Pääkaupunkiseudun asuntosijoittajat tahtoisivat sijoittaa lähialueilleen, mutta ovat siirtäneet rahansa kalliiden hintojen vuoksi radanvarsikaupunkien keskustoihin.
Helsingissä asuntojen arvo nousee. Helsingin täytyy siis olla asuntosijoittajan unelma-alue?
Väärin.
Todellisuudessa asuntosijoittajat hankkivat sijoituskohteensa radanvarressa sijaitsevien keskikokoisten kaupunkien keskustoista, esimerkiksi Hyvinkäältä ja Lahdesta. Näin kertoo Suomen Vuokranantajien toiminnanjohtaja Mia Koro-Kanerva.
”Voi mennä kymmeniä vuosia, ennen kuin tuottoa tulee, eikä silloinkaan ole varmaa tuleeko sitä.”
Asuntosijoittajat tietävät, että tasaisen kassavirran saavuttaa Helsinkiä paremmin esimerkiksi kaupungeista, jotka sijaitsevat rautatien lähellä ja joiden väkiluku kasvaa. Myös opiskelumahdollisuudet tekevät kaupunkiasunnoista otollisia.
Suomessa tavallisilla sijoittajilla ei ole suuria pääomia, vaan he ostavat asuntonsa lainarahalla. Esimerkiksi Hyvinkäällä ja Lahdessa asunnot maksavat vähemmän kuin Helsingissä, mutta vuokraa voi pyytää silti sen verran, että saa omansa pois. Samalla velkaa ei tarvitse ottaa niin paljon kuin Helsinki-asuntoa ostaessa.
Mia Koro-Kanervan mukaan esimerkiksi Hyvinkäältä ostetusta asunnosta voi saada yli 5 prosentin vuokratuottoa, kun Helsingistä saa tyypillisesti 2–3 prosenttia.
”On siinä aikamoinen ero.”
Helsingissä yhdestä neliömetristä piti viime vuonna maksaa keskimäärin 4 000 euroa. Yhden neliömetrin vuokraaminen puolestaan maksoi 18,4 euroa kuussa.
Näiden lukujen perusteella vuokratuotto ennen kuluja ja veroja oli 5,5 prosenttia. Todellinen tuotto on merkittävästi pienempi, koska siitä pitää vähentää esimerkiksi vastikkeet ja verot. Luvun avulla voi kuitenkin saada suuntaa kaupunkien eroista.
Helsinkiläiselle pääkaupunkiseudun ulkopuolelle sijoittaminen tuottaa nopeammin rahaa.
Helsingissä sijaitseviin asuntoihin sijoittaminen kiinnostaakin lähinnä institutionaalisia sijoittajia, kuten säätiöitä ja eläkeyhtiöitä. Ne tarvitsevat luotettavia sijoituskohteita, jotka pitävät arvonsa. Institutionaalisilla sijoittajilla on myös aikaa odottaa arvonnousua.
”En tunne ainuttakaan ammattimaisesti asuntoihin sijoittavaa, jonka strategia nojaisi arvonnousuun”
Helsingissä asuntojen arvo nousee. Helsingin täytyy siis olla asuntosijoittajan unelma-alue?
Väärin.
Todellisuudessa asuntosijoittajat hankkivat sijoituskohteensa radanvarressa sijaitsevien keskikokoisten kaupunkien keskustoista, esimerkiksi Hyvinkäältä ja Lahdesta. Näin kertoo Suomen Vuokranantajien toiminnanjohtaja Mia Koro-Kanerva.
”Voi mennä kymmeniä vuosia, ennen kuin tuottoa tulee, eikä silloinkaan ole varmaa tuleeko sitä.”
Asuntosijoittajat tietävät, että tasaisen kassavirran saavuttaa Helsinkiä paremmin esimerkiksi kaupungeista, jotka sijaitsevat rautatien lähellä ja joiden väkiluku kasvaa. Myös opiskelumahdollisuudet tekevät kaupunkiasunnoista otollisia.
Suomessa tavallisilla sijoittajilla ei ole suuria pääomia, vaan he ostavat asuntonsa lainarahalla. Esimerkiksi Hyvinkäällä ja Lahdessa asunnot maksavat vähemmän kuin Helsingissä, mutta vuokraa voi pyytää silti sen verran, että saa omansa pois. Samalla velkaa ei tarvitse ottaa niin paljon kuin Helsinki-asuntoa ostaessa.
Mia Koro-Kanervan mukaan esimerkiksi Hyvinkäältä ostetusta asunnosta voi saada yli 5 prosentin vuokratuottoa, kun Helsingistä saa tyypillisesti 2–3 prosenttia.
”On siinä aikamoinen ero.”
Helsingissä yhdestä neliömetristä piti viime vuonna maksaa keskimäärin 4 000 euroa. Yhden neliömetrin vuokraaminen puolestaan maksoi 18,4 euroa kuussa.
Näiden lukujen perusteella vuokratuotto ennen kuluja ja veroja oli 5,5 prosenttia. Todellinen tuotto on merkittävästi pienempi, koska siitä pitää vähentää esimerkiksi vastikkeet ja verot. Luvun avulla voi kuitenkin saada suuntaa kaupunkien eroista.
Helsinkiläiselle pääkaupunkiseudun ulkopuolelle sijoittaminen tuottaa nopeammin rahaa.
Helsingissä sijaitseviin asuntoihin sijoittaminen kiinnostaakin lähinnä institutionaalisia sijoittajia, kuten säätiöitä ja eläkeyhtiöitä. Ne tarvitsevat luotettavia sijoituskohteita, jotka pitävät arvonsa. Institutionaalisilla sijoittajilla on myös aikaa odottaa arvonnousua.
”En tunne ainuttakaan ammattimaisesti asuntoihin sijoittavaa, jonka strategia nojaisi arvonnousuun”
Vastaukset 17
Vanhimmat
”En tunne ainuttakaan ammattimaisesti asuntoihin sijoittavaa, jonka strategia nojaisi arvonnousuun”
En todellakaan ihmettele että asia on näin. En itsekkään sijoitusvuokra-asunnon kannattavuusarvioihin mitään arvonnousuodotuksia mukaan ottaisi. En ottaisi vaikka k.o. sijoitusasunto hankittaisiin kuinka paljon kasvavasta kasvukeskuksesta, siksi kun harvemmin varsinkaan vuokralla olevan asunnon arvo nousee. Numeraalinen hinta toki voi nousta tai enemmän tai vähemmän seurata inflaatiota, mutta jos vaikka näin niin siitäkin silloin vielä puree vero pois.
Koro-Kanervan+haastattelussa+on+useita+virheitä.+Otetaan+nyt+vaikka+tämä+Helsinki.+Helsingin+etu+vuokramarkkinoilla+on+erittäin+helppo+vuokrattavuus+mikäli+asunto+on+edes+jollain+järjellisellä+alueella.+Tämän+päälle+toinen+fakta+on,+että+jos+Helsinki+ei+nouse,+muut+alueet+laskevat.+Jos+Helsinki+laskee,+muut+alueet+romahtavat.+Tästä+voitte+etsiä+faktat+hyvin+helposti+tilastokeskuksen+sivuilta.+
täsmennys:+yli+20+%+per+annum
Ja sitten sinä heräsit.
minulla ei ole mitään syytä puhua soopaa. Jos sinulla ei ole mitään oikeasti lisättävää yllä mainittuun haastatteluun, suosittelen keskittymään muihin asioihin.
Arvonnousut+voit+unohtaa+tuottoja+laskiessa.+Ne+toteutuvat+sellaisenaan+vain+unelmamaailmassa.+Vertailukelpoiset+tuotot+saat+vain+kun+vähennät+kaikki+kulut+ja+verot+tuloista,+ja+pääkaupunkiseudulla+olet+kova+jannu+jos+pääset+4%:in.
Puhut nyt varojaan suht. varmasti arvonsa säilyttäviin kiinteistöihin sijoittajista. Onhan näitä yksittäisiä kansalaisiakin. Mutta ei näissäkään tapauksissa välttämättä mitään suuria arvon nousuja odotella asunnon tai talon vanhetessa, kunhan saadaan varat kiinni suht. arvonsa säilyttävään kohteeseen. Tietty silloin jos jossain poikkeustilanteessa saadaan huomattavan halvalla ostettua, niin silloin voidaan oikeasti arvon nousustakin(eikä siis yksin numeraalisesta hinnan noususta josta vielä vero puree pois) jotain netota.
Näitä arvo-asuntoja ei kyllä hevin vuokrata lainkaan eikä siis vuokrabisnestä silmällä pitäen niitä ostella. Jotain osittaistakin hyödyntämistä omaan käyttöön mieluummin.
Tällaisia arvonsa suht. varmasti säilyttäviä kohteita on esim. maiden pääkaupunkien keskustoissa, ja siellä hyvällä paikalla olevat ja hyvät kiinteistöt(yleensä pääkaupunkien keskustoja ei päästetä rapautumaan, siitä pitää huolen valtio, ja hallintojutut on siellä kuitenkin). Huonompinakin aikoina tällaiset kiinteistöt menevät kaupaksi suht. hyvään hintaan, eikä siis tule myynnin kanssa ongelmia. Jos vaikka ei vuokratuloa tulekaan niin eroon pääsee aina halutessaan ottamatta siitä takkiinsa ja ehkä jotain realivoittoakin vielä.
Siis näistä asuntojen arvon nousuista puhuvat lähinnä asuntobisneksessä muiden varoilla pelailevat, jotka bonuspalkkioitaan tähän vedoten korottelevat, tai jotka tällä verukkeella jotain kaupaksi pyrkivät saamaan.
Myös verottaja tietenkin puhuu arvon nousuista, vaikka kyseessä on siis inflaatiosta johtuva hintojen nousu, kun siinä on omat intressinsä tälläkin.
Sitten on näitä jotka nimenomaan asuntojen ansiottomista arvon nousuista paasaavat ja puhuvat asunnoilla keinoottelijoista ja näitä demonisoivat ja makrotalousteorioitaan päissään tältä pohjalta kehittelevät.
Nämä y.m. tahot asuntojen arvon-nousu paasauksineen ovat kyllä valtamediassa ja joka puolella läsnä aina tästä asiasta paasaamassa, ja heidän agendansa kyllä uppoaa kansaan hämmästyttävän hyvin.
asuntojen+noususta+puhuvat+kaikki,+ellet+ole+sattunut+huomaamaan.+Jokaisen+työpaikan+kahvipöytä+keskusteluissa+sivutaan+asiaa+jollain+tavalla+ja+lehdistö+puskee+harvase+päivä+aiheesta+jonkinlaisia+uutisia.+Eli+asia+kiinnostaa+niin+kadun+tallaajaa+kuin+ammattilaisiakin.
En tuossa väittänyt etteikö näillä mainitsemillasi markkinajutuilla olisi keskeinen rooli siinä millä hintaa asunnoista kauppoja tehdään.
Mutta etkö tosiaankaan tuosta huomannut keskeisintä sanomaani koskien tätä asuntojen 'ikuista arvonnousua' ja siitä paasaajia ja myös sen paasaajien typerinä pitämistä.
Siis asuntojen hinnat nousevat ajan saatossa satvarmasti missä tahansa jos ne vaan asumiskelpoisina pidetään ja niillä ylipäätään asuntoina kysyntää on. Tämä johtuu siitä kun käytössämme olevan rahan arvo laskee ajan saatossa. Toki ajoittain, kuten nyt voi inflaatio olla nollan tuntumassa, mutta pidemmän päälle se aina syö rahan arvoa, ja jo tämä takaa sen että asuntojen niinkuin kaikkienkin tavaroiden hinnat nousevat ajan saatossa jos niillä tavaroilla ylipäätään kysyntää tai tarvetta on. Ja tämän asian tulkitseminen näiden asuntojen kohdalla niiden arvojen nousuksi ja siitä paasaaminen oli siis se mitä tuossa tarkoitin. Ja tähän sitten vähän laitoin selityksiäni sille miksi näitä hintojen nousuja arvonnousuiksi tulkitaan. Tuota mainitsemaani verottajan intressiäkö et tässä muka ymmärtänyt ? Jos et ymmärtänyt niin olkoon, en viitsi asiasta pakertaa.
Toki asuntojen realiarvotkin voivat joissain hyvillä sijaintipaikoilla n.s. kasvukeskuksissa nousta ajan saatossa, vaikka ei niihin mitään arvoa nostavia isompia remonttejakaan tehtäisi. Mutta toisaalta taasen varsinkin taantuvilla paikkakunnilla asuntojen realiarvot kyllä laskevat ajan saatossa, ja hinnatkin voivat laskea jos kysyntä heikkoa tai jos pääsevät pahemmin rapautumaan, ja ne voivat mennä ihan arvottomiksikin(siis ainakin markkina-arvoltaan) jos ei mitään kysyntää niille enää ole.
oikea+keskustelu+ilman+loanheittoa,+hienoa+:)
Jos+ajatellaan+että+ostetaan+vuokra-asunto+100%+velkarahalla(toki+tämä+edellyttää+että+pankille+on+velan+pantiksi+antaa+vähän+enemmän+kuin++mitä+k.o.+ostettava+vuokra-asunto,+tai+sitten+asianomaisella+on+oltava+vakaat+ja+hyvät+tulot).+Oletetaan+että+otetaan+tämä+velka+vissiksi+sovituksi+ajaksi(esim.+5v+tai+vaikka+10+vuotta)+ja+maksetaan+velasta+vain+korot.+Velka+sovitaan+maksettavaksi+kerralla+laina-ajan+loputtua(esim.+asunnon+myynnistä+saatavilla+rahoilla),+tai+sitten+tehdään+siihen+taas+uusi+vastaavanlainen+lainasopimus.+Se+millä+korolla+tällainen+laina+on+saatavissa+riippuu+henkilön+vakaavaraisuudesta.+Mutta+on+tällaisen+lainan+korko+aina+enemmän+kuin+mitä+lyhennettävistä+asuntolainoista+maksetaan.
No ei ole tuokaan kelvannut kommentoitavaksi.
laitoin tuon asian esimerkkitapauksen omaisesti, enkä siis symboleja(kuten vaikka kirjaimia) siihen näiden tekijöiden paikalle laittanut, siksi kun useammat eivät ehkä ole tottuneet sellaiseen ilmaisuun.
Mutta kun laitat noiden tekijöiden paikalle tyyliin, ostettavan asunnon hinta on A, lainan korko on B(vuosikorko muunnettuna kuukausikoroksi), saatava vuokra on C, juoksevat kulut ja hoitovastike on D, niin saat lauseen joka antaa kuukausittaisen neton näiden tekijöiden funktiona. Tämän lauseen voit laittaa vaikkapa ohjelmoitavaan taskulaskimeen, ja siitä eri tekijöitä muuntelamalla katsella tilannetta.
http://www.iltalehti.fi/viihde/201612222200044909_vi.shtml
Juuri nämä tämän kaltaiset n.s. 'riskien realisoitumiset' ovat vuokranantajille alkaneet olla yhä yleisempiä. Kyllä tämä Rostedkin ilmeisesti ainakin pyrkii laittamaan tämänkin kämpän laittelun vuokriin, ja muiden vuokra-asuntojensa vuokriinkin. Eikä tällaiseen todellakaan auta mitkään laskujen lähettämiset näille tuhoajille tai heidän oikeuteen haastamisensa, nämä kun ovat edesvastuuttomia eikä heiltä kuitenkaan mitään korvauksia ole saatavissa, lisää kuluja ja vaivaa vaan tulisi jos tällaisten kanssa käräjöimään lähtisi.
Nämä vuokra-asunnoista saatavia tuottoja vain teoriassa ynnäilevät eivät kuitenkaan huomioi edes kaikkia juoksevia kuluja, mistä tärkeimpiä on vuokralaisten vaihtumiset kustannuksineen, ja asunnon silloin helposti ainakin 1kk tyhjänä oloineen ja sen aina tarvitsemine pienempine remppoineen ja siivoamisineen ja mahd. vuokralaisen välityspalkkioineen.
Mutta kun nämä liian korkeista vuokrista ja vuokranantajien loputtomasta ahneudesta ja asuntosijoittajakeinotteluista isoon ääneen aina meuhkaavat edes tuon yllä esittämäni mallin mukaan arvioisivat näitä vuokratasoja, niin saisivat edes jotain tolkkua siitä onko vuokrat kohdillaan.
Miksi+sijoittaa+johonkin+helsinkiin+kun+voi+saman+rahan+sijoittaa+New+Yorkiin+mistä+saa+samantasoisen+asunnon+halvemmalla....Nykissä+tosin+on+vuokrasäännöstely+voimassa+mutta+kuitenkin+hei...nyki+on+pikkuisen+eri+asia+kuin+joku+tuhnukylä+helsinki.Ja+tätä+en+siis+kirjoittanut+missään+provo+mielessä...Katselkaa+vaikka+itse+esim:brooklynin+suuntaa,ei+hassumpaa+aluetta+nykyään+ja+kohtuu+hinnat.Suhteessa+helsinkiin+samaa+tasoa+oleva+"alue"+maksaa+nykissä+20-25%+vähemmän!+Tässä+syy+että+pääkaupunkiseudulle+ei+kannata+enää+sijoittaa.....etenkin+kun+helsinki+alkaa+tyhjenemään+nuorista+perheistä+kalleuden+takia....kysynkin+että+mitä+järkeä+on+tulevaisuudessa+omistaa+tyhjä+kämppä+joka+maksaa+liikaa+ja+josta+pyydetään+liikaa+vuokraa+jota+ei+kukaan+vuokraa?+Järjetöntä+rahan+hassausta+vastikkeiden+muodossa...Ja+lisäksi:+Asunto+suomessa+joka+maksaa+yli+100th+on+out.Ei+mikään+normi+asunto+voi+maksaa+tälläisellä+surkealla+rakentamisella+jossa+betonitkin+pettää+niin+paljon,betoni+,maali,lastu/kipsi+levyt,muutama+metri+sähköjohtoa,muutama+neliö+kaakelia+jne...tuosta+ei+saa+tekemälläkään+100th+kasaan+millään....tietysti+onhan+näin+että+ei+se+ole+tyhmä+joka+pyytää+vaan+se+joka+maksaa+ja+sen+mukaan+meillä+on+suomalaisissa+paljon+ääliöitä+jolta+lähivuosina+ulosottomiehet+vievät+kaiken...
laita+linkki+Brooklynin+-20-25+%+halvemmista+asunnoista,+kiitos
Asuntosijoittajalle: vuosien 1990-1993 romahduksen aikana hinnat romahtivat eniten juuri pk-seudulla.