen tehnyt tilit myyntivaiheessa, mutta pohja hyvälle tilille on tehty ostovaiheessa.
Tuo markkinoilletulo-fakta jää monelta huomaamatta, tai huomaavat mutta eivät ymmärrä.
Jos nyt laittaa pelimarkat pöytään tällä hintatasolla, niin jää ulos siitä hintojen ylämäki/alamäki-syklistä, jossa tili tehdään XXX-vaiheessa sohvalla tuhnutellen odotellen -700 % hinta-alennusta, samalla kun pidetään toinen käsi housuissa tehden edestakaisia liikkeitä ja toinen käsi tilikirjalla ja nähdään märkiä päiväunia hintarommauksista
Miksi näistä laskelmista pitää jättää hyvin olennaisia asioita pois? Mistä saat korotonta lainaa? Ei taida olla vastikkeettomia taloyhtiöitä joka jampalle? Missä korkovähennys? Missä "verokarhun" osuudet?
Oletan että laadit kysymykset saadaksesi selville asumisen kokonaiskustannukset 20 vuoden aikana, järkevä tavoite ja hyviä pointteja.
Laske samalla 30, 40 ja 50 vuoden kustannukset, jos aiot elää niin vanhaksi.
Pointtini ei ollut laskea tänne täydellistä asumisen kustannustasoa. Pointtini oli pyytää, että lopetetaan tällä palstalla JEE JEE ROMMAUS TUHNU JEE -kirjoittelu, tai avataan sitä varten toinen palsta. Tämä palsta on "Asunnot", jonka otsikon alle sopisi aika hyvin esim. erilaisten asuntojen arviointi, esim. rivitalo-omakotitalo-kerrostalo tai Mistä tietää että asunnossa on kaikki kunnossa tai Miten arvioida asunnon pohjaratkaisua?
Palataan kysymyksiin ja laskelmaan, joka luonnollisesti oli puutteellinen.
K: Mistä saat korotonta lainaa?
V: Ei mistään. Korko on hinta pääoman käytöstä. Oleta korko vaikka 3,5 prosenttiin (per kk aluksi 583 euroa), mutta huomioi taulukkolaskennassa koron muutos joka kuukausi lyhennyksen myötä.
K: Ei taida olla vastikkeettomia taloyhtiöitä joka jampalle?
V: Ei niin. Oleta 200.000 euron asunnon vastikkeeksi aluksi vaikka 150 euroa per kk ja lisää inflaatio.
K: Missä korkovähennys?
V: Korkovähennys, oikeammin alijäämähyvitys, tulee otettua huomioon alhaisempana veroprosenttina, muuttuu joka vuosi ja riippuu osin muistakin tuloista.
K: Missä "verokarhun" osuudet?
V: Mitä tarkoitat? Kahden vuoden omistajana asumisen jälkeen asunnon luovutusvoitto on verovapaa. Tarvittaessa luovutusvoitosta voi verotuksessa vähentää asunnon parantamiseen menneitä kustannuksia. Ansio- ja pääomatuloista maksetaan veroa tiettyjen kaavojen mukaan. Alijäämähyvityksenä voi vähentää tietyn prosentin koroista, mutta verojen määrästä. Puolisot voivat sallia alijäämähyvityksensä käyttämisen toisen puolison verotuksessa. Työsuhdeasunnossa asuttaessa ansiotuloihin lisätään edun verotusarvo.
Puuttui laskelmasta muutakin: asunnon korjauskustannukset 20 vuoden aikana (vaikea arvioida, kun asuntoja ja laatuvaatimuksia on erilaisia). Kustannus muuttamisesta kun vuokra-asunto lähtee alta. Mahdollinen ja yllättävä markkinahinnan nousu/lasku kesken tarkastelujakson (kohdistuu lähinnä vuokralaiseen, jos omistusasuja oletetaan stabiiliksi), luonnonkatastrofit, työttömyys- ja sairausjaksot jne.
Itse laskin aikoinani hyvin tarkkaan, kannattaako pitkällä tähtäimellä asua omassa vai vuokralla. Riittävän pitkään kun elää (ja niin toivon tekeväni) itse ja omilla spekseilläni tulin siihen tulokseen, että omistusasuminen on laadukkaampaa, vakaampaa ja edullisempaa kuin vuokralla asuminen. Jokainen tekee tietysti omat laskelmansa.
Ihan kuriositeettina ja OFF-topic: paljonko kapitaalia kuluu 20/30/40 vuoden vertailuajassa, jos ostaa neljän vuoden välein uuden nykyhinnassa 30.000 euron auton, jonka hinta tippuu 60 prosenttia per neljä vuotta.
Ensimmäisessä 20 vuoden syklissä ilman inflaatiota 4 x 18,000 euroa = 72.000 euroa eli 300 euroa per kk. Vuokrat autoilun kapitaalikustannus 72.000 160.000 = 232.000 euroa. Vaikutus kokonaisvarallisuuteen on melkoinen, jos vertaat autottomaan omistusasujaan. Entäpä 40 vuodessa, kun asunto on velaton ensimmäisen 20 vuoden jälkeen? Omistusasujan vastike on 245, vuokralaisen vuokra 1092 euroa ja vaurastumisero 847 per kk. 20 vuodessa 203.280 euroa. Siihen auton kapitaalikulut (30.000 -> 49158) 117.979 vain ensimmäisen 20 vuoden inflaatio huomioiden. Yhteensä 321.000 euroa vuosien 20-40 aikana. Eli jos ostat asunnon kun olet 25, velaton kun 45, säästät vuokralaisautoilijaan verrattuna 321.000 euroa välillä 45-65 vuotta. Sillä vähän paikkaa eläkettä?
Lopetan lähetyksen täältä Oberstdorffista tähän. Pasila olkaa hyvä.
Lainan määrä 200000 eur
Laina-aika 20 vuotta
Kuukausierä 1376 eur
Erien lukumäärä 240 kpl
Todellinen vuosikorko keskim. 5.7 %
Korot laina-ajalta yhteensä 130.142 eur
Vastikkeet 48.366 eur
Tal.yht. saneeraukset varovainen arvio 30.000 eur
Asunnon saneeraukset varovainen arvio 30.000 eur
Hupsista, hilloa hävisi taivaan tuuliin yht. 238.508 eur
Vuokraan ensimmäisenä vuonna 800 eur/kk (nousu 3% per vuosi) taivaan tuuliin hävisi yht. 257.955 eur.
Ero ei ole ihan niin iso kuin täällä sekoilevat välittäjät antavat ymmärtää. Osto väärään aikaan ja 1 x LVIS saneeraus 20 vuoden aikana, niin homma on jo toisin päin, vaikka olettaisi veroedun(kin) säilyvän tulevat 20 v. Toki asunnon omistaminen käy pakkosäästämisestä, mutta saa sille rahalle helposti paremmankin tuoton, esim. osakemarkkinoilta keskimäärin 8% per vuosi. Jos asiaan ei jaksa perehtyä, niin kannattaa käyttää osakerahastoja vaikka jatkuvan kk-säästämisen muodossa.
Entäs se tuossa vaiheessa velattoman hyvä kuntoisen ja täysin saneeratun asunnon arvo? Mihin se katsosi Tero?
Asunnon arvo on helppo unohtaa kun laskelmat ovat muutenkin perustalla "keskikorko 5,7%" ja "sijoitukseni tuottavat 8%".
Ei mitään järkeä tuossa Teron alkuperäisessä esimerkissä. Eikä se tietenkään ollut edes "alkuperäinen" Teron esimerkki, sillä olen nähnyt tuon saman laskelman tällä palstalla noin 30 kertaa.
Ei se mihinkään kadonnut. Tuossa puhuttiin vain kuluista, korot, yht.vastike, rempat, ym.
Eli kuluissa ei välttämättä niin MEGA luokan eroa kuin monet haluavat itselleen vakuuttaa.
No minä kuitenkin ostan asunnon kun mukavan sellaisen löydän.
Joo, kuluissa ei varmaan megaluokan eroa ole. Mutta siinä on just se, että kun niitä kuluja on molemmissa muodoissa maksettu oletetaan vaikka 20v, niin omistusasujalla on se asunto itsellään. Ja numeerisesti normitettu elämä ei sovi mulle ainakaan, raha on välttämätön paha kun ilmankaan ei voi elää.
Kyllä kyllä olen samaa mieltä. Oma asunto on ok ja vaikka lainaakin on jäljellä vielä paljon, olemme asuneet omassa asunnossa 20 vuotta heti koulutuksesta valmistumisen jälkeen. Eikä ole saatu vakituista työtä pitkään aikaan, en valita vaan olen onnellinen siitä että on tämäkin rintamamiestalo ja suht uusi 30000 euron auto. Jokainen päättäköön miten elää ja rahansa käyttää. Jos on kateutta, olkoot se ei saa toista heilauttaa. Se on vain sellainen olotila johon tottuu.