Kannattaako ostaa Hitas-asunto, -79 rakennettu?

Hitas talot ovat tyypillisiä aikakautensa tuotteita. Rakennusmääräykset ovat olleet samat, oli talo omistus-, Hitas-, Arava tai mikä tahansa asunto. Eli siltä osin ei murheita.

Keittiö kalusteet ja muut kaapit ovat hintatason alapäästä, mutta tuon ikäisessä mennevät jo muutenkin vaihtoon?

Suurin ongelma Hitas taloissa on yleensä remontoinnin puutteet (korjausvelka), ollaan asuttu "halvalla" ja peruskorjauksia on jätetty tekemättä, toisaalta SAMA vaivaa kyllä nykyään kaikkia omistusasuntoja!

Jos asunto miellyttää ja hinta mielestänne kohdallaan ostakaa pois (tinkiäkkin voi!), ei se sen kummempi ole kuin muutkaan asunnot. Ainoastaan hinta määräytyy markkinahintaindeksin mukaan, eli sen korkeinta hintaa ei voi myyjä määritellä, sen tekee kaupungin viranomaiset alueen keskimääräisen markkinahinnan mukaisesti.
Omani arvo on noussut v.-02 vuoteen -06 noin 32.000.- euroa, joten Hitaksetkin nousee ja laskee kuten muutkin asunnot.

Katsokaa, että edes joitain peruskorjauksia on vuosien varrella tehty;

Elementtisaumojen uusiminen
Lämmönjakohuoneen uusinta
Patteriventtiilien uusinta
Tasakattoisessa talossa katon kunnostus
Saunojen kunnostukset
Kylppäreiden kunnostukset
Pesutuvan peruskorjaus
Mahdollinen parvekeremontti jne....

Näistä saatte lisätietoja isännöitsijältä. Kannattaa myös kysellä mitä remppoja on tulossa seuraavan 5 vuoden aikana, eli tästä näkee onko PTS suunnitelmat olemassa.

Itse asun Hitas talossa, jossa oli korjausvelkaa aika rutkasti, ei ole enää, myytiin talommiehen asunto, kerhohuone (muutettiin asunnoksi) ja näillä rahoitettiin suuri osa kunnostuksista. Vastike on nyt 2,83 euroa/neliö.

Kuka viitsii edes harkita vuokratontilla olevan asunnon perään.
Tyhmiä riittää.
Asunto on oma ja myös tontti yhtiön oma.

Eräs nimeltämainitsematon henkilö (ja useampi muukin tietysti) on jo pitkään ajanut hitas -säädöstelyn muutoksia jotka nostavat noiden hintoja lähemmäksi markkinahintaisia asuntoja - siis niillä alueilla joilla hitas on selvästi muuta asuntokantaa halvempaa tietysti.

Jonkin verran on jo aikaan saatu, esimerkiksi tuo hinnoitteluun tullut uusi indeksi käytännössä nosti hitaksien arvoa muutaman prosentin...

Mutta tarkoituksena kai on kaikenlaisen hintasäännöstelyn purkaminen.

Epäilen ettei onnistu.

Mutta jos onnistuu, voi hitas olla oikeasti hyvä sijoitus - tietysti hyvällä paikalla vain.

Mikä on Hitas-järjestelmä? Tulostettava versio

Hitas-yhtiöt sijaitsevat kaupungin vuokratontilla. Niissä on nykyisin noin 18000 asuntoa, joista 2/3 on vapaarahoitteisia hitaksia ja loput aikanaan aravalainoitettuja omistusasuntoja, jotka vapauduttuaan aravasääntelystä on siirretty ainakin toistaiseksi ikuisen hitas-säätelyn piiriin. Viralliset kuvaukset kertovat, että hitas-järjestelmän tarkoituksena on tarjota kuntalaisille kohtuuhintaisia ja laatusäänneltyjä omistusasuntoja, joiden reaaliarvo säilyy.

Hitas-yhtiön maanvuokrasopimuksen ehtona on kaupungin lunastusoikeus asuntoihin siihen hintaan, jonka kaupunki itse määrittelee! Ennen 1.3. 2004 voimaan astunutta uudistusta tilanne oli pääsääntöisesti se, että myyntitilanteessa kaupunki lunasti asunnon tai se siirtyi seuraavalle omistajalle alihintaisena. Uutena käyttöönotettu markkinahintaindeksi poistaa alihinnan ongelman useimmissa hitas-kohteissa. Hinnan leikkaus toteutuu vielä niissä kaupunginosissa missä markkinahinnat ovat nousseet Helsingin keskihintoja nopeammin. Näitä ovat ainakin Katajanokka, Ruoholahti ja Kamppi. On myös joitakin erikoiskohteita, kuten Hitas-järjestelmään kuuluvia vanhusten palvelutaloja, joissa on jopa kolminkertainen lunastusoikeus ja asumiselle lisäksi ikä- ja muita rajoituksia.

Yhtiöjärjestyksen hitas - pykäliä yhtiö ei voi muuttaa kuin osakkaiden yksimielisellä allekirjoitetulla päätöksellä. Muutoksen estää kaupunki, joka omistaa yhden asunnon yhtiöissä (Hitas I - järjestelmä). Hitas II - yhtiöissä on muuten samat säännöt, mutta kaupunki ei omista näissä asuntoa. Muutamat Hitas II yhtiöt, jotka ovat yrittäneet irtautua järjestelmästä, ovat saaneet sakot maksettavakseen. Hitas II yhtiöitä on pieni osuus koko kannasta.

Yhtiöjärjestyksessä määritelty hintasääntely perustuu Rakennuskustannusindeksiin, jota vielä rokotetaan poistoilla. Normaalien asuntomarkkinoiden oloissa tämä on voimakkaasti leikkaava hinnan muodostustapa, eikä totisesti säilytä asunnon reaaliarvoa, niin kuin kaupunki lupaa. Kun tämä epäkohta tuli liian ilmeiseksi, korjattiin järjestelmää hieman Hitas-osakkaiden vaatimuksesta. Vuonna 1989 kaupunki otti käyttöön vaihtoehtoisen laskentatavan ns. Hitas - sekaindeksin (70% RI, 30% ASHI) ilman poistoja. Sekaindeksi oli pääsääntöisesti käytössä 1.3.2004 asti. Sekaindeksikin on normaalioloissa voimakkaasti leikkaava, ks. kuva. Vasta 12.11.2003 valtuusto suostui Hitas-osakkaiden vaatimukseen markkinahintaindeksin käyttöön otosta. Siirtymäajan jälkeen, 1.3. 2007 lähtien, laskentatapoja tulee olemaan kaksi: yhtiöjärjestyksen mukainen ja ASHI, joista valitaan osakkaalle edullisempi.

Tontin vuokra on yleensä 4% vuokrasopimuksen määrittelemästä tontin hinnasta. Tontin hinta on sidottu elinkustannusindeksiin, eli vuokra nousee vuosittain inflaation tahdissa. Kaupungin alunperin määrittelemät tonttihinnat ovat perustuneet ajankohdan ja alueen markkina-arvoon. Päinvastoin kuin virallinen propaganda uskottelee, Hitas-yhtiöt eivät saa yhteiskunnan tukea. Ne maksavat usein korkeampaa tonttivuokraa kuin mitä ilman hitas-ehtoja maansa vuokranneet yhtiöt maksavat! Esim. kaupungin vuokratalot maksavat 0,5€ /m2/kk kun hitastalot maksavat 1 - 2,5€/m2/kk. Verrattuna joihinkin vanhempiin vuokramaalla sijaitseviin taloihin, hitas- tontin vuokra saattaa olla 10-kertainen. Tätäkö on yhteiskunnan tuki?

Ovatko hitakset uusina edullisia? Kaupunki kilpailuttaa uusien hitas-kohteiden rakentamisen ja hyväksyy yhtiökohtaisen keskineliöhinnan rakennusoikeuden vastineeksi. Hinta määräytyy ajankohdan rakennuskustannusten mukaan ja se heijastaa myös maan hintaa kaupunginosassa. Uudet hitakset ovat harvoin olleet saman alueen markkinahintaisia asuntoja edullisempia. Kun otetaan huomioon, että hitakset eivät ole omalla tontilla, muuttuvat ne kalliimmiksi kuin markkinahintaiset! Jos 60 vuoden aikana maksettavat tontin vuokrat, joihin taloyhtiö sitoutuu, pääomitetaan hankintavuoden arvoonsa, häviää hitas-etu lähes poikkeuksetta. Hitasten "edullisuus" on seurausta myöhemmästä hinnan leikkaamisesta, ei halvasta hankintahinnasta tai edullisesta tontin vuokrasta. Järjestelmä on kiero ja harhaanjohtava. Kyseessä on ollut alkuperäisen omistajan omaisuuden arvon sosialisointi yhteiskunnalle tai seuraavalle omistajalle. "Edullisuudesta" ovat hyötyneet vain ne harvat, jotka ovat onnistuneet leikatulla hinnalla ostamaan hitaksen.

Jossakin määrin hankintahintaa on saatu alas tinkimällä rakentamisen tasosta. Tämän monet yhtiöt ovat saaneet katkerina todeta joutuessaan sijoittamaan suuret summat korjaamiseen myöhemmin. Tätä on ollut kaupungin "laatuvalvonta", joka koskee vain suunnittelun laatua, ei rakentamisen laatua. Mutta suunnitteluvirheitä kaupunki ei korvaa.

HUONEISTOKOHTAISET PARANNUKSET
Huoneistokohtaisiksi parannuksiksi katsotaan laadullisesti tai toiminnallisesti olennaisesti asuttavuutta
parantavat toimenpiteet. Eri laskentaperusteissa parannusten hyväksymissäännöt
vaihtelevat. Hyväksyttävän yksittäisen parannustoimenpiteen tulee olla kustannukseltaan yli 170
euroa ja sen asuttavuutta parantavan vaikutuksen on oltava yli viisi (5) vuotta.
Parannuksiksi ei hyväksytä kustannuksia, jotka aiheutuvat huoneiston normaalista kunnossapidosta,
esimerkiksi yleensä pintoihin kohdistuvista toimenpiteistä.
Uudella 1.3.2004 käyttöönotettavalla laskentatavalla (markkinahintaindeksi) laskettaessa huoneistokohtaiset
parannukset voidaan sisällyttää hintaan siltä osin, minkä yhtenä toimenpidekokonaisuutena
suoritettujen toimenpiteiden kokonaiskustannus YLITTÄÄ 100 euroa asuinhuoneiston
pinta-alaneliömetriä kohden. Näiden parannusten arvoa korottava vaikutus poistetaan
hinnasta tasapoistoin 10 vuodessa.

hintaa. Enimmäishinta on vain laskennallinen juttu.