Taloyhtiön remonttilainat ja osakepantit

Ei ole pantteja vaan kiinnityksiä. Niistä menee rahaa hankkiessa ja siksi ei kannata mitätöidä kun samat kiinnitykset voi käyttää kun taas tarvitsee lainaa. Se on tuossa vaan kummallista miksi taloyhtiö putkiremppaa varten on hankkinut uusia kiinnityksiä ja jättänyt vanhat käyttämättä.

Nimimerkki: lhjjdisisdljv kirjoitti:
" Kiinnityksiä ei ole tapana purkaa, koska niiden hakeminen maksaa riihikuivaa rahaa ja ne kelpaavat jatkossakin vakuuksiksi. Ne ovat siis yhtiön omistamia arvopapereita pankin holvissa. Niiden arvo ei vaikuta millään tavalla loppuunmaksetun lainan olemassaoloon"

Minä: En pidä itseäni kyllä typeränä koulutukseeni ja ymmärrykseeni nähden, olen kyllä reippaasti keskitason yläpuolella, niin äo:n kuin koulutuksenkin suhteen. Oman osakkeen omistajana olen ollut useita vuosikymmeniä, tässä yhtiössäkin lähes alusta asti ja omistan myös kiinteistön. Tosin nämä kiinnitykset eivät ole tullet tällä tavoin aiemmin esiin, siksi kysyin. Tai kun niitä on aiemmin taloyhtiössämme otettu, "pantit" ovat poistuneet samalla kun lainat ovat pois maksettu. Meille osakkaille eli tämän kiinteistön yhteisomistajille , joille taloyhtiöissä kuuluu ylin päätösvalta, silloinen suuren isännöitsijäyrityksen isännöitsijä selitti kiinnitysmenetelmää näin. ( Ei siis ole olemassa mitään erillistä salaperäistä kiinteistön ja osakeyhtiön omistajaa, vaan me kaikki yhdessä omistamme koko kiinteistön)

Eli kun isompi laina otettiin ja pyydettiin osakkeiden suostumusta kiinnityksiin ja niiden suuruus hirvitti,isännöitsijä selitti, että niitä kirjojahan saadaan sitten pikkuhiljaa takaisin, kun osa maksaa velkaosuutensa pois ja osa myy osakkeensa ja lainaahan lyhennetään koko ajan, joten "panttien" osuus vähenee.
Meillä kyseiset pantit kattavat suuruudeltaan jo yli puolet asuntojen arvosta. Entä jos pantit ylittävät asuntojen arvon? Asuntojen arvo laskee, tehdään lisää korjauksia ja otetaan vielä lisää kiinnityksiä. Voiko pankki sanoa, että talonnehan on meidän. Yksityisillä osakkailla on etenkin nuorilla vielä omat lainat samoja osakepääomia vastaan.

Tämä kiinnostaa vähän minuakin, koska äitini 8 asunnon rivitaloyhtiössä ei tehty aikoinaan tarvittavia remontteja vuosittain, vaan kaikki rysähti kerralla tehtäväksi, ja kalliksi tuli.
Nyt tilanne on se , että asuntoa kohden taloyhtiöllä lainaa todella hulppeasti, voisi sanoa, että asunnon nykyhinnan verran.
Ikäväksi tilanteen tässä tekee se, että asunnon osakekirja on taas lisävakuutena omassa asuntolainassani.
Tässä vaiheessa kyseisessä asunnossa on remonttilainaa melkein enemmän ,kun sen reaalivakuus on. Tosin äitini asunto-osakeyhtiö ei ole osakkeenomistajien osakekirjoja kysellyt.

Minä en ehkä oikein ymmärrä tätä yhtälöä, että miten pieni taloyhtiö voi ottaa/saa velkaa asuntojen arvon verran, ja samalla aikaa itse asunnoistakin voi ihmisillä olla velkaa, tai ainakin osakekirja toisen ihmisen velan panttina.....tai osapanttina.
Oikeastaan tässä tilanteessa taloyhtiö on ison velan takia pankin, ja pankki on arvioinut asuntojen arvot hieman yläkanttiin, koska on antanut suuren velan. Minä olen velkasummaa ihmetellyt, koska tiedän asuntojen suuntaa antavan markkinahinnan.

Kyllä yllä olevasta on jo syytä olla huolissaan. Samoin omassani viimeistään silloin, kun kaikki vielä edessä päin olevat korjaukset vaativat lisälainaa.
Löysin alkuperäiseen kysymykseeni lisäselvitystä omatalo.fi sivuilta. Käytäntö on tosiaan muuttunut kiinnitysten ja panttien osalta siten, että on olemassa käytössä olevia kiinnityksiä ja vapaita, mutta ne pitäisi näkyä esim. isännöitsijätodistuksessa ym. virallisissa taloustiedoissa erikseen. Alla lakitietoa ko. kysymykseen liittyen:

3.4 Taloustiedot – Lainat, lainapäätökset ja luotolliset tilit

3.4.1 Yhtiön ottamat lainat Merkitään yhtiöllä olevien lainojen käyttötarkoitus, lainatyyppi, korko ja pääoman määrä kunkin lainan osalta erikseen. Lisäksi merkitään, jos lainaosuus on maksettavissa pois. Merkitään tiedot yhtiön luotollisista tileistä ja luoton kokonaismäärä/käytettävissä oleva määrä sekä päivämäärä. Merkitään myös tiedot sellaisista yhtiön lainoista, joiden ottamisesta on tehty päätös, mutta ei ole vielä nostettu. Merkitään yhtiön kiinteistöön vahvistettujen kiinnitysten yhteenlaskettu määrä (rasitustodistuksesta). Tilinpäätöksen liitetiedoista tulee käydä ilmi, mikä osa panttikirjoista on vapaana ja mikä pantattuna. Merkitään kuka yhtiöjärjestyksen mukaan päättää vastikkeen suuruuden ja maksutavan (yleensä vastikkeesta päättää yhtiökokous ja vesimaksusta hallitus).

Vaikka panttikirjojen summan ei tarvitsekaan korreloida asuntojen arvojen kanssa, huolenaiheena kyllä on se, että korjauksien aiheuttamat velat hipovat maksukykyjä, eivätkä korjaukset läheskään aina nosta asuntojen arvoa, ainakaan tarpeeksi, vaan tekee asunnot ainoastaan jälleen asumiskelpoisiksi. Velat ylittävät toisinaan moninkertaisesti jo asuntojen arvot. Tampereella on jo purettu noin 40 vuoden ikäisiä kerrostaloja keskustassa, velat ja korjauskulut ovat olleet liian suuret, jotta kunnostusta olisi kannattanut jatkaa. Kyseessä oli Hämeenpuiston tuntumassa oleva vuokratalo. Eli kannattaa kyllä harkita mitä korjataan, miten ja millä hinnalla.
Edellisiin aiheisiin vielä vastaus, meillä vanhojen kiinnitysten kohdalla ei ollut mainintaa siitä, että ne ovat vapaita.

Minä olen ikääntyneenä miettimässä osakkeeseen muuttoa omakotitalosta.
Siis vaarana on, että ostaa itselleen velkaa enemmän kuin neliöissä on arvoa!
Jotain siihen suuntaan yhdelle kävi! Ostaa lutikkaisen velkatunkion, kun
Aina niitä velkoja ja vastuita ei tuoda esille! Kuitenkin ne tulvat vastuulle!