Tässä. Lähde: kauppalehden keskustelupalsta.
Ajankohtaista edelleen ja varsinkin nykyisessä markkinatilanteessa.
1) korkomarginaalit
Korkomarginaalit ovat pudoneet tällä hetkellä pienimmillään 0,4%:iin ja yleisestikin n. 0,6% tasolle kun ne vielä 1998 olivat 2%.
Seuraus: vähänkään huonompien aikojen koittaessa korkomarginaali palautuu vähintään "normalille" 1,5% tasolle, ehkä välillä takaisin tuohon 2%:iin. Asuntolainojen korko nousee välittömästi saman verran vaikka viitekorko ei muuttuisikaan. Asuntojen myyntihintojen on pakko joustaa samassa suhteessa koska alla olevat muut loppunkäytetyt joustot tekevät mahdottomaksi lainamäärien kasvattamisen.
2) Korot
Nykyinen korkotaso on historiallisesti katsottuna luonnottoman matala. 20-30v lainan todelinen korkotaso tulee todennäköisimmin olemaan 4-6% välillä koko laina-ajan yli laskettuna.
Seuraus: asuntolainojen todellinen peruskorko tulee jo 15-20v lainalle olemaan vähintään 2-3% nykyistä korkeampi mikä tekee mahdottomaksi nykyisen kaltaisten lainojen ottamisen ja sitä myöden myös nykyisen hintatason ylläpitämisen.
Jos tämä yhdistyy korkomarginaalien 1-1,5% nousuun, on kokonaisvaikutus 3-4,5% nousu nykytasosta.
3) viitekorot
Nykyään vain yhdessä läntisessä teollisuusmaassa asuntolainojen korot sidotaan laina-aikaan nähden äärimmäisen lyhyisiin markkinakorkoihin.
Kun korkotaso lähtee nousuun ja lyhyillä koroilla pelanneiden riskit realisoituvat, tulevat yhä useammat sitomaan asuntolainansa 10-15v kiinteäkorkoisiin lainoihin mikä nostaa asuntolainojen korkotasoa kertaheitolla n. 2% nykyisestä ja saa lainanottajat myös konkreettisisti tajuamaan millaisen taloudellisen rasituksen asuntolaina aiheuttaa.
Seuraus: asunnoista maksettujen hintojen ja asuntolainan koon mielekkyyttää ryhdytään pohtimaan aivan eri tavalla kuin nykyään mikä ei voi olla vaikuttamatta yleiseen hintatasoon.
4) laina-ajat
Suomessa on siirrytty perinteisestä omistusasumisesta 20-30v lainojen myötä käytännössä sellaiseen vuokra-asumisen muotoon jossa vuokralainen kantaa kaikki pääoman kustannuksiin sekä itse kiinteistöön liittyvät riskit.
Kun samalla suurten ikäluokkien ennenaikainen siirtyminen eläkkeelle että huoltosuhteen räjähtäminen käsiin aiheuttaa "mielenkiintoisia" ilmiöitä mm. eläkkeiden suuruuteen, tajuavat nyt asuntolainoja ottavat ikäluokat että heidän on todellisuudessa säästettävä itse tulevat eläkkeensä.
Tämä on mahdotonta jos 30v asuntolaina syö koko työuran ajan palkkatuloista käteen jäävän osan ja loppulainaa joutuu mahdollisesti maksamaan vielä eläkkeellä jonka suuruudesta ei ole mitää takeita.
Seuraus: joko lainan kuukausierän suuruutta mitoitetaan rankasti uudelleen tai palataan selvään max. 15v laina-aikaan jonka jälkeen työuraa on toivottavasti jäljellä vielä sen verran että jotain jää säästöönkin. Seuraus hintatasoon lienee ilmeinen.
5) lainamäärät
Lainamäärät suhteessa nettotuloihin ovat paisuneet täysin suhteettomiksi mikä on seurausta pitkään jatkuneesta hintojen noususta ja ennenkaikkea psykologisesta ilmiöstä: kun kaikki tuttavapiirissä ovat ottaneet yhtä suuria lainoja ja hintojen nousun myötä näyttävät selvinneen tai jopa jääneen "voitolle" unohtaa helposti sen mitä terve järki ja peruskoulumatematiikka sanoo ja lähtee joukon mukaan.
Keskimääräisen tai ylemmänkään keskiluokan käteen jäävät tulot eivät ole todellisuudessa kasvaneet juuri lainkaan mutta epävarmuus työstä ja säännöllisistä ansioista on kasvanut eksponentiaalisesti. Kun tämä yhtälö lähtee konkretistoitumaan huonompien aikojen koittaessa, tullaan otettuja lainamääriä tarkistamaan alaspäin rajustikin.
Seuraus: ostoivoimaa katoraa rajusti asuntomarkkinoilta mikä ei tietenkään liikuta hintoja kuin yhteen suuntaan.
6) omarahoitusosuus
Omarahoitusosuus on pudotettu parhaimmillaan nollaan minkä alle on paha mennä ja yksikään lainanottaja ei todellisuudessa joudu enää maksamaan 30% säästöosuutta jollei ehdoin tahdoin halua. Aina löytyy se pankki joka on valmis tyytymään jopa 10% omarahoitusosuuteen jos vain asiakas saadaan sidottua rahastoihin ja pankin kauppaamiin henki/eläke/mitälie vakuutuksiin.
Vähänkään huonompien aikojen koittaessa palataan vähintään 30% säästöosuuteen sekä vaaditaan jälleen muita reaalivakuuksia,
Seuraus: ostovoima asuntomarkkinoilla putoaa merkittävästi mikä tietenkin vaikuttaa kysyntään ja sitä kautta hintoihin.
7) takaus/vakuudet
Valtio on poistamassa takausta yli 15v asuntolainoilta mikä yhdessä lainanottaijien vanhempien/sukulaisten edellisen kuplan puhkeamisen aikaan saaman opetuksen kanssa tulee vaikuttamaan siihen millaisia lainoja kukin pystyy ottamaan vaikka halua olisikin.
Todennäköisesti myös suurten ikäluokkien eläköityminen että huoltosuhteen heikkeneminen pakottaa suuret ikäluokat realisoimaan ainakin osittain niin säästöjään kuin asunto-omaisuuttaan maksaakseen itselleen siedettävän hoidon palvelutalossa ja tämä osa on poissa perinnöistä.
Toinen mielenkiintoinen ilmiö tulee koskettamaan niitä 0-20% omarahoitusosuudella asuntolainan ottaneita joiden lainan vakuutena olevan asunnon arvo putoaa vaikkapa 30% kuplan puhjettua.
Uusia reaalivakuuksia on monien mahdoton saada mikä johtaa pakkomyynteihin ja sitä kautta kierteen kiihtymiseen. Etenkin psykologinen vaikutus tulee olemaan taas merkittävä kun näitä ruoditaan hannukarpoissa ja tabloidilehdissä.
Seuraus: kuten edellä.
Ajankohtaista edelleen ja varsinkin nykyisessä markkinatilanteessa.
1) korkomarginaalit
Korkomarginaalit ovat pudoneet tällä hetkellä pienimmillään 0,4%:iin ja yleisestikin n. 0,6% tasolle kun ne vielä 1998 olivat 2%.
Seuraus: vähänkään huonompien aikojen koittaessa korkomarginaali palautuu vähintään "normalille" 1,5% tasolle, ehkä välillä takaisin tuohon 2%:iin. Asuntolainojen korko nousee välittömästi saman verran vaikka viitekorko ei muuttuisikaan. Asuntojen myyntihintojen on pakko joustaa samassa suhteessa koska alla olevat muut loppunkäytetyt joustot tekevät mahdottomaksi lainamäärien kasvattamisen.
2) Korot
Nykyinen korkotaso on historiallisesti katsottuna luonnottoman matala. 20-30v lainan todelinen korkotaso tulee todennäköisimmin olemaan 4-6% välillä koko laina-ajan yli laskettuna.
Seuraus: asuntolainojen todellinen peruskorko tulee jo 15-20v lainalle olemaan vähintään 2-3% nykyistä korkeampi mikä tekee mahdottomaksi nykyisen kaltaisten lainojen ottamisen ja sitä myöden myös nykyisen hintatason ylläpitämisen.
Jos tämä yhdistyy korkomarginaalien 1-1,5% nousuun, on kokonaisvaikutus 3-4,5% nousu nykytasosta.
3) viitekorot
Nykyään vain yhdessä läntisessä teollisuusmaassa asuntolainojen korot sidotaan laina-aikaan nähden äärimmäisen lyhyisiin markkinakorkoihin.
Kun korkotaso lähtee nousuun ja lyhyillä koroilla pelanneiden riskit realisoituvat, tulevat yhä useammat sitomaan asuntolainansa 10-15v kiinteäkorkoisiin lainoihin mikä nostaa asuntolainojen korkotasoa kertaheitolla n. 2% nykyisestä ja saa lainanottajat myös konkreettisisti tajuamaan millaisen taloudellisen rasituksen asuntolaina aiheuttaa.
Seuraus: asunnoista maksettujen hintojen ja asuntolainan koon mielekkyyttää ryhdytään pohtimaan aivan eri tavalla kuin nykyään mikä ei voi olla vaikuttamatta yleiseen hintatasoon.
4) laina-ajat
Suomessa on siirrytty perinteisestä omistusasumisesta 20-30v lainojen myötä käytännössä sellaiseen vuokra-asumisen muotoon jossa vuokralainen kantaa kaikki pääoman kustannuksiin sekä itse kiinteistöön liittyvät riskit.
Kun samalla suurten ikäluokkien ennenaikainen siirtyminen eläkkeelle että huoltosuhteen räjähtäminen käsiin aiheuttaa "mielenkiintoisia" ilmiöitä mm. eläkkeiden suuruuteen, tajuavat nyt asuntolainoja ottavat ikäluokat että heidän on todellisuudessa säästettävä itse tulevat eläkkeensä.
Tämä on mahdotonta jos 30v asuntolaina syö koko työuran ajan palkkatuloista käteen jäävän osan ja loppulainaa joutuu mahdollisesti maksamaan vielä eläkkeellä jonka suuruudesta ei ole mitää takeita.
Seuraus: joko lainan kuukausierän suuruutta mitoitetaan rankasti uudelleen tai palataan selvään max. 15v laina-aikaan jonka jälkeen työuraa on toivottavasti jäljellä vielä sen verran että jotain jää säästöönkin. Seuraus hintatasoon lienee ilmeinen.
5) lainamäärät
Lainamäärät suhteessa nettotuloihin ovat paisuneet täysin suhteettomiksi mikä on seurausta pitkään jatkuneesta hintojen noususta ja ennenkaikkea psykologisesta ilmiöstä: kun kaikki tuttavapiirissä ovat ottaneet yhtä suuria lainoja ja hintojen nousun myötä näyttävät selvinneen tai jopa jääneen "voitolle" unohtaa helposti sen mitä terve järki ja peruskoulumatematiikka sanoo ja lähtee joukon mukaan.
Keskimääräisen tai ylemmänkään keskiluokan käteen jäävät tulot eivät ole todellisuudessa kasvaneet juuri lainkaan mutta epävarmuus työstä ja säännöllisistä ansioista on kasvanut eksponentiaalisesti. Kun tämä yhtälö lähtee konkretistoitumaan huonompien aikojen koittaessa, tullaan otettuja lainamääriä tarkistamaan alaspäin rajustikin.
Seuraus: ostoivoimaa katoraa rajusti asuntomarkkinoilta mikä ei tietenkään liikuta hintoja kuin yhteen suuntaan.
6) omarahoitusosuus
Omarahoitusosuus on pudotettu parhaimmillaan nollaan minkä alle on paha mennä ja yksikään lainanottaja ei todellisuudessa joudu enää maksamaan 30% säästöosuutta jollei ehdoin tahdoin halua. Aina löytyy se pankki joka on valmis tyytymään jopa 10% omarahoitusosuuteen jos vain asiakas saadaan sidottua rahastoihin ja pankin kauppaamiin henki/eläke/mitälie vakuutuksiin.
Vähänkään huonompien aikojen koittaessa palataan vähintään 30% säästöosuuteen sekä vaaditaan jälleen muita reaalivakuuksia,
Seuraus: ostovoima asuntomarkkinoilla putoaa merkittävästi mikä tietenkin vaikuttaa kysyntään ja sitä kautta hintoihin.
7) takaus/vakuudet
Valtio on poistamassa takausta yli 15v asuntolainoilta mikä yhdessä lainanottaijien vanhempien/sukulaisten edellisen kuplan puhkeamisen aikaan saaman opetuksen kanssa tulee vaikuttamaan siihen millaisia lainoja kukin pystyy ottamaan vaikka halua olisikin.
Todennäköisesti myös suurten ikäluokkien eläköityminen että huoltosuhteen heikkeneminen pakottaa suuret ikäluokat realisoimaan ainakin osittain niin säästöjään kuin asunto-omaisuuttaan maksaakseen itselleen siedettävän hoidon palvelutalossa ja tämä osa on poissa perinnöistä.
Toinen mielenkiintoinen ilmiö tulee koskettamaan niitä 0-20% omarahoitusosuudella asuntolainan ottaneita joiden lainan vakuutena olevan asunnon arvo putoaa vaikkapa 30% kuplan puhjettua.
Uusia reaalivakuuksia on monien mahdoton saada mikä johtaa pakkomyynteihin ja sitä kautta kierteen kiihtymiseen. Etenkin psykologinen vaikutus tulee olemaan taas merkittävä kun näitä ruoditaan hannukarpoissa ja tabloidilehdissä.
Seuraus: kuten edellä.
Vastaukset 3
Vanhimmat
etta ei taida pitaa paikkaansa: lainaa voi katsos ottta nyt ulkomaisesta pankista, kun valuuttariskia ei enaa ole. pankkeja voi siis kilpailuttaa koko euroalueella, ja marginaalikilpailuhan se on mika marginaalit asuntolainoituksessa ratkaisee, tietenkin kokonaiskoron ollessa ykkosasia.
Kyllä me ihmiset ollaan vaan aika apinoita.
Meilläkin uus kämppä hommattu ja velkaa 130 000 eeroo.
JOS NOISTA VÄITTÄMISTÄ YKSIKIN PITÄÄ PAIKKANSA MEILLE TULEE PAHAT AJAT !!
noista kohdista kuin yhdellä, eli viitekoron mahdollisella nousulla, ole vaikutusta lainan-hoitoon nykyisten asuntojen omistajien kannalta.