Pienessä taloyhtiössämme (12 asuntoa) tehtiin putki-ja sähköremontti. Olin itse hallituksen edustajana allekirjoittamassa urakkasopimusta. Urakkasumma oli 250 000 euroa.
Sopimukseen tuli pykälä, jonka mukaan urakoitsija maksaa 2 prosentin viivästyssakon jokaiselta täydeltä viikolta, jonka urakka myöhästyy.
Urakkaa valvomaan palkkasimme kokeneen rakennusinsinöörin.
Urakka "valmistui" niin, että raput olivat valmiina 8 päivää määräajan jälkeen ja otettiin tuolloin vastaan. Määräpäivänä ja sen jälkeisellä viikolla keskeneräistä oli vielä vaikka kuinka paljon asunnoissa, kellerikerros oli aivan levällään.
Piha ja kellari valmistuivat ja otettiin vastaan kolme viikkoa määräpäivän jälkeen. Kellarikerroksessa sijaitsevan asunnon urakkaan kuuluva remontti viivästyi kaksi kuukautta.
Nyt olemme hallituksessa ymmällämme siitä, miltä ajalta ja mistä summista viivästyssakkoa pitäisi itse asiassa periä. Valvojamme on sitä mieltä, että viikon myöhästyminen "annetaan anteeksi", eli tuolta ajalata ei sakkoa perittöisi ollenkaan. Itse en löydä tälle perusteluja.
Entä urakan ottaminen vastaan "paloina"? Olin hyvässä uskossa sopimusta kirjoittaessani, että koko urakka otetaan vastaan kerralla ja että kaiken pitää olla valmista määräaikaan mennessä, muuten napsahtaa viivästysssako koko summasta.
Loppusumma urakasta on maksamatta. Valvoja ja urakoitsija vetoavat nyt alan "yleisiin sopimusehtoihin," joilla vesitettäisiin tekemämme sopimus.
Pyrimme tietenkin järkevään neuvotteluratkaisuun, mutta tosiaalta hallitus on vastuussa osakkaille enkä mielestäni voi lähteä muuttelemaan mielivaltaisesti sopimusta vain sen perusteella, että "näin on tapana tehdä."
Mitä mieltä olette?
Taloyhtiössämme on ammatti-isännöitsijä, mutta hän on pessyt kätensä koko remontista, hoitaa vain laskuliikenteen.
Sopimukseen tuli pykälä, jonka mukaan urakoitsija maksaa 2 prosentin viivästyssakon jokaiselta täydeltä viikolta, jonka urakka myöhästyy.
Urakkaa valvomaan palkkasimme kokeneen rakennusinsinöörin.
Urakka "valmistui" niin, että raput olivat valmiina 8 päivää määräajan jälkeen ja otettiin tuolloin vastaan. Määräpäivänä ja sen jälkeisellä viikolla keskeneräistä oli vielä vaikka kuinka paljon asunnoissa, kellerikerros oli aivan levällään.
Piha ja kellari valmistuivat ja otettiin vastaan kolme viikkoa määräpäivän jälkeen. Kellarikerroksessa sijaitsevan asunnon urakkaan kuuluva remontti viivästyi kaksi kuukautta.
Nyt olemme hallituksessa ymmällämme siitä, miltä ajalta ja mistä summista viivästyssakkoa pitäisi itse asiassa periä. Valvojamme on sitä mieltä, että viikon myöhästyminen "annetaan anteeksi", eli tuolta ajalata ei sakkoa perittöisi ollenkaan. Itse en löydä tälle perusteluja.
Entä urakan ottaminen vastaan "paloina"? Olin hyvässä uskossa sopimusta kirjoittaessani, että koko urakka otetaan vastaan kerralla ja että kaiken pitää olla valmista määräaikaan mennessä, muuten napsahtaa viivästysssako koko summasta.
Loppusumma urakasta on maksamatta. Valvoja ja urakoitsija vetoavat nyt alan "yleisiin sopimusehtoihin," joilla vesitettäisiin tekemämme sopimus.
Pyrimme tietenkin järkevään neuvotteluratkaisuun, mutta tosiaalta hallitus on vastuussa osakkaille enkä mielestäni voi lähteä muuttelemaan mielivaltaisesti sopimusta vain sen perusteella, että "näin on tapana tehdä."
Mitä mieltä olette?
Taloyhtiössämme on ammatti-isännöitsijä, mutta hän on pessyt kätensä koko remontista, hoitaa vain laskuliikenteen.
Vastaukset 9
Vanhimmat
sopimusten mukaan.
Jos otettu koko työsuoritus vastaan 8 päivää urakkasopimukseen merkityn päivän jälkeen niin sakkosumma on 2 %. Jos osavastaanotoista ei ole sovittu mitään niin tätä tulee noudattaa jotta hallitus ei joudu pahimmassa tapauksessa itse korvaamaan taloyntiölle perimättömiä viivästysseurauksia. Huom. työ voidaan ottaa vastaan vaikka työsuoritus ei olisi kokonaan valmis, tällöinhän sakkoja ei peritä mutta virhelistojen mukaiset työt on tehtävä loppuun. Ja urakkasopimuksessa määritellään asiakirjojen pätevyysjäjestys jossa yleensä urakkasopimus on ensimmäisenä. Jos tosiaan valvoja on sanonut että jotain annetaan anteeksi niin silloin kannattaa lopputyön ajaksi vaihtaa valvojaa ja miettiä miksi valvoja pyrkii ajamaan urakoitsijan etua eikä tilaajan etua kuten pitäisi (tilaajan asettama valvoja). Tällainen valvojan toiminta antaa epäillä että mahdollisesti valvojan ja urakoitsijan suhteissa saattaa olla jopa jotain epäselvää (lue korruptioata).
tarkastuksestahan se yleensä lasketaan, eli sakko olisi näin ollen se 1*2%. Työ voidaan todellakin vastaanottaa niin että aivan kaikki ei ole valmista.
Valvojanne on antanut oikean vastauksen. Kahdeksan päivän viivästymisestä ei peritä mitään sakkokorkoa, mielestäni ei myöskään kolmen viikon viivästymisestä.
Kaksi kuukautta on jo eri asia, siitä olen kirjoittakan kanssa samaa mieltä.
Viivästyskorkojen perimisessä kannattaa käyttä talopoikaisjärkeä, liiallisella nipottelulla ei voita mitään. Onko urakoitsija pääpiirteittäin tehnyt hyvää työtä ja toiminut asiallisesti? Voihan olla, että työn edetessä on tullut eteen seikkoja jotka ovat pakostakin pidentäneet urakkaa (huoneistoihin ehkä ei aina ole päästy, komponenttipula, sairastapaukset, talon alkuperäiset piirustukset eivät ole pitäneet paikkansa, jne).
Jos urakkasopimuksessa vedotaan yleisiin sopimusehtoihin (YSE 1998) on taloyhtiö velvollinen noudattamaan niitä. Itse sidon aina kaikki urakat yseen, myös ihan pienet. Kysessä sekä tilaajan että urakoitsijan etu. 250.000 euron urakkaa ei kukaan tilaaja tai urakoitsija suostu tekemään sitomatta sitä yseen.
Urakoita otetaan usein vastaan paloina. Viivästyssakko lasketaan alvittomasta urakkahinnasta. Jos osa työsuorituksesta on otettu vastaan ei siitä osasta voi enää joutua maksamaan viivästyssakkoa.
Valvojan vaihtaminen urakan loppuvaiheessa on huono ajatus.
Tuossa on nyt siis kaksi täysin vastakkaista käsitystä asiasta.
Ymmärrän kyllä talonpoikaisjärjen käytön. Urakassa ei ole kuitenkaan ole tullut vastaan mitään sellaisia yllätyksiä, jotka olisivat voineet viivästyttää hommaa.
Minua huolestuttaakin eniten juuri se, että joku osakkaista puuttuu asiaan ja laittaa hallituksen vastaamaan sopimuksen noudattamattomuudesta. Siis suoraan sanoen kyseessä on oma selkänahkani. En näillä tiedoilla edelleenkään pysty perustelemaan osakkaille, miksi viikko annettaisiin anteeksi. Pitää olla esitettävänä tiukkaa faktaa, pykäliä, joiden perusteella sanktiosta voidaan luopua. Tiedän jo etukäteen, että siellä on ainakin yksi henkilö, jolle "maan tapa" ei kelpaa perusteluksi.
Ihmettelen vaan, miksi näitä sakkopykäliä sopimuksissa on, ellei niitä ole tarkoituskaan noudattaa.
Nipottamisesta ei kyllä ole kyse, sillä urakan "sisäisesti" aikatauluissa ei pitänyt oikeastaan mikään. Viivästykset johtuivat mm siitä, että kesälomien yms takia urakoitsija ei saanut ammattimiehiä paikalle silloin kuin olisi pitänyt, maansiirtourakka myöhästyi useilla viikoilla ja jumitti muita töitä (salaojitus) ja betonivalua ei saatu kellarissa kuivaksi, koska se tehtiin aivan liian myöhään. Lisäksi pääurakoitsijan ja rakennusurakoitsijan välillä oli selviä tietokatkoksia.
Valvojan vaihtamista emme ole edes harkinneet enkä usko korruptioon, mutta liian "kiltti" mies valvojamme mielestäni on. Inhimillistä toisaalta, sillä hänhän jatkaa alalla pienissä ympyröissä, joissa kaikki tuntevat tosiensa, mutta meidän talon kanssa hän tuskin elinaikanaan enää joutuu tekemisiin...
Tarkennuksia isännöitsijän vastaukseen. YSE noudatetaan vain jos niin lukee sopimuksessa. Mutta kuten isännöitsijä sanoi, niin luultavasti tuo on tilanne. Mutta urakkasopimuksessa voidaan sopia poikkeamat YSE:sta. Joten jos urakkasopimuksesta lukee sopimussakon 2 % per viikko, niin silloin se on voimassa sen pykälän suhteen eikä YSE.
Mitä tulee sitten urakan viivästymiseen jostain urakoitsijoista riippumattomista syistä, niin niistä hänen on pitänyt ilmoittaa silloin kun ne ovat tapahtuneet. Jälkikäteen ei voi tehdä enää mitään vaatimuksia asiasta.
Ihmettelen sitä, että sopimussakko on noin korkea eli 2% viikosta, joten urakoitsijakin on ollut ihmeen lepsu neuvoittelussa.
Itse tekisin, niin että tuon 8 päivää antaisin anteeksi. Tuo kolme viikkoa on jo siinä rajalla, mutta 2 kk on selkeä asia. Laskusäännön isännöitsijä jo kertoikin eli sakko maksetaan tottakai vain siitä osasto, joka oli myöhässä eikä koko summasta.
Ikävä tilanne kaiken kaikkiaan. Mutta en vaihtaisi minäkään valvojaa, sillä ei tuo siitä parene. Samoin olen samaa mieltä isännöitsijän kanssa siitä, että turhasta ei kannata nipottaa. Itse neuvottelisin asiasta eli antakaan jokin tarjous urakoitsijalle. Hän tekee varmaan vastatarjouksen jne. Harkitsisin kyllä isännöitsijän vaihtamista, jos on pessyt asiasta kätensä. Vai eikö hänen sopimukseen kuulu muuta kuin laskujen maksaminen? Silloin hän on toiminut ihan oikein.
Urakoitsija ei raportoinut prosessin kestäessä mistään tuollaisista ongelmista. Mutta edelleenkään en tajua, miten perustelen osakkeenomistajille,kun he kysyvät, miksi sopimusta ei ole noudatettu pilkulleen. Vainko niin, että "ei saa nipottaa?" Ei sellainen selitys tule menemään läpi, vaan vastaus on melko varmasti, että sopimus on sopimus.
Kun sopimuksessa lukee nimenomaan 2 prosenttia/ täysi vko. Ehkäpä urakassa oli sitten vähän löysää, mene tiedä. Eikä siinä toisaalta puhuta mitään urakan vastaanottamisesta osina, joten en oikein tiedä nyt siitäkään.
Mieluummin olen nipo kuin lähden itse maksamaan sitä viittä tonnia.
Isännöitsijän sopimukseen ei tosiaan kuulu tällaiset erillisurakat, vaan niistä hän laskuttaa erikseen, eli häntä ei asiasta voi moittia.
Täällä annetaan ihmeellisiä neuvoja. Miksi sopimukseen on kirjoitettu sakkopykälä jos sitä ei ole edes tarkoitus käyttää. Ja isännöitsijälle (siis tälle joka täällä vastasi) sen verran että hanki edes vähän koulutusta ennen kun puhut pehmosia. Siis ei mikään Yse mene urakkasopimuksen edelle ilman mainintaa siitä urakkasopimuksessa, muutenhan koko urakkasopimus olisi mitätön niiltä osilta kuin poikkeaa ysestä. Taitaa tämä isännöitsijä olla näitä urakoitsijan käsikassaroita...tiedätkö kuka sinunkin palkkasi maksaa vai saatko kenties jotain lisätuloja näiltä urakoitsijoilta.
Eli urakoissa noudatetaan sopimuksia eikä jonkun mielipiteitä.!!!!!!! ja sitä paitsi tämä sopimussakon alkuperäinen idea on nimenomaisesti ollut käyttöönoton viivästymisen estäminen ja siksi se peritään koko urakkasummasta. Esim jos asukkaat ei pääse muuttamaan asuntoihin niin ei sillä ole heille mitään merkitystä puuttuuko esim. hanat vai onko koko keikka vielä kesken.
Ei teidän tietenkään ole pakko antaa mitään anteeksi ja ehkä neuvottelutaktisesti on hyvä, että lähdette siitä. Lähettäkää kirjallinen vaatimus urakoitsijalle vaatimuksesta urakkaasakosta. Sitten näette miten urakoitsija reagoi. Tämän jälkeen voitte sitten päättää mitä teette. Urakkasakko on vain niin suuri, että olisin hämmästynyt, että urakoitsija maksaa sen vapaaehtoisesti. Joten veikkaukseni on, että tapaatte käräjäsalissa.
Itselläni on nimittäin urakoitsijan kanssa riitelemisestä kokemuksesta (ei tosin sopimussakosta vaan huonosta laadusta ja korvauksesta siitä), joten voin kokemuksesta sanoa, että kannattaa valmistautua siihen, että urakoitsija ei ole kovin yhteistyökykyinen. Lisäksi voin kertoa, että meidän riidassa oli kyse alle 1 % summasta kokonaisurakasta.
Parhaassa tapauksessa hän tekee vastatarjouksen. Tämän jälkeen voitte miettiä eri vaihtoehtoja, mutta jos haluatte suojata oman selustan, niin viette yhtiökokoukseen asian. Tällöin teidän pitää ottaa huomioon ratkaisussa se , että jos ette pääse neuvottelutulokseen olette käräjäoikeudessa eli silloin teille alkaa tulla oikeudenkäyntikuluja ja muita kuluja. Joten silloin voi olla parempi tyytyä pienempää summaa, mutta yhtiökokous päättää.
Teen yhteenvedon mitä itse tekisin:
1. Lähetätte vaatimuksen koko sakkomaksusta urakoitsijalle. Ei siis mitään anteeksi antoa. (Kannattaa laittaa valvoja tekemään tämä teidän ohjeiden mukaan, niin tulee oikeanlainen mahdollisesti tulevaa käräjöintiä varten)
2. Urakoitsija vastaa tähän jotain (luultavasti ei maksa teille, summa sen verran suuri kokonaisurakkaan). Jos suostuu vaatimukseen, niin asia on loppuunkäsitelty.
3. Tilaatte juristin lausunnon asiasta (maksaa jotain, mutta loppupelissä kannattaa) ja viette asian yhtiökokouksen päätettäväksi eli mitä osakkaat haluavat tehdä eli lähteä riitelemään käräjöille vai sopia asian vai jotain muuta. Kannattaa tosin valmistella asiaa, että ei tule täyskaaos eli kustannusarvio eri vaihtoehdoista. Mutta kannattaa muistaa, että laiha sopu on yleensä parempi kuin lihava riita.
Näin kun toimitte, niin et ainakaan joudu itse mihinkään korvausvastuuseen. Mutta kannattaa olla nyt todella tarkkana eli kaikki kirjallisena. Sillä oikeudessa on hyvä olla kirjallisia dokumentteja. Siellä ei paljon anneta arvoa ristiriitaisille suullisille muistikuville.
Jos urakoitsija ei halua maksaa, sillä pitää käsittääkseni olla myös vedenpitävät perusteet/faktat, miksi selvää sopimusta ei muka noudatettaisi.
Urakoitsija itse esitti ko. aikataulua, pukkasi muita hommia sitten taas päälle ja pieni talo piti hoitaa "välipalana." Eipä hoitunutkaan, mutta työntekijät kyllä siirrettiin sitten toiselle työmaalle.
Tämä hpj:n esittämä pointti on hyvä, eli, että asiat viedään läpi (siis ainakin yritetään) sopimuksen kirjaimen mukaisesti ja yhtiökokous saa sitten päättää "lipsumisesta." Eipä jää ainakaan hallituksen kontolle maksut.
Onneksi on olemassa tarkasti kirjattu tieto mm. siitä, mitä kaikkea oli kesken siinä vaiheessa, kun urakan piti olla valmis.
Käräjistä itsellänikin on sen verran kokemusta, että sinne ei kyllä ihan ensimmäisenä lähdetä, mieluummin ei ikinä. Toisaalta urakoitsijakin varmasti laskee, ettei tällainen pieni taloyhtiö lähde herkästi käräjöimään ja asennoituu sen mukaan.
Taloyhtiö teki kyllä kaikkensa, jotta urakoitsijalla olsi ollut työrauha. Talo oli mm. koko urakan ajan asumattomana, eli kaikki asukkaat olivat poissa jaloista.
Minäkin ihmettelen kovasti "isännöitsijän" mielipiteitä siitä, ettei kolmenkaan viikon myöhästymisestä tulisi mitään seurauksia. Ja jos ne yleiset sopimusehdot aina menisivät urakkasopimuksen edelle, miksi tehdä koko urakkasopimusta?
Olemme nyt puhuneet hallituksessa, että kysymme jo tässä vaiheessa pätevän sopimusjuristin kantaa siaan, vaikka sitten muutaman satasen maksaisikin.