miten on mennyt asunto riidat oikeudessa?
itsellä on menossa oikeus käsittelyyn ostin osakkeen puolivuotta myöhemmin ilmeni että homeessa alajuoksut seinät purkuun ja silleen arvio noin 20000e per asunto.
itsellä on menossa oikeus käsittelyyn ostin osakkeen puolivuotta myöhemmin ilmeni että homeessa alajuoksut seinät purkuun ja silleen arvio noin 20000e per asunto.
Vastaukset 18
Vanhimmat
Ensinhän korvausasia pitää yrittää sopia myyjäosapuolen kanssa ja sitten jos ei esim, asianajajan välityksellä päästä järkevään sopimukseen korvauksista, niin sitten vasta mennään oikeuteen, joka voi viedäkkin sitten vuosia ja paljon rahaa.
Korvaustahan ei voi vielä vaatia pelkän arvion perusteella, vaan remontin tekemisen jälkeen, jolloin on tiedossa mikä osa remonttikuluista kuuluu perusparannukseen ja mikä osa kosteusvaurion korjaukseen.
Korvausta voitte hakea myyjältä vain siltä osalta, mikä kuuluu kosteusvaurion korjaukseen ja tämän summan täytyy olla vähintään 5% kauppahinnasta, että piilevän vian korvausvastuu toteutuu.
Eihän siinä haeta mitään korvausta myyjältä, jos on kyseessä piilovika. Se, mitä haetaan, on hinnanalennus. Eli katsotaan minkäarvoinen asunto olisi ollut jos tämä virhe olisi tiedetty, kun kauppahinnasta sovittiin ja myyjä palauttaa erotuksen.
Mitään korjauksia ei siis tarvitse odottaa tai tehdä ennen hinnanalennusvaatimusta. Itse asiassa eihän ostajan ole edes pakko korjata vikaa, jos niin haluaa, vaan voi tehdä sillä hinnanalennusrahalla mitä ikinä lystää.
Kun on kysymyksessä pilaantunut alajuoksu ja seinien purku, niin ei todellakaan ole myöskään kysymys mistään perusparannuksesta miltään osin, koska molemmat ovat sellaisia asioita, joiden tulee kestää koko rakennuksen elinkaari.
Siis mikä ihmeen piilovika? Ihmisillä ja ostajilla on ihmeellisiä käsityksiä ostajan oikeuksista ja myyjän vastuista. Sitä on kuulkaas nykyään ostajallakin kovat kauppatavaran kuntotarkastusvelvollisuudet. Ei auta se kun ostetaan kämppä puoli-ilmaiseksi ja löydetään lahoa jostakin niin tie alennuksiin on auki.
Pilaantunut tai lahonnut alajuoksu ei suinkaan ole mikään automaatti tai takuu hinnanalennuksiin tai mihinkään korvauksiin. Ensin pitää miettiä oliko talon myntihinta suhteessa hintaan ja sen lisäksi mainittiinko viasta ennen kaupantekoa,tai oliko peräti puuttuvasta mainninoista huolimatta ollut selkeästi vika tarkastuksella havaittavissa. Jos ei niin ei kannata siltikään vielä lähetellä myyjälle tilitietojaan hyvityksiä varten. Ei ne aina viat ole niin kuin tarinoissa kerrotaan. Sitä voi pettyneellä ostajalla nuo totuudet värittyä omien etujen mukaisiksi. Ei myyjä aina se riistäjä huijarikonna ole.
Toteutuneet rakennuskustannukset ovat ne joitten mukaan ruvetaan neuvottelemaan hinnanalennuksesta, eikä hatusta vedetyn hintaarvion mukaan, arvio ei ole koskaan se lopullinen hinta.
Taloyhtiössähän ei ostaja teekkään mitään korjauksia, vaan taloyhtiö rakennusten omistajana huolehtii remontista, joten remontti veloitetaan osakkeen omistajalta jyvitettyjen osuuksien mukaan.
Taloyhtiössämme tehtiin vastaavanlainen remontti ja tässä oli yksi riitatapaus, jonka myyjä ja ostaja lopulta sopivat asianajajien välityksellä.
Myyjä maksoi korvausta siten, että korjaulaskusta vähennettiin peruskorjaukseen kuuluviksi luokitellut korjaukset, joiksi katsottiin esim, rännikaivot, sokkelisuojaukset, pihatyöt ja salaojien kunnostukset.
Järki se pitää olla kerjätessäkin, saatikka sitten korvauksia vaadittaissa, etenkin jos myyjä ei ole ollut tietoinen piilevästä viasta.
"Toteutuneet rakennuskustannukset ovat ne joitten mukaan ruvetaan neuvottelemaan hinnanalennuksesta, eikä hatusta vedetyn hintaarvion mukaan, arvio ei ole koskaan se lopullinen hinta."
Tuo ei tietenkään pidä paikkaansa. Toistan edelleen, että hinnanalennuksessa on kysymys siitä, mikä olisi ollut asunnon käypä hinta, jos virhe olisi ollut tiedossa kauppahintaa määriteltäessä. Silloinkin kaupan osapuolet olisivat joutuneet vain arvioimaan tulevat korjauskustannukset ja sopimaan kauppahinta sen mukaiseksi.
Lopullinen korjaushinta on hyvin hankala peruste hinnanalennukselle jo siitäkin syystä, että korjauksen tasohan voi olla mitä tahansa. Vian voi korjata hyvin kalliilla tai hyvin halvalla. Kysymys on siitä mikä korjauksen taso ketäkin tyydyttää.
Mitään lopullista korjaushintaa ei usein edes tiedetä senkään takia, että virhe voi olla niin merkittävä, että ostaja ei voi ryhtyä korjaustoimenpiteisiin ennen kuin on saanut siihen myyjältä rahoitusta. Läheskään kaikki virheet eivät myöskään edes kuulu taloyhtiön vastuulle. Monissa taloyhtiöissä on lisäksi nykyään yhtiöjärjestyksellä voitu siirtää jopa suurinpiirtein kaikki korjausvastuut osakkaiden itsensä vastattaviksi.
Virhe voi olla myös sellainen laatuvirhe, jota ei välttämättä tarvitse edes korjata, mutta on sellainen, että se alentaa oleellisesti asunnon arvoa. Ostajan ei siis välttämättä tarvitse edes käyttää myyjältä saamaansa hinnanalennusta korjaamiseen.
Jos myyjä ja ostaja haluavat tehdä sovinnon, he voivat itse täysin vapaasti päättää sen perusteista. Teidän taloyhtiössänne tehty sovinto riitatilanteessa on yksilöllinen. Sen perusteella et voi lähteä tekemään mitään yleistäviä johtopäätöksiä lainsäädännöstä. Asuntokauppalaki toteaa asiasta näin:
"Ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen. Ostajalla on oikeus saada hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona myyjä vastaanotti kauppahinnan."
Jos myyjä on ollut tietoinen viasta eikäole kertonut sitä ostajalle eikä ostaja ole voinut sitä aistinvaraisesti havaita, vika EI OLE piilovirhe, vaan tietoisesti salattu virhe. Silloin myyjä on toiminut tuottamuksellisesti ja voi joutua myös vahingonkorvausvelvolliseksi (henkilövahingot, esinevahingot yms.).
Esimerkiksi juuri tällainen vika kuin homehtunut alajuoksu on sellainen, jota ostaja ei voi havaita avaamatta rakenteita. Se on ns. piilovirhe. Ostajalla ei luonnollisestikaan ole edes oikeutta tehdä rakenteiden sisään meneviä tutkimuksia ennen kuin omistusoikeus on siirtynyt hänelle.
Myyjän kannattaakin aina itse teetättää mahdollisimman perusteellinen kuntoTUTKIMUS ennen kauppaa, jotta hän voi olla varma siitä, että kaikki kauppahintaan vaikuttavat asiat ovat tiedossa ja kauppakirjaan merkitty. Muussa tapauksessa on riski, että kauppahinta ei vastaa asunnon todellista kuntoa ja se joudutaan määrittelemään myöhemmin kaupan jälkeen uudestaan, jos sen arvoon vaikuttavat seikat ovat tulleet ilmi vasta sen jälkeen.
Sekään ei vaikuta asiaan, vaikka kämppä olisi ostettu puoli-ilmaiseksi, ellei kauppakirjassa ole yksilöity oleellisia yksittäisiä vikoja. Tässä tapauksessa ostaja ei siis esimerkiksi ole ollut varautunut uusimaan alajuoksuja ja seiniä. Jos kauppahinta on ollut puoli-ilmainen sen on katsottava johtueen muista tiedossa olleista asunnon arvoa alentavista seikoista (romahtamassa oleva katto, hirveän ruma rakennus, moottoritie tulossa tontin rajalle tms.).
Täytyy muistaa, että normaalin yhtiöjärjestyksen mukaan osakkeenomistaja ei omista asuntoa, vaan hänellä on asumisoikeus asuntoon, omistamiaan osakkeita vastaan.
Osakas vastaa vain asuntonsa sisäpintojen kunnosta, joten sellaista vikaa ei oikeastaan asuntoosakkeessa sisäpuolella voi olla, jota ostaja ei olisi pystynyt näkemään asuntoon tutustuessaan.
Pois lukien tietysti virheet jotka myyjä on voinut tehdä ja aiheuttaa vahinkoa rakenteisiin, jotka kuuluvat taloyhtiön vastuualueelle.
Mutta tälläisessä tapauksessa taloyhtiö korjaa viat ja veloittaa ne vahingon aiheuttajalta, eikä nykyiseltä osakkeen omistajalta.
Runkorakenteet kuuluvat yhtiön vastuulle ja jos samalla joudutaan korjaamaan osakkeen omistajan vastuualueelle kuuluvia sisäpintoja, niin ne korjataan alkuperäiseen tasoonsa taloyhtiön laskuun.
Hinnanalennus pykälät on laadittu kiinteistökauppaa varten, joten niitä ei voi suoraan soveltaa yhtiömuotoisiin asuntoihin.
pitää muistaa että suomessa ei ole sellaista lakia joka pakottaa myyjän korvaamaan ostajalle eri rakentamismääräysten mukaisia rakenteita.
esim. nykyisin alaohjaupuu lähtee ihan eri kohdasta kuin esim. 1970 -luvun tyypillisisissä piilosokkelitaloissa.
Silloin rakennettiin niin eikä ostaja voi olettaa että talo on juuri tätä päivää ratkaisuiltaan.
jos kuitenkin tämä on ok ostajan mielestä mutta on joku aiheutunut vaurio rakenteessa (tuossa p..kassa rakenteessa) ja lähtee siitä hakemaan korvausta, on oltava tiedossa vaurion laajuus, sen korjauksen kustannukset.
Muutoin on ihan ajan haaskausta sillä oikeudelle pitää olla toteamuksia.
Oikeuskäytäntö suomessa ei langeta korvaustuomiota: "niin paljon kuin on korjattavaa".
Eli menee käytännössä suunnilleen näin;
korjattavaa mätää seinän alaosaa noin 10metriä, korjauskustannukset n. 300€ /m. (korjataan samaan tasoon, ei perusparannuksia.)
Yht. siis 3000€. tästä vähennetään ikävähennys joka esim. 30 vuotta vanhassa talossa (puuseinä tekninen käyttöikä 40 vuotta) 75%.
Eli todellinen "ylimääräinen" kustannus tuosta vanhasta rakenteesta on 750€.
Seuraavaksi lasketaan merkittävyyskriteeri joka on tapauskohtainen, yleensä noin 4% kauppahinnasta.
Eli jos kauppa on ollut 100 000€ niin korvauskriteeri on noin 4000€. Koska tuo korjauksen korvausvaadesumma on alle, niin sen mukaan ei kuulu myyjän vastuulle.
eli kaikki mitä vastaan tulee, vaikkei niitä kukaan olisi voinutkaan ennustaa, ei kuulu myyjän maksaa kiltisti pussistaan.
ERITYISTÄ! myyjän ei kuulu korvata missään tapauksessa sellaista, mikä ei ole vauriota, esimerkiksi riskirakenne joka on vaurioitumaton.
Muutoinhan ei yhtäkään vanhaa taloa voitaisiin myydä, kaikki pitäisi kaattaa maan tasalle koska ostajat lähtisivät niillä rahastamaan.
Hinnan alennusta voidaan hakea jälkikäteen havaituista ongelmista. Kuitenkin kaikki talot hinnoitellaan ihan yhtä sokeilla silmin, ei hinnoittelija ymmärrä sitä että mikä tuo talo on todellisuudessaan. Hän ymmärtää mitä ja mikä maksaa missäkin ja kuinka on kauppoja tehty.
Vanha sanonta; "ei hullu ole hinta, vaan se joka sen maksaa".......
- kiva kevennys -
ennen kuin kirjoittelet tänne. Kiinteistökauppaa varten on ihan oma laki ja se on nimeltään maakaari.
esim. samalla periaatteella kuin yhtiövastikkeenkin perustana oleva systeemi on (esim. neliöperusteisesti) osakkeiden maksettavaksi, mikäli ei taloyhtiössä ole korjausrahastoa, josta raha voidaan ottaa. Se jyvitetty osa maksettavaa, joka taloyhtiön osalta on tämän yhden myydyn asunnon maksettava osuus, ostaja voi reklamoida sen hinnanalennuksena myyjiltä. Tällainen osuus voi olla vaikka sen myydyn osakkeen kontolle tuleva yhtiövelka.
Hinnanalennus on yleensä vähäisempi kuin remonttiin kuluva raha, koska ostajahan osti jotain vanhaa ja remontin seurauksena saakin uutta. Tämä erotus ei sisälly yleensä hinnanalennukseen. Piilovirhe voi olla esim. samaan yhtiöön kuuluvan naapuritalon hissiremontti, josta myyjä ei varmastikaan välttämättä osannut unelmoidakaan myydessään, että pääsee vielä maksumieheksi. Joten vihapäissään ei kannata ruveta riitelemään, todellakin myyjäkin on usein surullinen, että moista pääsee käymään.
Mutta soviteltava tuota on. Jos menee suoriltaan käräjille, niin tuomari voi määrätä osapuolet sovittelemaan asia kuitenkin ensin keskenään ja vaikka olisi aiemmin yritelty sovitella, niin ainakin Uudellamaalla käräjäoikeudessa sovitteluun määrääminen on silti hyvin yleistä (kertoi lakimiehemme), vaikka ollaan jo käräjillä asti. Oma lakimiehemme sanoi, että jos sovittelua ei millään synny tuomarit tekevät usein nahkapäätöksen, kumpikin maksaa 50% ja omat oikeudenkäyntikulunsa. Joten kannattaa yrittää sovitella vaan!
Jos myyjä tiesi viasta ennen myyntiä ja pimitti tiedon ostajilta, niin sitten on mahdollista saada sekä hinnanalennusta ja jotain vahingonkorvausta.
Heitäs lakipykälä tähän!
ja perustuu siihen, että vian on oltava oleellinen, jotta siihen voisi vedota.
Sanoisin että 4 % on vähän alakanttiin. Kyllä se yleensä on 5 % tai enemmän.
"Muutoinhan ei yhtäkään vanhaa taloa voitaisiin myydä, kaikki pitäisi kaattaa maan tasalle koska ostajat lähtisivät niillä rahastamaan."
Ihan kaikki voi myydä. Se talo kannattaa vaan kuntotutkia ennen kuin sen myy ja panna viat tarkasti kauppakirjaan. Ei ostaja voi vedota mihinkään virheeseen, josta se on tietoinen.
Jos tarkastus tehdään vasta kaupan jälkeen, niin itseasiassahan lopputulos on sama. Joudutaan vaan palauttamaan ne rahat, jotka on maksettu liikaa, kun talon kunto ei vastannutkaan sitä mitä sen piti olla.
myyjähän ei omasta mielestä ole vastuussa koko asiasta ja niin sanoi sen asianajaja,tyly vastaus et saa penniäkään..
Asianajajat eivät usein ole kovin innokkaita neuvottelemaan sovintoja, koska silloin jää hyvä vuosia kestävä ja tuottoisa keikka sivu suun.
Käräjöintiä kannattaa välttää, mutta jos siihen ajaudutte, niin ottakaa kunnon asianajaja, joka on erikoistunut tähän alaan ja joka on maineikkaan asianajotoimiston palkkalistoilla eli toisin sanoen vastuussa myös omalle työnantajalleen kuten myös asianajajaliittoon päin.
Näissä asunto- ja kiinteistökauppariidoissa voi käydä ihan miten vaan. Lopputuloksesta saa hyvän käsityksen heittämällä arpakuutiota.
Jotain osviittaa voi saada esim. tästä korkeimman oikeuden päätöksestä:
http://www.finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2004/20040078
" Nyt puheena olevassa tapauksessa kysymys on ollut omakotitalon salaojituksen, perustusten täyttöön käytetyn maa-aineksen sekä osin seinärakenteiden uusimisesta. Nämä kaikki ovat olleet sellaisia rakenteita, joiden voidaan edellyttää kestävän omakotitalon koko elinkaaren ilman että niitä joudutaan välillä uusimaan. Vaikka mainitut rakenteet onkin nyt uusittu, omakotitalon käyttöiän ei voida katsoa pidentyneen tai laatutason parantuneen siitä, mitä se olisi ollut, mikäli nämä rakenteet olisi alun pitäen rakennettu tuolloin voimassa olleiden rakentamista koskevien määräysten mukaisesti. Näin ollen P:t eivät ole saaneet hovioikeuden päätöksessä selostettujen korjaustöiden suorittamisesta sellaista hyötyä, joka olisi tullut ottaa huomioon kauppahinnan alennuksen määrää arvioitaessa."
Myimme rivarin ja vajaa kaksi vuotta myynnistä tuli postia, jotta pitäs maksaa 40 000 euroa. Syynä olivat homehtuneet aluspuut ja siitä taloyhtiön päätös vaihtaa koko yhtiöön aluspuut. Vika oli pinellä alueella eri asunnossa ja kokonaan eri talossa. (useampi rivitalo) Kaikki kuitenkin oli päätetty remontoida ja samalla meni tienenkin sisusta uusiksi, siksi tuo summa osakasta kohti oli noin kova. (kauppahinta 100 000) Aikamme tapeltiin ja sovinto tuli. 50/50% eli maksoimme 20 000 euroa. Tässä ajassa oli oma lasku asianajajalle 10 000 euroa kummallakin ja molemmat maksoivat omat asianajokulunsa. Oikeuteen ei ihan ehditty.
Muistakaa, että jos menette loppuun asti siellä oikeudessa (tai ainakin uhoatte menevänne) On se remonnti sitten sivuseikka. Suurin kulu on asianajokulut ja se että kuka ne maksaa. Vakuutus ei kata kuin sen 10 000 euroa.
on se vaan semmoinen asia ettei siitä kukaan ota selvää,suome laki on p...........
laittakaa omakohtaisia kertomuksia kyllä minä olen lakikirjan lukenut ym ym
samoin. Eli ensin pakotetaan tuomarin käskystä sovittelemaan. Jos ei osapuolet suostu, niin todennäköisesti menee 50%/50% ja kumpikin maksaa omat oikeudenkäyntikulut.
Kannattaa todella sovitella ennen käräjille menoa.