mitä mieltä noista kuka maksaa viesteistä? ihmiset
valittaa yli 50 v vanhoista taloista mistä löytyy
laho laudanpätkä monta vuotta siinä jo asuttuaan.
eikö kukaan enää halua itse kustantaa kotinsa
remontteja vaikka on kotitalousvähennykset ja
perusparannukseen saa tietääkseni hakea kunnilta
tukea.ennemmin käyvät oikeutta isolla rahalla mikä
tulee 10 kertoja kalliimmaksi ja ainut voittaja
on asianajaja.
valittaa yli 50 v vanhoista taloista mistä löytyy
laho laudanpätkä monta vuotta siinä jo asuttuaan.
eikö kukaan enää halua itse kustantaa kotinsa
remontteja vaikka on kotitalousvähennykset ja
perusparannukseen saa tietääkseni hakea kunnilta
tukea.ennemmin käyvät oikeutta isolla rahalla mikä
tulee 10 kertoja kalliimmaksi ja ainut voittaja
on asianajaja.
Vastaukset 34
Vanhimmat
Olen sitä mieltä, että suurin osa on joutavia provoja.
Joukossa on varmasti niitä jotka asuttuaan talossa jonkun aikaa alkavat sommitella remonttia. Siinä yhteydessä paukahtaa hataraan päähän ahneus; entäpä jos yritettäisiin maksattaa remontti sillä myyjällä, sillä pirullisesti virnuilevalla kiskurimummolla.
Tuumasta toimeen, kosteusmittaajat paikalle kiireesti. Päiväkausia etsitään rakenteista vikaa, kosteutta, mitä tahansa mihin vedota. Jos löytyy tippa vettä tai siltä ainakin näyttää niin kiireesti mummon kimppuun ja uhkaavaan sävyyn puhutaan poliisista ja oikeustoimista jos mummo ei maksa remonttia.
Tässä vaiheessa hataraan päähän on jo liimautunut varmuus omasta oikeutuksesta, suhteellisuudentajun vähäiset rippeet katoavat kaukaisuuteen ja vaikka mummeli ei suostu remonttia maksamaan niin löyhäpäät eivät enää anna periksi, periaatteesta ei päästetä mummoa pinteestä.
Sitten alkaakin vuosia kestävä oikeuskäsittely jonka aikana juristit rakentavat itselleen uudet talot, vaihtavat purjevenettä kerran ja autoa kolmesti. Mummo kuolee oikeuskäsittelyn aikana varattomana, kuolinpesä jää velkaa juristille huomattavan summan. Hatarapäät tekevät kolmea työtä ja ovat kiinnittäneet talonsa ja tonttinsa maksaakseen omalle juristilleen.
Juristien mielenkiinto loppuu tässä kohtaa ja tehdään sopuratkaisu; kumpikin maksaa omat kulunsa ja ostajat omat remonttinsa.
Voiko tuota enää paremmin sanoa. Näin hulluksi ovat asiat menneet. Kuten aikanaan asiantuntija sanoi: "jälkiseuraamuksilta vältyy varmasti vain, jos kauppakirjassa lukee; myydään purettavaksi"
hyvä pakina tyylinen kommentti.miettikää!
tota rataa noi tapaukset menee.ensin menee henkinen terveys ja sitten rahat kummaltakin osapuolelta.
Jälkiseuraamuksilta ei selviä edes silloin, kun talo myydään purettavaksi. Kauppakirjaan tulee kirjata KAIKKI talon viat. Tätä minä en tajua, mutta luojalle kiitos, että myyjät ovat vastuussa taloista joita myyvät, sillä meitä kusetettiin niin perusteellisesti, että meiltä meni rahat ja sitten terveys. Nyt rahat on loppu ja talosta pitäisi home (ja siis kosteus) vaurioiden takia purkaa yksi seinä ja katto. Siis kattotuoleineen päivineen.
Kolme pientä lasta joilla kaikilla kuumetta, veren vuotoa nenästä, äipällä 10 viikkoa kuumetta ja miljoona antibioottikuuria, masennus, väsymys, nenän tukkoisuus, pahoinvointi. Rahaa lääkäriin, lääkkeisiin joka viikko.
Kuinka kauan SINÄ olisit vaatimatta mitään korvauksia, kun kyseessä olisi sinun verta vuotava vauvasi? Niin ja korjauskulut ovat alkaen 60% kauppahinnasta.
Mutta voi vitt* meitä riistäjiä, että kehataan vinkua parista laudasta...
Voisitko antaa linkin lainkohtaan jossa mainitaan tuo, että purettavasta talosta pitää laatia vikalista ennen purkua?
En kyllä usko ennen kuin näen sellaisen lainkohdan.
Niinpä, asiassa on aina kaksi puolta. Jos rakenteissa on vikaa (ja paljon) ja myyjä myy ja väittää asian olevan kunnossa vaikka tietää asiasta, niin kyllä siinä saa sitten myyjä vastatakin.
Mutta kun kaikki eivät ole niitä "kusettajia" vaan myyvät vanhan talon olettaen sen olevan hyväkuntoinen (ei ole ollut vikoja, huomattuja vuotoja jne) Jos siinä sitten on joku alajuoksu/hirsi lahonnut mutta talo on muuten kunnossa, niin ei kai tuo enää olekaan sama asia?
Kun ajatellaan että myyjä myy yli 50 vuotiasta taloa, niin onhan siinä varmasti jotain vikaa...jos esim. viemäri on tihkunut ajan saatossa johonkin niin eihän myyjä sitä voi tietää, vai voiko? Pitääkö siis kirjata että alapohjassa VOI olla lahoa, putket VOIVAT vuotaa, salaojituksesta ei ole tietoa jne, eikö ostajallakin ole sentään jotain vastuuta? Ei kai sekin ole myyjän vika jos ostaja ei tiedä mitään aikakauden rakenteista ja luulee, että ne ovat samalaiset kuin nykyään tai että vanha talo on samassa kunnossa kuin ihka uusi?
Ei, emme ole myymässä vanhaa taloamme, mutta emme kyseisistä asioista myöskään aio syyttää myyjää, jos sieltä nyt jotain löytyy esim. kun ensi kesänä korjaamme ulkovuorauksen (ostosta nyt n.4 v). Kyseessä oli kuitenkin meidän oma valintamme...me HALUSIMME vanhan talon emmekä oleta sen myöskään olevan täysin virheetön. Ja kyllä, teimme itse pienimuotoisen kuntotutkimuksen taloa ostaessamme ja esim. katto oli siinä kunnossa että se pitää uusia n. 5 vuoden sisään. Mutta viemäreistä/kaivosta tulevista vesijohdoista/märkätilan rakenteista ei ole seikkaperäistä tietoa missä kunnossa ne ovat, mutta ne tulevat varmasti uusittaviksi jossain vaiheessa viimeistään 10v sisällä...ja sitten nähdään mitä löytyy. Talo on tällä hetkellä täysin asuttavassa kunnossa meidän mielestämme (mutta toisaalta, ehkä meillä onkin sitten se etu, että toinen meistä on opiskellut rakennusalaa ja tietää jonkin verran asiasta).
Asia on toinen jos ostaisi muutaman vuoden vanhan talon ja siinä olisi hometta yms. vikoja...
Jos talo myydään purettavaksi (ei asuttavaksi) niin eikö se silloin ole ostajan vika jos siinä asuu (mutta silloin tietty hintakin pitää olla sen mukainen)? Tuota minä en nyt taas ymmärtänyt ollenkaan...? Vai siis voiko tälläkin tapaa "kusettaa" ostajaa...
Itse olen siis samaa mieltä siitä, että jos talosta löytyy joku pikkuvika niin sen voi itse ostaja korjata, ei kaikkia 500-1000 remppahommia tarvitsis laittaa myyjän kontolle. Mutta niitäkin tyyppejä löytyy ja mua inhottaa.
Tuosta purkuun myytävästä jutusta. Kannattaa kysyä joltain "tietäjältä", mutta minulle on se jäänyt jostain päähän, että edes myydään purettavaksi ei poista vastuuta kokonaan. En sitten tiedä mitä tällä tarkoitetaan. Pitäisi käydä etsimässä se kyseinen juttu. JOS löydän, niin tulen lisäämään sen tähän alle.
"Pitääkö siis kirjata että alapohjassa VOI olla lahoa, putket VOIVAT vuotaa, salaojituksesta ei ole tietoa jne, eikö ostajallakin ole sentään jotain vastuuta?"
Ostajalla toki on vastuuta, mutta ostajan ei ole pakko tehdä kuntotarkastusta. Siksi olen hyvin hämilläni miksi myyjät eivät tee kuntotarkastusta, kun siinä jo selviäisi jos jotain vikaa talossa. Silloin tulisi kauppakirjaan maininta, että ostaja on tietoinen kaupankohteen kunnossa olevista puutteista ja ne listataan nimenomaan siihen kauppakirjaan. Silloin myyjä pääsee vastuusta NIIDEN osalta OLETTAEN, että ne ei ole laajemmat, kuin on kauppakirjaan kirjattu.
Esim, lattiassa lahoa n 1m2, mutta lahoa onkin 6m2. Jos kauppakirjassa lukee tuo 1m2 niin myyjä onkin vastuussa, koska ostajalla ei ollut syytä olettaa, että vahinko olisi laajempi.
Kuntotarkastus: Rakennetta rikkomaton menetelmä joka perustuu aistinvaraisiin havaintoihin = tämä ei kerro oikeastaan mitään muuta kuin arvailuja perustuen tutkijan kokemukseen (joskin saattaa auttaa todellisen "pommin" ollessa kyseessä jos ei ostajalla ole mitään käsitystä rakentamisesta) = mielestäni yhtä tyhjän kanssa (ja huom: olen siis ostaja, joskin tiedän rakentamisesta ja rakenteista)
Kuntotutkimus: rakenteita rikkova menetelmä joka kertoo rakenteiden kunnosta = tämä kertoo jo jotain siis siltä osin kun ne tutkitaan, mutta osataanko repiä auki oikeat kohdat? Ja miten tämän perusteella voidaan määrittää, miten laaja vaurio on ellei revitä kaikkea auki...joka taas ei varmaan ole suotavaa (Esim vanha hirsitalo; revitäänkö kaikki auki jotta saadaan todella paikkansa pitävä arvio...tuskinpa sitä haluaa ostaja taikka myyjä)
Joten siis oikeastaan kumpikaan näistä ei auta; ei ostajaa eikä myyjää. Muita ehdotuksia?
No juu, tämä menee tietty jo ohi tämän "kosteusvauriot" aiheen, mutta aiheesta on perin kiintoisaa keskustella. (sen kummemmin ottamatta kantaa kuka kusettaa ja kuka ei).
Olet ihan oikeassa, että purettavaksi myyminen ei sinällään poista myyjän vastuuta. Onhan se jo pelkästään terminäkin erikoinen eli tarkoittaisi jotain semmoista, että joku on halukas maksamaan oikeudesta arvottoman talon purkamiseen. Purkukuntoisen talon myynnissä on itse asiassa kysymys tonttikaupasta, jossa tontin arvoa alentaa vanhan rakennusjätteen poiskuljettaminen. Eli myös kauppatapahtuman joka vaiheessa tulisi silloin puhua vain tonttikaupasta. Ilmoittelusta lähtien olisi siis vastuun välttääkseen esitettävä asia siten, että myydään tonttia, jonka rasitteena on purettava talo.
Mahdollisimman tarkka vikojen listaaminen on aina myyjän etu. Sitä ei kuitenkaan usein haluta tehdä siinä pelossa, että myyntihinta alenisi sen takia. Jossain määrin se voi pitää paikkansakin, muttei varmaan siinä määrin kuin kuvitellaan. Vanhoille huonokuntoisiksi tiedetyille taloille löytyy aina ostajia, jotka ovat halukkaita ja varautuneita mittaviinkin korjauksiin ja ovat joka tapauksessa ajatelleet tehdä oman makunsa mukaisia muutostöitä. Paljon suurempi taloudellinen riski on myydä tällainen talo hyväkuntoisena ja vakuuttaa, ettei remonttitarpeita ole.
Se on totta, että lähes purkukuntoisen talon vikojen selvittäminen ja listaaminen on melkoinen urakka, mutta siinäkin voi käyttää tervettä järkeä ja keskittyä oleellisiin asioihin. Pienet tai normaaliin kulumiseen liittyvät viat eivät johda vastuuseen. Mikään yleisluontoinen vastuunrajoituslauseke kauppakirjassa ei kuitenkaan ole riittävä. Tästä esimerkkinä on KKO:n päätös 2004:78, jonka mukaan myyjä ei päässyt kokonaan vastuusta vaikka kauppakirjaan oli merkitty seuraavanlainen ehto:
” Ostaja on tutustunut kunto- / kosteuskartoituksessa laadittuun, hänelle luovutettuun raporttiin. Ostaja on tietoinen, ettei mainittujen vaurioiden laajuutta ja niiden mahdollisesti aiheuttamia muita vahinkoja ole selvitetty. Tästä huolimatta ostaja ja myyjä ovat sopineet, että ostaja ottaa kaupan kohteen vastaan siinä kunnossa, kuin se hänelle viimeksi esiteltäessä oli. Myyjä ei ole vastuussa havaituista vaurioista tai puutteellisuuksista ja niiden mahdollisesti aiheuttamista lisävahingoista. Ostaja ottaa yksin vastattavakseen havaituista puutteellisuuksista, vaurioista ja lisävahingoista aiheutuvat korjaus- ja muut kustannukset. "
Purkukuntoisena myymisestä on kiinteistölakimies Tapio Nevala todennut mm. seuraavaa: (Taloustaito 11/2003):
" Vuonna 1997 toteutetun maakaaren uudistuksen yhteydessä kansan ja osittain jopa kiinteistönvälittäjienkin keskuudessa alkoi elää uskomus, että pelkästään kauppakirjaan tehtävällä merkinnällä rakennuksen purkukuntoisuudesta myyjä pääsisi vastuustaan kuin koira veräjästä. Näin yksinkertainen asia ei todellakaan ole.
...Kiinteistönvälittäjät ja alalla toimivat juristit ovat tehneet hartiavoimin töitä, jotta väärä uskomus saataisiin kumottua. Oikea tapa toimia on, että kauppakirjaan yksilöidään tarkasti puutteet ja viat, joita rakennuksessa tiedetään olevan.
Mikäli myyjä haluaa vähentää vastuutaan, tärkeintä on antaa ostajalle oikeat tiedot talon kunnosta myyntihetkellä.... "
Myyjän edun mukaista olisikin etenkin huonokuntoisen talon myynnin yhteydessä suorittaa mahdollisimman kattava kuntotutkimus. Pätevä tarkastaja osaa melko hyvin selvittää viat rikkomatta turhan paljoa rakenteita. Pätevän tarkastajan löytäminen on sitten taas kieltämättä oma ongelmansa……
Kiinteistökaupasta on kai tässä kysymys, ei tontin tai talon. Jos kiinteistöön kuuluu purkukuntoinen rakennus, voidaan se toki näin mainita. Eikä se miksikään oikeudessa muutu, jos se todellisuudessakin on purkukuntoinen. Hintahan tuon jo useimmiten kertoo, se kuvaa tässä tapauksessa maapohjan hintaa.
olen käynyt muutamassa omakotitalo- esittelyssä tammikuun aikana. Olen lukenut kuntotarkastajan kohteesta tehtyjä lausuntoja ja mielestäni suurin osa niistä täyttää vain "kuntoarvaus"- kriteerit.Täytyy olla tarkastajan aika ammattilainen, kun rakenteita avaamatta pystyy määrittelemään sen kunnon? Tottakai kokemus ja ammattitaito ovat valttia, mutta käsittääkseni tarkastuksia tekevät yhtälailla vasta koulusta valmistuneet inssit, joilla ei ole riittävää työkokemusta,eli sen myötä tulleesta ammattitadosta, eikä käsitystä esim. vanhoissa rakennuksissa esiintyvistä ongelmista.
Osalla näistä kuntoarvaajista ei ole edes minkäänlaista koulutusta alalle.
Juu samaa olen tässä itsekin ihmetellyt. Porukka on varmaan katsonut liikaa jenkkien lakimiessarjoja telkkarista, kun täällä vingutaan aina maksajaa ja vastuunkantajaa. Parhaita ovat nämä "ostin rintamamiestalon ja salaojat eivät olleet kunnossa" kirjoitukset. Ensin ostetaan 60 vuotta vanha talo ja sitten oletetaan, että se vastaa 2000-luvun vaatimuksia kaikilta osin. Sen jälkeen haaveillaan, että talon voi rempata nykyvaatimuksia vastaavaksi myyjän piikkiin.
Kannattais näiden sankarien keskittää energia mielummin remonttivinkkien kysymiseen ja itse remonttiin kuin vetää itsensä ja kaikki muutkin läheiset siihen kuuluisaan "kuka maksaa" suohon.
Tämä hassu provo on jonkun uunon myyjän puheita joka on myynyt vanhan paskansa uuden hinnalla, vaikka se juhannuskokko on täynnä hometta.
Ei tässä tarvi mitään jenkkisarjoja katsella. Lukee vaan maakaarilain läpi ja pitää kiinni oikeuksistaan. Jos kadulla kävelee kaikessa rauhassa ja joku tulee vastaan, lyö turpaan, niin ei siinäkään jäädä nuolemaan haavoja itsekseen ja kuuntelemaan ohikulkioiden kommentteja että miksi olit niin tyhmä että kävelit tänään täällä.
Tai jos joku ajaa kolmion takaa sun kylkeen, ei siinäkään todeta että olipa oma vika kun satuin ajelemaan juuri tähän aikaan täällä.
Summa summarum. TYHMÄ on se joka ei tajua oikeuksistaan huolta pitää. PITÄÄ muistaa että ei vanhan talon ostajat ole vaatimassa lto-laitteita, tietokoneverkkojen asennuksia yms. uuden talon normaalivarusteita, vaan että kiinteistö todellakin on sellainen kuin myyjä on SANONUT ja että siinä on TERVEELLISTÄ asua.
Onko tuo maakaari netissä nähtävillä? Pitäisi oikein lukea että mitä sinne on räntätty.
Itse muuten ostin talon "purettavaksi tai kunnostettavaksi" -maininnalla ja olen asunut siinä tyytyväisenä kohta 2 vuotta. Kyseessä oli välillä autiona ollut 100 vuotta vanha suuri hirsitalo ilman mukavuuksia. Vaikka pieniä lahokohtia on löytynyt, nimenomaan niitä laudanpätkiä, ei ole käynytkään mielessä reklamoida myyjälle, en tiedä edes olisiko minulla siihen oikeutta. Käytin itse omaa asiantuntijaani paikalla ostoa ennen. Tällaisten tapausten osalta ymmärrän täysin, että on mahdotonta luetteloida kaikkia vikoja (katto mm. vuosi n. 10 kohdasta, tosin hometta ei silti ole löytynyt, talo on kuivautunut itse, kiitos sen pilaamattomuuden muovilla yms. perkeleillä). Uuden/uudehkon talon kohdalla asia on papereilla sama, mutta käytännössä eri. Niiden sopii mielestäni olettaa olevan homeettomia ja terveellisiä ellei toisin mainita. Mielestäni on TYHMYYTTÄ kuitenkin luulla että ikäluokkaa 50-100 vuotiaasta talosta umpirehelliselläkään myyjällä on tiedossaan kaikki siinä mahdollisesti esiintyvät vauriot ja se, joka näin olettaa, muuttakoon vuokralle kerrostaloon, eipä tarvi itse vastata vaurioista. Selvää on, että 50-100-vuotiastakin taloa voi myydä epärehellinen myyjä, mutta mielestäni pitäisi panostaa näissä asioissa yhteiseen vikojen etsimiseen ja kirjaamiseen ostovaiheessa. Sen jälkeen ilmenevissä vioissa ulkopuolinen asiantuntija paikalle arvioimaan vika ja miettimään, oliko se tiedossa, onko sitä yritetty peittää jne.
Ci-Tikka, kai se netissäkin on, mutta en kehannut aikaani tuhlata, vaan katsoin vanhasta Kodin lakikirjasta.
Laki varallisuusuhteista ja siinä mainitaan julkinen kaupanvahvistaja.
Mm. laillinen pysyköön ja laiton purkautukoon ja kauppa tehtävä kirjallisesti ym!
Miksi sitten myyjä pyytää uuden hintaa talosta, jos kerran tietää myyvänsä täyden suden.. sitä voisi kanssa miettiä.
Ja toiseksi, myyjällä on lakiin perustuva aktiivinen velvollisuus kertoa kaikki tietonsa talosta, myöskin negatiiviset ja hintaa alentavat tekijät. Mutta miksihän myyjät ei näitä asioita kovinkaan mielellään kerro..
Johtuisko siitä, että hinta ei enää olisikaan sama vaan hinnanalennus tulisi saman tien kyseeseen. Myyjä ehkä ajattelee, että voihan sitä kokeilla kepillä jäätä ja saada kunnon hinta lahosta talosta kertomatta vioista ja puutteista ja katsoa, josko ostaja on niin tyhmä, että tyytyykin vain osaansa..
Kiinteistön kaupassa myytävä alue voi olla tila tai tontti, jolla on omakotitalo, kesämökki tai joku muu rakennus, tai se voi olla rakentamaton kiinteistö. Kiinteistön kauppaa koskeva lainsäädäntö uudistui vuoden 1997 alusta, kun uusi maakaari (540/95) tuli voimaan. Maakaaren säännökset koskevat kaikkia kiinteistön kauppoja kiinteistön laadusta riippumatta. Säännöksiä sovelletaan kiinteistön luovutukseen, joita ovat kauppa, vaihto ja lahja sekä eräät niihin rinnastettavat luovutustavat. Säännöksiä sovelletaan myös kiinteistön määräosan ja määräalan sekä kiinteistön yhteisen alueen ja sen määräalan sekä yhteisalueosuuden luovutukseen. Maakaaren säännökset koskevat vain luovutuksen osapuolia. Esim. kiinteistönvälittäjän vastuusta on olemassa omat säännöksensä. Uudistetun maakaaren säännöksiä sovelletaan kiinteistön kauppaan, joka on tehty 1.1.1997 tai sen jälkeen.
Kauppakirja
Kauppakirjan tekeminen
Purkava ja lykkäävä ehto
Tarpeistoesineet
Esisopimus
Myyjän tiedonantovelvollisuus
Ostajan selonottovelvollisuus
Myyjän luovutusvelvollisuus
Kiinteistön virhe
Virheen seuraamukset
Kiinteistön kauppaan liitttyvät kirjaamisasiat
Lainhuuto ja kiinnitys
Panttioikeus kiinteistöön
Kiinteistön vuokraoikeuden ja rakennuksen luovutus
Lisätietoja
KAUPPAKIRJA
Kauppakirjan tekeminen
Kiinteistön kauppa on tehtävä kirjallisesti. Vaikka kiinteistön kaupan tekemisessä muotomääräysten noudattaminen on kaupan pätevyyden edellytys, kauppakirjan sisällön osalta vallitsee varsin pitkälle sopimusvapaus. Kauppakirjat ovatkin aina yksilöllisiä, joten ennen allekirjoitusta on syytä huolellisesti tutkia, että kauppakirja vastaa sitä, mitä on tarkoitus sopia.
Kauppakirjan allekirjoittavat myyjä ja ostaja tai valtakirjalla heidän asiamiehensä. Kaupanvahvistaja vahvistaa kaupan allekirjoittajien läsnäollessa. Kaupanvahvistajan lisäksi ei tarvita muita todistajia. Puolisoiden yhteisen kodin luovuttamiseen tarvitaan kuitenkin pääsääntöisesti toisen puolison suostumus.
Vahvistetusta kauppakirjasta pitää löytyä ainakin tiedot kaupan osapuolista, kaupan kohteesta, kauppahinnasta tai muusta vastikkeesta sekä luovutustarkoitus, joka ilmenee yleensä jo asiakirjan nimestä: kauppakirja, lahjakirja jne. Myös mahdolliset purkavat ja lykkäävät ehdot on otettava vahvistettuun kauppakirjaan, jotta ne olisivat päteviä.
Muista kaupan ehdoista, kuten hallinnan luovutuksesta ja maksuaikataulusta voidaan haluttaessa sopia kauppakirjan ulkopuolella vapaamuotoisesti. Toteennäyttämisen varmistamiseksi tällöinkin on syytä suosia kirjallista muotoa. Kauppakirjaan merkitty kauppahinta on oikeudellisesti sitova. Siten myyjä ei voi saada perityksi kauppakirjaan merkittyä suurempaa kauppahintaa.
Vaikka maakaaren säännökset antavat laajan vapauden sopia kauppaa koskevista ehdoista tarkoituksenmukaisimmalla tavalla, tietynlaiset ehdot ovat ostajan aseman turvaamiseksi sekä kiinteistön omistussuhteiden selvittämiseksi kiinteistön kaupassa pätemättömiä. Tällaisia ovat mm: myyjän oikeus lunastaa kiinteistö takaisin itselleen, ostajan velvollisuus tarjota kiinteistöä myyjän tai jonkun muun ostettavaksi ennen sen luovuttamista uudelle omistajalle,
myyjän kaupanvastuuta rajoittavat ehdot sekä myyjän virhevastuuta yksilöimättömästi rajoittavat ehdot.
Purkava ja lykkäävä ehto
Jos kauppakirjassa ei muuta sovita, kiinteistön omistusoikeus siirtyy ostajalle heti kaupantekohetkellä.
Kiinteistönkin kaupassa on nyt kuitenkin mahdollista käyttää sopimuksen purkavaa tai sen voimaantuloa lykkäävää ehtoa. Lykkäävästä ehdosta on kyse esim. silloin, kun myyjä pidättää itsellään omistusoikeuden kiinteistöön siihen asti, kunnes kauppahinta on maksettu. Lykkäävä tai purkava ehto on voimassa enintään viisi vuotta kaupan tekemisestä. Ehto on merkittävä vahvistettuun kauppakirjaan ollakseen pätevä.
Myyjän on vaadittava purkavan tai lykkäävän ehdon toteuttamista kolmen kuukauden kuluessa ehdon voimassaolon päättymisestä oikeudessa. Ellei kauppaa ehdon voimassaoloaikana pureta, kiinteistön omistusoikeus siirtyy ostajalle.
Jos kauppahintaa jää velaksi, myyjän on syytä turvata saamisensa joko vakuudella tai omistusoikeuden purkavalla tai lykkäävällä ehdolla. Ilman kauppakirjassa olevaa purkuehtoa myyjällä ei nimittäin ole oikeutta kaupanpurkuun edes olennaisen maksuviivästyksen perusteella.
Tarpeistoesineet
Maapohjan lisäksi kiinteistöön kuuluu myös tarpeistoa, jota ovat kiinteistöstä erilliset, mutta siihen yhteydessä olevat ja sen käyttöä palvelevat esineet, kuten esim. avaimet, rakennustarvikkeet tai säiliössä oleva lämmitysöljy. Tarpeistoesineiden kuulumisesta kauppaan on syytä sopia yksityiskohtaisesti esim. kauppakirjan liitteellä, koska muutoin niistä syntyy helposti erimielisyyttä jälkeenpäin.
Esisopimus
Osapuolet voivat tehdä aiotusta kiinteistökaupasta esisopimuksen. Se on tehtävä kiinteistön kaupan muotovaatimuksia noudattaen mikäli halutaan, että se sitoo kaupan osapuolia. Muotomääräyksestä seuraa, että tarjoukset tai vapaamuotoiset käsirahan sisältävät tai muut sopimukset eivät ole sitovia. Vapaamuotoisen sopimuksen rikkomisesta voi kuitenkin aiheutua velvollisuus korvata toiselle osapuolelle aiheutuneet kaupan tekoon liittyneet kustannukset.
Kaupanvahvistajan todistamalla esisopimuksella voidaan myyjä velvoittaa myymään ja ostaja ostamaan kiinteistö, mikäli esisopimuksen ehdot täyttyvät. Esisopimus voi myös velvoittaa vain kaupan toista osapuolta.
Esisopimuksessa on mainittava sopimuksen voimassaoloaika tai ne ehdot, joiden täyttyessä kauppa on tehtävä. Esisopimuksessa ei kuitenkaan tarvitse olla mainittuna kiinteää kauppahintaa mutta kylläkin sen laskentaperuste. Jollei esisopimuksen voimassaoloaikaa ole määrätty, se on voimassa viisi vuotta sopimuksentekopäivästä.
Myyjän tiedonantovelvollisuus
Ostajan päätös kiinteistön ostamiseksi perustuu suurelta osin myyjältä saatuihin tietoihin. Myyjällä onkin velvollisuus kertoa ostajalle kaikki ne tiedot, joiden voidaan olettaa vaikuttavan kauppaan. Tällaisia ovat tiedot kiinteistön fyysisistä ominaisuuksista, kuten pinta-alasta, rakennusten kunnosta ja rakenteista. Myyjän on esitettävä ostajaehdokkaalle myös rakennusluvat, piirustukset, rakennustarkastusasiakirjat, mahdolliset kuntokartoitukset ja tiedot esiintulleista vaurioista sekä suoritetuista korjauksista.
Myyjän on annettava tiedot kaavoituksesta, mahdollisesta rakennuskiellosta, luovutusrajoituksesta tai muusta kiinteistön käyttöä tai vallintaa rajoittavasta viranomaisen päätöksestä. Myös naapurikiinteistön käyttöä koskevasta luvasta tai päätöksestä on kerrottava, mikäli se on myyjän tiedossa. Jos kiinteistöllä sijaitsevaan rakennukseen tai sillä harjoitettavaan toimintaan ei ole tarvittavaa lupaa, asiasta on ehdottomasti kerrottava ostajalle.
Myyjän on niinikään annettava ostajan oikeudelliseen asemaan vaikuttavat tiedot lainhuudon saajasta, kiinteistöön kohdistuvasta panttioikeudesta, vuokraoikeudesta tai muusta toisen oikeudesta sekä kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen omistuksesta.
Myyjän antamien tietojen on oltava oikeita. Myyjän on myös oikaistava havaitsemansa ostajan virheellinen käsitys kiinteistön ominaisuudesta tai muusta seikasta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön. Myyjän tiedonantovelvollisuus on ehdoton. Myyjä ei voi pätevästi rajoittaa vastuutaan esim. kauppakirjaan sisältyvällä yleisellä vastuunrajoitusehdolla, kuten lausekkeella: "Myydään sellaisena kuin se kaupantekohetkellä on". Virheistä, jotka myyjä sulkee vastuunsa ulkopuolelle samoin kuin virheen seuraamuksista voidaan sopia yksilöimällä ne riittävän tarkasti.
Ostajan selonottovelvollisuus
Kiinteistön kaupassa ostajan velvollisuus on aina tarkastaa kiinteistön laatu ennen kaupan tekoa. Yleensä ei edellytetä, että ostaja turvautuu asiantuntija-apuun selonottovelvollisuutensa täyttämisessä. Jos rakennuksessa kuitenkin on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteusvaurioiden jälkiä, ostajan on tutkittava asia tarkemmin. Ostajalla ei kuitenkaan ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä.
Ostajan selonottovelvollisuuden merkitys on siinä, että ostaja ei voi vedota sellaiseen virheeseen, joka hänen olisi pitänyt havaita kiinteistön tavanomaisessa tarkastuksessa. Hän ei myöskään voi vedota sellaiseen virheeseen, josta hänellä on annettu tieto. Myyjän kannattaakin huolehtia siitä, että vioista tai puutteista mainitaan kauppakirjassa.
Myyjän luovutusvelvollisuus
Jollei luovutusajankohtaa ole erikseen sovittu, ostajalla on oikeus saada kiinteistö hallintaansa heti kaupan tekemisen jälkeen. Kiinteistö on luovutettava sellaisessa kunnossa kuin mitä kaupassa voidaan katsoa sovitun.
Jollei myyjä luovuta kiinteistön hallintaa sovittuna ajankohtana, ostajalla on oikeus vaatia sopimuksen täyttämistä. Ostajan on myös mahdollista tietyin edellytyksin vaatia kaupan purkua tai vahingonkorvausta.
Myyjällä on oikeus purkaa kauppa vain kauppakirjaan otetun purkavan ehdon täytyttyä. Jos ostaja on asetettu konkurssiin tai todettu ulosotossa varattomaksi, myyjän purkuehto täyttyy, vaikka kauppahinta ei vielä olisikaan erääntynyt maksettavaksi.
Myyjän on annettava ostajalle ne hallussaan olevat asiakirjat, jotka ovat tarpeen lainhuudon saamiseksi. Ennen sovittua hallinnan luovutusajankohtaa kiinteistöstä saatu tuotto kuuluu myyjälle.
KIINTEISTÖN VIRHE
Virhearvioinnin lähtökohtana kiinteistön kaupassa on osapuolten sopimus. Virhe on olemassa, jos kiinteistö ei jossain suhteessa ole sellainen kuin on sovittu tai ostaja olosuhteet huomioon ottaen on voinut perustellusti edellyttää. Lisäksi vaaditaan, että virheen täytyy voida olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Virheensietokynnyksen täytyy niinikään ylittyä. Käytetyn kiinteistön ostaja ei voi olettaa saavansa täysin uudenveroista omakotitaloa tai vapaa-ajan asuntoa, vaan virhearvioinnissa otetaan muiden seikkojen ohella huomioon myös rakennuksen ikä.
Virhe on piilevä eli salainen silloin, kun enempää myyjä kuin ostajakaan ei ole havainnut sitä kaupantekohetkellä. Piilevän virheen perusteella ostajan virheensietokynnys on tavanomaista korkeampi. Korvausoikeuden edellytys on, että kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä tasosta, joka vastaavanikäisiltä kiinteistöiltä yleensä voidaan edellyttää. Vähäiset poikkeamat tavanomaisesta laatutasosta jäävät ostajan vastattaviksi.
Jos myyjä on tahallaan tai huolimattomuuttaan salannut jonkin kiinteistöä koskevan seikan tai antanut kiinteistöstä puutteellisia tai virheellisiä tietoja, hän on virhevastuussa, vaikka ostaja olisi laiminlyönyt tarkastusvelvollisuutensa.
Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi tai hänen olisi pitänyt havaita virhe.
Jos ostaja on hankkinut kiinteistön asunnoksi itseään tai perheenjäseniään varten, hän voi kohdistaa kiinteistön fyysisiä ominaisuuksia koskevaan laatuvirheeseen perustuvan vaatimuksensa myyjän sijasta sellaiseen kiinteistöjä ammattimaisesti myyvään tai rakentavaan elinkeinonharjoittajaan, joka on luovuttanut kiinteistön myyjälle tai tämän edeltäjälle. Ostaja voi myös esittää vaatimuksensa sellaiselle taloelementtien toimittajalle, urakoitsijalle tai muulle elinkeinonharjoittajalle, joka on sopimuksen tai kuluttajansuojalain perusteella vastuussa virheestä myyjälle tai tämän edeltäjälle.
Ostajan oikeus vedota kiinteistön laatuvirheeseen päättyy pääsääntöisesti viiden vuoden kuluttua siitä, kun hän on saanut kiinteistön hallintaansa.
Virheen seuraamukset
Virheen seuraamuksia ovat hinnanalennus, kaupan purku tai vahingonkorvaus. Ostajalla on lisäksi oikeus pidättäytyä kauppahinnan maksamisesta virhettä vastaavalta osalta.
Kauppahintaa alentamalla on pyrkimys saada hinta vastaamaan virheellisen kiinteistön arvoa. Hinnan alentaminen ei edellytä, että myyjä olisi toiminut moitittavasti tai tiennyt virheen olemassaolosta. Hinnan alentaminen perustuu kiinteistön ominaisuuksien ja kauppahinnan vertaamiseen.
Hinnanalennuksen ohella ostaja voi vaatia vahingonkorvausta. Virheen vuoksi aiheutuneita korvattavia kustannuksia voivat olla esim. tilapäisen asunnon vuokra, ostajan irtaimistolle aiheutuneet vahingot tai terveyden heikentyminen. Koska myyjän vahingonkorvausvastuu perustuu huolimattomuuteen, hänellä ei ole korvausvelvollisuutta piilevän virheen vuoksi.
Kaupan purku tarkoittaa, että myyjä palauttaa ostajalle kokonaisuudessaan jo maksetun kauppahinnan ja kiinteistön omistus palautuu myyjälle.
Virheen seuraamuksena kaupan purku tulee kysymykseen vain silloin, kun virhe on kaupan kannalta olennainen. Ostajan ei voida edellyttää pysyvän kaupassa, jos kiinteistöä ei voi käyttää tai korjata kohtuullisin kustannuksin. Ostajalla on oikeus purkaa kauppa vain, jos hän voi palauttaa kiinteistön takaisin myyjälle. Kaupan purku ei edellytä, että myyjä olisi toiminut moitittavasti tai tiennyt virheen olemassaolosta.
KIINTEISTÖN KAUPPAAN LIITTYVÄT KIRJAAMISASIAT
Kirjaamisasioilla tarkoitetaan lainhuudatusta, erityisten oikeuksien kirjaamista sekä kiinnitystä. Lainhuudatus- ja muut kirjaamisasiat käsittele se käräjäoikeus, jonka tuomiopiirissä kiinteistö sijaitsee.
Kiinteistöön liittyvien oikeuksien kirjaaminen tarkoittaa asiakirjojen rekisteröinnin lisäksi kiinteistöön kohdistuvien saantojen ja muiden kiinteistöön kohdistuvien oikeuksien laillisuuden tutkimista.
Lainhuuto ja kiinnitys
Kiinteistön omistusoikeus kirjataan myöntämällä saannolle lainhuuto. Uusi omistaja on velvollinen hakemaan kiinteistön taikka sen määräosan tai määräalan saannolle lainhuudon. Lainhuudatus on haettava määräajassa eli kuuden kuukauden kuluessa kauppakirjan tai muun saantokirjan tekemisestä. Vaikka omistusoikeus ei olisi vielä siirtynyt, hakemus on jätettävä määräajassa. Käräjäoikeus jättää silloin hakemuksen lepäämään.
Varainsiirtovero (4 %) pitää olla maksettuna lainhuutoa haettaessa (maksukuitti mukaan). Kaupanvahvistaja antaa ostajalle ohjeet lainhuudon hakemista ja veron maksamista varten.
Lainhuuto- ja kiinteistörekisterin tiedot ovat julkisia. Tiedoilla on myös julkinen luotettavuus. Tällä tarkoitetaan sitä, että muut voivat luottaa lainhuudatetun saannon pätevyyteen. Näin mm. kiinteistön ostaja voi pääsääntöisesti luottaa siihen, ettei joku aikaisempi kiinteistön omistaja voi saannonmoitekanteella saada myöhempiä oikeustoimia tehottomiksi. Lainhuutorekisteristä näkyvät kiinteistön omistusoikeutta koskevat tiedot, kiinnitysrekisteristä kiinnitykset sekä kiinnitysrekisteriotteesta kiinteistöön kohdistuvat rasitteet.
Panttioikeus kiinteistöön
Kiinteistön käyttäminen velan vakuutena tapahtuu hakemalla kiinteistöön kiinnitys ja luovuttamalla saatu panttikirja velkojalle. Kiinnitystä saa hakea kiinteistön omistaja, joka on viimeksi hakenut lainhuutoa. Kiinnityshakemus on tehtävä kirjallisesti. Hakemuksesta on käytävä ilmi kiinnityksen kohde ja haetun kiinnityksen suuruus. Kiinnityshakemuksen allekirjoittaa kiinteistönomistaja.
Kiinnitys vahvistetaan hakemuksessa ilmoitetun rahamäärän suuruisena. Kiinnitys on määrältään kiinteä. Kiinnitys ja sen perusteella annettava panttikirja osoittavat suoraan sen määrän, jonka velkoja voi enintään saada etuoikeutettuna panttikirjan perusteella.
Kiinteistön panttioikeus voidaan perustaa kiinteistöön, sen määräosaan ja määräalaan sekä maanvuokraoikeuteen. Panttioikeus kiinteistöön syntyy, kun panttikirja luovutetaan velkojalle saamisen vakuudeksi. Sitovan panttioikeuden edellytyksenä on, että panttikirja on luovutettu velkojan hallintaan. Jälkipanttaus voidaan toteuttaa panttikirjan haltijalle tehdyin ilmoituksin. Panttikirjan hallintaa ei voida korvata lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin tehtävillä merkinnöillä. Panttioikeuden saaja voi luottaa siihen, että rekisterin tiedot kiinteistön omistajasta pitävät paikkansa.
Kiinteistön vuokraoikeuden ja rakennuksen luovutus
Tontin vuokraoikeuden ja tontilla sijaitsevan rakennuksen luovutuksessa ei noudateta kiinteistön luovutuksen määrämuotoa, mutta maakaaren säännöksiä sovelletaan muuten soveltuvin osin. Yhteisenä kotina käytettävän vuokrakiinteistön luovuttaminen edellyttää puolison suostumusta. Vuokratontin ostajan on haettava kirjausta kuudessa kuukaudessa kaupan tekemisestä ja maksettava kauppahinnasta laskettava 4 % varainsiirtovero.
Maakaaren saa etsittyä www.finlex.fi sivuilta. Mutta mistä tämä teksti on otettu. Asiallista tekstiä ja eikä mitään lakitermejä.
teksti on varmaan kuluttaja asiamiehen netti sivuilta. Siellä on hyviä neuvoja ja selvää suomen kieltä.
http://www.kuluttajavirasto.fi
http://www.kuluttajavirasto.fi/user_nf/default.asp?site=34&tmf=6470&lmf=6481&id=6481&mode=readdoc
tämä menee suoraan sinne asumisen sivuille!
taas meni myyjien haukkumiseksi tää palsta.myyjät
puolustautukaa,missä luuraatte.miksi 97% korvaus vaatimuksista raukeaa .onko ostaja aina rehellinen kun koitetaan kepillä jäätä.miten kaikki konnat myyvät taloja .on siinä rehdin ostajan tarkkana oltava.
Niinpä
Itse myin vanhan rivarin. Teetin ostajalle uuden kylpyhuoneen firmalla. Firmaa on kiusattu takuusta ja kun se nosti lopulta kädet pystyyn korjailtuaan aikansa muutaman millin laatan vinoutta, ollaan nyt minun kimpussa. Kaupan purkua ollaan hakemassa ja kun saman taloyhtiön asunnosta löytyi hometta. (ei se meidän asunto)
onkin jo sota valmis.
Ostakaa uusi asunto, eikä 30 vuotta vanhoja, sillä ei ne vanhat ole samanlaisia kuin uudet.
Myytiin 60-vuotias rintamamiestalo muutama vuosi sitten. Nyt ostaja kimpussa juuri tälläisen lahon laudan takia.Talossa pitäisi myös olla hänen mukaansa ilmastointi, kun ikkunasta tuulettaessa tulee kylmä!Ja tätä valituslistaa voisin jatkaa vaikka kuinka.Kaiken huippu on, että hän saa lain mukaan kiusata meitä, kun ostaja osapuoli.Aluksi luultiin koko jutun olevan lähinnä vitsi, mutta nyt ollaan käräjille menossa, vaikkakin meille on jo sanottu että käräjöintikulut tulevat onneksi menemään ostajalle..Että kyllä näitä ilman maalaisjärkeä olevia löytyy!
Kuka ilmoitti käräjäkulujen menevän ostajalle onneksenne?
Se onkin helppo juttu käräjöidä,koska ei voi hävitä.
Asiassa kun ei pitäisi olla perusteita korvauksille tai kaupanpurulle.Se on jo selvitetty.Vastapuoli ei vaan usko mitään.Hän haluaa ehdottomasti rahaa meiltä ja uskoo koko ajan voittavansa ja tahtoo ehdottomasti käräjille katsomaan kuka on oikeassa.Saahan tässä "oikeusvaltiossa" ihmistä kiusata ihan lain voimalla.
hyvä kirjotus .koita kestää.vaatikaa kaikesta
menetetystä ajasta,henkisestä kärsimyksestä korvausta.olen näitä kiusaajia seurannut sivusta
ja nähnyt miten myyjäosapuoli/perhe lähes romahtaa henkisesti.pelko että menee uusi ja vanha asunto.onneksi noi kusetukset nykyään päättyy myyjän kannalta hyvin.toivottavasti toi sun ostaja saa kunnon opetuksen jos asia on noin.
Tätä meidän juttua selvitellessä on kyllä alkanut ymmärtää mitä stressi saa aikaan.Ja kaiken lisäksi nämä "homehuijarit" vievät uskottavuuden niiltä, jotka oikeasti kärsii hometalosta.
Tossa sun tapauksessa en ymmärrä miksi stressaat? Jos kerran vauriot todella on rajoittunut "lahoon lautaan" Jota ilmeisesti on vähän?? Se että vanhassa talossa ei ole ilmastointia (tarkoittanet koneellista ilmanvaihtoa) ei tietenkään ole mikään vika josta voisi reklamoida.
Jotenkin vaan haiskahtaa tossa sunkin jutussa, että totuus on kirjoittamiasi vaurioita karumpi. Ihan vaan päättelen tuosta sun panikoinnista.
Ai panikoin vai. Ei oo paniikista kyse, vaan ottaa niin rankasti päähän tämä show. Ajatteles nyt: Ostaja kyllästyy taloon ja keksii että aletaanpa syyttää homeesta. Ainahan vanhasta talosta jotain löytyy. Ei muuta kuin soitto myyjälle; osta talo takaisin tai mennään käräjille. Siinä sitten odotetaan mittauksia, josko jotain löytyy. Ja kun ei löydy, niin aletaan hakea rakennusvikoja joista voisi valittaa. Aikaa on tässä vaiheessa kulunut jo yli puoli vuotta. Muutama rakennusvirhe löytyy, mutta ei onneksi mitään vakavaa.Koko ajan vastapuolen asianajaja painostaa kaupanpurkuun, joten meidänkin oli otettava joku asioitamme ajamaan. Rahaa palaa puheluihin, kun asianajajat juttelevat ja arvata saattaa, että meidät on pienellä paikkakunnalla leimattu huijareiksi. Itse ei asioille voi mitään, kaikki vain surkuttelevat ostajaosapuolta, sehän on aina se väärinkohdeltu. Kun yrität kertoa ettei hometta ole, kukaan ei usko kun ainahan myyjä on huijari. Että jos tässä olisi selitystä "paniikkiin".
Ensinnäkin se ei ole mikään automaatio että jos kyseessä on vanha talo niin se tarkoittaa että hometta löytyy.
Jokatapauksessa ymmärrän stressisi, vaikka myymästäsi talosta olisi löytynytkin jotain, niin ei nämä asiat ole koskaan helppoja myyjälle eikä ostajalle.
Neuvo: jos todella on niin että hometta ei kuitenkaan löytynyt ja rakennusvirheet ovat pieniä (olisiko ne voitu todeta ostotilanteessa?), niin ota rauhallisesti ja vaadi jotain todellista näyttöä. Ei kukaan lähde käräjille sen takia että vanhassa talossa ei ole ilmastointia. Sinähän tässä olet vahvoilla jos kerran mitään vikaa ei ole.
Mutta kun 20 vuotta vanhakin voi olla pilalla!!
Sitä näyttöä tässä on koko ajan vaadittu, mutta ei tahdo löytyä.Ja kun ei vikaa tahdo löytyä, niin sitä revitään vaan uutta paikkaa auki ja etsitään, jos vahingossa jotain löytyis.Eli juttu pitkittyy ja pitkittyy,eikä asiaa saada lopetettua,tutkimukset kun ovat kesken.Myyjä ei voi millään keinolla saada tätä loppumaan.Ja ei kai ostajan asianajaja tätä lopeta, hänhän tekee tässä kovan tilin.