Taloyhtiöllämme on vanha kerrostalo, johon tehtiin muutamana viime vuonna suurehkoja remontteja. Näitä varten yhtiö joutui ottamaan lainaa.
Tähän asti kaikki hyvin, mutta nyt on käynyt ilmi, että isännöitsijä on käyttänyt rahoitusvastikkeita juoksevien laskujen ja huoltotöiden maksamiseen.
Näin maallikon silmiin tämä tuntuu osakkaiden kannalta epätasa-arvoiselta; osa osakkaista on maksanut osuutensa yhtiölainasta käteisellä ja osa maksanut rahoitusvastiketta (niinkuin oikein on).
Nyt on isännöitsijä jättänyt käyttämättä lainanlyhennyksiin tarkoitetut rahat lainanlyhennyksiin, josta seuraa kaiketikin se, ettei vastikkeet ja velanlyhennys pankille kohtaa toisiaan jatkossa (?).
En ole vielä saanut itselleni käsitystä, kuka osakkaista (ne, jotka maksaneet kerralla vai ne jotka maksavat rahoitusvastiketta) vaikuttaisi hyötyvän, kuka kärsivän, jos kukaan kumpaakaan. Kuitenkin tuntuu siltä, että toista ryhmää sorsitaan toisen kustannuksella.
Voiko isännöitsijä omavaltaisesti käyttää rahoitusvastikkeita näin? Kysymys on noin 10 000 euron summasta, jakautuneena parille vuodelle.
Oman ymmärrykseni mukaan olisi oikein ja järkevää järjestää ylimääräinen YK ja hankkia sieltä lupa kerätä ylimääräisiä hoitovastikkeita (tai ottaa laina) yllättävien menojen kohdatessa tai hoitobudjetin ylittyessä, ja isännöitsijän menettely tuntuu edesvastuuttomalta.
Mitä moiselle isännöitsijälle voi tehdä? Itse harkitsen tutkintapyyntöä, mutta olen vielä kahden vaiheilla.
J@HKI
Tähän asti kaikki hyvin, mutta nyt on käynyt ilmi, että isännöitsijä on käyttänyt rahoitusvastikkeita juoksevien laskujen ja huoltotöiden maksamiseen.
Näin maallikon silmiin tämä tuntuu osakkaiden kannalta epätasa-arvoiselta; osa osakkaista on maksanut osuutensa yhtiölainasta käteisellä ja osa maksanut rahoitusvastiketta (niinkuin oikein on).
Nyt on isännöitsijä jättänyt käyttämättä lainanlyhennyksiin tarkoitetut rahat lainanlyhennyksiin, josta seuraa kaiketikin se, ettei vastikkeet ja velanlyhennys pankille kohtaa toisiaan jatkossa (?).
En ole vielä saanut itselleni käsitystä, kuka osakkaista (ne, jotka maksaneet kerralla vai ne jotka maksavat rahoitusvastiketta) vaikuttaisi hyötyvän, kuka kärsivän, jos kukaan kumpaakaan. Kuitenkin tuntuu siltä, että toista ryhmää sorsitaan toisen kustannuksella.
Voiko isännöitsijä omavaltaisesti käyttää rahoitusvastikkeita näin? Kysymys on noin 10 000 euron summasta, jakautuneena parille vuodelle.
Oman ymmärrykseni mukaan olisi oikein ja järkevää järjestää ylimääräinen YK ja hankkia sieltä lupa kerätä ylimääräisiä hoitovastikkeita (tai ottaa laina) yllättävien menojen kohdatessa tai hoitobudjetin ylittyessä, ja isännöitsijän menettely tuntuu edesvastuuttomalta.
Mitä moiselle isännöitsijälle voi tehdä? Itse harkitsen tutkintapyyntöä, mutta olen vielä kahden vaiheilla.
J@HKI
Vastaukset 7
Vanhimmat
Lisätään vielä sen verran, että erään osakkaan ihmeteltyä sitä, ettei hänen velkaosuutensa pienene ollenkaan hänen maksettuaan tuhansia euroja rahoitusvastiketta viimeisen vuoden aikana tartuin toimeen.
Vaadin hallitukselta selvitystä tilanteesta ja toimenpiteitä tilanteen korjaamiseksi.
Olen kerännyt useamman samaa mieltä olevan osakkaan allekirjoitukset tähän vaatimukseen, jonka toimitan hallitukselle.
Oletan hallituksen tekevän asialle "jotain", mutta mitä, kuulisin mieluusti ehdotuksia...
Itselläni muutaman vuoden kokemus As Oy hallitustyöskentelystä, mutta tämä tilanne on kokolailla uusi.
J@HKI
Ensinnäkin jos esittämäsi seikat pitävät paikkaansa, niin hallituksen on annettava mahdollisimman nopeasti potkut isännöitsijälle. Sillä hänen toimintansa on tottakai laitonta ja lisäksi itselleni ainakin herää epäilys, että miten muuten yhtiön raha-asiat on hoidettu isännöitsijän toimesta. Tileissä voi olla muutakin hämärää.
Tuo tilanne on vain mahdollinen siinä tapauksessa, että yhtiössänne kerätään vuodessa rahoitusvastiketta enemmän kuin tarvitaan vuodessa lainojen maksuun. Muutenhan pankki ei saisi rahojaan ja tilanne paljastuisi heti. Kyseisestä toiminnasta kärsivät ne, jotka eivät ole maksaneet taloyhtön lainoja pois. Onko teillä maallikko tilintarkastajat vai miten tilintarkastajat eivät ole huomanneet sitä, että laskuja maksetaan aivan väärästä paikasta.
Kun olet kerännyt sen nimilistan, niin menisin henkilökohtaisesti viemään sen hallituksen pj ja juttelisin hänen kanssaan asiasta. Sillä hallituksen yksi päätehtävistä on isännöitsijän valvominen. Joten isännöitsijälle potkut ja tämän jälkeen pitää tutkia paljonko sieltä rahoitusvastiketililtä on maksettu sinne kuulumattomia menoja. Tämän jälkeen yhtiön pitää siirtää sinne sama summa rahaa eli joko korottaa hoitovastiketta väliaikaisesti tai sitten ottaa uusi laina rahoittaikseen tuon alijäämän. Näin kaikki osakkaat ovat taas samanarvoisessa tilanteessa.
Sitten kannattaa kysyä joltain juristilta, että mitä muuta voitte tehdä esim. isännöitsijän toimesta, mutta itse toimisin ainakin nopeasti, että tilanne ei pahene.
Taloyhtiönne rahoitusvastikkeita on käytetty väärin, mutta valitettavasti samanlaisessa tilanteessa on moni muukin taloyhtiö ollut. Tietenkin rahoitusvatikkeita saa käyttää vain lainan lyhennyksiin ja muihin lainanhoitokuluihin. Valitettavan usein on kuitenkin käynyt niin, että rahoitusvastikkeita on käytetty kattamaaan hoitokuluja. Asian voisi ajatella niin, että rahoitusvastikkeita on lainattu hoitokulujen kattamiseen, ja tästä "lainasta" eli syntyneestä hoitovastikealijäämästaa vastaavat kaikki osakkaat yhtiöjärjestyksessä määrätyllä hoitovastikkeen jakoperusteella. Kun kaikilta oskakkailta peritään esim. ylimääräistä hoitovastiketta kattamaan syntynyttä hoitoalijäämää, niin kaikkia osakkaita kohdellaan tasavertaisesti. Ikävä puoli tälläisissä ylimääräisissä vastikkeissa on se, että monen talous voi mennä hetkeksi "kuralle". Kerätään se raha sitten tasaisesti kuukausille jaettuna tai peritään välillä ylimääräisiä hoitovastikkeita (yhtiökokouksen päätöksellä), on yhtiön hoitokulut joka tapauksessa maksettava.
Jos lainanlyhennyksiä jää väliin maksamatta, syntyy siitä vähintään korkokuluja. Jos asiaan ei puututa, ylimääräisen koron maksajiksi jäävät rahoitusvastikkeen maksajat. Tämähän on väärin, mutta kenen on vastuu? Mielenkiintoinen kysymys.
Hoito- ja rahoitusvastikemaksujen riittävyyttä seurataan ns. vastikejälkilaskemana, joka pitää sisältyä tilinpäätökseen. Laskelmassa seurataan erikseen hoito/rahoitus-tulojen riittävyytä kuluihin. Syntynyt jäämä on kumulatiivinen kertymä, joka siirtyy seuraavalle vuodelle. Tämä on usein vaikea asia ymmärtää enkä yritä sitä enempää selittää. Totean kuitenkin, että vaatikaa jälkilaskelmaa tilinpäätökseen, jos sitä ei ole. Siitä selviää rahoituksen riittävyys.
Kerroit ongelman juontaneen useammalta tilikaudelta. Isännöitsijän olisi pitänyt asia kertoa jo aikaisemmin, hän sitä taloutta käytännössä hoitaa. Hallitus ei todennäköisesti asiaa ole tiennyt, varsinkaan mahdollisesti vastikejälkilaskelman puuttuessa. Tilintarkastajatkaan eivät tilanteestanne puhtaita papereita saa. Heidän olisi pitänyt puuttua asiaan tilintarkastuvaiheessa, ainakin vaatia mahdollisen puuttuvan jälkilaskelman tekemistä tilinpäätökseen.
Tästä tuli jo nyt pitempi sepustus kuin oli tarkoitus, mutta summa summarum. Jos haluatte vaatia jotain korvauksia, niin mielestäni voitte vaatia ainoastaan korvausta aiheutuneista ylimääräisistä korkokuluista. Korvausta voi hakea ensisijaisesti isännöitsijältä, sitten tilitarkastajilta ja hallitukselta. Todennäköisesti tilintarkastajien korvausvastuu rajoittuu tilintarkastuspalkkion määrään. Joka tapauksessa syntyneen hoitoalijäämän maksavat kaikki osakkaat yhdessä, niin kuin aikaisemmin kerroin.
Vastakysymys: kannattaako asiaa lähteä viemään käräjille? Yhtiöllänne on aika vähän voitettavaa. Käräjöinnistä aihutuisi paljon vaivaa ja voittajia olisi vain asianajajat. Viisainta olisi ehkä vain hoitaa talous kuntoon, vaikka se hiukan kirpaiseekin, ja vaihtaa isännöitsijä, hallitus ja tilintarkastajat ammattitilintarkastajiin.
Toivottavasti kommenttini antavat edes joitain ajatuksia asian hoitamiseksi.
Yhtiöllämme on erittäin riitaisa historia. Vastakkain ovat usein olleet "ammattimaiset" kiinteistösijoittajat ja yksityishenkilöt, erityisesti ne, jotka asuvat paikalla.
90-luvun lopulla kiinteistöalan puuhastelulla mersunsa hankkineet hankkivat pilkkahintaan hylyn, jonka huoneistot he "itsenäisesti" meikkasivat ("osakkaat remontoivat itsenäisesti hallitsemiaan huoneistoja"). Nämä sitten myytiin loppukäyttäjille, osan jäädessä näille puuhastelijoille. Kukaan ei jaksanut, halunnut tai viitsinyt kantaa kokonaisvastuuta hylyn kunnosta.
Itse kuulun näihin yksityishenkilöihin, ja jouduinkin käymään puolen tusinaa vuotta oikeutta erään puuhastelijan kanssa. Voitin käräjillä ja hovissa 6-0: Talo oli rakenteiltaan huonossa kunnossa, kylpyhuoneita remontoitaessa oli jätetty kosteuseristeet pois, ilmanvaihtoa ei käytännössä ollut. "Moni kakku päältä kaunis", kuten sanonta kuuluu. Kalliiksi kävi. Monella yksityisellä ei ollut rahaa tai muutoin mahdollisuutta maksattaa katastrofia näillä meikkaajilla.
Isännöitsijä on ollut samaa "alan ammattilaisten" kerhoa, ja tilintarkastajista minulla ei ole havaintoa, lienevät kuitenkin vanhoja tuttuja keskenään...
Nyt talon rakenteet on peruskalliota myöten käyty läpi ja talo on tuettu teräspalkein, kaikki märät tilat on rakennettu uudelleen ja ilmastointi on toteutettu tämän päivän vaatimusten mukaan.
Nykyinen hallitus on erästä sijoittajien edustajaa lukuunottamatta yhden huoneiston omistajia.
Eiköhän tästä selvitä, hallitus on havahtunut tilanteeseen ja pyrkinee tekemään mitä voi. Hallitus on käsittääkseni toimintakykyinen ja aktiivinen.
Mielenkiintoinen kysymys onkin "Kuinka tilanteen voi korjata siten ettei ketään osakasta sorsita".
Tätä täytyy vielä pohtia.
Kiitoksia, Missä X.
J@HKI
Sain juuri kuulla, että isännöitsijä on käyttänyt juokseviin kuluihin niitä rahoja, joita yhtiö on saanut, kun rahakkaammat osakkaat ovat maksaneet könttinä pois rahoitusosuuksiaan. Ei siis kuukausittaisia rahoitusvastikkeita.
Näin ei ole alkanut heti kylmetä suhteet pankkiin, mutta on kaivettu maata tulevaisuuden lainanlyhennyskyvykkyyden alta.
En kykene ymmärtämään menettelyä, ehkä isännöitsijä on ajatellut poistuvansa eläkkeelle ennenkuin korttitalo kaatuu.
J@HKI
hiljenee tältä erää
Asia ei ole välttämättä kovinkaan yksikertainen eikä sitä asunto-osakeyhtiöihin tottumaton tilintarkastajakaan välttämättä ymmärrä. Kaikissa asioissa on kuitenkin tärkeää selvittää asioiden todellinen laita eikä luottaa pihapuheisiin.
Yhtiö kerää juoksevien kulujen kattamiseen hoitovastiketta ja pitkäaikaisten lainojen (pääomalainat) korkokuluihin ja lyhennyksiin rahoitusvastiketta. Rahoitusvastiketta peritään vain niiltä osakkailta jotka eivät ole maksaneet lainaosuuttaan pois, rahoitusvastike voi olla myös pienempi niille osakkaille jotka ovat maksaneet osan lainaosuudestaan pois (yleensä puolet).
Hoitovastike ja rahoitusvastike kerätään kuukausittain samalle yhtiön maksuliiketilille jolloin ne käytännössä ovat samassa saldossa. Laki kuitenkin edellyttää että tilinpäätöksessä näitä kahta rahaliikennettä on seurattava erillisinä, jolloin puhutaan hoito- ja pääomataloudesta. Molemmista on esitettävä ns. jälkilaskelma jolla osoitetaan onko hoitovastiketta kerätty riittävästi suhteessa hoitokuluihin ja sama pääomapuolen osalta. Jos esim. hoitotalous on alijäämäinen ja pääomatalous ylijäämäinen on selvää että rahoitusvastiketuotoilla on elätetty hoitotaloutta. Ts. hoitovastikkeen määrä on ollut liian alhainen. Tämä on ihan realismia monessa taloyhtiössä, asia korjaantuu viimeistään lainaosuuslaskennassa (kun osakas haluaa maksaa lainaosuutensa pois) jolloin huomioidaan yli- ja alijäämät.
Periaatteessa sekä hoitotalouden että pääomatalouden tulisi "elättää itsensä" jolloin rahaa kerätään riittävästi kulujen kattamiseksi. Päätöksen vastikkeiden määrästä tekee aina yhtiökokous eli osakkaat viime kädessä luovat edellytykset edellä kuvatun tilanteen synnylle, yleensä hoitovastikkeen määrässä pihistellään jolloin syntyy tarve "lainata" pääomapuolelta.
Jos pääomatalous on ylijäämäinen ja hoitotalous alijäämäinen voi tilanteen korjata tekemällä ylimääräisen lainanlyhennyksen ylijäämänsummalla ja vastaavasti nostamalla hoitovastiketta (tai keräämällä ylimääräisen vastikkeen). Yleensä isännöitsijä talousarviossa tällaisen operaation esittää suoritettavaksi, edellyttäen että ali/ylijäämä on suuri.
Eli kannattaa lähteä liikkeelle siitä että onko molemmat vastikkeet olleet oikealla tasolla, kevään yhtiökokouksessa on seuraava mahdollisuus korjata tilanne kuntoon.
Osakkaiden maksamat lainanlyhennykset ovat sitten toinen asia, jos niitä ei ole tilitetty pankkiin vähintään seuraavana lainanlyhennysajankohtana (voi olla vain 1-2 kertaa vuodessa) ei asiat ole kunnossa ja siihen pitäisi tilintarkastajan puuttua.
Vastuukysymyksistä puhuttaessa vastuullisia ovat hallitus (joka valvoo isännöitsijän toimintaa), isännöitsijä sekä tilintarkastaja (joka valvoo isännöitsijän ja hallituksen toimintaa). Tässäkin tilanteessa nousee esiin kysymys tilintarkastajan ammattitaidosta, eli ammattilaisesta kannattaa maksaa hieman enemmän jolloin tarkastajalla on taitoa sekä kokemusta asunto-osakeyhtiöistä sekä vakuutukset (jos HTM tai KHT).
Kiitos hyvistä tiedoista vaikka ketju onkin jo muutaman vuoden vanha. Näiden samojen ongelmien kanssa on meidänkin asunto-osakeyhtiössä taisteltu jo muutama vuosi.
Ei edes KHT ole puuttunut asiaan osakkaana olen häneltä pyytänyt kommettia pääomavastikkeiden käytöstä hoitokulujen maksamiseen. Osalla osakkaista on yhtiölainaa ja muut ovat maksaneet pois osuutensa. Osakkaiden yhdenvertainen kohtelu ei toteudu. Muut saavat korotonta lainaa muiden osakkaiden kustannuksella.
Yhtiökokouksessa on tehty päätös, että avataan erillinen tili pääomavastikkeille mutta isännöitsijä ei ole suostunut siirtämään varoja sinne ja hallitus ei tee mitään asialle.