Hyvä julkaisu hintaspekuloijille

Jos vakuusarvo laskee alle lainojen
arvon, kotitalous voi ajautua suuriin ongelmiin. Jos asunto on ostettu, kun hinnat
olivat korkealla ja se joudutaan myymään, kun hinnat ovat laskeneet, kotitalous
kärsii pääomatappiota.
...
Koska tarjonnan
reaktiot - asuntotuotannon kautta - kysynnän muutoksiin toteutuvat viiveellä, tyhjien
asuntojen osuuteen liittyy syklistä vaihtelua, joka omalta osaltaan saa aikaan
syklistä vaihtelua myös hintoihin.
...
Asuntojen hintojen nousu ja samanaikainen reaalikorkojen lasku käynnistivät
vilkkaan vapaarahoitteisen asuntotuotannon. Se toteutui tavanomaisella viiveellä,
ja uusien asuntojen valmistumisen huippu ajoittui vuosille 1989 - 90. Asuntotuotannon
rajuin kasvu koski vapaarahoitteisia omistusasuntoja,
...
Paradoksaalinen piirre 1980-luvun jälkipuoliskon asuntomarkkinoilla oli se, että
varsinaisen asumiskulutuksen kasvu ei suinkaan kiihtynyt, vaan suorastaan hidastui
vuosina 1987 - 89. Tämäkin ilmiö tapahtui maan kaikilla alueilla. Vaikka
kotitaloudet suuntasivat asuntomarkkinoille enemmän rahaa kuin koskaan aikaisemmin,
pääasiallisena tarkoituksenaan parantaa asumistasoa ja kasvattaa asumisväljyyttä,
tämä tavoite ei toteutunut sen paremmin kuin aikaisemminkaan,
pikemminkin päinvastoin. Asuntomarkkinoille pumpattu raha kanavoitui ennen
kaikkea hintojen nousuun.
...
Reaalikorot kääntyivät nousuun vuonna 1989. Tästä eteenpäin vuoteen 1992 asti
korot vaihtelivat Suomessa rajusti ja olivat keskimäärin korkealla tasolla, osittain
kansainvälisen korkokehityksen, osittain kotimaisen raha- ja valuuttakurssipolitiikan
vuoksi. Vasta vuonna 1993 korot laskivat selvästi aikaisempaa alemmalle
tasolle.
...
Hintojen
nousun myötä käynnistyneen asuntojen tuotantobuumin seurauksena uusia asuntoja
tuli markkinoille enemmän kuin kysynnän kasvu edellytti.
...
Tyhjien asuntojen osuus oli tuotantoboomin jälkeen huipussaan vuonna 1991.
Tällä oli merkittävä vaikutus hintojen laskuun.
...
Asuntomarkkinoilla laman pahimmat vaikutukset kohdistuivat omistusasuntomarkkinoilla
ylivelkaantuneisiin kotitalouksiin. Näitä olivat ne kotitaloudet, jotka
olivat ottaneet suuria asuntolainoja silloin, kun asuntojen hinnat olivat korkealla.
Korkojen nousu ja tulojen supistuminen ajoivat monet kotitaloudet tilanteeseen,
jossa tulot eivät riittäneet velkojen korkoihin ja kuoletuksiin. Asuntojen hintojen
laskiessa lukuisten velalla ostettujen asuntojen vakuusarvot laskivat alle velan
arvon. Tässä tilanteessa moni joutui velkoja lyhentääkseen realisoimaan asuntonsa
huomattavasti alle sen hinnan, mikä asunnosta aikanaan maksettiin.
...
Ylivelkaantuneet
kotitaloudet jäivät väliinputoajiksi yhteiskunnan tukijärjestelmien
verkostossa.
...
Asuntojen alueellista hintakehitystä selittävät ennen kaikkea työllisyys, tulotaso,
verojen jälkeinen reaalikorko sekä tyhjien asuntojen osuus asuntokannasta.
...
Asuntojen hintojen ja asuntotuotannon voimakkaat vaihtelut aiheuttavat ongelmia
sekä kotitalouksille asumispalvelusten kuluttajina että rakennuttajille, rakennusyrityksille
ja vuokra-asuntojen omistajille asuntojen tarjoajina. Voimakkaat vaihtelut
lisäävät asuntoinvestointeihin liittyvää riskiä. Kohoavat hinnat aiheuttavat
ongelmia ennen kaikkea potentiaalisille omistusasuntomarkkinoille tulijoille.
Tyypillisesti he ovat nuoria kotitalouksia, joilla ei ole suuria alkupääomia. Tässä
tilanteessa ylivelkaantumisen riski on suuri. Useimmat asuntojen hintavaihteluihin
liittyvät riskit laukeavat sen jälkeen, kun mahdollinen hintakupla on puhjennut
tai asuntojen hinnat ovat kääntyneet muista syistä laskuun.

M.O.T.

Vaikka tossa keskityttiinkin lähinnä lama-ajan juttuihin oli siinä jotain aika viisasta myös tähän päivään. Ennenkaikkea kysymys on siis siitä että asuntomarkkinat ovat liian jäykkiä vastaamaan kysyntään. Ratkaisuna on siis kaavoittaa riittävästi tonttimaata mutta kukas sen tekisi. Mielenkiintoista oli myös se että jos noi viisaudet siirtää tähän päivään niin kysymys ei lainkaan ole hintakuplasta, siis siitä että markkinat ruokkisivat itseään. Ainoastaan siitä että kysyntään ei voida reagoida tarpeeksi nopeasti. Ton mukaanhan hinnannousu tulnee jatkumaan vielä aika pitkään. Hyvä oli myös tietää että hintoihin ei varsinaisesti vaikuta mikään yksittäinen indikaattori, kuten korot.

http://keskustelu.suomi24.fi/show.fcgi?category=100&conference=4000000000000012&posting=22000000004582487#22000000004582487

http://keskustelu.suomi24.fi/show.fcgi?category=100&conference=4000000000000012&posting=22000000005058230#22000000005058230

http://keskustelu.suomi24.fi/show.fcgi?category=100&conference=4000000000000012&posting=22000000006422421#22000000006422421