Onko jossain käyriä joista selviää asuntojen hinnat suhteessa maksettuihin vuokriin? Vastaavat käppyrät suhteessa palkkoihin kiinnostaisi!
Kun puhutaan asuntojen hintojen kuplasta niin pitäisi olla faktaa myös näistä! En ole Suomen lehtiä lukiessani paljoa näitä tietoja nähnyt.
Mm. The Economist lehti tuo usein esille myös nämä eri maiden hintatasoja selvitellessään. Esim. Saksan hintojen alepäiviä päivitellessä hyvä muistaa että vuonna -85 ostetun asunnon keskihinta oli Saksassa kolme (3) kertaa muita euromaita korkeampi! Ja suhteessa palkkoihin on asunnon hinta vasta nyt siellä alhaisempi kuin muissa euromaissa. (Asuntojen keskimääräisestä laadusta nämä ei kuitenkaan valitettavasti kerro mitään. Liian pitkälle meneviä johtopäätöksiä ei siis kannata tehdä.)
Kun puhutaan asuntojen hintojen kuplasta niin pitäisi olla faktaa myös näistä! En ole Suomen lehtiä lukiessani paljoa näitä tietoja nähnyt.
Mm. The Economist lehti tuo usein esille myös nämä eri maiden hintatasoja selvitellessään. Esim. Saksan hintojen alepäiviä päivitellessä hyvä muistaa että vuonna -85 ostetun asunnon keskihinta oli Saksassa kolme (3) kertaa muita euromaita korkeampi! Ja suhteessa palkkoihin on asunnon hinta vasta nyt siellä alhaisempi kuin muissa euromaissa. (Asuntojen keskimääräisestä laadusta nämä ei kuitenkaan valitettavasti kerro mitään. Liian pitkälle meneviä johtopäätöksiä ei siis kannata tehdä.)
Vastaukset 5
Vanhimmat
Eli voisiko pelkistäen puhua oikeasta kuplasta vasta silloin kun asunnosta saatava vuokra ei enää kykene kattamaan asunnon nykypäivän hintaa tehtyä investointia (mukaan lukien kaikki omistajan kulut). Maailmallahan ostetaan kuumimmissa paikoissa asuntoja niin ettei vuokratulot kata kuluja. Vuokratulot lasketaan vain osaksi tulonmuodostusta ja pääosa voitosta lasketaan saatavan myymällä asunto voitolla.
Ostaisi siis vaikkapa pääkaupunkiseudulla kovaan hintaan asuinhuoneiston. Asunto ostetaan voiton pilke silmäkulmassa, mutta tuotto tulee tulla vuokratuloista eikä asunnon arvonnousun odotuksiin perustuen. Koko homma tehdään lainarahalla, niin että n.2-3 prosenttiyksikön nousu koroissa laskettua mukaan ja pitäisi olla vielä voitolla.
Jos asunto ostetaan siinä mielessä että sillä halutaan tienata vuokratuottoa niin silloin täytyy huomioida seuraavat:
1. Paljonko on pääoman tuottoprosentti, jos asunto maksaa 150 000 ja vuokratuotto pk seudulla on 900 ekee / kk ja vastikeet on 200 ekee / kk niin vuodessa tuotto on 8400 euroa eli 5,3 %
2. Kuinka nopeasti asunnon voi myydä
Eli sijoittaminen velkarahalla on tyhmää. Vai menetko ostamaan osakkeitakin velaksi? Velkarahalla on suora vipuvaikutus molempiin suuntiin tosin rahan hinnoittelu perustuu makrotalouden ilmiöihin ja täten velkarahalla ostaminen johtaa pitkässä juoksussa vaikeaan jalkavammaan. Jos nyt ihan rautalankaesimerkki halutaan niin se löytyy lähimmältä r-kiskalta, joka ei myy lottoakaan velaksi.
Kun tuon tuottoprosentin laskit niin missä luuraa lainatun rahan hinta? Ja kohta nro 2 ei kuulu asiaan ollenkaan. Alkuperäinen kysyjä oli kai nimenomaan kiinnostunut siitä milloin vielä kannattaa ostaa asunto velkarahalla ja pistää se vuokralle, ilman että on odotuksia asunnon arvonnoususta.
Takuuvarmasti nousevien hintojen aikana on tietenkin helppo tehdä kannattavat kaupat kun saadaan jo itse pääomalle muhkea arvonnnousu. Silloinhan voi pistää asuntoon vaikka sisäsiistejä opiskelevia siskonlapsia asumaan kun ei tarvita välttämättä kovin suuria vuokria. Onhan homma kannattavaa muutenkin.
Jos asuntoja ei osteta pahemmin tällä lailla sijoitusmielessä lainarahalla niin ollaank kai suht terveellä pohjalla. Silloin kun yhä suurempi osa ostajista sijoittajia, joille vuokratuotto vain pieni osa tuotosta, ollaan menosse lepikkoon. Näinhän on monien teollisuusmnaiden suurissa kaupungeissa tapahtunut. Kun hinnat nousseet yli 10% monena vuotena ja yli kaksinkertaistuneet alle 10v aikana on kuplaa takuuvarmasti.
Suomalainen kupla on vielä kysymysmerkki. 45% ero asuntojen hintojen nousussa suhteessa muuhun keskimääräiseen hintatasoon ei vielä kerro riittävästi.
Eli, jos ostat vaikkapa osakkeen 1000 eurolla ja osake tuottaa osinkona sinulle 100 euroa vuodessa on pääoman tuotto 10 prosenttia. Jos taas tuo 1000 euroa on lainattu vaikka 3 % korolla on toki pääoman tuotto edelleen sama.
Se että joku on valmis maksamaan omasta sijoituspääomastaan on eri asia ja kuten totesin aiemmin ei kovin hyvä asia.
Kohta numero kaksi on vain oma huomioni. En omista sijoitusasuntoa eikä se sopisikaan minulle. Sijoitan vain sen mitä voin menettää ja olen kiinnostunut enemmänkin osingoista kuin arvonnoususta.
Tuo mainitsemani esimerkki on mielestäni aika hyvä ja kertoo että asuntomarkkinoilla saa vielä aika riskittömän tuoton pääomalle. Se onko asunnoissa saippuakupla, kuplapussi vai mikä ei ole merkityksellistä. Osakemarkkinoiden lukuja myötäille tämän arvopaperin P/E olisi 18. Jotta päästäisiin huippuyhtiöiden P/E lukemiin pitäisi esimerkkimme asunnon maksaa enintään 40 000 euroa. 2000 luvun taitteessa kovimmat kuplafirmat tahkosivat p/e lukuja jotka viipottivat tuolla 100 tuntumassa. Tähän suhteutettuna esimerkkiasuntomme pitäisi maksaa 800 000 euroa.
Löytäiskö joku tähän tietoa. Eli miten hinnat ja palkat on kehittyneet?