Vanhojen kerrostaloasuntojen hinnankehitys pk-seudulla vuodesta 2000 elintasokustannusindeksin huomioiden!!!:
Lähtöhinta 2000: 1928 € / m2
Pikkulasku 2001: 1864 € / m2
(laskun siis n. 3 %)
Hinnat 2002: 2143 € / m2
Hinnat 2003: 2318 € / m2
Hinnat 2004: 2410 € / m2
Tuo viimeinen on siis se hinta minkä hölmöläiset maksoivat ja jos siitä pudottaisiin esim. v 1996 (hui kuinka kaukana, eihän sinne voi hinnat pudota... vai voivatko hih) niin uusi neliöhinta olisi:
Vuoden 1996 taso n: 1600 €/ m2
Mutta itse odottelenkin ihan maltillista korjausliikettä tuosta 2400 €/m2 (!), jonnekin ehkä 2100 €/m2 tai alemmas, jolloin tuommoisesta 80-90 m2 kohtuukämpästä säästääkin jo hmmmm... tuommoset 30 000 €, kyllä se verottomana maistuu =)!
Lähde tilastokeskus: http://statfin.stat.fi/StatWeb/start.asp?PA=Sfashi2&D1=a&D2=a&LA=fi&DM=SLFI&TT=2
Lähtöhinta 2000: 1928 € / m2
Pikkulasku 2001: 1864 € / m2
(laskun siis n. 3 %)
Hinnat 2002: 2143 € / m2
Hinnat 2003: 2318 € / m2
Hinnat 2004: 2410 € / m2
Tuo viimeinen on siis se hinta minkä hölmöläiset maksoivat ja jos siitä pudottaisiin esim. v 1996 (hui kuinka kaukana, eihän sinne voi hinnat pudota... vai voivatko hih) niin uusi neliöhinta olisi:
Vuoden 1996 taso n: 1600 €/ m2
Mutta itse odottelenkin ihan maltillista korjausliikettä tuosta 2400 €/m2 (!), jonnekin ehkä 2100 €/m2 tai alemmas, jolloin tuommoisesta 80-90 m2 kohtuukämpästä säästääkin jo hmmmm... tuommoset 30 000 €, kyllä se verottomana maistuu =)!
Lähde tilastokeskus: http://statfin.stat.fi/StatWeb/start.asp?PA=Sfashi2&D1=a&D2=a&LA=fi&DM=SLFI&TT=2
Vastaukset 16
Vanhimmat
Tässäpä se totuus piilee. Kaikkien sitä pitää päästä sinne "helssinkiin". Muistutan, että markkinataloudessa hinnat toimivat näin; ei ole tyhmä, joka pyytää, vaan se joka maksaa. Tyhmyys tiivistyy pääkaupunkiseudulla. Viisampaa on ostaa vähän kauempaa ja maksaa vähemmän. Saa asua väljemmin samalla rahalla. Eihän Etelä-Suomessa kulkuyhteydet ole mikään ongelma. Busseja ja junia kulkee myötäänsä. Toisaalta, ostakaa Otanmäestä remotoitu kerrostaloasunto hissitalosta 4 h k 20 000 €. Niinpä niin, junttilasta ollaan ja pysytään, mutta arvatkaapa, onko rahaa jäänyt muuhunkin kuin asunnon ostoon.
"jolloin tuommoisesta 80-90 m2 kohtuukämpästä säästääkin jo hmmmm... tuommoset 30 000 €, kyllä se verottomana maistuu"
Ostin kun halvalla sai sanoi jo Sulo Vilén aikoinaan.
Kivahan noita "säästöjä" on laskea, saas vaan nähdä koska muuttuvat todeksi... voipi olla että siihen menee enemmän aikaa kun uskotkaan. Koskakohan aletaan asunnon "ostajalle" maksaa että ottaa asunnon vastaan.
"Kivahan noita "säästöjä" on laskea, saas vaan nähdä koska muuttuvat todeksi... "
Katsohan tuulipukukansalainen: Kun ostat asunnon v.2004 ja maksat siitä esim. 200 000€ (aivan sama ostatko käteisellä vai velaksi) ja minä taas ostan naapurihuoneiston ja maksan siitä 170 000€ ja saan vielä pintaremontin kaupanpäälle, niin ne voitothan muuttuvat todeksi heti, joko säästönä käteismaksussa tai pienempinä lainanhoitokuluina. Urpo naapuri se vain vihertyy ja tuntee itsensä urpoksi, kun meni maksamaan väh. 30000€ liikaa, koska oli kärsimätön ja tyhmä.
Hahahahaha!! Olisi kannattanut käydä oppikoulu loppuun, niin olisi säästynyt tuokin levyseppähitsaajan kahden vuoden nettopalkka!
Ja kun asut äidin ja isän nurkissa vielä toisetkin 20 vuotta, niin olet säästänyt vieläkin enemmän.
Useimmille asunnon osto on kuitenkin muuttamista vuokra- asunnosta omaan. Jos otetaan vaikka esimerkiksi 77m2, jossa yhtövastike 168 juuroa ja sijainti Espoo. Vuokrataso on n. 10e/m2, jolloin vuokra on 770e.
Korkoja saa siis maksaa 770-168 = 602e/kk, että menee tasoihin. Jos korkoprosentiksi otetaan nykyinen taso (2,2% + marginaali 0,6% => 2,8%), niin tuo vastaa lainamäärää, jonka summa on 258 000e. Kun otetaan korkovähennys mukaan, niin summa nouseee 350 000 euroon.
Asuntoja rempataan, inflaatio laukkaa ym. joten aivan näin eivät lasku mene.
Mutta joko vuokrat laskevat, tai tönöjen hinta nousee. Itse en usko vuokrien laskuun.
Korot olit laskenut liian alas, tulevat nousemaan, tiedä se.
Lisäksi pääomakustannukset:
77 m2 sanotaan se 200 000€ ja 5% vuosituotto (aika alhainen) ja jaetaan se 12 (kk:n määrä).
Tulos 833 € / kk pääomakuluja ja sitten vastike 168€ eli yhteensä n. 1000 € / kk
Todella halpaa hahahahhahahah!!! Helvetin kallista jostain 77 m2 hahahahah!!!
"Katsohan tuulipukukansalainen: Kun ostat asunnon v.2004 ja maksat siitä esim. 200 000€ (aivan sama ostatko käteisellä vai velaksi) ja minä taas ostan naapurihuoneiston ja maksan siitä 170 000€"
NiinPÄ.
Saat realisoitua tuon 30000€ voiton heti kun saat ostettua 200000€ asunnon hintaan 170000€. Ja siihen saattapi menne hetkinen ennenkun saat tuon 30 tuhannen euron alennuksen. Mutta odottele vaan mun puolesta. Neuvoni on kuitenkin että älä luule itseäsi viisaaksi säästäjäksi ennenkun olet oikeasti tehnyt kaupat säästöhinnalla.
Ihan sama kun mä sanoisin että ostan huomenna uuden auton hintaan 200€. Mutta mitäs jos kukaan ei myykkään? Mitä sitten tehdään? Oi oi...
"Tulos 833 € / kk pääomakuluja ja sitten vastike 168€ eli yhteensä n. 1000 € / kk"
Edellinen kirjoittaja mietti että vuokra tuosta samasta olisi 770€/kk, ja sitä et kiistänyt, joten otetaan se laskuihin.
Omistus(pankin) asunnossa siis häviää 230€/kk verrattuna vuokrakämppään. Mihin se 230€ sitten menee? Sillä lunastetaan pieni pala sitä asuntoa itselle. Katsos, sen pienen palan voi sitten myydä. Luultavasti paloja on kertynyt useampikin, kun joka kuukausi tulee yksi pieni pala lisää.
Et taida olla pätevä matematiikanopettajaksi.
En tiedä mikä on tommosen summan tuottoprosentti, eikä se kiinnosta mua vittuakaan. Esimerkissä maksetaan koko ajan omaa asuntoa ja se on se asia mikä tekee tästä kannattavaa. Sinä "opettaja" voit sijoittaa rahat vaikka pörssiin, mutta totuus on että asunnoissa varallisuus säilyy kaikkein parhaiten.
Rahan oppimäärä 1. (vaikka sinulle Sulo taitaa jo olla liian myöhäistä, koska jos olet noin hölmö, olet jo tuhlannut rahasi)
* Oletuslaskelmassa (833€ vastike 168€) oletettiin, että asunto on jo oma.
* Vielä kalliimmaksi laskelmassa omistusasuminen tuossa 77 m2:n törkyhintaisessa luukussa tulee, jos vielä hölmö maksat lainanhoitokuluja!
"Omistus(pankin) asunnossa siis häviää 230€/kk verrattuna vuokrakämppään."
- Aivan häviää siis 230€/kk vaikka omistaisi velattomana asunnon. Oletko kuullut vaihtoehtoiskustannuksista? Ilmeisesti et, mutta etsi vaikka Googlella selitys. Asunto on investointi ja noilla antamillasi oletuksilla (neliöt, hinta, vuokra) se tulee helvetin kalliiksi. Vuokralainen voi siis sijoittaa 230€/kk:ssa eli vuodessa tuollaiset 2750 €, joten sievoinen summa siitä tuleekin =). En voi kuin hykerrellä hölmöyttäsi =). Kaltaistesi takia ei minun tarvitse käydä edes töissä, riittää kun sijoitan rahani VIISAASTI ja aamukahvilla voin sitten nautiskellen nauraa hölmöille. hahahaha!
Kyllähän omistusasumisen saa sopivilla parametreillä näyttämään toki huonommalta vaihtoehdolta.
Jos taasen otetaan parametreja realimaailmasta, niin asiat voivat olla hieman toisin.
A) Esimerkiksi korkotaso. Nykyisen asuntoni ostin 7,5 vuotta siten. En ole kertaakaan maksanut 5% korkoa, saati, että tuota voisi pitää keskiarvona.
B) Otin esimerkin asunnosta, jonka satuin muistamaan ilmoituksesta. Sen hinta ei ollut 200 000e, kuten sinä otit esimerkiksi. Neliöhinta Espoossa (sijainnin mainitsi) on n. 2000e, joten esimerkin hinta 154 000e.
C) Korot saa vähentää verotuksessa. Tuolla saa automaattisesti alennusta 29% (tai 30%). Laskemasi 5% tarkoittaisi todellista yli 7% vuotuista korkoa keskimäärin.
D) Et ota huomioon kustannusten nousua. Pitkällä juoksulla vuokrat (kuten kaikki muukin) nousee. Ostamalla asunto nyt voi sitoa asumiskulut vakioksi. Jos laina- aika on esim 20 vuotta, niin aivan varmasti 20 vuoden kuluttua vuokrat ovat hieman toisella tasolla kuin nyt.
Eli lasket omat laskusi sen mukaan, että korkotaso on kaksinkertainen omaan 7,5 vuvoden historiaan verrattuna, asunnon hinta 30% kalliimpi, kuin mitä myytävät ovat ja vuokrat eivät tule nousemaan tulevaisuudessa (seuraavat 20vuotta).
Noita hintatietoja näkee hyvin eri paikoista netistä, joten Googlella voi tarkistaa (kuten keskihinta ja keskivuokra neliötä kohti ym.)
77 neliötä voi olla luukku sinulle, mutta otin sen vain esimerkiksi. Laskut pätevät aivan samoin, jos kokoa kasvatetaan, (tahi pienennetään).
Itse esim. ostin omani 7,5 vuotta sitten. Maksoin asumisesta tuon ajan 270e/kk ylimääräistä vuokraan verrattuna. Tosin nyt kun laina on maksettu, niin maksan pelkän olemattoman vastikkeen. Aivan hyvä säästäminen tulevaisuutta varten. Samalla tietenkin tuli sivutuotteena oma asunto.
Käytän nyt omia parametrejäsi ja selitän lyhyesti, niin tyhmäkin ymmärtää:
1.) Unohdetaan pankkien lainakorot ja oletetaan, että asunto on omasi.
2.) Oletetaan vastikkeeksi 168 €.
3.) Parametrit: Hinta 154 000 €, vastike 168 €, korkokulut/lainanhoito 0 €, neliöitä 77m2, sijainti Espoo.
4.) Vuokra 77 m2 Espoo : 693 € / kk(http://www.stat.fi/tk/hp/vuokratilasto2004_1.pdf)
* Korko-oletus 6,5 %
(Viimeisen 200 vuoden aikana osakemarkkinoiden toteutunut vuotuinen reaalituotto (tuotto inflaation vähentämisen jälkeen) USA:ssa ja Englannissa on ollut n. 6,5%. (Lähde: CSFB Equity Gilt Study).
Nimellistuotto USA:n osakemarkkinoilla viimeiseltä 200 vuodelta on ollut keskimäärin 8,4 % vuodessa (Lähde: Siegel, Stocks For the Long Run). Aikajänne on varmaankin riittävän pitkä, mutta antaako se realistisen tuotto-odotuksen tuleville vuosille?
Historiallisesti tarkasteltuna osakemarkkinoiden tuotot mm. USA:ssa ovat ajanjaksolla 1984–1999 olleet poikkeuksellisen korkeat (16,9 % vuotuinen nimellistuotto / Lähde: Morningstar, Vanguard Research) ja tuottokehitys on kiihtynyt v. 1995 jälkeen entistä jyrkemmäksi. Siksi haluamme korostaa realististen tuotto-odotusten merkitystä salkun suunnittelussa ja varojen allokoinnissa osakkeiden ja korkoinstrumenttien välillä.)
* luovut tuosta 6,5 %:n tuotosta, kun makuutat rahojasi asunnossa eli katsotaanpas sitten:
154000€ * 0,065 = 10010 €
168€ * 12 = 2016 €
Yhteensä maksat siis vuodessa: 12026€
ja kuukaudessa: 1002€
6,5%: ka tuotto-odotus on inflaatiopuhdistettu, enkä jaksa edes alkaa etsimään tilastoa omistusasunnon keskimääräisistä ylläpitokustannuksista.
Vertaa... 693 € ja 1002 €
hmmm.... kumpihan kannattaa???
ps. ennen kuin alat ulisemaan asunnon arvonnoususta:
1002 - 693 = 309
309 * 12 = 3708 (vastaa 2,5 %:n vuotuista tuottoa 154000€:n po:lle ja siihen EKPJ:n inflaatiotavoitteen mukainen inflaatio 2% eli yhteensä 4,5%)
10 vuoden päästä 154000 asunto maksaisi siis:
239900 €
20 vuoden päästä siitä pitäisi saada:
372600 €
Sitten oltaisiin tasoissa eli seurataanpa vaan hintoja ja kahtellaan, kahtellaan... URPO!
Ensinnäkään alun perin ei puhuttu jonkun rahamäärän sijoittamisesta vaan puhuttiin kannattavuudesta omistusasuminen vs. vuokralla asuminen.
Toisekseen et ottanut huomioon loppulaskelmissasi esim. inflaation yms. mukanaan tuomaa vuokran nousua.
"Ensinnäkään alun perin ei puhuttu jonkun rahamäärän sijoittamisesta vaan puhuttiin kannattavuudesta omistusasuminen vs. vuokralla asuminen."
Omistusasuminen: Olet sijoittanut rahasi asuntoon.
Vuokralla: Olet sijoittanut rahasi muutoin, maksat tuotoilla vuokraa.
Noita kahta vaihtoehtoahan tässä verrataan pönttö.
"Toisekseen et ottanut huomioon loppulaskelmissasi esim. inflaation yms. mukanaan tuomaa vuokran nousua."
(Viimeisen 200 vuoden aikana osakemarkkinoiden toteutunut vuotuinen reaalituotto (tuotto inflaation vähentämisen jälkeen)
Vertaa... 693 € ja 1002 €
154000€ * 0,065 = 10010 €
168€ * 12 = 2016 €
Yhteensä maksat siis vuodessa: 12026€
ja kuukaudessa: 1002€
Siinä käytettiin tuota 6,5%, jossa inflaatio oli jo huomioitu, taas olit pönttö.
ps. taidat omistaa asuntosi, kun olet noin tyhmä.
Taidat olla improbaturin arvosanoin valmistunut "ope".
Jos nyt siis oletetaan, että on 2 henkilöä. Vaikka Aku ja Mikki. Molemmilla 154k€ pääomaa. Aku ostaa tuon mainitsemasi asunnon 154k€:llä ja Mikki menee vastaavanlaiseen vuokralle 693€/kk ja sijoittaa tuon 154k€ 6,5% tuotolla.
Nyt väität siis, että Aku häviää tuon 1002€ kuussa Mikkiin verrattuna. Vääääärin menee!
Mikki maksaa nyt siis 693€/kk vuokraa ja Aku maksaa 168€ vastiketta. Noh, koska Akun vastike on niin paljon pienempi kuin Mikin vuokra, voi Aku myös sijoittaa vaikkapa samaisiin osakkeisiin kuin Mikki 693-168=525€/kk
Toisin sanoen Akulla on nyt 154k€ arvoinen asunto ja säästöön osakkeisiin jää joka kuukausi 525€. Mikillä taas on tuo 154k€ suoraan osakkeissa.
Kumpi näistä on sitten loppujen lopuksi kannattavampaa, siihen en ota kantaa, saat itse laskeskella. Pointtini oli vain näyttää, että tuo esimerkkisi on perseestä!
154000 * 0,065 = 10010 €
10010/12 = 834 €
834 - 693 = 141 €
141 € * 12 = 1690 €
168 € * 12 = 2010
Yhteensä = 3700 €
3700 / 154000 = 0,024 %
Jos asunnon arvo nousee alle 2,4% vuodessa Aku häviää, jos enemmän Aku voittaa. Joka tapauksessa Aku ottaa mielettömän riskin verrattuna Mikkiin keskittäessään vähän varallisuutensa yhteen ainukaiseen omistusasuntoon. Fiksumpi hajauttaa.
Niin, oliko tuo 6,5% tuotto laskettu ennen veroja vai verojen jälkeen?
Tuollakin laskelmalla asunnon arvon ei tarvitse kasvaa kuin justjust yli EKP:n tavoite inflaation verran..
Hajautuksesta olet kyllä täysin oikeassa.
Huvittava lasku.
Eikö olisi helpompi tiivistää niin, että kaikki mistä saa alle 6,5% tuoton on typeryyttä, koska tuon saaminen on itsestään selvyyttä (olettamuksesi).
Ope menee ja ottaa lainaa pankista aina kun saa sitä alle 6,5% korolla ja ostelee osakkeita. Koron noustessa tämän yli ope ottaa ja myy kaikki osakkeensa, koska osakesijoittaminen ei enää kannata.
Tyhmä ostelee asunnon. Koska talo aina joskus puretaan, niin talon ostaja aina menettää lopuksi kaikki rahansa.
Kannataisikohan asuntoja ostaa vain silloin kun korkotaso on yli 6,5 ;). Ja silloinkin vain kivisiä, niin ei heti menisi nurin.