Suunnittelen oman asunnon ostamista Helsingin seudulta lähivuosina ja laskin asuntojen hintoja suhteessa vuokratasoon. Tulos vaikuttaa järjettömältä, joten voisivatko arvon palstalaiset kertoa, mikä laskuissani meni väärin?
Oletetaan perhe, jolla on tarpeeksi käteistä minkä tahansa asunnon ostamista varten. Lainaa ei siis tarvita yhtään.
Fakta 1: Pankki maksaa tällä hetkellä määräaikaistalletukselle n. 3.7% koron.
http://www.kauppalehti.fi/4/i/raha/korot/talletus.jsp
Fakta 2: Tyypillisiä asuntojen hintoja Helsingissä ja lähikunnissa (hyväkuntoiset, heti vapaa, huonoimmat ja kalleimmat alueet jätetty suosiolla pois):
- Kaksiot 100-150tuhatta euroa.
- Kolmiot 150-250tuhatta euroa.
- 4 huonetta yleensä yli 250tuhatta.
Fakta 3: Hoitovastike on tyypillisesti kaksiossa 150 e, kolmiossa 200 e ja 4 huonetta 200-300 e.
Fakta 4: Vuokra-asunnossa remontit menevät vuokraisännän taskusta, omassa asunnossa omasta taskusta. En osaa arvioida remonttien hintoja, mutta kai ne 4- tai 5-numeroisen summan maksavat, kun tavallinen ulko-oven lukkokin maksaa paikalleen asennettuna satasen.
Jos tuon saman summan laittaa määräaikaistalletukseen, kaksion hinnalla saa 535 e kuukaudessa, kolmion hinnalla 817 e kuukaudessa ja 4 huoneen asunnon hinnalla 1020 e kuukaudessa.
Noilla korkotuloilla siis melkein maksaa vastaavalta alueelta vuokra-asunnon vuokran! Remontit nostanevat oman kustannukset selvästi vuokra-asunnon ohi.
Jos tuon summan joutuukin lainaamaan pankista, kuten minun tapauksessani, korkotulojen sijasta onkin maksettava pankille korkoja, mikä maksaa kuukaudessa edellisillä hinnoilla, 4.5% kokonaiskorolla, korkovähennysoikeus ja vastike huomioiden, 487.5 e, 740 e tai 925 e kuukaudessa nykyisillä koroilla vastaavasti. Lisäksi tuohon päälle halutun kokoiset lainanlyhennykset, jotka ovat tavallaan omaa rahaa.
Ihmettelen nyt kolmea asiaa:
1. Miksi kukaan ostaisi omalla rahalla asuntoa näillä hinnoilla, kun vuokra-asunnon saa jopa halvemmalla, koska pieniä remontteja ei tarvitse tehdä omalla kustannuksella?
2. Miksi näyttää olevan niin, että omaa pääomaa asuntoon ei kannata sitoa riskittömäänkään talletukseen verrattuna, mutta lainarahalla ostaminen sen sijaan kannattaa verovähennysoikeuden johdosta??? Ei tämä voi mitenkään olla näin, mitä unohdin huomioida?
3. Miksi kukaan enää vuokraa asuntoja näillä hinnoilla, miksi niitä ei sen sijaan myydä pois vaikka vähän halvemmallakin? Niistä ei voi saada vuokratuloa enää lähimainkaan tarpeeksi, jos verrataan riskittömään korkotalletukseen.
Vielä varsinainen kysymykseni: Paljonko asunnosta kannattaa maksaa, jotta rahat kannattaa sitoa siihen eikä korkotalletuksiin?
Oletetaan perhe, jolla on tarpeeksi käteistä minkä tahansa asunnon ostamista varten. Lainaa ei siis tarvita yhtään.
Fakta 1: Pankki maksaa tällä hetkellä määräaikaistalletukselle n. 3.7% koron.
http://www.kauppalehti.fi/4/i/raha/korot/talletus.jsp
Fakta 2: Tyypillisiä asuntojen hintoja Helsingissä ja lähikunnissa (hyväkuntoiset, heti vapaa, huonoimmat ja kalleimmat alueet jätetty suosiolla pois):
- Kaksiot 100-150tuhatta euroa.
- Kolmiot 150-250tuhatta euroa.
- 4 huonetta yleensä yli 250tuhatta.
Fakta 3: Hoitovastike on tyypillisesti kaksiossa 150 e, kolmiossa 200 e ja 4 huonetta 200-300 e.
Fakta 4: Vuokra-asunnossa remontit menevät vuokraisännän taskusta, omassa asunnossa omasta taskusta. En osaa arvioida remonttien hintoja, mutta kai ne 4- tai 5-numeroisen summan maksavat, kun tavallinen ulko-oven lukkokin maksaa paikalleen asennettuna satasen.
Jos tuon saman summan laittaa määräaikaistalletukseen, kaksion hinnalla saa 535 e kuukaudessa, kolmion hinnalla 817 e kuukaudessa ja 4 huoneen asunnon hinnalla 1020 e kuukaudessa.
Noilla korkotuloilla siis melkein maksaa vastaavalta alueelta vuokra-asunnon vuokran! Remontit nostanevat oman kustannukset selvästi vuokra-asunnon ohi.
Jos tuon summan joutuukin lainaamaan pankista, kuten minun tapauksessani, korkotulojen sijasta onkin maksettava pankille korkoja, mikä maksaa kuukaudessa edellisillä hinnoilla, 4.5% kokonaiskorolla, korkovähennysoikeus ja vastike huomioiden, 487.5 e, 740 e tai 925 e kuukaudessa nykyisillä koroilla vastaavasti. Lisäksi tuohon päälle halutun kokoiset lainanlyhennykset, jotka ovat tavallaan omaa rahaa.
Ihmettelen nyt kolmea asiaa:
1. Miksi kukaan ostaisi omalla rahalla asuntoa näillä hinnoilla, kun vuokra-asunnon saa jopa halvemmalla, koska pieniä remontteja ei tarvitse tehdä omalla kustannuksella?
2. Miksi näyttää olevan niin, että omaa pääomaa asuntoon ei kannata sitoa riskittömäänkään talletukseen verrattuna, mutta lainarahalla ostaminen sen sijaan kannattaa verovähennysoikeuden johdosta??? Ei tämä voi mitenkään olla näin, mitä unohdin huomioida?
3. Miksi kukaan enää vuokraa asuntoja näillä hinnoilla, miksi niitä ei sen sijaan myydä pois vaikka vähän halvemmallakin? Niistä ei voi saada vuokratuloa enää lähimainkaan tarpeeksi, jos verrataan riskittömään korkotalletukseen.
Vielä varsinainen kysymykseni: Paljonko asunnosta kannattaa maksaa, jotta rahat kannattaa sitoa siihen eikä korkotalletuksiin?
Vastaukset 18
Vanhimmat
huomioon sitten vielä vuokrien nouseminen, joka on pitkässä juoksussa luokkaa 2-3%/v, se muuttaa pitkän aikavälin laskelmia huomattavankin paljon.
Väität:
"Jos tuon saman summan laittaa määräaikaistalletukseen, kaksion hinnalla saa 535 e kuukaudessa, kolmion hinnalla 817 e kuukaudessa ja 4 huoneen asunnon hinnalla 1020 e kuukaudessa."
Ei pidä paikkaansa koska 3,7 % korosta maksetaan 28% veroa, todellinen tuottoprosentti siis 2,664%.
Vuotuinen inflaatio on nyt n. 1,5%. Korko voittaa niukasti inflaation mikä on positiivista, mutta kun se käytetään vuokraan, pääoman arvo laskee.
Tiesithän myös että pankkitalletuksilla on rajallinen suoja, muistaakseni n. 25.000 euroa / pankki pankin konkurssin sattuessa.
Tuotot/kk 2,664% mukaan laskettuna:
150.000 -> 333 euroa/kk
250.000 -> 555 euroa/kk
Summat riittävät pk-seudulla arviolta puoleen markkinavuokrasta, jos asunto on ok paikalla ja ns. miellyttävällä alueella.
Ihan totta. Unohdin tuon. Entä osaisitko sanoa, miksi lainaraha vaikuttaa halvemmalta kuin oma pääoma?
se, että vain alle 10% suomalaisista asuu helsingissä, jossa asuntojen hintojen ja vuokrien suhde on mennyt vuokra-asumisen puolelle jo muutama vuosi sitten, kun asuntojen hinnat ovat viimevuosina nousseet luokkaa yli 10%/vuosi, ja vuokrien nousu ollut todellakin siinä 2-3%/vuosi luokilla.
Itse en asuntoa tällähetkellä helsingistä ostaisi, valtaosassa suomen muista kaupungeista kylläkin (siis hinnat/vuokrat suhdetta ajatellen).
1. virhe. Korkovähennysoikeus onkin rajattu 1400 eur/hlö/vuosi, joten noissa suuremmissa lainoissa raja tuleekin jo vastaan. Tämä tekee vuokra-asumisesta joissakin tapauksissa suhteessa kannattavampaa.
2. virhe. Unohdin laskea menetetyt korot omalle pääomalle, jota sitoutuu lyhennysten myötä asuntoon, joten ei se lainaraha olekaan niin halpaa kuin näytti. Tämä tekee vuokra-asumisesta suhteessa kannattavampaa lainarahalla ostamiseen verrattuna.
3. virhe. Tämä tuli esiin aiemmin, kiitos asiasta huomauttaneelle. Virhe oli se, että unohdin huomioida verot tuotolle laskiessani menetettyjä korkotuloja. Tämä tekee omistusasumisesta suhteessa kannattavampaa.
Onko jotain muuta, mitä unohdin huomioida ja olisiko joku jo laskenut, paljonko asunnoista kannattaa maksaa nykyisellä vuokratasolla?
Asut vuokralla mutta haluaisit omaan niin paljon, niin paljon.
Se varmaan tuli selväksi jo aloitusviestistä, että suunnittelen oman ostamista jossain vaiheessa. Laskin että juuri nyt ei ole oikea hetki, mutta koska tulos vaikutti niin oudolta, halusin muiden tarkistavan sen, ja virheitä löytyikin. Silti näyttää siltä, että nyt ei ole oikea hetki ostaa velkarahalla.
Voisit tietysti viisastelun sijasta yrittää olla hyödyksikin, Marko, ja kertoa, jos löydät alempana olevasta korjatusta laskelmasta jotain vikaa.
Itse möin maksetun talon paikkakunnalta muuton vuoksi ja pääomaa siten jäi enemmän kuin odotin.
Lähdin vuokralle ja ajattelin tutustua uuteen paikkakuntaan ja sen asuntotarjontaan ennen uuden ostoa.
Olen ollut nyt vuokralla noin puoli vuotta ja ehtinyt tehdä erinäisiä vertailuja (myös asiantuntijoiden kanssa) vuokralla asumisen ja ostamisen välillä.
Päädyin sijoittamaan pääoman ja katselemaan miten hintojen ja korkojen käy. Nyt rahaa jää huomattavasti enemmän/kk kuin jos olisin ostanut talon, siis vuokranmaksun jälkeen. Suht riskittömästi sijoittamalla ja jakamalla tuota pääomaa eri koreihin, tuotto on ollut verojen jälkeen noin 6 %.
Selvennettynä siis sijiotetun pääoman tuotto kattaa vuokran miinus oletetut OKT:n asumiskustannukset.
Eli voin rahojen puolesta olla ihan rauhassa ja odotella, kunnes se unelmatalo tulee eteen ja ostan sen sitten pois, koska haluan kuitenkin asua omakotitalossa.
Vuokranmaksu ei siis ole tällaisessa tilanteessa mikään rasite. Eri asia on tietenkin, jos omaa pääomaa ei ole sijoitettavaksi...Silloin kannattanee ostaa.
Jos pääomaa ei ole sijoitettavaksi, sitä ei ole ostamistakaan varten. Tarvitaan lainaa. Ihmettelin aiemmin sitä, miksi ostaminen kannattaisi velaksi, jos se ei kannata omallakaan pääomalla. En ottanut huomioon sitä, että vuokralla asuva voi sijoittaa kertyvän pääoman riskittömästi, asuntovelkaa maksava taas sitoo sitä jatkuvasti asuntoonsa. Vertailu ei siis mennyt aivan oikein.
Tuolla edellä joku jo osoitti, ja omakin järkeily sanoi sittemmin, niin omalla pääomalla ostettuna säästö vuokrassa on loppujen lopuksi niin suuri, että riskittömällä tuotolla ei vielä pääse samaan. Todellisuudessa siis ilman lainaa ostaminen kannattaa, jos oletetaan että pääoma on asunnoissa turvassa. Omistusasumisen verottomaksi tuloksi jää säästetyt vuokrat miinus vastike miinus sidotusta rahasta menetetty pääomatulo miinus korjauskulut.
6% tuotolla verojen jälkeen asia onkin kokonaan toinen, silloin vuokralla asuminen kannattaisi selvästi. Mutta onko tuollainen tuotto realistinen kaikkina aikoina, jos sen kuluttaa kuukausittain vuokraan? Toisaalta jos tuollaiseen tuottoon ei päästä, taloudessa on todennäköisesti laskukausi, jolloin ainakin historiallisesti asuntojen hinnatkin ovat taantuneet. Tällöin odottamalla säästää helposti enemmän kuin tuon 6%.
Unohdetaan kuitenkin spekuloiminen hinnoilla ja riskisijoituksilla ja vuokra-asunnossa kertyvillä pääomilla ja tutkitaan vain lähitulevaisuutta. Laskeskelin että 100% lainalla ostaminen ei kannata juuri nyt, ei ainakaan kolmioissa ja sitä suuremmissa asunnoissa. 70% lainapääomalla käy näin:
Kolmion hinta on 180000 euroa. Lainaa tarvitaan 126000, tästä 12. ensimmäisen kuukauden korot ovat 4.5% mukaan laskettuna keskimäärin n. 472,5 + 450,8 / 2 = 461.67. Verotuksessa 2 hlöa saa vähentää enintään 2800 eur / vuosi, joten korkoja tulee maksettavaksi n. 2740 eur + 2800 * 0.72 = 4756 eur. Maksettavaksi jää siis n. 396 eur / kk. Tähän päälle vastike, joka tekee 596 eur/kk. Siihen vielä korkomenetykset omasta pääomasta (54000 eur), joka on 3.7% vuotuisen koron mukaan verojen jälkeen n. 120 eur/kk, eli yhteensä omalle tulee hintaa ensimmäisten 12 kuukauden aikana n. 716 eur. Tuon 716 euron päälle tulee vielä mahdollisia korjauskuluja.
Meniköhän nyt oikein?
Tässä hintaluokassa olevien kolmioiden vuokrat näyttävät olevat 700 ja 800 euron välillä, joten omistamisesta koituva hyöty jäisi aika pieneksi vielä 30% pääomallakin. Yksikin remontti vuoden aikana, pienikin hintojen prosentuaalinen lasku tai koronnousujen jatkuminen tekisi omistamisesta kalliimpaa. Jos lainaa tarvittaisiin 100%, kannattaisi jatkaa vuokra-asunnossa, mutta omalla kohdallani tilanne ei onneksi ole aivan niin huono. Jos laskin kaiken oikein, tarvitsen vieläkin lisää pääomaa, jotta omistaminen kannattaisi.
Seuraava kysymys onkin, voivatko asuntojen hinnat vielä jatkaa nousuaan nykyistä vauhtia? Nythän hinnat ovat nousseet nopeammin kuin rahaa kertyy säästöön. Jotenkin tuntuu vaikealta uskoa, että tällainen nousu voisi jatkua. Nytkin ensimmäistä ostava joutuu ottamaan yli 20 vuoden lainan ja korot ovat menossa kohti pitkän aikavälin keskiarvoa.
Hienot ovat laskut. Olet varmasti miettinyt asiaa paljon.
Minä ratkaisin asian näin: perhe tarvitsi asunnon. Otin lainaa ja ostin asunnon. Nyt laina on melkein maksettu ja asumme mukavasti. En tiedä miten ja missä asuisimme, jos olisin yhtälailla tehnyt loputtomia laskelmia ja pähkäillyt.
Ei elämää voi elää tuolla tyylillä. Tai minä en voisi. Onnea vaan mihin sitten päädytkin ja muista ostaa lisää pattereita laskimeesi.
ja oikeastaan täyttä asiaa.
Minä kuitenkin vuokrasin sellaisen toistaiseksi. Onneksi löysin mieleisen mukavalta alueelta. Sitten ajattelin, että pääsisin omassa asunnossa halvemmalla. Olisinhan minäkin voinut ostaa oman sen enempiä miettimättä, mutta onneksi en tehnyt niin. Laskeskeltuani asiaa minulle näyttäisi jäävän nyt saman verran rahaa kuin jäisi omassa ja säästöönkin menee yhtä paljon, mutta minulla ei ole suurta lainaa taakkanani aikana jolloin korkojen sanotaan olevan nousussa.
Eihän tällainen kehitys voi enää jatkua pitkään, jos se on tosiaan näin pahaksi päässyt kuin näyttää, mutta vaikka hinnat pysyisivätkin tällä tasolla, ostaisin oman joskus kuitenkin. Ostan sen sitten kun olen saanut säästettyä riittävän suuren osan sen hinnasta, ehkäpä puolet. Muutan kyllä mieltäni, jos joku löytää lisää virheitä laskuistani.
Eikä näihin laskuihin niin pitkään mennyt, kuten ensimmäisessä versiossa olevista virheistä voi arvata. Laskimenikin toimii aurinkokennoilla. Kiitos kuitenkin huolenpidosta.
että jotkut jaksavat nähdä ihan oikeasti vaivaa ja laskea asiota, eikä vain heittää tuulari/tuhnu-paskaa...
Mutta kuten sanoin ja aikaisemmin, niin muista ottaa laskelmissasi huomioon vuosittain (2-3%/vuosi) nousevat vuokrat, 10 vuodessa vuokrat tulisivat nousemaan arviolta tuollaisen 30%.
Laskin tilanteen seuraaville 12 kuukaudelle, joten vuokrien muutos ei ehdi vielä siinä ajassa vaikuttaa olennaisesti tulokseen. Hyvä pointti nuo vuokrat kuitenkin. Jos vuokrat nousevatkin tuolla vauhdilla, niin palkatkin nousevat keskimäärin 2-3% vuodessa. Vaikka vuokralla asuminen ei muutu aikaa myöten sen rasittavammaksi kuin se on nyt, vuokrien ja palkkojen nousu tarkoittaa kuitenkin sitä, että vähitellen omistusasuminen muuttuu taas selvästi halvemmaksi vaihtoehdoksi. Oletan että asuntojen hinnat eivät enää paljoa muutu.
Aikaa myöten myös tarvittava lainapääoma pienenee, kun rahaa jää nyt säästöön, joten ostaminen muuttuu halvemmaksi myös siinä suhteessa. Inflaatio tietysti syö säästöjä, joten asuntoon säästetyn rahan pitäisi tuottaa korkoa enemmän kuin inflaatio vie arvoa. Asunnossa itsessään raha olisi periaatteessa suojassa inflaatiolta, jos nykyinen hintataso pysyy, mutta nykyisillä asuntojen ja vuokrien hinnoilla näyttäisi siltä, että asunnosta tulee kallis inflaatiosuoja velkarahalle.
Hyviä pointteja on tullut, näitä kannattaa selvästi laskea muiden nähden.
Vastaus tässäkin keskustelussa usein esitettyyn kysymykseen:
Ei voi. Taloudessa ei ole sellaista käsitettä kuin loputon nousu.
Raja tuli nyt - syynä korkojen nousu.
---------------
Asuntojen hintapyynnöt Helsingissä (10/2006)
Asuntotyyppi Hintapyyntöjen ka. Muutos (1 kk)
Omakotitalot 2499.29 € / m2 - 7 %
Rivitalot 2896.86 € / m2 + 1 %
Kerrostalot (kaikki) 3447.48 € / m2 - 6 %
kt-yksiöt 3750.11 € / m2 - 1 %
kt-kaksiot 3395.97 € / m2 - 5 %
kt-kolmiot 3209.59 € / m2 - 12 %
kt: 4 h tai enemmän 3623.21 € / m2 - 5 %
Kaikki asunnot 3321.34 € / m2 - 5 %
Laskin edellä, että lainan kuukausikulut 30% omalla pääomalla ostettuna ja vuokrat ovat nyt lähellä toisiaan, jolloin vuokralla asuminen olisi taloudellisesti järkevämpää. Jos muutkin ajattelevat näin, asuntojen hinnat eivät jatka nousuaan tai alkavat laskea. Santtu kirjoitti edellä hyvän huomion vuokrien noususta, joten se sai minut ajattelemaan, paljonko oman asunnon pitää tulla halvemmaksi, ennen kuin siinä kannattaa asua ja kauanko tilanteen saavuttamiseen menee.
Jos asukas haluaa n.55e nykyistä suuremman eron edellä mainittuun kolmioon, vuokrien on noustava n. 3 vuotta ilman muutosta asuntojen hinnoissa. Jos eroa halutaan 120e lisää, vuokrien on noustava n. 6 vuotta.
Jos tuon suhteen pitäisi muuttua asuntojen hintojen kautta, eli kulut putoavat tuon verran, tarvittavan lainapääoman ja siten asunnon hinnan pitäisi pudota yllättävän paljon. Laskin ensimmäisten 12 kuukauden korkomenoiksi keskimäärin vähennys huomioiden 396e. Vastike tuskin joustaa, ja oletan korkotalletuksen tuoton pysyvän vakiona. Katsotaan siis pelkkiä lainanhoitokuluja.
Jotta oma tulisi n.55e halvemmaksi, asuntojen hintojen pitäisi pudota 14%. Jotta oma tulisi n. 120e halvemmaksi kuussa, hintojen pitäisi pudota 30%! Laskinko tämän oikein ja onko tuollainen vaatimus kuukausikulujen eroksi järkevä?
Mikä yleensä on mielestänne riittävä ero vuokra-asunnon ja omistusasunnon kuukausikulujen välillä? Oman pitäisi olla ainakin niin paljon halvempi, että satunnaiset remontit ja pieni korkojen nousu ei tee omasta kalliimpaa?
Laskin myös, miten koronnousu vaikuttaa tuon esimerkkikolmion kustannuksiin. Vaikutus näyttää olevan yllättävän raju, koska 2 henkilöä käyttää enimmäiskorkovähennyksen jo nykyiselläkin korkotasolla. Näin tulevat koronnostot menevät kuukausikuluihin kokonaisuudessaan.
Nyt 30% omalla pääomalla ostettuna korkoihin menee ensimmäisen 12 kuukauden aikana keskimäärin 396 euroa. Jos korot nousevat vielä prosenttiyksikön verran, korkokulut ovat jo pyöreästi 500e/kk. Siihen päälle vastike 200e/kk ja menetetyt nettotulot omasta pääomasta 120e/kk, jolloin 4.9% korkotasolla omasta saakin maksaa jo 820e/kk.
Jos siis ostaisin tuon kolmion nyt, ensimmäiset 12 kuukautta kulut olisivat 716 e/kk ja seuraavat 12 kuukautta mahdollisesti jo 820e/kk, ainakin jos markkinakorot jatkavat nousuaan nykyistä vauhtia. Samaan aikaan vuokrat nousevat sen 2-3%, eli 10-20 euroa/kk. Vaikka korot nousisivat vain puolet tuosta, vuokralla asuminen tulisi seuraavien 24 kuukauden ajanjaksolla halvemmaksi.
Yksittäisten hyödykkeiden ja palvelujen hinnat riippuvat monista asioista kuten verotuksesta, kysynnästä, tarjonnasta, raaka-aineista ja julkisen vallan regulaatioista. Nimellisesti suurin osa ostetuista tavaroista ja palveluista kallistuu koko ajan, suurin osa reaalisesti halpenee.
Talous itsessään sen sijaan on kasvanut "loputtomasti" keskimäärin. Tänään olemme köyhempiä kuin huomenna. Näin on ollut koko maailmanhistorian ajan ja näyttäisi olevan jatkossakin. Markkinataloudella on ihmeellinen taipumus keskimäärin kasvaa aina.