muualta koostettuna, hinnat laskee- syyt ja seuraukset.
Päivän hesarissa oli hyvää juttua pankkien asuntolainojen korkomarginaalien nykytilasta ja muutaman vuoden sisään tapahtuneesta kehityksestä.
Tuo on kuitenkin vain yksi osuus kokonaisuutta jonka seurauksena talouden hyvänä hetkenä on menty ulosmittaamaan yksinkertaisesti kaikki ne joustot jotka olisivat mahdollistaneen asuntokaupan ja lainoituksen "pehmeän laskun" huonompien aikojen koittaessa.
Kokonaan toinen asia on se koska huonommat ajat koittavat ja mikä ne laukaisee mutta kyllä nekin taas jossain vaiheessa ovat tulossa, ei sitä tarvitse epäillä.
Tässäpä loppuun käytetyt joustot listattuna (myös käyttämättömiä joustoja saa lisätä listaan jos keksii):
1) korkomarginaalit
Korkomarginaalit ovat pudoneet tällä hetkellä pienimmillään 0,4%:iin ja yleisestikin n. 0,6% tasolle kun ne vielä 1998 olivat 2%.
Seuraus: vähänkään huonompien aikojen koittaessa korkomarginaali palautuu vähintään "normalille" 1,5% tasolle, ehkä välillä takaisin tuohon 2%:iin. Asuntolainojen korko nousee välittömästi saman verran vaikka viitekorko ei muuttuisikaan. Asuntojen myyntihintojen on pakko joustaa samassa suhteessa koska alla olevat muut loppunkäytetyt joustot tekevät mahdottomaksi lainamäärien kasvattamisen.
2) Korot
Nykyinen korkotaso on historiallisesti katsottuna luonnottoman matala. 20-30v lainan todelinen korkotaso tulee todennäköisimmin olemaan 4-6% välillä koko laina-ajan yli laskettuna.
Seuraus: asuntolainojen todellinen peruskorko tulee jo 15-20v lainalle olemaan vähintään 2-3% nykyistä korkeampi mikä tekee mahdottomaksi nykyisen kaltaisten lainojen ottamisen ja sitä myöden myös nykyisen hintatason ylläpitämisen.
Jos tämä yhdistyy korkomarginaalien 1-1,5% nousuun, on kokonaisvaikutus 3-4,5% nousu nykytasosta.
3) viitekorot
Nykyään vain yhdessä läntisessä teollisuusmaassa asuntolainojen korot sidotaan laina-aikaan nähden äärimmäisen lyhyisiin markkinakorkoihin.
Kun korkotaso lähtee nousuun ja lyhyillä koroilla pelanneiden riskit realisoituvat, tulevat yhä useammat sitomaan asuntolainansa 10-15v kiinteäkorkoisiin lainoihin mikä nostaa asuntolainojen korkotasoa kertaheitolla n. 2% nykyisestä ja saa lainanottajat myös konkreettisisti tajuamaan millaisen taloudellisen rasituksen asuntolaina aiheuttaa.
Seuraus: asunnoista maksettujen hintojen ja asuntolainan koon mielekkyyttää ryhdytään pohtimaan aivan eri tavalla kuin nykyään mikä ei voi olla vaikuttamatta yleiseen hintatasoon.
4) laina-ajat
Suomessa on siirrytty perinteisestä omistusasumisesta 20-30v lainojen myötä käytännössä sellaiseen vuokra-asumisen muotoon jossa vuokralainen kantaa kaikki pääoman kustannuksiin sekä itse kiinteistöön liittyvät riskit.
Kun samalla suurten ikäluokkien ennenaikainen siirtyminen eläkkeelle että huoltosuhteen räjähtäminen käsiin aiheuttaa "mielenkiintoisia" ilmiöitä mm. eläkkeiden suuruuteen, tajuavat nyt asuntolainoja ottavat ikäluokat että heidän on todellisuudessa säästettävä itse tulevat eläkkeensä.
Tämä on mahdotonta jos 30v asuntolaina syö koko työuran ajan palkkatuloista käteen jäävän osan ja loppulainaa joutuu mahdollisesti maksamaan vielä eläkkeellä jonka suuruudesta ei ole mitää takeita.
Seuraus: joko lainan kuukausierän suuruutta mitoitetaan rankasti uudelleen tai palataan selvään max. 15v laina-aikaan jonka jälkeen työuraa on toivottavasti jäljellä vielä sen verran että jotain jää säästöönkin. Seuraus hintatasoon lienee ilmeinen.
5) lainamäärät
Lainamäärät suhteessa nettotuloihin ovat paisuneet täysin suhteettomiksi mikä on seurausta pitkään jatkuneesta hintojen noususta ja ennenkaikkea psykologisesta ilmiöstä: kun kaikki tuttavapiirissä ovat ottaneet yhtä suuria lainoja ja hintojen nousun myötä näyttävät selvinneen tai jopa jääneen "voitolle" unohtaa helposti sen mitä terve järki ja peruskoulumatematiikka sanoo ja lähtee joukon mukaan.
Keskimääräisen tai ylemmänkään keskiluokan käteen jäävät tulot eivät ole todellisuudessa kasvaneet juuri lainkaan mutta epävarmuus työstä ja säännöllisistä ansioista on kasvanut eksponentiaalisesti. Kun tämä yhtälö lähtee konkretistoitumaan huonompien aikojen koittaessa, tullaan otettuja lainamääriä tarkistamaan alaspäin rajustikin.
Seuraus: ostoivoimaa katoraa rajusti asuntomarkkinoilta mikä ei tietenkään liikuta hintoja kuin yhteen suuntaan.
6) omarahoitusosuus
Omarahoitusosuus on pudotettu parhaimmillaan nollaan minkä alle on paha mennä ja yksikään lainanottaja ei todellisuudessa joudu enää maksamaan 30% säästöosuutta jollei ehdoin tahdoin halua. Aina löytyy se pankki joka on valmis tyytymään jopa 10% omarahoitusosuuteen jos vain asiakas saadaan sidottua rahastoihin ja pankin kauppaamiin henki/eläke/mitälie vakuutuksiin.
Vähänkään huonompien aikojen koittaessa palataan vähintään 30% säästöosuuteen sekä vaaditaan jälleen muita reaalivakuuksia,
Seuraus: ostovoima asuntomarkkinoilla putoaa merkittävästi mikä tietenkin vaikuttaa kysyntään ja sitä kautta hintoihin.
7) takaus/vakuudet
Valtio on poistamassa takausta yli 15v asuntolainoilta mikä yhdessä lainanottaijien vanhempien/sukulaisten edellisen kuplan puhkeamisen aikaan saaman opetuksen kanssa tulee vaikuttamaan siihen millaisia lainoja kukin pystyy ottamaan vaikka halua olisikin.
Todennäköisesti myös suurten ikäluokkien eläköityminen että huoltosuhteen heikkeneminen pakottaa suuret ikäluokat realisoimaan ainakin osittain niin säästöjään kuin asunto-omaisuuttaan maksaakseen itselleen siedettävän hoidon palvelutalossa ja tämä osa on poissa perinnöistä.
Toinen mielenkiintoinen ilmiö tulee koskettamaan niitä 0-20% omarahoitusosuudella asuntolainan ottaneita joiden lainan vakuutena olevan asunnon arvo putoaa vaikkapa 30% kuplan puhjettua.
Uusia reaalivakuuksia on monien mahdoton saada mikä johtaa pakkomyynteihin ja sitä kautta kierteen kiihtymiseen. Etenkin psykologinen vaikutus tulee olemaan taas merkittävä kun näitä ruoditaan hannukarpoissa ja tabloidilehdissä.
Seuraus: kuten edellä.
Joustot käytetty -hinnat laskee
22
2143
Vastaukset
- totta tai sitten ei
Hieno pitkä viesti.
Täynnä isompia ja pienempiä asiavirheitä ja suoranaista tietämättömyyttä.
Syy-seuraus-suhteet menevät sekaisin.
Lisäksi aikamoisia olettamuksia ja toivomuksia.
Tuhnu mikä tuhnu.- selität
koitahan nyt tarkentaa perusteettomia väitteitäsi asiavirheistä. Ai niin, ei voi tarkentaa, kun niitä ei ollut. Asia on sillä selvä.
- Omassa parempi
selität kirjoitti:
koitahan nyt tarkentaa perusteettomia väitteitäsi asiavirheistä. Ai niin, ei voi tarkentaa, kun niitä ei ollut. Asia on sillä selvä.
asiavirhe ainakin oli: Ei ne hinnat mihinkään laskeneet.
- kuin vähän
alusta. Varmaankin tosi punnittua pohdintaa :-)
- Vasen aivolohko
jaksat hiukan paremmin perehtyä laskemiseen ja asioiden tutkimiseen kun lainaa otat. Oli meinaan aikas monta ihan realistista tulkintaa.
Hinnat ovat olleet nousukierteessä jo pitkän aikaa. Eihän tämä voi jatkua tai kohta maksat jostain perus 70luvun kaksiosta vantaalla 300 000€ . Kun palkat ei kumminkaan nouse juuri mitään ja energia ym. kallistuu kallistumistaan niin miten hemmetissä asuntojen hinnat vois vaan nousta vuosi toisensa perään?
Voisin paljon pidemminkin kirjoitella ja paremmin perustella mutta se lienisi turhaa kun ei suurin osa asuntolainoja tällä hetkellä ottavista "nuorista" jaksa lukea... No säästyy voimia velkojen maksuun. - joten
olisi syytä perehtyä asioihin ennen velkavipuun tarttumista. Tosin nimen laittaminen paperiin on nopeampaa kuin asiatekstin lukeminen.
- älä jaksa enää...
kuka tommosia romaaneja jaksaa lukea tällä palstalla. Paskaa tuutin täydeltä.
- Palkkasoturi
Hieno viesti, jossa oli asiallisesti nostettu muutamia realiteetteja pöydälle. Korot nousee ja lama tulee, sitten alkaa pikkuhiljaa sitä nöyryyttä jälleen löytymään.
Valmistun kohda DI:ksi, olen vakituisessa hyväpalkkaisessa duunissa, asun halvalla vuokralla ja tulen kohta noutamaan 250000€ maksaneen kämppäsi 170000€ pois kuleksimasta. Kohta alkaa tulemaan jotain epämääräistä mussutusta tähän viestiin, sanon kaikille niille pelleille, että opetelkaa laskemaan ja lukekaa ne asialliset pohdinnat loppuunasti joita fiksut ihmiset tänne kirjoittelee.- Mado
lama kohta tulee palkkakehityksesi taantuu täysin jonka jälkeen joudut työttömäksi, sitten korot nousevat ja sitä myötä lainanhoitokulut pysyvät samana vaikka saisitkin asunnon halvemalla ja pienemmällä lainalla (mihin sinulla siis ei tule olemaan varaa), etkä sinä voi kuin uneksia 170 000 euroa maksavasta kämpästä, good luck
DI:kö todella? eipä tarvita paljon älyä siinä koulutuksessa... - Palkkasoturi
Mado kirjoitti:
lama kohta tulee palkkakehityksesi taantuu täysin jonka jälkeen joudut työttömäksi, sitten korot nousevat ja sitä myötä lainanhoitokulut pysyvät samana vaikka saisitkin asunnon halvemalla ja pienemmällä lainalla (mihin sinulla siis ei tule olemaan varaa), etkä sinä voi kuin uneksia 170 000 euroa maksavasta kämpästä, good luck
DI:kö todella? eipä tarvita paljon älyä siinä koulutuksessa...Olen luonnollisesti hankkiutunut jo tässä vaiheessa hyväpalkkaiseen suojatyöpaikkaan, josta on hyvä katsoa kun lama myllertää ja puolet Nokian pojista saa kenkää, revi siitä.
Ja oikeasti, jos ja kun korot nyt tässä lähiaikoina eli 1-2 vuoden sisään nousevat sinne 5% nurkalle niin sun hintalogiikka ei oikein pure. Lienee hieman eri asia ottaa sellaiset 80000€ enemmän lainaa nyt ja maksaa kovempia korkoja kuitenkin 1-2 vuoden päästä kuin odottaa se 1-2 vuotta ja ostaa kämppä 80000€ halvemmalla ja suuremmalla säästetyllä pääomalla.
Hoidan tämän asuntohomman ensin kuntoon ja keskityn sitten loppuelämäni parantamaan maailmaa, mutta en ajatellut maksella lainoja seuraavaa 25 vuotta. Mulle maksimissaan sellainen 5 vuoden laina-aika olisi sopiva. - Mallarmé
Palkkasoturi kirjoitti:
Olen luonnollisesti hankkiutunut jo tässä vaiheessa hyväpalkkaiseen suojatyöpaikkaan, josta on hyvä katsoa kun lama myllertää ja puolet Nokian pojista saa kenkää, revi siitä.
Ja oikeasti, jos ja kun korot nyt tässä lähiaikoina eli 1-2 vuoden sisään nousevat sinne 5% nurkalle niin sun hintalogiikka ei oikein pure. Lienee hieman eri asia ottaa sellaiset 80000€ enemmän lainaa nyt ja maksaa kovempia korkoja kuitenkin 1-2 vuoden päästä kuin odottaa se 1-2 vuotta ja ostaa kämppä 80000€ halvemmalla ja suuremmalla säästetyllä pääomalla.
Hoidan tämän asuntohomman ensin kuntoon ja keskityn sitten loppuelämäni parantamaan maailmaa, mutta en ajatellut maksella lainoja seuraavaa 25 vuotta. Mulle maksimissaan sellainen 5 vuoden laina-aika olisi sopiva.sattumoisin kuullut: suojatyöpaikat lopetettiin Suomessa n. 1995...
Ainoa suoja joka sinulla on taitaa olla suoja todellisuutta vastaan... - syynä lienee
Mallarmé kirjoitti:
sattumoisin kuullut: suojatyöpaikat lopetettiin Suomessa n. 1995...
Ainoa suoja joka sinulla on taitaa olla suoja todellisuutta vastaan...melkoinen velkataakka, tsemppiä vaan ihan tasapuolisesti kaikille.
- Rommaus
Kohta ostetaan ale-hinnalla kämppä pois kuleksimasta.
- Epäilijä
1-1,5 prosenttiyksikköä? Sehän tarkoittaa, että nyt kannattaa ehdottomasti ottaa lainaa, jos näitä 0,4%:n marginaaleja ei enää tulevaisuudessa saa.
- 8.ihme
voidaan alkaa jakamaan vähän eri perustein. katsos kun maksuvaikeudet yllättää se kiltti pankkivirkailija voi tarjota hyvinkin erilaista marginaalia mikäli haluat ettei asuntoa pakkomyydä.
En kuitenkaan usko että tästä sellaista kertarysäystä tulee kuin 15 vuotta sitten. Silloin romahti mm. venäjän kauppa ja kotimaiset supernerot olivat pitäneet markan arvoa keinotekoisesti aivan liian korkealla. Samalla vapautettiin rahapolitiikka.
Mitään tällaista ei ole nyt näkyvissä. Mutta nyt on todella epätavallisen alhaalla oleva korko. Kaikki pankkimiehet tietävät ettei korkoja voi EKP :kään pitää loputtomiin näin alhaalla. Korko voi olla hyvinkin viiden vuoden sisällä 4-6% marginaalit.
Heitin piruuttani lukuja lainalaskuriin, 200 000€/20v ja korko 3%, sitten nostin koron 5,5%. Summasta maksettava koron määrä nousi reilusta 60 k€ n. 130 k€, kk erä nousi n. 270€ (eli tuollaiset 1600 FIM) mikä ei euroissa näytä niin pahalta mutta tiukille laittaisi monen. Jos haluaa lyhennyksen pitää samana kasvaa laina-aika 20v ==>32v. Kolmekymppinen siis maksaisi eläkeikään asti. Meillä ei isona euroalueena ole kovin todennäköisesti isoa inflaatiota tulossa joka söisi asuntovelat.
Sinänsä on kumma että ihmiset maksavat halpojen korkojen takia asunnoista enemmän, kun tietävät että korot vääjämättä nousee. - Täyttä asiaa
8.ihme kirjoitti:
voidaan alkaa jakamaan vähän eri perustein. katsos kun maksuvaikeudet yllättää se kiltti pankkivirkailija voi tarjota hyvinkin erilaista marginaalia mikäli haluat ettei asuntoa pakkomyydä.
En kuitenkaan usko että tästä sellaista kertarysäystä tulee kuin 15 vuotta sitten. Silloin romahti mm. venäjän kauppa ja kotimaiset supernerot olivat pitäneet markan arvoa keinotekoisesti aivan liian korkealla. Samalla vapautettiin rahapolitiikka.
Mitään tällaista ei ole nyt näkyvissä. Mutta nyt on todella epätavallisen alhaalla oleva korko. Kaikki pankkimiehet tietävät ettei korkoja voi EKP :kään pitää loputtomiin näin alhaalla. Korko voi olla hyvinkin viiden vuoden sisällä 4-6% marginaalit.
Heitin piruuttani lukuja lainalaskuriin, 200 000€/20v ja korko 3%, sitten nostin koron 5,5%. Summasta maksettava koron määrä nousi reilusta 60 k€ n. 130 k€, kk erä nousi n. 270€ (eli tuollaiset 1600 FIM) mikä ei euroissa näytä niin pahalta mutta tiukille laittaisi monen. Jos haluaa lyhennyksen pitää samana kasvaa laina-aika 20v ==>32v. Kolmekymppinen siis maksaisi eläkeikään asti. Meillä ei isona euroalueena ole kovin todennäköisesti isoa inflaatiota tulossa joka söisi asuntovelat.
Sinänsä on kumma että ihmiset maksavat halpojen korkojen takia asunnoista enemmän, kun tietävät että korot vääjämättä nousee.No nythän täällä kirjoitetaan asiaa! Hienoa ja kiitos hyvästä analyysistä!
- pohdintaa
täällä etupäässä hölmöjen ihmisten keskuudessa. Toivottavasti joku vähän fiksumpi lukija osaa arvostaa kunnollista analyysia, mitä tällä palstalla näkee hyvin harvoin. Joustot käytetty -juttu oli laadukkainta, mitä tällä palstalla on pitkään aikaan kirjoitettu.
Lohdutuksena niille, joille tuo ylläoleva juttu tuntui liian pitkältä ja vaikealta: jos ei ymmärrä niin ei tosiaan tarvitsekaan ymmärtää.
Sillä tyhmälle käy lopulta niin kuin tyhmälle kuuluu käydäkin.- Ajoissa myynyt
Juttu oli hyvin argumentoitu ja epäilemättä totuudenmukainen. Kupla puhkeaa ja hinnat romahtavat lähitulevaisuudessa. Ikävää vain tuulipuvuille, että he eivät tajua, ettei rahalla ole moraalia tai omaatuntoa.
On erittäin - korostan ERITTÄIN - ikävää sitoutua maksamaan koko työikänsä jotain surkeaa elementtiläävää surkeasta elementtitalosta, kun huomaa, että naapurista ostettiin vastaava kolmanneksella itse maksamasta hinnasta. - tymyydestä joutuu maksamaan
ja tiodostetaan iskee paniikki ja romahdus .
- alkaa olla
tymyydestä joutuu maksamaan kirjoitti:
ja tiodostetaan iskee paniikki ja romahdus .
jo varuillaan, katellaan. Täällä ei ainakaan aikomusta ostaa nykyhinnoilla.
- tiukkenee
nimittäin ostajat entistä varoivaisempia kaikkien mainittujen ja muidenkin mahdollisten tekijöiden vaikutuksesta yhdessä tai erikseen, Seurauksena kysynnän viileneminen ja markkinatilanne, jossa jokainen uusi signaali vahvistaa edellistä.
Hieno kirjoitus tällä palstalla, lisää samanlaista.- KYLLÄ
Samaa mieltä
Ketjusta on poistettu 0 sääntöjenvastaista viestiä.
Luetuimmat keskustelut
Mihin Ilkka Kanerva kuoli?
Kun näin jokin aika sitten kuvan riutuneen näköisestä Kanervasta, sanoin vaimolle että haimasyövältä vaikuttaa. Vaimon isä oli kuollut kyseiseen tauti40330893Martinan lapset JÄLLEEN valjastettu valkopesureiksi
Ei tuo nainen todellakaan täysillä käy. Vauvakin tajuaa että kysymykset ja vastaukset ovat Martinan itsensä tekemiä, lapset vastaa mitä on käsketty. J4764215Sofia Belorf ja Sonja Aiello
Viihtyvät yhdessä dinnerillä. Pienet piirit. Mitä ajatuksia herättää ?972735Stefu LOISTAVAA!
Ilmeisesti joku vedonlyönti tms, selvinpäin-elämästä👍👍👍 ilmankos ei ole Sofiaa näkynyt. Miten tän parin nyt käy, kun viimi ei maksettuna enää virta1331901Teille, Venäjällä pelottelijat
Oletatteko ja väitättekö te, että Venäjä pystyisi tuosta vain miehittämään Suomen?5911670- 861596
Kakista se ulos nainen vihdoin viimein
Että haluat, kummatkin halutaan. Otan sinut kuumaan syleilyyn sitten.751570Ujostuttaa eräs aikuinen mies...
Mitä se tämmönen on... tuo mies aiheuttaa minulle ylimääräsiä tykytyksiä... Rohkeampana pyytäsin häntä ulos mut jospa hän... Miten mun vaistot ilmoit591506Jos me käytäs nainen
Ulkona niin mitkä olisi ne kolme asiaa joita tahtoisit kysyä tai kertoa minulle?721250