Tarvitsin objektiivista neuvoa/apua kph-remontti/kosteusvaurioasiaan. Kysymyksessä on korvauserimielisyys taloyhtiön ja osakkaan välillä.
Olen käyttänyt omaa juristia jo alkuvaiheessa, mutta siitä huolimatta taloyhtiö lähetti korvausvaatimuksen minulle (osakkaalle).
En aio lähteä käräjille jos on pienintäkään pelkoa hävitä, mutta haluan tietää onko asiasta ennakkotapauksia tai muuta "toivoa".
Case: Kylpyhuoneessani oli suoritettu vuonna 2007 remontti, mikä oli sisältänyt vesieristeiden asentamisen sekä pesuhuoneen laatoituksen. Asunto Oy oli osakkaan ilmoitettua remontista tilannut osakkaan valitsemalta remontoijalta kyseiseen tilaan vedeneristämisen, valvonut sen ja maksanut tätä koskevan laskun.
Osakas maksoi muun remontin. Tämä siksi, että kph:sta löytyi kosteutta osaketta ostettaessa ja osakas halusi sen remontoida.
Sittemmin syksyllä 2015 pesuhuoneessa oli aiheutunut ensin vahinko, kun taloyhtiön huoltomiehet ovat tehdessään lavuaarikorjauksia aiheuttaneet seinälaatoitusten irtoamista. Tarkemmissa tutkimuksissa oli taloyhtiön mukaan havaittu, että myös märkäeristeen alapuolisissa rakenteissa on kosteutta. Raportin mukaan pesuhuoneen märkäeristeen osalta oli havaittu sen olevan myös osittain liian ohut. Todettu on myös, että laatoitus märkäeristeen päälle on tehty puutteellisesti sinne jääneiden kopolaattojen vuoksi.
Kopolaatoilla ei ole kuitenkaan tietojeni mukaan ole mitään vaikutusta märkäeristämiseen tai siinä havaittuihin ongelmiin. Raportissa on otettu kantaa myös märkäeristeen alla olevan tasoitteen laatuun, mutta sen osalta ei voitu täsmentää sitä, minkä valmistajan tasoitteesta tai minkä laatuisesta tasoitteesta on kysymys. Tasoitteen irtoamista on myös saattanut edesauttaa seinissä ollut kosteus. Lattiakaivo todettiin myös osittain puutteelliseksi.
Taloyhtiö oli tilannut ja valvonut vesieristämisen sekä sen alle tulleet rakenteet. Lattiakaivon asentaminen kuuluu kiinteästi vedeneristämiseen ja sen yhteydessä tehtäviin toimenpiteisiin.
Eikös asunto-osakeyhtiölaki ja sen 4 luku lähde näkemyksestä, että yhtiön on korjattava kylpyhuone? Jos kylpyhuonetta ei voitu korjata muutoin kuin poistamalla laatoitus, niin yhtiö on mielestäni velvollinen ennallistamaan tilan myös laatoittamalla. Joka tapauksessa korjausvelvollisuus on aina märkäeristämiseen saakka. Nyt taloyhtiö maksattaa koko tämän teettämänsä korjausremontin minulla osakkaalla, ja pesee kätensä vastuusta. Juuri vesieristyksen ja pohjatöiden kohdallahan virhe on tapahtunut.
Selvittelin asiaa vielä itsekin. Mm. Marina Furuhjelm kirjoittaa kiinteistöliitolle tekemässään julkaisussa, että "Taloyhtiö vastaa myös osakkaan toteuttamista töistä, silloin kun: -työ rinnastuu yhtiön toteuttamaan työhön ja -kun taloyhtiö on voinut valvoa toteuttamista, esim. vedeneristys kylpyhuoneessa. Kuitenkin; jos osakas on tehnyt virheellisen remontin, vastaa osakas tästä."
Tässä casessa asunto-osakeyhtiölain ympäripyöreästi siteeraama huolimattomuus onkin hankala todentaa puolin ja toisin.
Jos ja kun osakas varmistaa remonttireiskan vesieristyssertifikaatin ja ottaa hänet muutenkin suositusten perusteella, ja vesieristysvaiheessa tapahtuu virheitä (mm. vesieristyksen alla oleva materiaali ilmeisesti väärä, mutta mitä se oli, sitä ei ole pystytty todentamaan//lisäksi vesieriste on ollut riittämätön paksuudeltaan, tämä todettu mikrometrillä), kuka on se joka korvaa koko lattiasta kattoon tehdyn uuden remontin? Olenko toiminut huolimattomasti ja jos olen, millä perusteella? Mitä olisin voinut tehdä toisin, kun en vesieristystä ja sen pohjatöitä itse tehnyt enkä itse valvonut, eikä minulla ole ammattitaitoa tulkita, onko vesieristeen alle jäänyt työ hyvän rakennustavan mukaista?
Taloyhtiö on ainakin näennäisessä vastuussa aina vesieristykseen saakka, ja sen palkkaama valvoja on allekirjoittamallaan raportilla hyväksynyt vesieristysvaiheen, joten eikö tuo "vastuu" sitten velvoitakaan mihinkään loppupelissä?
Tämä on kynnyskysymys. Mitä jos en maksa laskua, jonka taloyhtiä lähetti
Olen käyttänyt omaa juristia jo alkuvaiheessa, mutta siitä huolimatta taloyhtiö lähetti korvausvaatimuksen minulle (osakkaalle).
En aio lähteä käräjille jos on pienintäkään pelkoa hävitä, mutta haluan tietää onko asiasta ennakkotapauksia tai muuta "toivoa".
Case: Kylpyhuoneessani oli suoritettu vuonna 2007 remontti, mikä oli sisältänyt vesieristeiden asentamisen sekä pesuhuoneen laatoituksen. Asunto Oy oli osakkaan ilmoitettua remontista tilannut osakkaan valitsemalta remontoijalta kyseiseen tilaan vedeneristämisen, valvonut sen ja maksanut tätä koskevan laskun.
Osakas maksoi muun remontin. Tämä siksi, että kph:sta löytyi kosteutta osaketta ostettaessa ja osakas halusi sen remontoida.
Sittemmin syksyllä 2015 pesuhuoneessa oli aiheutunut ensin vahinko, kun taloyhtiön huoltomiehet ovat tehdessään lavuaarikorjauksia aiheuttaneet seinälaatoitusten irtoamista. Tarkemmissa tutkimuksissa oli taloyhtiön mukaan havaittu, että myös märkäeristeen alapuolisissa rakenteissa on kosteutta. Raportin mukaan pesuhuoneen märkäeristeen osalta oli havaittu sen olevan myös osittain liian ohut. Todettu on myös, että laatoitus märkäeristeen päälle on tehty puutteellisesti sinne jääneiden kopolaattojen vuoksi.
Kopolaatoilla ei ole kuitenkaan tietojeni mukaan ole mitään vaikutusta märkäeristämiseen tai siinä havaittuihin ongelmiin. Raportissa on otettu kantaa myös märkäeristeen alla olevan tasoitteen laatuun, mutta sen osalta ei voitu täsmentää sitä, minkä valmistajan tasoitteesta tai minkä laatuisesta tasoitteesta on kysymys. Tasoitteen irtoamista on myös saattanut edesauttaa seinissä ollut kosteus. Lattiakaivo todettiin myös osittain puutteelliseksi.
Taloyhtiö oli tilannut ja valvonut vesieristämisen sekä sen alle tulleet rakenteet. Lattiakaivon asentaminen kuuluu kiinteästi vedeneristämiseen ja sen yhteydessä tehtäviin toimenpiteisiin.
Eikös asunto-osakeyhtiölaki ja sen 4 luku lähde näkemyksestä, että yhtiön on korjattava kylpyhuone? Jos kylpyhuonetta ei voitu korjata muutoin kuin poistamalla laatoitus, niin yhtiö on mielestäni velvollinen ennallistamaan tilan myös laatoittamalla. Joka tapauksessa korjausvelvollisuus on aina märkäeristämiseen saakka. Nyt taloyhtiö maksattaa koko tämän teettämänsä korjausremontin minulla osakkaalla, ja pesee kätensä vastuusta. Juuri vesieristyksen ja pohjatöiden kohdallahan virhe on tapahtunut.
Selvittelin asiaa vielä itsekin. Mm. Marina Furuhjelm kirjoittaa kiinteistöliitolle tekemässään julkaisussa, että "Taloyhtiö vastaa myös osakkaan toteuttamista töistä, silloin kun: -työ rinnastuu yhtiön toteuttamaan työhön ja -kun taloyhtiö on voinut valvoa toteuttamista, esim. vedeneristys kylpyhuoneessa. Kuitenkin; jos osakas on tehnyt virheellisen remontin, vastaa osakas tästä."
Tässä casessa asunto-osakeyhtiölain ympäripyöreästi siteeraama huolimattomuus onkin hankala todentaa puolin ja toisin.
Jos ja kun osakas varmistaa remonttireiskan vesieristyssertifikaatin ja ottaa hänet muutenkin suositusten perusteella, ja vesieristysvaiheessa tapahtuu virheitä (mm. vesieristyksen alla oleva materiaali ilmeisesti väärä, mutta mitä se oli, sitä ei ole pystytty todentamaan//lisäksi vesieriste on ollut riittämätön paksuudeltaan, tämä todettu mikrometrillä), kuka on se joka korvaa koko lattiasta kattoon tehdyn uuden remontin? Olenko toiminut huolimattomasti ja jos olen, millä perusteella? Mitä olisin voinut tehdä toisin, kun en vesieristystä ja sen pohjatöitä itse tehnyt enkä itse valvonut, eikä minulla ole ammattitaitoa tulkita, onko vesieristeen alle jäänyt työ hyvän rakennustavan mukaista?
Taloyhtiö on ainakin näennäisessä vastuussa aina vesieristykseen saakka, ja sen palkkaama valvoja on allekirjoittamallaan raportilla hyväksynyt vesieristysvaiheen, joten eikö tuo "vastuu" sitten velvoitakaan mihinkään loppupelissä?
Tämä on kynnyskysymys. Mitä jos en maksa laskua, jonka taloyhtiä lähetti
Vastaukset 11
Vanhimmat
Yritä sopia ja ehdota kulujen tasaamista puoliksi sillä oikeuteen meno maksaa paljon enenmmän kuin kulujen puolittaminen ja molemmat hyötyy. joskus on hyvä käyttää järkeä kuin tunnetilaansa joka johtaa huonoon lopputulokseen.
Eipä+tuossa+ole+mitään+epäselvää?+Taloyhtiö+on+vastuussa.+Osakkaana+hyödyt+remontista,+koska+edellinen+oli+tehty+9v+sitten;+uudet+eristykset+ja+laatat.+Tarjoaisin+esim.+20%+korvausta+kaikista+kuluista,+siinä+on+tultu+vastaan+jo+paljon.
Olisi tuon casen voinut selittää subjektiivisemminkin, jotta ei tarvitsisi ihmetellä, että josko tässä sopassa on ollut uusi ja vanha osakas remontin tekijänä vai kuka kolmas tämä mainittu osakas mahtanee olla.
Subjektiivisemminkin olisin voinut selittää, kyllä: käytin lähinnä juristini sanamuotoja tuossa, pahoittelen.
Minä maksoin siis remontin tuolloin vuosia sitten ja nyt pitäisi maksaa uudelleen.
Olen yrittänyt ehdottaa kulujen tasaamista, mutta ei ole onnistunut, ja asianajajani lähestyi aiheesta taloyhtiötä, joka ei noteerannut kirjettä mitenkään, vaan lähetti laskun.
Ei kai tässä auta kuin tehdä asianajajan kanssa uusi toimeksianto, riskillä siitä, että taloyhtiö laittaa sillä välin laskua perintään.
Tästä on hyvin monenlaista neuvoa ja mielipidettä tullut eri tahoilta, eikä lain tulkinta ole yksiselitteistä vaikka tunnen sitä itsekin jonkun verran.
Jos maksat laskun, myönnät samalla olevasi korvausvelvollinen. Jos taloyhtiö ei ole noteerannut asianajajan vastinetta, he ovat todennäköisesi melko varmoja että olet väärässä ja ovat asian selvittäneet omista lähteistään mahdollisen oikeudenkäynnin pelossa. Taloyhtiön vastuulle kuuluvat tosiaan rakenteet, mutta jos uusi taannoinen remontti on tehty väärin, voit joutua maksumieheksi.
Omistat huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet, mutta huoneiston perusinfrastruktuurista vastaa taloyhtiö. Ehdotit remontin suorittajaksi "jotakuta", ja taloyhtiön hallitus teki valinnan ehdotuksesi mukaisesti. Hallituksella olisi ollut mahdollisuus olla valita ehdottamasi remontojan sijasta muu remontoija, mutta ei tehnyt niin. Hallitus tilasi työn, joka kuuluu taloyhtiölle; taloyhtiö omistaa rakennuksen perusrakenteet ja vastaa myös niiden kunnossapidosta.
Remontti epäonnistui, koska remontin tekijä huolimatta vakuuttavuudestaan (sertifikaatti) ei tehnyt työtään sillä huolellisuudella ja ammattitaidolla, jolla se olisi tullut tehdä. Sopimus remontista tehtiin käsittääkseni taloyhtiön ja hallituksen välillä. Se että se on tehty hallinnoimassasi huoneistossa, ei tee sinusta asianosaista. Remontti vain tehtiin taloyhtiön omistaman rakennuksen siinä osassa, johon olet saanut hallintaoikeuden.
Taloyhtiön hallituksen jäsenet ovat yleensä perehtymättömiä taloudellisiin ja oikeudellisiin kysymyksiin. On toki mahdollista, että hallitus on selvittänyt "omista lähhteistään" että "olet väärässä", mutta ei välttämättä. Voi olla niinkin, että hallitus katsoo sinun olevan vastuussa remeontin epäonnistumisesta sillä perusteella, että ehtotit remontin suorittajaksi "jotakuta". Koska lasku halutaan maksttaa sinulla, se tekee sinusta asianosaisen. Silloin hallituksella on velvollisuus perustella ratkaisuaan sinulle. Jos perustelu on, että remontin suorittaja valittiin ehdotuksesi perusteella, olet vahvoilla. Mutta ...
.. yleensä näissä asioissa kannattaa maksaa ensin ja ottaa vastaan mahdollinen hyvitys jälkikäteen. Käräjöinti on kallista ja siihen on varaan vain varattomilla (yhteiskunta maksaa) tai rikkailla (vastapuolesi taloyhtiö). Neuvoisin sinua ottamaan aluksi yhteyttä asunto-osakeyhtiölain valmistelijoihin - kaiketikin - ympäristöministeriössä - toivottavasti tämä ei johda yhteydenottovyöryyn - ja kertomaan tapauksestasi heille. Jos he näyttävät vihreää valoa, olet vahvoilla. Jos maksat laskun - korkeiden viivästymisseuraamusten takia se saattaa olla viisasta - kerro dokumentoidusti, että teet sen yksinomaan siitä syystä, että teet sen viivästymisseuraamusten takia.
>>Olenko toiminut huolimattomasti ja jos olen, millä perusteella?><
Olet. Osakkaallakin kannattaisi olla oma valvojansa, jos ei itse osaa valvoa työn suoritusta. Taloyhtiön tekemä valvonta ei korvaa työn teettäjän (oma)valvontaa.
Taloyhtiön valvonta ei myöskään siirrä vastuusta taloyhtiölle. Sillä menettelyllä vain yritetään ennaltaehkäistä virheitä remonteissa, jotta taloyhtiö säästyisi myöhemmin korjausvastuulta.
Väärin. Taloyhtiöt yleisesti haluavat valvoa vesieristyksen tekemisen, mikä on ymmärrettävää. Samalla vastuu siirtyy, kuten edellä esitetty monestakin syystä, taloyhtiölle.
Taloyhtiön EI tule hyväksyä remonttia, jos siinä on jotain lähtökohtaisesti pielessä; väärä alihankkija, ammattitaidoton, väärät tarvikkeet tai mitä tahansa muuta.
Osakkaan ei tarvitse olla se ammattilainen ja vastuunkantaja tässä yksin yhtään sen pidemmälle kuin velvoitetaan työn aloitusvaiheessa.
Riittääkö tämä? Jos luette aloitusviestin kirjoittajan sisällön kokonaan, ja olettaen sen asianmukaiseksi ja todeksi, onko asiassa enää mitään epäselvää?
///
http://www.taloyhtio.net/blogit/?id=162
Mikäli taloyhtiössä noudatetaan asuntoyhtiölain mukaista korjaus- ja kunnossapitovastuuta, on yhtiöllä kunnossapitovastuu mm. talon eristeistä, eli myös kosteuseristeistä. Tämä ei kuitenkaan merkitse taloyhtiön yleistä vastuuta vesieristeiden kustannuksista. Joissakin yhtiöissä on tehty päätöksiä osallistumisesta osakasremonttien kustannuksiin esimerkiksi vesieristeiden osalta, joilla on kannustettu uusimaan vanhentuneet ja yhtiön kannalta riskialttiit eristysratkaisut. Käytäntö ei sinällään aiheuta ongelmaa, jos samalla varmistetaan osakkaiden yhdenvertainen kohtelu, eli noudatetaan päätöksen jälkeen yhteneväistä käytäntöä korvausten osalta.
Lain olettamasäännöksen mukaan yhtiö siis vastaa vesieristeen toimivuudesta. Jos kosteuseristys ei toimi ja seurauksena on kosteusvaurio, eikä syytä voida johtaa osakkaan tahallisuuteen tai huolimattomuuteen (tuottamus), on yhtiön korjattava vaurio ja ennallistettava korjauskohde yhtiön ns. perustasoon saakka. Mikäli vaurio perustuu osakkaan tuottamukseen, saattaa hänelle syntyä velvollisuus korvata syntynyt vahinko. Jos taas remonttiin ryhdytään puhtaasti osakkaan mielihalujen vuoksi, ja kosteuseriste edelleen on sinänsä toimiva, ei yhtiöllä ole minkäänlaista kustannusvelvoitetta, mikäli yhtiössä ei ole tehty edellä kuvattua "porkkanapäätöstä" vesieristeen korvaamisesta, ja osakas maksaa remonttinsa itse vesieristeineen päivineen.
"Asunto Oy oli osakkaan ilmoitettua remontista tilannut osakkaan valitsemalta remontoijalta kyseiseen tilaan vedeneristämisen, valvonut sen ja maksanut tätä koskevan laskun.
Osakas maksoi muun remontin. Tämä siksi, että kph:sta löytyi kosteutta osaketta ostettaessa ja osakas halusi sen remontoida"
Paino lauseella "TÄMÄ SIKSI, ETTÄ KPH:STA LÖYTYI KOSTEUTTA...
http://lexia.fi/fi/2013/04/10/kosteusvaurio-kylpyhuoneessa/
///
Kosteusvaurio kylpyhuoneessa
10.4.2013
Kylpyhuoneiden kosteusvauriot, remontit ja niihin liittyvät vastuukysymykset tulevat väistämättä esille taloyhtiöissä. Asiasta tekee mielenkiintoisen ja moniulotteisen se, että yleensä samaa kylpyhuonetta tutkaillaan osakkeenomistajan ja yhtiön intressien lisäksi teknisin ja juridisin silmin.
Se mitä yhtiön on juridisesti ”pakko” tehdä ei useinkaan ole synonyymi sille, mitä teknisesti on järkevää tehdä. Yhtiöissä voidaan toimia korjauksia suoritettaessa minimitason ja nykyajan tavanmukaisen vaatimustason välillä varsin vapaasti, kunhan osakkaita kohdellaan yhdenvertaisesti. Vastuukysymykset ratkeavat yleensä asunto-osakeyhtiölain (AOYL) perusteella, mutta yhtiöjärjestykselläkin voi olla suuri merkitys.
Yksittäinen kylpyhuonesaneeraus liittyy asunto-osakeyhtiölain mukaan yleensä joko kunnossapitoon (4 luku) tai osakkaan muutostyöhön (5 luku). Lisäksi kylpyhuoneille voidaan päättää tehdä jotain laajemminkin, jolloin tilannetta arvioidaan uudistusta koskevien päätöksentekovaatimusten mukaan (6 luvun 31–32 §:t). Kylpyhuoneremontti voi asunto-osakeyhtiössä tulla ajankohtaiseksi eri tavoin ja eri syistä. Tässä artikkelissa lähestytään tyypillisiä kosteusvaurion vastuukysymyksiä esimerkin kautta.
Esimerkkitilanne
Kerrostalon kylpyhuoneessa epäillään kosteusvauriota. Yhtiö on rakennettu 1970-luvulla ja kylpyhuoneessa on lattialla muovimatto ja seinillä muovitapetit. Muovimatto on niin hapertunut, että vesi on alkanut mennä sen läpi rakenteeseen. Yhtiön isännöitsijä saa ilmoituksen kosteusvaurioepäilystä alakerran osakkaalta, jonka huoneiston kattoon on ilmestynyt läiskiä.
Mitä juridisia seikkoja tilanteessa on huomioitava?
Ensinnäkin osakkaan on ilmoitettava havaitsemastaan viasta yhtiölle. Osakkaalle on säädetty velvollisuus ilmoittaa yhtiölle sellaisista havaitsemistaan vioista, jotka kuuluvat yhtiön kunnossapitovastuulle (AOYL 4:8). Ilmoitus tulee tehdä viivytyksettä. Jos osakas laiminlyö tämän velvollisuutensa, hän voi joutua vahingonkorvausvastuuseen laiminlyöntinsä vuoksi pahentuneesta vauriosta. Ilmoitusvelvollisuutta arvioidaan objektiivisesti eli lähtökohdaksi voidaan ottaa vastaavassa asemassa olevan (rakennusalaa tuntemattoman) huolellisen henkilön toiminta.
Kun yhtiö on saanut tiedon vastuulleen kuuluvasta vauriosta, on yhtiön ryhdyttävä asiassa toimenpiteisiin. Toimintatavat vaihtelevat luonnollisesti yhtiön käytäntöjen mukaan. Pääasia on, että asia pyritään yhtiön puolelta hoitamaan huolellisesti ja vahingonlaatu huomioon ottaen ilman turhaa viivytystä. Useimmiten vaurio ei ole yhtä selvä kuin esimerkissä. Jos kuitenkin on todennäköisiä syitä epäillä, että rakenteissa on kosteusvaurio, yhtiön tulee selvittää tilanne esimerkiksi asianmukaisen kosteusmittauksen avulla. Kun tiedetään, mikä alue on vaurioitunutta ja mistä vaurio on aiheutunut, pystytään ratkaisemaan kenen vastuulle korjaus ja sen kustannukset kuuluvat.
Yhtiön ja osakkaan välinen kunnossapitovastuu selviää yhtiöjärjestyksestä tai AOYL 4 luvun säännöksiä tulkitsemalla. Mikäli yhtiöjärjestyksessä ei ole erityisiä kunnossapitomääräyksiä, noudatetaan asunto-osakeyhtiölakia. Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiön on myös korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi (AOYL 4:2). Oikeuskäytännön perusteella voidaan todeta, että yhtiö vastaa myös muovimatosta vedeneristeenä (KKO 1991:160).
Esimerkkitapauksessa on selvää, että asunto-osakeyhtiölain perusteella yhtiön tulee kuivattaa ja saattaa rakenteet kuntoon, kun kosteusvaurio on aiheutunut muovimatosta, joka on samalla toiminut vedeneristeenä. Yhtiön tulee saattaa myös huoneistojen sisäosat yhtiön perustason mukaiseksi. Lähtökohtana on, että sillä kenellä on kunnossapitovastuu, on myös oikeus valita korjaustapa ja korjaaja. Näin ollen yhtiön harkittavaksi tulee, mikä on tilanteeseen sopiva korjaustapa, ja sopivan urakoitsijan valinta."
///
Päivänselvää, että AS OY on vastuussa em. tapauksessa.
Maallikoista on päivänselvää, että taloyhtiö vastaa, vaikka lain mukaan on toisinpäin.