Päähän on pätkähtänyt ajatus rakentaa itäiselle Uudellemaalle 2 samanlaista taloa samalle tontille kerralla ja myydä toinen pois kulujen kattamiseksi. Tontinjako tapahtuisi hallinnanjakosopimuksella. Rakennusmääräyksissä toisen rakennuksen eli sivuasunnon koko on rajoitettu 100 neliöön, mikä hyvin riittää tarpeisiimme.
Onko ajatuksia minkälaisia säästöjä rakennuskuluissa on mahdollista saavuttaa rakentamalla 2 kpl 100m2:n erillistaloja kerralla? Ainakin viemäri- ja vesiliitynnät ovat yhteiset ja varmaan tavarahankinnoissakin jotain "könttäalea" lohkeaisi...? Kokemusta rakentamisesta on sen verran, että tarkoitus on varsinaisen rungon pystytystä, sähkötöitä ja joitakin spesiaalitöitä lukuunottamatta tehdä loput työt omin voimin. Minkälaista neliöhintaa tässä voisi suuntaa-antavasti käyttää? Materiaaleissa tyydytään "keskitasoon". Heittäkää rakentavia kommenttejanne ja omia kokemuksia palstalle, jos niitä on.
Onko ajatuksia minkälaisia säästöjä rakennuskuluissa on mahdollista saavuttaa rakentamalla 2 kpl 100m2:n erillistaloja kerralla? Ainakin viemäri- ja vesiliitynnät ovat yhteiset ja varmaan tavarahankinnoissakin jotain "könttäalea" lohkeaisi...? Kokemusta rakentamisesta on sen verran, että tarkoitus on varsinaisen rungon pystytystä, sähkötöitä ja joitakin spesiaalitöitä lukuunottamatta tehdä loput työt omin voimin. Minkälaista neliöhintaa tässä voisi suuntaa-antavasti käyttää? Materiaaleissa tyydytään "keskitasoon". Heittäkää rakentavia kommenttejanne ja omia kokemuksia palstalle, jos niitä on.
Vastaukset 18
Vanhimmat
eli tarkka 150 000 euroa per talo, alle et pääse vaikka itkisit.
...tuskin rakennushommissa muutenkaan edistää projektia. Kehtaan haastaa sinut kommentissasi ja väitän, että kahden identtisen talon tekemisessä säästää merkittävästi rahaa ja tuon puolentoista tontun alle päästään. Toki rahaa voi haaskata esim. hankkimalla huonon tontin, jonka maapohja- ja perustushommat räjäyttävät budjetin jo alkutaipaleella. Koska yleinen käsitys tuntuu olevan, että paljon itse tekemällä yhden talon kulut heiluvat tapauksesta riippuen 1000 ja 1500 välillä, väitän edelleen, että tekemällä kaksi kerralla voi saavuttaa merkittäviä säästöjä. Kokemukseen pohjautuvat ja hyvin perustellut näkemykset aiheesta ovat siis tervetulleita - rakentavasti ;)
kahden noin pienen talon tekemisessä, verrattuna yhteen. Tavaramäärät edelleen niin pieniä ettei juurikaan jaksa ketään innostaa huutokauppaan. poistolaarista saat yhteenkin tavarat samaan hintaan.
...luulisi säästyvän:
* Yhteinen kaivo ja jätevedenkäsittely TAI liityntä kunnallistekniikkaan
* Kaivuu- ja mahd. räjäytystyöt samaan aikaan koko tontille (huom. kaluston kuljetus)
En kuitenkaan kaivannut omia kommenttejani tänne, vaan kokemukseen ja asiantuntemukseen pohjautuvia, hyvin perusteltuja näkemyksiä siitä mitä ja miten VOI säästää. Tiedän aika hyvin missä EI VOI ;)
paina. Liittymissä usein kuutiokerroin mukana, tälloin säästö kaivuutöissä 500 euroa ja noissa kuljetuksissa 100 euroa.
Eli hyttysen verran.
Eli tonnssa ollaan jos tekee kaksi samanlaista taloa. Suunntelmissakin hinta on per talo, tosin alennusta jos kuvat vain kopioidaan tullee pari tonnia.
Kahden työnmaan vetäminen yhtäaikaa taas lisää kuluja joiltain osin.
Kiitos asiallisesta kommentistasi. Minkä asioiden osalta uskot kokonaisbudjetin kasvavan jos käynnissä on kaksi työmaata samaan aikaan? Minulla kun on kokemusta vain yhden väsäämisestä kerrallaan :) Jos kulupuolella ei merkittäviä säästöjä saa, lienee fiksuinta tehdä ensimmäinen kutakuinkin valmiiksi, ja jatkaa sitten toisen kimppuun (rahoitusmielessäkin). Toki luvat, maapohjatyöt ja viemäröinnit kannattaisi tehdä valmiiksi molempiin heti alussa. Jatkaa sitten siitä anturalla/sokkelilla, kun kantapää-opit ensimmäisestä on ensin saatu...
jos kaksi monttua auki yhtä aikaa, pakko ajaa kaikki pois pieniltä tonteilta. Myös varastolaania vähemmän.
Täälläpäin maailmaa rakennusmääräykset ja kaavoitus on sen verran jäykkää, että pienille tonteille ei kahta mökkiä saa tehdä. Vaatii sen 5000m2 joka tapauksessa - luulis sinne mahtuvan maata kasaan... mutta hyvä pointti tuokin.
Ota huomioon niiden rakennuskustannusten lisäksi tämän toisen rakennuksen myynti, tarvittavat vakuudet yms. Kukaan tervejärkinen ei osta rakennusta yksityishenkilöltä ellei saa samoja takuita kun vastaavaa uutta ostaessaan, jos taas lähdet rakennuttamaan perustajauosakkaana palaa rahaa ja aikaa hallinnollisiin kuvioihin sekä rakennusaikana että tulevaisuudessa.
Harvalta ei-ammattilaiselta onnistuu ensimmäisellä kertaa saada omansa pois tällaisesta projektista. Suuremmilla volyymeillä (=rivitalo tai enemmän rakennuksia) voi jotain voittoakin saada. Pahimmillaan on parin vuoden päästä kusessa takuiden kanssa.
Avaapa hieman tuota takuuasiaa - mitä se tarkoittaa uuden, myytäväksi rakennettavan asunnon kohdalla? Mitä minun on huomioitava? Omaa pääomaa koko hankkeeseen olisi n. 1/3 olemassa, lopulle saan lainaa.
omia säästöjä. Tulee opettelu alalle kalliiksi. Takuut ovat kaikkea sellaista mitä myymässäsi talossa poikkeaa siitä mitä asiakas on luullut hankkivansa, ja sitten tietysti lisäksi vielä korjaukset ja puutteet. Koko paletti on sinun hartillasi, ja jos näitä kysymyksiä täällä esittelee, ongelmia ja kalliita sellaisia on odotettavissa.
...eli rakennat asunto-osakeyhtiömuotoisen yhtiön jonka omistamalle tontille tulee ne kaksi rakennusta, jotka siis ovat myös yhtiön omistamia joudut noudattamaan ns. RS-järjestelmää ja asuntokauppalakia. RS suojaa kuluttajaa hänen ostaessaan uuden huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet (koskee myös uuden huoneiston ensimmäistä kauppaa vaikka valmistumisesta olisi aikaa). Tällöin joudut antamaan vakuuden sille että talo aikanaan valmistuu ja huolehdit rakennuksen takuuaikaisista velvotteista, lisäksi joudut hankkimaan ns. suorituskyvyttömyysvakuutuksen. Tässä oli se jäävuoren huippu, sen jälkeen tulee paperisotaa yms. viranomaisten kanssa ja tappelua sen naapurin kanssa takuukorjauksista.
Jos rakennat kaksi taloa tontille jonka hallinnasta tehdään sopimus (muista rekisteröidä se sopimus) on kysymys edelleen kuluttajalle myytävästä uudesta rakennuksesta, olen kuitenkin ymmärtänyt ettei tällöin noudateta em. kuvattua järjetelmää. Et kuitenkaan pääse karkuun mahdollisten rakennusvirheiden korjausvastuusta sekä takuuajan vastuista, lisäksi tulee se 10-vuotisvastuu.
Takavuosina isoilla tonteilla olevat okt-omistajat rakennuttivat tontille toisen okt tai paritalon jonka sitten myivät ja pistivät rahat talteen. Kun tyhmä ostaja ei ollut tutustunut asiakirjoihin, huomasi hän asuvansa asunto-osakeyhtiössä jonka piikkiin vanhan okt korjaustyöt meni. Eli uusi "osakas" joutui maksamaan osan vanhan okt korjauksesta yhtiön kunnossapitovastuun osalta. Kun rempat oli tehty laitettiin vanha okt myyntiin ja alkuperäinen omistaja lähti taskussaan okt myyntirahat ja rahat niistä rakennutetuista uusista rakennuksista samalla tontilla.
Melko kallista...
No hyvä, että tuli hieman juridista näkökulmaa mukaan keskusteluun. Hallinnanjako lienee järkevin malli tällaisessa. Olen toki realisti asian suhteen, mutta uskon, että hyvillä sopimuksilla jotka on tehty reilussa hengessä eikä kusetustarkoituksessa, riskejä voi olennaisesti taklata. Voihan se olla, että joudun suunnitelmani polttamaan, mutta sitä ennen tutkin ainakin perinpohjaisesti homman.
Onko muuten tietoa miten pelkän tonttiosuuden myyminen hallinnanjakosopimuksella eroaa siitä, jos kaupassa liikkuu myös rakennus?
mutta rakennus on myyjän vastuulla 5 vuotta kaupasta eli pelkässä tontissa riski pienempi.
Jos myyt pelkän tonttiosuuden niin vastuut rajautuu siihen, naapurisi on sitten omalla vastuulla rakentamassa. Jos myyt pelkän tontin niin huomioi sopimuksissa ettet vastaa tontin perustamisolosuhteista tai maaperän mahdollisista saastumisesta (jos sellaista ongelmaa lähistöllä on). Tiedän tapauksen jossa tontilla sijaitsi vanha puutarha ja joka myytiin paloina pois, yhden palan kohdalla oli ollut lämppäri ja maaperästä löytyi runsaasti öljyä. Puhdistus maksoi hunajaa ja arvatkaa kuka maksoi?
Jospa tekisit niin, että tilaat pari 1/2 kerrokista valmispaketti ratkaisua yläkerta valmiudella. Rakennat sitten yläkerrat valmiiksi
itse ja säästät aikaa vaivaa ja saat varmasti voittoa.
Näitä valmispaketteja on erilaisia, mutta tällä hetkellä valmis neliöhinta taitaa olla D-talolla
noin 1100 € / m^2. Myös muilla on samaa hintaluokkaa, mutta niihin ei saa valmisperistukisia. Tontit pitää olla tietenkin tasamaa. Ja tonttikoko tietenkin kasvaa ja kustannukset, mutta osittainen takuu myytävälle talolle on ja kauppa voi käydä joutuisastikin.
Tietekin näissä valmispaketeissa voi jättää sisustusmateriaaleja pois ja tehdä itse. Saapi hienompaa ja paremman myyntihinnan.
Kiitos vaan kaikille vastaajille hyvistä kommenteista ja erilaisista näkökulmista. Ja laittakaa ihmeessä lisää, jos on tullakseen.
Ja tuosta ahneudesta vielä... :) Nimitelkää vaan miten tykkäätte. Minusta on lähinnä normaalia nykyaikana miettiä asuntoa kodin lisäksi sijoituksena. Asunto on yleensä talouksien suurin kuluerä. Jos on eväät (mm. rakennustaito ja -tieto) ja mahdollisuus hoitaa rakennusprojektinsa niin, että asuu itse velattomassa kodissa loppuelämänsä sen jälkeen, kyllä minä haluan nähdä vaivaa asian eteen ja selvittää millä edellytyksillä sen voisi tehdä. Päivänselvää on, että asiaan liittyy riskejä. Tämä keskustelu on osaltaan auttanut niiden riskien punnitsemisessa. Asiaa sulatellaan ja jatkotutkitaan... ;)
Me itse rakensimme vuonna 1998 Vaajatalon
suurelementtitoimituksesta talon. Itse en ole rakennusalan ammatilainnen ja se työmäärä jonka teimme että saimme ihan hienon asuttavan kodin oli omasta näkövinkelistä suuren työmäärän jälkeen (ilman lapsia). Jos ihan oikeasti itse tietää mihin on ryhtymässä ja työkalut pysyy hyvin käsissä niin ei muuta kuin tekemään.
Asiaa kannattaa pohtia ihan perheläheisistä näkökohdista. Jos on paljon pieniä lapsia tai edes tuloilaan lapsia niin kannataa kyllä vakavasti harkita tai pitää homassa ainakin pientä lykkyä.
Ei kannata sitä perhe-elämää kuminkaan riskeerata.