Vanhan omakotitalon ostaminen voi olla riskialtista, mutta vielä paljon suurempi riski liittyy suureen osaan suomalaisista asunto-osakkeista. Suosittelen harkitsemaan tarkkaan sen kivalta näyttävän rivari tai kerrostalokämpän hankkimista seuraavista syistä, ainakin jos meinaa asua siinä pitkään tai myydä sen joskus eteenpäin kohtuulliseen hintaan.
A) Väestölliset syyt - syntyvyys on romahtanut paljon ennakoitua enemmän, ja todennäköisesti kehitys vain pahenee entisestään sosioekonomisista ja kulttuurillisista syistä johtuen. Samalla suuret ikäluokat alkavat kuolemaan pois, ja ne vähät nuoret pakkautuvat entistä enemmän PK-seudulle ja Tampereelle. Tämä tietää vähenevää kysyntää ja täten vähenevää arvoa kaikkialla muualla paitsi PK-seudun ja Tampereen & Turun arvoalueilla. Näissä kasvukeskuksissakin asuntojen arvon säilymiseen voi luottaa lähinnä silloin kun sijainti on hyvä, syrjäisempien lähiöiden neukkukuutiot menevät kyllä purkuun ja tilalle tulee korkeintaan vuokrakasarmeja joissa asumisen maksaa pääasiassa Kela.
B) Uudisrakentaminen. Kohdasta A huolimatta asuntorakentaminen on runsasta myös niissä kasvukeskuksissa jotka eivät pian enää ole kasvukeskuksia (esimerkiksi Jyväskylä, Kuopio, Oulu jne). Tämä tietää jatkossakin rajusti alenevaa arvoa vanhemmille asunnoille, poislukien ehkä vanhat laadukkaasti rakennetut arvotalot kaupunkien keskustojen lähellä.
C) Lainansaannin ongelmat - Nykyinen tapa Suomessa on se, että taloyhtiö hakee pankilta lainaa pitkällä maksuajalla, ja sillä hoidetaan mm. isot välttämättömät ylläpitotyöt, kuten putki ja kattoremontit. Pankki ei kuitenkaan myönnä taloyhtiölle lainaa jos se ei voi luottaa taloyhtiön pitkän aikavälin maksukykyyn, eli käytännössä jos asunnoilla ei ole riittävää arvoa suhteessa lainan arvoon. Tästä syystä entistä useampi taloyhtiö kasvukeskuksissakaan ei saa pankilta lainaa (erittäin todennäköistä jos neliöhinta jää alle 1500e), jolloin kriittiset korjaukset jäävät tekemättä elleivät osakkaat itse saa ja halua ottaa jokainen henkilökohtaista lainaa, johon ei voi luottaa. Tällöin taloa odottaa lopulta purkutuomio teknisen velan kasvettua riittävän suureksi.
https://www.kiinteistolehti.fi/taloyhtioiden-lainansaanti-vaikeutunut-nopeasti/
Kannattaa siis miettiä kämppää ostaessa ennen kaikkea taloyhtiön tulevaisuutta. Monen neukkukuution ja vanhan rivarikämpän todellinen arvo on maksimissaan se minkä verran menisi samankokoisen kämpän vuokraamiseen nykyhetkestä siihen pisteeseen jolloin taloon täytyisi viimeistään tehdä jotain suurempaa remonttia (eli 70-90 luvun alun rakennuskannassa aika pian). Käytännössä arvo on vieläkin alhaisempi, koska vuokra-asuja voisi sijoittaa asunnon ostosta säästyvät rahat vaikka rahastoihin, joilta voinee odottaa jonkinlaista tuottoa, eikä vuokra-asunto haittaa muuttoa työn perässä muualle samalla tavalla kuin omistuasunto.
Vaikka tilanne on tällä hetkellä akuutein 70-80 luvun rakennuksissa, ei ole mitään syytä olettaa, etteikö myös suuressa osassa vuonna 2020 rakennetuista neukkukuutioista olisi samat ongelmat käsissä tilanne sitten kun se 25-vuoden asuntolaina on maksettu. Suurta osaa Suomen asunto-osakkeista voi siis jatkossa pitää autoon verrattavina kulutushyödykkeinä, ei hyvinä sijoituksina kuten vielä viimeisiään vetelevässä asuntokuplassa jotkut kuvittelevat. Tähän realiteettiin nähden valtaosa asunto-osakkeista on edelleen naurettavan ylihinnoiteltuja, enkä koskisi niihin pitkällä tikullakaan.
Asunto-osake on usein huono investointi
9
97
Vastaukset
- Anonyymi
Tarkoittaa sitä että on hienoa asua vuokralla niin kuin on tehty tähänkin asti. Samalla voidaan naureskella hölmöille sijoitusasuntojen omistajille kun ne tukee meitä taloudellisesti aina vaan kuukaudesta toiseen. Toivottavasti silmät ei aukea koska silloin vuokrat nousisivat ja paljon.
- Anonyymi
Siinä kuulimme sossunelätin ääntelyä.
Palkansaajalle vuokraläävä on taloudellinen itsemurha. Koko ajan 800-1200 €/kk vuokraan ja vuokra nousee ajan mittaan, kuten muutkin hinnat, joten sinne ne palkankorotuksetkin sulaa. Todellinen hupi alkaa eläkkeelle siirryttäessä, kun tulot romahtavat murto-osaan ainemmasta, mutta asumiskulut pysyvät ennallaan.
Omistusasujalla taasen... menot vastike (reilu 200 €/kk) ja lainan korot, noin 100 €/kk. Eikä sitä lainaakaan loputtomiin makseta. Eikä lainanhoitokulu nouse vuosittain, joten joka palkankorotuksen jälkeen jää muutama kymppi/kk enemmän törsättäväksi. Ei kuulosta paljolta, mutta tässäkin toimii "korkoa korolle", eli kun näitä pari kymppiä/kk korotuksia tulee vuosikymmenen mittaan useita, niin pian onkin jo useampi touhutonni/vuosi enemmän rahaa käytettävissä.
No, vuokraloiset aina jaksaa selittää siitä, miten tulee niitä remonttikuluja tai jääkaappi voi hajota. Jep, jääkaappi voi hajota, mutta uusi maksaa vähemmän kuin 1 kk vuokra. - Anonyymi
Anonyymi kirjoitti:
Siinä kuulimme sossunelätin ääntelyä.
Palkansaajalle vuokraläävä on taloudellinen itsemurha. Koko ajan 800-1200 €/kk vuokraan ja vuokra nousee ajan mittaan, kuten muutkin hinnat, joten sinne ne palkankorotuksetkin sulaa. Todellinen hupi alkaa eläkkeelle siirryttäessä, kun tulot romahtavat murto-osaan ainemmasta, mutta asumiskulut pysyvät ennallaan.
Omistusasujalla taasen... menot vastike (reilu 200 €/kk) ja lainan korot, noin 100 €/kk. Eikä sitä lainaakaan loputtomiin makseta. Eikä lainanhoitokulu nouse vuosittain, joten joka palkankorotuksen jälkeen jää muutama kymppi/kk enemmän törsättäväksi. Ei kuulosta paljolta, mutta tässäkin toimii "korkoa korolle", eli kun näitä pari kymppiä/kk korotuksia tulee vuosikymmenen mittaan useita, niin pian onkin jo useampi touhutonni/vuosi enemmän rahaa käytettävissä.
No, vuokraloiset aina jaksaa selittää siitä, miten tulee niitä remonttikuluja tai jääkaappi voi hajota. Jep, jääkaappi voi hajota, mutta uusi maksaa vähemmän kuin 1 kk vuokra."Palkansaajalle vuokraläävä on taloudellinen itsemurha. Koko ajan 800-1200 €/kk vuokraan ja vuokra nousee ajan mittaan, kuten muutkin hinnat, joten sinne ne palkankorotuksetkin sulaa. Todellinen hupi alkaa eläkkeelle siirryttäessä, kun tulot romahtavat murto-osaan ainemmasta, mutta asumiskulut pysyvät ennallaan.
Omistusasujalla taasen... menot vastike (reilu 200 €/kk) ja lainan korot, noin 100 €/kk. Eikä sitä lainaakaan loputtomiin makseta. Eikä lainanhoitokulu nouse vuosittain, joten joka palkankorotuksen jälkeen jää muutama kymppi/kk enemmän törsättäväksi. Ei kuulosta paljolta, mutta tässäkin toimii "korkoa korolle", eli kun näitä pari kymppiä/kk korotuksia tulee vuosikymmenen mittaan useita, niin pian onkin jo useampi touhutonni/vuosi enemmän rahaa käytettävissä."
No, tuolla hoitovastikkeella puhutaan noin 50-60 m2 asunnosta taloyhtiössä, jolla on myös vuokratuloja, ja sijaitsee Helsingin ydinkeskustassa, putkiremppaa ei tehtynä viimeisen 20 vuoden aikana. Tuo maksaa 55 m2 laskettuna noin 450.000 €. Omaa rahaa pitää olla, joten lasketaan 400.000 lainalla. Pankit myyvät nyt rahaa noin 0,7% marginaalilla, eli 2% keskikorko 20 vuodelle on realistinen. Hoitovastikekin nousee, eli lasketaan sitten 210 €/kk keskivastikkeella 20 vuodessa:
- Hoitovastikkeet 50.400 €
- Lainanhoitokulut 486.680
Sitten 20 vuoden aikana pitäää nyt vähän rempata asuntoa ja taloyhtiössäkin tulee remontteja. Lasketaan siis päälle:
- Huoneiston remontit 10.000 €
- Osuus taloyhtiön remonteista 25.000 €
Eli 20 vuoden aikana omistusasuminen maksaa noin 2.383 €/kk.
Kyllä, 20 vuoden kituuttamisen jälkeen on sitten varovasti arvioiden 550.000 € omaisuutta, mutta mitä sillä tekee? Hautaan sitä ei voi viedä mukanaan.
Nyt pitää sitten muistaa, että sijoitusasunnon omistaja nauttii huomattavaa verohyötyä verrattuna itse asuvaan, ja näin kuulukin olla.
Mutta, minä nautin kyllä mielummin rahoistani eläessäni, kuin maksan yli kaksi kertaa enemmän kuukaudessa asumisestani, maksaen vajaat 100.000 € pankille! - Anonyymi
Anonyymi kirjoitti:
"Palkansaajalle vuokraläävä on taloudellinen itsemurha. Koko ajan 800-1200 €/kk vuokraan ja vuokra nousee ajan mittaan, kuten muutkin hinnat, joten sinne ne palkankorotuksetkin sulaa. Todellinen hupi alkaa eläkkeelle siirryttäessä, kun tulot romahtavat murto-osaan ainemmasta, mutta asumiskulut pysyvät ennallaan.
Omistusasujalla taasen... menot vastike (reilu 200 €/kk) ja lainan korot, noin 100 €/kk. Eikä sitä lainaakaan loputtomiin makseta. Eikä lainanhoitokulu nouse vuosittain, joten joka palkankorotuksen jälkeen jää muutama kymppi/kk enemmän törsättäväksi. Ei kuulosta paljolta, mutta tässäkin toimii "korkoa korolle", eli kun näitä pari kymppiä/kk korotuksia tulee vuosikymmenen mittaan useita, niin pian onkin jo useampi touhutonni/vuosi enemmän rahaa käytettävissä."
No, tuolla hoitovastikkeella puhutaan noin 50-60 m2 asunnosta taloyhtiössä, jolla on myös vuokratuloja, ja sijaitsee Helsingin ydinkeskustassa, putkiremppaa ei tehtynä viimeisen 20 vuoden aikana. Tuo maksaa 55 m2 laskettuna noin 450.000 €. Omaa rahaa pitää olla, joten lasketaan 400.000 lainalla. Pankit myyvät nyt rahaa noin 0,7% marginaalilla, eli 2% keskikorko 20 vuodelle on realistinen. Hoitovastikekin nousee, eli lasketaan sitten 210 €/kk keskivastikkeella 20 vuodessa:
- Hoitovastikkeet 50.400 €
- Lainanhoitokulut 486.680
Sitten 20 vuoden aikana pitäää nyt vähän rempata asuntoa ja taloyhtiössäkin tulee remontteja. Lasketaan siis päälle:
- Huoneiston remontit 10.000 €
- Osuus taloyhtiön remonteista 25.000 €
Eli 20 vuoden aikana omistusasuminen maksaa noin 2.383 €/kk.
Kyllä, 20 vuoden kituuttamisen jälkeen on sitten varovasti arvioiden 550.000 € omaisuutta, mutta mitä sillä tekee? Hautaan sitä ei voi viedä mukanaan.
Nyt pitää sitten muistaa, että sijoitusasunnon omistaja nauttii huomattavaa verohyötyä verrattuna itse asuvaan, ja näin kuulukin olla.
Mutta, minä nautin kyllä mielummin rahoistani eläessäni, kuin maksan yli kaksi kertaa enemmän kuukaudessa asumisestani, maksaen vajaat 100.000 € pankille!Ei niistä asunnoista 550000€ jää. Keskimäärin ehkä jotain alle sata tonnia, ja siinä on mukana ne Helsingin hintavimmatkin asunnot. Ja ei niistä tuonpuoleiseen evääksi tai perillisille mitään jää, kun tuollainen asunto realisoidaan hoitomenojen katteeksi muutamassa vuodessa. Laitoksissa kunnalliskotia myöden hoitokulut ovat noin 5000/kk. Ja jos itsellä jotain varoja niin ne otetaan siihen maksuihin, eikä omaa rahaa jää yhtään sen enempää mitä sille jolla ei yhtään mitään omaisuutta ole realisoitavaksi.
Ja jos jotain perillisille jää niin verottaja siitä kyllä rokottelee. Varsinkin ihmisten perinnöksi jäävistä asunnoista rokotellaan raskaasti, kun verottaja ne arvioi huomattavasti todellista markkina-arvoaan hintavimmiksi, ja siitä sitten vero. Lisäksi jos joku perillinen on vähän huonommassa asemassa ja saa jotain sosiaalietuutta tai asumistukea niin, ne vähätkin mitä perinnöstä sille jää leikataan hänen etuuksistaan pois.
- Anonyymi
Vuokralle vaan kaikki, maksakaa minun lainani pois.
- Anonyymi
Vuokrat on vaan niin korkeita, että on kannattavampaa ostaa oma vaikka sillä ei olisi ollenkaan myyntiarvoa. Kannattaa ostaa mieluummin kaupungin ulkopuolelta. Oma kämppä 3h ja k. Hinta 50 000. Välttämättömät korjaukset on tehty ja se riittää. Asunnossa on myös tilaa tulla muksujen viikonloppuna ja lomilla käymään. Se ei onnistuisi missään yksiössä.
- Anonyymi
Tuosta puuttuu ainakin yksi keskeisen tärkeä tekijä. Asuinrakennuksiin tai asuntoihin kohdistuva jatkuvasti kasvava verotus, piiloverotus ym. kuppaus on asia joka alkaa olla yhä laajemmin tiedossa, ja jonka vuoksi ei niin vaan enää haluta asuntoja omistaa.
- Anonyymi
Ajatellaan vaikka kahta pieneläkeläistä, joista toinen asuu vuokralla kunnan kerrostaloyksiössä ja toinen vastaavasti omistusyksiössä. Oletetaan vielä että molemmilla on vaikka niin pieni eläke, että saavat takuueläkettä. Toki ei se juuri mitään muuta vaikka eivät nämä takuueläkettä saavia olisikaan, kun pienet eläkkeet nykyään ovat kaikki lähelle tuota samaa luokkaa.
Kunnan vuokrakämpässä asuvan vuokra on vesineen 340€ mistä hän maksaa eläkkeestään 100€ ja loput kelan asumistuesta. Omistusasujalla yhtiövastike vesineen on 140€. Ja jos ei omistusasujalla merkittävästi muuta omaisuutta kuin oma kämppänsä niin voi hän saada jonkun kympin asumistukea tuohon 140 € vastikkeeseensa, mutta kyllä hänkin vähintään satasen joutuu eläkkeestään siihen laittamaan.
Vuokrakämpässä asujalla ei kuitenkaan ole mitään huolta remonteista. Ja kun isompia remontteja tulee, niin kunta järjestää ja kustantaa majoituksen siksi aikaa. Pienempiä remppojakin voi huoletta huoltoyhtiöstö vaatia, kun ei siitä mitään kautta itselle lisää laskua tule. Voi vedota vaikka siihen että kämppä on homeinen paskaläävä, ja remppaa siten siihen tarvitaan. Ja jos talo päätetään laittaa purkuun niin kunta on velvoitettu järjestämään toista asuntoa tilalle, ja ihan uuteenkin voi silloin päästä.
Omistusasunnossa asuvalla on huoli rempoista ja varsinkin niistä isommista remonteista. Mistä ne maksaa ja mihin menee asumaan siksi aikaa kun niitä tehdään. Oikeastaan ainoa vaihtoehto on että myy asuntonsa pois, edellyttäen että saa jostain vuokrakämpän tilalle, vaikka sen kunnan vuokrakämpän, mitä ei kyllä suinkaan automaattisesti saa, ei vaikka ilmaiseksi oman asuntonsa luovuttamaan joutuisi. Kaiken lisäksi jossain taantuvalla paikkakunnalla(missä sielläkin usein vielä rakennetaan uusia asuntoja, kun ei se paikallinen osuuspankki muutakaan bisnestä keksi) voi olla vaikea päästä omistusasunnostaan eroon oikeastaan mihinkään hintaan.
Tässä siis oletetaan että molemmat asuvat jotain 70-luvun taloissa joihin niitä isompia remppojakin pakostakin täytyy tehdä lähitulevaisuudessa ellei sitten niitä purkuun laiteta.
Tähän sitten vielä viisaat ekonomistit puhuvat esim. siitä miten omistusasujilta pitäisi alkaa periä asumisestaan pääomatuloveroa niiltä osin mitä juoksevat hoitokulut ovat alle paikkakunnan vuokratason vastaavasta asunnosta. Myös asuntojen kiinteistöveroja korotellaan jatkuvasti, ja tarkoitus on niillä korvata merkittävä osa kunnan verotuksesta, sitä kun pidetään viisaana verotuksen kohteena. Myös muuta piiloverotusta ja kuppausta asuntoihin kohdistetaan. Ja kaiken päälle on tarkoitus vielä työllistää sillä, että pakotetaan(tai ensin häristetään jollain pienellä remonttituella) tekemään omistusasuntoihin kalliiksi käyviä isoja remontteja.
- Anonyymi
Suomesta ei kannata ostaa yhtään asuntoa omaan käyttöön, ei ainakaan velaksi 20-30 vuodeksi. Ihan kreisi projekti.
Ketjusta on poistettu 0 sääntöjenvastaista viestiä.
Luetuimmat keskustelut
Mielessäni vieläkin T
Harmi että siinä kävi niinkuin kävi, rakastin sinua. Toivotan sulle kaikkea hyvää. Toivottavasti löydät sopivan ja hyvän402102Pupuhuhdasta löytyi lähes sadan kilon miljoonalasti huumeita
Pupuhuhdasta löytyi lähes sadan kilon miljoonalasti huumeita – neljä Jyväskylän Outlaws MC:n jäsentä vangittu: "Määrät p471654Persut petti kannattajansa, totaalisesti !
Peraujen fundamentalisteille, vaihtkaa saittia. Muille, näin sen näimme. On helppo luvata kehareille, eikä ne ymmärrä,291491- 251468
Nellietä Emmaa ja Amandaa stressaa
Ukkii minnuu Emmaa ja Amandaa stressaa ihan sikana joten voidaanko me koko kolmikko hypätä ukin kainaloon ja syleilyyn k61441Nähtäiskö ylihuomenna taas siellä missä viimeksikin?
Otetaan ruokaöljyä, banaaneita ja tuorekurkkuja sinne messiin. Tehdään taas sitä meidän salakivaa.11425Sinäkö se olit...
Vai olitko? Jostain kumman syystä katse venyi.. Ajelin sitten miten sattuu ja sanoin ääneen siinä se nyt meni😅😅... Lis21397Housuvaippojen käyttö Suomi vs Ulkomaat
Suomessa housuvaippoja aletaan käyttämään vauvoilla heti, kun ne alkavat ryömiä. Tuntuu, että ulkomailla housuvaippoihin11331Hyvää yötä ja kauniita unia!
Täytyy alkaa taas nukkumaan, että jaksaa taas tämän päivän haasteet. Aikainen tipu madon löytää, vai miten se ärsyttävä21250Lepakot ja lepakkopönttö
Ajattelin tehdä lepakkopöntön. Tietääkö joku ovatko lepakot talvella lepakkopöntössä ´vai jossain muualla nukkumassa ta61229