katsokaa Rakennuslehden pääkirjoitus:
http://www.rakennuslehti.fi/haku/haettu.asp?tulosid=3206&paiva=2.5.2002
Isännöintiin teknistä osaamista 2.5.2002
Taloyhtiöiden isännöitsijöiltä ei vaadita muodollista pätevyyttä, vaikka kyse on ammatista, jossa huolehditaan jopa satojen miljoonien eurojen suuruisen kiinteistöomaisuuden arvon ja teknisen kunnon säilymisestä.
Valtaosalla isännöitsijöistä on merkonomin koulutus. Rakennusteknisen koulutuksen saaneet ovat vähemmistönä. Noin kolmasosalla ei ole sen paremmin kaupallista kuin teknillistäkään koulutusta.
Suurin osa Suomen lähes 600:sta isännöintitoimistoista on yhden tai kahden hengen toimistoja, joten niissä ei välttämättä ole laisinkaan teknistä osaamista. Vain 150:llä toimistolla on Isännöitsijöiden Auktorisointiyhdistyksen pätevyystodistus.
Paperitöiden moitteettomaan hoitoon kaupallinen koulutus riittää mainiosti. Kuitenkin viimeistään kymmenvuotistarkastuksen yhteydessä isännöitsijä voi törmätä teknisiin ongelmiin, joiden ratkaisemiseen oma ammattitaito ei riitä. Taloyhtiön taloudelliset menetykset voivat olla suuret, mikäli selkeästi urakoitsijan tai rakennuttajan vastuulle kuuluvat piilevät rakenteelliset virheet paljastuvatkin vasta vastuuajan umpeutumisen jälkeen esimerkiksi peruskorjauksen yhteydessä.
Isännöitsijän tehtävät rakennuksen kunnon valvonnassa ja ylläpidossa ovat laajat. Isännöitsijän kuuluu teettää kuntoarviot ja tarvittaessa niitä täydentävät kuntotutkimukset. Niiden pohjalta laaditaan pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelmat ja toimenpiteiden kustannusarviot.
Huoltokirjan pitäminen on hyvä apu ennaltaehkäisevän huollon ja pitkän tähtäimen korjausohjelman suunnittelussa.
Ensimmäisen kerran kuntoarvio tulisi tehdä jo alle kymmenen vuoden ikäisestä kiinteistöstä. Tarkka tieto rakennuksen nykykunnosta helpottaa myös asuntokauppaa ja siihen liittyvien vastuukysymysten käsittelyä.
Mikäli epäilyjä vaurioista, kuten kosteusongelmista ilmenee, isännöitsijän ei pidä luottaa silmämääräiseen kuntoarvioon vaan sitä tulisi täydentää kuntotutkimuksella. Se tapahtuu rakenteita aukaisemalla ja näytteitä ottamalla.
Kosteusvaurioon ei ole yleensä yhtä selvää syytä, vaan kaikki potentiaaliset riskit olisi osattava tarkastaa. Yksikin vaurio voi pitkittyessään johtaa vaurioketjun syntymiseen.
Aivan olennainen osa isännöitsijän ammattitaitoa on, että hän osaa teettää kuntoarviot, suunnittelun sekä huolto- ja korjaustyöt pätevillä, luotettavilla yrityksillä. Jos oma ammattitaito ei riitä tämän rakennuttamisprosessin läpiviemiseen, on syytä käyttää asiantuntija-apua.
Tekijöiden valinnassa kyse ei ole pelkästä hintavertailusta. Paljon olennaisempaa on osata valita pätevät tarjoajat ja tekijät. Pätevyys on aina aiheellista nostaa hinnan edelle valintoja tehtäessä, sillä viiden markan suutari voi aiheuttaa kymmenen markan vahingon. Tämä koskee mitä suurimmassa määrin myös isännöintiä.
Motto: Valtaosa isännöitsijöistä on merkonomeja. He vastaavat miljardiomaisuuden teknisestä kunnosta.
http://www.rakennuslehti.fi/haku/haettu.asp?tulosid=3206&paiva=2.5.2002
Isännöintiin teknistä osaamista 2.5.2002
Taloyhtiöiden isännöitsijöiltä ei vaadita muodollista pätevyyttä, vaikka kyse on ammatista, jossa huolehditaan jopa satojen miljoonien eurojen suuruisen kiinteistöomaisuuden arvon ja teknisen kunnon säilymisestä.
Valtaosalla isännöitsijöistä on merkonomin koulutus. Rakennusteknisen koulutuksen saaneet ovat vähemmistönä. Noin kolmasosalla ei ole sen paremmin kaupallista kuin teknillistäkään koulutusta.
Suurin osa Suomen lähes 600:sta isännöintitoimistoista on yhden tai kahden hengen toimistoja, joten niissä ei välttämättä ole laisinkaan teknistä osaamista. Vain 150:llä toimistolla on Isännöitsijöiden Auktorisointiyhdistyksen pätevyystodistus.
Paperitöiden moitteettomaan hoitoon kaupallinen koulutus riittää mainiosti. Kuitenkin viimeistään kymmenvuotistarkastuksen yhteydessä isännöitsijä voi törmätä teknisiin ongelmiin, joiden ratkaisemiseen oma ammattitaito ei riitä. Taloyhtiön taloudelliset menetykset voivat olla suuret, mikäli selkeästi urakoitsijan tai rakennuttajan vastuulle kuuluvat piilevät rakenteelliset virheet paljastuvatkin vasta vastuuajan umpeutumisen jälkeen esimerkiksi peruskorjauksen yhteydessä.
Isännöitsijän tehtävät rakennuksen kunnon valvonnassa ja ylläpidossa ovat laajat. Isännöitsijän kuuluu teettää kuntoarviot ja tarvittaessa niitä täydentävät kuntotutkimukset. Niiden pohjalta laaditaan pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelmat ja toimenpiteiden kustannusarviot.
Huoltokirjan pitäminen on hyvä apu ennaltaehkäisevän huollon ja pitkän tähtäimen korjausohjelman suunnittelussa.
Ensimmäisen kerran kuntoarvio tulisi tehdä jo alle kymmenen vuoden ikäisestä kiinteistöstä. Tarkka tieto rakennuksen nykykunnosta helpottaa myös asuntokauppaa ja siihen liittyvien vastuukysymysten käsittelyä.
Mikäli epäilyjä vaurioista, kuten kosteusongelmista ilmenee, isännöitsijän ei pidä luottaa silmämääräiseen kuntoarvioon vaan sitä tulisi täydentää kuntotutkimuksella. Se tapahtuu rakenteita aukaisemalla ja näytteitä ottamalla.
Kosteusvaurioon ei ole yleensä yhtä selvää syytä, vaan kaikki potentiaaliset riskit olisi osattava tarkastaa. Yksikin vaurio voi pitkittyessään johtaa vaurioketjun syntymiseen.
Aivan olennainen osa isännöitsijän ammattitaitoa on, että hän osaa teettää kuntoarviot, suunnittelun sekä huolto- ja korjaustyöt pätevillä, luotettavilla yrityksillä. Jos oma ammattitaito ei riitä tämän rakennuttamisprosessin läpiviemiseen, on syytä käyttää asiantuntija-apua.
Tekijöiden valinnassa kyse ei ole pelkästä hintavertailusta. Paljon olennaisempaa on osata valita pätevät tarjoajat ja tekijät. Pätevyys on aina aiheellista nostaa hinnan edelle valintoja tehtäessä, sillä viiden markan suutari voi aiheuttaa kymmenen markan vahingon. Tämä koskee mitä suurimmassa määrin myös isännöintiä.
Motto: Valtaosa isännöitsijöistä on merkonomeja. He vastaavat miljardiomaisuuden teknisestä kunnosta.
Vastaukset 10
Vanhimmat
pääkirjoitus
http://www.rakennuslehti.fi/haku/haettu.asp?tulosid=4931&paiva=12.6.2003
Kilpailua ja osaamista kiinteistönpitoon 12.6.2003
Suomalainen rakennusala – etenkin rakennustuoteteollisuus ja talotekniikka - on kansainvälisesti hyvin kilpailukykyistä ja kehittynyttä. Kiinteistönpidon osalta meillä on kuitenkin vielä pitkä matka asumisen mallimaaksi.
Kun uudisrakentamisessa on pystytty parantamaan sekä tuottavuutta että laatua, on kiinteistönpito valitettavan usein rakennusten rapistumisen ja kasvavien ylläpitokustannusten kierteessä. Taloyhtiöiden hoitovastikkeet ovat monesti talojen kuntoon ja asukkaiden saamien kiinteistöpalveluiden tasoon nähden kohtuuttoman suuria, mikä kertoo tehottomuudesta isännöinnissä ja kiinteistönpidossa.
Suurin osa kansallisvarallisuudestamme on rakennetussa ympäristössä ja valtaosa tästä asuinkiinteistöissä, mutta tätä valtavaa omaisuutta ja sen hoitoa ei osata arvostaa. Rakennusalan toimihenkilöillä alan koulutusta pidetään itsestäänselvyytenä, mutta isännöitsijöistä valtaosalla ei ole rakentamisen tai kiinteistönpidon koulutusta. Yleisin koulutus on merkonomin tutkinto.
Asunto-osakeyhtiöiden hallitusten jäsenillä ei monesti ole kokemusta rakennus- ja kiinteistöalasta. Yhtiökokouksissakin päätökset tehdään helposti isännöitsijän esittämällä tavalla. Kukaan ei välttämättä kyseenalaista sitä, onko isännöitsijä osannut pyytää tarjouksia siivouksesta tai korjauksesta hyvään työhön kykeneviltä kustannustehokkailta yrityksiltä vai onko hän vain päätynyt itselleen helpoimpaan ja tutuimpaan vaihtoehtoon – joka saattaa olla joskus kallis ja huono.
Toisaalta moni asukas vastustaa yhtiökokouksessa vähäistäkin kustannusten lisäystä, vaikka korjaus myöhemmin tulisi kalliimmaksi. Monin paikoin asunto-osakeyhtiöt ovatkin heikommassa kunnossa kuin ammattimaisemmin hoidetut vuokratalot. Jatkossa korjaustarve vain kasvaa, sillä VTT:n mukaan tekniseen 30 vuoden korjausikään on tulossa runsaasti taloja. Samaan aikaan suuret ikäluokat ovat jäämässä eläkkeelle, mikä voi tuoda pulan korjausten tekijöistä. Puhe korjauspommista ei ole liioittelua.
Kiinteistönpidon tueksi on kehitetty viime vuosina kuntoarviointia, kuntotutkimuksia ja pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnittelua. Uusia haasteita kiinteistönpitoon asettavat ympäristöasioiden hallinta ja EU:n energiadirektiivi, joka edellyttää kiinteistöiltä energiatodistusta ja energialuokitusta. Kylmässä ilmastossamme rakennusten lämmitys on liikenteen ja teollisuuden ohella suurin energian kuluttaja, joten kestävän kehityksen periaatteiden huomioonottaminen on nousemassa Kioton sopimuksen ja energian hinnan nousun myötä kiinteistönpidon tärkeäksi kehittämisalueeksi.
Jatkuvasti kasvavien vaatimusten takia taloyhtiöiden asukkaiden on syytä varmistaa, että kiinteistönpito on osaavien ammattilaisten käsissä. Rakennusliikkeiden tekemät kiinteistöpalveluyhtiöiden ostot, yritysten ketjuuntuminen ja ulkomaisten suuryritysten tulo Suomen markkinoille osoittavat, että kiinteistönpito on selvästi ammattimaistumassa. Tehokkaat toimintatavat ylittävät maiden rajat ja pakottavat kiinteistönpidon ja isännöinnin aitoon kilpailuun kustannustehokkuudella ja palveluiden laadulla. Jos esimerkiksi alueellisille huolto- ja isännöintiyhtiöille ei ole edes haettu aktiivisesti muita vaihtoehtoja, on kilpailun puute helposti rämettänyt palvelutason ja nostanut kustannuksia. Monissa taloissa onkin nähty parhaaksi palata vanhaan talonmieskäytäntöön. Asukkaiden on uskallettava vaatia maksamalleen vastikkeelle kunnon vastinetta.
Motto: Korkea hoitovastike ja huono palvelutaso
kertovat kiinteistönpidon tehottomuudesta.
Asuntojen korjausvelka ei näy hintapyynnöissä
Rakennuslehti tutki yhdeksän myytävän asunnon tiedot pääkaupunkiseudulla. Taloyhtiön korjaustiedot olivat monissa tapauksissa puutteelliset. Raksystemsin tutkimuspäällikkö Jari Marttinen perääkin asuntojen myyjiltä tietoa siitä, mitä korjauksia yhtiössä on tehty ja mitä ei.
Artikkeli kokonaisuudessaan
http://www.rakennuslehti.fi/lehdet/artikkeli.asp?cat=1&jarj=2&lehti=281&artikkeli=8085
Jos maksaa merkonomin palkkaa, saa merkonomin palvelukset.
Kyllä löytyy DI/ekonomi-ihmisiä, mutta löytyykö taloyhtiöistä maksajia.
motto:isännöitsijöiden koulutuksen pitäisi suomessa lähinnä olla mielisairaanhoitaja.
Naulan kantaan. Myös poliisin tai YK-rauhanturvaajan kokemuksesta/koulutuksesta voi olla hyötyä. Tekniset tarkastuspalvelut yms voi aina ostaa erikseen, mutta taloyhtiön osakkaiden kaitseminen on jokapäiväistä työtä.
Jep.
Muuten ottaisimme isännöitsijän hommat omiksi hommiksemme, mutta kun taloyhtiössä on eräs rouvashenkilö, jota varten meidän on pidettävä isännöitsijää. Isännöitsijän tärkein tehtävä on siis toimia erotuomarina ja kaitsea tätä henkilöä.
Ei heidän vastuulleen voi jättää taloyhtiön miljoonaomaisuutta. Saunavuorolistan ylläpito sekä talkoojuomat on sopivan haastavia tehtäviä.
mutta insinööri ei suoriutuisi niistäkään tehtävistä...sauna olis kylmä ja juomat lämpimiä.
Tietosi ovat vanhentuneita, missä olet ollut kaikki nämä vuodet?
Jos pestaa epäpätevän toimitusjohtajan, saa epäpätevän.
Hallituksellahan se päätösvalta on. Me palkkasimme ihmisen, jolla on vankka rakennusalan tuntemus ja kohtalainen kirjanpitotaito, koska viimeksimainittu riittää pienessä taloyhtiössä. Kun meillä on edessä isot remontit, katsoimme, että tekninen osaaminen painaa eniten emmekä ole katuneet.
Kaikkein hirvein on sellainen tilanne - mikä meilläkin oli aikaisemmin - että taloa johtaa äijäpari, joka on ollut puikoissa viimeiset 30 vuotta, joka ei osaa enää tehdä mitään eikä anna muiden muuttaa mitään. Onneksi semmoisenkin saa heivattua pois yhteispelillä
Yhden tai kaksi "vallatonta", kitisevää muori talossa aina kestää: meteli toisesta korvasta sisään ja toisesta ulos. Päälle ymmärtäväistä nyökyttelyä. Taas on muorin hiukan helpompi olla.