Meillä on ilmeisesti kehkeytymässä as. oy:ssamme jonkinasteinen isännöitsijän lojaalisuusongelma. Käyttämämme konsultti aiheutti yhtiöllemme taloudellista vahinkoa jättäessään valvomatta palkkaamiensa työntekijöiden toimia. Ison kiinteistöpalvelutoimiston palkkalistoilla oleva isännöitsijämme on asettunut puolustamaan konsulttia.
Tietysti isännöitsijän voi velvoittaa toimimaan hallituksen tahdon mukaisesti ja hänet voi aikanaan vaihtaa - katsotaan nyt, miten asia etenee. Asia on nyt konsultin mietittävänä.
Ongelma lienee yleisempi kuin pelkästään meidän tapauksessamme. Isoilla isännöintitoimistoilla on omat konsulttinsa, joita he käyttävät. Isännöitsijöiden ja konsulttien suhteet ovat kiinteät ja he tekevät yhteistyötä useissa yhtiöissä.
Sekä henkilö- että liikesuhteista johtuen isännöitsijöillä saattaa olla houkutusta antaa as. oy:n maksaa viulut sen sijaan, että olisivat tiukasti yhtiön puolella. Isännöitsijän kuitenkin pitäisi olla juuri sen as. oy:n edunvalvoja, joka hänen palkkansa maksaa - ja jonka "toimitusjohtaja" hän on.
Tietysti isännöitsijän voi velvoittaa toimimaan hallituksen tahdon mukaisesti ja hänet voi aikanaan vaihtaa - katsotaan nyt, miten asia etenee. Asia on nyt konsultin mietittävänä.
Ongelma lienee yleisempi kuin pelkästään meidän tapauksessamme. Isoilla isännöintitoimistoilla on omat konsulttinsa, joita he käyttävät. Isännöitsijöiden ja konsulttien suhteet ovat kiinteät ja he tekevät yhteistyötä useissa yhtiöissä.
Sekä henkilö- että liikesuhteista johtuen isännöitsijöillä saattaa olla houkutusta antaa as. oy:n maksaa viulut sen sijaan, että olisivat tiukasti yhtiön puolella. Isännöitsijän kuitenkin pitäisi olla juuri sen as. oy:n edunvalvoja, joka hänen palkkansa maksaa - ja jonka "toimitusjohtaja" hän on.
Vastaukset 19
Vanhimmat
näinhän se menee. Harvoin olen nähnyt että vastaavissa tapauksissa taloyhtiön toimitusjohtaja (isännöitsijä) puolustaisi taloyhtiötä vaan asia yritetään hoitaa hiljaisesti vaikenemalla ja taloyhtiön osakkeenomistajien kustannuksella, tilanne tietysti muuttuu kun vaihdatte isännöitsijän ja mielellään eri firmaan.
Tämä tapa ei muuten muutu ennen kuin koko As Oy hallinnoimismuoto muutetaan.
Paha kommentoida näillä tiedoilla tarkemmin. Asia vaatisi tarkempaa selvitystä. Aina eivät osakkaat/hallituksen jäsenet ole tietoisia miten lainsäädäntö eri sopimustyypeissä menee ja tästä johtuen vaativat joskus aivan mahdottomia. Otetaan esimerkki LVI-suunnitelija tekee huonoa työtä putkistojen suunnittelussa ja kun urakka on suoritettu huomataankin, että suunnitelmat on niin tehty että putkistosysteemit eivät toimi niin kuin niiden pitäisi. LVI-suunnittelija joutuu korvaus vastuuseen mutta jos soppari on kuten yleensä YSE98 mukaan niin korkein summa millä LVI-suunnittelija joutuu korvaamaan on LVI-suunnittelusta saamansa palkkion määrä. Esim 50 000 euron pieleen mennyt urakka niin korvattavuus on palkkon määrä eli noin 2000 - 3000 eur loput ottaa taloyhtiö takkiin. Antamillasi tiedoilla on hankala kommentoida kuka asiassa on oikeassa ja kuka väärässä. Isännöitsijä kuten myös hallituksenkin on noudatettava as oy lakia asioiden käsittelyssä, mikäli hallituksen tahto on tätä lakia vastaan on parempi isännöitsijän parempi olla tekemättä asioita hallituksen tahdon mukaan. Hallitus ja taloyhtiö joka tapauksessa kantaa lopullisen vastuun ja päättää lähdetäänkö tietyissä tapauksissa esim. käräjöimään asioista. Isännöitsijällä ei tätä päätöstä ole oikeus tehdä. Voi pojat jos tällainen oikeus hänellä olisi ja juttu hävittäisiin oikeudessa niin kenetköhän siellä taloyhtiön takapihalla kivitettäisiin. Mikäli taloyhtiönne hallitus on sitä mieltä että konsulttitoimisto on toiminut väärin niin yhtiökokouspystyyn ja päättätte mennä asiasta käräjille ja katsotte miten käy.
En nyt ryhdy yksityiskohtaisesti asiaa kuvaamaan, koska silloin tapaus olisi identifioitavissa. Tapaus on selvä siltä osin kuin kuvasin. Nyt ei olla vielä viemässä asiaa oikeuteen, vaan keskustellaan siitä, miksi konsultti teki huonoa työtä ja onko se hyväksyttävissä.
Ja oman kirjoitukseni aihe on se, millä puolella isännöitsijän lojaalisuuden pitäisi tällaisissa tilanteissa olla. Tässä tilanteessa isännöitsijän täytyisi kaiken järjen mukaan toimia taloyhtiön edustajana konsulttiin päin eikä konsultin edustajana taloyhtiöön päin.
Kaikki tietysti tekevät inhimillisiä erehdyksiä. Tässä tapauksessa kuitenkin konsultti on tehnyt hommansa hutiloiden ja siitä koituu yhtiölle tuntuva vahinko, joka on selvästi kvantifioitavissa. Kissa on nostettava pöydälle ja tehtävä konsultille asia tiettäväksi - vähintään. Tottakai hallitus lopulta päättää, mutta isännöitsijän pitäisi operatiivisena toimijana reagoida ensimmäisenä.
Harva taloyhtiö käyttää aikaa hankesuunnitteluun jossa luodaan edellytykset hankkeen tekniseen suunnitteluun. Jos konsultti saa vaan ohjeistuksen suunnitella putkiremontti hän tekee sen joko totutulla tavalla tai ottaa mallia jostain toisesta projektista. Sitten kun on saatu hankkeelle hinta aletaan tinkiä eri asioista huomioimatta miten ne vaikuttaa kokonaisuuteen.
Suomeksi sanottuna tilaaja ja konsultti eivät puhu samaa kieltä tai ennakolta ei ole laadittu riittävässä laajuudessa raameja suunnittelutyölle. Usein suunnitteluasiakirjojen lukeminen jää vain isännöitsijän harteille jolla lähtökohdat ovat erilaiset kuin yhtiössä asuvilla.
Homma oli erittäin yksinkertainen. Hallitus on kokenut ja tiesi koko ajan, mitä piti tehdä. Jos olisimme hoitaneet kontaktit työn tekijöihin ja valvoneet itse, ongelmia ei olisi tullut. Näin olemme tehneet usein. Samoin isännöitsijä olisi voinut sen tehdä.
Isännöitsijän suosituksesta asia delegoitiin kuitenkin konsultille. Isännöitsijä (kokematon)ei tietysti viitsi tehdä kovin paljoa töitä peruspalkalla, jolla tehtäväksi tämä olisi tullut. Nyt konsultti laiminlöi tehtävänsä, jonka mallikkokin olisi osannut (tosin hallituksen jäsenet eivät ole ihan maallikoita).
Pointti kirjoituksessani on isännöitsijän hovihankkijan ja isännöitsijän keskinäinen suhde ja sen vaikutus isännöitsijän lojaalisuuteeen. Siinä lojaalisuus asunto-osakeyhtiötä kohtaan voi jäädä isännöitsijän ja hänen hovihankkijakonsulttinsa keskinäisen lojaalisuuden varjoon. En usko, että meidän tapauksemme on ainoa.
Ajatus siitä että urakan valvoo hallitus tai isännöitsijä kertoo paljon rakennuttamisen osaamistasosta, urakan valvonta kuuluu aina puolueettomalle ja riippumattomalle taholle. Isännöitsijä, hallitus tai urakoitsija ei näitä kriteerejä täytä.
Lienee turha kommentoida itse asiaa. Fiksu isännöitsijä ei omaa mainettaan pilaa vaan vaihtaa asiakasta.
Homma oli pieni ja täysin hallituksen tai isännöitsijän valvottavissa. Hallituksessa on myös rakentamisen ammattilainen ja useita muita ammattilaisia. Konsultin taitoja tässä ei tarvittu. Tällaisissa hommissa tarkkuus ja tunnollisuus on lisäksi tärkeämpi kriteeri kuin "ammattitaito", joka sekin on kyseenalainen tämän konsultin tapauksessa.
On ilmeisesti turhaa kirjoittaa tälle palstalle, kun luetun ymmärtäminen on näin heikkoa. Tai sitten on kyse siitä, että se koira älähtää, johon kalikka kalahtaa.
Yhtiöissä on paljon perushommia, jotka jopa osakkaat itse osaavat tehdä. Paikallistuntemuksen avulla jopa paremmin kuin ulkopuoliset. Ja nämä työt he osaavat myös valvoa, jos "laiskuuttaan" eivät itse viitsi tehdä. Ei kaikkea tarvitse konsulttien kautta kierrättää. Yhtiövastikkeet nousevat pilviin, jos joku vetää kaikesta oman siivunsa. Taitaa olla konsultin näkemys yllä.
On ihan isännöitsijän näkemys. Korjausrakentamisen ongelmat yleensä lähtee siitä että hallituksessa on "ammattilaisia" vähän joka lähtöön, todellisen ammattilaisen tunnistaa siitä että hän ymmärtää käyttää ammattilaista kun siihen on tarvetta. Harva uskaltaa myöntää ettei hallitse tätä asiaa vaan haluaa päteä joka asiassa.
Isännöitsijältä edellytetään todella laajaa osaamista sekä useiden yksittäisten teknisten asioiden hallitsemista, moni onkin todellinen superammattilainen jolta löytyy vastaukset jokaiseen tilanteeseen. Lähtökohtana on kuitenkin se että isännöitsijä on se henkilö joka laittaa asiat hoitumaan ja vastaa siitä että yhtiön asioita hoidetaan hyvin. Hänellä on ympärillään asiantuntijaverkosto joka tarvittaessa konsultoi.
Hallitus joka katsoo asioita oman lompakon läpi haluaa tietenkin säästää eikä maksaa konsultille vaan teettää isännöitsijällä hommat kuntoon, moni isännöitsijä sitten tekee ylimääräistä työtä josta ei kuitenkaan rahaa saa. Jos ammattitaito riittää niin hyvä, valitettavan usein tehdyt ratkaisut ovat pitkässä juoksussa ongelmallisia.
Riippumattoman asiantuntijan käyttäminen on aina osakkaiden edunvalvontaa, hallitus tai isännöitsijä ei todellakaan ole riippumaton taho. Sisäpiirihallitus saattaa hoitaa asioita mielensä mukaan ja usein jopa valinnoillaan petaavat lähestyvää huoneiston myyntiä. Valistuneet osakkaat vaativat yhtiökokouksen päätöksen kirjauksen ulkopuolisen asiantuntijan käyttämisestä.
Kaikki lähtee siitä että isännöitsijä ja hallitus on samoilla linjoilla ajatusten kanssa. Tärkeää on jo ennen sopimuksen tekemistä käydä asiat hallituksen kanssa läpi sekä sopia asiantuntijoiden käytön pelisäännöistä. Jos hallitus ei tätä hyväksy on vielä mahdollisuus etsiä toinen isännöitsijä.
Tottakai tarvittaessa on käytettävä konsulttia. Nyt oli kuitenkin kysymys tapauksesta, jossa käyttö ei mitenkään ollut tarpeen (aivan rutiinityö).
Asunto-osakeyhtiölle (osakkeenmistajille) aiheutuu lisäkuluja juuri sen vuoksi, että käytettiin konsulttia, joka ei paneutunut työhönsä. Tästä on koko ajan ollut kysymys. Kelvottomasta työstä pitäisi reklamoida. Tämähän on käytäntö missä tahansa työssä.
Joidenkin tuntuu olevan vaikeaa nähdä pääpointtia eli isännöitsijän ja hänen hovikonsulttinsa keskinäisen kytköksen ongelmaa. Tämä kytkös on tässä tapauksessa "sisäpiiri". Se nostaa reklamointikynnystä. Jos hallitus hyväksyy tämän, osakkaat maksavat.
Kun isännöitsijä-kirjoittaja sanoo, että hallituksen jäseniä on vähän joka lähtöön, täytyy sanoa, että isännöitsijöitäkin on joka lähtöön. Olen tämän nähnyt pitkän hallitusurani aikana. On hyviä ja huonoja. Mutta se on jo toinen juttu.
Jos isännöitsijä on kokematon niin miten hänellä voi olla hovihankkija ? Lisäksi isännöintisopimuksessa on mainittu että kuvatun laiset tehtävät eivät sisälly palkkioon joten on viisasta ja isännöitsijän velvollisuuskin hankkija asiantuntija hommaa hoitamaan. Melko onneton isännöitsijä/ toimisto on jos pitää yllä suhteita ammattitaidottomaan/vastuuntunnottomaan konsultiin. Vaatuuntuntoinen konsultti kyllä virheensä korjaa. Onhan se konsultillekin leipäkysymys.
Isännöintiyrityksellä on hovihankkija. Ja hänestä on tullut samalla isännöitsijän hovihankkija. Ei ole mainittu, että kuvatunlaiset tehtävät eivät sisälly palkkioon. Kysymys on standardihommista, joita jotkut isännöitsijät pyrkivät vyöryttämään konsulteille vähentääkseen töitään. Voi olla koko firman linja. Tulostavoitteet, nääs. Kokemukseni perusteella en pidä ko. konsulttia yhtään vastuuntuntoisena enkä kovin ammattitaitoisenakaan.
paikan edessä. Usein on muistettava, että hallitukset yleensä koostuvat täysin maallikoista, eikä isännöitsijä ammattinsa puolesta voi tehdä aivan kaikkea mitä hallitus haluaa.
Tässä tapauksessa pikemminkin isännöitsijä on maallikko (kokematon). Hallitus on kokenut ja koulutettu. Tottakai tilanne on monessa yhtiöissä kuten sanot.
Pointtini on kuitenkin yleisemmällä tasolla. Ketä kohtaan isännöitsijän pitää olla lojaali: isännöimäänsä taloyhtiötä vai hovihankkijakonsulttiaan kohtaan. Periaatteessa asian pitäisi olla selvä, mutta käytännössä isännöitsijän voi olla helpompi itsensä kannalta antaa yhtiön maksaa.
Tämä tilanne syntyy silloin, kun isänöitsijä käyttää/ehdottaa yhtä ja samaa konsulttia säännöllisesti. Tietysti tästä käytännöstä voi olla myös hyötyä. Mutta siitä voi olla myös haittaa.
Mitä tarkoitat, että isännöitsijä on konsultin puolella? Tarkoitatko sitä, että isännöitsijä on haluton viemään asiaa eteenpäin vai sitä, että isännöitsijä on sanonut, että hänen mielestään konsultti on oikeassa eli tehnyt työnsä kunnolla.
Joka tapauksessa tärkeää on nyt se, että olette hallituksessa TÄYSIN varmoja, että olette oikeassa asiassa. Sillä valitettava fakta on nimittäin se, että konsulteilta saa todella vähän rahaa takaisin, jos sopimus on YSE:n sidottu eli maksimikorvaus on suunnittelupalkkio. Lisäksi sitten on se, että teidän pitää pystyä näyttämään toteen se, että konsultti on hutiloinut ja työtä on tehty sopimusten vastaisesti eli pelkästään konsultin hutilointi ei riitä. Jos ette ole varmoja, niin voin todeta, että vaiva nähtynä hyötyyn on todella pieni. Olen nimittäin itse ollut taloyhtiön edustajana isoa konsulttitoimistoa vastaan ja vaikka olimme oikeassa, niin lopulta saimme todella pienen korvauksen virheestä.
Joka tapauksessa hallituksen pitää vain ottaa aktiivinen rooli ja ajaa asiaa eteenpäin. Eli annatte määräyksen isännöitsijälle kutsua kokoon kokouksen, jossa on kaikki osapuolet. Mutta yleensä isännöitsijät kuten muutkaan eivät halua esiintyä "ikävänä ihmisenä", vaan hallituksen pitää tehdä se likainen työ eli vaatia konsulttia tilille.Isännöitsijät tekevät työtä näitten konsulttien kanssa myös tulevaisuudessa eli voit itse kuvitella, että et halua olla oman työpaikkasi ns. ikävä ihminen. Näin se vain on eli en usko, että isännöitsijäsi on mitenkään poikkeus.
Kaiken kaikkiaan ikävä tapaus eli tiedän miten paljon työtä vaatii, jos asiat ovat menneet pieleen surkean konsultin takia.
Olemme oikeassa. Siitä ei ole epäilystä. Virhe on tehty, mutta ei tietenkään tahallisesti. Siis tuottamuksellinen virhe tapauksessa, jossa konsultti ei jostakin syystä hoitanut hommaansa kunnolla (laiskuus, kiire, ylibuukkaus töissä, luottamus siihen, että asiat hoituvat tms.) Asia on sen verran pieni, että emme ole oikeuteen menossa.
Kysymys on juuri siitä, että isännöitsijä ei halua olla "ikävä ihminen" hovihankkijakonsultilleen (haluaa "ymmärtää" konsultin kiireitä tms.). Tietysti hän on ikävä meitä kohtaan. Eli tässä tämä lojaalisuusongelma syntyy. Isännöitsijä kohtaa konsultin monen yhtiön asioissa. Me olemme vain yksi yhtiö monen joukossa.
Mahdollinen korvaus konsultilta ilmenisi siinä palkkiossa, jonka hän laskuttaa tai siten että hän työllään korvaa vahingon. Suuresta asiasta ei ole kysymys. Juuri tällaisessa tilanteessa isännöitsijältä odottaisin ponnekkaampaa asennetta suhteessa konsulttiin. Hän voi operatiivisena "toimitusjohtajana" puttua asiaan heti. Tiukemmalla asenteella syntynyt vahinko korvautuisi. Konsulttikin voisi taipua ja myöntää virheensä. Hallitus voi tietysti puuttua asiaan, mutta se vie aina aikaa.
Jos konsultti ei tee työtään, hänelle ei siitä pitäisi myöskään maksaa. Näinhän asia on yleensä - "jos et työtä tee ei sinun pidä myöskään laskuttaman" (ei ainakaan täyttä hintaa). Siis normaali reklamointitapaus.
Menee hieman juonesta sivuun, mutta kysyn silti.
Mahtaako olla viisasta sallia kuvatunlaisen konsultin toimia edelleen yhtiön asioita hoitamassa ja mahdollisesti tekevän lisää virheitä ja kustannuksia taloyhtiölle kuvatunlaisista syistä johtuen? Tuskin virhe jäisi viimeiseksi.
Miten voisi estää isännöitsijää käyttämästä ko konsulttia, en tiedä.
Tämä vain maallikon ihmettelyä.
siinä kuin muutkin. Näitä hovikonsultteja on usein isännöitsijöillä eikä siinä mitään pahaa voi olla. Ongelmaksi muodostuu yleensä se että toimiessaan saman konsultin kanssa jatkuvasti, työsuhteesta muodostuu usein myös ystävyyssuhde. Jossain vaiheessa menee jo siihen että käydään yhdessä oluilla, salilla, yms. Lisäksi konsultti on yleensä konsultoinut myös isännöitsijän omassa omakotitalossa / osakehuoneistossa ja yleensä ilman palkkiota, tässä vaiheessa tuskin enää lojaalisuutta taloyhtiötä kohtaan on sellaisessa tapauksessa mistä edellisessä kirjoitettiin.
Ongelma on mielestäni aika yleinen ja näkyy selkeästi muissakin asioissa kuin lojaalisuudessa, tarkoitan lähinnä konsultin hinta / laatu suhdetta kun tekee tutun isännöitsijän isännöimälle taloyhtiölle konsultointia ajatusmallilla "tuskin se nyt viitsii kovin helpolla reklamoida kun ollaan tuttuja".
teillä on konsultti tutkimassa isännöitsijän toimia ?
ja tottakai isännöitsiä puolustaa konsulttia koska on sitä todennäköisesti suositellut :=)
ja saa taas muutaman sauna illan teidän kustannuksella :=)