Mitenhän tässä käy?

Itse lyhennän vuokra-asuntoani 920€/kk. Kun olen maksanut vastaavaa asuntoa vastaavan summan, asunto siirtyy käsittääkseni omistukseeni.

Minulla on kiinteä tasaerä koska tykkään varmuudesta ja halusin tietää etukäteen miten paljon lainan hoitoon menee rahaa kuukaudessa. Lainan otin vuoden 2014 alussa ja korkohan on sen jälkeen vain laskenut joten mitään hätää ei ole ollut. Eikä ehdi tullakaan koska päämääränä on maksaa laina takaisin viimeistään vuoden 2018 puoliväliin mennessä, enkä usko korkojen merkittävästi nousevan ennen sitä. Jos nousevat niin sekään ei haittaa sillä olen joka tapauksessa lyhennellyt lainaa noin 10 000 euroa enemmän joka vuosi kuin maksusuunnitelman mukaan pitäisi. Kyllä siitä rittää nouseviin korkoihinkin.

Minä tuhnuttelen vuokra-asuntoni viininpunaisella vakosamettisoffalla rommausta odotellen. Jätin ostamatta varsin kalliin talon ja parin vuoden päästä nettoan isosti.

Tasalyhenteinen laina on ns. jännä asuntolaina. Esim. 100 000 € laina, maksuaika 20 vuotta, kokonaiskorko 2 %. Ensimmäisenä vuotena maksetaan lyhennystä 416,67 €/kk ja korkoa noin 165 €/kk, yht. noin 582 €/kk. Viimeisenä vuotena maksetaan korkoa enää pari €/kk, joten lainakulu on tälläin 420 €/kk luokkaa, mutta palkka on tod. näk. enemmän kuin tuplaantunut nykyiseen verrattuna. Missä järki?

Jännäksi tasalyhenteisen tekee korkojen nousu. 4 % kokonaiskorolla maksettavaa tuleekin 1. vuotena liki 750 €/kk -> lainakulu (kk-erä) nousee melkein 30 %.

Jänniä asuntolainoja harrastettiin kekkoslovakian aikaan, kun muuta ei saanut. Siksi jotkut näitä vielä vanhasta muistista ottaa. Siksi on pitänyt kehittää kaikkia MAKSULLISIA LISÄPALVELUITA, kuten kiiteän koron jaksoja ja korkokattoja, joilla korkojen nousulta suojaudutaan. Ne ovat tosiasiassa uhkapeliä, jossa sinä pelaat pankin talousasiantuntijoita vastaan. Jos korot oikeasti nousevat niin paljon, että hyödyt kiinteästä korosta tai korkokatosta, voitat. Jos korot nousevat niin vähän, ettei suojauksia tarvita, häviät rahaa.

Sitten on tämä tasaerä- eli annuiteettilaina. Joo, siinä maksellaan pääasiassa korkoja alkuun, mutta tässä ei korkojen nousu lisää kk-menoja pari sataa €/kk, kuten edellisessä esimerkissä. Sama 100 tonnia & 20 vuotta annuiteettilainana tekee 2 % korolla maksueräksi 505,88 €. Reilu 70 €/kk enemmän rahaa muuhun käyttöön laina-ajan alussa, jolloin palkka on pienimmillään (palkkahan nousee vuosien mittaan) lainanhoitokulu on joka kk sama, joten taloudenpito on helppo suunnitella.

Korkojen nousu 2->4 % ei kasvata kk-menoja yhtään, ainoastaan laina-aika venähtää 20->27 vuotta. Tosin sekin on näennäistä, 20 vuoteen mahtuu varmasti sekä korkean että matalan koron jaksoja, koko aikaa ei kovaa korkoa makseta!

Annuiteettilaina jo itsessään suojaa korkojen nousulta, joten kiinteän koron jaksot, korkokatot yms. ovat sama kuin vyö JA henkselit. Samoin pankkien primekorot (vieläkö näitä edes saa?). Skippaa nämä ja ota se vaihtoehto, jota pankki ei sinulle tyrkytä, koska tällä tapaa pankki tienaa huonoiten; ota annuiteettilaina ilman mitään koristeita ja mahd. lyhyeen euriborkorkoon sidottuna. 1 kk olisi paras, mutta nykyään ei välttämättä saa edes 3 tai 6 kk euriboria, joten voi olla tyytyminen 12 kk euroboriin.

Itselläni on annuiteetti. Kaikkein järkevin minulle, kun kuukausierä on laina-ajan alussa pienin mahdollinen. Tulothan nousevat todennäköisesti koko laina-ajan, joten suhteellinen lainanhoitokulu kutistuu koko ajan. Toki stressitesti pitää tässä mallissa tehdä ja mieluusti rehellisesti, mutta jos laina-ajan alussa selviää kuuden prossan korosta, niin muutaman vuoden kuluttua selviää jo kymmenenkin prossan koroista. Mikäs sen mukavampaa.

Onko se sitten edullisin ratkaisu? Onhan se, olettaen että kulutat elämiseen muuten saman summan kuin käyttäisit tuossa tasalyhenteisen vaihtoehdossa. Joka kuukausi jäisi x euroa ylimääräistä, jonka sijoittamalla saa todennäköisesti paremman koron kuin mitä asuntolainassa on.

Kaikkein edullisinta olisi tietysti malli, jossa lainaa ei lyhennettäisi ollenkaan ja maksettaisiin laina-ajan kuluttua pois (vert. valtion ottamat lainat). Tässä on kuitenkin sen verran riskiä, ettei sitä ihan normijampalle voi suositella. Ei sen puoleen, ei sitä pankista saisikaan. Ainakaan asuntolainana...

Olipa lyhennystapa mikä tahansa, jokaisena kuukautena maksat korkoa siitä summasta, joka sinulla silloin on lainassa. Yksinkertaisesti sanoen, mitä nopeammin maksat takaisin, sitä vähemmän maksat korkoa. Tämä pätee nimellissummien suhteen aina. Onko se sitten järkevää inflaation tai vaihtoehtoisten sijoitusten kannalta, on toinen asia jota ei voi etukäteen täsmällisesti arvioida. Sitä on kuitenkin syytä miettiä ajoittain pitkänä laina-aikana.

Siksi minä ottaisin nykyaikana annuiteettilainan mahdollisimman pitkällä maksuajalla. Kun pakollinen kuukausierä on pienin, riski vaikeuksiin joutumisesta on myös pienin. Kuukausittain pyörisi automaattisesti tuo minimilyhennys. Varsinainen maksutahti säädetään sitten tekemällä ylimääräisiä lyhennyksiä tilanteen mukaan.

Ja selvitä itsellesi mikä ero on annuiteetilla ja muuttuvalla annuiteetilla.
Mitä tapahtuu kummassakin tapauksessa kun 12 kuukauden euribor nousee vaikka pari prosenttia.

Olet ymmärtänyt korkojutut jotenkin ihan ihmeellisesti. Jos korko on 3 kuukauden Euribori niin silloin korkoprosentti vaihtuu 3 kuukauden välein. Vuoden euriborissa se vaihtuu kerran vuodessa ja sitä rataa. Kannattaa ottaa niin lyhyt korko kuin vain pankista irtoaa. Se on halvin. Sitten kysy siltä pankin tätiltä kuinkas lyhennyvapaa? Jos se lupailee vaikka mitä niin pyydä vaikka korostuskynällä suttaamaan oikea kohta sieltä sopimuspaperista. Samalla tietenkin kannattaa kysellä voiko maksella ylimääräistä lyhennystä ilman kuluja.
Eipä siinä mitään. Homma menee niin että jos joka kuukausi hoidat asuntolainan niin kaikki on kunnossa. Jos et hoida niin kannattaa heti kysellä pankista mitäs nyt tehdään ja aika pian mökki onkin myynnissä jos rahaa ei tule.

Korontarkastuspäivänä voit yleensä tehdä lisälyhennyksen ja siksi lyhyt korko voi olla hyvä, saat pudotettua lainapääomaa useammin. Siitä tulee silloin hyvä tapa.

Jokainen tehty lisälyhennys on erittäin tehokas, koska se poistaa koronmaksun ko. summalta koko loppulaina-ajalta. Jos laina on 25 vuotta ja lisälyhennät 10 000 euroa silloin kun 20 vuotta on jäljellä, säästät 10 000 eur ×X% × 20 v. 2% korolla 4 000 eur. Puhun tässä reaalikorosta.

Pitkässä korossa saat vastaavasti peliaikaa jos korot alkavat nousta. Vuodessa ehtii kerätä vaikkapa 20 000 lisälyhennysrahan jolla kompensoi minkä hyvänsä koronnousun useammaksi vuodeksi. Koronnousu tarkoittaa talouden kohenemista ja se tarkoittaa asunnon arvonnousua ja kysynnän kasvua markkinoilla. Koronnousun kulun saa aina pois koska asunnon omaisuusarvo nousee. Koronnousua ei siten tule pelätä, mutta ei sitä näkyvissä olekaan.

Pahin on että on ehtinyt ostamaan täysvelalla kuplassa, arvo on alentunut enemmän kuin laina lyhentynyt ja tulee joku myyntitarve kuolleilla markkinoilla.

Uskallukseen ottaa kova laina lamassa vaikuttaa paljon myös se, miten hyvin työttömyysriski kotitaloudessa on hajautettu. Eli puolisoiden olisi syytä olla toisistaan riippumattomissa työpaikoissa. Tällä hetkellä pidän suurimman työttömyysriskin olevan kotimarkkinayrityksissä, koska kiky - hommat syövät kansalaisten ostovoimaa. Viennissä toimivat pörssiyritykset on jo pääosin perattu, julkisen hallinnon perkuut ovat edessä joskus 5-8 vuoden päässä.
Seuraavat eduskuntavaalit antavat osviittaa tähän. Vasemmiston voittaessa kannattaa myydä asunto, kovat ajat ovat edessä kun elvytys villiintyy, velkaantuminen nopeutuu ja lainahanat sulkeutuvat. Kannattaa ymmörtää ettei Suomi enää kestä jakopolitiikkaa vaikka kansa sitä haluaakin.

Moi,

Itse olen aina ottanut tasalyhenteisen lainan. Jo yli kahdenkymmenen vuoden ajan. Näillä olen maksellut Helsingistä kaksion, kolmion ja nyt makselen omalla 1000m2 tontilla sijaitsevaa 200m2 OK-taloa, tasalyhennyksillä.

Ja lainan takaisinmaksuajaksi kannattaa yrittää puristaa sellaiset 12-15 vuotta, muuten takaisinmaksetun koron osuus "normaalikoroilla" nousee mielestäni liian isoksi.

Alussa tiukempaa mutta jokainen erä on aina pienempi kun edellinen.......

t:tylsis

p.s pankin torppari vielä seitsemisen vuotta.....lainaa jäljellä 178 000€