Kirjoitin tämän avuksi kaverilleni kun he olivat taloyhtiönsä hallituksessa valitsemassa uutta isännöitsijää. En toimi itse isännöitsijänä, mutta olen istunut useissa taloyhtiöiden hallituksissa.
Isännöitsijän valintaohjeita
Hallitus on isännöitsijän esimies ja asunto-osakeyhtiölain mukaan isännöitsijän on hoidettava yhtiön juoksevaa hallintoa hallituksen ohjeiden ja määräysten mukaan. Hallitus valitsee isännöitsijän yhdessä ja kaikilla hallituksen jäsenillä on oltava valintaan riittävät tiedot.
Isännöintitarjouksista ja niiden vertailemisesta
Tarjouksissa on kiinnitettävä huomio siihen, että hinta sisältää Kiinteistöliiton isännöintitehtäväluettelon kohtien A mukaiset juoksevaan hallintoon kuuluvat tehtävät. Jotkut toimistot saattavat hämätä tarjoamalla arvonlisäverotonta hintaa.
Erikseen on syytä selvittää, paljonko ovat kirjanpidon ja hallinnon lisäkulut. Niistä tärkeimmät ovat vastikepankkisiirtoihin, kirjanpitomateriaalin säilytykseen ja asukkaille jaettavien monisteisiin liittyvät kulut. Ne saattavat olla huomattavat. Eräs tapa selvittää ne on yksinkertaisesti kysyä, paljonko 148 huoneistoa käsittävän yhtiön kirjanpidon lisäkulut ovat ja paljonko isännöintitoimisto veloittaa osakkaille kaksi kertaa vuodessa jaettavasta liitteineen keskimäärin 20 sivua käsittävästä yhtiökokouskutsusta. Nämä tiedot tarjoajat pystyvät helposti laskemaan ja tarjoukset saadaan näin yhteismitallisiksi.
Isännöitsijä on aina luonnollinen henkilö, joka ilmoitetaan kaupparekisteriin. Tärkeintä on siis kiinnittää huomio isännöitsijän individuaaleihin ominaisuuksiin. Isännöitsijätoimisto ehdottaa henkilöä, jota he tarjoavat nimettäväksi vastuulliseksi isännöitsijäksi. Tätä henkilöä on myös haastateltava.
Lähtökohtaisesti saaduista tarjouksista on valittava kokonaisuudessaan halvin, ellei erityisiä perusteita valita toisin ole olemassa. Oikeuskäytännössä on hallituksen jäseniä tuomittu vahingonkorvauksiin, kun halvin tarjous on syrjäytetty ja aiheutettu siten yhtiölle vahinkoa. Tärkeää on pöytäkirjata ne viime kädessä oikeudessa kestävät perustelut sille, miksi halvin tarjous syrjäytettiin. Perustelujen tulee olla riittävän yksityiskohtaisia ja valintaan vaikuttavia. Näiden perustelujen kirjaamisessa auttaa alla olevan haastattelun läpikäyminen.
Haastattelu
Käytännössä paras tapa on se, että isännöitsijätoimistojen ehdottamat kandidaatit kutsutaan porrastetusti kukin erikseen haastatteluun hallituksen kokoukseen, jossa koko hallitus on paikalla tekemässä havaintoja ja kysymyksiä. Haastattelussa tulee käydä seuraavat alueet läpi:
Peruskoulutus
• Mikä on peruskoulutus: kaupallinen/tekninen/oikeustieteellinen/muu?
• Mikä on koulutustaso: opisto/ammattikorkeakoulu/korkeakoulu?
• Mikä on suoritettu tutkinto ja koska se suoritettiin?
Koulutus ja kehittyminen
• Suoritettu isännöintitutkinto
o Kiinteistöalan koulutussäätiö: perustaso ITS, ammattitutkinto AIT? Koska suoritettu?
o Opetushallitus: isännöitsijän ammattitutkinto? Koska suoritettu?
o On sinulla henkilökohtaista ISA-sertifikaattia? Koska saatu?
• Kuinka monta päivää vuodessa käytät alan kursseihin?
• Kuinka monta päivää vuodessa käytät omatoimiseen alan täydennysopiskeluun?
• Mainitse kursseja, joille olet osallistunut 2 viime vuoden aikana
• Käydäänkö yrityksessänne vuosittain henkilökohtaiset kehityskeskustelut ja tehdäänkö isännöitsijöille kehityssuunnitelma sisältäen koulutussuunnitelman?
Kokemus ja kyky
• Montako vuotta olet päätoimisesti toiminut isännöitsijänä?
• Kuinka kauan olet ollut nykyisessä työpaikassasi ja missä olit sitä ennen?
• Montako isännöitävää taloyhtiötä sinulla on ja paljonko niissä on yhteensä asuntoja?
• Montako tuntia viikossa voit käyttää yhtiömme asioiden hoitoon?
• Oletko toiminut peruskorjaushankkeiden rakennuttamistehtävissä?
• Kuinka monta korjaushanketta viet läpi keskimäärin vuoden aikana ja valmisteletko tarjouspyynnöt itse?
• Mikä on näiden peruskorjaushankkeiden keskimääräinen budjetti?
• Kuinka monien suunnittelu- ja konsulttitoimistojen kanssa olet ollut yhteistyössä?
Talonmiehen esimiehenä toimiminen
• Oletko toiminut esimiestehtävissä?
• Kuinka kauan ja montako alaista sinulla on tai on ollut?
• Oletko toiminut talonmiehen esimiehenä?
• Onko sinulla tällä hetkellä talonmiehiä johdettavanasi? Kuinka monta?
• Tunnetko talonmiehiä koskevan työehtosopimuksen ja palkanlaskentatavan?
Palvelutaso
• Miten toimistossanne on järjestetty loma- ja sijaiskysymykset?
• Onko kullakin isännöitsijällä nimetty vakituinen sijainen?
• Oletko tavoitettavissa puhelimitse myös virka-ajan ulkopuolella hätätapauksia varten?
Henkilökohtaiset ominaisuudet
• Kerro, millainen on mielestäsi hyvä isännöitsijä toisaalta hallituksen, toisaalta asukkaiden ja osakkaiden kannalta?
• Mitkä henkilökohtaiset ominaisuudet tekevät itsestäsi hyvän isännöitsijän?
• Voitko nimetä muutamia suosittelijoita hoitamistasi taloyhtiöistä?
Isännöitsijän valintaperusteita
4
4135
Vastaukset
- tahvo
ja kolmas isännöitsijä. Tulin valittua, ostettuani kämpän uudehkosta talosta, 94 asuntoa
v1976.
Ihmettelin asunnon lämpötilaa 25C, vaikka suljin heti kaikki vesilämmityspatterit. Patterit kylminä monta vuorokautta ja ulkolämpötila -20C!
Asiat kunnossa sanoi hallituksen puheenjohtaja, jonkun öljy-yhtiön piiripäällikkö. Minulla on mustaa valkoisella: Kaikkien asuntojen lämpötila on 21- 23C. Jos et ole tyytyväinen, on minulla oikeus erottaa sinut koska tahansa!
Teetti hallituksella päätöksen jonka mukaan hänen seinänaapurilleen asennetaan kolminkertainen patteri näiden palellessa 18C, jota korkeampaa lämpöä ei saatu asuntoon 94.
Sanoin talossa asuvalle putkimiehelle, joka oli tilattu vaihtamaan kaksinkertainen kolminkertaiseen: Siitä tulevaa laskua en maksa! Seurauksena oli minulle lopputili.
Asiaa selvitellessä tuli julki: Linjasäätöventtiileistä alkaen olivat kaikki muutkin venttiilit säätämättä ja tilasto lämmöistä oli laadittu lähipubissa.
Porukka kyllästyi lopultakin ylimääräisessä yhtiökokouksessa hallituksen puheenjohtajaan ja antoi arvokkaalle piiripäällikölle monoa persiiseen!
vanhempi junanlämmittäjä Keravalta - tahvo
tosiasiaa , mutta kuiteskin pelkkää paskaa, piruuttanni sanon!
Vituttaa, sanoo muuan omakotitalosta tullut läskimooses, joku telemies. Ei passaa tänne pihaan tulla vieraitten autojen. Autojen paikka on kadulla!
Sanottuani yhtiökokouksessa pihaamme kuuluvan kolmekymmentä autopaikkaa lain mukaan, sain ihmetteleviä katseita!
Sähkönkulutuksesta huomautin lain mukaan niiden joutuvan maksamaan pyykin kuivaushuoneen käytöstä, jotka sitä käyttävät: Maksakaa! De passar inte!
Kuusi vuotta olen maksellut vaikka pilkkihaalarien kuivauksesta ja muutamista reisussa rähjääntyneistä armon hallituksen ämmän sukulaisten hameenhelmoista.
Tosiasia: Niitä helmoja en nostelisi!
vanhempi sujauttelija, tosin kaljan nojalla
helmoihin takertunut hyvällä menestyksellä!
Ulkonäkö suojannut vierailta miehiltä, naisväestä en takuuseen mene - kyselylistaan
Katselin tuota isännöitsijän haastattelulistaa ja mietin kovasti onko kysymys vitsistä vai onko joku tosiaan tällaiselle kysymyspatteristolla lähtenyt neuvottelemaan isännöintisopimuksesta.
Osa kysymyksistä on täysin aiheellisia ja olennaisia, mutta aika moni on hyvinkin epäolennaisia. Valitettavasti kysymyksien takaa paistaa täydellinen tieämättömyys isännöintiin liitttyvistä tehtävistä.
Hallintokuluista moni perustuu ns. todelliseen laskutukseen, eli laskutetaan sen mukaan mitä yhtiö kuluttaa. Nämä hinnat sitten muutttuvat toimiston ilmoituksella eikä niitä lyödä lukkoon sopimuksessa. Sen sijaan olennaisempaa on esimerkiksi selvittää teknisen isännöinnin osuus, kuuluuko kiinteään kuukausihintaan vai tehdäänkö tuntutyönä ja missä laajuudessa tekninen isännöinti sisältyy sopimukseen.
Isännöitsijöitä on kovin erilaisia, jotkut tekee työtä peruskoulupohjalla ja parilla ammattitutkinnolla (esim. ITS tai AIT). Jollain on taas DI taustalla ja vielä ISA-auktorisointi. Kumpi on parempi? DI tuntee ehkä tekniset kysymykset paremmin mutta ei tiedä tuon taivaallista talousasioista. Melkein nyrkkisääntönä voi sanoa että pidemmällä kokemuksella hakkaa tutkinnon kuin tutkinnon, mutta valitsemalla nuoren muutaman vuoden alalla olleen voi saada pitkäaikaisemman yhteistyökumppanin. ISA henkilökohtaisena tai toimistolla ei anna mitään takuuta palvelusta tai sen laadusta, valitettavasti. Koko ISA-järjestelmä on hampaaton eikä pahoihinkaan mokiin ole puututtu, lisäarvo asiakkaalle on pieni vaikka tämänkin lisäkulun lopulta maksaa asiakkaat.
Harva asiakas kysyy kuinka monta asiakasta toimistolla on keskimäärin isännöitsijää kohden ja kuinka laajalti toimistossa on tarjolla esim. teknisen isännöinnin palveluja. Valitettava tosiasia on että 25 yhtiön isännöitsijällä ei montaa tuntia viikossa ole käytettävissä yhtiötä kohden, tosin tällaisissa tapauksissa myös isännöinnin kuukausiveloitus on edullisempi.
Isot taloyhtiöt varmasti saavat useita tarjouksia isännöinnistä jolloin sitten pääsee myös ihan oikeasti valitsemaan isännöitsijätoimistoa ja jopa esittelemään tällaisen kysymyslistan. Pienemmät joutuu usein tyytymään yhteen kahteen tarjoukseen ja tällaisten listojen esittelyllä loppuu neuvottelut lyhyeen. Olennaista on myös pitää mielessä että sopimus tehdään yrityksen kanssa ja yritys sitten osoittaa isännöitsijän hoitamaan yhtiötä. Taloyhtiö ei valitse isännöitsijää vaan toimiston, yleensä kyllä neuvotteluvaiheessa myös ehdolla oleva isännöitsijä on tavattavissa. Monella isännöitsijällä on kilpailukieltosopimus, eli isännöitsijän vaihtaessa toimistoa ei asiakas voi heti seurata perässä.- Isännöitsijä
Katsopas piruuttasi Rakennuslehden pääkirjoitus toukokuulta 2002
Isännöintiin teknistä osaamista 2.5.2002
Taloyhtiöiden isännöitsijöiltä ei vaadita muodollista pätevyyttä, vaikka kyse on ammatista, jossa huolehditaan jopa satojen miljoonien eurojen suuruisen kiinteistöomaisuuden arvon ja teknisen kunnon säilymisestä.
Valtaosalla isännöitsijöistä on merkonomin koulutus. Rakennusteknisen koulutuksen saaneet ovat vähemmistönä. Noin kolmasosalla ei ole sen paremmin kaupallista kuin teknillistäkään koulutusta.
Suurin osa Suomen lähes 600:sta isännöintitoimistoista on yhden tai kahden hengen toimistoja, joten niissä ei välttämättä ole laisinkaan teknistä osaamista. Vain 150:llä toimistolla on Isännöitsijöiden Auktorisointiyhdistyksen pätevyystodistus.
Paperitöiden moitteettomaan hoitoon kaupallinen koulutus riittää mainiosti. Kuitenkin viimeistään kymmenvuotistarkastuksen yhteydessä isännöitsijä voi törmätä teknisiin ongelmiin, joiden ratkaisemiseen oma ammattitaito ei riitä. Taloyhtiön taloudelliset menetykset voivat olla suuret, mikäli selkeästi urakoitsijan tai rakennuttajan vastuulle kuuluvat piilevät rakenteelliset virheet paljastuvatkin vasta vastuuajan umpeutumisen jälkeen esimerkiksi peruskorjauksen yhteydessä.
Isännöitsijän tehtävät rakennuksen kunnon valvonnassa ja ylläpidossa ovat laajat. Isännöitsijän kuuluu teettää kuntoarviot ja tarvittaessa niitä täydentävät kuntotutkimukset. Niiden pohjalta laaditaan pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelmat ja toimenpiteiden kustannusarviot.
Huoltokirjan pitäminen on hyvä apu ennaltaehkäisevän huollon ja pitkän tähtäimen korjausohjelman suunnittelussa.
Ensimmäisen kerran kuntoarvio tulisi tehdä jo alle kymmenen vuoden ikäisestä kiinteistöstä. Tarkka tieto rakennuksen nykykunnosta helpottaa myös asuntokauppaa ja siihen liittyvien vastuukysymysten käsittelyä.
Mikäli epäilyjä vaurioista, kuten kosteusongelmista ilmenee, isännöitsijän ei pidä luottaa silmämääräiseen kuntoarvioon vaan sitä tulisi täydentää kuntotutkimuksella. Se tapahtuu rakenteita aukaisemalla ja näytteitä ottamalla.
Kosteusvaurioon ei ole yleensä yhtä selvää syytä, vaan kaikki potentiaaliset riskit olisi osattava tarkastaa. Yksikin vaurio voi pitkittyessään johtaa vaurioketjun syntymiseen.
Aivan olennainen osa isännöitsijän ammattitaitoa on, että hän osaa teettää kuntoarviot, suunnittelun sekä huolto- ja korjaustyöt pätevillä, luotettavilla yrityksillä. Jos oma ammattitaito ei riitä tämän rakennuttamisprosessin läpiviemiseen, on syytä käyttää asiantuntija-apua.
Tekijöiden valinnassa kyse ei ole pelkästä hintavertailusta. Paljon olennaisempaa on osata valita pätevät tarjoajat ja tekijät. Pätevyys on aina aiheellista nostaa hinnan edelle valintoja tehtäessä, sillä viiden markan suutari voi aiheuttaa kymmenen markan vahingon. Tämä koskee mitä suurimmassa määrin myös isännöintiä.
Motto: Valtaosa isännöitsijöistä on merkonomeja. He vastaavat miljardiomaisuuden teknisestä kunnosta.
Ketjusta on poistettu 0 sääntöjenvastaista viestiä.
Luetuimmat keskustelut
Ikävä sinua
Onkohan sulla ollut sama tunne kuin mulla viimeisten parin päivän aikana, eilen varsinkin. Ollaan oltu ihan lähellä ja k374876- 823476
- 302943
- 612905
- 72689
Kesäseuraa
Kesäseuraa mukavasta ja kauniista naisesta. Viesti tänään mulle muualla asiasta jos kiinnostaa Ne ketä tahansa huoli, t552260- 371742
Tuksu on edelleen sinkku - nuori Joonas jätti!
Hihhahihhahhaahheee Joonas keksi hyvän syy. : Tuksu on liian Disney-prinsessa hänelle. (Mikähän prinsessa lie kyseessä….91680- 181671
- 161574