Tällä palstalla näyttäisi olevan kiivas keskustelu siitä kumpi on parempi ratkaisu, ostaminen vai vuokraaminen. Näyttäisi nopeasti katsottuna että useimmat tuntuvat suosivan ostamista ja ovat sitä mieltä että vuokralla asuminen tulee kalliimmaksi.
Onko näin? Jos on, niin miten olette päätyneet tähän tulokseen?
Laskeskelin vähän itse tupakkiaskin kanteen, ja itse en näe tätä yhtälöä mitenkään itsestään selvänä.
Oletetaanpa seuraavaa:
Tapaus 1:
-ostetaan asunto, 200.000e. Lainaa 100%
-laina-aika 15 vuotta
-korko 3.2% (koko laina-ajan)
-inflaatio 2%
Tästä saamme helposti laskettua rahavirtojen inflaatiolla diskontatuksi nykyarvoksi noin -211.723 euroa. Oletetaan lisäksi että:
-asunnon arvo kasvaa 2,5% vuodessa
jolloin asunnon arvo 15 vuoden päästä on 289569 euroa, joka on 215221 euroa diskontattuna nykypäivään. Näin ollen sijoituksen arvo on 3497 euroa tänäpäivänä.
Tapaus 2:
Lainaamme 200.000 euroa ja sijoitamme sen osakkeisiin ja asumme vuokralla. Oletuksia:
-vuokra 900e/kk (vastaava asunto kuin ostettu)
-sijoitetun pääoman tuotto 9% (vastaa n. beta
Onko näin? Jos on, niin miten olette päätyneet tähän tulokseen?
Laskeskelin vähän itse tupakkiaskin kanteen, ja itse en näe tätä yhtälöä mitenkään itsestään selvänä.
Oletetaanpa seuraavaa:
Tapaus 1:
-ostetaan asunto, 200.000e. Lainaa 100%
-laina-aika 15 vuotta
-korko 3.2% (koko laina-ajan)
-inflaatio 2%
Tästä saamme helposti laskettua rahavirtojen inflaatiolla diskontatuksi nykyarvoksi noin -211.723 euroa. Oletetaan lisäksi että:
-asunnon arvo kasvaa 2,5% vuodessa
jolloin asunnon arvo 15 vuoden päästä on 289569 euroa, joka on 215221 euroa diskontattuna nykypäivään. Näin ollen sijoituksen arvo on 3497 euroa tänäpäivänä.
Tapaus 2:
Lainaamme 200.000 euroa ja sijoitamme sen osakkeisiin ja asumme vuokralla. Oletuksia:
-vuokra 900e/kk (vastaava asunto kuin ostettu)
-sijoitetun pääoman tuotto 9% (vastaa n. beta
Vastaukset 27
Vanhimmat
Vuonna 2025 vuokralla vai jo maksetussa omassa asunnossa.
Tässä laskelmassa 15 vuoden kuluttua:
Skenario 1: Omassa asunnossa
Skenario 2: Vuokralla (ja 231082 euroa sijoitussalkussa joka tuottaa 20797 euroa vuodessa, jolla maksetaan vuokra ja korot 200.000 euron lainasta, ja vielä jää 3313 euroa vuodessa ylimääräistä)
Pointti ei olekaan se missä asua, vaan se kumpi ratkaisu on taloudellisesti kannattavampi. Siitähän täällä keskustellaan? "Kumpi tulee halvemmaksi".
Epäilisin ihan suoralta kädeltä, että noilla sun spekseillä omistaminen on kannattavampaa. Jos vuokra-asuminen vielä kiinnostaa 15 vuoden kuluttua, voit myös myydä koko roskan pois, saat siitä 289569 euroa, joka tuottaa sun spekseillä 26061 €/a.
Toki asunto on 289569e arvoinen 15 vuoden päästä, mutta sitä tulee verrata nykypäivän sijoitukseen, ja diskonttaamalla tuon arvon inflaatiolla tähän päivään, arvo on 215221 euroa, mikä toki on enemmän kuin sen hinta tänään (200000e). Tuo erotus, valitettavasti, ei vain tule sinulle, vaan pankki on kerännyt korkotuloja pääomasta matkan aikana 44800 euroa, joten rahaa on taskustasi kadonnut 211723 euroa (nykyarvossa) ennenkuin omistat asuntosi 15 vuoden päästä. Näinollen koko projektin arvo on sinulle 3497 euroa tänäpäivänä.
Sinänsä siis ei huono asia, mutta kun pointti oli vertailu: kumpi on parempi. Vuokravaihtoehdon arvo on selvästi korkeampi, 59461 euroa.
Tämähän ei ole mitään raketti-tiedettä, mutta silti keskustelun taso on usein uskomattoman alkeellista. Ihmiset tekevät elämänsä suurimpia investointeja ja suggeroivat itsensä uskomaan että heidän valintasa (kumpi tahansa) on se paras. "Todisteena" esitetään täysin idioottimaisia "laskelmia" tai sitten vain todetaan että "vuokralla maksat toisille, omassa itselle" tms. muuta älytöntä...
Kannattaisi ehkä huomioida se, että mikäli vuokralla asuminen todella olisi niin tavattoman kallista ja tyhmää, niin vuokran antajallehan sen pitää silloin olla tavattoman tuottoisaa ja viisasta. Suosittelen kokeilemaan, ja nopeasti selviää miksi juuri kukaan ammattimainen taho ei käytä kiinteistösijoituksia muuhun kuin ehkä riskien hajautukseen.
Kyllä vain. Tuossa casessa on myös joitain muita muuttujia, jotka ovat hyvin kohderiippuvaisia kokonaiscasea ajatellen. Asunnon arvo voi vaihdella 15 vuoden aikavälillä jo melko mielivaltaisesti. Samoin asumiskustannukset omassa on tuntematon tekijä. Ja esimerkissä payout rate 9 % on kyllä aika suuri saatika käytännön ongelma saada lainaa 200 000 sijoitettavaksi.
Sitten tulevat vuokra-/oman asunnon muut tekijät, jotka eivät suurelta osin rahalla mitattavia, mutta siitähän tällä kertaa ei ollut kyse. Kuitenkin ne ovat niitä parhaita argumentteja valita asumismuoto. Itse en viitsi odotella vuokraisännän korotuksia, sopparin irtisanomista tai olla laittamasta asuntoani juuri sellaiseksi kuin sen itse haluan.
Mutta kokonaisuudessa tuon esimerkin pohdinta on hyvä piristys tällä muuten sekopäiselle palstalle, jossa "pohdiskelu" jää viitekoron prosentin sadasosien seuraamisen tasolle.
Kaikki pohdinta on turhaa. Tämähän laskelma on aivan pielessä. Kaveri käyttää esimerkissä a) 200 000 asuntoon ja b) lainaa saman summans sijoittamiseen. No miksei kaveri esimerkissä a) ota vielä asuntoaan vastaan sijoitusrahaa ja sijoita sitä yhtä tuotteliaasti. Vastaukseksi ei kelpaa, että millä vakuuksislla koska esimerkkihän olettaa, että niitä on valmiiksi jo 200 000 edestä. Jos yritetään olla viisaita diskonttaamalla ja muuta, niin tehdään asia muutenkin oikein!
Mistä meinaat saada 200 000e lainaa käytettäväksi osakkeisiin. Jos jostain saisit, niin maksaisit tästä rahasta paljon. Eli käytännössä 9% pääoman tuotto ei onnistuisi.
Se nyt vaan on tyhmää sijoittaa velkarahalla. Diskonttaa ittes sinne ruskeaan kasarmiisi. Osta velkarahalla kultainen mopo ja aja seuraava talvi ilman kypärää betoniporsaan ympäri.
Jos nyt vain hetkeksi oletetaan että sinun tulisi selittää "miksi se nyt vaan on tyhmää" nojautuen perusteluihin, niin kuinkahan se kävisi?
Miksi "se vaan nyt on tyhmää"? Valtaosa maailman firmoista tekee sitä jatkuvasti "ja se nyt vain ei ole tyhmää" vaan varsin järkevää. Aina kun voit saada sijoituksellesi tuoton joka ylittää pääoman kustannukset (cost of capital) niin se "nyt vaan on järkevää" ottaa rahaa siitä välistä.
Poika on käynyt kursseilla...cost of capital :)
kauppakorkea koulussa ja läpäissyt rahoitusalan kurssin.
...ottanut6 sitä huomioon että maksat siitä 200 000 egestä yli tonnin lyhennyksiä ja korkoa kuukaudessa, eli menot pompsahtaa jo lähemmäs kahta tonnia vuokran kanssa.
Toki otin, eli siis skenario2:ssa tulot ja kulut on seuraavasti:
vuosi 1:
Invested capital 191600
return on invested capital 17244
rent costs* 8400
cost of loan 6400
----------------------------
net cash flow 2444
discounted 2396,08
*vuokrakulut jotka ylittävät hoitovastikeen (200e/kk) omassa asunnossa
sori, puhuitkin lyhennyksestä.
Ajatus oli että lainaa ei lyhennetä lainkaan vaan kyseessä on ns. bullet-laina joka maksetaan kokonaisuudessaan pois vuonna t 15. Käytännössä tämän voi tehdä koska sijoitusvarallisuus on selvästi yli velkapääoman. Todellisuudessa laina kannattaisi säilyttää jatkuvasti, ts. uusia aina 15 vuoden välein.
...voi, mutta tällöin laskentasi ei pidä paikkaansa, asunnon ostaja on siinä vaiheessa velaton, vuokra-asujalla on 200 000 velkaa joka pitäisi vähentää loppusummasta.
Asuntomarkkinat elpyvät vasta kun neliöhinnat ovat laskeneet noin 30%. Asuntojen hintojen lasku ei olisi välttämätön, mutta media aiheuttaa kriittisyyttä asunnonostajien keskuudessa. Ihmiset uskovat mediaa joka ei jätä käyttämättä aihetta joka ei jätä ketään kylmäksi
En ole taloustieteilijä mutta yritin jossain vaiheessa tehdä insinöörimatematiikalla eräänlaisen rommauslaskurin Excelissä ja tulin siihen lopputulokseen että asunnon osto kannattaa jos hinnat ovat nousussa kuten taas jos on odotettavissa rommaus niin kannattaa odottaa vuokralla. Eli kuten olisi pitänyt arvata, kyseessä on suhdanteilla spekulointi kuten sijoittamisessa aina.
Omat laskusi menevät pieleen parista syystä: 1) et saa 200k lainaa osakesijoituksiin asuntolainan korolla ja 2) maksat sijoutusten tuotosta tuntuvan veron kun taas asunnosta saatava tuotto on puhtaana käteen.
Omat laskuni tämän linkin takana:
http://keskustelu.suomi24.fi/show.fcgi?category=100&conference=4500000000001337&posting=22000000010504350
Samaa mieltä olen kanssasi tästä keskustelun eipäs-juupas byääääää hahahaha tasosta. Ja siinäkin lienet oikeassa, että päätöksenteko ei aina perustu järkilaskelmiin vaan enemmänkin tunteisiin - lankomiehelläkin on omistusasunto, kyllä meidänkin pitää...
Unohdit muuten omistusasunnon remmonttikulut. Varsinkin, jos asuu vähän vanhemmassa, niin tehdään putkirempat,kattorempat,kylppäri...
Millaisella riskillä saat tuon 9%:n tuoton? Viimeaikoina ammattilaisten pyörittämät sijoitusrahastot ovat vetäneet komeita miinusmerkkisiä 'tuottoja' ja lisäksi rahastot nyppäisevät kohtulliset kulungit salkunhoidosta.
Silti mainostavat (menneisiin vuosiin viitaten) jopa 20%:n 'tuotto-odotuksia'.
Vai ajattelitko sijoittaa (tai että 'jokamies' sijoittaa) itse suoraan osakkeisiin? Vertaa esim. taannoinen IT-huuma. Silloinkin oli paljon velkarahalla sijoittaneita ihmisiä - nyt heillä on arvottomia, nurin menneiden firmojen osakkeita ja niistä vieläkin velkaa... Itse ostin samoihin aikoihin asunnon ja nyt olen velaton ja lämmittelen asuntovelan kalvamia luitani oman takan ääressä. Laitanko kämpän myyntiin? Saisin siitä ehkä 150.000, mihin sijoitan, että varmasti pääoma säilyy ja saan 9%:n tuoton?
Toki asunnon omistamisessakin on sijoitusriski, mutta huomattavasti pienempi - jos asunnon myyntihinnat laskevat, niin asut siinä muutaman vuoden ja taas hinnat nousevat. Tai jos on tarve vaihtaa asuntoa hintojen ollessa alhaalla, niin so what - saat omastasi vähemmän mutta vastaavasti maksat uudestakin vähemmän.
Luin joskus jonkin järjestön (olisko veronmaksajain- tai vuokralaisten keskusliitto tms.) vertailun vuokra- ja omistusasumisen kuluista. Laskelma näytti, että keskimäärin 25 vuoden asumisen jälkeen alkaa omistusasuminen päästä taloudellisesti niskan päälle. Aika pitkä aika, mutta kyllähän me toivottavasti kauemmin tarvitaan jossain asua.
Laskelmissasi joo lähtökohta on väärä: lasketaan kahden eri asumisen kustannuksia, vuokralla oloa sen perusteella, että sijoitetaan 200t€ 9% tuotto-odotuksella. Ensinnäkin sen tietää jokainen, että lainarahalla sitä viimeikseksi pitää sijoittaa ja melko harvalla meistä kyllä on sitä 200t€ varallisuutta sijoitettavaksi valmiina. Myöskään 9% tuotto-odotus (15v) ajalta) ei ole realistinen ja jos olisikin, niin sijoitus pitää osata (myös tuurilla) sijoittaa täysin oikeaan kohteeseen.
Se on kyllä jännä, kun pankin täditkin aina myyvät rahastojaan ja mm. eläkevakuutuksiaan ja näissä laskelmissa on tuotto-odotuksena aina tuo 10%, joka siis ei ole varman/turvallisen kohteen realistinen tuotto.
Sitä en huomannut katsoa, että laskitko omistusasujalle mukaan koron verovähennysoikeuden.
Laskelmissasi on melko paljon rohkeita olettamuksia, joiden perusteella päättelet vuokra-asumisen olevan kannattavampaa, tulee pankki-tätien laskelmat mieleen.
Unohtui sanoa vielä noista laskelmiesi realistisuudesta: kyllä (15v) aikana tulee niitä vuokran korotuksiakin, eikä kukaan 200t€ lainaa ottava ota 100% lainaa, ei takuuvarmasti.
Viesti oli vaihteeksi palastalla asiallinen, mutta yksinkertaistava. Toki puhuit lähinnä rahallisesta puolesta, mutta tässä yhtälössä on käytännössä muitakin tekijöitä mukana.
Monia laskukaavan puutteita onkin jo kerrottu täällä...korkovähennykset, omistusasunnonremontointi jne. Tuossa laskelmassasi mielestäni pääongelman muodostaa se, että nuo tietyt kriittiset muuttujat, joista päällimmäiseksi nousee sijoitetun pääoman tuottoprosentti (tuo 9%), määrävät hyvin pitkälti lopputuloksen. Koska me kaikki käytännössä vain arvailemme näitä muuttujia, on loppupeleissä kaikki arpapeliä. Jos olisi selvää, että voi aina nostaa lainaa ja saada lainankorkoa suuremman tuoton eiköhän kaikki tekisi näin. Esimerkissäsi mättää myös se, että koska henkilö saa 200 000 e lainaa ilman vakuuksia, hän varmaan saa ainakin 140 000 e lisälainaa silloinkin, kun ostaa omistusasunnon ja nämä sijoittaessaan yhtä lahjaakkaasti, omistusasuminen menee varmasti voitonpuolelle.
Sitten siihen tärkeimäpään. Omistusasuinen voi jälkikäteen tarkasteltuna hyvinkin tulla kalliimmaksi vaihtoehdoksi sopivasti tarkastellessa, mutta näitä kahta vaihtoehtoa on vaikea laittaa samalla viivalle. Mikä arvo laitetaan sille, että asut omassa asunnossa, jota kukaan ei myy alta, jota voit remontoida vapaasti ja jossa voit pitää lemmikkejä jne. aivan kuten sinä itse haluat. Tämä ei ole rahaa, mutta vertailemmeko itse asiassa erilaisia "tuotteita"? Mopolla ja autolla pääsee molemmilla paikasta A paikkaan B, mutta sateella autolla säilyy kuivana. Auto maksaa enemmän ja varmaan kuluttaakin enemmän, mutta kuka tykkää tyttärestä kuka äidistä?
Omistusasuminen on osoittautunut pitkän päälle hyvin kannattavaksi:
Pks. okt. 200 m2, rv.2003 , ei oo vastikkeita,
Lämmitys, vakuutukset, kiinteistöverot, jätemaksut, nuohous, vesimaksut pyöreesti 175 €/kk.
Nurmikon leikkuuta ja sen semmosta hommelia joutuu tekemään itse.
Lyhennys: 540 €, korko 218 €/kk.
Sitten se mukava asia: 6% toteutunut arvonousu/vuosi tekee puolestaan vähintään 2000€ arvonnousun kuukaudessa tähän mennessä!
332 €/kk (korot-verovähennys+suorat kulut)
Arvonnousu tuo 2000€/kk ja tavallaan säästämiseen menee 540 €/kk (lainan takaisinmaksu).
Saldo/kk asumiskustannuksissa plussan puolella ollaan ja vahvasti: 2000€/kk-332€/kk= 1688 €/kk
Vuokralla 200m2*9 €/m2kk= -1800€/kk
No, okei. Jos vaan olettaa saavansa riittävästi lainaa sijoittamiseen ja saavansa asua riittävän edullisessa vuokrakämpässä, niin toki vuokra-asuminen on edullisempaa. Pari huomiota:
-Otitko huomioon mistä saat tuon lainan?
-Otitko huomioon vuokrien nousun?
-Otitko huomioon asuntolainasta saatavan verovähennyksen ja vastaavasti pääomatuloista maksettavat verot?
Hyviä kommentteja, muutama tarkennus:
-otin huomioon vuokran nousun (inflaation verran vuodessa, pitkän ajan keskiarvo)
-otin huomioon sijoituksen verotuksen joka on tässätapauksessa melko epärelevanttia koska pääomavero realisoituu maksettavaksi vain kun voittoja kotiutetaan, ja tässätapauksessa niin ei tehdä enempää kuin mitä vuokriin ja korkoihin menee. Korot taas itsessään ovat verovähennyskelpoisia koska kyseessä on sijoitus. Loppu tuotto realisoituu vasta 15 vuoden päästä kun salkku myydään, jota tässätapauksessa ei ajateltu tehtäväksi
-asuntolainan verovähennysoikeus on otettu huomioon lainan efektiivisessä korossa, joka on kohtuullisen alhainen (3.2%) 15 vuoden jaksolle.
Lisäksi olisin sitä mieltä että 9% tuotto (=7% reaalituotto) on varsin maltillinen osaketuotto, itseasiassa erittäin pessimistinen. Käyttämällä vaikkapa CAPM teoriaa ja olettamalla riskittömäksi pitkänajan tuotoksi esim. 4%, tulee betaksi alle yksi. Kyseessä on erittäin turvallinen sijoitus, ja kun sijoitushorisontti on 15 vuotta, on hyvin epätodennäköistä että tuotto alittuisi. Itseasiassa maailmanhistoriassaon vain yksi 15 vuoden jakso milloin alitus olisi tapahtunut eli 30-luvun suuri lama. Viimeisen puolen vuosisadan aikana tuotot ovat olleet selkeästi korkempia. (Uskokaa tai älkää että eläkevarojen sijoitus korko- ja osakeinstrumentteihin kiinteistöjen sijasta ei ole täysi sattuma.)
Takuista vielä... jos henkilöllä ei ole muuta omaisuutta kuin velalla ostettu asunto, niin tämä keskustelu lienee hieman teoreettinen.
Loppujen lopuksi pointti ei ollutkaan se että oletukseni olisivat oikeita tai vääriä, vaan se, että on varsin vaikea sanoa kumpi tapa on taloudellisesti parempi... toisin kuin tällä palstalla yleensä annetaan ymmärtää. Vastaus ei löydy laskemalla paljonko lainanhoitokulut ovat ja vertaamalla sitä vuokraan, vaan ymmärtämällä paljonko valittu tapa tuottaa verrattuna toisiin vaihtoehtoihin joihin voisi sijoittaa.
"Lisäksi olisin sitä mieltä että 9% tuotto (=7% reaalituotto) on varsin maltillinen osaketuotto, itseasiassa erittäin pessimistinen"
Olisimme kaikki miljardöörejä:
Pankista saa kulutusluottoakin alle 4%.
Mitä höpötät ettei "sijoituksia kotiuteta"? Ainoa mitä kannattaa laskea on sijoitusten nettoarvo eli kuinka paljon saat rahaa käteen.
Voin laittaa rahaston pystyyn joka lupaa 1000% tuoton vuodessa sillä ehdolla että sijoituksia ei saa koskaan kotiuttaa. Nyt voit päivittää laskujasi: vuokralainen sijoittaa 200k 10% kulutusluotolla rahastooni ja tulee muutaman vuoden päästä miljardööriksi.
Lukeminen on vaikea laji, ei voi mitään...
Voi, voi...