Miten rahoitus?

Me haetaan ensin laina ja sitten myydään olemassa oleva asunto jos tarvii. Lainan lyhennykset 800 € kuussa takaisinmaksuturva 78 € / kk. Talolainaa aletaan maksamaan vasta, kun talo on valmis, siihen asti maksellaan pelkkiä korkoja, mutta saa sovittua niinkin että ei maksa mitään ennenkuin lainasumma kokonaan nostettu, että esim. vuoden päästä alkaa lyhennykset juosta. Tarkoitus myydä kämppä siten, että vapautuu vasta kun uusi talo melkein valmis.

Tässä vähän esimerkkejä:
Handelsbanken, pankin marginaali 0,55%, nykyinen n. 70000 € velaton asunto vakuudeksi, lainasumma 171500 €, lyhennys 800 €. Jos rahat loppuu ja joudutaan myymään asunto, pankki haluaa niistä rahoista n. 35 000 € heti ja lopuilla voidaan tehdä mitä halutaan. Ehdottivat kuitenkin että voisi joutua kiinnittämään jotain muuta lisävakuudeksi rakennettavalle talolle esim. mökin

Osuuspankki: 0,55 % marginaali, samat ehdot kuin yllä, mutta jos nykyinen asunto myydään, sen jälkeeen talolainan vakuudeksi ei tarvita muuta kuin itse talo.. ja osuuspankki antaa lisäksi niitä platinabonuksia 0,02 % lainasummasta eli tekeepi meidän tapauksessa n. 200 € vuodessa, niitä voi sitten käyttää tilitapahtumien yms. veloitukseen.

Sampo pankki: 0,57 % marginaali, samat ehdot kuin osuuspankki, ei asunnon myymisen jälkeen muita kiinnityksiä kuin talo.

Säästöpankki: 1 % pankin marginaali, vakuudeksi asunto, kaikkein kallein tarjous näiltä ja paskimmilla ehdoilla.

säästöpankki on ainut, joka ottaisi lainannostosta kuluja ja handelspankki ainut joka vaatisi vakuudeksi asunnon myynnin jälkeen muutakin kuin talon. Kuulostaa sinänsä pimeelle, että meillähän lopullinen lainasumma asunnon myynnin jälkeen olisi alle 100 000 e ja vastaavasti talon hinta n. 240 000 €, että ihmettelen vaan mihin niitä lisävakuuksia sitten vielä tarvitaan, kun lainan vakuutena voi olla 75% talon arvosta?

Tulin itse siihen tulokseen että mitä enemmän on velatonta omaisuutta niin sitä enemmän pankki tahtoisi sitä vakuudeksi. Ekan kerran käydessäni osuuspankissa ehdottivat että en ottaisi valtion takausta ollenkaan vaan laittaisin "koko" omaisuuteni vakuudeksi lainoihin. No siinähän ei ole mitään järkeä minun kannaltani kun yhdessä rakennamme taloa, mitä jos tulisi ero, niin siinäkin tilanteessa omaisuuteni olisi vakuutena lainassa viimeiseen penniin asti.
Valtion takaushan on kuitenkin tuossa meidänkin lainassa 135000 € ja loput takaa kämppä, vaadin vielä pankilta kirjallisena paperin jossa ilmaistaan että kun lainasumma vähentynyt tuohon 135000 €:oon niin asunnon lainatakaus vastuu loppuu siihen. Jos näin ei tee, niin pankki pitää asunnon loppuun asti vakuutena vaikka tiskillä muuta väitetäänkin. Ovat ovelia nuo pankit. Meillä onneksemme asianajaja neuvomassa mitä tehdä.

Ja noissa marginaaleissa ja koroissa tarkkana kuin kärppä, itse oltaisiin osuuspankin eka tarjous hyväksyttyämme maksaneet n.9600 € korkoa enemmän takaisinmaksuajalta, marginaalin lasku 0,75 -> 0,55 vaikuttaa heevetisti. Ja vastaavasti jos korot nousee 2 % niin meidän n. 24 vuoden laina-aika pitenee 54 vuoteen... huh huh. Mutta tehän ootte ihanneasiakas pankille, voitte huudattaa niitä aika surutta tuolla omaisuudella.

on kyllä suuri jäädä kahden asunnon omistajaksi.. meillä tehtiin niin että aloitettiin lainalla rakentaminen eli lisävelan tarpeella, vanha laina ja uusi pelkillä koroilla. tämä oli mielestämme "vuokra" jonka joutuisi muuallakin maksamaan. sitten talo myyntiin, aiemmin oli välittäjän kanssa jo juteltu eli tavallaan talo oli hänellä tiedossa kyselijöille, mutta ei vielä ilmoiteltu isommin. myyntisopimus sitten keskiverto myyntiaikaa silmällä pitäen, meni kyllä heti joten kiire tuli. tilapäisasunto eli aso uuden kotimme lähettyvillä oli haettuna ja koska oli niin hyvä tilanne että kyseistä asuntoa ei muut halunneet (korkea vastike) venytimme siihen muuttoamme viimetippaan. näin tilapäisasuminen kesti vajaan vuoden (hartiapankki pitkästä) ja tavarat sai pakkailla sen mukaan mitä tilapäisasunnossa tarvitaan eli millä tullaan toimeen ja loput säilöön. pakatessa kannattaa kyllä merkata laatikoihin mitä niissä on tarkasti, sillä vuodenajat ovat olleet viimevuosina vähän sekaisin..

kokonaan velaksi rakentamistakin mietittiin, mutta ei sitten tuon tilapäisasunnon ratkettua ajallisesti paremmin kuin hyvin edes laskelmia enempää. toisaalta riskisi on se ettei vanha asunto mene kaupaksi ja joudut makselemaan isoa lainaa. ja jos asunnostasi ei saakkaan tuota hintaa? ehkä sinuna kuitenkin maksaisin tuon vanhan lainan pois roikkumasta uudella ja sitten alkaisin rakentamaan velaksi vanhassa asunnossa asuen. lainaa voi kuitenkin ja kannattaakin nostaa esim 20 000€ erissä maksimissaan, meillä tehtiin valtakirja että toisen käynti pankissa riittti. sitten kun muutto alkaa olla selvillä pirtti myyntiin. vielä jos sopii myynnistä välittäjän kanssa aiemmin voi ostaja olla jo odottamassa, vaikka sinulla vielä aikaa venyttää myynnnin aloittamista tarpeesi mukaan. ratkaisevaa on se onko sinulla mahdollisuus lyhentää pahimmassa tapauksessa lainaasi ja pitää kahta asuntoa kuluineen ja kuinka kauan? ottaisin riskin ja ottaahan ihmiset 60v lainojakin.. korkoja menee pankille mutta menee se vuokrakin ja muutot on inhottavia

aikanaan siten, että ostimme tontin vuonna 2000 Espoosta kokonaan velkarahalla. Meillä oli rivitaloasunnostakin velkaa, mutta ei kovin paljon. Pidimme tonttia pari vuotta ja kun elämäntilanne oli sopivampi, aloimme vasta rakentaa (vuonna 2002 keväällä). Näin tehden myös talon perinpohjaiselle suunnittelulle jäi aikaa.

Kun rakentamispäätös oli tehty, myimme hyvällä hinnalla rivarimme (asuntojen hinnat olivat tällä välin nousseet, joten ratkaisu oli onnistunut). Maksoimme asunnon myyntihinnalla tonttivelat ja asuntovelat (rivarista) pois ja lähdimme puhtaalta pöydältä rakentamaan. Asuimme rakentamisajan vuokralla (vuokra-asuntoja on hyvin saatavilla). Etuna tässä järjestelyssä oli että tiesimme koko ajan velkamäärän, joten kustannustietoisuuskin pysyi hyvin hanskassa. Pankin kanssa oli neuvoteltu lisälainavarasta siltä varalta, että aluksi neuvoteltu lainamäärä ei riitä. Mutta se riitti. Tämä on edelleen mielestäni aika varma tapa toteuttaa talohanke.

Muuten tonttien hinnat ainakin Espoossa ovat todella korkeita (100-120 T€ on aivan tavallinen hinta), joten kustannusarvionne 270 T€ jos se sisältää tontinkin, on todennäköisesti alakanttiin, ellette sitten aio rakennuttaa 100 neliön taloa tai älvaria, varsinkin kun kirjoituksesta päätellen oman työn osuus on hyvin pieni.