Sanottakoon ensiksi, että asun itse 15 vuotta sitten ostetussa omakotitalossa, joten kysymykseni tarkoitus ei ole vedättää hintoja suuntaan tai toiseen.
Kun ostin ensimmäisen väri-TV:n vuonna 1975, niin jouduin maksamaan laitteesta 3500 markkaa eli noin 600 euroa. Sen jälkeen väri-TV-laitteiden hinta on pysynyt koko ajan samassa hintaluokassa. Tällä hetkellä halvimmat 32 tuuman taulu-TV:t maksavat saman verran.
Myös tietokoneiden hinnoissa näyttää vallitsevan samanlainen "hintakonsensus". 1993 ostettu PC maksoi noin 12000 markkaa eli 2000 euroa. Sama hintataso oli voimassa vuoteen 2001 asti. Kun siirryttiin euroihin, niin PC-laitteiden hinta on lähestynyt 1000 euron tasoa.
Myös autojen kohdalla hinnat ovat pysyneet kurissa vaikka palkkataso on noussut. Myös kännyköissä viimeiset 10 vuotta, jos ei oteta huomioon kaikkein halvimpia malleja.
Mutta entäpä asunnot? Luulisi että automatisointi ja tietotekniikka olisivat tuoneet mukanaan paljon säästöjä. Suuri osa rakennusmateriaaleista valmistetaan nyt kuitenkin paljon tehokkaammin kuin 1970-luvulla. Jos vertailu tehdään sen perusteella, kuinka monta työtuntia keskivertoduunarin täytyy työskennellä asuntonsa eteen, niin huomaamme, että työmäärä on tänään jopa kaksinkertainen verrattuna 1970-lukuun. Miten tämä on mahdollista, kun ruoan, autojen, elektroniikan jne hintakehitys on ollut täysin päinvastainen: samalla työtuntimäärällä saa enemmän ja parempaa laatua.
Kun ostin ensimmäisen väri-TV:n vuonna 1975, niin jouduin maksamaan laitteesta 3500 markkaa eli noin 600 euroa. Sen jälkeen väri-TV-laitteiden hinta on pysynyt koko ajan samassa hintaluokassa. Tällä hetkellä halvimmat 32 tuuman taulu-TV:t maksavat saman verran.
Myös tietokoneiden hinnoissa näyttää vallitsevan samanlainen "hintakonsensus". 1993 ostettu PC maksoi noin 12000 markkaa eli 2000 euroa. Sama hintataso oli voimassa vuoteen 2001 asti. Kun siirryttiin euroihin, niin PC-laitteiden hinta on lähestynyt 1000 euron tasoa.
Myös autojen kohdalla hinnat ovat pysyneet kurissa vaikka palkkataso on noussut. Myös kännyköissä viimeiset 10 vuotta, jos ei oteta huomioon kaikkein halvimpia malleja.
Mutta entäpä asunnot? Luulisi että automatisointi ja tietotekniikka olisivat tuoneet mukanaan paljon säästöjä. Suuri osa rakennusmateriaaleista valmistetaan nyt kuitenkin paljon tehokkaammin kuin 1970-luvulla. Jos vertailu tehdään sen perusteella, kuinka monta työtuntia keskivertoduunarin täytyy työskennellä asuntonsa eteen, niin huomaamme, että työmäärä on tänään jopa kaksinkertainen verrattuna 1970-lukuun. Miten tämä on mahdollista, kun ruoan, autojen, elektroniikan jne hintakehitys on ollut täysin päinvastainen: samalla työtuntimäärällä saa enemmän ja parempaa laatua.
Vastaukset 11
Vanhimmat
ihan niinkuin kaiken muunkin hinnan määrää kysyntä. Sanotaan vaikka että kossupullon hinta olisi 200 eur, voisimpa vakaalla asiantuntemuksella sanoa että hyllyyn jäisivät.
Se rakentuu pitkälti halpaan rahaan eli matalaan korkotasoon.
Ensinnäkin teknologinen kehitys vaikuttaa paljon enemmän elektroniikkaan kuin asuntoihin, joiden rakentamiskustannuksiin sisältyy paljon ihmisrtyötä.
Työn hinta on suhteettomasti kallistunut, kun julkinen sektori on paisunut tolkuttomaksi yhdessä työn hinnan kanssa: julkissektorin kautta kiertää noin 45 % BKT:stä, duunarille käteen jäävä palkka on palkasta riippuen 25-35 % ostajalle koituvista kustannuksista.
Kolmanneksi rakentamismääräykset ovat aiheuttaneet sen, että asuntoja ei kovin halvalla voi rakentaa. Rakentamiseen kohdistuva lainsäädäntö on moninkertaistunut 30 vuodessa.
Neljänneksi pk-seudun asuntojen hintoja nostavat massiivinen muuttoliike, hyvää vauhtia kasvava ostovoima ja ennen kaikkea niukka kaavoitus.
Viidenneksi asuntoneliöön tarvittava työmäärä on tutkimusten mukaan pysynyt samana eikä suinkaan tuplaantunut. Hesarissa oli tästä hyvä artikkeli noin vuosi sitten.
Tämän jälkeenhän asuntojen hinnat ovat tunnetusti romahtaneet -monta kertaa- vaikkei se näy vielä tilastoissa! :)
Loppukäyttäjä maksaa alvit koko helahoidosta. Jokainen voi itse laskea summan mikä on myytävän asunnon alvin summa. Kyllä valtio osaa rahastuksen.
Tai sen puute pikemminkin. On joitain suosittuja alueita, joilla on vain jokunen tuhat asuntoa. Ihmisten pyrky sinne nostaa hintoja.
On ISO KYSYNTÄ ja pieni tarjonta. Ei asunnot kalliita ole muualla kuin kasvukeskuksissa.
Esim. Kymenlaaksossa käytetyt n. 1000 euroo/neliö. Uudet 1800-2200 euroo/neliö. Päijät-Hämeessä hieman kalliimpaa, mutta sama hintaluokka kuitenkin.
Syvällä maaseudulla vieläkin halvempaa.
Kuka voi asua työnsä puolesta siellä hänelle se onni suotakoon. Muita säälikäämme.
Mitenkähän tämän muotoilisi...
On olemassa markkinahinta, joka noudattaa kysynnän ja tarjonnan lakia. Ideaalisessa tapauksessa tarjontaa lisätään/vähennetään kysyntää vastaavaksi jolloin ollaan aina hyvinkin lähellä tasapainotilannetta ja hintojen kehittyminen suhteessa muihin hintoihin vaihtelee vain hyödykkeen (pysyvien) tuotentokustannusten muutosten mukaan. Yleisesti, kokonaiskuvana, kaikki hinnat siis seuraavat inflaatiota. Tuotannon tehostuminen alentaa hintaa ja tuotteen kehittyneet ominaisuudet nostavat. Pitkäaikainen hintadeflaatio voi seurata esimerkiksi jos tuotetta voidaankin valmistaa halvemman kustannusten maissa - esimerkiksi viihde-elektroniikan osalla on käynyt näin. Tämä tuotekohtainen deflatoorinen kausi päättyy vasta kun muutos yhä halvempaan tuotantoympäristöön pysähtyy.
Asunnot eivät ole poikkeus tästä - todella pitkällä aikavälillä asuntojenkin hinnat seuraavat inflaatiota. Tämä on historiallinen fakta joka on todistettu mm. R. Schillerin tutkimuksissa. Se, että asuntojen hinta seuraa inflaatiota ei tarkoita etteivätkö ne _hetkellisesti_ voisi olla suuremmassa tai pienemmässä nousussa/laskussa. Hetkellinen on tässä hieman epätarkka ilmaisu sillä nuo hetket voivat olla useita vuosia johtuen yksinkertaisesti siitä että kysynnän muutokset ovat hyvin nopeita (viikkoja, kuukausia) ja tarjonnan muutokset puolestaan hyvin hitaita (vuosia).
Toisaalta tämä seikka, että asuntojen hinnat noudattavat yleistä hintakehitystä tarkoittaa myös sitä että reaalisesti (inflaatio poisputsattuna) ne pysyvät likimain samalla tasolla (edellyttäen, että kiinteistö ns. pidetään kunnossa). Yli vuosikymmenten, asunto onkin hyvä sijoitus _inflaatiota vastaan_. Siitä ei kuitenkaan ole ns. ikuiseksi rahantekokoneeksi - täysi mahdottomuus. Korkeintaan parin-muutaman vuoden sijoitushorisontilla voidaan ajatella arvonnousun mahdollistavan hyvän sijoituksen.
Näin päädytään oheisen käppyrän tulkintaan:
http://stat.fi/til/ashi/2006/04/ashi_2006_04_2007-01-30_tie_001_001.gif
Tämän käppyrän, josta inflaation vaikutus hintoihin on poistettu tulisi ideaalitilanteessa olla vaakasuora viiva (aavistuksen nouseva; teknisesti parempi hyödyke). Se nousee ja laskee johtuen mainitusta nopeasti muuttuvasta kysynnästä ja hitaasti reagoivasta tarjonnasta. Mutta: Se palaa aina keskimäärin tasapainotilaan! Puritanistisesti keskiarvo on siis indeksin arvo 100, käytännössä tekninen paraneminen nostaa "keskiarvoindeksiä" 120-130 tasolle (eräs arvio teknisen laadun paranamisesta on vain +10%). Huomatkaa myös, että hintojen oltua näin pitkän ajan tasapainotilaa korkeammalla tarkoittaa se myös että tulevien vuosien odotusarvo on pitkään (miten pitkään, miten syvällä?) tasapainotilan alapuolella.
Asuntojen hintaa voidaan lähestyä myös intrinsiittisen arvon kautta. Yksinkertaistaen: lasketaan paljonko taloon käytetyt tikut ja työ maksaa -> hinta niille. Tavanomainen okt kustantanee ilman omaa työtä 200teur +/- 20teur. Tätä voidaan verrata myytävien kohteiden hintoihin ja päätellä näin sijoituksen arvostustaso (eli onko kannattava ostos).
"Asuntojen hintaa voidaan lähestyä myös intrinsiittisen arvon kautta. Yksinkertaistaen: lasketaan paljonko taloon käytetyt tikut ja työ maksaa -> hinta niille. Tavanomainen okt kustantanee ilman omaa työtä 200teur /- 20teur. Tätä voidaan verrata myytävien kohteiden hintoihin ja päätellä näin sijoituksen arvostustaso (eli onko kannattava ostos). "
Muuten hyvä, mutta hyvin oleellisia summan tekijöitä puuttuu:
-mitä teet pelkän rakennuksen kustannusarviolla, jos ei sulla ole maaplänttiä mihin sen rakennuksen sijoitat? Helpostikin tuon kustannusarvion saat kertoa 1,5 pk.-seudulla
-toteuttamismuoto tuolla kustannusarviolla on omatoiminen rakentaminen, grynderin kautta kustannukset ovat huomattavastikin isommat
...ja toisinkinpäin:
-miten vertaat kaikkia asumisominaisuuksia keskenään uudessa omakotitalossa ja vanhassa kerrostalossa?
"Korkeintaan parin-muutaman vuoden sijoitushorisontilla voidaan ajatella arvonnousun mahdollistavan hyvän sijoituksen. "
10 vuoden historia osoittanee jotain muuta.
Pitää myös muistaa, että asuntotuotanto ja samalla muukin asuntomarkkina ei ole siinä mielessä vapaata kilpailua kuin teollisuustuotanto.
Yhteiskunta säätelee toimillaan rakennusmaan saantia ja sitä kautta myös maan hinta voi olla "pysyvä kupla".
Muuten kyllä ihan asiallista tekstiä suolsit, hyvin muotoilit.
Jätin mainitsematta tontin osuuden koska sen odotusarvoon vaikuttaa juurikin sääntely eikä sitä voi helposti laskea toisin kuin talon/asunnon "todellinen" arvo jonka voi laskea sen muodostamiseen käytetyistä osaarvoista. Toisaalta tontti on aina sijaintiin sidottu ja sen hintavaihtelu suurta. Olisi tietysti pitänyt huomauttaa, että kyseiseen (yksinkertaistettuun) arvonmääritykseen pitää vertausvaiheessa lisätä maa-assetti.
Normaali kustannusarvio sisältää toimijoiden katteen, esittämässäni summassa on huomioitu sektorille tyypillinen katetaso. Nykyisin katteet ovat usein "riittäviä". Tilannetta tänään ei voi huomioida intrinsiittisen arvon määrittämisessä - tarkoituksenahan on juurikin määrittää hankinnan "todellinen arvo" hieman laajemmalla aikaikkunalla kuin nykyhetki jotta voidaan arvioida riskit joita sijoitukseen sisältyy: "paljonko ostoksessa on vastaavaa".
Intrinsiittistä arvoa on hieman hankala soveltaa kiinteistöihin - siksi tämä vain näin yleisperiaatteellisella tasolla.
Sijoitushorisontista: suhdannesyklien pituudet vaihtelevat - tämä on ollut jo poikkeuksellisen pitkä (väitetään että rahan pumppaaminen markkinoille esti isomman härdellin tulon jo 2001). Edelleen, turvallinen horisontti jolle "voi olla (melkein) varma" asuntojen hinnannoususta on normaalioloissa parista vuodesta muutamaan jossa muutamakin vuosi on jo riskirajoilla ja riippuu vahvasti aloitustasosta ja housun jyrkkyydestä (sekä halusta ottaa riskejä...).
Jos joku ennustaisi nyt, että hinnat nousevat reaalisesti 5% vuodessa seuraavat 10v. niin nauraisin itseni ehkä tärviölle.
"Myös autojen kohdalla hinnat ovat pysyneet kurissa vaikka palkkataso on noussut."
En nyt menisi sanomaan ihan noinkaan. 80-luvun lopulla halvimmat autot maksoivat n. 35000 markkaa, eli alle kuusi tuhatta euroa. Okei, ne olivat Ladoja ja Skodia, mutta kuitenkin. Nyt uusi Lada maksaa noin 12 000 euroa, eli hinta on tuplaantunut. Mitä tulee suosituimpiin autoihin, eli esim. Toyota Corollaan, niin hintakehitys on ollut ihan saman suuntainen; 90-luvun puolivälissä uusi Corolla maksoi n. 80 000 markkaa, eli n. 13,5 tuhatta euroa. Nyt sama peli maksaa 19-20 tuhatta euroa.
Mitä asuntojen hintoihin tulee, niin ne perustuvat tarjontaan ja kysyntään. Simple as that. Jos kukaan ei osta kalliita asuntoja, niiden hinnat tipahtavat. Jos ostajia riittää, hinnat kohoavat. Ei siinä mitään sen kummempaa ole.
Nähdäkseni asuntojen hintojen nousuun läpi vuosikymmenten vaikuttaa myös se, että ihmisten varallisuustason kasvaessa kasvaa myöskin asunnoilta vaadittava laatu- ja varustelutaso. Ihan samalla lailla autojen hinnat (ja paino) kasvavat, kun halutaan entistä paremmat ominaisuudet ja lisävarusteet. Siksi bensan kulutuskaan ei ole suhteellisesti vähentynyt moottoreiden hyötysuhteen kasvua vastaavasti - kansa haluaa aina vain enemmän airbageja ja kilkkeitä, ja kaikki lisää auton painoa.