Hei!
Omistan 1/3 yhdestä taloyhtiön asunto-osakkeesta, samoin kaksi muuta henkilöä omistavat 1/3 osaa. Jos teemme etuosto-oikeussopimuksen siitä, että yksi 1/3 omistaja saa etuosto-oikeuden toisen henkilön 1/3 osuuteen, niin onko tämä sopimus lain mukaan pätevä? Kukaan näistä 1/3 omistajistahan ei voi myydä koko osaketta.
Tähän kuvioon en ole löytänyt bittiavaruudesta yksiselitteistä vastausta?
terv. Toope
Omistan 1/3 yhdestä taloyhtiön asunto-osakkeesta, samoin kaksi muuta henkilöä omistavat 1/3 osaa. Jos teemme etuosto-oikeussopimuksen siitä, että yksi 1/3 omistaja saa etuosto-oikeuden toisen henkilön 1/3 osuuteen, niin onko tämä sopimus lain mukaan pätevä? Kukaan näistä 1/3 omistajistahan ei voi myydä koko osaketta.
Tähän kuvioon en ole löytänyt bittiavaruudesta yksiselitteistä vastausta?
terv. Toope
Vastaukset 39
Vanhimmat
Suomessa on sopimusvapaus, toisin sanoen voitte tehdä keskinäisen sopimuksen.
Toimianne saattaa rajoittaa yhtiöjärjestys. Yhtiöjärjestyksessä saattaa olla kirjatattuna se järjestys, miten etuosto-oikeutta voidaan käyttää. On mahdollista, että etuosto-oikeus osakkeelle on ensisijaisesti toisilla yhtiön osakkailla. Vasta sen jälkeen, jos kukaan osakkaista ei käytä etuosto-oikeuttaan määrätyssä ajassa, siirtyy oikeus osakkeiden ostamiseen taloyhtiölle.
Ellei yhtiöjärjestys edellä kuvatun kaltaisesti muuta kerro, voitte laatia toisianne sitovan sopimuksen. Tankkaa siis läpi yhtiöjärjestys asiassa. Harvoin yhtiöjärjestys kattaa määräosuuksien myymisestä asunto-osakkeissa.
"Yhtiöjärjestyksessä saattaa olla kirjatattuna se järjestys, miten etuosto-oikeutta voidaan käyttää."
Ei voi. Sekoitat osakkeen lunastuslausekkeeseen. Kaikki murto-osan omistajat ovat jo osakkaita, joten ei sinne väliin kukaan lunastuksella pääse.
"Harvoin yhtiöjärjestys kattaa määräosuuksien myymisestä asunto-osakkeissa. "
Yhtiöjärjestyksessä ei voi olla lunastuslausekkeen lisäksi mitään muuta ehtoa, joka estäisi tai rajoittaisi myymästä asunto-osaketta tai sen murto-osaa. Lunastuslauseke taas voi koskea myös murto-osaisia saantoja, jolloin voidaan joutua hankalaan tilanteeseen myytäessä niitä ulkopuoliselle.
Yhtiöjärjestyksessä saattaa olla kirjattuna se järjestys, miten etuosto-oikeutta voidaan käyttää.
"Ei voi...... Yhtiöjärjestyksessä ei voi olla lunastuslausekkeen lisäksi mitään muuta ehtoa, joka estäisi tai rajoittaisi myymästä asunto-osaketta tai sen murto-osaa."
Höpö höpö. Nimim. Hankala änkyrä haluaa vain päteä asiassa - kannattaa lukea toisen tekemät tekstit loppuun saakka.
AA-tsto Lindblad: "Lunastuslausekkeet tulee pitää erillään ns. etuosto-oikeuslausekkeista, joita edelleen näkee joissakin vanhoissa yhtiöjärjestyksissä. Niissä on kyse siitä, että jo ennen kauppaa osaketta on tarjottava muiden lunastettavaksi (esim. muodossa ”Jos joku aikoo myydä osakkeet, on siirrosta ilmoitettava…”). Kyse ei ole siis perinteisestä lunastustilanteesta, jossa luovutus on jo tapahtunut ja siitä ilmoitetaan jälkikäteen yhtiölle."
Taidat siis itse sotkea asiaan etuostolain (608/1977) 2 §:n mukaisen kiinteistöön kohdistuvan kunnan etuosto-oikeuden. Lunastusoikeutta ei synny mikäli osakkeen saaja on yhtiön nykyinen osakkeenomistaja, edellisen sukulainen tai aviopuoliso, tai jos osake on saatu testamentin perusteella. Suosittelen AP:tä edelleen tutustumaan huolella yhtiöjärjestykseen, tarkemmin aiasta asunto-osakeyhtiölaissa (1599/2009).
Osakkeen saajan saanto tai muu osakeluettelon seikkaa koskeva muutos on AsOYL 1599/2009) 2:13 §:n mukaan ilmoitettava viivytyksettä yhtiölle ja merkittävä osakeluetteloon.
Laki24.fi: "Miten myydään etuostettavat osakkeet?..... Myyjä voi aloittaa vapaasti myymään taloyhtiön osakkeitaan, siis asuntoaan, huolehtimatta vielä etuosto-oikeudesta. Sen jälkeen, kun myyjä on saanut ostotarjouksen asunnostaan, pitää siitä ilmoittaa taloyhtiölle. Menettely pitää tarkistaa yhtiöjärjestyksestä, koska siellä on aina tarkemmin määritelty se, kuinka myyntitilanne pitää hoitaa."
Suomessa on ja on jo pitkään ollut sopimusvapaus, jonka on (tosin) perustuttava lakiin. Sanoin edelleen, että harvoin yhtiöjärjestys kattaa mitään määräosuuksien myymisestä asunto-osakkeissa. Mutta mikään ei ole estänyt kirjaamasta asiaa yhtiöjärjestykseen. Suuri osa varsinkin kivijalkakiinteistöistä arvokaupunginosissa on useita kymmeniä tai jopa toistasataa vuotta vanhoja. Varsinkin yhtiöissä, joissa säätiöillä on paljon puhevaltaa, etuosto-oikeuspykälä on taloyhtiön puolelta tarkoin säädelty.
Minkä vuoksi taas tulit antamaan vääriä ohjeita? Se on todella tyypillistä sinulle.
"Lunastuslausekkeet tulee pitää erillään ns. etuosto-oikeuslausekkeista, joita edelleen näkee joissakin vanhoissa yhtiöjärjestyksissä."
Näitä taitaa olla ainoastaan ennen vuotta 1926 rekisteröidyissä yhtiöjärjestyksissä. Uuteenhan niitä ei tietenkään saa. Tilanne jossa tälläinen vanhojen lakien mukainen etuosto-oikeuslauseke sanoisi jotain nimenomaisesti osakkeen murto-osista, lienee täysin teoreettinen.
Teoreettinen tai ei, ei pidä silti käydä julkisesti väittämään, etteikö "yhtiöjärjestyksessä voi olla lunastuslausekkeen lisäksi mitään muuta ehtoa, joka estäisi tai rajoittaisi myymästä asunto-osaketta".
Hankalan änkyrän olisi pitänyt tietää, että oleellinen ero lunastus- ja etuostolausekkeissa on, että kun lunastusmenettely alkaa vasta omistusoikeuden siirryttyä, etuosto-oikeutta ryhdytään soveltamaan jo siinä vaiheessa, kun huoneisto aiotaan myydä. Vanhoissa kivijalkataloissa vanhat pykälät voidaan poistaa yhtiöjärjestyksestä vain, jos tätä kannattaa kahden kolmasosan määräenemmistö tai jos pykälä muutoin sattuisi olemaan räikeästi lainvastainen ja siten yhtiötä pakottava. Päätös tehdään omistajien kokouksessa eli yhtiökokouksessa ja päätös on ilmoitettava myös kaupparekisteriin. Uudet lait eivät kuitenkaan ole pakottaneet yhtiöjärjestyksen muuttamiseen.
Tämä tiedoksi hankalalle änkyrälle aka. paksulle jurristille.
//Näitä taitaa olla ainoastaan ennen vuotta 1926 rekisteröidyissä yhtiöjärjestyksissä. //
Taitaa olla - mistä revit tuon ajatuksen? Millaiset paperit laadittiin sitten vaikkapa vuonna 1938 tai 1952?
Ensin tulee mieleeni kysyä miksi kysyt asiasta perintö ja testamentti palstalla?
Kun kyse on irtaimesta omaisuudesta (osakkeista), on osapuolilla täysi sopimusvapaus sopia käytännössä mistä haluavat (kunhan ei ole hyvien tapojen tai lain vastaista). Osakkeenomistajien kesken voidaan sopia etuosto-oikeudesta, jonka rikkomisesta muut omistajat voivat vaatia ja saada vahingonkorvausta tai sopimuksessa määrätyn sopimussakon. Kyse taitaa olla yksityishenkilöistä muussa kuin elinkeino tai sijoitustoiminnassa? Silloin ehdon pitää tietenkin olla myös kohtuullinen.
Sopimus etuosto-oikeudesta ei mitenkään mitätöi tai tee kauppaa pätemättömäksi sopimuksen rikkomisesta huolimatta, sillä lain oletus on luovututettavuus. Sopimuksen pätevyys ei riipu siitä onko siitä kerrottu ulkopuolisille. Toisaalta on hyvin harvinaista, että kukaan ostaisi kolmasosaa huoneistoon oikeuttavista osakkeista, joten onko etuosto-oikeudella väliä?
Jos tarkoitit lunastus- tai suostumuslauseketta, vastaus riippuu siitä, koska yhtiön yhtiöjärjestys on rekisteröity, ennen -26, -92, -02 vai -09 ja onko tästä määräystä yhtiöjärjestyksessä. Valitettavasti asiaan ei ole yksiselitteistä vastausta.
AP: "Kukaan näistä 1/3 omistajistahan ei voi myydä koko osaketta."
1. Avauksesta ei tarkasta selviä se, mitä etuoikeudella tavoitellaan. Vaikka kuvattu etuosto-oikeus omistajien kesken olisikin olemassa, 2/3-osan omistus ei sekään riitä asunnon myyntiin. Ellei yhteisymmärrykseen luopumisesta tai hallinnasta päästä, yhteisomistajalla on valta oikeudelta hakea uskotun miehen määräämistä hoitamaan yhteistä esinettä ja sen hallintoa omistajien yhteiseksi hyväksi. Lopuksi yhteisomistajalla on oikeus hakea yhteisomistajuuden purkua.
2. Sen lisäksi, mitä edelle kerrotaan sopimusvapaudesta, tulee huomioida, että taloyhtiölle ei voi normaalisti syntyä laissa tai yhtiöjärjestyksessä kuvattuja oikeuksia, mikäli osakkeen saaja on yhtiön nykyinen osakkeenomistaja, edellisen sukulainen tai aviopuoliso, tai jos osake on saatu testamentin perusteella. Jos siis kuvattu asunto-osake tai osa siitä luovutetaan yhtiössä jo osakkeen omistavalle, osakkeen saaja on aikaisemman omistajan lakimääräinen perillinen (sukulainen - PK 2. luku) tai aviopuoliso tai osake on saatu testamentilla, saantoa ei voida rajoittaa taloyhtiön puolesta missään vaiheessa luovutusta.
3. Yhtiöön päin kyseessä on jakamaton kokonaisuus, yhteisomistus tahi ei.
4. Lahtökohtaisesti asunto-osakkeen yhteisomistajilla on oikeus toisia yhteisomistajia kuulematta määrätä omasta osuudestaan ja luovuttaa se sekä käyttää asunto-osaketta hyväkseen tavalla, joka ei loukkaa toisten yhteisomistajien oikeuksia. Pääpaino yhtäältä sanalla "kuulematta" ja toisaalta sanoilla "ei loukkaa". On siis mahdollista, että kahden osakkaan kesken etuosto-oikeussopimusta ei tarvita, mikäli kahdenkeskinen luovutus ei loukkaa kolmannen yhteisomistajan oikeuksia.
5. Edelleen ja lopuksi lain eräistä yhteisomistussuhteista mukaan yhteisomistajalla on oikeus saada osansa yhteisestä esineestä (nyt asunto-osake) jakamalla erotetuksi, asunnon yhteisomistuksen osalta on automaattisesti kyse murto-osista. Jaossa noudatettakoon soveltuvin osin, mitä perintökaaren 12 luvun 4 §:ssä on säädetty. Mikäli esineen jakaminen ei ole mahdollista tai se aiheuttaisi suhteettoman kalliita kustannuksia tai alentaisi huomattavasti esineen arvoa, on oikeudella valta yhteisomistajan vaatimuksesta ja hänen haastatettuaan toiset yhteisomistajat asiassa kuultaviksi määrätä esine myytäväksi yhteisomistussuhteen purkamista varten.
Jos AP antaa jutussa lisätietoja, asiaa voidaan purkaa enemmänkin auki.
Hirveesti jorinaa, mutta ei vastausta kysymykseen: Jos teemme etuosto-oikeussopimuksen siitä, että yksi 1/3 omistaja saa etuosto-oikeuden toisen henkilön 1/3 osuuteen, niin onko tämä sopimus lain mukaan pätevä?
On pätevä. Mitkään asunto-osakeyhiön yhtiöjärjestyksessä olevat lunastus ym. lausekkeet eivät vaikuta tekemänne sopimuksen pätevyyteen.
Virheelllistä (1): "Yhtiöjärjestyksessä saattaa olla kirjatattuna se järjestys, miten etuosto-oikeutta voidaan käyttää. On mahdollista, että etuosto-oikeus osakkeelle on ensisijaisesti toisilla yhtiön osakkailla."
Yhtiöjärjestys ei vaikuta osakkeenomistajien keskenään tekemän sopimuksen pätevyyteen. Eri asia kuitenkin on, että muiden osakkaiden yhtiöjärjestyksen mukainen etuosto-oikeus/lunastusoikeus voisi vaikuttaa siihen, kuinka kauppa voidaan toteuttaa.
Virheellistä (2): "Tilanne jossa tälläinen vanhojen lakien mukainen etuosto-oikeuslauseke sanoisi jotain nimenomaisesti osakkeen murto-osista, lienee täysin teoreettinen."
Ei ole teoreettinen, koska yhtiöjärjestyksessä määrättyä oikeutta ei voida kiertää tekemällä kauppa useissa murto-osissa. Lausekkeet koskevat murto-osaisia kauppoja yhtäläisesti.
Virheellistä (3): "Sen lisäksi, mitä edelle kerrotaan sopimusvapaudesta, tulee huomioida, että taloyhtiölle ei voi normaalisti syntyä laissa tai yhtiöjärjestyksessä kuvattuja oikeuksia, mikäli osakkeen saaja on yhtiön nykyinen osakkeenomistaja, edellisen sukulainen tai aviopuoliso, tai jos osake on saatu testamentin perusteella."
Kyllä yhtiöjärjestyksessä voidaan rajoittaa myös mainittuja saantoja. Niistä on kuitenkin mainittava yhtiöjärjestyksessä nimenomaisesti, sillä muutoin noudatetaan, mitä asunto-osakeyhtiölaissa on säädetty. Sääntely laissa ei ole siis pakottavaa.
Väite: "(Etuosto-oikeus) on pätevä. Mitkään asunto-osakeyhiön yhtiöjärjestyksessä olevat lunastus ym. lausekkeet eivät vaikuta tekemänne sopimuksen pätevyyteen..... Yhtiöjärjestys ei vaikuta osakkeenomistajien keskenään tekemän sopimuksen pätevyyteen.
Kukaan ei ole mitään täällä mitään muuta väittänytkään. Lisäksi on mahdollista, että kahden (sukulasi)osakkaan kesken etuosto-oikeussopimusta ei edes tarvita, mikäli kahdenkeskinen luovutus ei loukkaa kolmannen yhteisomistajan oikeuksia.
Pätevä sopimus edellyttää ainoastaan, että sillä on hyväksytty päämäärä, ja päämäärän tulee olla lainmukainen ja hyvän tavan mukainen. Edelleen osapuolten tulee olla oikeustoimikelpoisia, sopimuksella tulee olla oikea muoto sekä oikea tahdonmuodostus ja -ilmaisu, ja osapuolilta vaaditaan tarvittava kompetenssi.
Ongelma on siinä, että näennäisesti "pätevälläkin" sopimuksella voi pyyhkiä takamustaan.
Väite: "Yhtiöjärjestyksessä saattaa olla kirjatattuna se järjestys, miten etuosto-oikeutta voidaan käyttää. On mahdollista, että etuosto-oikeus osakkeelle on ensisijaisesti toisilla yhtiön osakkailla."
Aivan oikein. Kuten edellisessä kohdassa jo kuitenkin mainittiin, kahdenkeskinen sopimus voi siitä huolimatta olla pätevä. Kyseessä on vain se, miten kollisiotilannetta tulkitaan, ja onko sopimus toteutettavissa.
Väite: "Kyllä yhtiöjärjestyksessä voidaan rajoittaa myös mainittuja saantoja (avio-oikeus, perintö, testamentti...)."
Lähtökohtaisesti rajoituksen tulee perustua saantoon, joka perustuu kauppaan, vaihtoon tai lahjoitukseen tai niihin rinnastettavaan vastikkeelliseen oikeustoimeen. Jo sellaisenaan osakkeiden vaihdannanrajoitukset merkitsevät poikkeusta osakkeen vapaan siirrettävyyden periaatteesta. On poikkeuksellista, että taloyhtiö olisi jossakin vaiheessa lunastus- tai etuoikeuspykälin pyrkinyt rajaamaan omistajan lähipiirin oikeuksia, varsinkaan aviopuolison tai rintaperillisten perillisoikeuksia. Laki on rajoittamisen osalta nykyisin pakottavaa, mutta onko laki tuolta osin ollut sitä aina vai onko kyse tahdonvaltaisesta asiasta?
KKO on 2001:57 päätynyt toteamaan, että yhtiöjärjestyksen tulkinnasta voidaan poiketa, jos se johtaa yhtiön, osakkeenomistajan tai luovutuksensaajan kannalta yllättävään tai kohtuuttomaan lopputulokseen.
Jos lunastuslauseke ei ole sen yhtiöjärjestykseen lisäämisajankohtana voimassa olleen lain mukainen, sitä ei lain mukaan tarvitse soveltaa lainkaan. Edelleen murto-osaisia lunastuksia ei voitu sallia, jos lopputuloksena olisi yhteisomistussuhde ulkopuolisen vieraan tahon kanssa.
Vaikka yhtiöjärjestys muuta määräisikin, KKO on päätöksellään ottanut kantaa asiaan. KKO:2017:2 mukaan taloyhtiöllä ei ole lunastusoikeutta asunto-osakkeiden murto-osiin. KKO on painottanut asunto-osakkeen osuuden kaupan tehdyn läheisten välillä, ja kauppa on osapuolten mukaan toteutettu murto-osaisena kaupan rahoittamiseen liittyvistä syistä.
http://korkeinoikeus.fi/fi/index/ennakkopaatokset/precedent/1484563039015.html
Yhteenveto:
//Jos teemme etuosto-oikeussopimuksen siitä, että yksi 1/3 omistaja saa etuosto-oikeuden toisen henkilön 1/3 osuuteen, niin onko tämä sopimus lain mukaan pätevä?//
Ette tarvitse edes etuosto-oikeussopimusta, ellei luovutus loukkaa kolmannen yhteisomistajan oikeuksia. Asunto-osakkeen yhteisomistajilla on oikeus toisia yhteisomistajia kuulematta määrätä omasta osuudestaan ja luovuttaa se sekä käyttää asunto-osaketta hyväkseen tavalla, joka ei loukkaa toisten yhteisomistajien oikeuksia.
Yhtiöön päin asunto-osake on jakamaton kokonaisuus, yhteisomistus tahi ei. Yhtiöjärjestyksen estämättä taloyhtiöllä ei ole lunastusoikeutta asunto-osakkeiden murto-osiin. (KKO:2017:2)
Jos päädytte laatimaan sopimuksen, sopimus on pätevä ja myös sitova, jos:
- kahdenkeskinen luovutuksenne ei loukkaa kolmannen osapuolen tai yhteisomistajan oikeuksia;
- osapuolilta on sopimuksessa tarvittava kompetenssi;
- sopimuksella on hyväksytty, lainmukainen ja hyvän tavan mukainen päämäärä;
- osapuolet ovat oikeustoimikelpoisia;
- sopimuksella on oikea muoto, oikea tahdonmuodostus ja -ilmaisu.
Täällä tulkitaan KKO 2017:2 täysin väärin.
"Yhtiöjärjestyksen estämättä taloyhtiöllä ei ole lunastusoikeutta asunto-osakkeiden murto-osiin. (KKO:2017:2)"
Korkein oikeus ei ole todennutperusteluissaan, että murto-osaisen omistuoikeuden siirtyminen osakkeeseen ei olisi mahdollista olla lunastuksen kohteena.
Korkein oikeus toteaa sen sijaan, että "kauppa on osapuolten mukaan toteutettu murto-osaisena kaupan rahoittamiseen liittyvistä syistä. Korkein oikeus toteaa, ettei asiassa ole tullut ilmi seikkoja, joiden perusteella kysymys olisi ollut yhtiöjärjestyksen lunastuslausekkeen kiertämiseksi tehdystä keinotekoisesta järjestelystä."
Murto-osainen osakekauppa voi tulla lunastetuksi, mutta tällöin tulee kantajan näyttää, että kauppa on keinotekoisesti tehty murto-osaisena lunastusoikeuden kiertämiseksi.
Etu-ostosopimuksen pätevyydelle ei voida asettaa alla mainittua ehtoa:
"- kahdenkeskinen luovutuksenne ei loukkaa kolmannen osapuolen tai yhteisomistajan oikeuksia;"
Asunto-osakkeen murot-osaisella omistajalla on oikeus toisia yhteisomistajia kuulematta määrätä omasta osuudestaan ja luovuttaa se sekä käyttää asunto-osaketta hyväkseen tavalla, joka ei loukkaa toisten yhteisomistajien oikeuksia. Yhteisomistajan toisen yhteisomistajan kanssa tekemä sopimus siitä, että murto-osaa ei voida myydä muille kuin ko. osakkeen yhteisomistajalle ennen kuin sitä tarjotaan yhteisomistajan ostettavksi (ns. etuosto-oikeus) ei voi loukata muiden yhteisomistajien oikeuksia.
"Täällä tulkitaan KKO 2017:2 täysin väärin."
Täällä tulkitaan KKO:n ratkaisu(j)a täysin oikein.
Yhtiöön päin asunto-osake on jakamaton kokonaisuus, yhteisomistus tai ei: asunto-osakeyhtiön saman huoneiston hallintaan oikeuttavat ja siten samaan osakeryhmään kuuluvat osakkeet muodostavat jakamattoman kokonaisuuden (KKO 2004:91). Samaan osakeryhmään kuuluvia osakkeita ei saa erikseen merkitä, luovuttaa tai muulla tavoin siirtää tai pantata, paitsi milloin huoneisto jaetaan tai osa siitä yhdistetään toiseen huoneistoon. Osakeryhmän jakamattomuus ei kuitenkaan merkitse sitä, että huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet eivät voisi olla yhteisomistuksen kohteena.
Osakeryhmään liittyvän taloudellisen kokonaisuuden hajottaminen murto-osuuteen kohdistuvan lunastamisen seurauksena ei saa johtaa odottamattomaan ja epätarkoituksenmukaiseen lopputulokseen, kuten kävisi vaikkapa silloin, kun kaksi toisille vierasta tahoa omistaisivat osakeryhmän yhdessä. Luovutuksensaaja ei saa joutua lunastuksen takia huonompaan asemaan kuin hän olisi, jos luovutusta ei lainkaan olisi tapahtunut.
KKO on 2001:57 päätynyt toteamaan, että yhtiöjärjestyksen tulkinnasta voidaan poiketa, jos se johtaa yhtiön, osakkeenomistajan tai luovutuksensaajan kannalta yllättävään tai kohtuuttomaan lopputulokseen. Yleinen periaate on, ettei osakkeen vapaaseen luovutettavuuteen puuttuvia poikkeussäännöksiä ja niihin perustuvia yhtiöjärjestyksen määräyksiä voida tulkita laajentavasti.
Kokonaisuuden hajottaminen murto-osuuteen kohdistuvan lunastamisen seurauksena saattaisi johtaa odottamattomaan ja epätarkoituksenmukaiseen lopputulokseen. Se siitä.
"Etu-ostosopimuksen pätevyydelle ei voida asettaa alla mainittua ehtoa: "- kahdenkeskinen luovutuksenne ei loukkaa kolmannen osapuolen tai yhteisomistajan oikeuksia;""
Potaskaa.
Jos luovuttajan ja osapuolen X kahdenkeskinen sopimus tai vastaavat toimenpiteet loukkaavat muiden yhteisomistajien vastaavia etuja ja oikeuksia, sopimusta luovuttaa yhteisomistusta ei voida katsoa päteväksi (laki eräistä yhteisomistussuhteista 3§). Sama koskee kolmatta osapuolta, kuten vaikkapa taloyhtiötä, joka saattaa halutessaan vedota yhtiöjärjestykseen. Kuten täällä on useasti jo sanottu, kunkin etuja ja oikeuksia tulee tarkastella jo etukäteen.
"Kokonaisuuden hajottaminen murto-osuuteen kohdistuvan lunastamisen seurauksena saattaisi johtaa odottamattomaan ja epätarkoituksenmukaiseen lopputulokseen. Se siitä."
Edelleen täysin virheelllistä tulkintaa KKO 2017:2 ennakkopäätöksestä. Luet päätöstä valikoivasti ja kuvittelet sen tukevan virheellistä tulkintaasi. On outoa, että kykene ymmärtämään ko.päätöksen ydintä, joka on todettu: Korkein oikeus toteaa, ettei asiassa ole tullut ilmi seikkoja, joiden perusteella kysymys olisi ollut yhtiöjärjestyksen lunastuslausekkeen kiertämiseksi tehdystä keinotekoisesta järjestelystä. SE SIITÄ.
"Jos luovuttajan ja osapuolen X kahdenkeskinen sopimus tai vastaavat toimenpiteet loukkaavat muiden yhteisomistajien vastaavia etuja ja oikeuksia, sopimusta luovuttaa yhteisomistusta ei voida katsoa päteväksi"
Potaskaa. Tässä tapauksessa sopimus ei loukkaa muiden yhteisomistajien etuja millään tavalla. Päin vastoin etuosto-oikeus tukee yhteisomistajien etuja, kun yhteisomistajista kuuluvan piirin sisään ei pääse ulkopuolisia ilman mainittujen lupaa.
"Sama koskee kolmatta osapuolta, kuten vaikkapa taloyhtiötä, joka saattaa halutessaan vedota yhtiöjärjestykseen"
Täyttä potaskaa. Taloyhtiö voi vedota yhtiöjärjestykseen pätevästä etuosto-oikeussopimuksesta riippumatta.
" Kuten täällä on useasti jo sanottu, kunkin etuja ja oikeuksia tulee tarkastella jo etukäteen. "
Ihan ylivoimaisen suurta potaskaa. Tällaisia kuvittelemisia "sääntöjä" ei ole olemassa. Voidaan todeta siitä, että lakiin perustumatonta potaskaa.
"Edelleen täysin virheelllistä tulkintaa KKO 2017:2 ennakkopäätöksestä."
Heh...! On helppo yhtyä Korkeimman oikeuden ratkaisuun ja todeta, että "kokonaisuuden hajottaminen murto-osuuteen kohdistuvan lunastamisen seurauksena saattaisi johtaa odottamattomaan ja epätarkoituksenmukaiseen lopputulokseen".
"Tässä tapauksessa sopimus ei loukkaa muiden yhteisomistajien etuja millään tavalla."
Missä tapauksessa?
On selvää, että kahdenkeskinen luovutus ei saa loukata kolmannen osapuolen tai yhteisomistajan oikeuksia. Missään ei edes ole esitetty sellaista väitettä, että alkuperäisessä tapauksessa sopimus loukkaisi kenenkään oikeuksia. On esitetty väite siitä, että sopimus ei saa loukata kenenkään oikeuksia. Jos loukkaa, kyseessä on kollisio, ja vaikka sopimus sellaisenaan olisikin pätevä, sitä ei voida saattaa voimaan ennen asian vahvistamista. Oikeus on oikeutta vastaan.
"Taloyhtiö voi vedota yhtiöjärjestykseen pätevästä etuosto-oikeussopimuksesta riippumatta."
Kukaan ei ole muuta väittänytkään. Kohtuuton, odottamaton ja epätarkoituksenmukainen lopputulos ovat asioita, jolloin osapuolten ei tarvitse pitää sopimusta. Jos sopimus loukkaa eri osapuolten oikeuksia, sopimus voi olla näennäisesti pätevä mutta kollision tai edellä kuvattujen seikkojen vuoksi se ei ole osapuolia sitova, eikä sitä voida saattaa sellaisenaan voimaan.
"Tällaisia kuvittelemisia "sääntöjä" ei ole olemassa."
Pitää olla aivan helvetintyhmä laatiakseen tieten tahtoen näennäisesti pätevän sopimuksen joka sisältää jo alunperin tietoisen kollisioriskin.
Kuten täällä on useasti jo sanottu, kunkin etuja ja oikeuksia tulee tarkastella jo etukäteen. Tämä suositus ei ole pakottava vaan ihan tahdonvarainen asia. Ja halpa.
>>> Ihan ylivoimaisen suurta potaskaa. Tällaisia kuvittelemisia "sääntöjä" ei ole olemassa. Voidaan todeta siitä, että lakiin perustumatonta potaskaa. <<<
Ovatko sinulle tuttuja termit selonottovelvollisuus tai due diligence ja huolellisuusvelvoite? Tietämättömyys on harvoin tai missään tapauksessa hyvä peruste, ja muiden, jopa sivullisen, oikeuksien laiminlyönti voi aiheuttaa menetyksiä. Ihan vain tiedoksi.
Kirjoituksesi ovat ihan sekavaa jorinaa, jossa ei ole asiasisältöä.
"On esitetty väite siitä, että sopimus ei saa loukata kenenkään oikeuksia."
Väite on turha, koska tässä tapauksessa etuostosopimus ei voi edes teoriassa lokata kenekään oikeuksia. Lue ajatuksella, mitä eiemmin kommentoin. En niitä tässä toista.
>>Heh...! On helppo yhtyä Korkeimman oikeuden ratkaisuun ja todeta, että "kokonaisuuden hajottaminen murto-osuuteen kohdistuvan lunastamisen seurauksena saattaisi johtaa odottamattomaan ja epätarkoituksenmukaiseen lopputulokseen".
Tähän onkin KKO:n päätöksessä helppo yhtyä. KKO ei silti ole todennut, että murto-osaisiin osakekauppoihin ei sovellettaisi yhtiöjärjestyjsen lunastustalauseketta, kuten sinä väität. Et edelleenkään tunnista virheellistä tulkintaasi KKO 2017:2 päätöksestä (!).
"Kukaan ei ole muuta väittänytkään."
Tämä on jo tahatonta (?) komiikkaa, koska en minäkään ole muuta väittänyt. Sinulla on nyt jokin olkinukke, jota vastaan haluat argumentoida. Ihan vapaasti saat tehdä niin. :D
"Pitää olla aivan helvetintyhmä laatiakseen tieten tahtoen näennäisesti pätevän sopimuksen joka sisältää jo alunperin tietoisen kollisioriskin. "
Kuka sellaisen on tehnyt?
"Tietämättömyys on harvoin tai missään tapauksessa hyvä peruste, ja muiden, jopa sivullisen, oikeuksien laiminlyönti voi aiheuttaa menetyksiä. Ihan vain tiedoksi."
Ymmärtämättömyytesi juridiikan perusasioista estää minkäänlaisen järkevän keskustelun aiheesta.
Sovitaan, että AP:llä on osakkeessa kolme makuuhuonetta, olohuone ja keittiö. Jokainen hallinnoi omaa huonettaan yksin, jonka lisäksi olohuonetta, kylpyhuonetta ja keittiötä yhdessä.
Jos yhteisomistajat tuovat tuomioistuimen ratkaistavaksi kysymyksen, josta on sovittu keskinäisellä sopimuksella, tuomioistuimen tulisi perustaa ratkaisunsa sopimukseen. Poikkeuksen tähän sääntöön voivat tuoda esimerkiksi olennaisesti muuttuneet olosuhteet ja tietenkin pakottava lainsäädäntö.
Lain mukaan yhteisomistajalla on oikeus toisia yhteisomistajia kuulematta luovuttaa osuutensa ja muutenkin siitä määrätä, samoin kuin myös käyttää yhteistä esinettä hyväkseen sellaisella tavalla, että hänen toimenpiteensä eivät loukkaa muiden yhteisomistajien vastaavia etuja ja oikeuksia.
Kuten on asiassa jo mainittua, yhtiöjärjestys ei voi de facto sisältää etuosto-oikeutta tai lunastusoikeutta osakkeen määräosiin. Jos yksi yhteisomistaja kuitenkin haluaa luovuttaa osuutensa lakiin perustuen, hänellä on siihen oikeus. Mikä edellä kuvattu oikeus on?
Olettaen, että kyseisessä neljän huoneen ja keittiön asunnossa asuu alkuperäisesti sisarukset, yhteisomistajan luopumisen ulkopuoliselle taholle voidaan katsoa loukkaavan kahden muun yhteisomistajan etuja ja oikeuksia. Olkoonkin, että luopuminen ja sitä vastaava sopimus olisivat päteviä, sopimuksen todellista sitovuutta voitaisiin tarkastella vasta tuomioistuimessa. Olisiko kahta yhteisomistajaa (= sisarukset) kohtaan oikein, että kolmas ja uusi yhteisomistaja olisikin täysin ulkopuolinen? Sopimus on luultavasti täysin lainmukainen, mutta siitä huolimatta se aiheuttaisi kahdelle muulle yhteisomistajalle kohtuuttoman ja ennalta arvaamattoman tilanteen.
Olettaen, että yhden yhteisomistajan luopuminen tapahtuisi toisen yhteisomistajan hyväksi, kenenkään yhteisomistajan etuja ja oikeuksia tuskin loukattaisiin. Yhteisomistajat ovat entuudestaan tuttuja, eikä etujen ja oikeuksien suhteen ole ristiriitaa,
On kaikkien etu tarkastella asiaa jo etukäteen, sillä näennäisesti päteväkin sopimus voi aiheuttaa kollision. Sopimuksen ja kokonaisuuden tulkinta on usein mahdollista tehdä vasta oikeussalissa. Kalliisti.
Muutama asia on huomattava.
Sopimuksen pätemättömyys tarkoittaa sitä, ettei sopimus tule voimaan tai jos se on suoritettu, että sopimus voidaan purkaa. Jos pätemätöntä sopimusta ei ole suoritettu, sen sitovuus raukeaa eikä suorituksia tarvitse tehdä. Jos sopimuksen mukaisia suorituksia on tehty, sopimus purkautuu ja jo tehdyt suoritukset on palautettava. (Norri)
Jos sopimusosapuoli kuitenkin jättää vetoamatta toisen osapuolen sopimusrikkomukseen tai ei vetoa siihen vaadittavassa ajassa, sopimuksen pätemättömyys korjaantuu ja sopimus pysyy voimassa. Sopimusosapuoli voi myös jälkikäteen hyväksyä vastapuolen sopimusrikkomuksen, ja tällä tavalla pitää sopimuksen voimassa.
Sopimuksen pätemättömyyttä on vaikea tarkasti määritellä, koska se voi olla tapauskohtaisesti erilaista.
Nimim. Oikaisu: "Täällä tulkitaan KKO 2017:2 täysin väärin."
Nimimerkki Oikaisu ei liene edes lukenut läpi koko ratkaisua, niin toistaitoiselta näyttää hänen kannanottonsa Korkeimman oikeuden ratkaisuun. Onnetonta!
Mikä ratkaisussa on oleellista? Se, että sekä käräjäoikeuden että hovioikeuden ratkaisuista oli valitettu, ja että KKO antoi asiassa ennakkopäätöksensä, joka on sellaisenaan yhtiöjärjestyksen tiukimman tulkinnan vastainen. Yhtiöjärjestyksen yli käveltiin lopulta hyvinkin raskain askelin.
(A) Käräjäoikeus: "Käräjäoikeus vahvisti, että As. Oy M:n osakkeenomistaja D:n lunastusoikeus koski 2/3:aa osakeryhmästä numerot 1875 - 1963, ja julisti lunastusvaatimuksen pätemättömäksi niiltä osin kuin se oli koskenut A:n 1/3:n suuruista omistusosuutta osakeryhmään."
Käräjäoikeus siis katsoi vain ja ainoastaan yhtiöjärjestykseen vedoten, että alkuperäinen omistaja ei saanut luovuttaa murto-osuuksia asunto-osakkeesta edes lähipiirilleen. Osakeryhmässä olisi ollut ratkaisun jäljiltä omistajina alkuperäinen omistaja A sekä D. Henkilöiden A ja D ei edes tarvitse tuntea toisiaan, ja osapuolet olivat vasten alkuperäisen omistajan tahtoa ajautuneet yhteisomistajuuteen.
(B) Hovioikeus: "Hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden perustelut ja johtopäätökset A:n omistusosuuden ja C:n saannon osalta..... Hovioikeus vahvisti, että D:llä oli oikeus lunastaa C:n osuus eli yksi kolmasosa osakeryhmästä. Hovioikeus julisti D:n lunastusvaatimuksen pätemättömäksi myös siltä osin kuin se oli koskenut B:n ostamaa 1/3 osaa mainitusta osakeryhmästä. Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota siltä osin kuin D:n lunastusvaatimus A:n omistusosuuteen oli julistettu pätemättömäksi."
Hovioikeus katsoi sekä rintaperillisen saantoon perustuen että yhtiöjärjestyksen tulkintaan vedoten, että alkuperäinen omistaja sai luovuttaa murto-osuuksia asunto-osakkeesta rintaperilliselleen mutta ei kuitenkaan rintaperillisen avopuolisolle. Osakeryhmässä olisi ollut ratkaisun jäljiltä omistajina alkuperäinen omistaja A, hänen rintaperillisensa B sekä ulkopuolinen D. Henkilöiden A ja B sekä D ei edes tarvitse tuntea toisiaan, ja osapuolet olivat vasten alkuperäisen omistajan tahtoa ajautuneet yhteisomistajuuteen.
(C) Korkein oikeus: "Asunto-osakeyhtiön saman huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet muodostavat jakamattoman kokonaisuuden ja että tällaisen kokonaisuuden hajottaminen murto-osuuteen kohdistuvan lunastamisen seurauksena saattaisi johtaa odottamattomaan ja epätarkoituksenmukaiseen lopputulokseen. Korkein oikeus katsoo, että vaikka asunto-osakeyhtiölaissa yhtiölle on annettu laaja oikeus määrätä lunastusoikeuden ulottuvuudesta yhtiöjärjestyksellä, lunastusoikeuden ulottaminen osakkeen murto-osaan poikkeaa niin selvästi todetuista asunto-osakeyhtiölain yleisistä periaatteista ja tavoitteista, että niistä poikkeaminen yhtiöjärjestyksessä edellyttäisi selkeää määräystä...... Korkein oikeus katsoo, että D:llä ei ole ollut lunastusoikeutta osakeryhmään eikä mihinkään murto-osuuteen siitä. D:n lunastusvaatimus on kokonaisuudessaan julistettava pätemättömäksi."
Korkein oikeus siis katsoi, että yhtiöjärjestyksen tulkinnasta voidaan poiketa, jos se johtaa yhtiön, osakkeenomistajan tai luovutuksensaajan kannalta yllättävään tai kohtuuttomaan lopputulokseen. Aikaisempiin ratkaisuihin vedoten murto-osaisia lunastuksia ei voida (tarvitse) sallia, jos lopputuloksena olisi yhteisomistussuhde ulkopuolisen vieraan tahon kanssa. KKO edelleen painotti asunto-osakkeen osuuden kaupan tehdyn läheisten välillä, ja kauppa on osapuolten mukaan toteutettu murto-osaisena kaupan rahoittamiseen liittyvistä syistä, ei lunastuslauseen kiertämiseksi. Lopputuloksena omistajuus oli toivottu yhteisomistajuus A:n, B:n ja C:n kesken. D:n yhtiöjärjestykseen perustuva lunastusvaatimus katsottiin pätemättömäksi.
Ole hyvä, siinä sinulle opiksi ja ojennukseksi.
Taas näitä "opettajia", jotka eivät edes itse ymmärrä lukemaansa. Ja mikä olennaista, hän jättää olennaisen kohdan kokonaan lukematta KKO:n päätöksestä. Mutta sillä tavalla saa tietysti omaa "tulkintaansa" vastaavan lopputuloksen.
Kommenntia lyhyesti:
Käräjäoikeus on antanut selvästi asunto-osakeyhtiölain valmistelussa (hallituksen esityksessä esitettyjen perustelujen) vastaisen tuomion. Tältä osin hovioikeus oli siteerannut ao. kohtaa hallituksen esityksestä: "Lain perusteluissa oli todettu muun ohella, että ehdotetun 1 kohdan olettamasäännöksen tarkoitus oli kiinnittää yhtiöjärjestystä laativien erityistä huomiota siihen, että lunastuslausekkeen ulottamista myös osakkeenomistajien välisiin saantoihin ja osakkeenomistajan ja tämän sukulaisten ja aviopuolison välisiin saantoihin oli syytä harkita huolellisesti. Jos haluttiin, että lunastusoikeus koskee osakkeenomistajien välisiä tai osakkeenomistajan ja tämän perheenjäsenten tai sukulaisten välisiä saantoja, tästä oli nimenomaisesti mainittava yhtiöjärjestyksessä."
Hovioikeuden ratkaisu on nojannut siihen perusteeseen, että kun yhtiöjärjestyksessä ei nimenomiasesti mainittu lähipiiriin ulottuvia kauppoja, ne olivat lunastuslausekkeen ulottumattomissa.
"Korkein oikeus siis katsoi, että yhtiöjärjestyksen tulkinnasta voidaan poiketa, jos se johtaa yhtiön, osakkeenomistajan tai luovutuksensaajan kannalta yllättävään tai kohtuuttomaan lopputulokseen."
Niinpä, mutta KKO ei katsonut tällä väitetyn tapaan, että yhtiöjärjestyksen lunastuslausekkeet eivät milloinkaan koskisi murto-osaisia osakekauppoja.
Jos KKO 2017:2 tulkittaisiin täällä väärin esitetyllä tavalla, olisi hellpoa kiertää yhtiöjärjestysten lunastuslausekkeet yksinkertaisesti tekemällä kaupat murto-osaisina esimerkiksi: tänään A ostaisi B:ltä puolet asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavista osakkeista (osakeryhmästä) ja seuraavna päivänä toisen puolen, jolloin hän olisi saanut kahdella kaupalla osakkeet, eikä mihinkään kauppaan voitaisi soveltaa lunastuslausekkeita.
Tällaisen tulkinnan tehneelle voisi sanoa, että pitää olla aivan helvetintyhmä tehdäkseen tuollaisen tulkinnan.
Tässäpä kaikille edellä mainituille opiksi ja ojennukseksi!!!
Nim. Opettaja: "Jos KKO 2017:2 tulkittaisiin täällä väärin esitetyllä tavalla, olisi hellpoa kiertää yhtiöjärjestysten lunastuslausekkeet yksinkertaisesti tekemällä kaupat murto-osaisina esimerkiksi: tänään A ostaisi B:ltä puolet asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavista osakkeista (osakeryhmästä) ja seuraavna päivänä toisen puolen, jolloin hän olisi saanut kahdella kaupalla osakkeet, eikä mihinkään kauppaan voitaisi soveltaa lunastuslausekkeita."
Nim. opettajan aggressiivisesta käytöksestä tulee mieleen edes mennyt nimim. nix_nax aka 00530; lienee sama henkilö kyseessä tai reinkarnaationsa.
Täällä esitetty tulkinta on aivan oikein, ja "opettajalla" on jäänyt itse asiasisältö mieltämättä. Aikaisemmin "opettaja" kertoi, että oleellista oli kaupan keinotekoisuus, aivan kuten D kanteeseen antamassaan vastauksessa väitti. Keinotekoisuus oli kuitenkin asiassa ainoastaan sivujuonne, ja KKO kiinnittää asiaan juuri ja juuri sen verran huomiota, että toteaa näytön asiassa puuttuneen. Se siitä - opettaja voinee retuuttaa ihan itse ja yksin olkinukkeaan.
Opettajalle tiedoksi, että kannattaisi lukea teksti kokonaisuudessaan ja mieltää lukemansa. Lue siis teksti huolella edes kerran läpi.
Korkein oikeus katsoo, että vaikka asunto-osakeyhtiölaissa on annettu yhtiölle laaja oikeus määrätä lunastusoikeuden ulottuvuudesta yhtiöjärjestyksellä, lunastusoikeuden ulottaminen osakkeen murto-osaan poikkeaa niin selvästi asunto-osakeyhtiölain yleisistä periaatteista ja tavoitteista, että niistä poikkeaminen yhtiöjärjestyksessä edellyttäisi selkeää määräystä.
Korkein oikeus ei siis katso mahdottomaksi, etteikö murto-osien lunastaminen olisi mahdollista, mutta poikkeaminen yleisistä periaatteista ja tavoitteista edellyttäisi selkeää määräystä. Sellaista ei nyt yhtiöjärjestyksessä ollut. Ellei lunastuslauseke siis ole ko. osiltaan riittävän selkeästi erikseen määritelty, murto-osien lunastusoikeus ei ole sallittu. Näin siitä huolimatta, että myös osakkeen murto-osuus voidaan siirtää.
"Tietämättömyys on harvoin tai missään tapauksessa hyvä peruste, ja muiden, jopa sivullisen, oikeuksien laiminlyönti voi aiheuttaa menetyksiä. Ihan vain tiedoksi."
Hyvin sanottu, ja "opettajakin" voisi ottaa tuosta oppia vastaan.
Voi voi!! No, nyt se "opettaja" suuttui.
Et voi sanoa minua "opettajaksi" paitsi jos tarkoitukesi on vain sotkea keskustelua, niin kuin se kieltämättä on ollutkin. Toimintasi on tyypillistä trollaamista.
"Täällä esitetty tulkinta on aivan oikein, ja "opettajalla" on jäänyt itse asiasisältö mieltämättä. Aikaisemmin "opettaja" kertoi, että oleellista oli kaupan keinotekoisuus, aivan kuten D kanteeseen antamassaan vastauksessa väitti. Keinotekoisuus oli kuitenkin asiassa ainoastaan sivujuonne, ja KKO kiinnittää asiaan juuri ja juuri sen verran huomiota, että toteaa näytön asiassa puuttuneen."
Edelleen sivuutat korkeimman oikeuden päätösestä tehtävän prejudikaatin, joka täällä olisi mukamas se, että murto-osaisia osakekkauppoja ei voisi tehdä lainkaan. Se on täysin väärä tulkinta, ellet sitten todellakin ole sitä mieltä, että esim. kahdella perättaisellä kaupalla voisi kiertää yhtiöjärjestysten lunastulausekkeet.
Mitään muuta arvoa tullaisella KKO 2017:2 päätöksen "tulkinnalla" ei ole kuin trollaus, joten se siitä.
"Korkein oikeus ei siis katso mahdottomaksi, etteikö murto-osien lunastaminen olisi mahdollista, mutta poikkeaminen yleisistä periaatteista ja tavoitteista edellyttäisi selkeää määräystä. Sellaista ei nyt yhtiöjärjestyksessä ollut."
Näin KKO lausui. Juuri näin olenkin todennut KKO 2017:2 päätöksestä. Murto-osien lunastaminen yleensä ON mahdollista!
"Ellei lunastuslauseke siis ole ko. osiltaan riittävän selkeästi erikseen määritelty, murto-osien lunastusoikeus ei ole sallittu.
Näin KKO ei ole lausunut. Johtopäätöksesi on virhellinen ja on ollut sitä koko ajan.
Oikea johtopäätös tältä osin on seuraava:
Ellei lunastuslauseke ole ko. osiltaan riittävän selkeästi määritelty, murto-osien lunastusoikeus ON (kuitenkin) sallittu, jos murto-osaisella kaupalla voidaan todeta olleen tarkoitus kiertää yhtiöjärjestyksen lunastuslauseke. Viimeksi mainitusta pitää esittää näyttöä.
"Murto-osien lunastaminen yleensä ON mahdollista!"
Heh...! Väärin.
Murto-osien lunastaminen on mahdollista ainoastaan siinä tapauksessa, että lunastuslauseke on riittävän selkeästi ja erikseen yhtiöjärjestyksessä määritelty. Muussa tapauksessa lunastusoikeuden ulottaminen osakkeen murto-osaan poikkeaa selvästi asunto-osakeyhtiölain yleisistä periaatteista ja tavoitteista.
Normaalitapauksessa A voi ostaa tänään B:ltä puolet asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavista osakkeista (osakeryhmästä) ja huomenna toisen puolen. A on saanut kahdella kaupalla osakkeet, eikä kauppaan voida soveltaa lunastuslauseketta. Jos yhtiöjärjestyksen lunastuslauseke on riittävän selkeästi ja erikseen määritelty, murto-osien lunastaminen kaupan yhteydessä on mahdollista. Edelleen, jos murto-osaisella kaupalla voidaan todeta olleen tarkoitus kiertää yhtiöjärjestyksen lunastuslauseke, luovutusta voidaan oikeuden ratkaisulla pitää pätemättömänä, ja kauppa purkautuu.
"Normaalitapauksessa A voi ostaa tänään B:ltä puolet asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavista osakkeista (osakeryhmästä) ja huomenna toisen puolen."
Normaalitapauksessa tällainen kauppa ei ole mahdollinen, jos yhtiöjärjestyksessä on asianmukainen lunastuslauseke, koska yhtiöjärjestyksen kiertäminen ei ole mahdollista peräkkäisin keinotekoisin murto-osaa koskevin osakekaupoin. Tämä on itsestään selvää ja vain täysin asiantuntematon taho väittäsi muuta.
Alkuperäiselle tiedoksi.
Nimimerkki oikaisu: "(Etuosto-oikeussopimuksenne) on pätevä. Mitkään asunto-osakeyhiön yhtiöjärjestyksessä olevat lunastus ym. lausekkeet eivät vaikuta tekemänne sopimuksen pätevyyteen."
1. Yleisellä tasolla jotta sopimus voisi olla pätevä, sopimuksen tulee sisältää kaikki se oleellinen ja merkittävä tieto, jota tarvitaan luovutuksen kohteesta. Jos yksi tai useampi osapuoli jättää luovutuksen kohteesta jotakin oleellista kertomatta, sopimusta voidaan pitää joko kokonaan tai osittain pätemättömänä. Jos osapuoli jättää kertomatta yhtiöjärjestyksen mukaisista etuosto-oikeus- tai lunastuslausekkeista, kyseeseen saattaa tulla petollinen viettely. Ylipäänsä petollisesta menettelystä on kyse silloin kun sopimusosapuoli antaa virheellistä tietoa tai salaa jonkun seikan ja sopimuksen solmiminen perustuu juuri tästä syystä muodostuneeseen virheelliseen käsitykseen.
Jos yhtiöjärjestykseen sisältyy etuosto-oikeus tai lunastuslausekkeita, ne tulee luovutuksen yhteydessä käydä läpi. On kaikkien osapuolien etu selvittää luovutuksen kohteesta kaikki mahdollinen ml. yhtiöjärjestys.
2. Murto-osien lunastaminen on mahdollista ainoastaan siinä tapauksessa, että lunastuslauseke on riittävän selkeästi ja erikseen yhtiöjärjestyksessä määritelty. Muussa tapauksessa lunastusoikeuden ulottaminen osakkeen murto-osaan poikkeaa selvästi asunto-osakeyhtiölain yleisistä periaatteista ja tavoitteista.
3. Asunto-osakkeen yhteisomistajilla on oikeus toisia yhteisomistajia kuulematta määrätä omasta osuudestaan ja luovuttaa se sekä käyttää asunto-osaketta hyväkseen tavalla, joka ei loukkaa toisten yhteisomistajien oikeuksia.
Nimimerkki oikaisu: "Yhtiöjärjestys ei vaikuta osakkeenomistajien keskenään tekemän sopimuksen pätevyyteen. Eri asia kuitenkin on, että muiden osakkaiden yhtiöjärjestyksen mukainen etuosto-oikeus/lunastusoikeus voisi vaikuttaa siihen, kuinka kauppa voidaan toteuttaa."
Katso edellinen kohta.
Nimimerkki oikaisu: "Murto-osien lunastaminen yleensä ON mahdollista!"
Murto-osien lunastaminen on mahdollista ainoastaan siinä tapauksessa, että lunastuslauseke on riittävän selkeästi ja erikseen yhtiöjärjestyksessä määritelty. Muussa tapauksessa lunastusoikeuden ulottaminen osakkeen murto-osaan poikkeaa selvästi asunto-osakeyhtiölain yleisistä periaatteista ja tavoitteista.
Tässä oikaisuja lukijoille, jotta ei aivan väärää tietoa leviäsi.
1. Yhtiöjärjestyksessä olevilla lunastuslausekkeilla ei voi olla edes teoriassa mitään vaikutusta tekemänne etuosto-oikeutta koskevaan sopimukseen. Voitte vapaasti päättä, että keskinäisiin kauppoihinne koskien murto-osaista omistusta asunto-osakkeeseen, jonka omistatte yhdessä, sovelletaan etuosto-oikeutta. Tämä on hyödyllistä, koska olisi hankalaa, jos joku osaomistajista myisi osuutensa täysin ulkopuoliselle. Etuosto-oiekus turvaa kaikkien osaomistajien etuja ja on kaikilta osin pätevä ja sitova. Täällä on esitetty ihan virheellisä lisäehtoja pätevälle sopimukselle.
2. Murto-osaiseenkin asunto-osakekauppa on yleensä mahdollinen lunastaa, jos yhtiöjärjestyksessä on tätä koskeva lauseke. Lunastuslausekkeet eivät ole kierrettävissä täällä esitetyllä tavakka tekemällä keinotekoisesti useita murot-osaisia kauppoja peräkkäin. Jotkut asiantuntemattomat kirjoittajat ovat kuvitelleet korkeimman oikeusen ennakkopäätöksen (kKKO 2017:2) sallivan yhtiöjärjestyksen lunastuslausekkeiden kiertämisen yleisesti. Näin asia ei tietenkään ole, vaan murto-osaisiinkin kauppoihin voidaan kohdistaa lunastusmenettely.
3. Tärkeätä on ottaa huomioon Suomessa vallitseva sopimusvapaus, joten asunto-osakkeen yhteisomistajilla on oikeus toisia yhteisomistajia kuulematta määrätä omasta osuudestaan ja luovuttaa se vapaasti.
Tämän vuoksi asunto-osakkeen yhteisomistajien kannattaa sopia etuosto-sopimuksesta keskinäisessä suhteessaan, jotta ei synny myöhemmin ongelmia. Tällainen sopimus on pätevä ja sitova ja se on sitä silloinkin, vaikka yhtiöjärjestyksessä olisi asianmukainen lunastuslauseke. Syytä on kuitenkin huomata, että murto-osaiseenkin osakekauppaan voidaan soveltaa yhtiöjärjestyksen lunastuslauseketta ja se voi tulla siten jonkun osakkaan lunastuksen kohteeksi.
Hyvä, että olet osittain jo muuttanut mielipidettäsi. Seuraavat kohdat ovat kuitenkin ristiriitaisia eli annetut neuvot ovat puutteellisia ja jopa vääriä.
Nimim. oikaisu: "Murto-osien lunastaminen yleensä ON mahdollista!" (Väärin)
Nimim. oikaisu jatkaa: "Murto-osaiseenkin asunto-osakekauppa on yleensä mahdollinen lunastaa, jos yhtiöjärjestyksessä on tätä koskeva lauseke." (Oikein)
Sinulle on kerrottu ja on yleisesti jo tiedossa, että murto-osien lunastaminen on mahdollista VAIN siinä tapauksessa, että lunastuslauseke on riittävän selkeästi ja erikseen yhtiöjärjestyksessä määritelty. Muussa tapauksessa lunastusoikeuden ulottaminen osakkeen murto-osaan poikkeaa selvästi asunto-osakeyhtiölain yleisistä periaatteista ja tavoitteista.
Nimim, oikaisu: "Yhtiöjärjestyksessä olevilla lunastuslausekkeilla ei voi olla edes teoriassa mitään vaikutusta tekemänne etuosto-oikeutta koskevaan sopimukseen. Voitte vapaasti päättä, että keskinäisiin kauppoihinne koskien murto-osaista omistusta asunto-osakkeeseen, jonka omistatte yhdessä, sovelletaan etuosto-oikeutta."
Ravistelet itse kehittämääsi olkiukkoa: mikään ei estä laatimasta ko. sopimusta. Etuosto-oikeussopimusta ei kuitenkaan tarvita lainkaan, sillä asunto-osakkeen yhteisomistajilla on oikeus toisia yhteisomistajia kuulematta määrätä omasta osuudestaan ja luovuttaa se sekä käyttää asunto-osaketta hyväkseen tavalla, joka ei loukkaa toisten yhteisomistajien oikeuksia.
Mikään ei siis estä laatimasta sopimusta. Jotta mahdolliselta kollisiolta voisi kuitenkin välttyä jo ennakkoon, yhtiöjärjestyksen sisältämät etuosto-oikeus- tai lunastuslausekkeet tulee käydä läpi. Tämä ei ole pakottava asia, vaan täysin tahdonvarainen: kaikkien osapuolien etu on selvittää luovutuksen kohteesta kaikki mahdollinen ml. yhtiöjärjestys.
"Tällainen sopimus on pätevä ja sitova ja se on sitä silloinkin, vaikka yhtiöjärjestyksessä olisi asianmukainen lunastuslauseke."
Sopimus ei saa rikkoa yhtiöjärjestystä eikä loukata toisten yhteisomistajien etuja ja oikeuksia. Edelleen, jos murto-osaisella kaupalla voidaan todeta olleen tarkoitus kiertää yhtiöjärjestyksen lunastuslauseke, luovutusta voidaan oikeuden ratkaisulla pitää pätemättömänä, ja kauppa purkautuu.
Minun ei ole tarvinnut muuttaa alkuperäistä mielipisettäni mihinkään. Sinulle on tullut ilmeisesti joki väärinkäsitys. Olepa jatkossa tarkempi kirjoituksissasi!
Niin kuin voit lukea 29.12. klo 20:41 viestissäni olen todennut: "Korkein oikeus ei siis katso mahdottomaksi, etteikö murto-osien lunastaminen olisi mahdollista, mutta poikkeaminen yleisistä periaatteista ja tavoitteista edellyttäisi selkeää määräystä. Sellaista ei nyt yhtiöjärjestyksessä ollut."
Näin KKO lausui. Juuri näin olenkin todennut KKO 2017:2 päätöksestä. Murto-osien lunastaminen yleensä ON mahdollista!
"Etuosto-oikeussopimusta ei kuitenkaan tarvita lainkaan, sillä asunto-osakkeen yhteisomistajilla on oikeus toisia yhteisomistajia kuulematta määrätä omasta osuudestaan ja luovuttaa se sekä käyttää asunto-osaketta hyväkseen tavalla, joka ei loukkaa toisten yhteisomistajien oikeuksia."
Tämä on täysin virheellistä tietoa, josta olen jo aiemmin huomauttanut, mutta et ilemisesti ymmärrä asiaa. Etuostosopimus on hyödyllinen juuri, koska asunto-osakkeen yhteisomistajilla on oikeus toisia yhteisomistajia kuulematta määrätä omasta osuudestaan ja luovuttaa se.
Täysin triviaali on huomiosi siitä, että asutno-osakkeen kauppaan ryhtyessään on syytä tutustua yhtiöjärjestykseen.
"Sopimus ei saa rikkoa yhtiöjärjestystä eikä loukata toisten yhteisomistajien etuja ja oikeuksia."
Niin kuin olen jo toistuvasti todennut, etuosto-oikeutta koskeva sopimus ei voi edes teoriassa rikkoa yhtiöjärjestystä vastaan ja olla sen vuoksi jotenkin pätemätön. Yhteisomistajien etua se tukee eikä suinkaa ole sitä vastaan.
"Edelleen, jos murto-osaisella kaupalla voidaan todeta olleen tarkoitus kiertää yhtiöjärjestyksen lunastuslauseke, luovutusta voidaan oikeuden ratkaisulla pitää pätemättömänä, ja kauppa purkautuu."
Väitteesi kaupan purkautumisesta on lakiin perustumaton ja väärä. Jos tarkoitus on ollut kiertää murto-osaisella kaupalla yhtiöjärjestyksen lunastuslauseke, osakkeen lunastus on mahdollista KKO 2017:2 päätöksessä ilmenevä huomioon ottaen toteuttaa. Missään tapauksessa tällä perusteella itse osakekauppa ei ole pätemätön. Ulkopuolinenko voisi mielestäsi vaatia kahden yksityishenkilön välisen kaupan julistamista pätemättömäksi? Absurdia!!!
Nimim. oikaisu: "Sinulle on tullut ilmeisesti joki väärinkäsitys."
Tuskin. Kannattaa olla tarkka siitä, mitä kirjoittaa.
Nimim. oikaisu: "Murto-osien lunastaminen yleensä ON mahdollista!" (Väärin)
Murto-osien lunastaminen on mahdollista VAIN siinä tapauksessa, että lunastuslauseke on riittävän selkeästi ja erikseen yhtiöjärjestyksessä määritelty. Muussa tapauksessa lunastusoikeuden ulottaminen osakkeen murto-osaan poikkeaa selvästi asunto-osakeyhtiölain yleisistä periaatteista ja tavoitteista.
Murto-osien lunastaminen ei siis ole YLEENSÄ mahdollista, vaan ainoastaan erikseen määriteltynä.
Nimim. oikaisu: "Etuostosopimus on hyödyllinen juuri, koska asunto-osakkeen yhteisomistajilla on oikeus toisia yhteisomistajia kuulematta määrätä omasta osuudestaan ja luovuttaa se."
Kuten olen sanonut, etuostosopimus voi oikein hyvin olla olemassa. Onpa sopimus olemassa tai ei ole, lain mukaan yhteisomistajalla on oikeus toisia yhteisomistajia kuulematta luovuttaa osuutensa ja muutenkin siitä määrätä, samoin kuin myös käyttää yhteistä esinettä hyväkseen sellaisella tavalla, että hänen toimenpiteensä eivät loukkaa muiden yhteisomistajien vastaavia etuja ja oikeuksia.
Yhteisomistaja määrää osuudestaan täysin itsenäisesti siihen saakka, kunnes muiden yhteisomistajien edut ja oikeudet tulevat loukatuiksi. Etuostosopimus on hyödyllinen vain ostajalle, sillä sopimus on sitova ja pätevä, mutta myyjän kannalta sopimus on vain hänen etujaan rajoittava, sillä hänen oikeutensa ovat peräisin laista. Myyjänä toimivan yhteisomistajan ei siis mitenkään kannata allekirjoittaa sopimusta, sillä myyjä ei sopimuksesta mitenkään hyödy. Sopimuksessa on kyseessä vain ostajan etu.
Nimim. oikaisu: "Väitteesi kaupan purkautumisesta on lakiin perustumaton ja väärä."
Oma väitteesi on perusteluja vaille totta.
Jos murto-osaisella kaupalla voidaan todeta olleen tarkoitus kiertää yhtiöjärjestyksen lunastuslauseke, luovutusta voidaan oikeuden ratkaisulla pitää pätemättömänä, ja kauppa purkautuu. Luovutuksen kohdetta rasittaa virhe, mikäli luovutuksessa jotakin oleellista on jätetty huomioimatta. Ostaja voi mahdollisen laiminlyönnin tai virheen perusteella menettää omistusoikeutensa joko oikealle omistajalle tai luovutus voidaan julistaa tehottomaksi jonkun muun kuin luovuttajan vaatimuksesta.
Tuomioistuin ratkaisee kysymyksen siitä, rasittaako luovutusta virhe ja miten mahdollinen virhe vaikuttaa lunastusoikeuteen.
Siitä vaan uutta matoa koukkuun!
Olen jo 29.12. klo 20:41 kertonut, miten asiaa ja KKO 2017:2 tulee tulkita.
Oikea johtopäätös tältä osin on seuraava:
Ellei lunastuslauseke ole ko. osiltaan riittävän selkeästi määritelty, murto-osien lunastusoikeus ON (kuitenkin) sallittu, jos murto-osaisella kaupalla voidaan todeta olleen tarkoitus kiertää yhtiöjärjestyksen lunastuslauseke. Viimeksi mainitusta pitää esittää näyttöä.
Siten väitteesi, ettei murto-osaisen osakekaupan lunastus olisi yleensä mahdollista, on virheellinen.
Erityisesti :"Murto-osien lunastaminen on mahdollista VAIN siinä tapauksessa, että lunastuslauseke on riittävän selkeästi ja erikseen yhtiöjärjestyksessä määritelty" on väärin, koska lunastus on sallittu, jos kaupalla on ollut tarkoitus kiertää yhtiöjärjestyksen lunastuslauseke. Näin korkein oikeus toteaa KKO 2017:2 päätöksessä, missä (yksittäisessä) tapauksessa ei kuitenkaan ollut näyttöä tästä kiertämisen tarkoituksesta. Siten mainittu luanstaminen on YLEENSÄ mahdollista.
"Yhteisomistaja määrää osuudestaan täysin itsenäisesti siihen saakka, kunnes muiden yhteisomistajien edut ja oikeudet tulevat loukatuiksi. Etuostosopimus on hyödyllinen vain ostajalle, sillä sopimus on sitova ja pätevä, mutta myyjän kannalta sopimus on vain hänen etujaan rajoittava .... "
Murto-osaisen osakkeen omistaja voi olla joko:
A) ostaja (halutessaan hankkia toiselta yhteisomistajalta tämän osuuden) tai
B) myyjä (halutessaan saada osakkeen muutetuksi muuksi varallisuudeksi).
Tilanteessa A hän on ostajana etuosto-oikeuden käyttäjä ja hyötyy sopimuksesta siten, että kukaan ulkopuolinen ei tule ko. osakkeen (osakeryhmän) omistajaksi.
Tilanteessa B hän myyjänä tulee saamaan saman taloudellisen hyödyn kaupasta kuin silloinkin, jos hän myisi osakkeen ulkopuoliselle taholle. Mitään haittaa hänelle ei aiheudu siitä, että joku toinen yhteisomistajista ostaa hänen osuutensa. Kauppahinta on saman suuruinen. Myyjällä ei yleensä muuta intressiä olekaan kauppaan, mutta jos poikkeuksellisesti olisi tarvetta nimetä jokin tietty taho/piiri ostajaksi, niin tästä voidaan tehdä yhteisomistajien kesken asianmukainen ehto etuosto koskevaan sopimukseen.
"Oma väitteesi on perusteluja vaille totta." ??? Mitä perusteluja kaipaat kahden täysivaltaisen ja oikeustoimikelpoisen henkilön välisen kaupan pätevyydelle?
"Luovutuksen kohdetta rasittaa virhe, mikäli luovutuksessa jotakin oleellista on jätetty huomioimatta."
Jotakin oleellista huomiotta? Melkoisen yksilöimätön väite ottaakseni kantaa siihen.
Jos murto-osaisella kaupalla on ollut tarkoitus kiertää yhtiöjärjestyksessä oleva lunastuslauseke, oikeusseuraamus on, että yhtiön osakas tai yhtiö itse lunastaa kaupan kohteena olleen murto-osuuden, tai oikeammin lopulta kaikki ne murto-osuudet, joilla kauppaa on käyty.
" Ostaja voi mahdollisen laiminlyönnin tai virheen perusteella menettää omistusoikeutensa joko oikealle omistajalle tai luovutus voidaan julistaa tehottomaksi jonkun muun kuin luovuttajan vaatimuksesta."
Ostaja voi toki menettää omistusoikeutensa sille, joka yhtiöjärjestyksen mukaista lunastusta käyttää hyödykseen, jolloin hänestä tulee osakkeiden omistaja. Mitään muuta "oikeaa" omistajaa ei lunastuksen seurauksena tule osakkeille. Kauppaan ei yleensä, harvinaisia poikkeustapauksia lukuun ottamatta, voi puuttua jälkeenpäin muut tahot kuin kaupan osapuolet itse (siis jos kaupassa olisi väitteesi mukainen virhe).
"Tuomioistuin ratkaisee kysymyksen siitä, rasittaako luovutusta virhe ja miten mahdollinen virhe vaikuttaa lunastusoikeuteen."
Tuomioistuin ratkaisee toki riita-asian, jos sellainen laitetaan vireille sinne tai jättää kanteen tutkimatta, jollei prosessinedellytyksiä sen käsittelemiselle ole lain mukaan olemassa. Viimeksi mainittu vaihtoehto on todennäköinen kanteen kohtalo, jos kaupan ulkopuolinen taho ryhtyy vaatimaan kaupan "julistamista tehottomaksi" noin vain.
Ehkei sinun kannata viritellä uutta matoa koukkuun enää, sillä tämä viimeksi esittämäsi kyhäelmä kuihtuu henkitoreissaan. Kertaa kirjoituksiani ja ota opiksi!
Tuohon "Toopen" esittämään kysymykseen olisi jatkoa. Yksi tyhmä saattaa kysyä enemmän kuin kymmenen viisasta osaa vastata.
Jos lahjoitan asunnosta murto-osan 1/3 jokaiselle lapselleni eli yhteisomistukseen, voinko lahjoittaa saman asunnon hallinnan vain yhdelle lapselle tai kahdelle lapselle vai onko myös hallinta jaettava tasan omistajuuksien murto-osien suhteessa?
Voiko asunnon hallintaa jakaa murto-osiin kuten omistajuuden voi jakaa?
Voiko asunnon yhteisomistajuudessa yksi (tai useampi) lapsi asua asunnossa ja muut hallinnan saajien ominaisuudessa vuokrata asuntoa tai osaa siitä?
Jos hallinnan voi jakaa murto-osiin, miten hallinnan pidätyksestä tehdään vähennys lahjaveroon?
Esimerkki: neljä huonetta ja keittiö, jokainen lapsi omistaa laskennallisesti 1/3 eli yhden huoneen yhteiset tilat, yksi lapsi asuu asunnon yhdessä huoneessa, muut lapset asuvat muualla, yhdellä on kuitenkin hallintaoikeus koko asuntoon, hallintaoikeuden omistaja vuokraa yhtä huonetta sisarelleen ja kahta huonetta ulkopuolisille.
Miten hallintaoikeusvähennys lasketaan?
Onko linkkiä verottajan, lainlaatijan tai vastaaville sivuille, joissa asia olisi selvitetty?
Kovin huonosti löytyy asiasta tarkkaa materiaalia...
Verottaja kertoo sivuillaan, että lahjoittaja voi pidättää lahjoitettuun omaisuuteen hallintaoikeuden joko itselleen ja/tai yhdelle tai useammalle muulle henkilölle. Hallintaoikeuden pidättäminen tarkoittaa sitä, että hallintaoikeuden haltijalla on oikeus käyttää omaisuutta ja/tai saada omaisuuden tuotto tai muu oikeus.
Lahjoittaja voi siis pidättää asunnon hallintaoikeuden yhdelle tai useammalle (muulle) henkilölle.
Hallintaoikeuden haltijan on joko käytettävä hallintaoikeuden kohteena olevaa omaisuutta tai saatava siitä omaisuuden tuotto. Hallintaoikeutta ei voi pidättää vain siksi, että lahjaveron määrää halutaan pienentää.
Asunnon omistus on kohtuullisen helppoa ajatella murto-osissa eli kolme lasta omistaa asunnon yhdessä, kukin vaikkapa 1/3. Sen sijaan hallinta on monimutkaisempi, ja voisi yksinkertaisesti ajatella, että hallintaoikeus joko on olemassa tai sitä ei ole olemassa. Selvää kuitenkin on, että asunnolla voi olla yksi tai useampi omistaja, jonka lisäksi asunnon hallintaoikeus voi olla useammalla (eri) henkilöllä.
Hallintaoikeudesta ei makseta lahjaveroa. Verottajan sivut eivät suoraan vastaa kysymykseen murto-osasta.
https://www.vero.fi/henkiloasiakkaat/omaisuus/lahja/hallintaoikeuden_pidattaminen_lahjavero/
"Voiko asunnon hallintaa jakaa murto-osiin kuten omistajuuden voi jakaa?"
Sääntö-Suomi tekee tietysti sen, että tällaisia kysymyksiä esitetään. Eihän alkoholiakaan saa edes omassa kodissa suuremmalle joukolle anniskella ilman viranomaisen lupaa!
Mutta asunnon (esim. kodin) hallinnan saa jakaa ihan just niin, miten omistajat siitä sopivat.
"Voiko asunnon yhteisomistajuudessa yksi (tai useampi) lapsi asua asunnossa ja muut hallinnan saajien ominaisuudessa vuokrata asuntoa tai osaa siitä?"
Ihan kuten edellä. Voivat asua, vuokrata, lainata tai pitää sohvaa vuokralla somessa.
"Jos hallinnan voi jakaa murto-osiin, miten hallinnan pidätyksestä tehdään vähennys lahjaveroon?"
Eiköhän tuosta jonkin laskelman saa verottajalle tehtyä. Käytä jakolaskua. :)
"Esimerkki: neljä huonetta ja keittiö, jokainen lapsi omistaa laskennallisesti 1/3 eli yhden huoneen yhteiset tilat, yksi lapsi asuu asunnon yhdessä huoneessa, muut lapset asuvat muualla, yhdellä on kuitenkin hallintaoikeus koko asuntoon, hallintaoikeuden omistaja vuokraa yhtä huonetta sisarelleen ja kahta huonetta ulkopuolisille."
Huono esimerkki, koska kun yksi on koko asunnon hallintaoikeuden haltija, niin vähennys tehdään ihan samalla tavalla kuin tavallisestikin. Muiden omistajien täytyy tietysti olla silloin vuokralla, ettei yhden hallintaoikeus olisi vain näennäinen.
Yhteisen asunnon omistusoikeus ei kohdistu mihinkään huoneisiin, vaan jokainen osakkeenomistaja omistaa murto-osan ko. asunnon hallintaan oikeuttavista osakkeista (osakeryhmästä). Jos yhteisomistajat haluvat määritellä, kuka pitää hallussaan mitäkin huonetta, heidän tulee tehdä yhteishallintosopimus, hieman samaan tapaan kuin jakamattomassa kuolinpesässä voidaan tehdä (vaikka jakamaton kuolinpesä EI olekaan murto-osaista omistamista).
Ko. yhteishallintosopimuksen voisi esittää sitten verottajalle laskelmineen, miten paljon kunkin osuus "rasittaa" huoneistoa ja sen mukaan laskea jakolaskua käyttämällä, mikä on kuhunkin hallintaan kohdistuva vähennys.
Mitä kun taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä ei ole lunastusoikeutta, mutta kauppakirjassa, jolla yhteisomistukseen ollaan lähdetty, on sovittu, että "Mikäli osakas on luovuttamassa osakkeensa, on muut osakkaat oikeutettuja hankkimaan sen yhteisesti sovittuun tai korkeintaan ulkopuolisen tarjoamaan hintaan".
Sopimussakkoa ei ole. Onko sopimus pitävä? Onko kyseessä lunastusoikeus (lunastus kaupanteon jälkeen) vai etuosto-oikeus (osto-oikeus tarjouksen nähtyään)?
Sopimusehto on mielestäni epäselvä.
"Mikäli osakas on luovuttamassa osakkeensa, on muut osakkaat oikeutettuja hankkimaan sen yhteisesti sovittuun tai korkeintaan ulkopuolisen tarjoamaan hintaan".
Mitä osapuolet ovat tarkoittaneet, kun ovat kirjanneet ehdoksi "sen yhteisesti sovittuun hintaan"? Etuosto-oikeus tarkoittaa sitä, että myyjällä on oikeus saada kohde myydyksi sillä hinnalla, joka siitä tarjotaan. Etuosto-oikeuden käyttäjällä sen sijaan on oikeus tulla ostajana kohteen omistajaksi samoin kaupan ehdoin kuin myyjä ja ulkopuolinen ostaja sopivat.
Mitä merkitsee siis ehdoissa kirjattu yhteisesti sovittu hinta? Pitääkö myyjän siis ryhtyä ensin neuvottelemaan muiden osakkaiden kanssa kohteen hinnasta? Jos näin, niin miten on ajateltu hinnan määräytyvän?
Ylärajaksi hinnalle on kirjattu ehto "korkeintaan ulkopuolisen tarjoamaan hintaan". Onko ajatelt, että osakkaalle tulisi jokin hinnanalennus. Jos näin, miksei sitä alennusprosenttia ole määritelty sopimusehdoissa? Myyjähän joka tapauksessa kaiketi haluaa korkeimman hinnan kaupalle, mitä voi siitä saada. Miten osakkaat toimivat neuvotteluissa, jos myyjä suostuu vain ulkopuolisen tarjoamaan hintaan?
Epäselvää sopimusehtoa tulkitaan yleensä siten, miten sen laatijat ovat sillä tarkoittaneet sopia. Tarvitana siis lisätietoa sopimuksen tarkoituksesta ja niistä neuvotteluiden sisällöstä sopimusta laadittaessa.
Yhteisesti sovittu tarkoittaa hintaa, joka olisi löydetty vertaamalla samanlaisia kauppoja ilman kolmannen osapuolen tarjousta tästä kohteesta. Tällaista hintaa emme kuitenkaan ole löytäneet.
Käytännössä kyse on kolmannen osapuolen tarjoamasta hinnasta - tästä olemme yksimielisiä.
Mutta näet siis tämän niin, että sopimusehto tarkoittaa tarjouksen perusteella tapahtuvaa etuostoa eikä kaupan jälkeen määräajassa tehtävää lunastusta?
Tässä tapauksessa siis perikunta on myymässä testamentilla saatua omaisuutta.