Haaveenani olisi ostaa tulevaisuudessa metsää. Olen vain ns. noviisi metsäasioissa. Olen tutustunut netissä metsäarvioihin ja tätä kautta metsätilalle määräytyvään myyntihintaan. Mitä eroa on metsäarvioissa käypällä arvolla ja todellisella metsätilan myyntihinnalla (joka määräytyy kuvioittain maapohjan ja puuston mukaan)? Mikä käypä arvo oikein on?
Entäpä mitä tarkoittaa arvon korjaus -30% varsinaisesta arviosta ennen käypän arvon määritystä? Selittäkääpä SELKEÄSTI!
Entäpä mitä tarkoittaa arvon korjaus -30% varsinaisesta arviosta ennen käypän arvon määritystä? Selittäkääpä SELKEÄSTI!
Vastaukset 6
Vanhimmat
Todellinen myyntihinta on se summa joka seisoo kauppakirjassa.
Käypä arvo on metsätilan oikea arvo. Sitä on vaikea laskea muutoin kuin arviomalla. Käytetyin arviointitapa on summa-arvomenetelmä jossa arvionti tapahtuu kuvioittain. Kokonainarvonkorjaus, joka voi olla -10- -40%, kuuluu olennaisena osana tuohon arviontimenetelmään.
Arvon korjaus laskee arvoa jos metsässä on paljon hoitotöitä rästissä tai muuten tekemättä. Se ei tosin kerro kaikkea, koska ohjelmalla jolla tila- arvio tehdään voidaan hoitamattomien kuvioiden arvo vähentää suoraan kuvion arvosta.
Kuten kaikessa muussakin arvo määräytyy kuitenkin kysynnän ja tarjonnan mukaan. Käsittääkseni Etelä- Suomessa kannattaa tarjota myytävästä metsästä hieman arvoa enemmän jos sen aikoo saada. Ja kun olet ostamassa metsää tarkistappa, ettei tilalla ole maksamattomia rasitteita.
Käypä arvo on hinta, joka puhtaasti metsätaloudellisessa mielessä on palstasta taloudellisesti kannattavaa maksaa.( arvion tekijän mielestä). Kokonaisarvonkorjauksessa huomioidaan puuston muiden tekijöiden ohella ( puuston ikärakenne, hoitorästit ym) se että ostettuasi 1 m3 mäntytukkipuuta, maksat siitä myydessäsi veroja 28%. Metsävähennys ja muut vähennykset laskevat tosin kokonaisverorasitusta n. 15% luokkaan.
Pienemmän palstan ostossa ostaa liki 30% veroja mukana ja jos myy pienemmissä erissä ei koskaan pysty tekemään metsävähennystä.
Jos 10 000€ maksaneesta myyntikuntoisesta metsästä
myyt puut useissa erissä ja saat yhteensä 10 000€ olet tappiolla noin 2800€ veroissa ja taimetukset, ym päälle. Siis tappiostakin verotetaan. Vanhasen kanssa juteltiin vaalipaneelissa 4v sitten ja tajuttuaan asian tuumasi, että onneksi niin harvat on huomanneet sen?
Kuka kertoisi lähisukulaisten välisistä kauppojen veroeduista!
Chester oli minusta hiukan väärässä tai ainakin hiukan epätarkka.
Käypään arvoon arvioija arvioi metsäpalstan puuston määrän kuvioittain ja hinnoittelee palstalta löytyvän puuston senhetkisen kantohinnan mukaisesti. Käypään arvoon lasketaan puuston arvon lisäksi maapohjan arvo, joka vaihtelee kasvupaikkaluokittan tai metsäluokittain.
Käyvästä arvosta vähennetään sitten kokobaisarvonkorjaus, joka tosiaan saattaa olla esim. 0-40%. Ihan niin kuin aikaisemmissa viesteissä mainittiin, siinä otetaan huomioon mm. tulevat hoitorästit ja tulevat uudistamiskulut.
Lopullista kauppahintaa mietittäessä pitää lisäksi ottaa huomioon useita tekijöitä, mm. sijainti, palstan muoto, tiet, ojitukset, maaperä, kilpailutilanne ym. (osa näistä saattaa sisältyä arvioijan tekemään arvonkorjaukseen). Em. tekijöistä riippuen lopullinen kauppahinta saattaa olla pienempi kuin käypä arvo, mutta se saattaa olla myös paljon suurempi. Eiköhän näistä se hinta jo ala muotoutua...
Sukulaisten välisissä kaupoissa hinta pitää olla sellainen, ettei verottaja katso sitä lahjaksi. Lisäksi kannattaa huomioida, että eräiden sukulaisten väliset kaupat ovat sellaisia, ettei myyjän tarvitse maksaa luovutusvoittoveroa. Varainsiirtovero on aina maksettava (4%)